最 高 行 政 法 院 判 決
107年度判字第515號上 訴 人 大華鋼鐵機械股份有限公司代 表 人 陳傳金訴訟代理人 洪偉修 律師被 上訴 人 臺北市政府代 表 人 柯文哲上列當事人間土地重劃事件，上訴人對於中華民國106年7月27日臺北高等行政法院105年度訴字第1886號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣被上訴人為配合「取得北部流行音樂中心用地及推動臺北市南港區各中心發展計畫」中央重大政策，前依民國101年5月15日府都規字第10131754300號公告實施之「擬定臺北市○○區○路地下化沿線土地細部計畫案」辦理跨區市地重劃，嗣經內政部101年6月22日內授中辦地字第1016035744號函核定，被上訴人據以發布101年7月2日府地發字第10130419300號公告，公告前開重劃區市地重劃計畫書、圖，並定名為「臺北市南港區第三期市地重劃區」（下稱系爭重劃區）。
系爭重劃區基地範圍及編號分為BRJ（昆陽街60巷以南、公園以東第1排街廓及交通用地，下稱B區）、CRJ（中華電信南港機房用地及大華鋼鐵廠，下稱C區）、DRJ（瓶蓋工廠及原交通轉運站用地，下稱D區）及ERJ（南港車站東南側部分商業區土地，下稱E區）。上訴人所有重劃前坐落臺北市○○區○○段4小段484（面積521平方公尺）、487（面積6,815平方公尺）、488（面積266平方公尺）、490（面積72平方公尺）、505（面積417平方公尺）地號等5筆土地，位於C區，屬公園用地，該區重劃前每平方公尺新臺幣（下同）22萬元。嗣被上訴人依市地重劃實施辦法第31條第1項第7款規定，經104年7月14日臺北市區段徵收及市地重劃委員會（下稱重劃會）第2次會議決議，以104年9月14日府地發字第10430627600號公告（下稱系爭分配公告），公告系爭重劃區之土地分配結果。重劃後上訴人之土地調整分配至臺北市○○區○○段○○段00000000號土地（現為733地號，下稱系爭733地號土地），位於B區，屬特定商業區(一)用地，重劃後每平方公尺66萬元，面積3,642.45平方公尺，公告期間自104年9月14日至同年10月14日，並於105年1月26日辦竣權利變更登記。上訴人不服系爭分配公告結果，多次提出異議仍調處未果，被上訴人乃以105年2月2日府地發字第10530061400號函報內政部裁決，經內政部函復事屬被上訴人權責，被上訴人則以105年3月31日府地發字第10530197300號函通知上訴人，略以其重劃前後土地價值比約為135.06%，容積配回率約為85.99%，相較於其他土地所有權人並無不公。上訴人不服提出異議，被上訴人再次函報內政部裁決，經該部函復同意依被上訴人所擬意見辦理，被上訴人乃以105年6月15日府地發字第10512730900號函（下稱原處分）通知上訴人，維持系爭分配公告結果。上訴人不服，提起訴願，經決定駁回，提起訴訟，亦遭駁回，遂提起本件上訴。
二、本件上訴人主張：被上訴人就B區與C、D區於重劃前後之價格分析存有重大差異，當是因各區土地個別因素具有重大差異，惟被上訴人卻未對此詳盡說明，顯有裁量瑕疵，且就相同事項竟為不同處理，違反平等原則，且被上訴人亦未說明其估價是否符合相關不動產估價原則、作業辦法及流程，任由其承辦人員恣意調整、決定，其估價過程暨結論，顯無足採。依高源不動產估價師聯合事務所（下稱高源估價師事務所）出具之估價報告書，B區土地於重劃後每平方公尺僅59萬元，但被上訴人所為查估卻高達66萬元，甚至系爭733地號土地於106年1月公告土地現值亦僅為每平方公尺32萬2千元，導致上訴人得分配之土地縮水。然上開估價報告書嚴格以不動產估價技術規則進行推估，專業度及準確度絕對高於被上訴人所為地價查估。又臺北市地價及標準地價評議委員會（下稱臺北市地評會）專業不足，委員名單中有半數以上無地價查估專業背景，無法擔保查估正確性，且該會104年6月18日第57次會議中，紀聰吉及林秋綿請假未到場，又平均地權條例第4條規定地評會之組織應由地方民意代表參加，地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地評會組織規程）第4條第4項規定違背母法而無效，104年6月18日第57次會議並無地方民意代表參加，其組織不合法，被上訴人未經任何函請程序就遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員，亦與平均地權條例第4條及地價及標準地價評議委員會組織規程補充規定（下稱地評會組織規程補充規定）第6點規定相違，臺北市議會85年4月16日議程字第3164號函（下稱臺北市議會85年4月16日函）雖表示不參加被上訴人各種委員會，惟該函應僅針對85年當時之地評會，依「屆期不連續原則」及「議決效力不連續」之法理，無法拘束現今議會及被上訴人，被上訴人未函請議會推派議員或暫派代表參加，於法不合。再者，上訴人於「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢買賣實例，於102年至103年間臺北市○○區○○路○○巷○○○○號標的之買賣實例就有5筆，但被上訴人僅選擇臺北市○○區○○路○○巷○號11樓之買賣實例。縱如被上訴人所述該案例是介於中間的買賣實例，惟每坪55.4萬加76.9萬除以2，亦應為66.15萬，而非62.9萬，是被上訴人之擇取實屬恣意，而有裁量濫用之嫌。另依地價調查估計規則第1條第2項及臺中高等行政法院103年度訴更二字第10號判決意旨，地價調查估計規則應為市地重劃進行地價查估之法定程序及標準，此於臺北市地評會104年6月18日第57次會議紀錄第7點亦記載：「本案擬提請評定之重劃前後地價，業由本府地政局土地開發總隊依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及地價調查估計規定等規定估計，……」。被上訴人透過房地買賣實例推估地價，至少須依地價調查估計規則第14條規定進行計算。被上訴人更於臺北高等行政法院（下稱原審）準備程序自認，其於推估E區時沒有書面推估資料，惟地價調查估計規則第14條之計算程式頗為繁雜，被上訴人竟可不需透過書面計算，實與常理有違。此外，被上訴人在地評會104年6月18日第57次會議時亦未提出地價調查估計規則第8條規定之「買賣或收益實例調查估價表」以實其說等情。為此，求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被上訴人則以：本件重劃前地價係依市地重劃實施辦法第20條第1款規定，經一般、區域及個別因素綜合評估後，考量各重劃區塊內之各宗土地雖有其差異性，惟差異不大，僅各區塊彼此間有買賣實例及當期公告現值等因素之差異，爰將重劃前地價劃分為3○○○區段○○○區段編號壹-E區重劃前地價，並以該區為基準，據以比較其他區段區域及價格形成因素條件後，○○○區○○區段地價。且各區段之重劃前地價差距比例皆小於各區段之當期公告現值差距比例，應無上訴人所稱重劃前地價有重大差異情事。重劃後地價則依市地重劃實施辦法第20條第2款規定，將全區劃分為5○○○區段，○○○區○○區段地價，且各區段重劃後地價差距比例皆小於各區段之容積率差距比例，故應無上訴人所稱重劃後地價有重大差異之情事。另依內政部95年3月1日台內地字第0950017125號函（下稱內政部95年3月1日函釋）意旨，直轄市或縣市政府辦理重劃作業估價業務時，係依平均地權條例相關規定本諸職權所為，無須依不動產估價師法第14條規定辦理。又本件臺北市地評會之組成，係依地評會組織規程第4條規定遴選委員共16人，其於104年6月18日召開第57次會議審議本件重劃前後地價，當日委員過半數出席，計11人出席，並經出席委員過半數同意始作成決議，委員之組成及評議程序皆符合規定。又依臺北市議會85年4月16日函，市議會議員不參加被上訴人各種委員會，爰依地評會組織規程第4條第4項規定，於議會未推派議員代表時，另遴聘地政專家學者1人，且被上訴人亦於104年6月5日通知委員及相關單位出列席地評會第57次會議，並已副知市議會，惟尚無議員列席會議，於法並無不合等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠本件上訴人對於重劃前之估價及重劃後分配之位置（重劃區B區範圍），並無爭議，主要爭執則在其認為被上訴人對重劃後系爭733地號土地估價過高（每平方公尺66萬元），致其分配之土地面積太少。惟查，就重劃前地價查估，被上訴人係依市地重劃實施辦法第20條第1款規定辦理，上訴人所有重劃前土地位於C區，經評定該區重劃前地價為每平方公尺22萬元，上訴人就此估價並無爭執。又重劃後地價查估，被上訴人則依市地重劃實施辦法第20條第2款規定，參酌各街廓土地位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區、預期發展情形等因素，將重劃區劃分為5○○○區段○區段編號○○○區○區段編號○○○區○區段編號○○○區○街○○區段編號○○○區○街○○區段編號伍-C區），並衡酌各區段位置、交通、道路寬度、土地使用分區，預估開發情形及地價可能上漲幅度，經蒐集鄰近E區之使用性質類似（容積率皆為560%）且屬已開發區域之房地買賣實例後，房價價格區間大致分布於每坪55.4萬至76.9萬元，爰選定價格介於中間之買賣實例，即以坐落於臺北市○○區○○段○○段0000○號土地（建物門牌為臺北市○○區○○路○○巷○號11樓）作為推估E區之基準（該買賣實例房價約為每坪62.9萬元，交易日期：102年4月），進而推估E區鄰近地價約為每平方公尺88萬元，再以該區容積率為560%，考量其係規劃作三鐵共構之轉運站中心，商場使用項目仍有限制，且不得超過總容積樓地板面積3分之2，亦有容積調派及低樓層商業設施等風險及限制，且鄰近有三鐵隧道行經，施工較為一般建地困難，另政府機關需受採購相關法令限制，影響開發時程，恐無法立即達到最有效使用等相關因素，調整後推定重劃後地價為81萬元。並以該區為基準，據以比較其他區段區域及價格形成因素條件後，○○○區○○區段地價。重劃後區段編號貳-B區為特定商業區(一)，容積率為382%，容許使用項目比照第三種商業區，供住宅使用之容積樓地板面積（含其附屬相關設施）不得超過容積總樓地板面積之30%，經綜合考量估價目的、B區與E區轉運站用地之容許使用項目與強度差異、開發時程以及周邊土地利用情形等影響地價之因素條件，以總調整幅度約-18%評定B區重劃後地價為每平方公尺66萬元。
上開查估土地重劃前後地價經過及訂定地價調整加權評量原則，業經被上訴人提交臺北市地評會104年第57次會議評定。有關本件重劃前後地價之判斷，既經臺北市地評會依法定程序獨立行使職權共同作成專業決定，應具有判斷餘地，核其內容無違一般法律原則，亦無明顯不合理之情形，自應尊重。是被上訴人以原處分維持系爭分配公告結果，自屬有據。至於上訴人指摘被上訴人選取土地買賣實例實屬恣意，而有裁量濫用之嫌云云。惟被上訴人蒐集鄰近E區之使用性質類似且屬已開發區域之房地買賣實例，雖房價價格區間大致分布於每坪55.4萬至76.9萬元，然未必有正好介於中間即66.15萬元之買賣實例，被上訴人擇取該每坪62.9萬元之買賣實例作為推估基準，尚難認屬恣意。上訴人上開主張，並非可採。㈡查平均地權條例第4條規定直轄市或縣（市）政府設置地評會，固應由「地方民意代表及其他公正人士參加」，然依其條文結構觀之，前段「地方民意代表」，實為後段「公正人士」之例示規定，亦即地評會之成員應由屬性相當於地方民意代表之公正人士所組成，並考量地評會之功能，成員中自應包括熟稔土地法制、不動產估價實務等各種專業背景之公正人士，然未必即指其中需有半數以上具有地價查估專業背景之委員，因而地評會組織規程第4條第1項明文列舉組成地評會之委員15人或16人。又地方民意代表原非地價評定事項本質上所不可或缺，實際上地方民意機關亦可能不願推舉代表參加，是地評會組織規程第4條第4項，即針對直轄市、縣（市）議會未推派議員代表之例外情形，明定直轄市、縣（市）政府應另遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員，藉以取代地方民意代表而組成地評會，並未逾越平均地權條例第4條規定之授權範圍。是上訴人指摘臺北市地評會委員專業不足，上開組織規程第4條第4項規定違背母法而屬無效，又地評會未有地方民意代表實際與會即屬違背平均地權條例第4條規定而不合法云云，實非可採。再查，依臺北市議會85年4月16日函，該議會議決其議員不參加被上訴人各種委員會，並請被上訴人各委員會開會時，函知該議會轉知全體議員自行決定是否列席參加等語，其係明確拒絕推派議員代表兼任被上訴人各委員會之委員，已非屬該議會因故延未推派而須函請其暫派代表之情形，自無地評會組織補充規定第6點之適用，故被上訴人依地評會組織規程第4條第4項規定另遴聘地政專家學者1人為委員，並無不合。且被上訴人於104年6月5日以開會通知單通知委員及相關單位出列席地評會第57次會議，同時副知市議會，亦於104年6月25日將會議紀錄函送議會在案，尚難認本件地評會之組成及評議程序有所違誤。至臺北市議會議事規則第17條固揭示議案屆期不續審之原則，惟此尚非指該議會業經議決之議案，跨屆即屬失效。是臺北市議會85年4月16日函所稱該會議員不參加被上訴人各種委員會，既屬市議會議決之議案，自無跨屆失效之問題。是上訴人主張臺北市議會85年4月16日函雖表示不參加被上訴人各種委員會，惟該函無法拘束現今議會及被上訴人，又被上訴人未依地評會組織補充規定第6點規定，函請議會推派議員或暫派代表參加，於法不合云云，自無可採。㈢上訴人主張被上訴人未委請不動產估價師辦理估價業務，亦未依照不動產估價技術規則辦理，且依高源估價師事務所出具之估價報告書，B區土地於重劃後每平方公尺僅值59萬元，但被上訴人所為地價查估卻高達66萬元，甚至系爭733地號土地於106年1月公告土地現值亦僅為每平方公尺32萬2千元，導致上訴人得分配之土地縮水，該估價報告書專業度及準確度高於被上訴人所為地價查估云云。惟按內政部95年3月1日函釋意旨，本件重劃案既屬公辦市地重劃，被上訴人未委請不動產估價師辦理重劃範圍內土地之估價業務，並非無據。又不動產估價技術規則並非強制規定，而地價調查估計規則係依土地法施行法第40條規定之授權，原屬該法第四編土地稅之規定，亦非專為市地重劃地價查估所為之規範。本件地價評估係依平均地權條例第56條、平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條等規定辦理，與一般單純之估價作業仍有差異，尚非僅因某一不動產估價師事務所出具之估價報告書結論有所不同，或重劃後與公告土地現值有差異，即得認為被上訴人之查估程序有誤。是上訴人上開主張，亦非可採等由，因將原決定及原處分均予維持，判決駁回上訴人之訴。
五、上訴理由略謂：㈠按地價調查估計規則第1條第2項及臺中高等行政法院103年度訴更二字第10號判決意旨，地價調查估計規則應為市地重劃進行地價查估的法定程序及標準。且臺北市地評會第57次會議紀錄之說明七亦記載：「本案擬提請評定之重劃前後地價，業由本府地政局土地開發總隊依平均地權條例及施行細則、市地重劃實施辦法及地價調查估計規定等規定估計……。」被上訴人已表明本案之地價查估係依據地價調查估計規則為之。依此，本件被上訴人透過房地買賣實例來推估地價，應依地價調查估計規則第14條規定，始為適法，然被上訴人並未提出證據證明其係依據該條規定推估出E區鄰近地價約為每平方公尺88萬元，以及推估出E區重劃後地價為每平方公尺81萬元，甚至被上訴人於106年4月5日原審準備程序中自認，沒有書面推估的資料等語，然地價調查估計規則第14條規定之計算程序（式）頗為繁雜，被上訴人竟可不需透過書面計算即可推估，與常理有違。此外，被上訴人亦未提出地價調查估計規則第8條規定之「買賣或收益實例調查估價表」以實其說。原判決對於上開上訴人已於原審提出之主張，隻字未提，顯有判決不備理由之違法。
再者，市地重劃之查估作業不應置身法域之外，在憲法第15條財產權保障之輻射下，地價調查估計規則作為市地重劃地價查估之依據方屬合法合憲，原判決實有不適用地價調查估計規則之違背法令存在，應予廢棄。㈡姑不論臺北市地評會是否具有地價查估之專業，現兩造既就土地之實值有所爭執，原審應依行政訴訟法第125條及第133條規定依職權調查地價，甚或依同法第138條規定取得第三者之專業意見，然其不假思索給予被上訴人絕對的判斷餘地，實有判決不適用行政訴訟法第125條、第133條及第138條規定及不備理由之違背法令，應予廢棄。㈢無論是臺北市議會或被上訴人，自85年4月16日迄今皆已改選5屆之多，而擁有新的民主正當性，故臺北市議會85年4月16日函至多僅能證明第7屆臺北市議會決議不派員參加被上訴人各種委員會，但並無法因此拘束之後的屆期，此參司法院釋字第585號解釋理由書之「屆期不連續原則」可知，而此亦為「議會不連續原則」中「議決效力不連續」的面向。又依地評會組織規程補充規定第6點規定，臺北市議會未推派議員代表時，被上訴人有義務函請臺北市議會暫派代表1人，若屆時臺北市議會仍無法派員代表出席，才能經委員過半數之出席召開會議，並經出席委員過半數之同意決定，現被上訴人未經函請程序即遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員，並進而逕行決議，於法有違。被上訴人以臺北市議會85年4月16日函及有通知臺北市議會「列席」，根本是違法規避議員代表之參加及監督，使地評會失其合法性及正當性。原判決認臺北市地評會之組織並未違法，實有違誤，應予廢棄等語。
六、本院經核原判決尚無違誤，茲就上訴理由再論述如下：
（一）按「（第1項）級主管機關得就下列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃：……（第2項）依前項規定辦理市地重劃時，主管機關應擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。」為平均地權條例第56條第1項、第2項之規定。又平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣（市）主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」；市地重劃實施辦法第20條規定：「重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」準此，臺北市政府為公辦市地重劃之辦理機關，因該市政府設有地政、測量、重劃、地價及工程等人員，辦理有關重劃地區選定、計畫擬定、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、工程施工、地籍整理、財務結算等工作，能確保重劃作業之品質及土地所有權人之權益，是以臺北市政府辦理前開估價業務，係依據平均地權條例相關規定本諸職權所為之行為，無須依不動產估價師法第14條規定委託不動產估價師辦理土地之地價查估。再者，臺北市政府為辦理市地重劃，應依市地重劃實施辦法第20條之規定，為重劃前後地價查估，經提請其地評會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。至於地價調查估計規則係由土地法施行法第40條授權所訂定，屬該法第四編土地稅用以確定土地稅基之規定，並非為市地重劃地價查估所為之法定規範，故地價調查估計規則第8條規定對於調查買賣或收益實例，應將「交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式」、「有無特殊付款方式」、「實例狀況」記載於買賣或收益實例調查估價表之規定，尚非辦理市地重劃地價查估之依據。是主管機關地政局辦理市地重劃地價查估作業時，未填載「買賣或收益實例調查估價表」，尚難認為其查估地價有未依法定程序辦理之瑕疵。
（二）次按平均地權條例第4條規定：「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」內政部依該條規定之授權所訂定地評會組織規程第4條規定：「（第1項）本會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、地政專家學者2人。四、不動產估價師2人或3人。五、法律、工程、都市計畫專家學者各1人。六、地政主管人員1人。七、財政或稅捐主管人員1人。
八、工務或都市計畫主管人員1人。九、建設或農業主管人員1人。……（第4項）直轄市、縣（市）議會未推派議員代表者，直轄市、縣（市）政府應另遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員。但……。」因直轄市、縣（市）議會為民意機關，與當地地方政府間並無隸屬關係，又事實上部分直轄市或縣（市）議會有未推派議員代表之情形，為順利完成地評會之組成，地評會組織規程於93年3月26日修正時增列第4條第4項，許直轄市、縣（市）議會未推派議員代表時，改遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員。此規定參酌地方制度法第53條第1項規定之精神，與法律優位原則尚無牴觸。至於地評會組織規程補充規定係對地評會組織規程之規定作補充，其第6點規定：「委員中之『議員代表』，議會因故延未推派時，得函請其暫派代表1人，以委員身分參加會議。屆時議會仍無法派員代表出席時，依本會組織規程第7條規定，得經委員過半數之出席召開會議；並經出席委員過半數之同意得以決議。」依其文義，自應於議會有意推派議員為地評會委員，僅因一時未能推派，始有其適用，倘議會無推派議員之意時，即無該規定之適用。
（三）依市地重劃實施辦法第20條規定，重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價；重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價，經查估所得之重劃前後地價，應送地評會評定後，始得作為計算公辦市地重劃之公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。惟地評會作為評定重劃前地價依據之「土地位置」、「地勢」、「交通」、「使用狀況」、「買賣實例之選擇」；及重劃後地價依據之「街廓土地之位置」、「地勢」、「交通」、「道路寬度」、「公共設施」、「土地使用分區」與「重劃後預期發展情形」等對地價之影響，均涉不確定法律概念，且其判斷具高度專業性，行政機關就此事項有判斷之餘地，行政法院得審查行政機關之判斷有無逾越權限、濫用權力或其他違法情事，而構成應予撤銷或變更之情事。易言之，行政法院得就：(1)行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。(2)行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷標準。(3)行政機關之判斷，是否違反法定正當程序。(4)作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。(5)行政機關之判斷，是否出於與事務無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。(6)行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等事項為審查。
（四）查上訴人所有重劃前坐落臺北市○○區○○段4○段00000000000000000000號等5筆土地，位於C區，屬公園用地，該區重劃前每平方公尺22萬元。嗣被上訴人依市地重劃實施辦法第31條第1項第7款規定，經104年7月14日重劃會第2次會議決議，以系爭分配公告，公告系爭重劃區之土地分配結果。重劃後上訴人之土地調整分配至系爭733地號土地，位於B區，屬特定商業區(一)用地，重劃後每平方公尺66萬元，面積3,642.45平方公尺。上訴人對於重劃前之估價及重劃後分配之位置，並無爭議，僅以重劃後系爭733地號土地估價過高，致其分配之土地面積太少，提出本件爭執。又被上訴人為重劃後地價查估，將重劃區劃分為5○○○區段○區段編號○○○區○區段編號○○○區○區段編號○○○區○街○○區段編號○○○區○街○○區段編號伍-C區），並衡酌各區段位置、交通、道路寬度、土地使用分區，預估開發情形及地價可能上漲幅度，經蒐集鄰近E區之使用性質類似（容積率皆為560%）且屬已開發區域之房地買賣實例後，房價價格區間大致分布於每坪55.4萬至76.9萬元，爰選定價格介於中間之買賣實例，即以坐落於臺北市○○區○○段○○段0000○號土地（建物門牌為臺北市○○區○○路○○巷○號11樓）作為推估E區之基準（該買賣實例房價約為每坪62.9萬元，交易日期：102年4月），進而推估E區鄰近地價約為每平方公尺88萬元，再以該區容積率為560%，考量其係規劃作三鐵共構之轉運站中心，商場使用項目仍有限制，且不得超過總容積樓地板面積3分之2（即作商業相關使用不得超過容積率373%），亦有容積調派及低樓層商業設施等風險及限制，且鄰近有三鐵隧道行經，施工較為一般建地困難，另政府機關需受採購相關法令限制，影響開發時程，恐無法立即達到最有效使用等相關因素，調整後推定重劃後地價為81萬元。
並以該區為基準，據以比較其他區段區域及價格形成因素條件後，○○○區○○區段地價。重劃後區段編號貳-B區為特定商業區㈠，容積率為382%，容許使用項目比照第三種商業區，供住宅使用之容積樓地板面積（含其附屬相關設施）不得超過容積總樓地板面積之30%，經綜合考量估價目的、B區與E區轉運站用地之容許使用項目與強度差異、開發時程以及周邊土地利用情形等影響地價之因素條件，以總調整幅度約「-18%」評定B區重劃後地價為每平方公尺66萬元。上開查估系爭土地重劃前後地價經過及訂定地價調整加權評量原則，經被上訴人提交臺北市地評會104年第57次會議評定等情，為原審所確定之事實。基上，原判決以臺北市地評會於104年6月18日召開第57次會議審議本件地價，當日委員有11人（過半數）出席，並經出席委員過半數同意始作成決議，該委員會組成及評議程序皆符合規定，認被上訴人有關本件重劃前後地價之判斷，既經臺北市地評會依法定程序獨立行使職權共同作成專業決定，其為專業委員會所作之決定，應具有判斷餘地，並以其內容無違一般法律原則，亦無明顯不合理之情形，自應尊重其專業判斷，而認被上訴人以原處分維持原土地分配公告結果，依法有據揆諸前開說明，尚無不合。再者，市地重劃係由土地所有權人按其受益程度共同負擔重劃區內之公共設施用地及開發興建費用，認定重劃前後地價，在作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準，其目的在於兼顧土地所有權人分配之公平性、補償合理性及開發之財務可行性，與一般單純之估價作業之目的，並不相同。是尚難因某一不動產估價師事務所出具之估價報告書；或由法院以不同之證據方法所得之結果，與主管機關對重劃區內土地之估價方式及結論有所差異，而認特定當事人所有土地重劃前後地價主管機關之認定有誤。否則，將使重劃區內土地重劃前後地價，因認定標準不同，致重劃區計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準，失其一致性，致有失公平。因此，上訴人以兩造就系爭733地號土地之實值有爭執，認原審依行政訴訟法第125條及第133條規定，應依職權調查地價，主張原審未據此為事實之調查，原判決有不適用法規，及不備理由之違背法令，自屬誤解。
（五）另按「直轄市議員、縣（市）議員、鄉（鎮、市）民代表，不得兼任其他公務員、公私立各級學校專任教師或其他民選公職人員，亦不得兼任各該直轄市、縣（市）政府、鄉（鎮、市）公所及其所屬機關、事業機構任何職務或名義。……」為地方制度法第53條第1項之規定。查臺北市議會85年4月16日函，係對於是否派代表參加臺北市政府各種委員會一事，發函臺北市政府，其內容略以：「……說明本案經本會第七屆第三次大會第三次會議議決：『一、本會議員不參加市府各種委員會，並函請市府修正相關法令。二、市府各種委員會開會時，應函本會轉知議員自行決定是否列席會議。』，請貴府修正相關法令，並於各種委員會開會時函知本會，由議員自行決定是否列席會議。」該函雖以轉知該會第七屆第三次大會第三次會議議決為內容，以其內容，該函實係表示該議會議員參加臺北市政府各種委員會，恐與地方自治制度關於議員職權之行使相扞格，因此該會議員不參加市府各種委員會。再者，「議會不連續原則」又稱為「屆期不繼續審議原則」，係指議案於會期終了，得繼續審議，但該屆議員任期屆滿，未經審議通過的議案，則立即視同廢案。臺北市議會85年4月16日函所轉知之臺北市議會第七屆第三次大會第三次會議對於是否派代表參加臺北市政府各種委員會一事，應為臺北市議會已議決之事項，本不存在「議會不連續原則」問題。被上訴人組成地評會未經函請程序，即遴聘地政專家或不動產估價師擔任地評會委員，並進而為決議，依前開說明，並不違法。原判決以被上訴人因臺北市議會85年4月16日函，已明確拒絕推派議員兼任被上訴人各委員會委員，非屬該議會因故延未推派而須函請其暫派代表之情形，無地評會組織補充規定第6點之適用，被上訴人依地評會組織規程第4條第4項規定另遴聘地政專家學者1人為委員，並無地評會組織違法情形，並無不合。上訴人以被上訴人未經函請程序，即遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員，並進而逕行決議，違法規避議員代表之參加，主張於法有違，亦不足採。
七、綜上所述，原判決以原處分及訴願決定均未違法，以上訴人在第一審之主張為無理由，駁回上訴人在第一審之訴，認事用法，並無不合。上訴論旨，無非就原判決業已論駁之理由，以及原審證據取捨、認定事實之職權行使事項，執其歧異之見解，加以爭執，而指摘原判決有違背法令情事，求予廢棄，並求為如第一審聲明之判決，難認為有理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 6 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 蕭 惠 芳法官 蘇 嫊 娟法官 高 愈 杰法官 沈 應 南以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 107 年 9 月 6 日
書記官 張 鈺 帛