最 高 行 政 法 院 判 決
106年度判字第374號上 訴 人 眾利投資股份有限公司（清算中）代 表 人（即清算人）
劉 暢訴訟代理人 張建鳴 律師被 上訴 人 臺北市松山地政事務所代 表 人 高麗香訴訟代理人 陳政南
凃佑任上列當事人間建物測量事件，上訴人對於中華民國105年12月1日臺北高等行政法院105年度訴字第1120號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人之代表人原為簡玉昆，嗣於民國106年3月2日變更為高麗香，玆據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、緣上訴人委由訴外人許錦綿於104年10月2日檢附相關資料，以被上訴人104年10月2日收件松山建字第004130號建物測量案申請書（下稱系爭申請案）申請臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號區分所有建物地下1層（下稱系爭建物）之建物第一次測量。被上訴人為釐清建物權屬，乃會同臺北市建築管理工程處（下稱建管處）及上訴人代理人許錦綿於104年10月19日辦理現場會勘，經建管處公寓大廈科人員表示防空避難室一般為共有部分，至是否有上訴人代理人所稱使用執照竣工平面圖標示為上訴人所有乙節，俟該處使用執照科查覆後，再行審認。被上訴人續行審查後，認系爭申請案有待補正事項，而以104年10月12日松山補字第000142號補正通知書，通知上訴人於接到通知之日起15日內補正：「一、請檢附主管建築機關備查之圖說標示為專有部分或區分所有權人約定地下室為專有部分協議書憑辦（地籍測量實施規則第284條）。二、請補繳建物測量費200元……三、請於案附竣工平面圖上以紅線繪明建物範圍，俾憑辦理……四、申請書原因發生日期填載有誤、建物略圖及主要用途缺漏，請釐正……。」該補正通知書已於104年10月14日送達。嗣被上訴人獲建管處以104年11月30日北市都建寓字第10469854000號函查復略謂「經查本案領有64使字第2233號使用執照，其房屋所有權分配表相關資訊應以上開執照竣工圖說為準，惟是否得以作為產權登記之依據，仍應依地政機關相關規定辦理。」續又以104年12月18日北市都建寓字第10487435700號函復謂「使用執照，發佈時間迄今竣工圖說之產權表疑義已不可考，且使用執照上之說明為輔助說明使用。」被上訴人審認後，以上訴人逾期未補正，遂依地籍測量實施規則第268條規定準用第213條第1項第3款規定，以105年1月4日松山駁字第000051號駁回通知書，駁回上訴人建物第一次測量。上訴人不服，循序提起行政訴訟，經原判決駁回，復提起本件上訴。
三、上訴人起訴主張：系爭建物既經編訂門牌，且經起造人約定為上訴人公司專有，自得按建物所有權第一次登記補充法令第10點及土地登記規則第79條規定辦理建物所有權第一次登記。被上訴人認為使用執照竣工平面圖上所載之建物分配表（竣工圖分配表）不足以作為建築所有權分配之證明，既依內政部101年9月20日台內字第1010303637號函與建管處進行會勘，當依會勘結論以執照竣工圖說為準。竣工圖分配表上既載明「此表之空白處均為眾利投資股份有限公司所有」，當可認定該竣工圖分配表乃建物所有權分配協議。又經調取該大樓全部建物謄本並整理其持分與面積後，查知該大樓全體區分所有權人專有及共有部分總面積為16,320.721平方公尺，但依據竣工圖所載，該大樓含地下室、屋頂突出物及一至十三層總面積為17,506.511平方公尺，亦即該棟大樓竟有多達1,185.79平方公尺之建物無所有權人，可見該竣工圖分配表上所載「此表之空白處均為上訴人所有」，乃係全體起造人約定事項無疑。依內政部74年1月19日台內營字第276671號函釋，本件應認該竣工圖分配表之記載乃為建物所有權分配協議，被上訴人應依法辦理建築物第一次測量等語，求為判決原處分及訴願決定均撤銷；並命被上訴人應依上訴人104年10月2日之申請辦理建物第一次測量處分。
四、被上訴人則以：本案既經本市建築管理機關查復防空避難室一般為共有部分，且系爭建物領有64使字第2233號使用執照發布時間迄今竣工圖說之產權表疑義已不可考，又使用執照上之資訊為輔助說明使用，則參依建物所有權第一次登記法令補充規定等相關法規，其欲以專有部分為測量登記者，自需檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。上訴人既未檢附該等文件，並經通知補正後，亦未於該補正期限內完成補正，則被上訴人依地籍測量實施規則第268條準用第213條第1項第3款駁回其申請，於法有據。又上訴人僅就地下一層部分向被上訴人申辦建物第一次測量，並經被上訴人駁回在案，其餘產權未登記之部分非被上訴人此次受理測量時審認標的，故應與上訴人請求撤銷被上訴人所為之駁回行政處分無涉，如需辦理產權登記，仍請上訴人確認標的範圍後依相關規定檢具應備資料，申辦建物第一次測量，被上訴人再依規定辦理等語，資予抗辯。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：
（一）系爭建物領有64使字第2233號使用執照，係84年6月28日公寓大廈管理條例發布前之早期區分所有建物，依當時之有效法令並未明確規範專有或共有部分，且依卷附系爭建物之竣工平面圖，亦未明確標示為專有或共有。依地籍測量實施規則第284條及土地登記規則第79條規定，申請人即應檢附區分所有權人依法約定系爭建物為專有部分之文件憑辦。又被上訴人依內政部101年9月20日函釋意旨，於104年10月19日會同上訴人申請代理人許錦綿、建管處人員至系爭建物現場會勘，會勘結論明載「一、經現場勘查並比對使用執照竣工平面圖，與現況相符。二、建築管理工程處公寓科表示防空避難室一般為共有部分。三、眾利投資股份有限公司清算人劉暢之代理人許錦綿提出64使字第2233號使用執照竣工平面上標註地下室為眾利投資股份有限公司所有，建管處公寓科表示需請本處使用執照科查復。四、綜上，防空避難室之權屬俟建築管理工程處使用執照科查覆後，再行審認。」等語。嗣建管處先以104年11月30日北市都建寓字第10469854000號函查復「經查本案領有64使字第2233號使用執照，其房屋所有權分配表相關資訊應以上開執照竣工圖說為準，惟是否得以作為產權登記之依據，仍應依地政機關相關規定辦理。」等語，再以104年12月18日北市都建寓字第10487435700號函復「經查本案領有64使字第2233號使用執照，發佈時間迄今竣工圖說之產權表疑義已不可考，且使用執照上之資訊為輔助說明使用，另該使用執照上仍有許多空白處為眾利公司所有，惟是否得以作為產權登記之依據，仍應依貴機關相關規定辦理。」等語。足見系爭建物究屬上訴人之專有部分或共有部分，既缺行為時有效法令之規範，而竣工平面圖說亦未明確標示，且觀卷附竣工圖分配表下記載「註：此表之空白處均為眾利投資股份有限公司所有」等語；但分配表卻明列「地下室」、「突出物」等空白欄位，若上開空白欄位確屬上訴人所有，何以未直接明確記載為上訴人所有，而須間接另為註記，是上訴人主張竣工圖分配表所為註記係全體起造人約定事項，在未能提出積極有利證據之前，顯非無疑，尚不足取。
（二）系爭建物雖經釘有門牌，但其竣工平面圖說既未明確標示為上訴人專有部分，上訴人復未能提出業經全體所有權人約定屬於其專有部分之積極證據，自不符建物所有權第一次登記法令補充規定第10點及土地登記規則第79條規定，可申請建物第一次測量之要件。又內政部74年1月19日台內營字第276671號函係對於高雄市政府工務局73年12月20日函請釋示之准予備查函，該准予備查之內容為「凡向本局申請補發使用執照竣工平面圖，經查無該資料者，可憑使用執照、土地登記簿、地籍圖謄本、委託登記開業之建築師依據現況繪圖，所計算各層面積與使用執照所登載者相符，並依有關建築法檢討法定空地、建蔽率後，向本局申請補發使用執照竣工平面圖。由主管建築機關派員會同勘查符合後，加蓋圖樣驗訖章發給。地政機關憑該圖應准予申辦建物所有權第一次測量登記。」等語，而本件並無補發竣工平面圖之問題，且依上訴人自述，系爭建物大樓全部面積為16,320.721平方公尺，竣工圖所載總面積為17,506.511平方公尺，有多達1,185.79平方公尺之面積無正確所有權屬，亦與前揭內政部函釋准予備查之情形有間，要無上開函釋之適用餘地，亦無請求鑑定必要。從而，上訴人主張上揭面積差距，可證竣工圖上所載此表之空白處均為上訴人所有，係全體起造人約定事項，被上訴人應依上開函釋辦理建物第一次測量云云，顯有誤解，殊不足採。又「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失，及變更者，非經登記，不生效力。」民法第758條定有明文。可知「登記」為取得不動產所有權之必要要件，上訴人聲請委託台北市建築師公會指派建築師鑑定，藉以鑑定系爭建物竣工圖及百樂大樓全部建物謄本計算，是否仍有部分建物未辦理保存登記一節，核無必要。另64年間民法第799條明定「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」，系爭地下一層既未登記為任何區分所有權人之專有部分，自當推定為各所有人之共有。且最高法院71年度台上字第1193號判決所為「地下層之面積達271.65平方公尺，性質上非不得獨立為區分所有之客體」及79年度台上字第2810號判決所為「公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的」之見解，僅認為地下室得為區分所有權人之專有部分而已，核與本件尚乏明確證據足以證明系爭地下室係上訴人專有部分並無因果關聯，且非上訴人得據以主張就系爭地下室為其專有部分之法律依據。
（三）本件上訴人據以申請建物第一次測量之地下室，因竣工平面圖說未明確標示其為上訴人專有或全體區分所有權人共有，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件憑辦。被上訴人以104年10月12日松山補字第000142號函請上訴人於接到上開通知函之日起15日內補正，已於同年月14日合法送達；惟因考量建管處對於會勘結論之查復，迄104年12月18日才復函，且上訴人迄未提供其他證明文件進行補正，爰酌予放寬補正期間，迄105年1月4日始以原處分駁回上訴人之本件申請，經核並無不合等語，因將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴。
六、上訴意旨略謂：
（一）最高法院93年度台上字第228號判決更進一步放寬內政部85年2月27日（85）台內地字第8573716號函釋，不論法定停車位、法定防空避難室，抑或原本不受限制之增設停車位、獎勵停車位，只要有構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。原判決未見及此，僅以公寓大廈管理條例相關規範認定系爭建物地下室所有權，容有未洽。
（二）依據歷來最高法院、本院判決實務，如區分所有權人之買賣契約上已記載購得地下層之所有權，不可能有漏未辦理所有權登記之情事，系爭建物竟有高達1,185.79平方公尺之建物無所有權人，可見該地下室並未出售予其他區分所有權人，使用執照竣工平面圖上所載之建物分配表記載應可採信。又使用執照竣工平面圖上所載之建物分配表已論定其所有權應屬上訴人所有，建管處亦以104年11月30日北市都建寓字第10469854000號函覆被上訴人略以：「經查本案領有64使字第2233號使用執照，其房屋所有權分配表相關資訊應以上開執照竣工圖說為準」，在在印證該分配表記載實在。
（三）使用執照竣工圖分配表確實為分配證明文件，已如前述，其表格中空格處不大，而上訴人公司全名不短，要逐一記載，恐怕不易，且空格處非僅地下室，亦甚多區分所有建物為空格，如照原判決所述，該空格所有權不明，何人能取得該地上層之所有權？又如何能辦理建物第一次登記？益見原判決論述「若上開空白欄位確屬上訴人所有，何以未直接明確的記載為上訴人所有，而必須間接的另為註記」乙節，違反論理法則、經驗法則。
（四）於公寓大廈管理條例（84年6月28日公布施行）、建築物所有權第一次登記法令補充規定（81年5月30日公布施行）施行前，並無「專有部分」、「共有部分」之區分，惟被上訴人所稱當時地下室多為公共設施乙節，於有效法令內並不存在。又使用執照上記載分配情形所在多見，內政部當時函釋多以「建造執照或使用執照記載」、「當事人契約約定」等要件規範其所有權認定，上訴人雖提供了符合當時法規的所有權佐證，但原判決卻僅以憑該使用執照圖說不足以認定所有權歸屬，自有違背內政部71年5月28日台內營字第084397號、68年2月17日台內地字第000357號、65年3月5日台內營字第664110號函等相關函釋之違誤。
七、本院經核原判決並無違誤，茲就上訴理由再論述如下：
（一）土地登記規則第78條前段規定：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量……。」第79條第1項及第2項規定：「（第1項）申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。（第2項）前項第3款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。」地籍測量實施規則第213條第3款規定：「登記機關受理複丈申請案件，經審查有下列各款情形之一者，應以書面敘明法令依據或理由駁回之：……三、逾期未補正或未依補正事項完全補正。」第261條：「申請建物測量，由建物所有權人或管理人向建物所在地登記機關為之。前項申請，得以書面委託代理人為之。」第265條第1項第2款規定：「登記機關受理建物測量申請案件，經審查有下列各款情形之一者，應通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：……二、申請書或應提出之文件與規定不符」第268條規定：「第209條、第213條、第216條及第217條之規定，於建物測量時，準用之」第279條第1項規定：「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附土地登記規則第79條所規定之文件辦理。」第284條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得單獨編列建號，予以測量。前項圖說未標示專有部分，經區分所有權人依法約定為專有部分者，亦同。」另建物所有權第一次登記法令補充規定第10點：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共有部分，其屬內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，經起造人或承受該所有權之人全體依法約定為專有部分，並領有戶政機關核發之所在地址證明者，得依土地登記規則第79條規定辦理建物所有權第一次登記。」依上規定可知，申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附土地登記規則第79條所規定之文件，區分所有建物之地下層，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得單獨編列建號；圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
（二）查系爭建物領有64使字第2233號使用執照，已訂有門牌，係84年6月28日公寓大廈管理條例發布前之早期區分所有建物，依當時之有效法令並未明確規範專有或共有部分，且依卷附系爭建物之竣工平面圖，亦未明確標示為專有或共有，上訴人向被上訴人提出本件申請，被上訴人經現場會勘及請相關單位協助查證系爭建物究屬上訴人專有部分或全體區分所有人共有部分仍無法判斷後，函請上訴人補正系爭建物業經全體區分所有權人約定屬於其專有部分之事證等項，因上訴人未於期限內補正，而以原處分駁回本件申請等情，為原審依法認定之事實，核與卷證相符，原判決基此，以系爭建物雖經釘有門牌，然其竣工平面圖說未明確標示其屬上訴人專有部分，上訴人未能提出業經全體所有權人約定屬於其專有部分之積極證據，經通知補正，仍未能補正，其申請自不符上開建物所有權第一次登記法令補充規定第10點及土地登記規則第79條，可申請建物第一次測量之要件，因而維持原處分及訴願決定，而為上訴人敗訴之判決。本院核原判決業已詳述其得心證之依據及理由，並就上訴人之主張何以不足採取，分別予以指駁甚明，其認事用法尚無違誤，所適用之法規與該案應適用之法規並無違背，與司法院解釋、本院判例亦無牴觸，並無所謂判決不適用法規或適用不當之情形。上訴意旨仍執詞主張申請時檢附之竣工平面圖及分配表已足證明系爭建物所有權屬上訴人所有，指摘原判決有違論理、經驗法則等違背法令情形，核係就原審證據取捨與事實認定之職權行使，指摘其不當，尚難採取。
（三）又依原審審認為實之卷附系爭建物使用執照存根、竣工平面圖及分配表（均為上訴人提出者）所示，系爭建物於64年11月27日獲核發64使字第2233號使用執照，起造人為上訴人等133名，層棟戶數為地下1層地上12層1棟，其使用執照竣工圖分配表係由縱橫線條交叉，以各區分所有建物坐落樓層分行、門牌號碼分列予以編表後，將各區分所有權人按分配之樓層、門牌號碼填入表內欄位；共分12樓層（各樓層再細分A、B座），最後1列則併載「地下室」及「（屋頂）突出物」2項；表末雖註有：「此表之空白處均為眾利投資股份有限公司（即上訴人）所有」等文字，且1至12樓各欄位確有數個為空白未填載區分所有權人名字，另「地下室」及「（屋頂）突出物」2欄位亦均為空白；然觀此分配表係以：「百樂大廈房屋所有權分配表」為抬頭，依文義，似係在就能為區分所有人專有之房屋部分為分配；該表最後1列所載「屋頂突出物」，一般係作為區分所有建物設置屋頂水箱（水塔）、電梯機房等全體區分所有人共用部分，應非本次分配表所稱房屋所有權分配之範圍；與之同列之「地下室」，依竣工平面圖所示，該層除原核准用途為防空避難室及停車場部分外，尚有車道、樓梯間、電梯間及污水池等性質上明顯屬公共設施，無法由部分區分所有人專有之部分，是最後1列之「地下室」、「屋頂突出物」顯與其餘12列皆為各區分所有人得專有之部分，似可明顯區隔，能否因分配表列有「地下室」、「突出物」2項，且其欄位為空白，即認亦屬該次分配之範圍，並已約定或協議分歸上訴人所專有，尚非無疑。是被上訴人以上訴人於系爭建物地下室之權利範圍及位置，無從依其使用執照及登記資料上得知，而依申請時地籍測量實施規則第279條第1項規定，通知上訴人應補正檢具移轉契約書或其他證明文件，因上訴人未為補正而駁回上訴人之本件申請，自無違誤。
（四）至原判決所論「若分配表地下室、突出物確屬上訴人所有，何以未直接於其空白欄位明確記載為上訴人所有」乙節，雖有推論臆測之嫌，容有未洽，但其瑕疵尚無足影響裁判之結果，仍不得資為對上訴人有利之認定。再者，公寓大廈管理條例之共有部分或專有部分，屬該條例之用辭規定，實乃描述私權歸屬於一人或數人之定義，難謂非屬該條例制訂前已可理解或存在之概念。本件被上訴人依地籍測量實施規則第284條第2項等規定要求上訴人補正區分所有權人依法約定為專有部分之文件，於法尚無違誤。至於內政部71年5月28日台內營字第084397號函，業經同部89年6月16日(89)台內營字第8983693號函表示不再援用；68年2月17日台內地字第000357號函則為區分所有建物之共同使用部分應如何為登記事宜，與本件案例無關；65年3月5日台內營字第664110號函則係闡明建築物地下層及防空避難設備相關疑義，縱提及防空設備產權之歸屬應依契約書所訂定內容而定，惟仍應以地政機關相關規定辦理。是上開內政部函釋尚難執為有利於上訴人之論據。
（五）上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 林 樹 埔法官 沈 應 南法官 楊 得 君法官 江 幸 垠以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 106 年 7 月 20 日
書記官 葛 雅 慎