最 高 行 政 法 院 判 決
99年度判字第710號上 訴 人 臺中市中山地政事務所代 表 人 甲○○訴訟代理人 張豐守 律師複 代理 人 吳莉鴦 律師被 上訴 人 第一商業銀行股份有限公司代 表 人 蔡慶年訴訟代理人 陳芝荃 律師上列當事人間所有權登記事件，上訴人對於中華民國97年7月17日臺中高等行政法院97年度訴字第180號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣被上訴人出賣所有坐落臺中市○區○○段○○段6、6-50、6-52、6-72、6-76及6-81等6筆地號土地（下稱系爭土地）予訴外人劉素燕，並於民國96年11月19日委託代理人林志威向上訴人就系爭土地申請所有權移轉登記，上訴人審查時，訴外人許耀璋與許國棟分別於96年11月20日及同年月21日向上訴人提出異議，上訴人遂認本案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，而依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以96年11月22日中山地所一字第0960019695號及96年11月23日中山地所一字第0960019743號土地登記案件駁回通知書否准被上訴人之申請，被上訴人不服，向臺中市政府提起訴願，遭駁回，提起行政訴訟，經原審法院將訴願決定及原處分撤銷。上訴人不服，遂提起本件上訴。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於訴願程序後提出之答辯事由，並非上訴人駁回被上訴人申請登記之事由，且被上訴人標售系爭土地之公告中，為「‧‧‧上表中臺中市○區○○段○○段6及6－81地號內土地，本行前提起占用拆屋還地訴訟，經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）96年8月1日95年度重訴字第365號民事判決本行部分勝訴部分敗訴，敗訴部分因法院認係租地建屋而遭駁回，雖本行目前已上訴中，惟本行敗訴部分之占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」之註記（下稱公告註記），係因被上訴人另案訴請訴外人拆屋還地訴訟案件，臺中地院95年度重訴字第365號判決結果，部分勝訴，部分敗訴，被上訴人現仍上訴循求救濟中，則被上訴人於出售公告中自應予以註明，俾買受人在買受時確實瞭解，在訴外人劉素燕向被上訴人買受系爭6筆土地後，被上訴人即以郵局存證信函通知臺中地院判決對系爭土地有租賃關係之劉鎮國於10日內函覆是否行使優先承買權，是上訴人縱自第三人許耀璋、許國棟提出之異議書發現被上訴人辦理移轉登記之系爭土地，是否有符合土地法第104條所規範之優先購買權人仍未確定，依土地登記規則第56條第3款之規定，亦應以書面敘明理由，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正，上訴人未通知即逕行駁回被上訴人之申請，亦有違誤，為此，訴請判決訴願決定及原處分均撤銷，並判命上訴人應准被上訴人96年11月19日所申請之坐落臺中市○區○○段○○段6、6-50、6-52、6-72、6-76、6-81地號等6筆土地辦理所有權移轉登記等語。
三、上訴人則以：㈠被上訴人於96年11月19日向上訴人申請系爭土地之所有權移轉登記，惟上訴人亦於同年月20、21日收到異議人許耀璋、許國棟之異議書，其所提供之被上訴人之公告註記，顯見被上訴人所申請移轉登記之6筆土地目前仍與第三者（即於系爭土地上之居民）於訴訟程序中，是否有符合土地法第104條所規範之優先購買權人仍未確定。惟被上訴人卻於申請移轉登記案件之土地登記申請書備註欄切結：「‧‧‧又本案土地係自用無出租」字樣，顯與事實不符並已有爭訟之事實存在。系爭土地買賣，被上訴人既已自承係有「部分占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」，且亦有占用人提出異議，此案涉及私權爭執，依土地登記規則第57條第1項第3款規定，本件自非屬土地登記規則第56條規定應予補正之事由。㈡被上訴人於訴願程序中，曾補充說明：「經臺灣臺中地方法院95年度重訴字第365號民事判決中指稱劉鎮國對系爭土地有基地租賃關係存在，進而依法有優先購買權。」顯見劉鎮國對系爭土地有優先購買權係屬不爭事實，且被上訴人自陳已於96年10月12日以存證信函通知劉鎮國云云，則被上訴人申請所有權移轉登記時並未檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣，反出具「本案土地係自用無出租」內容不實之切結，顯然罔顧優先購買權人之法定權益，有誤導行政機關做不實登載之意圖。㈢再依異議人許耀璋、許國棟所提供之戶籍謄本與房屋稅籍證明等資料，以及上訴人至實地勘查確認異議人所有門牌號碼之房屋確實坐落於系爭土地上，異議人自53年間應即設籍並居住於系爭土地上，被上訴人當依法妥為處理，非僅以土地標售方式為之，否則除異議人外，亦恐影響系爭土地之買受人之法定權益等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：土地登記規則第57條第1項第3款規定所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，應係指登記權利人，與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言，故明定登記機關應駁回登記權利人登記之申請。至於申請登記人為土地之所有人，係登記義務人，並非登記權利人，依民法第765條之規定，就其所有土地有自由處分權，並排除他人之干涉，則其就所有之土地申請登記予他人，其所「申請登記之法律關係」自屬明確，且非任何人以任何理由所得逕予干涉。至於第三人對於申請移轉登記之土地，主張有優先承買權，向地政機關提出異議者，除非其已提出形式上即可使地政機關確認其權利之書證，例如土地登記簿上已登記其有地上權、三七五租約，或提出法院判決其有租地建屋之事實，並已確定，使地政機關從形式上即可審查其權利之存在，此際地政機關固可據以認定其權利之存在；惟依土地法第104條規定，申請移轉登記人對上開有優先購買權人，如未說明其曾否通知優先權人於10日內確答是否優先購買，係屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，依土地登記規則第56條第2款規定，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正，如土地所有權人逾期未補正或未照補正事項完全補正者，始得依土地登記規則第57條第1項第4款之規定予以駁回，非可逕依同條項第3款之規定駁回土地所有權人移轉登記之申請。異議被駁回之第三人，如欲保全其權利，應循民事訴訟程序主張或依民事保全程序以謀解決，地政機關不得就任何第三人未提出形式上即可審查之書證，即以有「權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之理由，駁回土地所有權人移轉之申請。本件異議人許耀璋與許國棟向上訴人主張其有優先承買權，係謂渠等在被上訴人申請移轉登記之土地上有建築物，繼續占有土地數十年，已因時效取得地上權為由，主張其對土地有優先承買權，此有上訴人提出其2人之異議書影本附訴願卷可稽。按以時效取得地上權者，依據民法第772條準用同法第769條及第770條之規定，僅得請求登記為「地上權人」，在未經登記地上權之前，並未取得地上權，自無土地法第104條第1項所定之優先承買權之適用。本件被上訴人申請移轉登記之系爭6筆土地，均無異議人許耀璋與許國棟因時效取得地上權之登記，此為兩造所不爭，上訴人對尚未取得地上權登記之異議人許耀璋與許國棟所主張之優先承買權，竟以本案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執為理由，依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回被上訴人土地所有權移轉登記之申請，於法尚有未合，訴願決定予以維持亦有可議等由，將訴願決定及原處分均撤銷。
五、上訴意旨復執前詞，並主張：參照土地登記規則第49條第1項第3款規定及本院81年判字第1796號判例意旨，本件被上訴人與訴外人劉素燕間之買賣關係會否因為異議人及耕地三七五租約之承租人主張優先購買權，而使其買賣關係無效，自屬私法上爭執事項，登記機關於此無從為實質上之審查，上訴人已於原審詳為說明所為駁回處分之處理過程，原審未予審酌有利於上訴人之證據，亦未敘明理由，有判決不備之違法。又參照系爭土地中之6-76地號土地之土地登記謄本上載有耕地三七五租約、異議人許國棟所提出異議函附件之被上訴人公告註記，可知系爭土地上之建物非被上訴人所有，亦非被上訴人自用，惟被上訴人及訴外人劉素燕於提出之所有權移轉登記申請書之備註欄，卻記載「本案土地係自用無出租」，顯與土地登記謄本之記載及上開公告不符。上訴人斟酌現場勘查之情形及上開情事，而為駁回之處分，並無違經驗及論理法則。原審判決未為審酌不利被上訴人之證據，顯有違採證法則。另被上訴人之不實切結，形式上足以使上訴人相信切結內容為真實，並依其切結而為錯誤之登記，致生損害於他人，顯有違誠實信用原則而不值得保護云云。
六、本院按：㈠本件被上訴人代表人於上訴審程序中變更為蔡慶年，茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。㈡「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」土地登記規則第57條定有明文。而土地登記規則第57條第1項第3款之上該規定，係就權利人、義務人或權利關係人間有爭執而為規定，雖未就爭執之法律關係為何予以明文，惟登記之權利人、義務人，原係指申請登記之法律關係之權利人、義務人而言，又權利關係人既規定限於「與申請登記之法律關係有關」之人，自應認本款所定之「爭執」，係指與申請登記之法律關係有關之爭執，並非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執而言。㈢又查，土地登記規則第56條第2款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正：‧‧‧二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。」而土地法第104條亦規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」足見申請移轉登記人對上開有優先購買權人，如未說明其曾否通知優先權人於10日內確答是否優先購買，係屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，依土地登記規則第56條第2款規定，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正，如土地所有權人逾期未補正或未照補正事項完全補正者，始得依土地登記規則第57條第1項第4款之規定予以駁回。㈣經查，本件訴外人許耀璋與許國棟向上訴人主張其有優先承買權，係謂渠等在被上訴人申請移轉登記之土地上有建築物，繼續占有土地數十年，已因時效取得地上權為據。但查，以時效取得地上權者，依據民法第772條準用同法第769條及第770條之規定，僅得請求登記為「地上權人」，在未經登記地上權之前，並未取得地上權，自無土地法第104條第1項所定之優先承買權之適用。本件被上訴人申請移轉登記之系爭6筆土地，均無訴外人許耀璋與許國棟因時效取得地上權之登記，此為原審確定之事實，則尚難認訴外人許耀璋與許國棟對系爭土地有優先承買權，上訴人自形式審查即得知悉，況被上訴人係向上訴人申請「所有權移轉登記」，則申請登記之法律關係為所有權移轉登記之法律關係，訴外人許耀璋與許國棟自非該所有權移轉登記法律關係之權利關係人，詎上訴人僅因該2人之異議，即逕認本件「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」，並依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回被上訴人土地所有權移轉登記之申請，尚有未合。原判決因而將訴願決定及原處分均撤銷，著由上訴人另為適法之處分，即無不合。至於上訴人其餘指摘業經原審判決於理由內詳為論述，經核亦無不合。上訴人仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
最高行政法院第六庭
審判長法官 吳 明 鴻
法官 林 茂 權法官 侯 東 昇法官 劉 介 中法官 黃 秋 鴻以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 99 年 7 月 22 日
書記官 葛 雅 慎