最 高 行 政 法 院 判 決
105年度判字第158號上 訴 人 新竹縣新湖地政事務所代 表 人 魏嘉憲訴訟代理人 魏順華 律師
參 加 人 陳靜雯
楊憲忠邱凱苓邱士豪游子靖被 上訴 人 鳳山寺代 表 人 簡清華訴訟代理人 周燦雄 律師上列當事人間有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國104年10月22日臺北高等行政法院102年度訴字第1329號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、事實經過：（一）被上訴人原為新竹縣○○鄉○○段1495、1496、1500、1501、1555、1557、1558、1559、1564、1566、1574、1576及1577等13筆地號土地（下稱系爭土地）的共有人之一，應有部分均為2/13。其中1495、1496、1500、15
01、1555、1557等6筆土地係被上訴人、邱士豪（應有部分均為31/78）與陳靜雯（應有部分均為35/78）共有；1558地號土地係被上訴人與陳靜雯（應有部分為11/13）共有；155
9、1576、1577等3筆地號土地係被上訴人、邱士豪（應有部分均為588/1300）、陳靜雯（應有部分均為404/13 00）與范揚統（應有部分均為108/1300）共有；1564、1566等2筆地號土地係被上訴人、邱士豪（應有部分均為31/78）、陳靜雯（應有部分均為17/78）與游惠美（應有部分均為9/39）共有；1574地號土地係被上訴人、陳靜雯（應有部分為252/1300）、游惠美（應有部分為545/1300）、游勝韃（應有部分為303/1300）共有。（二）系爭土地之其他共有人邱士豪、陳靜雯、游惠美及游勝韃等4人，依土地法第34條之1規定，以民國101年1月20日新竹武昌街郵局第62號存證信函通知被上訴人與另名共有人范揚統，是否優先承購系爭土地後，續於101年3月1日向上訴人申請辦理系爭土地分別買賣所有權移轉登記予林凱純、陳慧珊、楊憲忠及游子靖，除1566地號由林凱純、陳慧珊、楊憲忠共有取得、1574地號由林凱純、陳慧珊、游子靖共有取得外，其餘11筆土地均由林凱純、陳慧珊共有取得。（三）被上訴人先於101年3月1日，向上訴人表示已主張優先承購，再委託律師以101年3月7日（上訴人收文日期101年3月12日）函提出異議，請求上訴人駁回系爭土地所有權移轉登記申請；另1559、1576、1577等3筆地號土地共有人之一范揚統，亦以101年3月8日申請書，表達優先承購，並請求上訴人駁回邱士豪等人所有權移轉登記之申請。上訴人認為被上訴人為私法人，依農業發展條例第33條私法人不得承受耕地之規定，無優先承購權得以主張，乃於101年4月30日核准辦理系爭土地買賣所有權移轉登記（下稱101年4月30日核准登記處分）完畢，並以101年5月3日新湖地登字第1010001810號函通知被上訴人異議礙難受理。被上訴人不服上訴人101年4月30日核准登記處分，提起訴願，經新竹縣政府以101年9月13日案號0000000-0訴願決定書，作成「一、有關原處分機關101年4月30日完成之101年新湖字第14810、14820及14830號土地所有權移轉登記之處分撤銷，由原處分機關於文到後60日內另為適法之處分。
二、有關原處分機關101年5月3日新湖地登字第1010001810號函，訴願不受理」之決定（下稱101年9月13日訴願決定）。（四）嗣上訴人認為系爭土地於訴願期間，業已部分移轉或信託第三人，依土地法第43條、院字第1919號等意旨，以102年1月18日新湖地登字第1020000320號函作成准予登記之決定（下稱原處分）。被上訴人不服，提起訴願，經新竹縣政府以102年6月27日案號0000000-0訴願決定書（下稱102年6月27日訴願決定）駁回後，提起行政訴訟。
二、被上訴人起訴主張：（一）本件邱士豪等4人依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地，於101年3月1日向上訴人申請辦理所有權移轉登記時，未依土地登記規則第97條第1項規定附記未參與共同出賣之少數共有人已放棄優先購買權等內容或檢附切結書，上訴人亦未命補正或提出說明，有重大疏誤。又共有人依土地法第34條之1處分共有土地之買賣契約是否存在，以及共有人得否行使優先購買權，乃私權爭執，行政機關無從置喙。另上訴人核准系爭土地所有權移轉登記申請案，依土地登記規則第57條第1項第3款、第3項、第97條第3項等規定，已屬違法；依司法院釋字第368號解釋意旨，上訴人應受101年9月13日訴願決定拘束。且被上訴人在第三人信賴登記前已表示異議並提起訴願，詎上訴人仍為核准系爭土地之移轉登記，顯然違法。（二）土地法第43條係保護善意第三人對土地登記的信賴，登記有絕對效力之真義。上訴人所稱系爭土地於訴願期間，部分移轉或信託第三人，是指101年6月4日、18日、21日將部分土地移轉或信託登記予陳靜雯，惟陳靜雯乃系爭土地的原共有人之一，並與邱士豪等人就系爭土地主張依土地法第34條之1第4項規定申請辦理土地所有權移轉登記，卻違反民法禁止雙方代理規定而買受系爭土地，101年6月21日再以買賣、信託等原因，辦理系爭土地之登記，可證陳靜雯並非善意第三人。又被上訴人曾以101年6月5日鳳秘字第101007號函文，要求上訴人在訴願期間駁回系爭土地之任何登記申請，上訴人卻於訴願期間同意系爭土地進行移轉登記；嗣被上訴人再以102年3月7日函文請求依土地登記規則第144條第2項規定辦理註記，經新竹縣政府同意並於102年3月21日辦妥註記登記，上訴人卻於註記後，復同意系爭土地於102年4月9日再次辦理移轉登記，該次移轉登記之新所有權人應無受土地法第43條保護之餘地。（三）土地法第34條之1第4項之適用，以共有人與第三人間已成立買賣契約為前提。本件被上訴人尚未表明行使優先承買權前，邱士豪等人逕行催告被上訴人於文到10日內前往指定之地政士事務所，簽訂買賣契約或取得應得價金，甚至附加「承買人應先與占有人協調，取得同意移轉之文件證明，否則不得承買」之不合理條件，應非法所許。又邱士豪等4人未踐行土地法第34條之1規定之法定程序，所為提存亦不生效力，上訴人逕為核准登記，顯不合法。另依本院99年度10月份第1次庭長法官聯席會議決議，縱認上訴人101年4月30日核准登記處分已無撤銷回復原狀可能，亦應容許被上訴人依行政訴訟法第6條第1項後段，提起確認行政處分違法之訴訟，並有以判決確認之實益等語，聲明求為判決：1、確認上訴人101年4月30日101新湖字第14810、14820、14830號所為土地所有權移轉登記行政處分違法。2、先位聲明：
新竹縣政府102年6月27日訴願決定及原處分均撤銷。備位聲明：確認原處分違法。
三、上訴人則以：（一）101年9月13日訴願決定撤銷前，系爭土地已部分買賣或信託第三人，新土地所有權人陳靜雯雖為原共有人之一，惟訴願期間無任何通知記事顯示陳靜雯知悉，上訴人推定其為善意第三人，有土地法第43條之適用。又101年6月18日收件新湖字第50160、50170號買賣登記案件，權利人為陳靜雯，義務人為陳慧珊，代理人為呂學良，與上訴人所稱雙方代理不同。系爭土地已移轉或信託第三人，為發見新事實或新證據，足以支持相同內容之處分，故上訴人仍為相同內容之處分。被上訴人依法無承受耕地資格，依內政部101年4月10日內授中辦地字第1016033106號函釋，無優先承購權得以主張，不足以認定是土地登記規則第57條第3款所稱之主體。（二）系爭土地在被上訴人第一次訴願期間，部分新土地所有權人於101年6月18日以新湖字第50160、50170號連件申請買賣與信託登記、於101年8月13日以新湖字第70760號申請抵押權設定登記，分別於101年6月21日及101年8月13日辦竣。第二次訴願期間，其他新土地所有權人亦於102年3月7日以新湖字第21230號申請買賣登記，102年4月9日登竣。期間被上訴人曾以101年6月5日鳳祕字第101007號函異議，上訴人以101年6月18日新湖地登字第1010002363號函復，依內政部70年7月30日台內地字第26083號函、內政部85年1月29日台內地字第0000000號函，因案件受理期間查無異議之聲請，上訴人依法准予登記，尚無不妥。（三）系爭土地經上訴人為買賣登記後，全案土地已整筆或部分持分移轉所有權，部分土地並設定債權額新台幣1600萬元之抵押權予第三人，該第三人因信賴登記而取得土地權利，應受保護。本件買賣登記處分，雖經第一次訴願決定撤銷，惟第三人之登記，除有無效或得撤銷原因，經當事人依民事訴訟法程序訴請判決塗銷，回復未為移轉或設定登記前之狀態外，行政機關已無從回復原狀除去違法行政處分所形成之結果，即未便逕行塗銷買賣移轉登記等語，資為抗辯。
四、參加人則以：（一）參加人陳靜雯部分：系爭土地買賣係依土地法第34條之1規定辦理，原地主於101年1月20日以新竹武昌街郵局第62號信函通知被上訴人及范揚統，並於信函第4條明文該案買賣的償付方法及期限、地點。被上訴人與范揚統逾101年1月31日優先承購期限，該案受託人邱浚宏代書始於101年3月初向新竹地院提存買賣價金，在此之前被上訴人皆未到邱浚宏代書事務所辦理主張優先承購及簽立買賣合約書。期間經101年3月20日行政院農業委員會函、101年3月27日內政部函，101年4月2日新竹縣政府函後，上訴人始依法辦理土地登記移轉完成。嗣新所有權人因無法解決持分權耕種問題，才部分出售予參加人陳靜雯。又因參加人陳靜雯承租陳慧珊部分農地，陳慧珊才信託承租土地予參加人陳靜雯，為解決所有權持分及耕種糾紛，又辦理合併分割程序。被上訴人未依存證信函限期日101年1月31日辦理優先承購權之主張、簽立買賣契約書及給付買賣價金，無疑自動放棄優先承購權利，則本件移轉登記依相關機關函文核示，當屬合法。（二）參加人楊憲忠部分：參加人楊憲忠於101年1月和其他人依土地法第34條之1規定合買1566地號部分持分土地，當時原地主於101年1月20日依土地法規定通知被上訴人，被上訴人未依存證信函於101年1月31日前辦理優先承購、簽訂買賣契約及給付訂金，視同放棄優先承購權利，參加人楊憲忠主張此買賣登記合法，所有程序都經過政府函示核允辦理，請保護善意第三人之權利。（三）參加人邱凱苓部分：參加人邱凱苓102年2月20日因信賴土地法規定，登記有絕對效力取得土地權利，不因登記原因無效或撤銷而被追奪。另依司法院釋字第525號、第529號解釋意旨，請依法保障土地所有權人合法登記權益，且被上訴人依法本即無法承受系爭土地，參加人邱凱苓之信賴應受保護等語。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）關於被上訴人訴之聲明第一項部分：1、土地登記規則第57條第1項第3款所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，係指登記權利人與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。又此規定就爭執之法律關係為何雖未明文，惟依權利關係人須限於與申請登記之法律關係有關之人以觀，所稱之爭執，應非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執，亦非限指以申請登記之同一法律關係名稱之爭執，而係指與申請登記之法律關係有直接關連之爭執而言。是以，如有與登記事項有關而涉及私法上權利存否爭議時，應循民事訴訟程序由民事法院確定之。登記機關既非有權為終局認定之司法機關，登記權利人所申請登記之權利是否確屬存在，在未經有權認定機關確認前，尚不明確，登記機關即應駁回登記之申請。2、土地法第34條之1第4項不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係屬法定形成權之性質，於優先購買權人行使優先購買權後，原買賣契約之解除條件成就，並由優先購買權人與出賣人成立新的買賣契約關係。因此，共有土地之共有人是否已合法行使優先購買權，實體法上是否得優先購買共有土地，此私權爭執涉及申請登記之權利是否存在，而與系爭土地所有權移轉登記之法律關係有直接關連，且應由有權為終局認定之民事法院審認，非行政機關所得置喙。3、本件被上訴人先後於101年3月1日、101年3月7日表示其已主張行使優先購買權，且邱士豪等人未踐行土地法第34條之1規定之法定程序，買賣價金之提存不生效力，請求上訴人駁回登記申請；另系爭土地中1559、1576、1577地號土地共有人之一范揚統，亦以101年3月8日申請書，表示主張行使優先購買權，並請求上訴人駁回登記申請，則上訴人本應駁回系爭土地所有權移轉登記之申請，竟然自行取代民事法院確認私權，更罔顧1559、1576、1577地號土地共有人之一范揚統亦曾於辦理登記期間，表示請求駁回登記申請之情，於101年4月30日核准辦理登記，該處分顯然違法。4、本件上訴人101年4月30日核准辦理登記處分違法，然該處分經被上訴人不服提起訴願，已由新竹縣政府以101年9月13日訴願決定撤銷而不復存在，既已獲得救濟，被上訴人再於本件訴請確認上訴人101年4月30日核准辦理登記處分為違法處分，難謂有何受確認判決之法律上利益。（二）關於被上訴人訴之聲明第二項部分：1、不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第758條第1項規定係採登記生效主義，登記機關就土地登記的申請，依法審查後登載於登記簿上，發生不動產物權變動效果，核其性質為形成處分，主張其因該行政處分而權利或法律上利益受有侵害者，應循訴願及撤銷訴訟以求救濟。惟針對登記處分所形成的權利狀態已無改變回復之可能，與行政處分已執行完畢而無回復原狀可能情形相同，故主張第1次移轉登記處分違法並侵害其權益的土地共有人，因其提起撤銷訴訟已無回復原狀可能，應許其依行政訴訟法第6條第1項後段所稱已執行而無回復原狀可能之行政處分，提起確認該登記處分為違法之訴訟。2、又依土地登記規則第57條第1項第3款規定，申請登記案件如符合「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執之情形」，登記機關即應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，並無准許與否之裁量權限。登記機關主觀上自行基於現實考量，所為牴觸上開實體規範之決定，仍為違法之處分。上訴人在辦理系爭土地所有權移轉登記期間，被上訴人與范揚統均提出異議，依法上訴人即應駁回本件登記之申請。上訴人101年4月30日核准辦理登記處分經訴願機關101年9月13日撤銷之後，既未見共有人之被上訴人或范揚統撤回異議，上訴人無視土地登記規則第57條第1項第3款規定，並故意忽略101年4月30日核准登記處分自101年4月30日辦理登記至102年1月18日期間，所謂系爭土地之新所有權人林凱純、陳慧珊、楊憲忠及游子靖，除「陳慧珊部分，於101年6月將系爭土地中1566、1577地號持分以信託為原因，其餘11筆地號持分以買賣為原因（上訴人收件文號為新湖字第50160、50170號），移轉所有權予原申請依土地法第34條之1規定出售系爭土地移轉所有權全部之共有人陳靜雯」外，其餘新所有權人林凱純、楊憲忠及游子靖等，未有將系爭土地持分再移轉予第三人之無可回復原狀情事。甚至，陳慧珊以買賣或信託移轉持分所有權之對象陳靜雯，原本就是系爭土地原共有人且係主張出售系爭土地全部之人，衡情絕非善意第三人的情況下，上訴人所為102年1月18日准予登記處分，明顯違反土地登記規則第57條第1項第3款規定，當然違法。至於本件系爭土地第一次所有權移轉，所謂新所有權人林凱純、陳慧珊、楊憲忠及游子靖之善意與否，不影響上訴人102年1月18日准予登記處分係違法之認定，自不待言。3、系爭土地於101年4月30日上訴人核准辦理登記後，被上訴人101年6月提起訴願之同年月，新所有權人陳慧珊隨即將其就系爭土地中1566、1577地號持分以信託為原因，其餘11筆地號持分以買賣為原因，移轉所有權予系爭土地原共有人之一陳靜雯。101年8月，1566地號土地新所有權人楊憲忠就該筆土地持分設定擔保債權金額1600萬元之抵押權予永豐商業銀行（上訴人收件文號為新湖字第70760號）。上訴人101年4月30日核准辦理登記處分於101年9月13日經撤銷後，上訴人仍為102年1月18日准予登記處分。嗣102年3月，新所有權人林凱純再將其持分之系爭土地中1495、1496、1500、1501、1555、1557、1558、1559、1564、1574及1577等11筆地號土地，以買賣為原因，移轉所有權予邱凱苓（上訴人收文字號新湖字第21230號）。嗣102年10月，林凱純、楊憲忠、游子靖、邱凱苓及陳靜雯，進而就系爭土地辦理合併分割，再歷經103年1月及103年7月之逕為分割，其間102年12月，游子靖復將合併分割後取得之1566-1地號土地持分的1/2買賣移轉陳靜雯，陳靜雯將合併分割後取得之1566-2地號土地持分70925/378682買賣移轉游子靖，林凱純將合併分割後取得1566-3地號土地持分231427/396327買賣移轉邱士豪。至此，合併分割後之1495、1500、1555、15
57、1557-3地號登記為陳靜雯所有；1495-1、1500-1、1555-1、1555-3、1557-1、1557-2、地號登記為邱凱苓所有；1555-2、1555-4、1555-5地號登記為陳靜雯與邱凱苓各1/2；1566地號登記為楊憲忠所有；1566-1地號登記為陳靜雯及游子靖各1/2；1566-2地號登記為陳靜雯307757/378682、游子靖70925/378682比例共有；1566-3地號登記為邱凱苓164900/396327、邱士豪231427/396327比例共有。衡情系爭土地自上訴人核准邱士豪等人依土地法第34條之1辦理移轉登記後，歷經合併分割及多次買賣移轉，在上訴人不主動撤銷，或被上訴人未就此提起行政救濟或民事訴訟之情境下，系爭登記處分所形成的權利狀態，客觀上並無改變回復之可能。因而，關於上訴人102年1月18日准予登記處分之爭議，被上訴人聲明第二項先位聲明部分，訴請撤銷新竹縣政府102年6月27日訴願決定及原處分，為無理由。至聲明第二項備位聲明請求確認原處分違法，則屬有據等語，為「確認上訴人民國102年1月18日新湖地登字第1020000320號函所為准予登記處分違法；被上訴人其餘之訴駁回。」之判決。
六、上訴意旨略謂：（一）土地登記規則第57條第1項第3款規定，係指登記之權利人、義務人間，或登記之權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，而所謂與申請登記之法律關係有關之權利關係人，則係指與申請登記事項之法律關係發生爭執之第三人，至於第三人係因與申請登記事項無關之法律關係與登記之權利人或義務人發生爭議者，則非該款所規範之範疇。本件邱士豪等4人向上訴人申請辦理之事項，為「所有權移轉」登記，其登記事項之法律關係應為「所有權」。則被上訴人主張異議，尚非對邱士豪等人之所有權存否有所爭議，亦非屬對於登記事項有關之法律關係有所爭執，則原判決認定該等私權爭議涉及申請登記之權利是否存在，應依土地登記規則第57條第1項第3款之規定，駁回邱士豪等人之申請，上訴人卻逕行准予登記，其行政處分違法云云，認事用法不無違誤。（二）原判決認上訴人未要求補正被上訴人放棄優先承購權等內容或檢附切結書，有重大疏失等語，倘屬無訛，則本件申請移轉登記人（邱士豪等人）對有優先承購權之土地共有人（被上訴人、范揚統），如未說明其曾否通知優先權人於10日內確答是否優先購買，事屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，依土地登記規則第56條第2款規定，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正，如土地所有權人逾期未補正或未照補正事項完全補正者，始得依土地登記規則第57條第1項第4款之規定予以駁回，殊非逕依同條項第3款之規定駁回土地所有權人移轉登記之申請，則原判決認原處分違反土地登記規則第57條第1項第3款之規定而違法，尚難認無疑。（三）本件被上訴人並未經登記為法人，僅係一非法人團體，依農業發展條例第33條、第34條第1項等規定，私法人尚不得承受耕地，舉輕以明重，屬非法人團體之被上訴人寺廟尤不得承受耕地。倘被上訴人之主張為有理由，則會產生「耕地所有權變動，而由非法人團體承受耕作」之法律效果，致使有違反農地農用政策原則之虞，亦與農業發展條例第33條規範意旨亦有未符。縱認邱士豪等人通知被上訴人行使優先承購權是否合法、被上訴人之優先承購權是否存在等節，屬民事法院審認之權責，惟上訴人就登記事項仍有實質審查權，今因邱士豪等人提出形式上可供審查之資料，使上訴人無待調查即可因被上訴人為私法人而認其異議無理由，進而准予邱士豪等人登記之申請，豈可謂非屬上訴人實質審查權之行使？原判決認定上訴人毫無裁量准駁之權限，不無適用法規不當、不適用法規之違法。（四）依土地法第34條之1執行要點第11點之規定，他共有人根據土地法第34條之1處分共有土地，係依法代為處分未會同共有人之應有部分，未會同共有人除依相關規定主張優先承購權外，應無法就該買賣案件提出異議，倘未會同之共有人提出異議，地政機關概予認為涉及私權爭議而應予駁回登記之申請，此不啻使土地法第34條之1形同具文，惟原判決未就上訴人此一部份之答辯說明判斷之理由，顯有不備理由之違法。另被上訴人之異議無理由時，其救濟管道應循普通法院進行救濟而非循行政法院救濟，更遑論被上訴人之優先承買權是否已消滅，本可依民事訴訟程序謀求解決，其權利或利益並未受有任何損害，即使有損害，亦屬出售之共有人應否負損害賠償責任之問題，是否可逕認上訴人之行政處分造成權利或利益受有損害而屬違法，同有研究之餘地等語。
七、本院按：（一）土地法第37條第2項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」依上開規定授權訂定之土地登記規則第57條第1項第3款、第4款、第3項規定：「（第1項）有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。（第3項）依第1項第3款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」同規則第97條第3項規定：「依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」（二）本件被上訴人提出異議，固非對邱士豪等人之所有權存否有所爭議，惟係對邱士豪等人是否已履行土地法第34條之1之優先承購權通知有所爭執，亦係對邱士豪等人主張被上訴人及范揚統已喪失優先承購權表示異議，而被上訴人及范揚統之優先承購權是否成立，則為本件邱士豪等人申請所有權移轉登記應否准許之前提要件，由此觀之，有關優先承購權是否成立之爭執，自屬對於登記事項有關之法律關係有所爭執。是原判決認定上開優先承購權之私權爭議涉及申請登記之權利是否存在，應依土地登記規則第57條第1項第3款之規定，駁回邱士豪等人之申請，上訴人卻逕行准予登記，其行政處分違法等語，認事用法並無違誤。上訴意旨主張本件並非對於登記事項有關之法律關係有所爭執，上訴人逕行准予登記並無不法，原判決認事用法不無違誤云云，核屬對於法令規定之誤解，尚無足採。（三）綜觀全判決，原判決隻字未提土地登記規則第57條第1項第4款之規定，亦未如上訴意旨所主張認上訴人未要求補正被上訴人放棄優先承購權等內容或檢附切結書，有重大疏失等情，是本件應與逾期未補正文件之欠缺無關。縱認原判決有此意含，亦僅係認上訴人應命邱士豪等申請人補正相關文件，以供進一步審酌本件是否涉及私權爭議之參考，並無礙於原判決認定本件應適用土地登記規則第57條第1項第3規定予以駁回之結論。上訴意旨主張本件事屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，如未補正，始得依土地登記規則第57條第1項第4款規定予以駁回，原判決認本件應依土地登記規則第57條第1項第3款之規定予以駁回，尚非無疑云云，核屬誤會。（四）查本件被上訴人並未經登記為法人，僅係一非法人團體，依農業發展條例第33條規定，似尚不得承受耕地。惟查對於本件登記申請提出異議者除被上訴人外，尚有系爭土地之共有人范揚統，其於101年3月8日以申請書，表達欲行使優先承購權，並請求上訴人駁回邱士豪等人所有權移轉登記之申請，當時尚在上訴人核准邱士豪等人辦理所有權移轉登記之前，上訴人依法縱可無視被上訴人之異議，亦不可罔顧另一共有人范揚統之異議，是原判決認上訴人罔顧范揚統之異議，於101年4月30日核准辦理所有權移轉登記，其處分顯然違法等語，核屬有據。上訴意旨主張倘讓被上訴人優先承購系爭耕地，與農業發展條例第33條規定意旨不符，且已違反農地農用之政策原則，縱認被上訴人之優先承購權是否存在，屬民事法院審認之權責，惟上訴人就登記事項仍有實質審查權，今因邱士豪等人提出形式上可供審查之資料，使上訴人無待調查即可因被上訴人為私法人而認其異議無理由，進而准予邱士豪等人登記之申請，豈可謂非屬上訴人實質審查權之行使云云，僅提及被上訴人之異議，而未提范揚統之異議，顯然避重就輕，核無足採。
（五）依土地登記規則第97條第3項之規定，足認共有土地之優先購買權人除主張行使優先購買權外，並得對申請登記之案件提出異議，而登記機關亦有審核該異議有無理由及命其提出證明文件之義務。上訴意旨主張未會同處分之共有人除依相關規定主張優先承購權外，應無法就該買賣案件提出異議，倘未會同之共有人提出異議，地政機關概予認為涉及私權爭議而應予駁回登記之申請，此不啻使土地法第34條之1形同具文云云，尚與土地登記規則第97條第3項規定之意旨不符，不足採取。至於申請登記之邱士豪等人或提出異議之被上訴人及范揚統，是否提起民事訴訟以確定私權關係，依土地登記規則第57條第3項規定，事屬渠等之選擇自由，並無強制之效力，惟此與本件申請所有權移轉登記事涉公法上爭議，分屬不同之領域及規範，亦各有其職權範圍及應負之責任，不能加以混淆。上訴意旨主張被上訴人之優先承買權是否已消滅，本可依民事訴訟程序謀求解決，其權利或利益並未受有任何損害，即使有損害，亦屬出售之共有人應否負損害賠償責任之問題，是否可逕認上訴人之行政處分造成權利或利益受有損害而屬違法，尚有研究之餘地云云，將私權關係之確定與應否准許所有權移轉登記之申請，混為一談，亦屬無據。（六）綜上所述，原判決並無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 闕 銘 富法官 黃 淑 玲法官 鄭 小 康法官 林 樹 埔以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
書記官 伍 榮 陞