最 高 行 政 法 院 判 決
95年度判字第00308號上 訴 人 甲○○被 上訴 人 嘉義縣新港鄉公所代 表 人 乙○○上列當事人間因終止耕地租約事件，上訴人對於中華民國93年3月10日高雄高等行政法院92年度訴字第811號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段宮前小段258地號土地（以下簡稱系爭耕地）出租予訴外人何森雄，訂有新後字第57號耕地三七五租約。嗣上訴人於民國91年8月20日以系爭耕地因承租人積欠地租已達2年總額經上訴人終止租約，向被上訴人耕地租佃調解委員會申請耕地租佃爭議調解，於91年9月23日調解不成立；上訴人復於91年9月30日以上開終止租約之事由向被上訴人申請耕地租約終止登記，經被上訴人以91年12月24日嘉新鄉民字第0910013484號否准在案。惟本件業經上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定予以終止租約，則該租約並不待法院之判決，即生終止之效力。另本件既經被上訴人通知承租人未於20日內提出書面意見，則應視為承租人同意終止租約，被上訴人即無不准上訴人終止租約登記之理由，更無待於調解、調處及司法機關處理結果之餘地。況揆諸本件租佃爭議調解程序筆錄之主文，益見被上訴人依法應為終止租約之登記。請判決撤銷訴願決定及原處分等語。
二、被上訴人則以：查本件上訴人既先於91年8月20日以承租人積欠地租達2年總額之事向被上訴人申請租佃爭議調解，且該項租佃爭議因調解、調處不成立而移請司法機關處理，迄未終結，洵此，系爭耕地租約是否已因承租人積欠地租達2年總額而告終止之私權爭議，即非被上訴人所得逕行裁斷，原處分否准上訴人所請，並無不合等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，以：查上訴人雖於91年9月30日以系爭租約已經終止並檢具欠租催告書等文件向被上訴人申請耕地租約終止登記，惟在此之前，上訴人已於91年8月20日以相同事由，亦即以承租人積欠地租達2年總額之終止租約事由向被上訴人耕地租佃調解委員會申請租佃爭議調解，已如前述，嗣被上訴人耕地租佃調解委員會於91年9月23日進行調處，據卷附調解程序筆錄其主文欄固記載：
「申請人與對造人所訂立之新後字第57號耕地租約，應為終止租約登記。」等詞；惟依該調解筆錄理由欄係記載：「各委員因對造人均未出席程序，經參考申請人所附證件，依據法令決議如主文，因對造人經兩次通知不到會視為調解不成立，本案送縣租佃委員會調處。」，參以其出席人員欄復記載：「對造人：何森雄之繼承人何省國、何清全、何月娥、何燕珠（均未出席）」等詞，可知承租人既未到場接受調解，上訴人即無與之成立調解之可能，此依嘉義縣政府及鄉鎮市公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知第9點規定，是上開調解程序筆錄理由欄關於調解不成立並將該案送調處之記載，始該當為本次調解之結果，自堪認定。換言之，上訴人與承租人間上開租佃爭議之調解並不成立，故調解程序筆錄主文欄關於應為終止租約登記之記載，顯係誤繕甚明。再按耕地三七五減租條例第6條第1項關於耕地租約應一律以書面為之，且租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，至承租人有無積欠租金達2年以上，是否構成租約終止原因，原屬私權爭執，因此，倘出租人與承租人間發生租約是否終止之爭議時，既應循調解、調處及民事訴訟程序處理，該項私權爭執即非租約登記機關所得裁斷；又台灣省耕地租約登記辦法第6條規定出租人單獨申請終止租約登記時，倘承租人經主管機關通知已表示異議，且其異議又屬租佃爭議者，主管機關猶應依耕地三七五減租條例第26條規定程序處理，而尚不得逕行登記；則於出租人申請終止租約登記時，租佃雙方既早已有終止租約之租佃爭議存在，尤其租佃雙方已經循耕地三七五減租條例第26條之調解、調處等程序處理，並因調解、調處不成立而移請司法機關處理中，於此情形，主管機關當更不得逕行為終止租約之登記，要屬當然。查本件上訴人既先於91年8月20日以承租人積欠地租達2年總額之事向被上訴人申請租佃爭議調解，且該項租佃爭議因調解、調處不成立而移請司法機關處理，迄未終結，為上訴人所不爭執，洵此，系爭耕地租約是否已因承租人積欠地租達2年總額而告終止，此項私權爭議即非被上訴人所得逕行裁斷，原處分否准上訴人所請，即無不合。至台灣省耕地租約登記辦法第2條第2項及第6條第1項、第2項第3款暨耕地三七五租約清理要點第3點第2項及第9點第3款條關於得由出租人檢具欠租催告書，逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明等文件，單獨申請主管機關為終止租約登記之規定，係以該終止租約登記之事由未存有租佃爭議為前提，倘其屬於租佃爭議而尚未終結，主管機關自無逕行准許登記之餘地。因將訴願決定及原處分予以維持，駁回上訴人之訴，俱無違誤。
四、上訴論旨復執前詞，指摘原判決不備理由且有不適用法規之違誤，並以：本件調解已決議「申請人 (即上訴人)與對造人 (即原承租人)所訂立之新後字第57號耕地租約，應為終止租約登記」，原判決竟認調解程序筆錄主文欄關於應為終止租約登記之記載，顯係誤繕乙節，有判決理由不備之違法；又依「台灣省耕地租約登記辦法」第6條第1項、第2項第3款分別規定「依本條例第17條第1項各款終止者，應為租約終止登記」「依本條例第17條第1項第3款申請者，應檢具欠租、催告書、逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明文件各一份，或耕地租佃委員會調解、調處成立證明文件，或法院確定判決書一份。」，上訴人備齊所規定文件，提出申請，即應准許登記云云。
五、本院查：㈠按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由省（市）政府擬定，報請行政院核定之。」「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．三、地租積欠達兩年之總額時。」「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」為行為時耕地三七五減租條例第6條、第17條第1項第3款及第26條第1項所明定。可知耕地三七五減租條例第6條第1項關於耕地租約應一律以書面為之，且租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，至承租人有無積欠租金達2年以上，是否構成租約終止原因，原屬私權爭執，因此，倘出租人與承租人間發生租約是否終止之爭議時，既應循調解、調處及民事訴訟程序處理，該項私權爭執即非租約登記機關所得裁斷。台灣省耕地租約登記辦法第2條規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敍明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一、經判決確定者。二、經訴訟上和解或調解成立者。三、經耕地租佃委員會調解或調處成立者。四、出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。五、耕地經逕為標示變更登記者。六、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」就有關租約登記事項如已涉及租佃爭議者應依耕地三七五減租條例第26條規定程序處理，非可由鄉（鎮、市、區）公所逕行准許登記之規定。㈡經查本件調解程序筆錄其
主文欄固記載：「申請人與對造人所訂立之新後字第57號耕地租約，應為終止租約登記。」等詞；惟依該調解筆錄理由欄係記載：「各委員因對造人均未出席程序，經參考申請人所附證件，依據法令決議如主文，因對造人經兩次通知不到會視為調解不成立，本案送縣租佃委員會調處。」，參以其出席人員欄復記載：「對造人：何森雄之繼承人何省國、何清全、何月娥、何燕珠（均未出席）」等詞，可知承租人既未到場接受調解，上訴人即無與之成立調解之可能，此依嘉義縣政府及鄉鎮市公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知第9點規定「．．．對造人經兩次通知不到場亦未提出答辯書或拒不接受通知者，視為調解不成立，鄉（鎮、市）公所耕地租佃委員會得憑申請人陳述理由，依據法令及實情作成決議，送本府耕地租佃委員會調處。」規定，故判決認上開調解程序筆錄理由欄關於調解不成立並將該案送調處之記載，始該當為本次調解之結果，而上訴人與承租人間上開租佃爭議之調解並不成立，調解程序筆錄主文欄關於應為終止租約登記之記載，顯係誤繕。自無違誤，上訴人主張可依該次調解決議認可為租約終止登記，即無可採。㈢再原判決業已敘明台灣省耕地租約登記辦法第6條規定出租人單獨申請終止租約登記時，倘承租人經主管機關通知已表示異議，且其異議又屬租佃爭議者，主管機關猶應依耕地三七五減租條例第26條規定程序處理，而尚不得逕行登記；則於出租人申請終止租約登記時，租佃雙方既早已有終止租約之租佃爭議存在，尤其租佃雙方已經循耕地三七五減租條例第26條之調解、調處等程序處理，並因調解、調處不成立而移請司法機關處理中，於此情形，主管機關當更不得逕行為終止租約之登記。再台灣省耕地租約登記辦法第2條第2項及第6條第1項、第2項第3款暨耕地三七五租約清理要點第3點第2項及第9點第3款條關於得由出租人檢具欠租催告書，逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明等文件，單獨申請主管機關為終止租約登記之規定，係以該終止租約登記之事由未存有租佃爭議為前提，倘其屬於租佃爭議而尚未終結，主管機關自無逕行准許登記之餘地。上訴人認只要備齊上開文件即可辦理登記，顯有誤會等情甚詳，因將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴，核無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第255條第1項、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 9 日
第五庭審判長法 官 蔡 進 田
法 官 黃 合 文法 官 吳 明 鴻法 官 林 茂 權法 官 鄭 小 康以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 95 年 3 月 10 日
書記官 郭 育 玎