最 高 行 政 法 院 判 決
94年度判字第00612號上 訴 人 乙○○
送達代收人 甲○○○○區○○路○○巷○○弄○○號被 上訴 人 臺南市安南區公所代 表 人 丙○○上列當事人間因耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國92年9月23日高雄高等行政法院91年度訴字第1068號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人在原審起訴主張：坐落臺南市○○區○○段108及110地號2筆土地（重測前為公親寮段603及603之1地號，下稱系爭土地）為上訴人與他人所共有。45年間，共有人之一高龓矆未經其他共有人同意，擅自將系爭土地全部出租予訴外人郭石寮之被繼承人郭件，訂立耕地三七五租約，並申請被上訴人辦理租約登記，出租人記載為高龓矆等九人，僅蓋用高龓矆之印章，足見未會同他共有人辦理。且當時共有人中鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安已死亡，亦不可能會同承租人辦理，被上訴人予以登記，顯然違誤。上開租約未經共有人全體同意，對於上訴人及其他共有人不生效力，上訴人已訴請民事法院判決確認租賃關係不存在，並命占有人返還系爭土地，嗣持確定判決申請被上訴人註銷租約登記，被上訴人竟函復僅註銷上訴人部分之租約登記，有損上訴人利益，實為違誤。訴願決定予以維持，同屬違誤等語。求為撤銷訴願決定及原處分，並命被上訴人將系爭土地之耕地租約登記全部註銷之判決。
二、被上訴人則以：依臺南地院89年8月18日重訴字第495號民事判決確定，郭石寮與乙○○兩造間之租賃關係不存在，該案既判力即以表現於主文者為限，不及於判決理由或其他，自不包含三七五租約，亦不及於該判決兩造以外之他共有人。
被上訴人通知上訴人辦理註銷部分租約，並無不合等語，作為抗辯。
三、原審以：
（一）系爭土地原為訴外人鄭祈安、鄭明、鄭梗、翁祥、翁河、翁百龍、高水鋤、高金堛及高龓矆9人所共有，鄭祈安所有部分於87年1月15日由上訴人繼承，而向被上訴人辦理租約變更登記。嗣上訴人以高龓矆未經全體共有人之同意及授權，於45年5月16日將系爭土地出租予訴外人郭件，並訂立耕地租約為由，以系爭土地之現使用人即郭件之繼承人郭石寮為被告，向臺南地方法院起訴請求確認上訴人與訴外人郭石寮間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並命郭石寮將系爭土地交還上訴人及其他共有人全體，經臺南地方法院以88年度重訴字第495號判決上訴人勝訴確定。
（二）前揭民事判決兩造當事人為上訴人及訴外人郭石寮，主文中確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，其既判力不及於系爭土地共有人中上訴人以外之人。經被上訴人函請臺南地方法院以90年1月16日南院鵬民子88訴495字第3212號函復略謂：「．．．，其既判力即以表現於主文者為限，不及於判決理由或其他；是以不包含『三七五租約』，亦不及於兩造以外之他共有人」等語甚明。且共有物部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效。是本件耕地三七五租賃關係於與郭件簽約之其他共有人之間是否即當然消滅，非無疑義。上訴人不得因臺南地方法院民事判決，向被上訴人申請註銷全部之租約登記。
（三）上訴人於90年12月13日，以上開民事判決內容向被上訴人申請撤銷系爭土地之三七五租約，被上訴人審查結果，以91年6月18日南安民字第0910014551號函復上訴人略以：「台端申請○○○區○○段108、110地號土地耕地租約案，請於文到10日內持台灣臺南地方法院88年度重訴字第495號民事判決、判決確定證明書及申請書逕向本所民政課辦理申請註銷部分租約」，尚無不合。
（四）至上訴人另主張系爭租約於訂約當時之共有人鄭明、翁祥、翁百龍、鄭祈安早於45年前已死亡，此租約對於上訴人及其他共有人自不生效力，被上訴人於當時准為耕地三七五租約登記，顯於法有違，現經上訴人申請，自應註銷全部耕地租約之登記云云。惟如前述，本件耕地三七五租賃關係於與郭件簽約之其他共有人之間是否即當然消滅，非無疑義，且該部分租賃關係存在與否，核屬私權爭執，應另循民事訴訟救濟途徑以資解決，上訴人該項主張，亦非可採。原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合等情，因而判決駁回上訴人之訴。
四、本院經核原判決尚無違誤，進而論斷如下：
（一）按耕地之租賃，固屬私權關係，但行政機關依耕地三七五減租條例第6條規定，辦理租約訂立、變更、終止或換訂之登記，則係本於行政權之作用，而為公法上之單獨作為，不能謂非處分之性質。當事人對於此種登記處分如有不服，應依訴願及行政訴訟程序請求救濟（參照本院51年判字第152號判例）。
（二）查系爭土地原為訴外人高龓矆等9人所共有，於45年間經被上訴人辦理耕地三七五租約訂立登記，出租人為高龓矆等9人，承租人為郭件等情，為原判決確定之事實。參照上開規定與說明，系爭土地共有人如認租約訂立有未經全體共有人同意之情形，被上訴人不應予以登記而為訂立登記之處分，違法損害共有人權益，有所不服而尋求救濟，即應對於訂立登記處分，提起訴願及行政訴訟。然而系爭土地共有人當時並未為行政救濟，其間上訴人繼承原共有人之一，且曾經租約變更登記，歷時40餘年，救濟期間早已經過，自不能猶執租約訂立登記處分當時之違法事由，對於租約訂立登記處分尋求救濟而訴請撤銷。
（三）次按租約登記之內容為私法上之租賃關係，登記機關之登記，僅在於為行政上之監督以達耕地三七五減租條例施行之目的，並無確定租賃私權之效力。租賃關係如有爭執，應由民事法院判決確定。登記機關登記之租約內容如與民事法院判決確定之租賃關係不符，登記即非適法。登記機關基於職權撤銷違法行政處分之法理（行政程序法施行後為第117條），得自行撤銷即註銷租約登記之一部或全部。出租人或承租人亦得檢附民事確定判決申請登記機關逕為變更登記，註銷租約登記之一部或全部（臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項第1款、第5條第1項第6款）。
（四）查系爭土地經登記之租約出租人為高龓矆等9人，既經臺南地方法院民事判決確定出租人中上訴人一人與承租人間之租賃關係不存在，則被上訴人依上訴人檢附民事確定判決證明申請撤銷租約登記，函復註銷上訴人部分之租約登記，參照上開說明，並無違誤。
（五）系爭土地為共有，經登記之耕地租約為債權契約，出租人為共有人中之一人或數人或全體，均得有效成立，並無須以全體為出租人之必要。其登記為高龓矆等9人，並無不可分之情形。原判決維持原處分僅註銷上訴人部分之租賃關係，實無不合。上訴意旨所稱判決爭點效，於本院72年判字第336號判例即已見之，必於相同當事人間之他訴訟中始有主張之餘地。查臺南地方法院民事判決確定上訴人與郭石寮間之租賃關係不存在，縱於理由中論述上訴人及其他共有人與郭石寮間就系爭土地並無租賃關係，惟上訴人申請本件租約變更登記，並非相同當事人間之他訴訟，上訴意旨執以主張被上訴人應受拘束而為全部租約之註銷，並不可採。原判決未予斟酌，無理由不備之違法。
（六）系爭土地於45年間經租約訂立登記，上訴人已不得為行政救濟，業如前述，其租約是否對於全體共有人不生效力，自無審究必要。原判決未予論究，難指為理由不備。上訴人以外之系爭土地共有人如另循民事救濟途徑，確認與租約登記之承租人間無租賃關係，持憑確定判決證明申請註銷租約登記，為別一事。又前述臺南地方法院民事確定判決除確認部分外，另諭知郭石寮應將系爭土地交還上訴人及其他共有人全體，如經執行完畢，事實上已不存在耕地租用之形式，可否認為登記租約內容之變更，由系爭土地共有人持憑證明申請註銷租約登記，亦為別一事，均非本件所得論究。至若被上訴人認為已逾救濟期間之租約登記處分違法，依職權為全部或一部之撤銷，亦非本件救濟案件所得論究。附以敘明。
（七）綜上說明，原判決尚無不合。上訴意旨指摘為違誤，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依行政訴訟法第255條第1項、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 5 日
第一庭審判長法 官 黃 綠 星
法 官 吳 明 鴻法 官 侯 東 昇法 官 蔡 進 田法 官 廖 宏 明以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 94 年 5 月 6 日
書記官 邱 彰 德