最 高 行 政 法 院 判 決
98年度判字第1202號上 訴 人 甲○○
乙○○丙○○共同訴訟代理人
王嘉寧 律師被 上訴 人 臺北市政府代 表 人 丁○○上列當事人間耕地租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年11月15日臺北高等行政法院95年度訴字第4279號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣上訴人丙○○、甲○○及乙○○分別承租訴外人宋政恆、宋政昇、宋興亮、宋明宗、宋明賢、林宋雅惠、宋素華、宋政義、王家信等9人（下稱宋政恆等9人）所有坐落臺北市○○區○○段4小段51地號內土地，並分別簽訂中經（三）字第0036號（承租面積0.0654公頃）、第0037號（承租面積
0.0654公頃）及第0039號（承租面積0.0653公頃）耕地三七五租約。嗣出租人宋政恒等9人於民國94年9月9日檢送出租耕地編為建築用地終止租約申請書依平均地權條例第76條至第78條規定申請終止租約，因出租人與上訴人間未達成協議，被上訴人所屬地政處於94年9月23日及10月12日二度邀集租佃雙方協調，雙方對補償金額未達成協議，被上訴人乃依平均地權條例第77條規定核算系爭租約土地上訴人應領之補償金，計上訴人丙○○新臺幣（下同）1,736,910元、上訴人甲○○1,828,782元、上訴人乙○○1,616,189元，並分別以94年11月11日府地三字第09422559600號、94年11月10日府地三字第09422559400號及94年11月10日府地三字第09422559500號函通知租佃雙方，補償金額請出租人速予準備，並訂定適當期限通知承租人於限期內領取，如逾期未領，出租人可提存法院，檢附經領取（或提存）證明文件送被上訴人核辦終止租約事宜。嗣出租人宋政恒等9人之代理人呂賑斌於94年12月5日函被上訴人，以上訴人逾期未領補償金，業將補償金提存，檢附臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）提存所94年12月2日94年度存字第5684號、第5683號及第5685號提存書，請依法辦理終止租約，被上訴人即以94年12月9日府地三字第09433171500號、第00000000000號及第00000000000號函（下稱原處分）准予終止租約，同時以副本通知被上訴人所屬中山區公所辦理租約終止登記及承租人（即上訴人）。上訴人不服，提起訴願，亦遭駁回，提起行政訴訟復經原審法院判決駁回，遂提起上訴。
二、上訴人在原審起訴意旨略以：系爭土地雖經編定為「風景區」，惟尚未經公布細部計畫，亦未審究是否面臨現有巷道、是否符合「臺北市○○○○巷道申請建築原則」、是否符合附條件允許使用之相關核准條件及因無法指定建築線，而可能無法取得建築執照等，自不符合平均地權條例第76條「依法編為建築用地」之要件。且被上訴人工務局建築管理處95年1月18日北市工建照字第09567083400號函內容，亦僅係附條件式之答覆，尚不能充為系爭耕地目前已符「可申請建造執照供建築使用」之要件（已可訂出建築線）之證據，故被上訴人不予查明，即率予核准出租人終止耕地租約，實屬違法。又本件出租人於終止租約時，並未依據上訴人在系爭耕地上實際「尚未收獲之農作改良物」之實況補償，故出租人之提存不生終止租約清償提存之效力，原處分遽准終止租約自屬違法等語，為此，訴請撤銷訴願決定及原處分。
三、被上訴人則以：依臺北市土地使用分區管制規則第65條之規定，已允許風景區內土地建築使用，故系爭土地既位於都市計畫風景區內，依上開管制規則規定可供建築使用，自屬平均地權條例第76條第1項規定所稱「經依法編為建築用地」之土地。且為促進土地利用方式，並因應社會變遷，故依平均地權條例第76條規定方式終止租約者，已無須再於土地登記簿標示部備考欄內加註「出租耕地終止租約，限1年內建築使用」註記，因此被上訴人審查准否終止租約時，亦無需審核該出租耕地出租人收回後，將來建築時究係自行建築或出售他人作為建築使用，故被上訴人准予終止租約之處分，並無不合。又按被上訴人所屬都市發展局95年1月12日北市都規字第09530180300號函，可知系爭租約土地，因臺北市土地使用分區管制規則第65條至第70條已針對『風景區』之使用項目及強度予以規定，故無須另行擬定細部計畫。至於上訴人所爭執「尚未收穫農作改良物」之補償費部分，因上訴人對於現場會勘結果並未提出異議，故被上訴人根據會勘結果，依內政部73年8月7日台（73）內地字第245400號函之規定，參照「臺北市農作改良物徵收補償費查估基準」計算「尚未收穫農作改良物」之補償費，計上訴人丙○○農作改良物補償費為147,015元，上訴人甲○○為238,887元，上訴人乙○○為28,725元，並無不合，上訴人復於事後再為爭執，自非可採等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠在都市計畫範圍內之土地，是否符合平均地權條例第76條第1項規定所稱「經依法編為建築用地」，應依其使用管制及相關法令規定予以認定。查系爭土地位於都市計畫範圍內且編定為「風景區」，依臺北市土地使用分區管制規則第65條之規定可供建築使用，自屬平均地權條例第76條第1項規定所稱「經依法編為建築用地」之土地。㈡按72年12月23日修正公布之耕地三七五減租條例第17條增列第1項第5款規定「經依法編定或變更為非耕地時」即得終止租約，並未限制終止租約後該土地須即時能供建築使用。復參75年6月29日修正公布之平均地權條例第78條及77年4月27日修正發布之平均地權條例施行細則亦刪除原施行細則第91條等歷年修法變動沿革，可知就經依法編為建築用地之出租耕地，土地所有權人依平均地權條例第76條規定申請終止租約時，應依同條例第78條規定之程序處理，被上訴人審核租佃雙方協議成立者，應准終止耕地租約；尚未達成協議者，即邀集雙方協調，承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，依同條例第77條規定標準計算承租人應領之補償，經領取或依法提存者，准予終止租約，不再限制終止租約後該土地立即能供建築使用。況系爭土地位屬被上訴人報奉行政院核定公告之山坡地範圍，依山坡地建築管理辦法第3條規定，該土地終止租約後已移轉他人，業經訴外人銘將開發股份有限公司於95年10月5日以起造人名義向被上訴人所屬建築管理處申請雜項執照。是被上訴人以系爭土地為平均地權條例第76條第1項規定之「經依法編為建築用地者」，核准土地原出租人終止租約，並無不合。㈢關於系爭土地之農作改良物補償費，係由被上訴人所屬地政處邀集租佃雙方協調未成後，會同被上訴人所屬建設局、中山區公所、上訴人與出租人雙方於94年10月25日現場實地會勘尚未收穫之農作改良物，作成紀錄函送租佃雙方，均未據提出異議，被上訴人始根據會勘結果，依內政部73年8月7日台（73）內地字第245400號函之規定，參照「臺北市農作改良物徵收補償費查估基準」核計，分別為上訴人丙○○農作改良物補償費147,015元，上訴人甲○○238,887元，上訴人乙○○28,725元。嗣被上訴人核算系爭土地上訴人應領之補償金，分別以94年11月11日府地三字第09422559600號、94年11月10日府地三字第09422559400號及94年11月10日府地三字第09422559500號函通知上訴人，上訴人未就該核定金額有何爭議，即已確定，自不得於事後再事爭執等語，因將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴。
五、本院按：
㈠、法令依據：⒈平均地權條例第76條規定：「出租耕地經依法編為建築用
地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿1年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」。
⒉平均地權條例第77條規定：「耕地出租人依前條規定終止
租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額1/3給予補償。前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第13條規定以書面通知出租人者為限。．．．」。
⒊平均地權條例第78條規定：「依第76條規定終止耕地租約
時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。．．．」。
⒋都市計畫法第32條規定：「都市計畫得劃定住宅、商業、
工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」。
⒌都市計畫法第85條規定：「本法施行細則，在直轄市由直
轄市政府訂定，送內政部核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政院備案。」。
⒍都市計畫法臺北市施行細則第1條規定：「本細則依都市計畫法（以下簡稱本法）第85條規定訂定之。」。
⒎都市計畫法臺北市施行細則第10條第1項規定：「本市都市計畫地區範圍內劃定左列使用分區，分別限制其使用。．．
．七、風景區。．．．」。
⒏都市計畫法臺北市施行細則第26條規定：「本府得依本法
第32條第2項規定將使用分區內建築物及土地之使用再予劃分不同程度之使用管制，並另訂土地使用分區管制規則管理。」。
⒐臺北市土地使用分區管制規則第65條規定：「在風景區內得為左列附條件允許使用：一、第一組：獨立、雙拼住宅。
……」。
⒑土地法第107條規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人
有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」。
⒒耕地三七五減租條例第15條第1項、第3項規定：「耕地出
賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。」、「出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」。
㈡、本院經核原判決於法尚無違誤，並再論斷如下：本件之主要爭點乃在於系爭土地是否符合平均地權條例第76條第1項規定之「經依法編為建築用地者」及被上訴人對上訴人「尚未收穫之農作改良物補償費」計算是否符合實情。案依前引平均地權條例第76條第1項規定，出租人依該規定收回土地之要件為「出租耕地依法編為建築用地」及出租人「為自行建築或出售作為建築使用」。關於前者，係以法律對該耕地之「編定」為要件，非以實際已可供建築使用為要件，故條文規定「依法編為建築用地」即可。至於後者依平均地權條例第76條第2項之規定依「前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿1年後，不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。」換言之，以建築為目的收回，縱將來未依計畫建築，亦不影響收回之法律效果，僅地方政府有權照價收買而已。查系爭土地經編定為風景區，為兩造所不爭之事實，依臺北市土地使用分區管制規則第65條規定，得作建築使用，業已符合「依法編為建築用地」之要件，上訴人猶以系爭土地編為風景區，屬附條件允許使用，被上訴人未證明土地已符合核准條件，難謂係平均地權條例第76條第1項規定之「經依法編為建築用地」，被上訴人遽准出租人依前開規定終止租約，自屬違法等語，係對法律之誤解。又關於農作改良物補償費，係由被上訴人所屬地政處邀集租佃雙方協調未成後，會同被上訴人所屬建設局、中山區公所、上訴人與出租人雙方於94年10月25日現場實地會勘尚未收穫之農作改良物，作成紀錄函送租佃雙方，均未據提出異議等情，為上訴人所不爭執，被上訴人在此情形下始根據會勘結果，依內政部73年8月7日台（73）內地字第245400號函之規定，參照「臺北市農作改良物徵收補償費查估基準」核計，於法並無不合。上訴人在農作物已不存在之情形下，就農作物補償費再為爭執，又未能提出可資調查之證據方法，其主張即無可採。另上訴意旨主張因出租人出售系爭租約土地，未依土地法第104條規定徵詢上訴人，故按土地法第104條第2項後段規定，其契約自不能對抗上訴人（即優先購買權人），上訴人若行使優先購買權，即成為系爭耕地所有權人，本件終止租約之原處分即失所附麗不足維持云云。按，土地法第104條所規範之法律關係為基地租賃，本件係屬耕地租賃，縱有優先購買權之問題，應為土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條所規範，上訴人以土地法第104條以為主張，本無可採。就土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條而言，耕地租賃對承租人賦予優先購買權之保護，係為保障承租人之耕作權及耕地供農業之充分使用，故無論土地法第107條或耕地三七五減租條例第15條之規範均以耕地為客體始有其適用。本件系爭土地既經編定為建築用地，即非屬前述規範目的所欲保護之客體，承租人自無優先承受權。況本案係於耕地租約終止後，始出賣租約土地，亦無土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條耕地承租人有優先承買權之問題，故上訴人此項之主張，核無足採。
㈢、至於上訴人其餘述稱各節，乃上訴人以其對法律上見解之歧異，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，惟原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依論理及經驗法則為判斷，核無不合。綜上所述，原判決所適用之法規與該案應適用之現行法規並無違背，與解釋判例，亦無牴觸，並無違背法令之情形，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 8 日
最高行政法院第七庭
審判長法官 藍 獻 林
法官 胡 方 新法官 廖 宏 明法官 張 瓊 文法官 林 文 舟以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 98 年 10 月 9 日
書記官 阮 思 瑩