最 高 行 政 法 院 判 決
98年度判字第436號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張致祥 律師被 上訴 人 臺北市松山地政事務所代 表 人 乙○○上列當事人間有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國96年3月29日臺北高等行政法院95年度訴字第2828號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣臺北市○○區○○段4小段190、190-1、190-2、191、191-1、191-2、191-3地號等7筆土地（下稱系爭土地）所有權人為「公業福德爺」，原登記管理人為訴外人「周永崇」，嗣訴外人周遠有以「祭祀公業福德爺」即「公業福德爺」為由，檢附臺北市信義區公所民國（下同）80年11月18日（80）北市信民字第16017號函（按該函業經臺北市信義區公所於94年12月22日以北市信民字第09432671000號函撤銷在案）對「祭祀公業福德爺」派下員推選其為該公業管理人准予備查之文件及相關登記原因證明文件，於80年11月27日以被上訴人收件信義字第26960號土地登記申請書，向被上訴人申辦系爭土地之管理人變更登記，案經被上訴人於85年7月16日辦竣管理人變更登記及換發書狀登記在案。嗣因上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）於94年11月29日以被上訴人收件信義字第27657號土地登記申請書，向被上訴人申辦系爭土地買賣所有權移轉登記。經被上訴人以94年11月30日信義字第27657號土地登記案件補正通知書通知補正，惟上訴人逾期未補正，被上訴人爰以94年12月22日信義字第27657號土地登記案件駁回通知書予以駁回。上訴人不服，提起訴願，經駁回後，遂提起本件行政訴訟，請求⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被上訴人應將系爭土地登記於上訴人名下。
二、上訴人起訴主張：依系爭土地之原始登記文件觀之，日據時期其登記為「祭祀公業福德爺」所有，迄35年6月22日國民政府來臺轉謄本登錄，所有權人仍為「祭祀公業福德爺」，44年當時被上訴人違法逕依臺北市長命令改登記為「公業福德爺」迄今，由上可知系爭土地確係祭祀公業所有，且屬周永崇派下至明。日據時代日本民法在臺灣推行之後，僅允許祭祀公業存在，系爭土地於日據時代既已登記，自不可能係神明會所有，且祭祀公業無一定名稱，是臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決（下稱臺北地院91重訴字第2720號判決）將「公業福德爺」認定係神明會，顯與土地登記當時之法律相悖，亦未慮及當時日本法治及特殊民風。退步言，縱認「公業福德爺」性質為神明會，依現行法律解釋當時現象，應係設立時祭祀公業周永崇與神明會成員有一內部委任契約存在，但該契約係屬債權性質，債權之請求權係15年，光復迄今業已罹於時效，且既依法登記為祭祀公業，依當時日本法規定首次登記具創設權利之效力，則系爭土地應屬祭祀公業原始取得所有。再者，如認「公業福德爺」與「祭祀公業福德爺」不同，則44年「公業福德爺」之登記係屬錯誤，應依職權將錯誤登記改回35年之「祭祀公業福德爺」。況上訴人購買系爭土地，依當時被上訴人提供之土地謄本及權狀所載，土地所有權人為「公業福德爺」（管理人周遠有），是上訴人應有信賴原則之保護。縱周遠有非真正管理人，「公業福德爺」此主體未為任何異議表示，則周遠有為表見代理人，依民法第169條規定，上訴人與訴外人周遠有簽約，仍屬合法而有效，上訴人依土地登記規則第1條及第34條第1項規定，提出申請登記之文件並無瑕疵，被上訴人自應依法登記，無要求上訴人補正當事人適格的問題。
三、被上訴人則以：依土地登記規則第56條第1款、第57條第1項第4款規定，申請人是否適格為地政機關應審查項目之一，是上訴人主張被上訴人不得以當事人不適格為由通知補正，容有誤解。次查「祭祀公業福德爺」（土地登記名義人為「公業福德爺」）之派下員名冊、財產清冊及管理人變更雖經臺北市松山區公所（原管轄機關）、信義區公所依祭祀公業土地清理要點規定分別以78年7月4日北市松民字第13914號函、80年11月18日北市信民字第16017號函准予備查。惟「祭祀公業福德爺」之派下員全體對於系爭土地所有權不存在，業經指臺北地院91重訴字第2720號判決確認在案，故上訴人於94年11月29日以信義字第27657號案申辦系爭土地買賣移轉登記，經被上訴人以當事人不適格為由，以94年11月30日信義字第27657號補正通知書通知上訴人補正，上訴人逾補正期限未補正，遂依土地稅法第1條、第51條第1項規定駁回，該處分尚無不當。另查周遠有雖於80年間檢具臺北市信義區公所80年11月18日(80)北市信民字第16017號函准其為祭祀公業福德爺管理人備查之文件，申請該公業管理人變更登記，並經被上訴人辦理登記在案，惟上開信義區公所准予備查之文件業經該所94年12月22日北市信民字第09432671000號函撤銷並副知被上訴人，則原據以登記之事由，已失所附麗，參照司法院釋字第379號解釋，被上訴人自得撤銷該管理人變更登記，回復原登記狀態，即權利人「公業福德爺」（管理人周永崇），是系爭土地登記名義人及管理人已有與上訴人申請移轉登記時之登記名義人不符情事發生，被上訴人無從依法准予辦理移轉登記。法院判決所為之登記，依土地登記規則第27條規定，由權利人或登記名義人單獨申請之；而判決所為之登記，依土地登記規則第28條，並非地政機關得逕為登記之範圍，從而上訴人主張被上訴人應依臺北地院91重訴字第2720號判決，逕為更正土地登記資料，諒係未探究我國土地登記制度之規定。再者，本案上訴人僅提出買賣移轉登記之申請，尚未依土地登記規則第7條規定完成登記，故上訴人並非土地法第43條保護之範疇。上訴人主張信任登記而與「公業福德爺」訂定買賣契約，應歸責於被上訴人，係對土地法第43條精神之誤解。至於上訴人主張被上訴人於44年間逕以奉市長核准為由，將系爭土地登記名義人更正為「公業福德爺」有違法錯誤情事，另主張「祭祀公業福德爺」確為原始取得者，被上訴人應依職權更正該姓名變更登記乙節，查上開更正登記之原案，雖因逾保存期限，業已銷毀而無原案可稽，惟該次登記係將登記名義人更改為日據時期原登記之「公業福德爺」，與檔存登記資料並無不符之處，故有關上訴人主張該項登記有違法錯誤之事，僅為臆測之詞，並無積極證據可資證明。另依土地登記規則第7條規定，已登記之土地權利除該規則另有規定外，登記機關不得塗銷已完成之登記，是上訴人之主張於法未合。另訴外人林錦漢代理「公業福德爺」分別於94年12月15日、95年1月2日函囑被上訴人應將系爭土地之管理人恢復為原登記管理人「周永崇」，並依臺北地院91重訴字第2720號判決主文確認「祭祀公業福德爺」之派下員全體（即周遠有）就系爭土地之所有權不存在，故周遠有處分系爭土地顯屬無權處分，該判決尚未依法變更或撤銷前，判決之確定力仍然存續，上訴人對該項判決倘有疑義，應循司法途徑解決等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：臺北市信義區公所於系爭處分做成之同時（即94年12月22日）以北市信民字第09432671000號函撤銷該所對「祭祀公業福德爺」派下員變動、選任新管理人、財產清冊等案，並已副知被上訴人在案。另參照臺北市政府地政處95年1月26日北市地一字第09530333100號函可知，就系爭土地而言，被上訴人於80年11月27日收件信義字第26960號管理人變更登記案所附原因證明文件，非能證明「周遠有」係「公業福德爺」之管理人，且上開系爭土地管理人變更登記業經被上訴人於95年2月10日辦竣撤銷系爭土地管理者變更登記，回復管理人為「周永崇」，準此，上訴人執以變更所有權登記之系爭土地所有權移轉登記申請書所載出賣人為「公業福德爺（管理者：周遠有）」即屬可議。上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）申辦系爭土地之買賣移轉登記時，其權利人與買受人為上訴人；義務人與出賣人為「公業福德爺」（管理人周遠有）並無不一致，原應受理變更登記；但鑑於在此次申辦登記前，上訴人於94年6月17日與系爭土地所有權人「公業福德爺」（管理人周遠有），以被上訴人收件信義字第13570號登記申請案申辦買賣所有權移轉登記時，在審查期間，有國防部軍備局工程營產中心北部地區營產管理處（下稱國防部軍備局營管處）以94年6月21日旭迺字第0940001812號函囑被上訴人依內政部93年10月6日內授中辦地字第0930725851號函釋規定，於系爭土地上註記：「國防部有土地使用權，現為光育營區使用」。案經被上訴人報奉臺北市政府地政處簡化各地政事務所請示案件處理研討會（94年第5次）會議討論，決議由被上訴人就國防部軍備局營管處囑託加註國防部有土地使用權之情事先行通知上訴人，請其限期表示是否仍欲繼續辦理所有權移轉登記後，再予辦理上開註記及移轉登記。被上訴人爰以94年7月7日北市松地一字第09430833700號函通知上訴人於文到10日內表示意見，經其以94年7月8日函表示同意繼續辦理上開買賣登記案。惟案經訴外人國防部軍備局營管處以94年7月4日旭迺字第0940001960號函，檢具臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）91重訴字第2720號判決等證明文件，略謂系爭土地係國家早年價購未完成產權移轉之土地，現為光育營區佔有使用中，且依前開判決已確認「祭祀公業福德爺」就系爭土地之所有權不存在為由，向被上訴人提出異議。又因系爭土地移轉登記申請案之義務人「公業福德爺」（管理人周遠有）亦以94年10月6日異議申請書向被上訴人提出異議，被上訴人爰以該移轉登記申請案因權利人與義務人間有爭執，乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以94年10月14日信義字第1357 0號駁回通知書駁回該移轉登記案。嗣上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）復於94年11月29日以被上訴人收件信義字第27657號登記申請案，重行申請系爭土地買賣移轉登記，被上訴人以系爭土地業經臺北地院91重訴字第2720號判決確定確認「祭祀公業福德爺」（管理人周遠有）之派下員全體就系爭土地所有權不存在為由，認定當事人不適格，而請求上訴人補正。此項補正之請求，衡諸土地法第43條規定及土地登記規則第57條第1項第3款規定固有不合：但上訴人申辦系爭土地移轉登記時，仍有另一項應補正之事項，即上訴人申請辦理系爭土地所有權移轉登記，所檢附之土地增值稅繳款書，未經洽稅捐稽徵機關查明至94年11月有無繳清地價稅，而加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月，被上訴人依法通知上訴人補正，上訴人逾期未補正，被上訴人依土地稅法第1條及第51條第1項規定駁回上訴人本件申請案，洵屬有據。
再按依訴願法第79條第2項規定，本件訴願受理機關即臺北市政府以訴願中系爭土地所有權人「公業福德爺」之管理人業已變更、上訴人據以申辦移轉登記之原證明文件已經撤銷為據，駁回上訴人之訴願，核無不合。再按土地登記規則第27條之規定，依法院判決所為之登記，由權利人或登記名義人單獨申請之；另土地登記規則第28條規定，依判決所為之登記，並非地政機關得逕為登記之範圍，從而上訴人主張被上訴人應逕依臺北地院91重訴字第2720號判決，逕為更正土地登記資料，要屬誤解。再本案上訴人僅是提出買賣移轉登記之申請，尚未依土地登記規則第7條規定完成登記，故上訴人並非土地法第43條保護之範疇，因而上訴人主張信任登記而與「公業福德爺」訂定買賣契約，應歸責於被上訴人，亦屬對土地法第43條精神之誤解。況且系爭土地管理人周遠有於80年間檢具臺北市信義區公所80年11月18日(80)北市信民字第16017號函准其為祭祀公業福德爺管理人備查之文件申請該公業管理人變更登記，並經被上訴人辦理登記在案，嗣上開准予備查之文件業經臺北市信義區公所94年12月22日北市信民字第09432671000號函撤銷並副知被上訴人，則原據以登記之事由，已失所附麗，參照司法院釋字第379號解釋，被上訴人自得撤銷該管理人變更登記，回復原登記狀態（即權利人「公業福德爺」、管理人周永崇），從而，系爭土地登記名義人及管理人已有與上訴人申請移轉登記時之登記名義人不符之情事發生，被上訴人無從依法准予辦理移轉登記至明。綜合上述，本件被上訴人受理上訴人申辦系爭土地所有權移轉登記，限期命上訴人補正，上訴人逾期未補正，被上訴人駁回系爭申辦移轉登記案，核無不合，訴願機關更以系爭土地管理人業已變更、上訴人申辦時原證明文件已經撤銷為由，維持原處分，亦屬有據等由，駁回上訴人在原審之訴。
五、上訴意旨復執前詞，並主張：本件上訴人向訴外人周遠有購買土地係發生於民國00年0月00日，當時系爭土地之土地登記謄本及土地所有權狀所載土地所有權人均為「公業福德爺」（管理人周遠有），上訴人信任登記得請求被上訴人依買賣契約移轉登記系爭土地予上訴人，自應受土地法第43條登記有絕對效力之保護。退步言，周遠有縱非真正管理人，「公業福德爺」此主體既未為異議，依民法第169條規定，周遠有亦應係「公業福德爺」之表見代理人，無補正當事人適格之問題。何況被上訴人並非法院，無要求上訴人補正當事人適格之法律依據。且被上訴人辯稱其不得自行更改錯誤之登記，另方面卻自行認定登記內容是否錯誤，亦自相矛盾。原審法院未慮及被上訴人有無認定事實及登記名義人是否相同之職權，亦未就表見代理為審酌，顯有悖土地法第43條及民法第169條規定之違法；再者，被上訴人主張「公業福德爺」（即土地所有權人）之性質究為神明會或祭祀公業有爭議，而其要求上訴人補正無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年11月，卻未就應補正之主體具體指明，所為補正之通知違反行政程序法第5條規定，原審法院未慮及此，亦有違背法令之違誤云云。
六、本院按：土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因原登記之無效或撤銷而被追奪，因此，若第三人在取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。經查，本件上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）於94年11月29日以被上訴人收件信義字第27657號登記申請案，申請系爭土地買賣移轉登記，於辦竣土地移轉登記前，被上訴人以系爭土地業經臺北地院91年度重訴字第2720號判決確認「祭祀公業福德爺」（管理人周遠有）之派下員全體就系爭土地所有權不存在確定在案，是「祭祀公業福德爺」並非系爭土地之權利主體。另臺北市信義區公所80年11月18日(80)北市信民字第16017號函准周遠有為祭祀公業福德爺管理人備查之文件，業經該所94年12月22日北市信民字第09432671000號函撤銷，則原據以登記之事由，失所附麗，被上訴人已得撤銷系爭土地管理人變更登記，回復原登記狀態，即權利人「公業福德爺」（管理人周永崇）等由，未准上訴人辦理移轉登記，依首揭說明，上訴人尚無土地法第43條規定之適用，上訴人主張其受土地法第43條之保護云云，已非可採。另民法第169條規定之表見代理，乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律規定使本人負一定之責任。本件上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）間之系爭土地買賣，出賣人均記載「公業福德爺」，管理者為周遠有，此有土地買賣所有權移轉契約書影本為憑，足認周遠有均以「公業福德爺」管理人自居，上訴人主張周遠有應係「公業福德爺」之表見代理人云云，仍不足採。至於上訴人主張被上訴人要求上訴人補正無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章，至94年11月，未就應補正之主體具體指明，於法有違云云，然參酌上該補正通知，被上訴人已載明地價稅及工程受益費，並註記土地稅法第51條，而地價稅或工程受益費等之納稅義務人，土地稅法等相關法規已規定甚詳，上訴人上揭主張仍不足採。從而，上訴人與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人周遠有）向被上訴人申辦系爭土地買賣所有權移轉登記，被上訴人以94年11月30日信義字第27657號土地登記案件補正通知書通知上訴人補正，上訴人逾期未補正，被上訴人以原處分予以駁回，訴願決定復以系爭土地管理人業已變更、上訴人申辦時原證明文件已經撤銷為由，維持原處分，亦屬有據，原判決因而駁回上訴人在原審之訴，核無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
最高行政法院第六庭
審判長法官 吳 明 鴻
法官 鄭 忠 仁法官 林 茂 權法官 侯 東 昇法官 黃 秋 鴻以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 98 年 4 月 24 日
書記官 葛 雅 慎