最 高 行 政 法 院 判 決
102年度判字第733號上 訴 人 臺北市政府代 表 人 郝龍斌訴訟代理人 張天欽 律師
張雨新 律師上 訴 人即 元大建設開發股份有限公司
參 加 人代 表 人 黃振國訴訟代理人 陳國雄 律師
孫珮瑾 律師
參 加 人 華之影有限公司代 表 人 陳文彬
參 加 人 郝愛琍
孫照臨宗緒南姚婉瑩林肇宏林肇勳張和鈞江俊明張正道被 上訴 人 賴秀卿訴訟代理人 吳貞良 律師上列當事人間都市更新事件，上訴人對於中華民國102年5月31日臺北高等行政法院100年度訴字第1776號及100年度訴更一字第86號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、事實概要：㈠緣坐落臺北市○○區○○段○○段679、679-1、680地號等3
筆土地（原勝利大廈基地）先後逢921、331地震，遭上訴人臺北市政府拆除，並依據都市更新條例第7條第1項第1款，因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞，及該條例第8條規定，於民國91年11月19日以府都四字第09125869500號公告劃定系爭土地為更新地區及更新單元。
嗣上訴人於92年12月18日以府都四字第09228237300號函核准參加人元大建設開發股份有限公司（下稱元大公司，即實施者）所擬具之系爭土地都市更新事業概要。參加人元大公司旋於93年5月5日檢送系爭土地更新單元都市更新事業計畫及權利變換計畫向上訴人申請審議。案經上訴人依都市更新條例第19條規定審查，並經臺北市都市更新及都市設計聯席審議委員會94年10月14日聯席委員會議決議，系爭土地更新單元都市更新事業計畫及權利變換計畫有條件修正後同意通過。上訴人旋據以95年8月24日府都新字第09570894602號函准予系爭土地更新單元都市更新事業計畫及權利變換計畫修正後核定實施，並以95年8月24日府都新字第09570894600號函予以公告。被上訴人為系爭都更案土地所有權人之一，對系爭都更案之核定公告不服，向內政部提起訴願，經訴願決定駁回核定都市更新事業計畫部分，就權利變換計畫部分不受理，被上訴人不服，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以96年度訴字第2763號判決駁回，並經本院99年度判字第668號判決駁回上訴確定。
㈡被上訴人對系爭都更案中權利變換計畫書中權利價值有異議
部分，依97年1月16日修正前都市更新條例第32條規定，於95年10月19日申請調解，經上訴人臺北市政府提交臺北市都市更新審議委員會96年6月25日第79次會議決議調解不成立，被上訴人續於96年8月22日申請調處，經上訴人依97年1月16日修正後之都市更新條例第32條第1項規定，召開臺北市都市更新及爭議處理審議會作成決議後，上訴人乃據以98年8月13日府都新字第09830985000號函復被上訴人：「……三、旨揭案件前經本府以95年8月24日府都新字第09570894600號函核定公告實施，臺端針對前開核定內容提出異議事項，涉及權利價值部分，業於98年7月6日提經臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決，本案實施者元大建設開發股份有限公司應依都市更新條例第32條第3項規定以現金找補予臺端新臺幣（下同）9,253,500元整。」被上訴人對該函不服，經訴願駁回後，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以99年度訴字第420號判決駁回，復經本院101年度判字第534號判決駁回上訴確定。
㈢參加人元大公司就系爭都更案取得上訴人所屬都市發展局96
年建字第203號建造執照，嗣因建築設計有所變動，須辦理更新計畫變更，參加人元大公司乃以97年7月3日元建（都更）字第39號函擬具系爭都更案變更案報請核定，上訴人認無涉及權利關係人之權益及面積更動，而以97年8月7日府都新字第09730693602號函准予核定實施。嗣參加人元大公司於建築工程實施完竣，取得上訴人所屬都市發展局99年4月23日核發99使字第139號使用執照後，即向臺北市大安地政事務所申請建物第1次測量，並檢附測量結果，依都市更新條例第29條之1第1款第5目及都市更新權利實施變換辦法第23條規定，於99年5月11日向上訴人申請「變更臺北市○○區○○段○○段679、679-1、680地號等3筆土地（原勝利大廈基地）都市更新權利變換計畫釐正權利變換分配結果案」（下稱系爭釐正案）之核定，經上訴人於99年7月20日以府都新字第09930856300號函（下稱原處分１）准予核定實施，被上訴人認原處分１核定之釐正權利變換分配結果與原經上訴人核定之權利變換計畫不符，致被上訴人分配建物面積減少而有不法，遂於99年8月18日向內政部提起訴願（同時向上訴人提起審議核復，救濟過程另於後述），內政部以99年10月29日台內訴字第0990208779號函將被上訴人訴願視為對權利價值異議，移請上訴人辦理，被上訴人則以其提起訴願已逾3月，內政部迄未為訴願決定，而向原審法院提起行政訴訟，經原審法院於100年1月5日以99年度訴字第2553號裁定認內政部已將被上訴人訴願視為權利價值異議，非該當於行政訴訟法第4條第1項「提起訴願逾3個月不為決定」得逕行起訴之要件，乃以被上訴人未經訴願前置程序，起訴不合法而駁回其之訴。被上訴人不服，提起抗告，經本院於100年5月19日以100年度裁字第1243號裁定以內政部應就被上訴人訴願依訴願程序加以審議，未於3個月內為決定，被上訴人逕為撤銷訴訟之提起，乃屬有據，而將原裁定廢棄，發回原審法院更為審理，原審法院以100年度訴更一字第86號案件繫屬，並分別於100年9月8日及101年11月7日裁定命系爭都更案之實施者元大公司及系爭都更案之其他土地所有權人華之影有限公司、戊○○、己○○、辛○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○、辰○○應獨立參加訴訟。
㈣被上訴人另就系爭釐正案有關權利價值之爭議，依都市更新
條例第32條第1項規定，向上訴人提起異議請求審議核復，經上訴人於100年2月8日以府都新字第10030048300號函為審議核復處分（下稱原處分２）駁回被上訴人異議，被上訴人提起訴願，經內政部以100年8月23日台內訴字第1000119923號訴願決定（下稱本案訴願決定）駁回，並於理由中敘明訴願決定範圍限於因原處分２維持系爭釐正案造成被上訴人權利價值變動，損及權益部分；至於被上訴人更新前權利價值之評價部分，非屬系爭釐正案所造成之權利變動（其爭執前經原審法院以99年度訴字第420號判決駁回其訴，並經本院以101年度判字第534號判決駁回其上訴而確定），被上訴人就此部分再為爭執，非其訴願審議範圍。被上訴人不服，遂提起行政訴訟，經原審法院以100年度訴字第1776號案件繫屬。
㈤被上訴人於原審法院對100年度訴更一字第86號案件、100年
度訴字第1776號案件所聲明訴請撤銷之原處分１、原處分２及本案訴願決定，經原審法院認係同就系爭釐正案核定適法與否為爭議，乃同一之事實上及法律上之原因之數宗訴訟，爰命合併辯論並判決。經原審法院判決撤銷原處分１、原處分２及本案訴願決定，上訴人及參加人元大公司不服，乃提起本件上訴。
二、被上訴人於原審起訴意旨略謂：㈠被上訴人因都市更新所應分配之建物面積，早在95年間業經上訴人核定，並載明於權利變換計畫之建築物分配清冊；嗣上訴人雖曾在97年間變更權利變換計畫，但更新後被上訴人應分配之建物面積，並無變動；然上訴人於99年間卻以原處分１釐正圖冊方式，變更95年原核定之權利變換計畫，減少被上訴人分配之1樓A戶面積6.94㎡、1樓B戶1.57㎡，合計減少8.51㎡。又更新後全棟建物共17層樓、33戶，唯獨被上訴人1樓A戶與B戶面積減少，其餘31戶面積卻都有增加，就連1樓C戶面積亦有增加，申請變更權利變換計畫之參加人分配面積還大幅增加。本案更新建物之使用執照記載總樓地板面積14473.23㎡，與上訴人95年8月原核定權利變換計畫所載之總樓地板面積14473.23㎡，完全相同；若如上訴人所言，釐正圖冊係依使用執照竣工平面圖轉繪計算而來，何以變更後，唯獨被上訴人的1樓2戶建物面積減少，其餘31戶面積都有增加，顯違常理。㈡被上訴人經向臺北市建築管理工程處調來1樓建物竣工圖，赫然發現測量成果圖與竣工圖標註之建物尺寸不符；依竣工圖標註之尺寸，1樓A戶與大樓門廳之牆心線為6.2公尺（4.65+
1.55=6.2），但測量成果圖卻標示邊長為6.10公尺，短少10公分，顯有違誤；且建物共同壁之牆心線，不涉及牆之外緣，尺寸不該有差異，可見測量成果圖所標註之建物牆心線尺寸有誤，面積之計算自不可能正確。上訴人以錯誤之測量成果圖，變更原核定之權利變換計畫，減少被上訴人分配之建物面積，顯有違誤。㈢竣工圖所載之騎樓面積為79.45平方公尺（與上訴人95年核定及97年變更之權利變換計畫所載面積相同），但測量成果圖卻無故短少為77.12平方公尺，且使用執照亦載明「騎樓面積：79.45㎡」，可證測量成果圖有誤；上訴人竟以錯誤之測量成果圖，用釐正圖冊方式變更權利變換計畫，減少被上訴人1樓A戶之騎樓面積，顯有違誤。又上訴人以釐正圖冊方式變更權利變換計畫，減少被上訴人1樓A戶與B戶之公四（專用機房）面積，顯有違法；蓋被上訴人1樓A戶與B戶之公四面積，既經上訴人於95年8月核定在案，非經踐行都市更新條例第29條準用第19條規定之公開展覽、公聽會及審議等法定程序，不得變更；上訴人竟以釐正圖冊方式減少被上訴人該部分之面積，不僅違反都市更新條例第29條之1（按此部分面積之減少，與地政測量無關，不符該條規定得以釐正圖冊方式變更），更違反同條例第29條第1項規定。且不論油水分離槽設備所需空間多少，與地下1樓專用機房之面積並無關聯，參加人元大公司無權擅自減少被上訴人地下1樓專用機房之面積，上訴人未予究明，即以釐正圖冊方式減少被上訴人之公四面積，顯有違法。㈣上訴人以釐正圖冊方式減少被上訴人公三面積，顯有違法；蓋外露柱之設計，既係使用執照核發後始發生，此涉及變更原都市更新事業計畫與權利變換計畫之書圖，顯非以釐正圖冊方式所能變更；上訴人未循都市更新條例第19條與第29條規定辦理，即以釐正圖冊方式變更，顯有違法。另有關雨遮部份，由參加人元大公司所提96年11月14日建造執照第1次變更時之第11項記載可知，早在96年11月14日建造執照第1次變更時，地上各層陽台外雨遮，已於修正後取消；則參加人元大公司於97年10月24日第2次建照變更時，即不得以原權利變換平面圖未標示雨遮為由，將雨遮補標註，更無於99年間領取使用執照後，申請建物第1次測量時，突將雨遮補登記之情事。㈤上訴人以過時且遠低於市價的6年前評價基準日（93年1月6日）1坪幾十萬元為補償基準，與市價天差地遠；被上訴人房屋面積不該減少、卻被減少，應該增加的沒有增加，所受之損害，遠遠超過參加人元大公司補償之金額。反觀參加人因原處分１之核定變更，增加分配面積162.25㎡，市價超過1億元以上，整體獲利更超過20億元以上；縱上訴人稱以評價基準日之權利價值補償，乃都市更新權利變換實施辦法第25條所明定，然上開條文僅是行政命令，並無法律具體明確之授權，以之作為限制、剝奪人民財產權之依據，顯已違司法院釋字第709號解釋意旨等語，為此請求判決撤銷原處分１、原處分２及本案訴願決定。
三、上訴人臺北市政府答辯意旨略謂：㈠原處分２屬都市更新主管機關即上訴人之行政判斷餘地，應受司法機關之尊重。本案因參加人元大公司辦理權利變換計畫釐正圖冊之記載，所造成之權利價值變動部分，經審議會99年10月25日開會審查後認定被上訴人權利價值差額價金之計算，符合都市更新權利變換實施辦法第25條所規定以評價基準日計算之規定，已兼顧被上訴人權益詳予審議，亦無任何違誤之處。且原處分１做成後，後續已完成產權移轉登記之執行完竣狀態，該更新案並已成果備查完畢（都市更新條例第57條參照），已無回復原狀可能，依本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議要旨之見解，因已無撤銷訴訟之標的存在，被上訴人並無權利保護必要，自應駁回其訴。又被上訴人係依都市更新條例第32條規定所提出審議核復申請，經上訴人作成原處分２審議結果處分，然該條第4項之法律效果已明定由當事人相互以現金找補，並無被上訴人得請求撤銷該處分之依據，被上訴人所主張之撤銷訴訟請求原審法院撤銷原處分２及本案訴願決定，即因不符合有效權利保護原則，自應以不合法駁回其訴。㈡原處分１部分：參加人元大公司取得建造執照後，因上訴人所屬建管單位進行抽查，查核後有計44項建築設計不符規定項目，參加人元大公司遂著手辦理建照變更設計；嗣後，上訴人所屬建管單位再進行建照抽查，查核後有15項建築設計項目不符規定，參加人元大公司並於該次建照變更程序併案辦理建築圖說變更，其中併案建築圖說變更並將雨遮位置修正平面補註標示有案。故因如上二次建照變更之結果，因建築設計已有所更動，須辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之變更，參加人元大公司即依都市更新條例第19條之1規定向上訴人提出申請變更都市更新事業計畫及權利變換計畫，經上訴人認定不影響原核定之都市更新事業計畫（如陽臺飾板變更、車道尺寸調整、外雨遮取消等僅是建築細項調整），故變更案經審議會審議後，再經上訴人核定。是本件更新案之雨遮部分已由參加人於平面圖補標註於各層平面圖，並於都更計畫圖說上有雨遮之標示，該更新後建築物3樓以上住戶於產權登記上自得以附屬建築物登記，其登記後使整體建築物總價值增加，各住戶（含被上訴人）再依其更新前權利價值之比例分享之。故系爭都更案縱有補登雨遮面積之情，然僅涉及更新後整體建築物總價值增加，不因此變動被上訴人更新前之權利價值比例。且更新案建物之測量與一般建案之測量並無不同，地政機關亦無就更新建案另訂測量規定，建物面積之測量係依據地籍測量實施規則第273條、第276條及臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置免再測勘測建物平面圖作業要點規定，由地政機關辦理轉繪平面圖，復因轉繪之平面圖與建築竣工圖所採面積計算基礎不同，故二者面積自不相同。再依內政部所訂都市更新權利變換實施辦法第23條立法理由二所示，權利變換後實際分配之土地或建築物之面積如有不符，應以測量結果為準，即法已明定權變圖冊最終仍須以測量結果為準據，制度上再輔以差額價金找補之方法，多退少補面積上差異。㈢依都市更新權利變換實施辦法第25條規定，本案被上訴人所應分配二單元之差額價金10,990,338元計算，係以釐正後2樓以上主建物登記面積增加之價值，依被上訴人權利價值比例，可分配價值為7,224,498元及被上訴人所分配1樓主建物登記面積減少，應發給差額價金3,765,840元，合計後計算而來（7,224,498元+3,765,840元=10,990,338元），並無錯誤，上訴人作成維持實施者計價結果之處分，並無違法或不當等語。
四、參加人元大公司陳述意見略謂：㈠參加人元大公司於「都市更新權利變換計畫」所擬具之選配房地面積清冊（即更新後分配之土地與建築物面積），係依經核定之「建築設計」圖面進行概算而來（尚未申辦建築執照），因而，概算所得誠難期待其與日後辦理建物第一次測量之結果分毫未差，故更新後選配房地之土地與建物產權登記面積，即需依地籍測量實施規則第261條、第279條等規定（及「臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免再測勘測建物平面圖作業要點」第3條第（二）項第1款規定等），申辦建物第一次測量，並應依最終之建物測量成果圖辦理登記，始稱合法。從而，依「都市更新權利變換計畫」所概算之選配房地面積清冊，倘與建物第一次測量所得之建物應登記面積有所誤差時，都市更新權利變換實施辦法第23條第3項乃就此明定，各級主管機關應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載，並據此課令實施者辦理差額價金之找補，而計算找補則係依都市更新權利變換實施辦法第6條與第8條規定，就該誤差按評價基準日評定更新後之權利價值計算之。況系爭都更案主建物面積因釐正結果而增加登記之「外露柱」面積、附屬建物面積因釐正結果而增加登記之「雨遮」面積，均與被上訴人所選配之1樓無關，惟釐正後本案2樓以上各樓層所增加之面積價值，仍由被上訴人按權利價值比例分享7,224,498元，1樓之公設比21%更遠低於其他樓層之30%。㈡被上訴人獲配之1樓B戶總面積差異比（-0.68%），不但遠低於1%，而其「主建物」項之面積差異比，更僅僅0.16%，俱在誤差容許值範圍，係都市更新權利變換過程無法全然避免之事。又本案2樓以上之「主建物面積」，始發生因釐正而將2樓以上之「外露柱」（即結構柱）面積增入「主建物面積」登記之結果，因此，2樓以上之區分所有人就區分所有建築物共有部分之面積，勢必因前情而擴增比例，相對使1樓之區分所有人對建築物共有部分之持分比例對應減少；此即被上訴人受分配之1樓A戶「共有部分」面積減少2.28平方公尺、1樓B戶「共有部分」面積減少0.68平方公尺之原因所在。再就約定專用機房面積部分，本機房係供1樓A、B戶餐廳使用油水分離槽設備之擺放空間，實際空間以該設備所需尺寸做調整，其登記面積較權變預估面積減少，肇因於此。另本案之「雨遮」（按3樓以上始有雨遮之設置）亦列入建築物產權面積登記，然被上訴人應分攤之共同負擔費用不但未因此而增加，且因釐正後本案2樓以上各樓層所增加之面積價值，仍由被上訴人按權利價值比例分享之故，從而被上訴人尚且額外分得7,224,498元。㈢系爭都更案原始建築規劃設計圖準據審查指正意見而相應辦理修正變更之處，恆與被上訴人所獲配之一樓建物設計與原定權益無關；系爭更新案建物竣工辦理保存登記時因登記法令允許將建物2樓以上之外露柱面積增入「主建物面積」登記，允許建物3樓以上「雨遮」列入建築物產權面積登記，參加人元大公司依法著辦「釐正」；而在系爭都更案採「權利變換」方式實施之下，建物2樓以上各樓層所增加之面積價值，自仍由被上訴人按權利價值比例分享而無等差，最終仍由被上訴人按權利價值比例分享7,224,498元之多；且法律明定應依「評價基準日」評定後價值及權利價值比例計算應繳納或補償之差額價金，絕非以此計算可分得之坪數若干，再按市價計算應繳納或補償之差額價金等語。
五、原判決撤銷原處分１、原處分２及本案訴願決定，其理由略謂：㈠依司法院釋字第709號解釋、都市更新條例第29條第1項規定，主管機關就實施者所擬具之權利變換計畫為核定時，必須就計畫之擬定是否踐行相應之正當程序為實質審查及監督；而權利變換計畫變更，無異於權利變換計畫重新擬具，自然應再次踐行正當程序。且都市更新條例第29條之1規定「簡化作業程序」是否具有實質正當性，當不能仰賴實施者自由判斷，主管機關淪為背書地位，而應由主管機關實質審核以確保正確性，此責無旁貸之義務，更非得任主管機關以「尊重所屬各該權責機關依業務種類分工辦理」等詞，而怠於審查。㈡系爭釐正核定變更參加系爭都更案權利分配人原權利變換結果，影響被上訴人分配單元面積，致其權利範圍減縮，被上訴人就該釐正核定處分求為撤銷，其訴自有值得權利保護之利益存在。又原處分１及原處分２係就系爭釐正案權利分配結果之法律關係為確認，乃確認系爭都更案權利變換人就系爭權利變換工程所分配單元之權利位置、面積此一私法關係之處分，其效力非經撤銷，原則上始終存在，也始終執行，並無所謂執行完畢之概念，也無不可回復原狀的問題。㈢都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定，明白揭示都市更新權利變換工程實施完竣後，必須「實地埋設界樁」，由「各級主管機關囑託該管登記機關」為地籍及建築物測量，踐行上開測量程序後所得之權利位置、面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，始得依該辦法同條第3項規定由「主管機關」釐正相關圖冊之記載。故該款目以釐正圖冊為準據而為權利變換計畫變更，其基礎在於釐正圖冊表彰「事實」；而此事實認定正確性，上開辦法透過「實地埋設界樁」（亦即實地測繪），及「各級主管機關囑託該管登記機關為地籍及建築物測量」而非實施者申請測量（亦即禁止當事人片面接觸）雙重擔保之立法設計以為確認。又現行地政機關辦理建物第一次測量，實務上大致有實地測量或轉繪二類；然則，一般建物第一次測量，無非申請人據以確認其權利範圍全部，而都市更新權利變換工程之地籍及建物第一次測量，則係「多數所有參加都市更新權利變換者」據以分配權利之依據，其間並有權益之衝突，除非透過實地測量確認原圖冊與事實現狀不符，否則並無權利變換計畫變更之正當化依據，更何況得依簡化作業程序逕而為之。是權利變換計畫工程實施完竣後，所為之地籍及建物測量必須依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，逐一就各分配單元以「實地測繪」為限，並無疑義。且都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定，權利變換工程實施完竣，必須由各級主管機關囑託登記機關為測量；第3項並規定，測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，釐正權責在於各級主管機關，也非實施者或任一都市更新變換權利人。㈣經查，原處分１核定權利變換計畫變更之基礎，即釐正圖冊之製作未經實地測繪，而係以轉繪建物平面圖方式為之；而釐正圖冊所據之建物測量成果圖則係參加人元大公司逕向臺北市大安地政事務所申請測繪，非經上訴人囑託所為，足見系爭釐正案之作成，完全未依循都市更新權利變換實施辦法第23條第2項、第3項規定，實地埋設界樁，由都市更新之主管機關即上訴人囑託大安地政事務所為測量，遽以參加人元大公司申請測量成果圖為釐正基準，當然失卻以此為權利變換計畫變更準據之實質正當性。上訴人未究明系爭釐正案有上述瑕疵，逕以原處分１為核定，當然違法。㈤原處分１及原處分２關於「因釐正而為權利變換計畫之變更」之確認部分，欠缺實質正當性，有所違法，既經原審法院認定在案，後段關於繳納或補償差額價金之認定，自然失所附麗；惟系爭都市更新權利變換基地及建物苟經實地重測後，確認有釐正必要，而有必要為權利變換計畫變更，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，究應如何計算繳納或補償其差額價金，仍不無確認之必要。關於都市更新採取權利變換方式，所產生實際分配之土地及建築物面積與應分配之面積有差異時，應如何計算差額價金互相找補，都市更新條例並未訂有明文，僅見於其所授權規定之都市更新權利變換實施辦法第6條、第8條規定；據此，攸關權利變換正當性之權利價值評估，其評價基準日由實施者定之，其價值復由實施者委託之人評估，均非由主管機關主導，其規範意旨是否有違都市更新此一國家或地方自治團體之公共事務本質，實堪疑慮。至於權利變換計畫因圖冊釐正而「變更」時，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應如何計算應相互找補之金額，都市更新條例就此亦無明文，僅見於都市更新權利變換實施辦法第25條規定；然則，權利變換計畫擬定時點，距都市更新權利變換工程完工，通常有相當時間差，期間，環境變遷情狀萬千，原評價基準日所參考之因素可能有所改變，其評價未必準確；而今，權利變換計畫必須「變更」之時點，既然已推移至權利變換工程完工，可確實依當前價值為計算基準而為找補，委無再以過往預估值為準據之必要；尤其，因「釐正」等因素所發生之權利計畫變更，該等變更因素就是發生於當下，其據以互相找補之時點也應訂於斯時，始符合一般私權交易之習慣，茲以禁絕因釐正所生「面積差」，因時間因素形成相當價差，而生權利變換人間重大不公平或藉此射倖暴利之可能。職是之故，都市更新權利變換實施辦法第25條規定關於「應按評價基準日評定更新後權利價值」之記載，其評價基準日應解釋為類推適用同辦法第8條所定，其日期限於權利變換計畫「變更報核」前6個月內選定，依變更時之情狀而為權利價值之評估，茲令據以權利變換之準據價額「盡量」與現實相符。主管機關即使拘泥於都市更新權利變換實施辦法並未明文就權利變換計畫變更應另定評價基準日為規定，而拒卻另定評價基準日重為評價，至少也必須就原評價基準日所評估之因素是否正確實現為審查，如有相當誤差時，則應諮詢或委託專業團體或機構，為必要之調整等語。
六、臺北市政府上訴意旨略謂：㈠本案釐正圖冊程序為系爭都更案其中一環，被上訴人是自始同意參與系爭更新單元之住戶，系爭都更案之進行符合其意願目的，難謂有損害被上訴人之權益情形；更何況，被上訴人自參加人元大公司（實施者）領取差額價金後，更無任何權利或法律上利益受損，被上訴人於原審起訴，欠缺權利保護必要，原判決未置一詞，自有理由不備之違法。且原判決既認原處分１及原處分２確認私法關係，無執行完畢之概念；復又謂「此一私法關係之處分，其效力非經撤銷，原則上始終存在，也始終執行」，判決理由前後顯有矛盾。況系爭都更案於原審訴訟程序進行中之99年11月間已完成權利變換產權登記，多數人並已將原分配之房地轉售第三人，縱被上訴人提起撤銷訴訟，事後確認原處分有無效或撤銷之理由，已登記形成之權利狀態已無改變回復之可能，此種情形與行政處分已執行完畢而無回復原狀可能之情形相同，依本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議決議之意旨，被上訴人所提撤銷訴訟自應為訴訟類型轉換，被上訴人就無可回復之利益提起撤銷訴訟，自欠缺權利保護必要。原判決就上訴人上述主張未盡行政訴訟法第125條職權調查義務，且顯未注意土地法第43條及民法第759條之1善意第三人變動登記受保護之規定，並與本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議決議不符，原判決認定如此速斷，自有廢棄理由。㈡原判決曲解法條原意及文義，認定釐正圖冊應實地埋設界樁（實地測繪）及由更新主管機關囑託地政測量，有違背都市更新條例第29之1條及都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定之違法。且原判決先是認同都市更新權利變換實施辦法無逾越母法授權，並合於母法規範意旨，而予援用；原判決竟又於判決理由限縮都市更新權利變換實施辦法第23條第2項僅能以「實地測繪」辦理，不能直接由以轉繪方式辦理，更是原判決理由前後矛盾之明證。又都市更新條例第29條之1明定更新主管機關是依照地政機關測量之結果，來辦理釐正圖冊之行政作業，明顯是立法者作出行政權責分工而各司其職，原判決枉顧法條文義，不採上訴人「所屬各機關權責分工」，錯認上訴人必須在地政機關進行測量後，由上訴人復為審查，原判決違背都市更新條例設置簡化制度之本旨，彰彰明甚。㈢「實地埋設界樁」及「各級主管機關囑託該管登記機關為地籍及建築物測量」，均為法條賦予實施者得辦理之程序，原判決將之解讀為強制規定，顯有違背法令。蓋「實地埋設界樁」目的乃是避免與相鄰土地產生界址糾紛，減少日後爭議，作為日後複丈管理之依據，「實地埋設界樁」絕不等同於實地測繪（測量），此觀都市更新權利變換實施辦法第23條第2項條文有設計「實地埋設界樁」及「辦理地籍測量及建築物測量」即明。更何況，本件更新單元地籍清楚，根本無埋設界樁避免相鄰土地糾紛之必要，原判決將之誤用，並為撤銷原處分１之理由，當有判決不備理由之違法。故實施者依法申請上訴人所屬地政機關測量，所得之測量成果圖並無不能採用之理由，原判決不欲處理釐正之原因，逕以原處分１無實質正當性而撤銷之，明顯有判決不備理由及理由矛盾之違法。㈣系爭更新釐正圖冊案件所適用評價基準日，法條規定十分明確，並無法律漏洞，採類推適用之餘地。蓋依都市更新條例第29條第1項、第3項及都市更新權利變換實施辦法第25條規定，權利變換計畫釐正圖冊之變更，既屬權利變換計畫之簡化變更作業，並無單獨作不同解釋之理，原判決謂此有法律漏洞，違反法律解釋原則，並置都市更新權利變換實施辦法第25條於不顧，自有違背法令之嫌。且本院100年度判字第1385號判決清楚指明，都市更新權利變換實施辦法第8條就都市更新事業計畫如有變更（無論變更之幅度或範圍），權利變換之評價基準日都無隨同調整之明文，原判決誤認有法律漏洞而主張類推適用，顯已違反都市更新權利變換實施辦法第8條規定及本院之判決。況依都市更新條例第32條第4項之法律效果，僅是由當事人相互以現金找補，被上訴人主張之撤銷訴訟請求撤銷原處分２及本案訴願決定，自應以不合法駁回其訴（本院91年度判字第117號判決參照）。原判決僅以原處分１不符實質正當性，即言原處分２失所附麗併予撤銷，自無足採等語，為此請求廢棄原判決，發回臺北高等行政法院。
七、元大公司上訴意旨略謂：㈠原判決對何以權利變換工程實施完竣，實施者並不能逕向登記機關為建物第一次測量之申請，必須「申請各級主管機關囑託該管登記機關」，辦理地籍測量及建築物測量，始足以擔保事實認定正確性之理由，顯有未載理由或所載理由不明瞭或不完備等情，即有行政訴訟法第243條第2項第6款所定「判決不備理由」之當然違背法令。又原判決既然肯認地籍及建物測量乃高度技術性、具高度專業性之業務，惟其逕認一旦非依「囑託」之程序，則事實認定之「實質正確性」必然可疑之指陳，更兼有同法第243條第2項第6款所定「判決不備理由」與「判決理由矛盾」之當然違背法令。且原判決徒以「程序」為由，即全盤臧否本案登記機關事實認定之「實質正確性」，自與證據法則、經驗法則俱有不符。㈡原判決以都市更新條例應負載「都市更新乃國家或地方自治團體公共事務」之精神立論，然卻又謂『因「釐正」等因素所發生之權利變換計畫變更，該等變更因素就是發生於當下，其據以互相找補之時點也應訂於斯時，始符合一般私權交易之習慣』，難謂無判決所載理由前後牴觸之情，是即構成「判決理由矛盾」之當然違背法令。且容許被上訴人以純然私權交換或變動之衝突為引，資以破毀或造成願意參與都市更新者之財產與適足居住環境權益之紛擾，乃至公益之動盪，圖求獲付於法無據之「鉅額補償」，是否於相關利益之衡量上無顯失均衡之虞，甚且，亦與憲法上比例原則毫無違背？誠俱為審論原判決是否無違背法令所切應慎酌之處。㈢都市更新權利變換實施辦法第23條第2項乃規定「得」辦理實地埋設界樁，並非「應」辦理實地埋設界樁，且實地埋設界樁係為進行「土地地籍測量」，非用以測量室內面積之方法，並不適用於本案，蓋本案所爭執者，乃建物本身之面積計算之出入，被上訴人亦不爭執建築物實際位置，故本案根本與埋設界樁無關；原判決適用該條法規顯屬不當。又都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定，其申請各級主管機關囑託該管登記機關乙節，亦屬一任意規定，實施者仍得按一般建築物第一次地籍及建物登記之申請方式，逕向地政機關請求登記，原判決認定實施者未向主管機關申請，或未由主管機關委託地政機關辦理，顯屬判決不備理由，判決當然違背法令。另被上訴人於釐正核定與權利變換原核定之面積僅8.51㎡（三坪不到）之合理誤差（約1%，以被上訴人原分配面積725.73㎡為計算基準。），與有無辦理實地埋設界樁無關，且若撤銷釐正核定，將導致本案大樓之33戶建物登記面積均受影響，甚至撤銷之程序將與土地法相衝突而無法回復原狀，被上訴人之主張自有權利濫用及無法執行之情形，而原判決仍為其有利之判決，自屬判決未依無保護必要（行政訴訟法第107條第1項第10款）或適用權利濫用之原則予以駁回，判決當屬違背法令。㈣都市更新權利變換實施辦法第25條明文就釐正案找補應依據「評價基準日」（即第8條規定之定義）之更新後評定價值找補，原審怎可以「類推」之方法改變名詞定義，並逕自主張「主管機關」有義務另行決定另一「評價基準日」，理由何在？原判決亦未敘明，原判決自屬適用法規不當及理由不備。又不動產之估價，係就評價基準日為準，蒐集、估量當時一般因素、區域因素及個別因素等資料，綜合分析後得出不動產價值結論，故如何能於完成不動產評價後，再回頭檢視前所蒐集有關「過去」不動產價值之估價事證是否於「現在」實現？原判決顯對評定基準日之評定價值有所誤解，亦有違反論理法則之判決違法，且原判決要求主管機關主動介入調整，創設一行政機關之新義務，其法律基礎為何?亦有判決不備理由之違法。㈤原判決認定，本案未依都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定辦理實地埋設界樁，且未由上訴人臺北市政府囑託大安地政事務所辦理實地繪測，程序有違誤，因此判決撤銷原處分；惟原判決未於訴訟程序中行使闡明權，未盡其闡明義務，驟然判決上訴人及參加人敗訴，亦未使當事人盡其主張事實及聲明，訴訟程序構成重大瑕疵。又對於權利變換計畫變更，原審認定其無異於權利變換計畫重新擬具，並進而主張依據都市更新條例第29條之1簡化作業程序規定，主管機關應實質審查以確保正確性，不得以尊重所屬各該權責機關依業務種類分工辦理云云；惟參照都市更新條例第29條之1立法理由，顯係原審判決適用法規錯誤，有行政訴訟法第243條判決適用法規不當之違誤。另原判決認定原處分１及原處分２苟經撤銷，其回復登記產權均屬法律上可能，但依據都市更新條例第32條及都市更新權利變換實施辦法第25條規定，對於系爭釐正案之誤差僅有金錢找補方式，並無回復登記之規定；原審並認定因釐正而為必要之權利變換計畫變更，「僅屬多數人私權衝突，無公私益之爭」，但卻又認為「都市更新乃國家或地方自治團體公共事務」，則原審對於本條例不僅適用法規顯有錯誤並且對於都市更新精神前後矛盾，應屬判決理由矛盾。㈥原判決認被上訴人提起本案撤銷訴訟要無訴之利益之欠缺，然原判決漏未斟酌本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議決議，故原判決未適用行政訴訟法第6條法規，顯有不當，且未予敘明原判決不適用上開決議之理由，自有行政訴訟法第243條判決不適用法規及判決理由不備之違誤等語，為此請求廢棄原判決，改判駁回被上訴人之訴，或發回臺北高等行政法院更審。
八、本院查：㈠都市更新條例第2條規定：「本條例所稱主管機關：在中央
為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」、第29條第1項及第3項規定：「（第1項）以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。...（第3項）權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」、第29條之1第1款第5目規定：「權利變換計畫之變更，得採下列簡化作業程序辦理：一、有下列情形之一而辦理變更者，得逕由各級主管機關核定發布實施之，免依第十九條規定舉辦公開展覽、公聽會及審議：...（五）依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊。」又內政部依都市更新條例第29條第3項授權訂定之都市更新權利變換實施辦法第6條第1項規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。」、第8條規定：「第六條及第七條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發布實施之都市更新事業計畫，實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者，其評價基準日，得以都市更新事業計畫核定發布日為準。」、第23條規定：「（第1項）權利變換計畫核定發布實施後，實施者得視地籍整理計畫之需要，申請各級主管機關囑託該管登記機關辦理實施權利變換地區範圍邊界之鑑界、分割測量及登記。（第2項）權利變換工程實施完竣，實施者申領建築物使用執照時，並得辦理實地埋設界樁，申請各級主管機關囑託該管登記機關依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，辦理地籍測量及建築物測量。（第3項）前項測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，各級主管機關應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載。」、第25條規定：「權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日起三十日內繳納或領取。」㈡原判決以原處分１及２係就系爭釐正案權利分配結果之法律
關係為確認，乃確認系爭都更案權利變換人就系爭權利變換工程所分配單元之權利位置、面積此一私法關係之處分，其效力非經撤銷，原則上始終存在，也始終執行，並無所謂執行完畢之概念，也無不可回復原狀的問題﹔蓋並無任何權利主體或客體因原處分１及２之執行而滅失，其權利狀態均屬可回復。原處分１及２苟經撤銷，所產生之釐正案未經核定即為權利變換人間之產權分配，因此衍生重行釐正、核定，以及因此所可能產生之權利變換工程分配單元產權移轉登記回復或變更內容之程序，容或手續極為繁瑣，容或成本極高，但均屬法律上可能，並無上訴人或參加人元大公司所稱因釐正案產權移轉登記已完成，即不可能回復原狀，基此，被上訴人就原處分１及２提起撤銷訴訟，要無訴之利益欠缺，亦無經執行完畢而無可回復，必須轉換訴訟類型為確認訴訟之必要。又原處分１及２核定內容，除確認「得因釐正而為權利變換計畫之變更」外，另包括「因上開變更所導致實際分配與應分配之土地及建築物面積有差異時，繳納或補償差額價金計算基準」，而前者之確立，乃為後者存在之基礎。原處分１及２關於「因釐正而為權利變換計畫之變更」之確認部分，未依循都市更新權利變換實施辦法第23條第2項、第3項規定，實地埋設界樁，由都市更新之主管機關即上訴人囑託大安地政事務所為實地測量，遽以參加人元大公司申請測量成果圖為釐正基準，當然失卻以此為權利變換計畫變更準據之實質正當性；後段關於繳納或補償差額價金之認定，自然失所附麗。至於都市更新權利變換實施辦法第25條規定「權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金」，所謂「評價基準日」應解釋為類推適用同辦法第8條所定，其日期限於權利變換計畫「變更報核」前6個月內選定，依變更時之情狀而為權利價值之評估，茲令據以權利變換之準據價額「盡量」與現實相符等語為由，撤銷原處分１、原處分２及其訴願決定，固非無見。
㈢惟依行政訴訟法第133條規定，行政法院於撤銷訴訟，應依
職權調查證據。且依同法第125條、第189條規定，行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束，並應行使闡明權，使當事人得為事實上及法律上適當完全之辯論，及令其陳述事實、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。為裁判時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將得心證之理由，記明於判決。又依同法第209條第3項規定，判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見。故行政法院對於當事人所提有利證據，如果有應調查而未予調查之情形，或不予調查或採納，卻未說明其理由者，即構成判決不備理由之違法。
㈣按被上訴人於原審起訴意旨係表明其因系爭都更案所應分配
之建物面積，早在95年間業經上訴人臺北市政府核定，並載明於權利變換計畫之建築物分配清冊，嗣上訴人雖曾在97年間變更權利變換計畫，但更新後被上訴人應分配之建物面積，並無變動。然上訴人於99年間卻以原處分１（即99年7月20日府都新字第09930856300號函）釐正圖冊方式，變更95年原核定之權利變換計畫，減少其分配之1樓A戶面積6.94㎡、1樓B戶1.57㎡，合計減少8.51㎡。被上訴人因認受有建物面積減少之損害，且權利價值之核定與差額價金找補之數額顯然過低，而就原處分１關於權利價值以外之事項提起訴願；並就有關權利價值之爭議依都市更新條例第32條規定提出異議，請求審議核復，因不服上訴人以原處分２（即100年2月8日府都新字第10030048300號函）維持原處分１有關權利價值之核定，而提起訴願，嗣先後提出訴訟請求撤銷原處分１及原處分２等情，僅係主張原處分１減少被上訴人分配更新後之建築物面積，使其權利受有損害，且核定之權利價值與差額價金之數額過低，無法彌補被上訴人所受建物面積減少之損害，原處分２予以維持，亦有違法；並未表明原處分１關於參加人即實施者元大公司及系爭都更案之其他土地所有權人包括參加人元大公司、華之影有限公司、戊○○、己○○、辛○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○、辰○○部分，是否違法，以及是否使其權利或法律上利益受有損害。則被上訴人於原審起訴請求判決將原處分１全部撤銷，除原處分１不利於被上訴人部分外，就其餘部分，是否已具備提起撤銷訴訟之特別訴訟要件，有無訴之利益？又被上訴人主張系爭都更案釐正後分配的建物面積，唯獨伊的部分減少，其餘參與都市更新事業之土地所有權人及實施者分到的部分都有增加等語，其間是否具有關連性，及原處分１所核定的釐正權利變換分配結果是否具有不可分性，攸關被上訴人是否有請求將原處分１全部撤銷的權利保護必要？均尚有疑義。原審未予闡明釐清，遽就原處分１撤銷訴訟之全部為本案實體勝訴判決，似嫌速斷。
㈤次按為保護善意第三人，土地法第43條及民法第759條之1設
有登記效力之規定，是在善意第三人信賴登記取得土地權利後，不因其前手登記物權之不實而被追奪，同理，亦不因其前手物權之登記處分有行政法上無效或得撤銷之事由而被追奪，上開登記處分所形成之權利狀態已無改變回復之可能，是原權利人如未遲誤法定救濟期間，縱提起撤銷訴訟，已無可回復之利益，亦即系爭行政處分之內容已完全實現而無回復原狀可能，此種情形與行政處分已執行完畢而無回復原狀可能之情形相同，故應許其依行政訴訟法第6條第1項後段所稱之「已執行而無回復原狀可能之行政處分」，提起確認該登記處分為違法之訴訟以保障其權利（本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議決議意旨參照）。而依都市更新條例第43條規定：「經權利變換之土地及建築物，實施者應依據權利變換結果，列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記，換發權利書狀；未於規定期限內換領者，其原權利書狀由該管登記機關公告註銷。」可知於都市更新事業計畫實施完成後，依權利變換計畫所分配取得建築物及其土地之應有部分之權利登記，係依據權利變換結果而來，如果主管機關對於權利變換結果的核定處分有行政法上得撤銷之事由，依據該權利變換結果所為第一次權利登記即有得撤銷之原因，主張該核定處分全部違法並侵害其權益之當事人，固得循序提起撤銷行政訴訟，以求救濟，並於獲得勝訴判決確定後，由主管機關重為適法的核定，並得視情形囑託該管登記機關辦理權利塗銷登記，使回復原狀以供都市更新事業實施者重新分配。惟如果善意第三人已信賴該登記而移轉取得土地權利，依土地法第43條規定，並不因其前手第一次權利登記處分有行政法上得撤銷之事由而被追奪，第三人信賴登記所形成之權利狀態已無改變回復之可能，主管機關就該部分之分配結果自無重為適法核定之必要，此種情形與行政處分已執行完畢而無回復原狀可能之情形相同，僅得依行政訴訟法第6條第1項後段，提起確認該部分核定處分為違法之訴訟以保障其權利。本件被上訴人於原審起訴意旨既係請求判決將原處分１全部撤銷，則上訴人臺北市政府主張系爭都市更新案於原審訴訟程序進行中之99年11月間已完成權利變換產權登記，多數參與更新地主已依釐正之結果，將所登記、分配之房地轉售第三人，縱被上訴人提起撤銷訴訟，事後確認原處分有無效或撤銷之理由，已登記形成之權利狀態已無改變回復之可能等情，是否屬實，即攸關其所提起撤銷訴訟是否全部均具有權利保護必要，原審本應加以調查釐清，然原判決對此恝置不論，遽認原處分１及２苟經撤銷，所產生之釐正案未經核定即為權利變換人間之產權分配，因此衍生重行釐正、核定，以及因此所可能產生之權利變換工程分配單元產權移轉登記回復或變更內容之程序，容或手續極為繁瑣，容或成本極高，但均屬法律上可能，並無上訴人或參加人元大公司所稱因釐正案產權移轉登記已完成，即不可能回復原狀，要無訴之利益欠缺，亦無經執行完畢而無可回復，必須轉換訴訟類型為確認訴訟之情形云云，其理由尚屬不備。
㈥再按都市更新權利變換實施辦法第23條原係於第1項規定：
「權利變換工程實施完竣，並申領建築物使用執照後，實施者應即辦理實地埋設界樁，申請直轄市或縣(市)主管機關依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，辦理地籍測量及建築物測量。」迨97年8月25日修正發布時，此規定由第1項調整為第2項，內容並修正為「權利變換工程實施完竣，實施者申領建築物使用執照時，並得辦理實地埋設界樁，申請各級主管機關囑託該管登記機關依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，辦理地籍測量及建築物測量。」即將「申領建築物使用執照後，實施者應即辦理實地埋設界樁」修正為「實施者申領建築物使用執照時，並得辦理實地埋設界樁」，顯是賦予實施者視情形需要選擇是否辦理實地埋設界樁的權限。而參加人元大公司於系爭權利變換工程實施完竣後，係取得上訴人所屬都市發展局於99年4月23日核發之99使字第139號使用執照，已在都市更新權利變換實施辦法於97年8月25日修正發布施行之後，是否「辦理實地埋設界樁」，自應適用行為時即修正後新法之規定。上訴人主張本件更新單元地籍清楚，根本無埋設界樁避免相鄰土地糾紛之必要；且實地埋設界樁係為進行「土地地籍測量」，非用以測量室內面積之方法，並不適用於本案，蓋本案所爭執者，乃建物本身之面積計算之出入，被上訴人亦不爭執建築物實際位置，故本案根本與埋設界樁無關，則實施者認為並無實地埋設界樁之必要，逕行向地政機關申請測量，尚非法所不許等語，於法並非無據。原判決理由卻謂都市更新權利變換實施辦法第23條第2項規定，明白揭示都市更新權利變換工程實施完竣後，必須「實地埋設界樁」，由「各級主管機關囑託該管登記機關」為地籍及建築物測量，踐行上開測量程序後所得之權利位置、面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，始得依該辦法同條第3項規定由「主管機關」釐正相關圖冊之記載云云，容有未洽。
㈦末按參加人元大公司於93年5月5日檢送系爭土地更新單元都
市更新事業計畫及權利變換計畫向上訴人申請審議時之「都市更新權利變換實施辦法」第8條係規定：「第六條及第七條之評價基準日，以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。」，迨96年12月18日修正發布為：「第六條及第七條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發布實施之都市更新事業計畫，實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者，其評價基準日，得以都市更新事業計畫核定發布日為準。」；同辦法第6條於88年3月31日訂定發布時係規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」，迨95年3月3日修正發布為：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」；同辦法第10條、第25條則自88年3月31日訂定發布時，即分別規定為：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」、「權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日起三十日內繳納或領取。」未曾修正。以上有關權利價值計算之條文均無規定權利變換計畫如有變更，即須重新決定評價基準日之明文。且權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，原權利變換計畫勢必要辦理變更或釐正，針對此種情形，都市更新權利變換實施辦法第25條既已明文規定「應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金」，即仍係以原來選定的「評價基準日」評定更新後權利價值，文義解釋上並無重新選定評價基準日之餘地。原判決卻謂都市更新權利變換實施辦法第25條規定關於「應按評價基準日評定更新後權利價值」之記載，其評價基準日應解釋為類推適用同辦法第8條所定，其日期限於權利變換計畫「變更報核」前6個月內選定，依變更時之情狀而為權利價值之評估云云，亦有未洽。
㈧至於原判決理由雖謂權利變換計畫擬定時，必須以「預估」
之方式決定更新後權利價值，據以為權利與現金交換之依據，乃「迫於現實」所不得不然﹔而今，權利變換計畫必須「變更」之時點，既然已推移至權利變換工程完工，可確實依當前價值為計算基準而為找補，委無再以過往預估值為準據之必要。尤其，因「釐正」等因素所發生之權利變換計畫變更，該等變更因素就是發生於當下，其據以互相找補之時點也應訂於斯時，始符合一般私權交易之習慣，茲以禁絕因釐正所生「面積差」，因時間因素形成相當價差，而生權利變換人間重大不公平或藉此射倖暴利之可能等語，惟按都市更新條例第31條第1項、第2項既分別規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。」、「依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」；都市更新權利變換實施辦法第6條第1項、第10條及第25條進一步規定為：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。」、「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」、「權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日起三十日內繳納或領取。」，即先依照評價基準日之價值分別評定更新前各宗土地之權利價值，及更新後之土地及建築物總權利價值，再以更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值之比例計算「更新後各土地所有權人應分配之權利價值」，繼而檢視各土地所有權人實際分配之土地及建築物面積之權利價值，是否與其更新後應分配之權利價值有差異，多則應繳納差額價金，少則應發給差額價金。因此，如果評價基準日變更，各土地所有權人更新前權利價值之比例、更新後之土地及建築物總權利價值、更新後各土地所有權人應分配之權利價值與其實際分配之土地及建築物面積之權利價值亦均可能隨之異動。對於各土地所有權人而言，其更新後應分配之權利價值利益固然與其更新前權利價值之比例增減成正比（尤其在更新後之土地及建築物總權利價值不變的情形下），但其應繳納或補償差額價金之利益卻與其實際分配之土地及建築物面積之權利價值增減成反比（尤其在更新後應分配之權利價值不變的情形下），足見評價基準日的變更，對於各土地所有權人的利害關係未必一致，徒生紛爭，反有害都市更新事業權利變換計畫的安定性，故前揭法規未有權利變換計畫如有變更，即須重新決定評價基準日之條文，而係明文規定「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後」，原則上以「其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人」，例外才是「其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之」，並於都市更新條例第30條第1項明定：「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用，經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。」，即儘量以權利變換工程完竣後之土地及建築物折價抵付共同負擔及依更新前權利價值比例分配予原土地所有權人，除其不願參與分配，或所分配（或抵付）者未達最小分配面積單元外，避免多分或少分而必須繳納或補償差額價金，以減少「因時間因素形成相當價差，而生權利變換人間重大不公平或藉此射倖暴利之可能」。然稽諸系爭釐正土地及建物分配清冊（參見訴願卷第110頁）所示，原計畫應分配權利價值（即更新後之土地及建築物總權利價值扣除共同負擔金額）為1,799,893,120元，原計畫土地所有權人可分配建築物面積合計7,901.57平方公尺（清冊上似誤寫為72
44.43平方公尺），由於其價值少於應分配權利價值，故可獲補償差額價金合計95,791,994元；實施者可分配建築物面積5,441.98平方公尺，由於其價值超過共同負擔金額，尚須繳納95,791,994元。釐正後應分配權利價值（即釐正後之土地及建築物總權利價值扣除共同負擔金額）增加為1,838,698,474元，原土地所有權人可分配建築物面積增加為合計8,0
10.47平方公尺，由於其價值仍少於應分配權利價值，故可獲補償差額價金合計117,940,934元；實施者可分配建築物面積增加為5,551.39平方公尺，由於其價值超過共同負擔金額，尚須繳納117,940,934元。而就各土地所有權人分配的情形而言，原計畫可分配土地及建築物面積的價值均少於應分配權利價值，故可獲補償差額價金從數十萬元至數千萬元不等（其中被上訴人原可獲補償差額價金947,806元，提出異議後，於98年7月6日經臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決，本案實施者元大公司應依都市更新條例第32條第3項規定以現金找補9,253,500元）；釐正後，各土地所有權人獲配之建築物面積，除被上訴人短少合計8.51平方公尺及由參加人元大公司取代之權利變換關係人部分似未增減外，其餘土地所有權人（包括參加人元大公司以土地所有權人身分獲配者）均略有增加，參加人元大公司以實施者身分獲配的建築物面積亦增加109.41平方公尺，然各土地所有權人可獲補償差額價金卻都有增加（除被上訴人的部分增加為11,938,144元，其他土地所有權人的部分亦各有增加）。
足見釐正後被上訴人可獲補償差額價金增加的原因，不全然是其獲配之建築物面積減少，尚包括由於釐正後的建築物總面積增加，致各土地所有權人應分配權利價值增加之故，此觀釐正後各土地所有權人應分配權利價值均按其更新前權利價值比例有所增加自明。然被上訴人卻主張本案更新建物之使用執照記載總樓地板面積14473.23平方公尺，與上訴人95年8月原核定權利變換計畫所載之總樓地板面積14473.23平方公尺，完全相同等情，上訴人則稱釐正圖冊係依使用執照竣工平面圖轉繪計算而來等語，則系爭釐正後建築物總面積是否確有增加，增加的原因為何？如確有增加，為何僅有被上訴人獲配的建築物面積減少，其餘土地所有權人及實施者獲配的部分都有增加？其原因是否如被上訴人所主張的「測量成果圖與竣工圖標註之建物尺寸不符」、「測量成果圖所標註之建物牆心線尺寸有誤」等情形，或係由於分配不公所致？本件實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，是否依據行為時都市更新權利變換實施辦法第11條第1項規定，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇，於同一位置有二人以上申請分配時，始以公開抽籤方式辦理？被上訴人獲配的建築物面積比原計畫分配者減少，而以現金補償，是否未違反都市更新條例第31條第1項規定，原土地所有權人「不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者」，始得以現金補償之意旨？參加人元大公司於釐正後以實施者身分獲配的建築物面積比原計畫分配者增加，是否符合都市更新條例第30條第1項規定，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例，以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付其共同負擔，「因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納」，而非由實施者任意增加供其折價抵付投資費用的更新後土地及建築物面積，再以現金補償權利變換範圍內土地所有權人之意旨？容有疑義，攸關原處分１、２之合法性，原審未依聲請或職權加以調查釐清，其判決理由自欠完備。
㈨原判決理由及其認事用法既有前述瑕疵，且影響裁判之結果
，上訴人聲明將之廢棄，即為有理由，爰將原判決廢棄，發回原審法院更為審理。
據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 藍 獻 林
法官 廖 宏 明法官 胡 國 棟法官 林 玫 君法官 林 文 舟以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 邱 彰 德