最 高 行 政 法 院 判 決
100年度判字第1724號上 訴 人 侯宜君（即原審原 送達代收人 陳秋華○○ ○區○○路○○○號3樓之1上 訴 人 高枝永（即原審參加人）上一上訴人之訴訟代理人 徐建光 律師被 上訴 人 高雄市鳥松區公所（即原審被告）代 表 人 曾文瑞訴訟代理人 阮文泉 律師上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國99年11月30日高雄高等行政法院99年度訴字第13號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴均駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人各自負擔。
理 由
一、上訴人即原審原告侯宜君（下稱承租人）承租上訴人即原審參加人高枝永（下稱出租人）所有高雄縣鳥松鄉（改制後為高雄市○○區○○○○○○段808、808-1、808-2、808-3地號土地（下稱系爭土地），並訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），其租約於民國97年12月31日租期屆滿。承租人於98年1月9日向被上訴人申請續訂租約，出租人亦向被上訴人申請收回系爭耕地自耕，經被上訴人審核出租人收入不足維持一家生活，並切結能自任耕作，且未因收回耕地而致承租人失其家庭生活依據，乃核准由出租人收回耕地自耕，承租人不服，循序提起行政訴訟，為原審判決撤銷訴願決定及原處分關於准予出租人收回系爭土地部分、被上訴人對於出租人申請系爭土地續訂耕地三七五租約事件，應依原判決之法律見解作成決定，並駁回承租人請求被上訴人就系爭土地作成准予續訂耕地三七五租約之行政處分。惟出租人及承租人均不服，分別就各自不利部分，提起上訴。
二、上訴人侯宜君起訴主張略以：系爭土地宗地面積合計1,486.71平方公尺，按高雄縣政府地方稅務局網站查得94年公告現值計算每平方公尺為新臺幣(下同)17,000元，土地價值合計2,500萬元以上。又系爭土地每年三七五租金約僅數千元，對完全沒工作者之家庭助益不大，且系爭土地89年土地使用分區為住宅區，93年變更主要計畫，94年發布細部計畫，訴外人傅薛好於94年1月贈與系爭土地予出租人時，該等土地之使用分區即為住宅區，證人卻稱那是廢地。諸多疑點，均可徵原土地所有權人將土地以贈與名義過戶與出租人，係為規避耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第2項終止契約需補償承租人方可將土地收回之規定。系爭土地原所有權人傅孝子於92年10月28日將系爭土地贈與其配偶傅薛好，傅薛好又於94年1月14日將系爭土地贈與參加人，並於97年10月15日設定最高限額1,350萬元抵押權予傅孝子與傅薛好之媳傅黃麗雪。傅薛好如有將系爭土地贈與出租人之真意及合意，為何又以其媳婦傅黃麗雪設定第一順位最高限額抵押權，以擔保出租人不再向銀行借款。況最高限額抵押權之權利人傅黃麗雪雖證稱有借款20餘萬元與出租人，惟並無相關資金流程資料佐證借款事實，實難認出租人與傅薛好間有實際贈與及傅黃麗雪有借款予出租人之事實。本件原所有權人傅孝子與其配偶傅薛好及出租人及傅黃麗雪間，所為之贈與行為及抵押權設定行為，均係通謀虛偽之意思表示，以利用較窮困之出租人收回耕地，依民法第87條第2項規定，應以系爭土地原所有權人傅孝子為出租人審認減租條例第19條規定之適用。被上訴人未詳加查證，即以出租人之自任耕作之切結書為准許出租人收回耕地之處分，有應調查事項未調查之違法等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分關於准予出租人收回耕地自耕部分均撤銷、被上訴人應依承租人申請就系爭土地作成准予續訂耕地三七五租約之行政處分。
三、被上訴人則以：被上訴人依私有出租耕地97年底租約期滿處理工作手冊（下稱工作手冊），認本件承租人申請續訂私有耕地三七五租約，出租人依減租條例第19條第1項規定切結確能自任耕作而所有收益不足以維持一家生活，申請收回系爭土地自耕，經審核出租人收入不足維持一家生活，並切結能自任耕作，且未因收回耕地而致承租人失其家庭生活依據，並無減租條例第19條第1項第1、2、3款情形，而核定准由出租人收回耕地自耕，終止出租人與承租人之租約登記，於法並無違誤。被上訴人依工作手冊等認定出租人是否足以維持一家生活，係以出租人96年度之收入及支出為據，是以承租人所提出租人97年度收入情形，既未提出相關憑證，且被上訴人於審核當時依法亦無庸審查。依本院60年判字第801號判例意旨，本件承租人主張被上訴人之行政處分違法尚非有據，承租人若認出租人終止租佃契約不生終止契約之效力，自應循民事訴訟以資確認其私法法律關係是否存在為宜等語，資為抗辯，求為判決駁回承租人之訴。
四、上訴人高枝永以：訴外人傅孝子、傅薛好為出租人之親戚，因出租人之父患病，均賴出租人照顧，而出租人因無業在家，系爭土地因有三七五租約之租金可收取，若耕地租約屆滿亦可由出租人耕作，基於親戚情誼始贈與出租人，蓋有三七五租約之土地，對傅家而言猶如廢地，贈與出租人收回自耕尚可照顧自己親戚。傅薛好贈與系爭土地予出租人時，系爭土地都市計劃並未變更，要難以嗣後之都市計劃變更反推該贈與係通謀虛偽表示。況系爭土地中有公園兼兒童遊樂場用地及道路用地，均屬公共設施保留地，倘訴外人傅薛好係因預知系爭土地之都市計劃變更情形，則其贈與時豈會連同上開無法任意使用之公園兼兒童遊樂場用地、道路用地一併贈與出租人？顯見系爭土地之贈與並非通謀虛偽意思表示。出租人設定最高限額抵押權1,350萬元予傅黃麗雪，係因出租人家中經濟不佳向銀行借款20幾萬元無法償還，致系爭土地遭銀行查封，為免系爭土地遭銀行查封拍賣，致無法達到原先贈與土地之目的，傅黃麗雪始為出租人清償，並設定上開抵押權。按最高法院51年台上字第215號、48年台上字第29號、27年上字第2622號判例意旨，本件承租人就出租人「知傅薛好非真意」、「就傅薛好非真意之表示相與為非真意之合意」等事實至今未為任何舉證，自難遽認上開贈與係通謀虛偽意思表示等語，資為抗辯。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地於89年6月7日由學校用地變更為住宅區，又系爭土地依94年公告土地現值計算結果土地價值即高達25,274,070元，足見系爭土地非如出租人所述之廢地，傅薛好竟無條件贈與參加人，足以啟人疑竇。再者，倘系爭土地確實已贈與出租人，又何須設定抵押權予傅孝子及傅薛好之媳，以限制出租人任意抵押借款，且傅黃麗雪僅為出租人償還20餘萬元，卻設定高達1,350萬元之抵押權金額，亦與常情不符。尚且，本件收回系爭土地事宜，出租人均係委由傅黃麗雪處理，實難認傅孝子及傅薛好有贈與系爭土地予出租人之真意，再據傅黃麗雪證稱系爭土地在傅孝子或傅薛好名下無法收回自耕等語，足認傅孝子、傅薛好及出租人等人間並無贈與系爭土地之真意，渠等所為之贈與行為，係屬通謀而為虛偽之意思表示，依民法第87條第1項規定，其贈與之意思表示無效。另按最高法院87年度台上字第929號、79年度台上字第1527號判決意旨，足認土地法第43條係為保護因信賴登記而辦理土地權利新登記之第三人而設，若無善意第三人取得土地權利前，即無土地登記公信力問題。依前述說明，出租人既因通謀虛偽意思表示作成受贈系爭土地，自不得主張收回耕地，則被上訴人原處分准予收回，即屬有誤，應予撤銷。另關於承租人是否續訂租約，應由被上訴人依減租條例第20條及第19條第1項第1至3款規定，審查承租人是否符合減租條例續訂租約之要件，此部分涉及被上訴人職權，仍應由被上訴人依其權責審認並作成處分，承租人逕訴請被上訴人作成准予續訂租約之處分，自難准許，此部分為無理由，應予駁回。
六、本院查：按「(第1項)行政訴訟之裁判須以民事法律關係是否成立為準據，而該法律關係已經訴訟繫屬尚未終結者，行政法院應以裁定停止訴訟程序。(第2項)除前項情形外，有民事、刑事或其他行政爭訟牽涉行政訴訟之裁判者，行政法院在該民事、刑事或其他行政爭訟終結，得以裁定停止訴訟。」行政訴訟法第177條定有明文。準此，倘當事人未就相關之民事法律關係為訴訟或行政救濟，行政法院自無庸停止訴訟程序。經查本件系爭土地固登記為上訴人高枝永所有，惟經原審查明系爭土地價值高達25,274,070元，原所有權人傅薛好竟無條件贈與上訴人高枝永，足以啟人疑竇。再者，傅薛好之媳傅黃麗雪僅為上訴人高枝永償還20餘萬元，卻設定高達1,350萬元之抵押權金額，亦與常情不符，再據證人傅黃麗雪證稱系爭土地在傅孝子或傅薛好名下無法收回自耕等語，而認傅孝子、傅薛好及上訴人高枝永等人間並無贈與系爭土地之真意，渠等所為之贈與行為，係屬通謀而為虛偽之意思表示，依民法第87條第1項規定，其贈與之意思表示無效。另土地法第43條係為保護因信賴登記而辦理土地權利新登記之第三人而設，若無善意第三人取得土地權利前，即無土地登記公信力問題。從而，出租人即上訴人高枝永既因通謀虛偽意思表示作成受贈系爭土地，自不得主張收回耕地，則被上訴人原處分准予收回，即屬有誤，應予撤銷，依法自無違誤。而本件系爭土地移轉所有權登記究否屬上訴人高枝永與原所有權人間通謀而為虛偽意思表示，固屬私權爭執，惟當事間既未對此為民事訴訟，而行政法院既已受理審認被上訴人所為之該准予出租人收回系爭土地自耕之行政處分合法與否，自有判斷該土地移轉登記有效與否之權限，上訴人高枝永上訴意旨主張原判決有權限辨別不當之違法，即無可採。另本件原判決係依上訴人侯宜君請求而傳訊證人傅黃麗雪後，再審酌系爭土地移轉所有權之過程及相關情節，而認其間之移轉所有權係屬通謀而為虛偽意思表示，業經原判決敘明甚詳，自無出租人即上訴人高枝永所主張之未令上訴人侯宜君舉證及判決有不備理由之情事。再被上訴人對涉有私權爭執之民事法律關係，固無權予以審認，惟尚不得命當事人循民事訴訟程序以濟之，詎被上訴人未予以教示，致承租人即上訴人侯宜君對被上訴人准予出租人收回自耕之行政處分而有爭執，自應由受理該案件之行政法院予以審認，自無上訴人高枝永所主張原審有課予被上訴人審究私權爭執之權限。另本件原審既已依上訴人侯宜君所主張系爭土地出租人之所有權係因虛偽意思表示而為登記，被上訴人審究出租人是否有耕地三七五減租條例第19條第2款所列「出租人所有收益足以維持一家人生活者」之不得收回自耕之情形，則自不應以本件出租人即上訴人高枝永為對象，從而上訴人侯宜君主張本件應審究其所提出出租人高枝永之收入足以維持其一家人生活之證據，即與本件判決結果無涉，自無其主張原判決有不備理由之違法。綜上，原判決撤銷訴願決定及原處分關於准予出租人收回系爭土地部分、被上訴人對於承租人申請系爭土地續訂耕地三七五租約事件，應依原判決之法律見解作成決定，並駁回承租人請求被上訴人就系爭土地作成准予續訂耕地三七五租約之行政處分，並無不合。上訴人侯宜君、高枝永分別就其不利部分提起上訴，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，均應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 6 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 黃 淑 玲法官 鄭 小 康法官 林 樹 埔法官 陳 秀 媖以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 100 年 10 月 6 日
書記官 黃 淑 櫻