最 高 行 政 法 院 判 決
103年度判字第427號上 訴 人 林榮源
賴玲玉王林滿女林美芳訴訟代理人 張天欽 律師
張雨新 律師複 代理 人 歐陽勝嘉 律師被 上訴 人 新竹市政府代 表 人 許明財輔助參加人 新竹市東區區公所代 表 人 柳劍山
參 加 人 林國華
林張素琴林傅娥韓明德韓天生韓天賜曾韓金桂韓玉蘭上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國103年1月23日臺北高等行政法院102年度訴字第1141號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、上訴人及訴外人鄭林美津等7人與參加人林國華、林張素琴、林傅娥等3人（以下合稱：林國華等3人）間，就新竹市○○段○○段○○○號土地全部及同小段19、19-1至19-4、50、
57、57-1至57-11、63、64、73、93、95地號土地（下稱：其餘23筆土地）（內）部分面積訂有南新字第145號私有耕地三七五租約（下稱：第145號租約）；上訴人及訴外人鄭林美津等7人與參加人韓明德、韓天生、韓天賜、曾韓金桂、韓玉蘭等5人（以下合稱：韓明德等5人）間，就其餘23筆土地（內）部分面積訂有南新字第149號私有耕地三七五租約（下稱：第149號租約；與第145號租約以下合稱：系爭2份租約）。茲因如附表所示13筆土地經被上訴人於77年間完成市地重劃，為新竹西南地區細部計畫範圍土地，使用分區為第一種住宅用地，屬於建築用地，上訴人於民國101年12月28日依平均地權條例第76至78條規定，向被上訴人申請終止系爭2份租約其中如附表所示13筆土地之部分（以下合稱：系爭申請案），收回建築使用，案經被上訴人審認因其中19-1、19-4、57-2、57-6、57-7、57-11地號土地（下稱：
其中6筆土地）承租面積不明，無法計算應補償價額，及其中第14 5號租約尚於訴訟中，故被上訴人以102年2月21日府地籍字第1020020104號函（下稱：原處分）復上訴人，俟訴訟終結及其中6筆土地確認出租面積後再行提出，並檢還有關資料而否准其請求。上訴人不服，循序提起本件行政訴訟，為原審判決駁回，而提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張略以：（一）按內政部80年10月9日台內地字第8072269號函、81年9月4日台內地字第8110649號函，出租耕地一旦依法編列為建地，出租人得依平均地權條例第76條至第78條或耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，依法支付參加人補償費，即可無條件強制終止耕地租約。上訴人所有如附表所示出租耕地既經依法編為建築用地，自得依平均地權條例第76條至第78條申請終止如附表所示13筆土地之租約，收回建築使用，上訴人已依法提出系爭申請案，至於如何執行終止耕地租約則屬被上訴人職責。（二）上訴人依平均地權條例第76條規定終止耕地租約，被上訴人針對其中6筆土地核算應補償第145號租約、第149號租約各承租人之補償費時，究應依承租土地面積各1/3、2/3或2/5、3/5比例核算，上訴人並無意見，上訴人就系爭2份租約實際應支付補償費總額並無任何增減，被上訴人必須為其核算補償費衍生之問題負擔全責，不應要求上訴人先行辦竣申請變更租約附表內容，始得終止租約。（三）系爭2份租約其中如附表所示13筆土地，應得由上訴人單獨終止，不受民法第820條第1項規定之限制，無須由系爭2份租約全體出租人同時申請終止等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分、被上訴人就上訴人針對如附表編號1～13號所示13筆土地，於101年12月28日提出之申請案，應作成依平均地權條例第77條規定標準計算參加人應領之補償金，並通知參加人領取之處分。
三、被上訴人則以：（一）系爭2份租約共同承租之部分土地，各別承租面積不明，難以核算終止租約之補償金額。上訴人與參加人間並未就終止系爭2份租約如附表所示13筆土地部分達成協議，依平均地權條例第78條、第77條規定，被上訴人就上訴人申請終止租約之各筆土地，應以101年度公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額計算參加人應領補償。又依本院101年度判字第978號判決意旨，系爭2份租約既經輔助參加人核定准予變更，被上訴人依平均地權條例第78條核算補償金額自應受系爭2份租約記載之拘束，不得恣意變更或逕為認定。系爭2份租約既未就分割後各筆土地承租面積分別記載，有關上訴人申請終止系爭2份租約其中6筆土地，被上訴人實難據以估算各承租人應領補償金額。（二）系爭2份租約之承租面積涵蓋分割前19、57地號土地整筆，土地分割後各租約分別對應地號或承租面積未明，則租約終止之補償價額何以估算。上訴人於101年申請租約變更時，僅增列分割後地號，面積仍維持原租約（即以分割後各筆土地含母筆合計使用範圍予以概括約定），而未就各租約之單一土地使用範圍逐一約定。因此，在系爭2份租約承租人、出租人雙方間，就其中6筆土地各別承租面積均有未明時，被上訴人如何憑以估算租約終止補償金額等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、參加人韓明德等5人主張：系爭2份租約自38年所簽訂之原始租約起，就一直以訴外人林金城承租面積1/3、韓魚承租面積2/3之比例共耕，未經指界或劃分耕作之特定位置。臺灣高等法院民事庭已駁回參加人林國華提起之租佃爭議訴訟，並經最高法院裁判確定。系爭2份租約共同承租土地經分割後之面積，有些因面積僅有1、2坪而無法耕作，且既已全部變更為建地，全體出租人應一起處理，如僅部分終止租約，不但其他承租土地無法耕作，補償費亦無法釐清等語，求為判決駁回上訴人之訴。
五、原審駁回上訴人在第一審之訴，係以：（一）按民法第258條第1項、第2項及第263條規定，終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性，故租賃物為數人共同出租者，此項終止契約之意思表示即應準用民法第258條第2項規定，由出租人全體為之，否則其終止契約之意思表示不生效力。（二）經查，系爭2份租約之全體出租人為上訴人及訴外人鄭林美津等7人，上訴人如欲終止系爭2份租約其中如附表所示13筆土地之部分，固非法所不許，惟上訴人應與其他出租人即訴外人鄭林美津等7人「全體」共同向參加人「全體」，就「如附表所示13筆土地部分」為終止部分租約之意思表示，始生效力，僅由上訴人4人（部分出租人）為終止之意思表示，尚不生終止租約之效力。上訴人既尚未依平均地權條例第76條第1項規定，以民法第263條準用第258條第2項之方式向承租人合法終止耕地租約，則其逕依平均地權條例第78條第1項之規定，訴請被上訴人就上訴人所有如附表編號1～13號所示13筆土地，於101年12月28日提出之申請案，作成依平均地權條例第77條規定標準計算參加人應領之補償金，並通知參加人領取之處分，即無從准許。（三）至系爭2份租約之全體出租人，以「如附表所示13筆土地」經依法編為建築用地為由，向全體承租人就「如附表所示13筆土地部分」為終止部分租約之意思表示後，仍應依平均地權條例第77條、第78條之規定踐行一定程序，且經行政機關准予終止，始生終止耕地租約之效力等詞，為其判斷之基礎。
六、上訴人上訴主張略以：（一）原判決駁回上訴人之訴所持之法律見解，均非上訴人、被上訴人、參加人、輔助參加人所主張，原審審判長及受命法官亦未於準備程序或辯論程序依行政訴訟法第125條行使闡明義務，以致上訴人無法提出有利之法律見解。（二）依本院86年度判字第1534號判決見解，平均地權條例第76條至第78條之終止，僅須「終止租約土地之所有權人」向主管機關申請即可，與一般契約終止需以私法上意思表示為之者不同，無民法第258條之適用。（三）縱認系爭租賃契約應以意思表示終止，惟上訴人所有之13筆土地之租約，無庸透過全體出租人之意思表示為之。又民法第263條準用第258條規定，契約之終止應由全體向全體為之者，其適用僅限於同一契約，若非屬同一契約者，例如於同一契約書中之不同契約，應無適用之餘地。系爭第145號、第149號租賃契約，實係將數耕地租約定於同一契約書中，故上訴人終止其中「個別租賃契約」，自無須得其他租賃契約之出租人同意。
七、本院查：本件原判決以上訴人應與其他出租人即訴外人鄭林美津等7人「全體」共同向參加人「全體」，就「如附表所示13筆土地部分」為終止部分租約之意思表示，始生效力，僅由上訴人4人（部分出租人）為終止之意思表示，尚不生終止租約之效力。上訴人既尚未依平均地權條例第76條第1項規定，以民法第263條準用第258條第2項之方式向承租人合法終止耕地租約，則其逕依平均地權條例第78條第1項之規定，訴請被上訴人就上訴人所有如附表編號1～13號所示13筆土地，作成依平均地權條例第77條規定標準計算參加人應領之補償金，並通知參加人領取之處分，即無從准許，因而駁回上訴人於原審之訴，固非無見。惟按行政訴訟法第125條第1項固規定：「行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束。」惟同條第2項復規定：「審判長應注意使當事人得為事實上及法律上適當完全之辯論。」，從而行政法院應依職權調查事實關係，固不受當事人主張之拘束。但若當事人主張之事實，應適用何法律，往往影響裁判之結果，自應由審判長注意使當事人對之得為事實上及法律上適當完全之陳述及辯論，避免對於當事人產生突襲性之裁判。倘未踐行此項闡明之義務，使當事人對之為事實上及法律上適當完全之陳述及辯論，遽以未經當事人充分陳述及辯論之法律見解，採為判決之基礎，即與行政訴訟法第125條第2項規定有違。經查原判決對上開駁回上訴人在原審之訴所持之法律見解，均非被上訴人、參加人、輔助參加人所主張，原審審判長及受命法官亦未於準備程序或辯論程序依行政訴訟法第125條行使闡明義務，致上訴人無從於原審提出其事實及法律上適當完全之陳述及辯論，上訴意旨主張原審判決有違闡明義務之程序違法，尚非無理，為顧及訴訟當事人審級利益，自應由本院將原判決廢棄，發回原審法院，另為適法之判決。至本件租約終止，究否僅由「終止租約土地之所有權人」向主管機關申請即可，或應依一般契約終止之規定，而需以私法上意思表示為之；另系爭契約是否可分，而無庸由全體出租人為意思表示，即為已足，則因原審未盡闡明義務，而未經當事人為充足之陳述及辯論，已如前述，自應由原審於發回重審時，一併審酌。再參加人林國華固主張本件第145號租約內其所承租之面積尚未明確，請求本件應停止審理云云，惟該案業經本院101年度判字第794號判決確定，且經參加人林國華多次提起再審，迭為本院駁回在案，自無停止審判之必要，均附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 廖 宏 明法官 黃 淑 玲法官 林 樹 埔法官 鄭 小 康以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 黃 淑 櫻