最 高 行 政 法 院 判 決
100年度判字第342號上 訴 人 高國華被 上訴 人 臺北市政府都市發展局代 表 人 丁育羣上列當事人間建築法事件，上訴人對於中華民國98年8月31日臺北高等行政法院98年度訴字第718號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人於民國96年2月7日買受臺北市○○區○○段○○段115-2地號土地（面積：1平方公尺，下稱系爭土地），同年2月15日登記為所有權人，並於同年5月3日以「臺北市公私有畸零地合併使用證明申請書」向被上訴人申請與鄰接同段同小段110地號公有土地合併使用證明。經被上訴人96年6月13日北市都築字第09632220400號函復上訴人略以：「……二、經○○○區○○段○○段○○○○○○號私有土地於68使字第1795號使用執照中載明『被侵佔地待原有鄰房拆除新建實（時）收回作防火巷使用』且已出具同意書同意建築使用，應視為已建築使用土地，歉難受理核發公私有畸零地合併使用證明……。」上訴人不服，提起訴願，經訴願機關以原處分未載明否准處分之法令依據等為由，撤銷原處分，由原處分機關另為處分。被上訴人乃依訴願意旨重為處分，以97年7月11日北市都築字第09732664800號函通知上訴人，仍以上開理由否准上訴人申請，略稱：「經再查明結果所請申請案不合建築法第11條等相關法令規定，應予駁回」、「（系爭土地）經查係於68年6月28日自復興段2小段115地號分割，依66大安敦南023號建造執照起造人申請該案建造執照時所附資料，土地權利人同意使用該地號土地面積全部為建造執照申請基地，且使用執照平面圖說中載明有：『被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用』……，亦即未造成畸零地情形。……既非屬畸零地，依現行建築法第11條及臺北市公私有畸零地合併使用證明申請須知第4點注意事項第1項第7款規定，本局欠（歉）難同意所請……。」上訴人不服，循序提起本件行政訴訟。
二、上訴人起訴主張：實際建築基地之認定應以核算建蔽率以及容積率之面積為準，系爭68使字第1795號使用執照後附地籍圖上雖記載「被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回作防火巷使用」，惟此加註字樣並非即表示系爭土地當然為該使用執照之建築基地，以該使用執照所載建築基地面積473.34平方公尺，建蔽率5.36/10，核算之結果，使用執照上之建築基地面積並不包括系爭土地，自可作為鄰地即第110地號公有土地之建築基地。系爭第115-2地號土地於69年6月28日自第115地號分割，其分割未受到限制，尚難認系爭地號不能與緊鄰之第110地號合併使用。至系爭土地被註記「被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用」，因前後土地所有權人不同，註記事項對於新所有權人不具拘束力等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被上訴人則以：上訴人所有系爭土地已領有工務局核發之66年建(大安)(敦南)字第0023號建造執照、68年使字第1795號使用執照，該使用執照圖號C-1之基地面積圖上載明「被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用」，且已出具同意書同意建築使用。系爭土地依前揭使用執照記載為遭鄰房之違建物占用之「被侵佔地」，應無條件「收回當做空地」或「收回當做防火巷」使用，無法再與鄰地合併或申請調處合併。又建築圖說與執照上之文字皆為處分不可或缺之一部，上訴人在查詢系爭土地於分割前是否建築使用同時，必亦同時查閱同一圖面上有關基地面積計算表之記載細項內容，不得徒執信賴使用執照上面積數值即主張應受保護。況依系爭使用執照竣工圖說之記載，業已明確顯示建蔽率計算式、基地同意使用面積及建築基地「被侵佔地」列管註記等作為日後建築物使用管理之依據，被上訴人以本件違反建築法第11條等相關法令規定駁回申請案，並無違誤等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：
(一)系爭土地係68年6月28日自同段115地號分割而來，而同段115地號於67年6月23日地籍圖重測○○○區○○段○○○○○○號；當時438-5地號土地經訴外人張劉梅君等4人，於66年9月2日向臺北市政府工務局申請核發66年10月18日核發66建(大安)(敦南)字第023號建造執照，且於67年4月12日及12月21日核准變更設計，增加150-56、150-104、419-19、422-1、439-10地號等5筆土地，上開建築基地在建造中經67年地籍圖重測，重測後建築基地地號變更為復興段2小段114、115地號，建造完成後，於68年11月28日經當時建築主管機關臺北市政府工務局核發68使字第1795號使用執照。觀諸68使字第1795號使用執照載明建築基地為第114、115地號，其面積各為220、266平方公尺，而請領建築執照時，所有權人出具之土地使用同意書記載其同意使用範圍為第114、115地號全部面積即220、266平方公尺，而非部分使用，有土地登記簿謄本、工務局66年10月18日、67年4月12日及12月21日經核准之建造執照申請書、68年11月28日經核准之使用執照申請書及臺北市地籍圖重測土地標示變更結果通知書、地籍圖謄本、重測後土地使用同意書可憑，故臺北市○○段○○段114、115地號2筆土地全部面積均為66建(大安)(敦南)字第023號建造執照（68年使字第1795號使用執照）之建築基地，並無未經使用之面積，亦可認定。再經比對68使字第1795號使用執照上載被侵佔地及系爭115-2地號位置，即明系爭第115-2地號位於分割前第115號地號被侵佔之三角形部位之頂角，是系爭第115-2地號為當時被佔用土地之部分，應無疑問。
(二)系爭土地於申請核發建造執照時經註記「被侵佔地待原有鄰房拆除時收回做為防火巷使用」，建築主管機關依此內容作成核發66建(大安)(敦南)字第023號建造執照、68年使字第1795號使用執照之處分，而處分內容（即系爭土地收回做為防火巷使用）即為日後建築管理之依據，迄今上開使用執照內容並未經變更，自不能僅以防火巷經扣除系爭土地之後仍有1.5米寬，即不認系爭土地已為上開執照之建築用地，而率以系爭土地經分割為獨立地號，遽准再與其他土地併為其他建造執照重為使用。土地是否已為建造執照之基地或為法定空地，及其能否建築，核屬建管單位之職權，應由建管單位認定，因此，縱然地政事務所准第115地號所有權人分割出系爭115-2地號，但不能無視系爭115-2地號屬前案建築之建築基地，僅以地政機關准予分割即認為係屬未經使用之基地。系爭土地為前開68使字第1795號使用執照之建築基地，並載明「被侵佔地待原有鄰房拆除時收回做為防火巷使用」，在該核發使用執照處分尚未變更前，不能因自行分割成畸零地而得與其他土地合併使用。
(三)又被上訴人為處理上訴人申請核發本件證明書，遂以便箋會建管處，釐清系爭地號土地是否為已建築使用土地，經建管處（建照科）於96年5月16日回覆，其內容為「有關本市○○區○○段○○段115-2地號是否為建築完成土地乙案，經查68使字第1795號使用執照圖說及申請書，復興段2小段115-2地號未計入該執照之基地面積，惟查建造執照檔案資料，所檢附之同意書為同意使用地號面積全部，且使用執照中載明有：『被侵占土地待原有鄰房拆除新建時收回作防火巷使用』依後來訂定之『臺北市建造執照申請案之建築基地為鄰房占有處理原則』（86年2月13日工建字第8630121600號），侵占地應視為已經建築完成土地。」，惟上訴人斷章取義，認定系爭地號土地未經使用之建築用地，殊無可取。另第115地號在分割出第115-1及115-2地號之前，其面積為266平方公尺，所有權人為張孟純，而68使字第1795號使用執照卷附之土地使用同意書確由張孟純所出具，且同意使用之面積為266平方公尺，而非分割115-2地號後之264平方公尺，且自115地號分割之115-1及115-2地號所有權人仍為張孟純，是所有權人在分割115-1及115-2地號前後並未變動，自無須再出具土地同意書。復依臺北市建築管理規則第3條規定：「……一、建築執造：……應檢附……（十）土地權利證明文件……」，而66年建(大安)(敦南)字第0023號建造執照（68年使字第1795號使用執照）係檢附第115地號原土地所有權人張孟純出具土地使用權同意書，同意由李葉彩月等14人於上開地號上建築7層RC造建築物；另請領使用執照時應檢附完工證明，臺北市建築管理規則第20條定有明文。被上訴人為建築管理機關，其就66年建(大安)(敦南)字第0023號建造執照（68年使字第1795號使用執照）之建築管理，拘束起造人及其後繼受人，上訴人既為後手，就土地利用之程度本不可能逾越前手，故上訴人主張不受前開「被侵占土地待原有鄰房拆除新建時收回作防火巷使用」註記之拘束，並不可採。
(四)依68使字第1795號使用執照圖號C-1所示地面層以上各層面積為253.94平方公尺，至於上訴人所提出之248.59平方公尺係記載於使用執照之樓地板面積部分，因樓地板面積係建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積，但不包括露臺、陽臺及法定騎樓面積，故樓地板面積必然會小於建築面積，而建蔽率應以建築面積計算，上訴人之計算基礎即有錯誤。而該使用執照所示建築面積253.94平方公尺，係考慮2樓以上設置陽臺及晒臺深度超過當時規定1公尺之部分應計入建築面積，其面積計算表載：A登記簿謄本計算（復興段2小段114地號220平方公尺、115地號266平方公尺），合計486平方公尺。B基地面積：485.64平方公尺（建築師實測，謄本登記為486平方公尺）。C被侵占面積：
12.30平方公尺。D建地面積：485.64-12.30=473.34平方公尺。F建築面積：253.94平方公尺。並且於基地面積圖載明：被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用，即114地號、115地號包括被侵占部分全部計入基地面積，但被侵占之12.3平方公尺不計入建地面積。足見其「基地面積」為485.64平方公尺，已包含被侵占之12.3平方公尺在內。則上訴人主張系爭土地為未建築使用之土地，委不足採。從而，被上訴人以97年7月11日北市都築字第09732664800號函，否准上訴人申請系爭115-2地號與同段同小段110地號公有土地合併使用證明，核無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，因將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴。
五、本院查：
(一)按行為時(下同)建築法第11條規定：「(第1項)本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。(第2項)前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。(第3項)應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」依此規定，土地如已供建築基地使用過，即不得再重複使用。
(二)復按建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」本件系爭土地係68年6月28日自同段115地號分割而來，而同段115地號於67年6月23日地籍圖重測○○○區○○段○○○○○○號；當時438-5地號土地經訴外人張劉梅君等4人，於66年9月2日向臺北市政府工務局申請核發66年10月18日核發66建(大安)(敦南)字第023號建造執照，且於67年4月12日及12月21日核准變更設計，增加150-56、150-104、419-19、422-1、439-10地號等5筆土地；上開建築基地在建造中經67年地籍圖重測，重測後建築基地地號變更為復興段2小段114、115地號；而請領建築執照時，所有權人出具之土地使用同意書記載其同意使用範圍為第114、115地號全部面積即22
0、266平方公尺，而非部分使用，為原審依法確定之事實。依此而論，已難謂系爭土地尚未供建築基地使用。上訴人主張該土地尚未供建築基地使用云云，即不足採。
(三)復因系爭土地於建築當時，係被第三人佔用，無法真正做為「建地面積」之一部分，乃將系爭土地劃於「建築線」外，而於建造完成後，主管機關臺北市政府工務局核發68使字第1795號使用執照時，於使用執照圖號C-1之基地面積圖上載明「被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用」，亦為原審確定之事實。足見系爭土地已供作建築基地，僅因當時係被第三人侵佔，而留作防火巷使用。原審認系爭11
4、115地號2筆土地全部面積均為建築基地，並無未經使用之面積，於法並無違誤。
(四)上訴人雖主張：系爭土地前後所有權人不同，雖被註記「被侵佔地待原有鄰房拆除新建時收回做為防火巷使用」，惟對於新所有權人應不具拘束力云云。惟查：建築法第11條第3項所定「應留設之法定空地，不得重複使用」，係針對「土地」之管制而言，如土地已供建築基地使用過，即不得再重複使用，要不因其後所有權變更而異其效果。原審已敘明：第115地號在分割出第115-1及115-2地號之前，其面積為266平方公尺，所有權人為張孟純，而土地使用同意書確由張孟純所出具，且同意使用之面積為266平方公尺，而非分割115-2地號後之264平方公尺，且自115地號分割之115-1及115-2地號所有權人仍為張孟純，是所有權人在分割115-1及115-2地號前後並未變動，上訴人既為後手，就土地利用之程度本不可能逾越前手，故上訴人主張不受前開「被侵占土地待原有鄰房拆除新建時收回作防火巷使用」註記之拘束，並不可採等情。於法亦無違誤。
(五)又「建築基地」與實際使用之「建築面積」，係屬二事。土地是否供建築基地使用，應以申請建造執照時，起造人提出之土地權利證明文件所記載者為準，並非以實際建築面積按法定建蔽率換算結果，作為認定建築基地之標準。本件第115地號在分割前，其面積為266平方公尺，所有權人張孟純出具土地使用同意書，同意使用之面積為266平方公尺，而非分割115-2地號後之264平方公尺，已如上述，則系爭土地全部為建築基地，已堪認定。是上訴人依法定建蔽率，主張系爭土地不在實際使用建築面積範圍之內，而非屬建築基地云云，即不足採。
(六)所謂判決不備理由係指判決全然未記載理由，或雖有判決理由，但其所載理由不明瞭或不完備，不足使人知其主文所由成立之依據而言。本件原審本於職權調查證據後，駁回上訴人之訴，業已在判決理由欄詳敘其採證之依據及得心證之理由，經核尚無判決理由不備之違法。
(七)綜上，上訴意旨均係就原審已詳為論述事項，指摘原判決違法，洵不可採。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 17 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 黃 璽 君
法官 楊 惠 欽法官 吳 東 都法官 陳 金 圍法官 蕭 惠 芳以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 100 年 3 月 17 日
書記官 彭 秀 玲