最 高 行 政 法 院 判 決
100年度判字第2093號上 訴 人 林瑞山訴訟代理人 莊秀銘 律師
甘義平 律師楊鎮宇 律師
參 加 人 李憶梅訴訟代理人 李勝雄 律師被 上訴 人 臺北市政府代 表 人 郝龍斌訴訟代理人 林光彥 律師
江中信張 正
參 加 人 臺北市○○區○○段3小段285等二筆地號都市更
新地區（晶宮大廈）都市更新會代 表 人 劉大貝上列當事人間都市更新事件，上訴人對於中華民國100年5月26日臺北高等行政法院98年度訴字第802號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件參加人即臺北市○○區○○段○○段285地號等2筆地號更新地區（晶宮大廈）都市更新案（下稱系爭都市更新案）實施者臺北市○○區○○段○○段285等2筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新會（下稱參加人晶宮大廈都市更新會）前已將所擬定之系爭都市更新案權利變換計畫報經被上訴人核定在案。上訴人對其權利價值提出異議，申請被上訴人所屬都市更新審議委員會依當時之都市更新條例第32條第1項規定予以調解，經調解不成立後，旋因該規定修正廢除調解、調處程序，被上訴人乃依修正後之規定為審議，而於97年10月6日召開臺北市都市更新及爭議處理審議會（下稱都更爭議審議會）專案會議決議，維持原核定計畫內容，被上訴人先行以97年10月15日府都新字第09731089600號函檢附該會議紀錄送達上訴人，嗣再以97年12月1日府都新字第09731255803號函（下稱原處分函）復略以，上訴人對系爭都市更新案權利變換計畫提出之異議事項，涉及權利價值部分，業於97年10月6日提經都更爭議審議會專案會議審議決議維持原核定之計畫內容。上訴人不服，提起訴願，經決定不受理，提起行政訴訟，亦遭駁回，提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：㈠本件晶宮大廈於興建出售時，關於地面空地之管理使用權歸原承造人陳文男所有，上訴人係向陳文男購得P2、P3地上法定空地停車位，使用20餘年來均無人爭執。據臺北市不動產估價師公會複核系爭都市更新案權利變換計畫結果（下稱不動產估價師公會報告），上訴人上開停車位專用權價值新臺幣（下同）3,280,000元。又上訴人擁有P2、P3法定停車位之專用權，在法律上之地位類似於地役權人、地上權人、承租人，自無不許類推適用都市更新條例第38條、第39條及第41條規定之理。且依內政部94年5月12日內授營都字第0940083192號函所附系爭都市更新案法規適用之會議結論，本件法定停車位宜辦理現金補償，並列入共同負擔。惟被上訴人拒不適用上開內政部函釋，顯然違法。另內政部都市更新及爭議處理審議會設置要點第2條第3款規定，關於權利變換有關爭議事項均屬審議會職掌範圍，並非僅限於權利價值爭議，臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2條第3款亦有相同規定，故上訴人停車位專用權是否應給予現金補償，亦屬權利變換有關爭議，且業經法定程序提出會議討論，被上訴人自應命參加人晶宮大廈都市更新會給予上訴人現金補償，而非推稱應由上訴人與參加人晶宮大廈都市更新會自行解決。㈡上訴人所有坐落臺北市○○路○段450、450-1號地面層建物於更新前係出租他人合併使用，應類推適用不動產估價技術規則第84條規定，就合併使用之建築物，合併估價。即使依不動產估價技術規則第104條、第105條關於房地估價之規定，亦應採取最有效使用原則估價，況依上訴人自行委託之宏大不動產鑑定股份有限公司估價結果（下稱宏大公司報告）及不動產估價師公會報告，均認定450號及450-1號可合併估價。惟被上訴人採取其委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商意見書（下稱不動產估價師公會諮商意見書），未合併估價評定權利價值，實有違誤。又晶宮大廈其他樓層曾檢驗出為海砂屋，然並無證據認定上訴人所有之450、450-1號建物為海砂屋，應區分建物個別情形予以估價，況被上訴人並未通知上訴人該建物為海砂屋，實不應扣減上開建物更新前權利價值20％。㈢按都市更新權利變換實施辦法第10條規定意旨，權利人之權利價值被過度高估，將影響其他權利人可受分配之比例。是系爭都市更新案內訴外人李鴻容所有448號、450號地下1層建物及訴外人李啟陽所有446號地下2層建物11個停車位之權利價值，系爭都市更新案權利變換計畫係依據環宇不動產鑑定股份有限公司（下稱環宇公司）之鑑價報告（下稱環宇公司報告），然環宇公司報告竟將該等建物地下1樓之無粉刷亦無遮雨排水設備，且出入不便之未登記之緊急逃生樓梯視為可正常使用，就該等地下室估價過高，與宏大公司報告及不動產估價師公會報告差異率均超過20％，按不動產估價師法第41條規定，被上訴人自應依都市更新條例第32條規定，予以審議更正。且環宇公司就該等建物地下2樓停車位竟不考慮海砂屋因素而為估價，顯屬昧於事實。又當初環宇公司並未實際進入現場勘查，其所為之鑑價報告自不得採為本件權利變換計畫之基礎。㈣系爭都市更新案對同一標的物之權利價值，環宇公司報告與宏大公司報告及不動產估價師報告之估價差異率超過20％以上，依不動產估價師法第41條規定，應送請不動產估價師公會協調重行估價，而非僅是送請臺北市不動產估價師公會作技術性諮商，況其出具之公會諮商意見書之合法性及真實性均值懷疑，本件應依估價結果重行核定各權利人之權利價值，並無不利益變更禁止原則之適用。再者，環宇公司報告係由不具不動產估價師資格之估價人員所作成，即使鑑價內容有所違失，亦無從依不動產估價師法第41條規定由估價師公會複核，造成上訴人救濟無門。被上訴人唯有將系爭都市更新案全數建物重新複核估價，方能徹底解決紛爭。㈤原處分僅謂上訴人提出異議事項已據97年10月6日都更爭議審議會專案會議審議，決議維持原核定計畫內容，並未附理由說明何以不採納上訴人之異議，構成違法，應予撤銷云云。為此，求為判決：⒈撤銷訴願決定及原處分。⒉被上訴人並應作成以下之行政處分：⑴上訴人有專用權之法定停車位P2、P3應以328萬元之價格計入更新前權利價值分配，或由參加人晶宮大廈都市更新會給予上訴人328萬元現金補償；⑵上訴人所有坐落臺北市○○路○段○○○號、451號地面層建築物權利價值，應以2戶合併使用之價格，依據環宇公司報告之估價標準每坪50萬元，再還原因海砂屋因素扣減之20％，回復為每坪62.5萬元，重定其更新前權利價值；⑶系爭都市更新案中，訴外人李鴻容所有坐落臺北市○○路○段○○○號、450號地下1層建築物權利價值應減少為23,342,176元；⑷訴外人李啟陽所有坐落臺北市○○路○段○○○號地下2層11個停車位之權利價值應減少為15,251,982元。
三、參加人李憶梅主張：按都市更新條例第31條第1項及都市更新權利變換實施辦法第10條規定，更新前之權利價值因錯誤估價而發生調整變動，將進而影響其他土地所有權人之權益，則對於受價值高估之權利人應無不利益變更禁止原則之適用，否則，其他土地所有權人得依都市更新條例第32條第1項提出異議、主管機關進行審議核復之規定，不啻形同具文。故審議會委員之意見顯然誤解法律，被上訴人依此見解而維持原核定之行政處分亦有違誤。又按都市更新條例第31條第1項規定，權利價值係以權利變換前之各宗土地所變換，其變換後所應分配之土地及建築物或應繳納差額或應發給差額價金等項目，亦均為權利變換所取得之權利價值。是以，參加人李憶梅對於獲配之單元及權利價值遭違法估價等事項提出之異議，係屬權利價值之異議，被上訴人認該等異議事項非屬本件訴訟標的範圍，並無可採。另參以被上訴人未令參加人晶宮大廈都市更新會或環宇公司檢附晶宮大廈海砂屋報告，此隱晦資料，損及上訴人及參加人李憶梅更新前權利價值；又晶宮大廈有海砂屋情形者為7樓、8樓及地下1樓，自不得對無海砂屋情形之448號1樓及450號1樓予以扣減更新前價值20％；且就地下樓層之估價，環宇公司報告與不動產估價師公會報告、不動產估價師公會諮商意見書皆有超過20％以上之差異率，被上訴人卻拒絕查明此重大爭議，顯違反不動產估價師法第41條之規定；況環宇公司報告將450號地下1樓從未粉刷使用之違章樓梯視為商業用途使用，且無扣減海砂屋20％權利價值，而高估該等建物更新前權利價值等諸多違誤，被上訴人對於權利價值之評定已明顯濫用，自屬判斷濫用之違法，而為行政法院得審查之範圍。另不動產估價師公會諮商意見書並無估價師簽名，臺北市不動產估價師公會出具之鑑價報價單之印鑑竟非該公會大印，且其收支決算表並無該筆專案計畫收入，足見該公會並無辦理及提供諮商意見書，被上訴人竟於97年10月6日審議核復採用該諮商意見書作為審查本件異議之依據，自屬違法。再者，環宇公司本件估價人員不具不動產估價師資格，縱依不動產估價師法第44條第1項、第4項落日條款之規定，環宇公司估價業務得以有效執行至94年10月6日，然環宇公司報告迄於94年12月15日仍於臺北市都市更新審議委員會審議，已超過法定期限而不具效力，本件權利變換計畫以此為依據，核屬違法。再者，本件係原地重建之都市更新案，依都市更新條例第31條規定，應以原位次分配為原則，又依都市更新條例第31條第1項本文及第2項規定相互觀之，係扣除折價抵付共同負擔後剩餘之權利變換後之土地及建築物不足依比例分配者，始以差額價金補足予原土地所有權人，而非在尚有扣除後剩餘之權利變換後之土地及建築物時，保留不分配而逕以發給差額價金代替分配。參加人晶宮大廈都市更新會以現金補償剩餘樓地板面積，實有違上開規定，爰依行政訴訟法第44條規定聲請輔助參加云云。
四、被上訴人則以：都更爭議審議會之成員係依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第3點規定，由主管機關及有關代表和專家學者組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性之專業判斷，其認定應受司法尊重。因此，本件權利價值之爭議，應屬判斷餘地。被上訴人已依法定程序與判斷餘地，於兼顧異議人權益與公共利益下，審議上訴人之異議。又按都市更新條例第32條第1項、第39條第3項規定，得對權利價值提出異議者，僅限於土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人。內政部營建署96年3月15日營署更字第0960011827號函釋，亦同此意旨。上訴人使用之P2、P3法定空地停車位，非屬上開權利，當無依都市更新條例第32條第3項以現金相互找補之適用。且依內政部94年5月12日內授營字第0940083192號函所附之會議結論，明確表示上訴人所稱2個停車位之使用權，不得列為更新前權利價值，上訴人主張應以328萬元列入更新前權利價值，顯無理由。是以，上訴人所稱2個停車位使用權，非屬都市更新條例第31條或第39條之權利，自無依同條例第32條提起異議之適用，當非都更爭議審議會審議範疇。又不動產估價技術規則第84條並未強制合併使用之建物應合併估價，故被上訴人未將上訴人所有之450號、450-1號建物合併估價，並未違法。另依不動產估價師公會諮商意見書之意見，由於合併估價與分戶估價之結果差異甚小、合併估價之結果未必較分戶估價為高、分戶估價之結果高於合併估價，故本件未合併估價對上訴人之權利價值並無減損。又依臺北市不動產估價師公會94年12月14日（94）臺北估價師字第67號函，本件晶宮大廈其餘各戶因並無2位估價師估計價格相差20％之情事，且土地所有權人或利害關係人亦未提出估價之請求，並不符合不動產估價師法第41條規定之要件。是被上訴人不對全棟大樓重新估價，實屬有據，況被上訴人已以技術性諮商之方式探求估價之合理性。且都市更新條例第32條僅規定所有權人對其權利價值有爭議時得提出異議，若係對他人權利價值、共同負擔項目及金額等其他權利變換計畫之內容有所爭執，則須循通常救濟途徑即訴願、行政訴訟為之。上訴人主張全棟重新估價、削減訴外人李鴻容、李啟陽之權利價值，皆已逾越上訴人對其自身權利價值之爭執範圍，其請求顯非合法。另不動產估價師公會諮商意見書之封面已蓋用該公會大印，其真實性應無疑義。縱使上訴人主張應下修訴外人李鴻容所有之448號地下1層、450號地下1層之權利價值，及李啟陽所有之446號地下2層之權利價值，不動產估價師公會諮商意見書雖建議將地下1層、地下2層之價格下修，惟都更爭議審議會審酌公會諮商意見、本件上訴人所提地下1樓、2樓過高，地下1樓、2樓所有權人自認估價過低之競合等因素，考量維持都市更新之穩定性，決議地下1層、2層之權利價值維持原核定之計畫內容，並無不合。又晶宮大廈結構混凝土氯離子含量過高，為海砂屋，為環宇公司報告載明，上訴人自行委託作成之宏大公司報告亦採相同認定。至被上訴人有無踐行通知程序，並不影響客觀上事實成立。又依不動產估價師法第44條規定，環宇公司得於94年10月6日前執行估價業務。系爭都市更新案估價係發生於00年間，都市更新事業計畫亦於93年2月19日送件予被上訴人報核申請審查，故環宇公司之估價係屬合法。但環宇公司本案估價審核人員不具不動產估價師資格，即無不動產估價師法第41條規範不動產估價師間估價差異協調之適用。被上訴人為求審慎，已辦理技術性諮商，力求公平公正。上訴人主張應送請不動產估價師公會協調，應無理由。再者，關於參加人李憶梅主張448號、450號地下1樓、446號地下2樓估價過高部分，係屬對於他人權利價值有所爭議，不符都市更新條例第32條第1項規定得提出異議之情形，上訴人循此起訴已屬有誤，參加人亦失所附麗。又都市更新條例所稱之權利價值係指更新前之權利價值，並無所謂權利變換後之權利價值。參加人李憶梅主張權利變換土地及建築物面積應繳納或發給差額價金等項目，均為權利變換所取得之權利價值，以及權利價值包括更新前及權利變換後之權利價值，應屬誤解。另參加人李憶梅主張其繼承鄭葆珠原有之448、448-1號店面及其土地，對於該部分更新前權利價值有所爭執、建築工程造價部分、更新後單元分配原則、晶宮大廈應全棟重新估價、本件都市更新案第2次變更等部分，其主張已逾越原訴之範圍，其主張為不合法云云，資為抗辯。
五、參加人晶宮大廈都市更新會則以：都市更新條例第32條第1項規定，得提出異議者，僅限於土地所有權人對其自己權利價值有所爭議，故上訴人主張關於減少訴外人李鴻容、李啟陽之權利價值部分，應非合法。又晶宮大廈經認定全棟為海砂屋，並每戶發給20萬元高氯離子建物拆遷補償費，上訴人及其家人業經獲發60萬元。且上訴人以僅有對人效力、且於簽訂交屋協議書時立即失效之買賣契約，資為主張P2、P3法定空地法定停車位係購自訴外人陳文男，本非合法，況其所稱之約定專用權業經陳文男否認，上訴人主張該停車位應列入更新前權利價值，顯無理由云云。
六、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠按行政法院對於涉及專業判斷之行政處分，僅得就其判斷是否組織合法且具權限，並遵守法定程序，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊，有無違反一般公認之價值判斷標準或禁止不當連結之原則，或一般法律原則等事項為審查，不得替代行政機關為決定（司法院釋字第382號、第462號、第553號解釋理由及本院95年度判字第1239號判決意旨參照）。揆之都市更新權利變換實施辦法第6條第1項及第7條之規定，足見法律已賦與實施者就都市更新案之權利價值之評定權限，並明定其行使此權限之方法。亦即實施者對所委託者基於其專業之認知及能力之鑑價，有其判斷餘地，除非其判斷顯有背於經驗法則或其判斷使用顯不正確的工具或方法，否則基於權力分立原則，行政法院自應予以尊重（最高行政法院98年度判字第290號判決意旨參照）。再按，對於權利變換價值異議事項之審議，因涉及高度專業範疇，應依都市更新條例第16條之規定由專家組成審議委員會，本於專業素養為判斷，倘行政機關作成審議判斷，無違反專業判斷須遵照之事項，要難任意指摘其有違法之情形。㈡本件都市更新案之實施者即參加人晶宮大廈都市更新會為擬定權利變換計畫，已委託環宇公司、歐亞不動產鑑定股份有限公司、產經不動產鑑定顧問股份有限公司計3家鑑定機構查估更新前後權利價值，足認符合都市更新權利變換實施辦法第6條、第7條規定之法定程序。經核各鑑定機構所為鑑定，並無違反不動產估價師法相關規定，則實施者於92年7月7日召開理監事會，綜合考量各家鑑定結果之優劣情形，決議採用環宇不動產鑑定股份有限公司之估價結果進行權利變換試算，難謂其查估評定之程序，有違背專業判斷應受審查之違法情事。再被上訴人為處理上訴人之權利價值異議，乃召集審議會委員開會，並請臺北市不動產估價師公會提供諮商意見書，且就相關法律爭議函詢內政部釋示，而經合議審議決定維持原核定之計畫內容，核其處理程序符合都市更新條例第16條、第32條及臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點之規定，核無違法。又按專用權係指特定區分所有權人對於區分所有物之共用部分或其基地之特定部分，取得排他之使用收益權限。而建築基地內之法定空地原屬該地上建物全體區分所有權人之共用部分，則設置於該處之停車位，其專用權之歸屬，須經全體區分所有權人之約定，故在公寓大廈管理條例施行前，須由全體區分所有權人依分管契約為之，公寓大廈管理條例施行後，應由規約規定，或由區分所有權人會議決議之。系爭都市更新案之土地及建物既經原承造人陳文男辦理產權移轉登記予全體區分所有權人，則該法定空地即應歸全體區分所有權人共用，上訴人既未能證明其對於P2、P3停車位之使用，係經分管契約或規約規定或為區分所有權人會議決議通過，要難以其於更新前占用之事實，即主張享有專用權。況被上訴人、參加人晶宮大廈都市更新會、陳文男皆否認該停車位係上訴人向陳文男購買，至上訴人提出之付款收據及停車位規劃表，均屬地下室停車位部分，核與上開2個法定空地停車位無涉，不能資以認定上訴人對該停車位享有專用權。是系爭都市更新案權利變換計畫未將上開2個停車位計入上訴人更新前之權利價值，難認有所違誤。又觀諸不動產估價技術規則第84條規定，顯見其適用對象，僅限於土地合併使用之情形。再揆諸數筆土地合併成一宗利用，其藩籬界址已隱而不見，故可合併估價，而數筆建物各有其外顯之形體，自不因相鄰近而歸諸同一人使用，即應視為一物以估價，是上開規定尚難類推適用於建物合併使用之情形。本件上訴人450號、450-1號地面層建物既分屬各自獨立之權利客體，坐落所在及方位有別，其價值自有殊異，則本件予以分別估價，並無違法。又晶宮大廈全棟建物係屬高氯離子（俗稱海砂屋）管制之危險建築物，而經被上訴人所屬工務局建築管理處以93年10月11日北市工建使字第09367506800號函釋，得依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法申領拆除補助，每戶20萬元，且上訴人已具領補助計60萬元（包含另一448號4樓建物）。縱使當時未逐戶鑑定，且因該大廈現已拆除，衡情該大廈各戶均屬同一時期建造，整體結構彼此牽連，整棟各戶亦均具領海砂屋補助，無可獨就上訴人之建物認定非屬海砂屋，不予扣減其權利價值之理。且環宇公司報告明顯載明本案係海砂屋，包括上訴人所有之地面層建物及李鴻容所有之448號、450號地下1層建物、李啟陽所有之446號地下2層建物，其更新前價格均負向調整20％，是上訴人指稱上開地下層建物未依海砂屋扣減20％，核與事證不符。至於上訴人主張該地下建物之價值受高估，因建物價值之評定係屬專業判斷餘地，無從僅因本件權利變換計畫採酌之鑑定報告結論與其他鑑定機構之鑑定意見有出入，即謂其違法。再依都市更新條例第16條及第32條第1項之規定，對於上訴人之權利價值異議，被上訴人應召集審議委員開會決議之，則被上訴人依規定遵照決議結論駁回上訴人之權利價值異議，並檢附該決議之會議紀錄，要難謂有不附理由之違誤。另依不動產估價師法第41條規定，足見其規範之義務對象為不動產估價師公會，不能解為都市更新案之實施者遇有其資以評定權利價值之鑑定報告，與住戶自行委託鑑定之報告就某特定建物之估價有相距20％之情形，其法定評定權限即喪失，而負有重新估價之義務。是上訴人主張有此情形即應全棟重新估價，於法無據。㈢上訴人主張系爭都市更新案權利變換計畫不採認其擁有P2、P3法定空地停車位之專用權，而未計入更新前權利價值，及未將其2棟建物合併估價，復認定係非屬海砂屋，而扣減價值20％，又將448號、450號地下1層建物及446號地下2層11個停車位之權利價值高估，已構成違法等節，於法均無從憑採，則本於此等事實為基礎，請求變更其權利價值，亦失所依據。復按提起課予義務訴訟，請求被上訴人應作成特定內容之行政處分，須其在實體法上有請求權基礎為前提。查97年1月16日修正前都市更新條例第32條第1項規定，確實課以被上訴人須對於人民申請當地都市更新審議委員會調解權利價值不成立案件，有予以調處，並作成特定內容之行政處分之義務，但揆諸修正後之規定，已不許被上訴人享有此權限。則人民依修正後之都市更新條例第32條第1項規定提出之異議，其性質乃不服權利變換計畫有關其權利價值之評定之適法性與妥當性，並無賦予其得申請被上訴人應為如何處置之公法上請求權。準此，上訴人前雖依修正前都市更新條例第32條第1項規定，申請被上訴人所屬都市更新審議委員會調解不成立，惟因未及被上訴人完成調處，該規定旋即修正，依程序從新原則，被上訴人應適用修正後同項規定之異議審議程序予以核復，上訴人對於被上訴人審議核復處分如不服，僅得請求撤銷，其併請求被上訴人應作成如聲明2所示之特定內容之權利價值變換之行政處分部分，欠缺請求權基礎等由，駁回上訴人原審之訴。
七、上訴意旨略謂：按不動產估價技術規則第13條規定，估價人員應至現場勘查，然環宇公司之估價人員並未進入現場勘查，惟晶宮大樓當時並非無其他人進出之狀態，環宇公司估價人員顯係不進入勘查而非不能進入，其所為估價報告自不能採為本件權利變換之依據。又都市更新權利變換實施辦法第6條所稱之評定，係實施者選擇權之行使，並無任何專業性可言，此與不確定法律概念所為之判斷餘地，性質上並不相同，且都市更新條例賦予當事人之異議權限，與上開實施者之評定權限係屬二事，倘實施者所選定之估價報告與其他估價報告就同一標的物有達20％以上之差異，本即應依不動產估價師法第41條規定處理，並不生實施者之評定權限是否因而喪失之問題。原審判決卻援引上開規定，認定實施者就權利價值之評定係屬專業判斷餘地，拒絕適用不動產估價師法第41條規定，顯有判決不適用法規及適用法規不當之違背法令。又環宇公司誤將晶宮大廈通往地下1樓之未登記樓梯，視為可正常使用條件下估價，未將地下2樓停車場昇降梯損壞之因素列入估價考量，而高估該等樓層之權利價值，原審判決捨此不察，顯有違誤。又上訴人擁有之P2、P3停車位專用權，係於晶宮大廈建築完成前從原承造人陳文男處取得，嗣該建物完成後，再由陳文男交由上訴人使用收益，且區分所有權人對此均知甚詳，20餘年來無人爭執。依學說及實務見解（最高法院86年度台上字第1382號判決及91年度台上字第2488號判決參照），應解為各買受人或區分所有權人已默示承認有專用權之約定存在。原審判決對上訴人此部分主張不採，亦未說明何以不採之理由，顯有判決不備理由之違背法令。另從晶宮大廈公寓大廈規約第2條第2項規定觀之，本件即屬起造人或建築業者之買賣契約書已另有約定，而得享有法定空地之專用權之情形，而確對全體區分所有權人及其受讓人發生拘束力。且臺灣臺北地方法院亦判決點交停車位，原審判決卻仍否定上訴人停車位專用權之存在，亦有判決不備理由之違背法令。再按不動產估價技術規則第84條，雖係針對合併使用之數宗土地而為規定，但已揭櫫同一所有權人之相連不動產應合併估價之原則，從而合併使用之建物，亦應為相同之解釋，而無不得類推適用之理。且宏大公司報告及不動產估價師公會報告，亦均認定上訴人所有之450號及450-1號1樓建物可合併估價。又參不動產估價技術規則第2條第17款、第104條、第105條規定，可知最有效使用係不動產估價師必須遵守之估價原則，衡諸上訴人所有上開建物，並未違反使用分區管制，且於更新前已合併使用10餘年，基於保障人民財產權之精神，自應依合併使用為估價。原審判決僅籠統謂不動產估價技術規則第2條第17款、第104條、第105條有關估價原則之認定，難認為數建物應否合併估價之準據，並未說明其理由，自有判決不適用法規及不備理由之違背法令。再者，觀諸都市更新條例第32條修正前後之條文，並無法得出法條修正後上訴人即不得請求被上訴人作成特定內容行政處分之結論，又倘被上訴人無須作成一定內容之處分，實則無從判斷與原評定價值是否有差額，及如何以現金相互找補，原審判決之認定顯有違誤。又原處分並未說明何以不採納上訴人請求之理由，即使由97年10月6日都更爭議審議會專案會議之會議紀錄，就何以不採納上訴人之各項主張，仍無理由之說明。原審判決捨此未察，未適用行政程序法第96條第1項第2款之規定而為認定，自有判決不適用法規及不備理由之違背法令。又依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第7條第1項、第8條、第9條規定，倘上訴人所有之450號、450-1號建物係海砂屋，依法主管機關應通知並出具證明予上訴人，然上訴人從未接獲主管機關之通知。原審判決未能適用上開善後處理辦法相關規定而為認定，亦有違誤。且海砂屋拆屋補助費每戶20萬元並非上訴人自行申請，此僅係針對建築物遭拆除之所有權人給予之補助，並不代表每戶房屋均屬海砂屋，況晶宮大廈雖有部分樓層被檢出係屬海砂屋，然仍屬可修繕，該大廈係因921大地震受損始為拆除，原審判決徒以拆屋補助款之發放，認定上訴人所有建物亦屬海砂屋，自有判決不備理由之違背法令。又依不動產估價師公會諮商意見書，地下2樓之11個停車位，每個以200萬元計算，並以括弧註明「不考慮海砂屋，且為升降平面車位」，此與環宇公司報告就地下樓之估價結果，每個車位亦為200萬元相同，顯見環宇公司報告是以不考慮海砂屋因素而為估價，原審判決未考量上開事實，逕認環宇公司報告已將訴外人李鴻容、李啟陽所有之地下1樓、2樓建物，以海砂屋因素折減其價值20％，自嫌理由不備云云。
八、本院按：㈠本件參加人李憶梅以其為行政訴訟法第44條規定之利害關係人，向原審法院聲請輔助參加（見原審卷一，第145頁至148頁），惟原審法院誤認李憶梅係依行政訴訟法第42條第1項之規定為聲請，並認本件訴訟之結果，對於李憶梅之權益將有受到損害之可能，而裁定李憶梅獨立參加本件訴訟。按行政訴訟法第42條第1項之獨立參加人為同法第23條之訴訟當事人，如不服原審法院之判決，得獨立上訴；而同法第44條第1項之輔助參加人，依同法第48條準用民事訴訟法第61條之規定，僅有輔助訴訟當事人之權限，無獨立上訴權，則參加人究為獨立參加或輔助參加，關係渠等訴訟上及實體法上之權益甚鉅。雖同法第45條規定，對於命參加訴訟之裁定，不得聲明不服，然參加人可否獨立提起上訴，本院仍應就參加人與原告、被告間之關係為審酌，不因原審法院所命參加訴訟之裁定因不得聲明不服即受拘束。經查，依參加人李憶梅所提出之訴訟參加聲請狀所載，其與上訴人林瑞山同為系爭都市更新案之原所有權人，上訴人林瑞山所有建物為450號1樓，參加人其所有建物則為448號、448-1號1樓，均對於實施者即參加人晶宮大廈都市更新會所擬定之系爭都市更新案權利變換計畫報經被上訴人核定在案之權利價值有異議等情，足見其與上訴人間，僅為行政訴訟法第44條規定之利害關係人，並非同法第42條第1項之獨立參加人，自不因原審法院錯誤裁定准其獨立參加，即認其為獨立參加人，而為同法第23條規定之當事人，因此，其雖提起上訴，仍應認其為輔助參加人，至於其上訴部分，另以裁定駁回之，合先敘明。㈡都市更新條例第16條規定：「各級主管機關為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理之；必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」同法第32條第1項規定：
「權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限3個月。」足見於都市更新，關於都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議，係由學者、專家、熱心公益人士及機關代表組成，並以合議制方式為之，顯見該審議判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。㈢經查，本件都市更新案之實施者即參加人晶宮大廈都市更新會為擬定權利變換計畫，已委託環宇不動產鑑定股份有限公司、歐亞不動產鑑定股份有限公司、產經不動產鑑定顧問股份有限公司計3家鑑定機構，查估更新前後權利價值，並於92年7月7日召開理監事會，綜合考量各家鑑定結果之優劣情形，決議採用環宇不動產鑑定股份有限公司之估價結果，進行權利變換試算，嗣上訴人對權利價值有異議，被上訴人為處理上訴人之異議，乃召開審議會，並請臺北市不動產估價師公會提供諮商意見書，且就相關法律爭議函詢上級主管機關內政部釋示，而經審議會決定維持原核定之計畫內容等情，為原審所確定之事實，足見參加人晶宮大廈都市更新會於擬定權利變換計畫，確已依法定程序為之，而被上訴人所為核定參加人晶宮大廈都市更新會之擬定權利變換計畫，並無上揭夾雜與事件無關之考慮因素等事項，從而，被上訴人所為之核定自應予以尊重。㈣又查，建築基地內之法定空地原屬該地上建物全體區分所有權人之共用部分，則設置於該處之停車位，其專用權之歸屬，非經全體區分所有權人之約定，當不能任由特定人獨自占用或私相授受，故在公寓大廈管理條例施行前，須由全體區分所有權人依分管契約為之，而在公寓大廈管理條例施行後，應由規約規定，或區分所有權人會議決議之。本件都市更新案之土地及建物既經原承造人陳文男辦理產權移轉登記予全體區分所有權人，則該法定空地即應歸全體區分所有權人共用，上訴人未能證明其對於2個地上法定空地停車位之使用，係經分管契約或規約規定或為區分所有權人會議決議通過，不能僅因由其於更新前有占用之事實，即主張享有專用權，因此，本件都市更新案權利變換計畫並未將上開2個停車位計入上訴人更新前之權利價值；另上訴人更新前之所有450、450-1號地面層建物分屬各自獨立可分之不同權利客體，本件都市更新案權利變換計畫遂分別估價，於法並無不合等情，均經原審於判決理由內詳為論述，經核亦無不合。又本件都市更新案之晶宮大廈全棟建物係屬高氯離子（俗稱海砂屋）管制之危險建築物，而經被上訴人所屬工務局（已改為都市發展局）建築管理處93年10月11日北市工建使字第09367506800號函示，得依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法申領拆除補助，每戶20萬元在案，且上訴人已具領補助計60萬元（包含另一448號4樓建物）等情，亦為原審所確定之事實，雖上訴人主張上開2筆建物非海砂屋，然原審斟酌晶宮大廈既為被上訴人立案管制之高氯離子危險建築物，當時雖未逐戶鑑定，且因該大廈現已拆除無法再行為之，然衡情該大廈各戶均屬同一時期，由同一承造人所建造，整體結構彼此牽連，尚難認上訴人之建物非屬海砂屋，因而應扣減其權利價值等情，經核與經驗論理法則並無不合。上訴人主張原審判決此認定違誤云云，仍不足採。至於上訴人其餘主張，係就其於原審主張而為原審判決詳述不採之事由再為爭執，核係其一己主觀之見，尚難謂原判決有違背法令之情事。㈤綜上所述，原審判決駁回上訴人之訴，洵無不合。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 吳 明 鴻
法官 侯 東 昇法官 江 幸 垠法官 林 金 本法官 陳 國 成以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
書記官 葛 雅 慎