最 高 行 政 法 院 判 決
96年度判字第00311號上 訴 人 展望建設股份有限公司代 表 人 甲○○被 上訴 人 行政院公平交易委員會代 表 人 乙○○上列當事人間因公平交易法事件，上訴人對於中華民國94年8月4日臺北高等行政法院93年度訴字第1319號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人依據上訴人客戶蔣惠珍、張正泰、葉如萍及呂世方檢舉，以上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以92年8月15日公處字第092147號處分書，命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處上訴人新台幣（下同）150萬元罰鍰。上訴人不服，遂循序提起本件行政訴訟。
二、本件上訴人在原審起訴意旨略以：按公平交易法第24條所稱足以影響交易秩序者，係指該行為於市場上以較有利之價格、數量、服務或其他條件，爭取交易機會之效能競爭秩序，有妨礙之虞者，始足當之，故對於購屋者而言，除非事業有利用其市場地位（相當比例之市場占有率所顯示之市場力量），造成購屋者無法合理或根本無從選擇交易對象，否則在購屋者仍有充分之交易機會可供選擇之情形下，即無公平交易法所稱之顯失公平情事。上訴人於房地產市場中，並未具有獨占或壟斷之地位，檢舉人亦無非向上訴人購買房屋及土地不可之情事，檢舉人於其簽訂本件買賣契約之同時，顯有充分之其他交易機會可供選擇，依據台灣高等法院91年度上易字第775號判決及說明，自不得遽謂本件房屋及土地買賣有公平交易法所稱之顯失公平情事。又所謂契約審閱權，乃指企業經營者應給予消費者審閱契約之機會，而非謂消費者須於主管機關所定之審閱期間經過後，始得簽訂契約。參照被上訴人92年8月15日公處字第092147號處分書所載，上訴人銷售人員楊美智及姚碧麗於被上訴人調查時均稱，渠等知悉被上訴人對預售屋銷售行為有關提供購屋者契約審閱期間之約定，銷售現場備有契約書樣本，客戶要求契約書時，上訴人公司就會提供審閱，故上訴人於銷售現場均備有契約書樣本供消費者審閱。而檢舉人係於審閱契約後始簽訂契約，於簽約時，上訴人均有告知消費者有5天之契約審閱期間，上訴人並未限制檢舉人必須於何時簽名，何時將契約書交回，檢舉人非不得於簽名前，就契約書之內容詳加閱讀，以瞭解契約之權利義務關係，如消費者放棄攜回契約審閱之權利，逕行簽訂本件買賣契約，上訴人並無違反誠信原則顯失公平之情事，且委無要求檢舉人須先給付定金或簽約金始可閱覽契約，亦洵無不當限制檢舉人審閱契約之情事。又參照另案被上訴人91年2月26日公處字第091036號處分書，被上訴人雖曾以上訴人之關係企業正第建設股份有限公司（下稱正第建設公司）於銷售「TIME時代會館」時，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，裁處70萬元罰鍰。惟上開處分併於理由中，即認倘契約書已載明審閱之條款，則建設公司雖未主動告知，仍不得以此即遽認建設公司有違反公平交易法第24條規定之情事。依禁止恣意原則及行政自我拘束原則，被上訴人不得於其事後以上訴人自承對於部分未要求審閱契約之消費者，未主動先行給予契約供其審閱，且事後未經任何改正或警示，即認上訴人已違反公平交易法第24條規定，本件與上開處分之事實並無二致，惟被上訴人竟為不同之裁量及判斷，裁處上訴人150萬元罰鍰，實有違平等原則。又本件預售房屋之銷售廣告，並無任何虛偽不實之表示或表徵，此為原處分所確認，上訴人與檢舉人間亦無所謂資訊不平等之情事，堪認上訴人於本件交易過程中，委無所謂市場相對優勢地位，更無濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易之行為。況被上訴人所為罰鍰處分亦顯有過高之情事。為此請判決將訴願決定及原處分均撤銷等語。
三、被上訴人則以：按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真相者，除契約條款外別無他途。在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資料而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條規定之立法意旨，被上訴人爰認建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反該條規定所稱顯失公平之行為，包括要求客戶須給付定金始提供契約書；收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少5天。上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，被上訴人就此予以處分，並無違誤。又查台灣高等法院91年度上易字第775號判決係有關案外人王道民與正第建設股份有限公司間請求不當得利返還之民事訴訟，該判決理由雖論述正第建設股份有限公司是否構成公平交易法第21條及第24條規定之違反，惟司法審判機關就民事事件所為裁判，與被上訴人基於公平交易法主管機關就事業行為是否構成公平交易法之違反認定，本有所不同，且依公平交易法第28條規定，被上訴人乃依法獨立行使職權，得就調查所得事證為獨立認定，對事業行為是否違反公平交易法第24條規定，自有認定標準，並不受民事司法裁判見解所拘束。再者，正第建設股份有限公司違反公平交易法第21條規定之不實廣告行為，與本案上訴人違法情事實屬有間，不得援引適用。上訴人引據民事司法判決主張其未違反公平交易法規定，上訴人顯有誤解。且據本案檢舉人及上訴人至被上訴人處所為陳述及書面說明，因契約是否成立，並非公平交易法審酌之重點，必須使消費者充分審閱契約內容，始為公平合理之交易行為，則消費者雖在契約條款後方簽名蓋印，並不代表上訴人確有給予檢舉人契約審閱期間。是以，消費者於契約書上縱已簽名，惟並無礙渠等並未獲有合理契約審閱期間之事實認定，本案據被上訴人調查所得事證，各檢舉人並未獲有合理之契約審閱期間乃不爭事實，上訴人執此欲脫免其違法犯行，尚待斟酌。另有關被上訴人裁處正第建設公司之緣由，係因其於銷售「TIME時代會館」預售屋，於建物廣告上就夾層設計及坪數，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，經被上訴人裁處70萬元罰鍰。在正第建設公司銷售「TIME時代會館」預售屋之檢舉案中，有關該公司於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間部分，與上訴人所為雖為同一行為類型，惟該案據檢舉人自承因契約份數過多不及細看、該公司並未要求須先付款項方同意給予契約書，以及被上訴人派員調查結果等情事綜合審酌，爰認定尚難歸責該公司未給予契約審閱權，而僅對建物廣告上就夾層設計及坪數為虛偽不實及引人錯誤表示部分予以處分，此與上訴人違法情狀不同，被上訴人依個案具體事證不同而為不同之裁罰決定，核無不當。又被上訴人依公平交易法第41條及其施行細則第36條規定，對於違反公平交易法之事業，本於法律授權，於審酌事業違法情狀後，於5萬元以上2,500萬元以下罰鍰額度內，依法裁處罰鍰。雖上開施行細則第36條所定審酌因素多為不確定法律概念，為利被上訴人罰鍰執行以及裁罰標準明確化，被上訴人復定有裁處罰鍰額度參考表以為裁處之參考。本件既無上開行政訴訟法所稱權力濫用或逾越權限之情形，亦無其裁量違反平等原則之行政法一般原則。被上訴人基於公平交易法之執法機關，自得本於職權，就事業違法行為，於綜合審酌上開事項後，於法所明定之罰鍰額度內獨立為罰鍰之量處，倘個案事業違法情狀不同，被上訴人自應於綜合考量相關事項後為不同之罰鍰處分。上訴人係因銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，經被上訴人處以150萬元罰鍰。而另案被處分人正第建設股份有限公司之違法行為，為違反公平交易法第21條規定之不實廣告行為，兩案案情本非相同，且本案違法行為涉及兩個建案，檢舉人多達4人，故經被上訴人綜合審酌上開事項後，裁處上訴人150萬元罰鍰，並無違法不當等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，以：按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」為公平交易法第24條所明定。又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處5萬元以上2,500萬元以下罰鍰，復為同法第41條前段所規定。查公平交易法第24條所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易，其常見之具體內涵主要可分為不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為、以不符合社會倫理手段及濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為。倘屬預售屋之交易，買賣契約多為建商事先單方擬定，建商無疑為具優勢地位之一方。倘建商要求先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，尚須購屋人進一步查證了解，如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金後始提供契約書供購屋人審閱，即違反公平交易法第24條規定。本件被上訴人以檢舉人均指上訴人於收受定金或簽約前，並未提供購屋人充分之契約審閱期間，復據各檢舉人支付定金日與簽約日相同或僅隔1日，及上訴人之銷售人員到被上訴人處陳述內容，並無具體證據足證上訴人有提供充分之契約審閱期間。縱檢舉人於支付定金或簽約前，對主要交易條件與上訴人間已有共識，然預售屋買賣標的未具體形成前，契約條款之內容為揭露標的物真象之唯一依據，雖檢舉人不知可要求閱覽契約書，處於市場資訊優勢地位之上訴人在收取定金或簽約前，仍應提供充分審閱契約之機會。且檢舉人蔣惠珍及呂世方之契約書，因部分簽約金未完全支付而遭上訴人扣留，益證上訴人恃其已收取部分價金之優勢地位，完全剝奪檢舉人充分審閱契約之機會，與所稱審閱契約是不須支付任何對價不符。至上訴人所舉房屋買賣契約書第24條第5款，為上訴人事先單方擬訂之定型化約定事項，檢舉人須於給付定金或簽約後始得知悉，業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，上訴人未能接受或堅持依既定契約內容，則檢舉人將有被沒收定金或簽約金之虞，致無法依其意願修訂契約內容。上訴人既有提供契約書樣本供公眾閱覽，何需將參觀客戶分為走馬看花型客戶、繳交保留金保留特定戶及立即簽約客戶等3類而決定是否提供契約審閱。況將客戶分為3類而決定是否提供契約審閱，上訴人更可利用其市場資訊之優勢地位，以各種銷售手法，促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽訂契約，無暇充分審閱契約內容，或藉測試購屋人購屋誠意之名，達收取定金或簽約之實，陷購屋人於不利地位，爰認上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，經考量本案違法行為類型曾經被上訴人導正，上訴人仍未落實遵行，並衡酌上訴人違法行為動機、目的、預期之不當得利、危害交易秩序之持續期間及配合調查等情狀，乃依同法第41條前段規定，命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處上訴人罰鍰150萬元，揆諸前揭規定及說明，於法並無不合。又公平交易法第24條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。就營業競爭手段而言，其手段之不法性，由直接或間接對「競爭效能」可能形成妨礙之觀點以觀，若交易雙方因議約地位不平等，其手段從整體經濟發展及公共利益考量，已有違背公序良俗之本質，而妨礙同業競爭者之公平競爭或使其交易相對人不能為正確選擇，即應論以違反公平交易法第24條之規定。並就市場地位而言，非僅從交易數量、金額多寡或市場占有率作為市場力量判斷基準，而應就個別具體事件，考量雙方在交易條件上是否對等，是以交易行為不論在事業與事業間之競爭關係應受規範，即在事業與消費者間交易關係亦應同受規範，故禁止契約當事人利用地位之不對等，事實上與市場優勢地位之濫用禁止殊途同歸，皆在維護整體交易秩序，應有公平交易法第24條之適用。本件上訴人雖於買賣契約書之前文及契約書第24條第5款載明「本契約於簽訂前經買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議）」，且此項記載位置與購屋人簽名處密接，惟上開契約之記載事項為上訴人單方事先擬定之定型化契約，購屋人給付定金後，如不簽約購買，即不易取回定金，因之斯時再審視該定型化約款，已處於弱勢之不利地位。再者，本件依上訴人之銷售人員吳靜瑜、楊美智、姚碧麗及湯欽芸於92年6月26日及同年7月9日分別在被上訴人處接受訪談時所作之陳述紀錄，足證上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，並未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，顯係違反公平交易法第24條規定。本件原處分係基於建商資訊取得之優勢地位，其應負訂約前提供必要資訊之義務，而審閱契約目的在揭露交易資訊，無論是否繳付定金均應提供契約內容。蓋於預售屋之交易，買賣標的尚未具體成形，購屋人僅能由廣告及售屋人員口中得悉有關資訊，而最足以充分揭露購屋人支付鉅額對價之標的物真相者，除契約條款內容外不假他求，而該買賣房屋契約係由建商單方擬定，就雙方契約上權利義務關係之資訊言，建商無疑為具有絕對優勢之一方，倘允許建商先收取定金，再公開契約內容，已顯然陷購屋人在交易中處於絕對弱勢之一方。復按公平交易法具經濟法特質，不同於民事法律僅以私益衡平為取向，尚負有積極規整與維護競爭秩序之公益政策任務，故被上訴人依職權對於案件發動調查程序及依公平交易法第24條於個案之認定適用，均係維護公共利益而為之，至檢舉人是否因各自不同理由而欲解除契約或請求賠償，均與本件上訴人於收受定金或簽約前未提供客戶充分契約審閱期間之認定無涉，上訴人所舉諸多民事判決，並不影響本件係基於公平交易法所為之判斷認定，故本件亦無上訴人所稱係利用公平交易法介入民事契約義務履行之可言。被上訴人另案裁罰正第建設公司之緣由，係因其於銷售「TIME時代會館」預售屋，於建物廣告上就夾層設計及坪數，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，被上訴人乃裁處該公司70萬元罰鍰，此與上訴人違法情狀不同，被上訴人依個案具體事證不同而為不同之裁罰決定，尚無不妥，所訴原處分違反平等原則云云，核不足採。被上訴人為統一裁量基準，乃訂有「行政院公平交易委員會裁處罰鍰額度參考表」，將公平交易法施行細則第36條列示考量事項區分等級予以配分，彙整加總後再對照違法等級暨罰鍰額度。本件依被上訴人自訂之「違法等級暨罰鍰額度」⒋⑶「6.6至6.7分，罰鍰157至184萬元」規定，原應在157至184萬元罰鍰範圍內裁罰，被上訴人處分上訴人150萬元之罰鍰，已屬對上訴人為有利之衡量。經核被上訴人之裁量堪認已充分審酌一切情狀，並無裁量瑕疵情事，尚屬合法。綜上所述，上訴人起訴論旨，均無可採。原處分於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。上訴人聲明撤銷，為無理由，應予駁回。資為其判決之論據。
五、本院按：預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真相者，除契約條款外別無他途。在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資料而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條規定之立法意旨，被上訴人爰認建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反該條規定所稱顯失公平之行為，包括要求客戶須給付定金始提供契約書；收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少5天。查前開見解與公平交易法第24條立法意旨相符，自可採為判決之論據。所謂提供客戶充分之契約審閱期間，必須在客觀上客戶在訂約前有充分之機會及時間對契約審閱加以了解之謂，例如建商在預售現場擺設有空白契約，以供任何人均得參閱，或建商於收受訂約金前已提供契約書供客戶充分審閱者即是。至建商是否主動告知客戶契約審閱之權利，或客戶是否要求審閱契約之權利，以及契約書是否記載買方享有攜回契約書審閱之權利，均與成立違反公平交易法第24條規定之要件無涉。本件原判決以：依上訴人之銷售人員吳靜瑜、楊美智、姚碧麗及湯欽芸於92年6月26日及同年7月9日分別在被上訴人處接受訪談時所作之陳述紀錄，足證上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，並未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響意願修訂契約內容。又上訴人自承將參觀客戶分為走馬看花型客戶、繳交保留金保留特定戶及立即簽約客戶等3類，而決定是否提供契約審閱，足見上訴人並未於預售現場提供契約樣本供不特定之客戶有預先閱覽契約之機會，況將客戶分為3類而決定是否提供契約審閱，上訴人更可利用其市場資訊之優勢地位，以各種銷售手法，促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽訂契約，無暇充分審閱契約內容，或藉測試購屋人購屋誠意之名，達收取定金或簽約之實，陷購屋人於不利地位，爰認上訴人銷售「新第來亨NO.58師大居」及「新第來亨
NO.59金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定等情，揆諸首開說明，原判決並無不合。次查原判決已將上訴人之銷售人員吳靜瑜、楊美智、姚碧麗及湯欽芸在被上訴人處接受調查之證詞詳細羅列於判決理由中，並據以認定上訴人於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，並未認定上訴人需先繳交定金始得審閱契約，核與證據或論理法則尚無違，上訴意旨以上開證人均供述並未要求檢舉人需先給付定金始提供契約書，原判決未依職權詳予調查，有違行政訴訟法第189條規定，顯有判決不備理由之情事云云，表示不服，無非係對原審取捨證據認定事實職權之爭執，尚難謂原判決有上述違法情事。又查被上訴人91年2月26日公處字第091036號處分書，有關正第建設公司不成立公平交易法第24條規定部分，係以該公司經被上訴人派員現場抽查結果，現場有提供空白契約書樣本，且任何人均得加以閱覽，此與本案上訴人並未提供空白契約書樣本置於預售屋出售處供任何客戶得閱覽之情形，二者尚屬有別，故被上訴人依具體個案所為不同之處分，尚無違背平等或自我拘束原則。至建商是否主動告知客戶有先行審閱契約之權利，以及契約書是否記載買方享有攜回契約書審閱之權利，尚不影響建商應負違反公平交易法第24條規定之責任，已如上述，原判決就此亦已敘明其得心證之事由，尚難遽謂原判決有理由不備之違法。是以上訴意旨謂被上訴人在另案以契約已載明審閱條款，建商雖未主動告知，仍不得以此遽認建商有違反同法第24條規定之情事，本件與上述另案處分事實並無二致，被上訴人竟為不同之處分，原判決予以肯認，並對上訴人主張未敘明不足採之理由，自有違反平等原則及判決不備理由之違法云云，依前開說明，尚屬誤解而不足取。另按所謂契約審閱期間，乃指企業經營者應給予消費者在訂約前有「充裕時間」了解契約內容，固不以消費者須於主管機關所定審閱期間經過後，始得簽訂契約，惟必須消費者在審閱期間已充分了解契約內容，進而交付定金或簽約，企業經營者始能免責。故本件重要爭點乃在於上訴人是否給予檢舉人充分之契約閱覽權。本案依上訴人之銷售人員吳靜瑜、楊美智、姚碧麗及湯欽芸於92年6月26日及同年7月9日分別在被上訴人處接受訪談時所作之陳述紀錄略以：檢舉人均係當日來看屋即支付簽約金或定金，且於當日或翌日即簽訂契約；檢舉人當天才看到合約書，並經銷售人員當場對檢舉人說明契約內容；簽約後將契約書交予檢舉人張正泰、葉如萍攜回，二人稱對契約內容會詳予閱覽。檢舉人蔣惠珍、呂世方因簽約金未繳足，故契約書留置於公司。以及因小坪數房屋僅剩一戶，所以檢舉人葉如萍當天即刷卡支付定金及簽約金；當時現場只剩下最後一戶，檢舉人呂世方非常中意，呂某經接待員詳予說明後，當場訂約等語。經與檢舉人蔣惠珍、張正泰、葉如萍及呂世方均在被上訴人調查時一致供述訂約前並未詳閱契約書，二者互相對照，本件上訴人尚未充分提供機會及時間與檢舉人審閱契約書，並以最後一戶等原因，讓檢舉人於倉促間即訂立契約，致檢舉人無法完全了解契約之權利與義務，縱檢舉人未詳閱契約內容與有過失，或檢舉人自願放棄審閱契約權，然因公平交易法除保護消費者權益外，尚有維護公平合理交易秩序之公益目的，自難以受害人與有過失或自願拋棄審閱契約權而受影響。從而本件並非以消費者須於主管機關所定審閱期間經過後，始得簽訂契約，作為認定上訴人違反公平交易法第24條規定之論據，而係以尚無證據認定消費者在訂約前已充分了解契約內容，進而交付定金或簽約，作為依據。另查契約書前言及第24條第5項之記載，係上訴人單方面定型契約之記載，本件檢舉人均於當日訂約時始見到契約書，顯未攜回契約書審閱，故該契約書上之記載顯與事實不符，自無足取。本件證人楊美智另案於臺灣台北地方法院民事法庭雖曾證稱：契約書當場交原告（張正泰）看，約看兩個鐘頭。我本來要逐條說明，因他女朋友是學法律的，他女朋友要求要自己看。看完才簽等語。以及檢舉人呂世方在被上訴人調查時固稱：契約條款載明縱令違約，亦至多已繳款項百分之二十遭沒收云云，惟於預售屋之交易，買賣標的尚未具體成形，購屋人僅能由廣告及售屋人員口中得悉有關資訊，而最足以充分揭露購屋人支付鉅額對價之標的物真相者，除契約條款內容外不假他求，而該買賣房屋契約係由建商單方擬定，諸如房屋之建材、衛浴設備、地板之舖設、建物坪數及停車位如何計算、大小公設若干及如何計算、付款時間、方式、抵押貸款額度、土地是否先行辦理移轉過戶、土地過戶後是否仍有建商之抵押貸款等足以影響購屋人購買意願之相關事項，建商無疑為具優勢地位之一方。又因房屋買賣契約內容涉及建物坪數、大小公設、露台、花台等專業用語，尚須購屋人進一步查證了解，是以亦難以檢舉人曾經於簽約前當場閱覽，即能充分了解契約複雜之內容。依上開說明，上訴人仍無從據此主張免責。原判決就上訴人上開主張雖未詳予論述不可採之理由，固有疏漏，然因與判決結果不生影響，尚難以此謂原判決即有不備理由之違誤。復按公平交易法具經濟法特質，不同於民事法律僅以私益衡平為取向，尚負有積極規整與維護競爭秩序之公益政策任務，故被上訴人依職權對於案件發動調查程序及依公平交易法第24條於個案之認定適用，均係維護公共利益而為之，至檢舉人是否因各自不同理由而欲解除契約或請求賠償，與本件上訴人於收受定金或簽約前未提供客戶充分契約審閱期間之認定，二者各有不同之立法目的，保護之法益亦有不同，上訴人所舉諸多民事判決，並不影響本件係基於公平交易法所為之判斷認定，亦經原判決敘明甚詳，上訴意旨猶以此加以爭執，無非係其一己之見解，尚無上訴意旨所稱之原判決不備理由之違法。綜上；原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第255條第1項、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
第二庭審判長法 官 高 啟 燦
法 官 劉 介 中法 官 黃 璽 君法 官 廖 宏 明法 官 楊 惠 欽以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
書記官 彭 秀 玲