最 高 行 政 法 院 判 決
103年度判字第615號上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司代 表 人 林鴻堯訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師被 上訴 人 公平交易委員會代 表 人 吳秀明上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國102年8月15日臺北高等行政法院100年度訴字第1992號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、緣被上訴人依據檢舉調查結果，以上訴人興建銷售瓏山林藝術館（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國（下同）100年1月6日公處字第100003號處分書命上訴人立即停止前開違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,200萬元（下稱原處分）。上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟，經原審法院判決駁回後，上訴人不服，提起上訴。
二、上訴人起訴主張：㈠公平交易法第24條所謂「欺罔」行為，係指以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之行為，故僅限於故意行為，而不處罰過失行為。上訴人於系爭建案預售當時，對於日後將地下層停車空間之車道面積分配登記予全體住戶之情事，尚非能預見，並非故意於預售時隱匿重要資訊，當無欺瞞消費者或隱匿重要資訊之行為或主觀不法意圖或故意存在。㈡上訴人將系爭建案地下層停車空間之部分車道面積分配登記予全體住戶，係以各區分所有權人實際分得之面積實行找補，故系爭建案中，各住戶所有之坪數面積確實增加，自無受到坪數「虛增」之損害；被上訴人未慮及承購戶雖支付部分找補金額，但於轉售時可依據權狀登記數計收全部價款而受有利益之事實，已違背行政程序法第9條規定。㈢本件因面積有增加而需與承購人為找補時，承購戶亦同意之，並順利完成交屋手續，足見系爭建案承購戶對於房屋登記面積略有增加一事，並不足以影響承購人之交易決定，此並非「行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」（下稱處理原則）第6點所稱「足以影響交易決定之重要交易資訊」。㈣上訴人於計算應找補金額後，僅向各住戶收取應找補金額之7成，是上訴人實際得向全體住戶收取之找補金共計僅有42,914,706元，被上訴人徒依登記坪數較預售坪數9,929.73坪增加463坪，遽認上訴人獲得逾1億5千餘萬元之不法利益，並據以裁罰上訴人1,200萬元，顯已違反比例原則。㈤上訴人於96年間最後一次使用系爭契約，與消費者簽訂系爭建案銷售契約並給付價金時，其整體銷售行為已然完成，至被上訴人於100年1月6日為系爭裁罰處分時，已逾3年，依行政罰法第27條之規定，被上訴人自不得再為行政罰之裁處等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被上訴人則以：㈠上訴人為系爭建案之起造人與出賣人，並辦理系爭建案之建物所有權第一次登記，當知悉系爭建案預售階段與取得使用執照後之各主建物與附屬建物之面積，及共有部分之項目與面積，且其擁有本建案之建造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書等，相較於購屋人，上訴人顯係處於資訊優勢地位，而上訴人利用此資訊不對等，以積極欺瞞及消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為，並藉此獲取高額不法利益，核屬違反公平交易法第24條規定。㈡預售屋共用部分之項目與分配涉及房地交易標的面積之計算等資訊，當屬承購人決定交易與否之重要交易資訊。且對購屋人而言，購屋可能係一生中最重大之交易決定，而被要求多付之金額動輒數十萬元亦非小數；且房屋承購戶已依約支付價款，其退出該交易之成本過大，不得不補繳價款以順利完成交屋，上訴人辯稱房屋登記面積略有增加，不影響交易秩序，核不可採。㈢被上訴人於決定本案罰鍰額度時，已考量據上訴人所稱實際收取款項（4,291萬元），並依公平交易法施行細則第36條規定，審酌一切情狀後而為合法裁量，依法並無違誤。㈣系爭建案雖於96年4月間結束預售，上訴人於依法登記前，始要求房屋買受人找補，其裁處權時效自應以行為結果（依房屋購買契約要求車道面積之找補）發生時起算，故本案未逾3年裁處權時效等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人在原審之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依系爭契約第3條及第8條第2款、第3款等約定可知，房屋承購人之產權登記中，關於共同使用部分面積，並不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積，而上訴人於辦理系爭建案之所有權登記時，未經告知系爭建案建物承購人，即將關於車道部分之面積，分配登記於各建物承購人共同使用部分之面積內，上訴人並不爭執其於預售系爭建案時，原未規劃將車道面積分配登記全體建物承購人之事實，是被上訴人以上訴人事前未於買賣契約中載明車道屬建物共同使用部分之資訊，且事後亦未向承購戶說明共同使用面積增加之理由，即逕依系爭契約第5條之規定，逕行通知承購人進行找補價款程序，顯係利用交易相對人資訊不對等之弱勢地位，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為，而認定上訴人有公平交易法第24條之欺罔行為，經核尚非無據。㈡本件上訴人既從事建築專業，應知共同使用部分項目之變更，將對於承購人之交易決定有重大影響，上訴人於產權登記前，未告知建物承購人關於車道項目將分配納入建物共同使用部分面積，而逕為登記，且登記後亦未向承購戶說明，難認無欺罔之故意。縱認上訴人係於預售系爭建案後始決意變更規劃，然出賣人就買賣契約所約定之共同使用部分產權項目及面積資訊，於發生變更時原即負有揭露之義務，上訴人就其隱匿未予揭露將影響承購人權益，衡諸常情應可預見。上訴人稱其增加建物承購人共同使用部分之登記面積，容或屬實，然此項面積之增加，仍須適用系爭契約第5條有關房屋面積誤差及其價款找補之規定，並非無償，承購戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，不論找補規定之範圍或計價折扣如何優惠，既非屬原承購戶買賣時已合意或得預見之變更，何可認承購戶係受有利益而無損害？更何況關於找補之約定，原係用於買賣標的之契約與登記面積有誤差情形，本件所涉係買賣標的內容變更，非單純同一標的面積誤差找補價金問題。㈢前開處理原則所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊而言。
上訴人雖以多數承購人均已完成找補程序而取得系爭建物產權，惟承購人依上訴人請求完成找補程序，可能係因居住規劃或其他考量，並不影響上訴人未揭露車道資訊之事實，且依系爭建案住戶管理委員會表示，上訴人迄未告知承購人增加共用面積之來源，顯見就交易相對人之立場而言，此部分之交易資訊於其等權益係屬重要，故被上訴人認定上訴人未揭露之資訊具有交易上之重要性，已衡酌交易相對人之判斷能力及標準。㈣本件被上訴人依調查結果，除已考量上訴人所稱之實際找補金額外，尚考量上訴人違法行為對於市場交易秩序危害重大、97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、預期不法利益且非初犯（其曾於「四季紐約」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，曾經被上訴人97年4月11日以公處字第097049號處分書命其立即停止該違法行為，並處550萬元罰鍰。）、本建案銷售金額約計41.78億元，並審酌一切情狀後而為之裁量，經核亦無裁量怠惰或裁量逾越之違法。㈤被上訴人係認定上訴人未揭露共用部分含車道之資訊而為足以影響交易秩序之欺罔行為，系爭建案建物承購人因上訴人未揭露系爭資訊，而於98年2月間產權登記完成，上訴人請求找補款項時，始知受欺罔而受有損害之結果，依行政罰法第27條第1項、第2項規定，本件裁處權時效，應自該結果發生時起算，是原處分於100年1月6日裁處時，尚未逾3年裁處權時效等語，因而將訴願決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴。
五、上訴意旨略以：㈠「欺罔」與「顯失公平」乃不同之概念，惟原判決前認上訴人以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊之方式，從事交易行為，後又認上訴人為欺罔及顯失公平行為，有判決理由矛盾之違法。㈡依被上訴人發布之現行「預售屋銷售行為規範說明」第3條「締約前資訊揭露」、第5條「締約後之欺罔或顯失公平行為」規定，既將締約前後之行為態樣，區分為不同違法行為，自應分別起算裁處權時效，惟原判決將之混為一談，逕認本件裁處權時效應自上訴人98年2月產權登記完成並請求找補時起算，有判決理由矛盾之違法及適用公平交易法第24條規定不當之違法。㈢被上訴人既認上訴人係以純正不作為（未於系爭契約揭露）違反行為義務（應於系爭契約完整揭露重要交易資訊），而依公平交易法第24條裁處，則裁處權時效應自上訴人應作為而不作為之時（提供系爭契約予交易相對人）起算，且公平交易法第24條並不以交易相對人發生損害之結果為處罰要件，而不得以損害結果發生時起算，故原判決有適用行政罰法第27條不當之違法。㈣被上訴人原認定上訴人實際收取款項達1億5千餘萬元，嗣變更僅為4,291萬元，依行政程序法第7條、公平交易法施行細則第36條及行政罰法第18條第1項等規定，被上訴人所審酌之因素有重大誤認之情形，原判決未予糾正，有適用前開法規不當及理由不備之違法。㈤被上訴人裁量罰鍰所考量事由，如營業所得、上訴人並非初犯（四季紐約建案廣告案）等情狀，有認定事實未憑證據、與裁罰事實欠缺合理正當之關連性、不應列入審酌裁量情狀等情事，惟原判決對於足以影響被上訴人是否濫用裁量、逾越裁量或裁量怠惰等情，未予查明，實有適用法則不當之違法。㈥上訴人為一公司，本身並無故意、過失之責任能力，惟原判決未查明本件行為主體為何，即論斷上訴人主觀上有欺罔之故意云云，顯有未適用行政罰法第7條第2項規定之違法。㈦上訴人係就原處分所裁罰之「上訴人未於系爭契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」行為，認並未違反公平交易法第24條而提出行政爭訟，原審自僅得就此部分予以審查，惟原判決竟另行認定上訴人之違法行為係「逕依系爭契約第5條找補規定，逕行通知承購人進行找補價款程序」，依本院102年度判字第95號判決、94年度判字第1988號判決意旨，原判決顯有違權力分立原則、亦有違行政訴訟法第4條規定，及有訴外裁判情事；另原判決對於其自行認定屬違法之行為態樣，並未於審理時向上訴人闡明，亦違反行政訴訟法第125條第2項、第3項規定。㈧原處分主文「上訴人未於系爭契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」，依「故意與行為同時存在」原則，自應以上訴人提供系爭契約予承購戶時，作為判斷上訴人是否有欺罔故意之時點，惟原判決卻以上訴人「產權登記」時，隱匿未予揭露部分車道面積將分配納入共同使用項目，據此認定其有欺罔故意，則原判決顯有違行政罰法第7條及「故意與行為同時存在」原則，更違反權力分立原則。㈨原判決對於上訴人在原審主張證人李忠憲、蔡孝宜所為有利於上訴人之證詞，未說明不採之理由，有判決理由不備之違法。
六、本院查：
（一）按：
１、司法院釋字第385號解釋：「．．．法律所定之事項若權利義務相關連者，本於法律適用之整體性及權利義務之平衡，當不得任意割裂適用。．．．。」
２、司法院釋字第432號解釋：「．．．法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而為相應之規定。．．．，茍其意義非難以理解，且為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即不得謂與前揭原則相違。．．．。」
３、司法院釋字第548號解釋：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解釋在案。．．．。」其解釋理由書第1段並闡釋：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第159條明定之行政規則之一種。公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。」
４、依據上開司法院解釋意旨可知，法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而為相應之規定，倘其授權之目的、內容及範圍具體明確，且其意義非難以理解，為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即與前揭「法律明確性」之原則無違。又法律之規定不能鉅細靡遺，主管機關為執行母法有關事項之必要，自得依其法定職權，於符合法律（母法）意旨之限度內，就法律或依法律授權訂定施行細則之規定，以行政命令為闡明其規範意旨的釋示（司法院釋字第519號解釋理由書第1段、釋字第536號解釋理由書第1段參照）；或訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。另審查主管機關依據法律授權訂定之法規命令、或基於法定職權發布的命令或行政規則是否符合法律規範意旨，非僅拘泥於該法律特定法條之文字，而應以各該法律本身之立法目的及其整體規範之關連意義為綜合判斷（司法院釋字第394號解釋理由書第1段參照）。
（二）次按：
１、公平交易法係政府於80年2月4日制定公布（自公布後1年施行），計七章（依序為：第一章「總則」、第二章「獨占、結合、聯合行為」、第三章「不公平競爭」、第四章「公平交易委員會」、第五章「損害賠償」、第六章「罰則」、第七章「附則」），全文49條；其後分別於88年2月3日、89年4月26日、91年2月6日、99年6月9日、100年11月23日修正及增訂部分條文（修正條文自公布日施行）。其相關規定如下：
（１）第一章「總則」第1條：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法；本法未規定者，適用其他有關法律之規定。」第2條至第4條依序規定：「本法所稱事業如下：公司。獨資或合夥之工商行號。同業公會。其他提供商品或服務從事交易之人或團體。」「本法所稱交易相對人，係指與事業進行或成立交易之供給者或需求者。」「本法所稱競爭，謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為。」第9條規定：「（第1項）本法所稱主管機關︰在中央為行政院公平交易委員會；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。（第2項）本法規定事項，涉及他部會之職掌者，由行政院公平交易委員會商同各該部會辦理之。」
（２）第二章「獨占、結合、聯合行為」第10條：「獨占之事業，不得有下列行為︰以不公平之方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭。對商品價格或服務報酬，為不當之決定、維持或變更。無正當理由，使交易相對人給予特別優惠。其他濫用市場地位之行為。」本條立法理由載明：「衡諸我國經濟發展之現況與特色，似不宜對具有大型化經濟規模之產業抱徹底否定之態度，故參考韓國、西德等國立法例，採較進步之防弊主義立法，即僅就獨占之事業以不公平之方法濫用其獨占地位之行為，方予禁止。本條第1項明定獨占之事業應禁止之行為：㈠以『不公平之方法』例如對他事業之活動採取破壞行為，直接或間接阻礙他事業參與競爭。㈡對商品價格或服務報酬為不當之決定，維持或變更：例如廠商不反應成本，不當決定價格以圖取暴利，因此種行為不僅為排除競爭最有效之工具，亦為攫取超額利益最直接之方法，請參考韓國限制獨占法第3款（甲）款規定。㈢無正當理由使交易相對人給予特別之優惠：獨占事業可能利用其優越地位要求交易相對人給予特別優惠，此不僅可間接阻礙新的競爭者之進入，亦可能妨害市場公平而合理之競爭。㈣前三款所列舉之三種型態行為，固為獨占之事業濫用其市場地位最常見及主要之類型，畢竟不能涵蓋所有可能濫用獨占地位之行為，故於第四款規定『其他濫用市場地位之行為』以求周延。」
（３）第三章「不公平競爭」第18條至第22條依次規定「交易相對人轉售價格之自由」、「妨礙公平競爭之行為」、「仿冒行為之禁止」、「虛偽不實記載或代言之賠償責任」、「妨礙商譽之禁止」；第23條至第23條之4分別為「多層次傳銷」之相關規定。前揭第19條明文規定：「有下列各款行為之一，而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者，事業不得為之︰以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。無正當理由，對他事業給予差別待遇之行為。以脅迫、利誘或其他不正當方法，使競爭者之交易相對人與自己交易之行為。以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業不為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。以脅迫、利誘或其他不正當方法，獲取他事業之產銷機密、交易相對人資料或其他有關技術秘密之行為。以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為。」本條立法理由載明：「維護交易秩序，確保公平競爭，為本法之立法目的，故事業有礙公平競爭之行為，應予禁止：事業以損害特定事業為目的，促使他事業或事業團體對該特定事業斷絕供給、購買或他交易之杯葛行為，將阻礙該特定事業之營業活動，應予禁止。無正當理由對他事業給予差別待遇之行為，將直接或間接，造成有礙公平競爭之結果，故應予禁止。商業上之競爭固為市場機能之發揮，惟以違反正常商業習慣之方法迫使或誘使競爭者之交易相對人與其交易，顯違公平，故應予禁止。以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業參與寡占、結合或聯合行為者，影響市場機能尤深，自應予以禁止。查刑法第317條洩漏業務上知悉工商秘密罪之處罰對象僅限於行為人，本法係規範不正當競爭行為，對於事業以脅迫、利誘或其他不正當方法取得他事業業務上之機密行為，有礙於公平競爭，自應予以禁止。事業以不正當限制交易相對人之事業活動為條件而與其交易之行為，不僅使交易相對人之營業自由受到拘束，且會妨礙與交易相對人從事交易之第三人之權益，致妨礙公平競爭，故應予禁止。所謂無正當理由或不正當方法，應從其阻礙公平競爭之性質加以解釋。通常應綜合行為人之意圖目的、市場地位、所屬市場結構、商品特性及履行情況後，從維持公平競爭秩序之觀點，個別加以判斷。參考日本獨占禁止法第2條第9項及韓國限制獨占法第15條規定。」第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」其立法理由載稱：「本條為不公平競爭行為之概括性規定，蓋本法初創，而不公平競爭行為之態樣繁多，無法一一列舉，除本法已規定者外，其他足以影響交易之欺罔或顯失公平之行為，亦禁止之，以免百密一疏，予不法者可乘之機會。本條規定之欺罔或顯失公平之行為，因依第41條規定於處罰前，有改正之機會，且本條規定並無具體之犯罪構成要件，有無違反本條規定將由公平交易委員會依實際情事判斷，故其處罰方式僅限於適度之罰鍰而不宜科處刑罰。」
（４）第六章「罰則」第41條（100年11月23日修正公布前條文）規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」（本條88年2月3日修正前原條文為：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新臺幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」）其80年2月4日立法理由記載：「明定違反本法規定，經公平交易委員會命令其改正或停止其行為而不從者之處罰規定。本條後段規定因連續不改正或不停止其行為者，得連續處罰之，俾加強行政處分效果。」88年2月3日修正立法理由載稱：「依現行條文前段規定之執法經驗，違反本法之事業存有可違法一次而不受處罰鍰之僥倖心理。為增強執法效果，爰於本條前段增定得逕處罰鍰規定。配合『先行政後司法』原則之採行並考量倘業者因違法行為所受之不利益遠大於其原欲藉此獲取之利益，自可根本消弭業者之違法『動機』，再參諸德、法等外國立法例及執法趨勢，都大幅提高對違法業者之處罰金額。爰參考現行立法例罰鍰最高額5千萬元為罰鍰之上限標準，即後段規定罰鍰上限金額提高至5千萬元（50倍），前段得逕處罰鍰上限則為2千5百萬元。現行明定處罰鍰之法律中，多數定有罰鍰下限，而未定有下限者，多因其罰鍰上限數額較低。本法已大幅調高罰鍰上限金額，且原則上採『先行政後司法』，爰明定罰鍰裁量權下限金額為5萬元，連續處罰時以10萬元為下限。為防杜事業以先違法後停止之方式為不公平競爭，爰增列公平交易委員會得限期命『採取必要更正措施』之規定。」
２、消費者保護法設有以下相關規定：
（１）第一章「總則」第1條：「（第1項）為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法。（第2項）有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」第2條：「本法所用名詞定義如下：消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。．．．定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。．．．。」第4條、第5條：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」第6條：「本法所稱主管機關：在中央為目的事業主管機關；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」
（２）第二章「消費者權益」：
甲、第一節「健康與安全保障」第7條：「（第1項）從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。（第2項）商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。（第3項）企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」第7條之1：「（第1項）企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任。（第2項）商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條第一項之安全性。」本條立法理由載明：「．．．本條係參酌本法施行細則第5條第3項及第6條之規定予以增訂。因商品或服務責任，須商品於流通進入市場或服務於提供時具有瑕疵，而使消費者受有損害，始有適用，而商品或服務是否符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，一般消費者多無法舉證，故明定企業經營者就『符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性』負舉證責任。商品之瑕疵必須於製造者使商品流通之際，即已存在，不能僅以嗣後有更優良之商品流通，即認定某一商品具有瑕疵，以免妨害企業經營者改善商品之意願，爰參考歐體關於產品責任之指令第6條及本法施行細則第5條第3項之規定，增列第2項。」
乙、第二節「定型化契約」第11條：「（第1項）企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。（第2項）定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」第12條：「（第1項）定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。（第2項）定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」第13條、第14條：「（第1項）定型化契約條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容。（第2項）前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與定型化契約條款之影本或將該影本附為該契約之附件。」「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」第15條、第16條：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」第17條：「（第1項）中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。（第2項）違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。（第3項）企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」
（３）消費者保護法施行細則第一章「總則」第1條、第2條規定：「本細則依消費者保護法第六十三條規定訂定之。」「本法第二條第二款所稱營業，不以營利為目的者為限。」第二章「消費者權益」第一節「健康與安全保障」第4條規定：「本法第七條所稱商品，指交易客體之不動產或動產，包括最終產品、半成品、原料或零組件。」第二節「定型化契約」第12條規定：「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」第13條、第14條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。」「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者。消費者應負擔非其所能控制之危險者。消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。其他顯有不利於消費者之情形者。」第15條規定：「（第1項）定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。（第2項）中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」
（４）預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項【90年9月3日內政部（90）台內中地字第9083626號公告訂定發布全文2點；並自91年9月3日起生效】壹、應記載事項：「賣方對廣告之義務賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。房地標示及停車位規格．．．㈢車位部分：□法定停車位：⒈買方購買之停車位屬□自行增設停車位為地上(面、下)第□獎勵增設停車位__層□平面式停車位、□機械式停車位總停車位__個，該停車位，編號第__號車位__個，其車位規格為長__公尺，寬__公尺，高_公尺(可停放長__公尺，寬__公尺，高__公尺之車輛)，另含車道及其他必要空間，面積共計平方公尺(__坪)。平面式停車位其誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分，視為符合規格；但機械式停車位其誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格(建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件)。⒉買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如應另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。房地出售面積及認定標準：．．．。共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算：㈠共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室(未兼作停車使用)、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法令應列入共同使用部分之項目(__ )。本「__」共同使用部分總面積計__平方公尺(坪)。㈡前款共同使用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算(註：或以其他明確之計算方式列明)。本「__」主建物總面積計平方公尺(__坪)。房屋面積誤差及其價款找補：㈠房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。㈡面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限(即至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數(車位如另行計價時，則不含車位價款)除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。㈢面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。．．．地下層共同使用部分權屬：㈠本契約房屋地下室共__層，總面積__平方公尺(__坪)，除第四條所列地下層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分(持分)產權另行出售予本預售屋承購戶。㈡未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分(持分)面積亦未含法定停車位之應有部分(持分)面積。除緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位應有部分(持分)，並無使用管理權等任何權利。．．．違約之處罰。貳、不得記載事項：不得約定廣告僅供參考。出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。不得使用未經明確定義之『使用面積』、『受益面積』、『銷售面積』等名詞。不得約定買方須繳回原買賣契約書。不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。」
３、公寓大廈管理條例第1條、第2條規定：「（第1項）為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。（第2項）本條例未規定者，適用其他法令之規定。」「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」第3條規定：「本條例用辭定義如下：公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。．．．規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」第56條規定：「（第1項）公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。（第2項）前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。（第3項）公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。附屬建物以其外緣為界辦理登記。有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。（第4項）第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。（第5項）．．．。」第57條規定：「（第1項）起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。（第2項）前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」第58條規定：「（第1項）公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。（第2項）公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」
４、綜合前舉公平交易法、消費者保護法及公寓大廈管理條例（含立法理由）等相關聯規定整體觀察，可知：
（１）消費者保護法係為「保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質」而設；有關「消費者之保護」，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。其主管機關「在中央為目的事業主管機關；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」
甲、前開所稱「消費者」，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。所謂「企業經營者」，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。稱「消費關係」，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係；謂「消費爭議」，指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。而「定型化契約條款」，則指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」；「定型化契約」，指「以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約」者而言。
乙、企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，「維護交易之公平」，「提供消費者充分與正確之資訊」，及實施其他必要之消費者保護措施。另從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；所稱「商品」，指「交易客體之『不動產』或『動產』，包括最終產品、半成品、原料或零組件」。
丙、企業經營者在「定型化契約」中所用之條款，應本「平等互惠」之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。
（甲）定型化契約中之條款「違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」；是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。又定型化契約條款，如有：「當事人間之給付與對待給付顯不相當；消費者應負擔非其所能控制之危險；消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任；其他顯有不利於消費者」等情形之一，為違反平等互惠原則。
（乙）定型化契約條款「未經記載於定型化契約中」者，企業經營者應向消費者明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並「經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容」。若該「定型化契約條款未經記載於定型化契約中」，而「依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容」。另定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。
（丙） 定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不
構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效（消費者保護法第16條）。
（丁） 中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約
應記載或不得記載之事項；違反該公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前開消費者保護法第16條規定定之。又「中央主管機關『公告應記載之事項，未經記載於定型化契約』者，『仍構成契約之內容』」。爰此，內政部乃公告訂定發布上舉「『預售屋』買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而為前揭相關規定；所稱「預售屋」，乃指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為標的之物。
（２）公寓大廈管理條例係「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」而設；有關「公寓大廈之管理」依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法令。又「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。本條例之主管機關「在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府」。
甲、前開所稱「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。所謂「區分所有」，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。謂「專有部分」，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。稱「約定專用部分」，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；「約定共用部分」，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。至「規約」，則指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而言。
乙、公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約（設計變更時亦同）；該項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約；上開「共用部分之圖說」，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。又公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
丙、公寓大廈之起造人或區分所有權人應「依使用執照所記載之用途」及依「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。附屬建物以其外緣為界辦理登記。有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」之測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。並依前揭本條例第56條規定辦理移交。
丁、公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
（３）公平交易法係「為『維護交易秩序』與『消費者利益』，『確保公平競爭』，『促進經濟之安定與繁榮』」而設；有關公平交易事項，適用本法之規定，本法未規定者，適用其他有關法律。其主管機關，「在中央為行政院公平交易委員會；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」
甲、本法所稱「事業」，指「公司；獨資或合夥之工商行號；同業公會；其他提供商品或服務從事交易之人或團體。」所謂「交易相對人」，係指與事業進行或成立交易之供給者或需求者；稱「競爭」，謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為。
乙、事業對於其交易相對人，就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時，應容許其自由決定價格；有相反之約定者，其約定無效。又下列行為之一，而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者，事業不得為之︰「以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。『無正當理由』，對他事業給予差別待遇之行為。以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，使競爭者之交易相對人與自己交易之行為。以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，使他事業不為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，獲取他事業之產銷機密、交易相對人資料或其他有關技術秘密之行為。以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為。」按「維護交易秩序，確保公平競爭」，乃本法之立法目的，準此，前開所謂「無正當理由」或「不正當方法」，應從其阻礙公平競爭之性質加以解釋；通常應綜合行為人之意圖目的、市場地位、所屬市場結構、商品特性及履行情況後，從維持公平競爭秩序之觀點，個別加以判斷（本條立法理由參照）。
丙、公平交易法乃規範「事業」市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一列舉規範。因此，立法者制定本法時，除於第二章「獨占、結合、聯合行為」及第三章「不公平競爭」為相關規範外，為免百密一疏，予不法者可乘之機會，乃於本法「第24條」為不公平競爭行為之概括性規定-即事業「除本法另有規定者外，亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」；至有無違反本條規定，立法者則授權中央主管機關（公平交易委員會）依實際情事判斷之（本條立法理由參照）。是中央主管機關基於法定職權，為執行本條關於「不公平競爭行為之概括性規定」，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。
（甲）各式交易行為所發生之法律關係，其應適用之法律可能為民法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、公平交易法或其他相關法規。惟相關交易行為產生之糾紛涉及應適用公平交易法規定予以處理者，以該交易行為足以影響交易秩序、妨礙公平競爭為前提；對於不涉及事業競爭行為之交易糾紛或純屬交易爭議案件，仍應依民法、消費者保護法、公寓大廈管理條例或其他相關規定解決之。又上舉公平交易法第24條乃不公平競爭行為之概括性規定，是本條之適用，除應以「足以影響交易秩序」之要件為前提外，應視本法有關「限制競爭」(獨占、結合、聯合行為及垂直限制競爭)與「不公平競爭」(如商業仿冒、不實廣告、營業誹謗)等規範是否未窮盡系爭行為之不法內涵，始有本條之適用。申言之，適用本條之規定，應符合「補充原則」，即本條僅能適用於公平交易法其他條文規定所未涵蓋之行為，若公平交易法之其他條文規定對於某違法行為已涵蓋殆盡，即該個別條文規定已充分評價該行為之不法性，或該個別條文規定已窮盡規範該行為之不法內涵，則該行為僅有構成或不構成該個別條文規定的問題，而無由再依本條加以補充規範之餘地；反之，如該個別條文規定不能為該違法行為之評價規範者，始有以本條加以補充規範之可言。
（乙）鑒於公平交易法第24條為一概括性規定，為使其適用具體化、明確化，中央主管機關-公平交易委員會爰訂定「公平交易委員會對於公平交易法第二十四條案件之處理原則」（下稱處理原則）一種，其相關規定如下：
子、第3點：「本條對事業之規範，常與其他法律有競合之疑義，應考量下列事項判斷之：㈠ 按事業與事業或消費者間之契約約定，係本於自由意思簽定交易條件，無論其內容是否顯不公平或事後有無依約履行，此契約行為原則上應以契約法規範之。惟於系爭行為危及競爭秩序或市場交易秩序時，始例外有本條之適用。例如在契約內容顯失公平部分，倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應循民事途徑救濟解決；僅於合致前開要件，考量公共利益時，始由本條介入規範之。㈡ 消費者權益之保護固為公平交易法第一條所明定之立法目的，惟為區別兩者之保護法益重點，本條對於消費者權益之介入，應以合致「足以影響交易秩序」之要件且具有公共利益性質之行為為限，如廠商之於消費者具相對市場優勢地位，或屬該行業之普遍現象，致消費者高度依賴或無選擇餘地而權益受損之情形。㈢．．．。」
丑、第5點：「（第1項）本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。（第2項）判斷『足以影響交易秩序』時，應考量是否足以影響整體交易秩序(諸如：受害人數之多寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項)或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。至單一個別非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用本條之規定。」
寅、第6點：「（第1項）本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。（第2項）前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性(而非僅為任何可能)為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準(不以極低之注意程度為判斷標準)。其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。㈡不實促銷手段。㈢隱匿重要交易資訊。」
卯、第7點：「本條所稱『顯失公平』：係指『以顯失公平之方法從事競爭或商業交易』者。其常見之具體內涵主要可分為三種類型：㈠符合商業競爭倫理之不公平競爭行為：
1.榨取他人努力成果：．．．其常見行為態樣有：（1）攀附他人商譽．．．。（2）高度抄襲．．．。（3）利用他人努力，推展自己商品或服務之行為。2.以損害競爭對手為目的，阻礙公平競爭之行為其常見行為類型如：（1）不當比較廣告比較廣告中，對他事業之比較項目為欺罔或顯失公平之行為。（2）對自身或他事業之交易相對人散發他事業侵害其智慧財產權表示之行為。．．．。㈡以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為。㈢濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為具相對市場力或市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為。常見行為類型如：1.市場機能失靈供需失衡時，事業提供替代性低之民生必需品或服務，以悖於商業倫理或公序良俗之方式，從事交易之行為。2.資訊未透明化所造成之顯失公平行為。」
（丙）公平交易委員會考量房屋市場預售制度之交易特性，消費者於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，消費者完全依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致消費者與建築開發業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同而產生爭執，而其所衍生之交易糾紛，將影響買賣雙方權益至鉅，若能於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，當可有效減少此類糾紛，為維護交易秩序與消費者利益，乃「彙整分析建築開發業者『可能涉及違反公平交易法之行為態樣』」，訂定「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱規範說明），俾使相關業者知所行止，同時作為該會處理相關案件之參考。其相關規定（97年1月10日公壹字第0970000186號令發布）如下：
子、第2點：「名詞定義：㈠建築開發業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之事業。㈡預售屋：本規範說明所謂『預售屋』，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」
丑、第3點：「建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為：㈠足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：『除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。』其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為建立『市場競爭之秩序』，而對『足以影響交易秩序』之『欺罔行為』或『顯失公平行為』加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了『欺騙』或『隱瞞重要事實』等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之『欺罔行為』；抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及利用交易相對人之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事之『顯失公平行為』。㈡足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣：1.不當限制購屋人審閱契約．
．．。2.隱瞞重要交易資訊．．．。3.未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期．．．。4.未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式：按預售屋共用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，倘建築開發業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相對人欺罔之情事，是建築開發業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之共用部分之項目，並載明共用部分面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分占總共用部分之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。又依『公寓大廈管理條例』第五十三條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈組成集居地區相關設施之使用與管理，如具有整體不可分性者，即屬『共用部分』。至若於簽定買賣契約書當時買賣標的之不動產已經完成產權登記並有所有權狀可資瞭解共用部分分配狀態者，則不在此限。建築開發業者未為本款資訊揭露，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。5.建築開發業者指定貸款銀行．．．。6.預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售：建築開發業者倘未知會原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。7.建築開發業者要求購屋人繳回契約書．．．。」
寅、第5點：「本規範說明，僅係例示若干預售屋銷售常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以說明，容或有未盡周延之處，本會將隨時補充修正，個案之處理當仍須就具體事實加以認定。．．．。」
卯、第6點：「不屬於公平交易法規範範疇之交易糾紛案件類型：對於不涉及事業競爭行為之交易糾紛或純屬消費爭議案件，仍應依民法、消費者保護法或其他法規規定處理．．．。」
（丁）前揭「處理原則」與「規範說明」，或屬中央主管機關公平交易委員會基於法定職權，為執行公平交易法第24條關於「不公平競爭行為之概括性規定」規定；或就若干預售屋銷售常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以「例示說明」，以為行使職權、認定事實、適用法律之解釋性行政規則，核與公平交易法立法意旨無違，皆得援引適用。準此，倘「建築開發業者與購屋人締結契約後『未經購屋人同意或給予購屋人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇』，即逕將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售」；或「『締約』前未載明共有部分，『交屋時』要求購屋人『找補價款』」，且足以影響交易秩序者，將有違反公平交易法第24條規定之虞，公平交易委員會自得斟酌該個案實際情形綜合判斷後，依公平交易法第24條及第41條規定處理之。
（三）再按，行政罰法第3條規定：「本法所稱行為人，係指實施違反行政法上義務行為之自然人、法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織。」第7條規定：「（第1項）違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第2項）法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」本條立法理由載明：「現代國家基於『有責任始有處罰』之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，故第1項明定不予處罰。現行法律規定或實務上常有以法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織作為處罰對象者，為明其故意、過失責任，爰於第2項規定以其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定該等組織之故意、過失。．．．。」第18條第1項規定：「裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。」第27條規定：「（第1項）行政罰之裁處權，因三年期間之經過而消滅。（第2項）前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。（第3項）．．．。（第4項）行政罰之裁處因訴願、行政訴訟或其他救濟程序經撤銷而須另為裁處者，第一項期間自原裁處被撤銷確定之日起算。」準此：
１、基於「有責任始有處罰」之原則，對於違反本法規定義務之行為，仍應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性-即故意或過失為前提；而法人、設有代表人或管理人之非法人團體違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。
２、行政法著重於「行政法上義務」之遵守，對於違反行政法上義務者，前揭行政罰法係採「分別處罰原則」，申言之，不論數行為係違反同一行政法上義務或不同行政法上義務規定，均予以分別處罰。又所謂一行為，包括「自然一行為」與「法律上一行為」；所謂「數行為」，則係指同一行為人多次違反同一行政法上義務規定，或違反數個不同行政法上義務規定，其行為不構成「自然一行為」或「法律上一行為」者而言。至違反行政法上義務之行為是否為「一行為」，須就個案具體事實予以綜合判斷-亦即針就個案具體情節，斟酌法條文義、立法意旨、期待可能、受責難程度、所生影響及社會通念或專業倫理等綜合決定之。
３、裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益。違法行為對交易秩序之危害程度。違法行為危害交易秩序之持續期間。因違法行為所得利益。事業之規模、經營狀況及其市場地位。違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。違法後悛悔實據及配合調查等態度。」與法無違，同得援引適用。
４、行政罰之裁處權，因3年期間之經過而消滅，該項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算；惟行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。上開「違反行政法上義務之行為終了時」或「結果發生時」如何認定，應視行為類型而定。於「作為而違反不作為義務」之情形，不論係「自然一行為」或「法律上一行為」，當行為人完成該「一行為」而符合違反行政法上義務之法定要件時，為該行為終了時；另前揭所謂「結果發生時」，乃指「『法定處罰要件』之結果發生時」而言，不包含法定處罰要件以外之結果發生在內，故如法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱實際上發生結果，其裁處權時效之起算日仍以行為終了時為準。
（四）末按，行政程序法第5條、第43條規定：「行政行為之內容應明確。」「行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決定及理由告知當事人。」第96條第1項規定：「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰處分相對人之姓名．．．。主旨、事實、理由及其法令依據。．．．表明其為行政處分之意旨及不服行政處分之救濟方法、期間及其受理機關。」第114條規定：「（第1項）違反程序或方式規定之行政處分，除依第一百十一條規定而無效者外，因下列情形而補正︰須經申請始得作成之行政處分，當事人已於事後提出者。必須記明之理由已於事後記明者。．．．（第2項）前項第二款．．．之補正行為，僅得於訴願程序終結前為之；得不經訴願程序者，僅得於向行政法院起訴前為之。（第3項）當事人因補正行為致未能於法定期間內聲明不服者，其期間之遲誤視為不應歸責於該當事人之事由，其回復原狀期間自該瑕疵補正時起算。」第111條規定：「行政處分有下列各款情形之一者，無效︰．．．其他具有重大明顯之瑕疵者。」是知：
１、前揭所謂「事實、理由及其法令依據」，乃行政機關為處分時，斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，適用法令，作成決定-即「主旨（或主文）」之所由依據，故行政處分依規定應記明理由者，如未經記明，即罹有瑕疵，惟此一瑕疵，依上舉行政程序法第114條第1項第2款，得因事後-即應經訴願之前置程序者，於訴願程序終結前；得不經訴願程序者，於相對人向行政法院起訴前記明而補正（行政處分之「補記理由」）。倘書面行政處分所記載之「事實、理由及其法令依據」，已足使受處分之相對人瞭解該處分之「決定（主旨或主文）」所由之原因事實及其依據之法令，且不影響處分之結果者，縱其事實與理由之「記載稍欠完足」，尚難謂為理由不備或違反行政行為內容之明確性原則；於此情形，為處分之機關非不得於訴願或事實審行政法院行政訴訟程序中，就作成行政處分時即已存在、且不改變行政處分之性質及不妨礙當事人防禦之前提下，為事實或理由之補充（追補理由），供受理訴願機關或事實審行政法院調查審酌。
２、行政處分之「主旨（主文）」，既屬行政機關斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果判斷事實真偽，適用法令所作成之「決定（結論）」，並因送達相對人而對其發生效力；則判斷行政機關就違反行政法上義務之行為人予以何種類暨何內容的裁罰性行政罰，自應以行政處分之「主旨（
主文）」為據。是若行政處分之「主旨（或主文）」極不明確，無法經由事實及理由之記載瞭解「決定」之內容，即構成行政處分重大明顯之瑕疵，依行政程序法第111條第7款，應屬無效。
（五）本件被上訴人依據檢舉調查結果，以上訴人興建銷售系爭「瓏山林藝術館建物」，未於系爭房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段，以原處分-即100年1月6日公處字第100003號處分書命上訴人立即停止前開違法行為，並處罰鍰1,200萬元；上訴人不服，循序提起行政訴訟，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，適用行為時公平交易法第24條、第41條前段；公平交易法施行細則第36條；「處理原則」第5點第1項、第6點；行政罰法第27條第1項、第2項，以前揭理由，將原處分及訴願決定均予維持，駁回上訴人在原審之訴，固非無見。惟查：
１、被上訴人原處分「主文（主旨）」載稱：「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定」等語，並據此於原處分主文二、三分別記載：「被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為」、「處新臺幣1,200萬元罰鍰」。是由原處分「主文（主旨）」記載內容觀之，被上訴人似認上訴人預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，且該「欺罔行為」，足以影響交易秩序，違反公平交易法第24條規定，而依同法第41條前段，為前揭原處分主文「
二、三」之處分。惟證人李忠憲（地政士）於原審為證人具結後陳述稱：「（法官：負責原告公司所銷售之藝術館建案土地建物登記事宜）是的」、「（法官：本件共同使用部分登記與先前受委託辦理時有何不同）地下室停車位部分，先前是停車位停車空間登記給買停車位之人。我所說的停車空間是包括停車格、車道及其他相關公共設施。本件是停車空間車道有按面積比拆分給沒有買停車位的人持分」、「（法官：為何會變更作法）早期作法是習慣上有人這樣做，但後來業界有反應會產生糾紛，地下室若通通給買停車位之人持分，地下室有很多公共設施，如水箱、機房、防空避難空間等，沒有買停車位之人沒有產權持分，沒有所有權，會變成有些糾紛。當時民法第799條有修正建議，要以專有部分面積比例來持分公共設施」、「（法官：本件是否你向原告提出建議更改配附方式）我是依此計算方式，向原告說明考量的理由」、「（法官：本件共同使用分配協議部分是依自己看法作決定或原告指示你依這種方式作）依我們業界看法，我認為這樣做是比較好的方式，我建議原告這樣做的」（原審卷第278-281頁）等語。參以前揭內政部公告訂定發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，買方購買之停車位另含車道及其他必要空間。而系爭建案「房屋預定買賣契約書」第3條「房屋出售面積及認定標準」約定：「房屋產權登記面積：本房屋面積共計約．．．坪，包含：
㈠主建物面積約．．．坪。㈡附屬建物面積約．．．坪。㈢共同使用部分面積計約．．．坪（不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積）」；第8條「共同使用部分權屬及使用」約定：「．．．未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積。．．．。本社區地下層可銷售之停車空間，係屬本社區大樓F號1樓房屋之公共設施（含其應負擔之車道、地下層候車空間及其他必要之空間）除共同利益之使用及其他法律之規定外，非購買地下層停車空間之區分所有權人，已確認並同意對本預售屋之地下室可出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等權利」（原處分卷甲1第98、100頁）；系爭建案「停車位建物產權預定買賣契約書」第2條「停車空間標示」亦約定：「停車空間：．．．建物產權：．．．（含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，並以地政機關登記為準，如有誤差買賣雙方不另找補價金」（原審卷第227頁正、背面）。而上訴人係於98年1月7日領得系爭建案建物使用執照（原處分卷甲1第151、152頁），且民法第799條確於98年1月23日將原條文：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」修正公布（自公布後6個月施行）為：「（第1項）稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。（第2項）前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。（第3項）專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。（第4項）區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。（第5項）專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」等情，則原處分認上訴人預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊乙節，是否與事實相符，即有疑義？
２、倘上訴人辦理系爭建案建物購買戶第一次所有權登記時，始聽從證人李忠憲建議之設算方式（原審卷第114頁-下稱系爭設算方式）-即將「『公設與停車格面積』作分母（1,020.78平方公尺＋2,787.52平方公尺），『公設面積』作為分子（1,020.78平方公尺），乘以車道總面積（5,81
5.85平方公尺）」後所得之1,558.89平方公尺（471.56坪）車道面積，逕行登記予全體住戶【即依契約應由購買停車位者全部分攤之車道面積，修正為部分由購買停車位者分攤（面積為：2,785.52平方公尺－1,558.89平方公尺＝1,228.63平方公尺）、部分由全體承購戶（含購買停車位與未購買停車位之全體購買戶）共有（面積為1,558.89平方公尺）】，並逕通知未購買停車位者「補」其增加共同使用設施（車道）應有部分面積致增加之購屋款，且其行為足以影響交易安全，則該行為是否為「原處分主文」所涵攝？又縱認屬原處分所涵攝（同屬一行為），惟上訴人因於辦理系爭建案建物購買戶第一次所有權登記時，方對「未購買停車位」之購買戶增加其車道部分之公設面積，並通知補繳增加部分之差額；同理，「購買系爭建案預售屋停車位者」，亦因上開未購買停車位者「嗣後加入分攤」車道面積，而減少該車道公設之應有部分【按：此部分並非系爭建案前揭「停車位建物產權預定買賣契約書」第2條「停車空間產權（含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道）如有誤差買賣雙方不另找補價金」之約定範圍】，上訴人有無「找」其購屋減少公設面積價款？如上訴人就該減少車道公設部分已依系爭「房屋預定買賣契約書」第5條「房屋面積誤差及其價款」約定「找」其價款，是否可為上訴人有利之認定？均非無推究之餘地。
３、上訴人於辦理系爭建案房屋第一次所有權登記時，始以系爭設算方式重新計算購買停車位者與全體住戶（含購買停車位與未購買停車位之全體購買戶）「車道」之應有部分面積，其系爭設算方式之依據如何？若該方式設算結果，僅未購買停車位者應「補」增加公設應有部分的價款；然購買停車位者依系爭建案「停車位建物產權預定買賣契約書第2條「停車空間標示」約定，該「停車空間產權含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，並以地政機關登記為準，如有誤差買賣雙方不另找補價金」，則系爭設算方式是否符合誠信與公平（僅對賣方有利）？是否經由刻意的設計而為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，同非無疑？
４、依上訴人於原審102年7月29日陳報狀所附系爭建案「銷售狀況表」記載，系爭建案可銷售之停車位數量計「333位」，惟系爭建物登記第二類謄本卻記載「停車位共計：388位」（原審卷第348-356及第397頁），其情形如何？會否影響系爭事實之認定？原審未予分析究明，尚嫌疏失。
（六）綜上所述，原判決核有違誤，該等違誤，或為本院應依職權調查之事項；或屬上訴意旨所指摘，求予廢棄，非無理由。因本件尚有相關事實未明，本院無從自為判決，爰將原判決廢棄，著由原審法院重為審理後，另為適法之判決，以符法制，並昭折服。另本件有關時效之適用，應依本院前揭見解判斷之，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 藍 獻 林
法官 林 樹 埔法官 廖 宏 明法官 林 文 舟法官 胡 國 棟以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
書記官 莊 俊 亨