最 高 行 政 法 院 判 決
103年度判字第697號上 訴 人 吳鼎詹訴訟代理人 張仕享 律師被 上訴 人 苗栗縣政府代 表 人 劉政鴻
參 加 人 吳振鵬
吳振隆吳品蒼上列當事人間優先承買權事件，上訴人對於中華民國103年5月22日臺中高等行政法院103年度訴字第5號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人依地籍清理條例第13條第1項及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條第6款規定，以民國101年6月8日府地籍字第0000000000A號公告代為標售101年度第3批地籍清理未能釐清權屬之坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地），經被上訴人於101年10月2日依法辦理標售，並以公告代替對優先承買權人之通知。上訴人及參加人吳振鵬、吳振隆、吳品蒼（原名吳詩卿）等人於決標之日向被上訴人主張其於該地建有房屋有優先購買權，經被上訴人於101年10月31日辦理現場會勘後，以101年11月14日府地籍字第1010229128號函（下稱原處分）復上訴人及參加人吳振鵬、吳振隆及吳品蒼等人：「一、依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項第2款：『本條例第12條第1項第4款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算。』查○○○103號門牌建物1樓樓地板面積331平方公尺；○○○104號門牌建物1樓樓地板面積373平方公尺，惟其占用○○○段89地號土地面積約130平方公尺。依上開規定以占有土地總面積之比例計算，吳振隆等2人配比2,139平方公尺，吳詩卿配比840平方公尺。因稅籍資料並無吳鼎詹之持有比例，故本筆土地吳鼎詹無優先承購權……」上訴人不服，提起訴願，並主張：上訴人為吳仕騰公嘗合資會社（下稱系爭會社）成員，該會社於20年6月26日成立，於35年1月6日解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」欄空白，故該會社並未清算完結，法人人格仍存續，惟參照最高法院19年上字第3150號、19年上字第1403號判例，日據時代合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥，該會社於臺灣光復後未向經濟部申請公司登記，法人人格應告消滅，權利主體地位不復存在，無法為土地所有權人，土地即成為合夥財產，依民法第668條規定由全體合夥人公同共有，上訴人為該會社合夥人，與其他會社成員或其繼承人間為公同共有狀態。依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權云云，惟遭訴願決定不受理，遂循序提起行政訴訟，經原審判決撤銷訴願決定及原處分、被上訴人對於上訴人請求就系爭土地有優先購買權之申請案件，應依本判決之法律見解另為處分，上訴人不服，以其乃係系爭土地之共有人，依地籍清理條例第12條第1項第3款規定，有優先同條項第4款之購買權為由，而提起上訴。
二、上訴人起訴主張略以：（一）日據時代之合資會社既係於日據時期成立之公司組織，於臺灣光復後，若未依我國公司法之規定向主管機關經濟部辦理登記，合資會社之法人人格地位於臺灣光復後即不存在，而應依合夥之相關規定定其法律關係。上訴人為系爭會社成員之一，系爭會社於20年6月26日成立，35年1月6日社員決議解散，並選任吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人，惟「清算結了」一欄則為空白，因此系爭會社未清算完結，而仍然存續。又參照最高法院19年上字第3150號、19年上字第1403號判例之意旨，日據時代之合資會社於臺灣光復後，未辦理公司登記者，其法律關係應適用合夥之相關規定，系爭會社於臺灣光復後，並未向經濟部申請公司登記，故其法人人格應已消滅，不具權利主體之地位；而上訴人為系爭會社成員之一，其法律關係亦應依合夥之相關規定，而為系爭會社之合夥人。系爭土地為合夥財產，依民法第668條規定，合夥財產為全體合夥人公同共有，上訴人既為會社之合夥人，自屬系爭土地共有人，因此系爭土地雖仍登記為系爭會社所有，惟土地之真實權利狀態應為上訴人及其他會社成員（或其繼承人）公同共有。上訴人為系爭土地共有人，依地籍清理條例第12條第1項規定，應有優先購買權。（二）上訴人對系爭土地有持續使用，為四鄰所周知之事實，且上訴人居於系爭土地附近，而四鄰亦均知系爭土地是由上訴人在使用，自不會有閒雜人等隨意入內占用系爭土地，縱使有人進入，上訴人亦得立即發現並隨時排除他人對系爭土地之干涉，因此目前上訴人顯然對於系爭土地有確定及繼續之支配關係，且得隨時排除他人之干涉，而對系爭土地有事實上之管領力，為民法第940條之占有人，且上訴人占有系爭土地之時間已逾10年以上，依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，應可行使優先購買權等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分、被上訴人應作成上訴人就系爭土地有優先購買權之處分。
三、被上訴人則以：（一）依地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款及地籍清理條例第17條、第18條之規定，系爭土地依土地登記簿所載登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範圍：全部），並無其他共有人，上訴人為共有人之一的主張為無理由。（二）另被上訴人於98年12月29日府地籍字第0980224829號公告清理「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年，上訴人如係屬該會社之股東或組合員，或其全體法定繼承人者，應於期間內檢據相關證明文件申請更正登記。於被上訴人辦理標售土地（101年10月2日）前仍未有人依前揭規定申請更正登記，遂依地籍清理條例第11條規定辦理標售。（三）被上訴人於101年6月8日公告標售是案土地，於101年10月2日決標，上訴人於決標之日向被上訴人提出優先購買權之主張，其後於101年10月31日就系爭土地辦理現況勘查，發現該地雜亂無人施作，地上二建物分別歸屬於參加人3人所有，上訴人所有「三義○○○104號」建物係坐落於相鄰之83-8地號上，非於本案89地號土地。上訴人事後補正之四鄰證明書中，證明人明確陳述該地確係為吳品蒼所有，由吳品蒼無償提供上訴人使用，上訴人就爭案土地僅基於租借使用，故駁回其優先購買權之申請。（四）株式會社乃於日據時期依日本法令所設立之法人，於臺灣光復後，未於一定期間內依我國公司法規定辦竣公司登記既為不爭之事實，其原設立會社應視為合夥組織，同意上訴人所提該會社所有之土地應為上訴人及其他社員股東所公同共有。公同共有存續中，各公同共有人，不得請求分割公同共有物。依據地籍清理條例第17條規定，上訴人及其他社員股東及其繼承人之身分為「原權利人」。（五）按地籍清理條例第12條第1項第3款得主張優先購買權資格「共有土地之他共有人」係指民法第817條所指分別共有狀態之共有土地之人。被上訴人於101年6月8日公告標售系爭土地登記名義人為系爭會社（權利範圍：全部），即為處分原權利人（上訴人及其他社員股東）所公同共有之共有物之全部，從而上訴人之身分為「原權利人」非「他共有人」，上訴人認其係共有土地之他共有人，符合優先購買權之主張為無理由。（六）依上訴人及參加人向被上訴人主張優先購買權時，其均以其所有不動產建築物為其占有完成時效之證明，經於101年10月31日就系爭土地辦理現況勘查，主建物四周圍繞無人管理之雜木、竹林。經現況勘查發現上訴人所主張之建物（門牌：三義鄉○○村104號）位於本案土地相鄰之83-8地號土地上，非直接占用本案土地，其占有時效完成之主張應為無理由。（七）直接占有人係對於物有事實上管領之力者，為占有人。間接占有人為質權人、承租人、受寄人或基於其他類似法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。上訴人與參加人吳品蒼間基於其他類似法律關係，經吳品蒼同意上訴人於是案土地上為占有使用，故上訴人之占有使用權係基於吳品蒼之同意許可。故如吳品蒼同意於其優先購買權範圍內部分優先權讓與給上訴人，被上訴人得提供協助核算、分割等事宜。綜上所述，上訴人主張無理由等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）按共有土地之他共有人，為依地籍清理條例代為標售土地之優先購買權人，為地籍清理條例第12條第1項第3款所明定。依其立法理由所載可知上開規定所指共有土地之他共有人，係指代為標售之土地本身為共有土地，而主管機關僅代為標售其部分共有人之權利，該共有土地之其他共有人得行使優先購買權而言。此共有土地雖不以分別共有之關係為限，但經代為標售之土地本身為共有土地，則無疑義。又「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。」則為同條例第17條所明定。故上訴人及其他社員及其繼承人之身分為以系爭會社名義登記之系爭土地「原權利人」。本件系爭土地係地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款所指以日據時期會社名義登記之土地，登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範圍：全部），足認系爭土地本身並非共有土地。即便如上訴人所主張其為系爭會社之社員，依照上開規定，上訴人仍屬系爭土地之「原權利人」，僅得依上開規定於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。惟被上訴人以98年12月29日公告清理包括系爭土地在內之「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年，上訴人均未於期間內檢據相關證明文件申請更正登記，自難認其為系爭土地之他共有人。（二）經查，上訴人提出之臺灣新竹地方法院登記處98年6月7日所給予「吳仕騰公嘗合資會社」登記簿資料已明確記載該會社係於20年6月26日成立，35年1月6日經社員決議解散，並選任訴外人吳其春、吳邱嬌妹、吳傅玉妹為清算人。雖上訴人主張登記簿內「清算結了」一欄仍為空白，可證明該會社未清算完結，仍然存續云云，然因當時適值臺灣光復初期，百廢待舉，登記簿內未記載，並不當然證明該會社並未清算完結。況且，上開「吳仕騰公嘗合資會社」為地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款所定權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，且未依地籍清理條例第17條申請更正登記，已難認上訴人對系爭土地有合法權利。因此，上訴人主張其法律關係應適用合夥之相關規定，而合夥財產為全體合夥人公同共有，上訴人既為會社之合夥人，自屬系爭土地共有人，應有優先購買權云云，自乏依據，尚難憑採。（三）參照最高法院95年度台上字第1124號判決意旨，占有係指對物有事實上管領之力，而所謂事實上之管領力，則以對物有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉者，即屬當之，至於是否對物有完善良好之利用，並非判斷物是否處於占有狀態之唯一標準。本件上訴人係以系爭土地上建有苗栗縣三義鄉○○村8鄰○○○104號建物1棟為由，主張有本件之優先購買權，顯有依地籍清理條例第12條第1項第4款「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定為本件申請之意，揆諸行政程序法第9條、第36條、第43條規定，被上訴人即應依職權調查證據，並對其有利及不利之事項一律注意，而非僅注意上訴人及參加人之建築物是否坐落在系爭土地內，尚應審酌地籍清理條例第12條第1項第4款、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1項、民法第941條所規定「占有」之要件而為確實的審查。（四）經查，依證人即上訴人之配偶謝紫薇及參加人之證稱及陳述，足認上訴人確曾參與系爭土地之管理，並對部分系爭土地確有事實上之管領力。縱該部分土地因上訴人廢弛一段時日未加整理而雜草叢生，惟此並不影響上訴人對該占有種植土地部分已有確定及繼續支配之關係，故應認上訴人就該部分土地仍有事實上之管領力。況依參加人吳振鵬亦於答辯狀內之自承，益徵上訴人於標售時仍就該占有種植土地部分有事實上之管領力，而繼續為該部分土地之占有人。被上訴人依其調查所得之有限證據，即遽予否認上訴人為系爭土地之占有人，並否准其就該土地有優先購買權，此認事用法尚難認無違誤。上訴人就系爭土地內之上開占有種植土地部分確有事實上之管領力，已如前述，被上訴人未及審酌此部分事實即作成原處分，僅以上訴人之建築物未坐落在系爭土地內，且稅籍資料亦查無上訴人之持有比例為由，否准上訴人就系爭土地有優先購買權，自難謂無違反行政程序法第9條、第36條、第43條等規定之違法。本件上訴人之訴雖有理由，惟是否應依上訴人請求判決「應命被上訴人應作成上訴人就系爭土地有優先購買權之處分」部分，因上訴人實際占有系爭土地面積為何之事證尚未臻明確，仍待被上訴人予以調查釐清。因此，上訴人在請求命被上訴人遵照原審法院判決之法律見解對上訴人作成行政處分部分為有理由，應予准許；其餘部分則無理由，應予駁回。
五、上訴人上訴意旨略以：（一）原判決僅憑系爭土地之登記外觀，未審酌系爭土地真正權利狀態，又不當限縮解釋地籍清理條例第12條第1項第3款適用範圍，否定上訴人非系爭土地之共有人，不得以共有人身分主張優先承買，顯然忽略上訴人依地籍清理條例第12條第1項第3款因法律事實而成為系爭土地之共有人，判決自屬違背法令。（二）原判決認定系爭會社已清算完成，卻未再進一步調查清算之結果，顯為應調查之證據而未予調查，判決自屬違背法令。
六、本院查:按「第17條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前2項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第1款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」地籍清理條例第11條、第12條分別定有明文。經查本件判決以被上訴人未參酌地籍清理條例第12條第1項第4款規定意旨，先行審究上訴人有無就系爭土地中附圖斜線區域（參見原審卷第139頁）部分土地，於地籍清理條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人之事實，僅依稅籍資料及建物位置，否認上訴人有優先購買權，其認事用法即難謂無違誤，因而撤銷訴願決定及原處分，命被上訴人依原審之法律見解，另為處分，雖該判決對上訴人而言係屬有利之判決，惟上訴人係主張伊係系爭土地之共有人，依地籍清理條例第12條第1項第3款規定，有優先同條項第4款之購買權為由，而提起上訴，衡情對上訴人而言，有其上訴之利益，合先敘明。惟查共有土地之他共有人，為依地籍清理條例代為標售土地之優先購買權人，為地籍清理條例第12條第1項第3款所明定。依其立法理由所載：「參照土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條及土地法第34條之1第4項之規定，爰於第1項第1款、第2款規定地上權人、典權人、永佃權人、基地或耕地承租人及共有土地之他共有人得於直轄市或縣（市）主管機關代為標售該土地時主張優先購買權。」可知上開規定所指共有土地之他共有人，係指代為標售之土地本身為共有土地，而主管機關僅代為標售其部分共有人之權利，該共有土地之其他共有人得行使優先購買權而言。此共有土地雖不以分別共有之關係為限，但經代為標售之土地本身為共有土地，則無疑義。而系爭土地登記名義人為「吳仕騰公嘗合資會社」（權利範圍：全部），係屬依地籍清理條例施行細則第2條第1項第1款︰「以日據時期會社或組合名義登記之土地」。而「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。」則為同條例第17條所明定。故上訴人及其他社員及其繼承人之身分為以系爭會社名義登記之系爭土地「原權利人」。本件即便如上訴人所主張其為系爭會社之社員，依照上開規定，上訴人僅得依上開規定於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。惟被上訴人曾以98年12月29日府地籍字第09802248292號公告清理包括系爭土地在內之「日據時期會社或組合名義登記之土地」，受理申請更正登記期間自99年1月5日起至100年1月4日共1年，上訴人未於期間內檢據相關證明文件申請更正登記，自難認其為系爭土地之他共有人，況系爭標售之土地所有權登記為系爭會社全部所有，並非標售土地共有部分，上訴人主張其為共有人之一，而主張其係共有土地之他共有人，有依地籍清理條例第12條第1項第3款規定優先購買即無理由。而本件乃上訴人對系爭土地爭執有優先購買權，至系爭會社究否業經清算完成，僅事涉系爭土地屬該會社以公司、抑該會社社員以合夥關係名義，依規定申請更正系爭土地為其所有，核與本件優先購買無涉，本院認無庸再予審酌之必要，附此敘明。綜上，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 廖 宏 明法官 黃 淑 玲法官 林 樹 埔法官 鄭 小 康以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
書記官 黃 淑 櫻