最 高 行 政 法 院 判 決
100年度判字第1616號上 訴 人 蔡銘福被 上訴 人 新北市新店地政事務所代 表 人 莊月桂上列當事人間更正土地登記事件，上訴人對於中華民國99年12月16日臺北高等行政法院99年度訴字第1492號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人於民國（下同）98年2月13日辦理其被繼承人蔡連興所遺坐落於新北市新店區（改制前為臺北縣新店市○○○段○○○段33建號建物之分割繼承登記，經被上訴人審查該案件時，發現蔡連興於前開系爭建物基地（坐落新北市○○區○○段磺窟小段57地號）上尚有地上權（下稱系爭地上權）應一併繼承，遂查閱該地上權之詳細地籍資料，發現該他項權利部之「債權／權利範圍」欄位登記為0分之0，再經調閱檔存38年地上建築改良物情形填報表及他項權利登記聲請書等原申請登記相關資料核對，查知該地上權定有存續期間為「自38年1月1日至47年12月末日，拾個年」，惟本件地籍資料登載系爭地上權之存續期間為空白，被上訴人以98年2月16日新登字第16590號逕將系爭地上權存續期間由空白更正為自38年1月1日至47年12月31日，上訴人不服，提起訴願，案經臺北縣政府（已改制為新北市政府）以98年10月21日北府訴決字第0980367522號訴願決定書將原處分撤銷，由被上訴人另為適法之處分，嗣被上訴人以98年11月9日北縣店地登字第0980016762號函陳報上級機關即臺北縣政府地政局（已改制為新北市政府地政局）審核，經新北市政府地政局以98年12月22日北地籍字第0980961344號函復准依土地法第69條規定辦理更正登記，被上訴人爰以98年12月23日新登字第235000號案辦理更正登記，將系爭地上權存續期間更正為自38年1月1日至47年12月31日，並以98年12月29日北縣店地登字第0980019811號函將本案處理結果通知上訴人，上訴人不服，循序提起行政訴訟，請求判決撤銷訴願決定及原處分，經原審法院判決駁回其訴，上訴人仍不服，提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：㈠按「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。」土地登記規則第55條定有明文，故知承辦人、審查意見、收文日期及字號等諸欄位乃係依法所設而為聲請書中之必要欄位，其除具有積極防弊之作用外，尚得於發生登記錯誤、遺漏之情形下，調閱相關文件以資勾稽還原，也因其有證可稽，使得更正之公正、客觀、可信得以維持，此與土地法第69條「登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之」之規定緊密結合。然被上訴人更正登記所據之他項權利登記聲請書上無收文日期及字號，亦不知係經何人承辦或審核，且該聲請書上亦曾遭塗改，其真實性令人質疑。㈡查除蔡連興他項權利登記聲請書之存續期間由無期塗改為自38年1月1日至47年12月末日，拾個年外，尚有張蘭城、薛烶、柳淑玉及蔡德生等4人之聲請書亦皆有同樣的塗改情形，若登記時即已塗改，縱有部分疏漏，亦應有部分聲請書之地上權存續期間會被審核為拾個年，然卻皆被核為未定期限之地上權，故該聲請書中存續期間之塗改，於登記前即已存在之假設顯然難以成立。又本案如建築物改良情形填報表所載，係屬基地租約，而非一般租約，租約之存續期間如他項權利證明書所示為未定有期限，既未定有期限自無屆期再續約的問題。㈢上訴人所持之他項權利證明書第2頁右上角與被上訴人所持之建築物改良情形填報表右上角，均有「1375」之編號，足稽該填報表即為登記之時證明書之審核文件，其載有「審核符合」之字樣並經承辦人核章，故上訴人所持之他項權利證明書係依法完成登記、經層層審核而為地政機關所核發之證明書，依土地法第43條規定，該證明書有相當之效力，其具有證明能力應無疑義，上訴人既持載有存續期間之證明書可供直接證明存續期間，其它文件莫不皆顯多餘。再者，他項權利證明書之存續期間欄為空白，與聲請書中存續期間欄所載之無期，均為永久存續之意。又依土地法第69條規定，被上訴人上級主管機關不僅有核准之權，亦有查明事實之責，然被上訴人上級主管機關之核准函，除大量複製被上訴人之請示函內容外，並無查明之作為，即准被上訴人更正登記，顯屬不當云云。
三、被上訴人則以：㈠系爭地上權設定迄今，該土地標示、權利人、義務人皆未曾變動，登記簿所載之權利種類亦與登記原因證明文件相符，被上訴人既查明登記簿所載之存續期間與原因證明文件不符，純係肇因地政機關作業之錯誤而更正，該更正登記並無違反登記之同一性，倘上訴人認登記原因證明文件所載內容有瑕疵，僅能訴請司法機關審判，以資解決，被上訴人無權依職權自辦塗銷更正登記。㈡光復初期各縣市政府辦理建築改良物之登記，係以臺灣省政府37年巳巧府綱地甲字第754號訓令訂頒之各縣市辦理土地登記有關建築改良物補充要點（下稱辦理登記建物補充要點）為依據，其規定建物與土地非屬同一人時，須檢附他項權利登記聲請書，並由土地所有權人蓋章證明，作為同時申請地上權登記之用。本案地上權人蔡連興為系爭建物之所有權人，土地所有權人為王家信，其當年為辦理建物所有權第1次登記，自應依上開要點同時申辦地上權設定登記，否則無法辦理建物登記，故系爭地上權登記與建物登記係同時收件，並依38年當時地上權設定之實務，登錄該登記聲請書所記載之事項，該聲請書係為登記原因證明文件，與現行土地登記規則規定之設定契約書相當，換言之，他項權利登記聲請書記載內容為申請人間約定之事項，非登記機關之審查文件，自無收件字號、日期及相關審查人員之核章；另查本案之建築改良物情形填報表係所有權人辦理建物第1次登記文件之一，觀諸該填報表上載有收件日期、收件字號，且蓋有承辦人員姓名章，審查意見欄亦簽註審核相符等事項，足見該填報表始係當年地政機關辦理地上權及建物登記之審查文件。是以，上訴人對他項權利登記聲請書上無收件字號及日期，無承辦人員用印，而質疑該文件之真偽，實是對早年登記實務作業不知悉所生之誤解。㈢又查本案原始建築改良物情形填報表之權利憑證名稱及件數欄位載有基地租約壹份，可見系爭土地地上權登記之原因證明文件除有類似現行公定契約書之他項權利登記聲請書外，另有雙方當事人簽定之租約為證，囿於年代久遠，被上訴人並未保存該租約書，惟上訴人曾於來被上訴人處洽詢時，提出前揭租約書正本及47年底之後雙方再續定之租約共3份，並經被上訴人核對相關資料確認，該租約約定之租期為38年1月1日起至47年12月31日止，共計10年，此與他項權利登記聲請書之存續日期相符，是以，本案他項權利登記聲請書之存續日期由無期修改為自38年1月1日至47年12月末日，拾個年，雖僅由土地所有權人單方認章，然實有雙方簽定之租約足資為憑。又基於調查事實及證據之必要，被上訴人於98年4月22日現場訪查，經查訪現住戶表示，該村莊之土地幾乎都向該基地之所有權人王家信承租，承租當時皆有簽定租約，且每隔一段時間會再續約，原土地所有權人過世後，未再簽定租約，惟仍繼續繳交租金，由上開事實調查之參證，足認系爭地上權之登記確有一定期之租約為依據等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠蔡連興為系爭建物之所有權人，系爭土地所有權人為王家信，蔡連興於辦理系爭建物登記時即38年間，各縣市政府辦理建物之登記，係以「辦理登記建物補充要點」為依據，其規定建物土地所有權非屬同一人者，須檢附他項權利登記聲請書，並由土地所有權人蓋章證明，作為同時申請地上權登記之用。系爭地上權人蔡連興當年為辦理系爭建物所有權第1次登記，自應依上開要點同時申辦地上權設定登記，否則無法辦理建物登記，故系爭地上權登記與系爭建物登記係同時收件，並依38年當時地上權設定之實務，登錄該登記聲請書所記載之事項，該聲請書係為登記原因證明文件，與現行土地登記規則規定之設定契約書相當，換言之，他項權利登記聲請書記載內容為申請人間約定之事項，非登記機關之審查文件，自無收件字號、日期及相關審查人員之核章。再觀之建築改良物情形填報表係系爭建物所有權人辦理建物第1次登記之文件，該填報表上載有收件日期、收件字號，且蓋有承辦人員姓名章，審查意見欄亦簽註審核相符等事項，足見該填報表實係當年地政機關辦理地上權及建物登記之審查文件，而他項權利登記聲請書僅為原因證明文件之一，故無收件字號、日期及相關審查人員之核章，應可認定。上訴人以被上訴人更正登記所據之他項權利登記聲請書上無收文日期及字號，而質疑他項權利登記聲請書之真實性，自非可採。㈡依卷附原始建築改良物情形填報表之權利憑證名稱及件數欄位記載：「一、保證書壹份。二、他項權利聲請書壹份。三、基地租約壹份。」，可見系爭建物第1次登記之原因證明文件除有類似現行公定契約書之他項權利登記聲請書外，另有雙方當事人簽訂之租約為證，囿於年代久遠，被上訴人並未保存該租約書，惟上訴人在與被上訴人洽詢時，曾提出第一份基地租約書正本及47年底之後雙方再續定之租約共3份，並經被上訴人承辦人核對第一份租約期日與檔存期日起、迄日相同乙節，亦經證人即承辦人邱維彬到庭證述屬實，足徵系爭建物之基地原始租約約定之租期為38年1月1日起至47年12月31日止，共計10年，應可認定。此核與他項權利登記聲請書之存續日期由無期修改為自38年1月1日至47年12月末日，拾個年之記載相符。從而，被上訴人以本件地籍資料登載系爭地上權之存續期間為空白，核與其登記原因證明文件所載之內容不符為由，陳報其上級機關即新北市政府地政局審核後，准依土地法第69條規定辦理更正登記，被上訴人乃將系爭地上權更正為地上權權利範圍為1分之1，存續期間為自38年1月1日至47年12月31日，洵屬有據。㈢上訴人雖主張他項權利登記聲請書所載地上權存續期間遭塗改，未經地上權人同意，該聲請書並無證明能力云云。惟查，系爭他項權利登記聲請書上除存續日期欄處有塗改外，有其聲請人由王振南塗改為王家信，地租或利息欄處亦有塗改之情形，然其塗改處均僅有王家信之印章，未見有蔡連興之印章，此觀諸系爭土地上其他地上權人蔡德生、柳淑玉、張蘭城之他項權利登記聲請書上亦有相同之情況，以長年來雙方就地租未生紛爭，足認他項權利登記聲請書上塗改處雖僅由土地所有權人單方認章，未見有他項權利人之印章，實可據以認定塗改處業經地上權人同意，上訴人此部分之主張，殊無可採。㈣又查，被上訴人之上級主管機關即新北市政府地政局以被上訴人已經調查他項權利聲請書內容，依當時辦理登記建物補充要點規定，僅須土地所有權人蓋章證明，即可由建物所有權人持憑單獨聲請地上權登記，是本件他項權利聲請書內容倘有錯誤修正，而由土地所有權人單獨蓋章，尚難稱有違誤；且以被上訴人依行政程序法第36條進行職權調查證據，於98年4月22日現場訪查，經查訪32建號建物之現住戶表示，該村莊之土地幾乎都向該基地之所有權人王家信承租，承租當時皆有簽定租約，且每隔一段時間會再續約，原土地所有權人過世後，未再簽訂租約，惟仍繼續繳交租金，此有實地訪查記錄表可稽，確認系爭地上權所登載之存續期間確有錯誤，被上訴人之上級主管機關審查後乃准被上訴人辦理更正登記，於法並無不合。上訴人指摘被上訴人之上級主管機關未盡查明之責，尚不可採等由，駁回上訴人原審之訴。
五、上訴意旨復執前詞，並謂：依「辦理登記建物補充要點」第二目收件審查一（四）規定：他項權利登記申請書：建物土地所有權非屬同一人者，須由土地所有權人蓋章證明，同時申請地上權登記。該規定並無不許聲請人共同辦理登記，系爭他項權利聲請書之聲請人為蔡連興與王家信，則該2人偕同前往辦理登記應無不可，被上訴人主張系爭他項權利聲請書係經地主王家信塗改核章後，始交由地上權人蔡連興持憑單獨聲請地上權登記，並未說明有何依據，而原審判決逕採被上訴人之主張，認系爭他項權利聲請書經王家信塗改核章後交蔡連興辦理登記，自有違誤。至於證人邱維彬及林燕雲均為本案之承辦人，證言悖於常情，與事實不符，原審未加斟酌即全部採信，亦有判決不備理由之違誤云云。
六、本院按：㈠土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符（土地登記規則第13條規定參照）。又登記機關發現登記有錯誤時，於不妨害原登記之同一性之前提下，得以書面聲請該管上級機關核准後更正之（本院49年判字第20號判例參照）。所謂不妨害登記之同一性者，係指更正登記後，登記事項所示之法律關係應與原登記相同，亦即登記後之標的物、權利種類、權利人及義務人，均不得與登記前相異而言。㈡依「辦理登記建物補充要點」之規定，建物之所有權人申請辦理建物登記者，如建物土地所有權非屬同一人者，應檢附他項權利登記申請書，由土地所有權人蓋章證明，同時申請地上權登記。經查，蔡連興為系爭建物之所有權人、王家信為系爭土地所有權人，蔡連興為辦理系爭建物所有權第1次登記，自應依上開要點規定檢附系爭他項權利登記申請書，同時申辦地上權設定登記。又系爭之他項權利登記申請書上存續日期欄處由無期改為自38年1月1日至47年12月末日，拾個年。原審判決依卷附原始建築改良物情形填報表之權利憑證名稱及件數欄位記載：「一、保證書壹份。二、他項權利聲請書壹份。三、基地租約壹份。」認系爭建物第1次登記之原因證明文件除他項權利登記聲請書外，另有雙方當事人簽訂之租約為證，並斟酌證人邱維彬之供述：「上訴人曾提出3份租約，第一份租約期日與檔存期日起、迄日相同，其餘租約到期後接續訂定的。」等語，認系爭他項權利登記聲請書上塗改處，業經地上權人即蔡連興同意；再參酌被上訴人於98年4月22日查訪32建號建物之現住戶所述：「該村莊之土地幾乎都向該基地之所有權人王家信承租，承租至今已100餘年，當初與地主都有簽定租約，每隔一段時間簽定一次，地主王家信往生後，未再與繼承人簽定租約，惟每年仍繳交租金」等語，認系爭土地登記簿地上權所登載之存續期間為空白係屬錯誤等情，經核其判斷與經驗論理法則尚無不合。又因更正登記之目的在使更正登記後，登記事項所示之法律關係，與原登記原因證明文件相同，系爭土地登記簿地上權所登載之存續期間既與原登記原因證明文件即他項權利登記申請書上存續日期自38年1月1日至47年12月末日不同，被上訴人依土地法第69條規定，陳報其上級機關即新北市政府地政局核准後辦理更正登記，洵無不合。原審判決因而駁回上訴人之訴，自屬有據。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 15 日
最高行政法院第四庭
審判長法官 吳 明 鴻
法官 林 茂 權法官 侯 東 昇法官 林 金 本法官 陳 國 成以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 葛 雅 慎