最 高 行 政 法 院 判 決109年度上字第175號上 訴 人 陳新南訴訟代理人 林明侖 律師被 上訴 人 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃一平上列當事人間都市計畫法事件，上訴人對於中華民國109年1月9日臺北高等行政法院108年度訴字第682號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人代表人由黃景茂變更為黃一平，已據其具狀聲明承受訴訟在卷，核無不合，應予准許。
二、爭訟概要：㈠上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷0號0樓建築物（
使用執照核發機關、日期及字號：被上訴人民國96年11月27日96使字第0493號使用執照，下稱系爭建物）坐落之臺北市中山區金泰段85-7地號土地（下稱系爭土地）位於臺北市政府83年6月1日府都二字第83027894號公告（下稱83年6月1日公告）「擬訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」都市計畫圖說（下稱83年計畫案）與105年11月9日府都規字第10539571200號公告（下稱105年11月9日公告）「修訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案」都市計畫書（下稱105年計畫案）劃定之商業區範圍內（A3街廓區），依各該計畫案之規定，商業區之土地及建築物應供一般商業使用，不得作為住宅使用。
㈡被上訴人因查悉系爭建物前經臺北市稅捐稽徵處（下稱稅捐
處）依上訴人申請按住家用稅率課徵房屋稅核定之情事，乃以106年5月8日北市都築字第10633067500號函（下稱106年5月8日函）通知上訴人略謂：系爭建物前經稅捐處現勘供住宅使用事實，據以同意以住家用稅率課徵房屋稅，惟該分區依都市計畫書規定不准作住宅使用，涉及違反都市計畫法規定，得裁處新臺幣（下同）6萬元以上30萬元以下罰鍰，並停止供水電，倘現況實際已非作住宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅率，以符合規定，被上訴人將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建物之課稅資料，倘使用現況仍維持作住宅使用，未變更成非住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理等語，並列示相關都市計畫法令規定內容予以行政指導。隨後，被上訴人續以107年5月18日北市都築字第10735134600號函（下稱107年5月18日函）通知上訴人，將於同年6月11日下午2時30分至4時期間派員至系爭建物現場會勘，如系爭建物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料，憑為非住宅使用認定之依據，惟屆期未獲上訴人配合無法進入勘查。被上訴人乃以107年6月20日北市都築字第1076004344號函（下稱107年6月20日函）通知上訴人就系爭建物涉違反都市計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見，上訴人則未予置理。
㈢嗣經被上訴人審認上訴人將系爭建物作為住宅使用，違反系
爭建物所在土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1項前段及「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則」（下稱大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則）等規定，作成107年12月5日北市都築字第10760614071號裁處書（下稱原處分）處上訴人15萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用。上訴人不服，循序提起訴願後向臺北高等行政法院（下稱原審法院）提起行政訴訟，訴請撤銷原處分及訴願決定。經原審法院以108年度訴字第682號判決（下稱原判決）駁回其訴後，提起本件上訴。
三、原判決所載兩造於原審之主張及答辯暨聲明，均援引之。
四、原判決駁回上訴人在原審之訴，其主要論據如下：㈠經主管機關依都市計畫法及相關法令所定程序為都市計畫並
完成細部計畫者，其區域內各筆土地的使用分區及其使用管制，係經該都市計畫細部計畫案公告發布實施生效而確定。故直轄市政府為規範都市計畫區域內各土地使用分區的使用管制程度，而頒行的管制要點屬於都市計畫法第79條所稱直轄市政府依本法所發布的命令，則對於都市計畫範圍內土地或建築物的使用違反使用管制命令者，即該當於都市計畫法第79條第1項所稱違反直轄市政府依都市計畫法所發布之命令此一要件（本院104年度判字第373號判決參照）。是故，臺北市政府於臺北市轄區內擬定發布之細部計畫，規定細部計畫地區內土地及建築物使用類別者，即屬都市計畫法第79條第1項規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內土地或建築物之使用所發布之命令，臺北市轄區內建築物所有權人，應按臺北市政府所發布都市計畫細部計畫所定使用類別使用，並負有依其使用類別而使用之狀態責任保持義務，若因故意或過失而有違反都市計畫細部計畫為使用之情形，被上訴人即得依都市計畫法第79條第1項規定，對於違反行政法上義務人即建築物所有權人，裁處罰鍰或限期令其停止為違法使用。系爭建物坐落之系爭土地依臺北市政府83年6月1日及105年11月9日公告之83年計畫案及105年計畫案，均載明系爭建物坐落土地位於A3街廓區，屬於商業區，供一般商業使用，不得作住宅使用。上述使用分區管制要點內容，除臺北市政府依都市計畫法第21條、第23條規定踐行公開展覽及將發布地點、日期刊登週知的程序外，一般人民也可以主動向主管機關查詢。此外，被上訴人亦於92年間建置「土地使用分區申請及查詢系統」供民眾查詢；或在網路上以「使用分區」為關鍵字搜尋即可查知系爭土地之使用分區，並無上訴人所稱資訊不公開透明或難以取得的情形。而被上訴人因查得系爭建物按住家用稅率課徵房屋稅，先於106年5月8日函告知上訴人略以：依系爭建物坐落土地之都市計畫規定，不准作住宅使用，惟系爭建物前經稅捐處現勘有供住宅使用事實，據以同意依住家稅率課徵房屋稅；系爭建物如現況已非供住宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅率，被上訴人將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成非住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理改善等意旨，已於同年月26日送達。是上訴人至遲於106年5月26日即知悉其將系爭建物供作住宅使用係屬違法。嗣被上訴人查得系爭建物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃於107年5月18日函知將於同年6月11日派員至系爭建物現場會勘，如系爭建物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料，將據以認定非住宅使用；惟屆期未獲上訴人配合無法進入，被上訴人再以107年6月20日函通知上訴人就系爭建物涉違反都市計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見，仍未獲上訴人回應，足見其經被上訴人告知系爭建物依所在區域之都市計畫使用分區管制規定，不得作住宅使用後，仍違規將系爭建物供作住宅用途，即係故意違反臺北市政府依都市計畫法所發布之細部計畫命令，則被上訴人審酌系爭建物總面積為172.94平方公尺，屬大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則第5點之級距四，依都市計畫法第79條第1項前段規定，以原處分對其裁處該級距第1階段之罰鍰15萬元，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，於法並無不合。
㈡原處分無上訴人所主張違反信賴保護、誠信及禁反言等原則之情形：
1.都市計畫範圍內土地或建築物所有權人，依都市計畫法第79條第1項之規範意旨，負有因狀態責任所生依都市計畫管制而使用之義務，與其當初如何取得都市計畫範圍內土地或建築物所有權，取得當時在現實上是否另受建商、前手出賣人，甚或不動產仲介業提供之廣告或銷售資訊影響，致誤認購得標的可依法從事實際上都市計畫不容許之使用，係屬二事。因此，上訴人主張購屋時未被告知不得作為住宅使用等語，縱然屬實，則其在取得所有權前，因私法上交易相對人之錯誤引導，就建築物所受都市計畫管制使用之項目有所誤認，也僅得向相關私法上責任主體尋求權利救濟，不能因此免除其取得所有權後，應按都市計畫管制使用之義務。況都市計畫乃公開之政府資訊，一般智識之人施以通常注意，即可輕易取得相關使用管制之內容，遑論臺北市房屋乃高價財貨，購屋者衡情會付出更高注意義務。上訴人主張因建商口頭資訊，使其誤認得對系爭建物作住宅使用而不知違法等語，實難採為得以豁免其責任之依據。
2.系爭建物使用執照已明確記載使用分區為商業區，且建築物概要就系爭建物所在地上7層也註明其核准用途為「一般事務所」，不能推得系爭建物得作為住宅使用，上訴人自不能以此作為住宅使用之信賴基礎；至被上訴人固不否認建造執照與使用執照於106年始經加註「不得供住宅使用」等字句，然此加註無非重申法令規定，縱無此記載，亦非得反面推認可作住宅使用；又稅捐處就查得上訴人在系爭建物按住家使用之用途，依房屋稅條例第5條規定，適用住家用房屋較低稅率，此等稅捐稽徵對外表達之意義，僅止於按此實質經濟事實關係課稅的意涵，並不以其對房屋使用管制限制之合法規範期待為判準，蓋稅捐稽徵機關並非執行都市計畫法令之管轄機關，更無權限代表國家就特定房屋作住宅使用是否符合都市計畫法相關規定為認定，故稅捐處就系爭建物房屋稅率之核定，並非國家對外作成足使人民產生都市計畫法令已容許該建物得作住家使用之信賴表示，至建物使用用途是否合法、有無違反都市計畫或建築、環保法規等，並非稅捐稽徵機關所能置喙，亦非課稅處分的效力範圍，上訴人自不能以系爭建物按自用住宅稅率課徵房屋稅，即得信賴系爭建物可供作住宅使用。
㈢系爭建物坐落之系爭土地自83年計畫案即限定為商業區（供
一般商業使用），不得供住宅使用，105年計畫案亦無變更，故系爭建物自始即不得作為住宅使用，並無改變，上訴人即無因都市計畫變更而生合理信賴的利益。又都市計畫法第79條第1項自89年間修正以來，即規定都市計畫範圍內建物的使用，違反主管機關依該法發布的命令者，得處建物所有權人、使用人或管理人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。至大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則，係臺北市政府為協助被上訴人行使裁量權，於106年間訂頒的裁量基準，並無新、舊法變更的情形，是與法律不溯及既往原則無涉。此外，臺北市政府104年4月29日府都築字第10433041900號公告（下稱104年4月29日公告）係將關於都市計畫法第79條第1項之裁罰權限委任被上訴人行使，符合行政程序法第15條第1項及臺北市政府組織自治條例第2條第2項規定，是被上訴人於106年間查得上訴人違章，於107年間作成原處分時，已具裁罰權限，且上訴人將系爭建物供住宅違規使用的事實狀態迄今尚未終結，被上訴人作成原處分，自無違反法律不溯及既往原則。
㈣原處分業已詳載系爭建物違反都市計畫所定土地使用管制限
制的事實、法令依據及處罰內容等意旨，足使上訴人瞭解其受處分的原因事實及法令依據，尚無違反明確性原則；至原處分關於停止違規使用部分，被上訴人早於106年5月8日函知上訴人改善，並指導其停止系爭建物續供住宅使用，並向稅捐處辦理房屋使用情形變更，以重新核定房屋稅率，上訴人尚難以不知情為由主張免責。
㈤依建築法第73條第4項授權訂定之建築物使用類組及變更使用
辦法第3條「建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依建築物變更使用原則表如附表3辦理。」之規定，系爭建物位於「商業區（供一般商業使用，不得作住宅使用）」，而83年計畫案及92年1月7日府都二字第09126159700號公告之「修訂臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』案」，均明定其使用分區內不得作為住宅使用，故無於94年訂頒「臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」關於面積500平方公尺以下免辦理變更使用執照之適用。另系爭建物使用執照存根附表注意事項第11點固載：「非屬住宅、集合住宅等類似用途建築物樓層高度超過3.6公尺時，不得變更為集合住宅用途使用」然依此說明文義，尚非得逕予反面推論建物高度不超過3.6公尺即應可以無條件變更作集合住宅使用。
五、上訴意旨略以：㈠依都市計畫法第32條及第39條規定，可知都市計畫管制措施
應於臺北市土地使用分區管制自治條例或其他自治條例中明訂，方屬正辦。然遍觀臺北市土地使用分區管制自治條例或臺北市其他自治條例之規範中，根本沒有限制商業區建物不得作為住宅使用。或謂105年計畫案可充作臺北市土地使用分區管制自治條例第21條至第24條之「公告」，但商業區建物作住宅使用並無該等規定適用之前提，即「有礙商業發展或妨礙公共安全及衛生」，故原處分逕以都市計畫法第79條第1項及大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則等規定為據，自有違法律保留及授權明確性原則。
㈡稅捐處認可上訴人就系爭建物得據住家用稅率課徵房屋稅、
臺北市中山區戶政事務所（下稱中山區戶政事務所）認可得於系爭建物設立戶籍、臺北市建築管理工程處（下稱建築管理工程處）許可系爭建物以住家規格販售之廣告暨被上訴人前代表人許志堅在議會中公開表示大彎北段地區已開放作為住宅使用等情，均足為上訴人信賴系爭建物得作住宅使用之基礎；況原處分亦非不適用信賴保護原則、上訴人亦無信賴不值得保護之情，又系爭建物小於500平方公尺，依規定即便使用用途與使用執照上記載不符，仍可合法使用，免辦使用執照變更。則原處分僅憑系爭建物目前適用住家用稅率課徵房屋稅即認定上訴人違規使用，自有違信賴保護、誠信、禁反言等原則暨未盡舉證能事之違法。
㈢被上訴人對大彎北段建案申請核照、發照之初，即未依相關
法規確實稽查，放任建商得以住宅名義開賣位處商業區內之建物，上訴人復信賴稅捐處、中山區戶政事務所及建築管理工程處等認定系爭建物為住宅之一系列作為，凡此均屬對上訴人有利事項。再者，上訴人購買系爭建物時，105年計畫案、大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則及臺北市土地使用分區管制自治條例等均尚未公布施行，是縱使系爭建物之使用有不符分區使用限制之情，依前揭自治條例第94條第2款及第4款規定，亦得繼續使用至新建止，或得改為妨礙較輕之使用。則原處分逕予裁處上訴人罰鍰並限期停止違規使用，除違反相關法令明文外，亦有違比例、有利不利一體注意暨法律禁止溯及既往等原則。
㈣原處分除未能說明於現況下上訴人應如何依法辦理變更稅率
外，其所謂「停止違規使用」何指？亦語意不明，蓋被上訴人認定上訴人將系爭建物作為住宅使用係以其目前適用住家用稅率，則是否只要上訴人變更系爭建物稅率後，即屬非住宅使用而無違規使用？抑或係上訴人必須搬離系爭建物方屬停止違規使用？又或上訴人必須將系爭建物內家具、衛浴設備等空間規劃全部拆除，且必須將戶籍遷出，方屬停止違規使用，以上皆無從由原處分內容中得知，自有違明確性原則。
㈤上訴人買受使用系爭建物之行為，乃就建商所規劃建造建物
格局、設備等事實上狀態之繼續而非行為之繼續，故起算對上訴人違反行政法上義務之裁處時效暨判別其有無故意過失、有無違法性認識之時點，均以買受系爭建物時為準。則原處分於107年12月5日作成，已逾行政罰法第27條所定3年裁處時效，當屬違法。至被上訴人辯稱已透過行政指導要求上訴人停止違規使用，上訴人於接受行政指導時亦有違規故意等語，顯係混淆「狀態犯」有責性之判斷時點，當無可採。況上訴人購買系爭建物時之氛圍，賣方係以住宅為標示出售、當時並無唾手可得查閱都市計畫相關資訊之方法，斯時相關規範亦無限制商業區內建物不得作住宅使用，且建物小於500平方公尺，即便使用用途與執照所載有別，仍可免辦變更繼續使用，凡此均難認上訴人對系爭建物作住宅違規使用之行為具有故意過失，亦無任何期待可能性可言，實應有行政罰法第8條但書規定之適用。
六、經核原判決駁回上訴人在原審之訴，於法並無不合。茲就上訴理由，再予論述如下：
㈠按都市計畫法第79條第1項規定：「都市計畫範圍內土地或建
築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」㈡觀諸地方制度法第18條第6款第1目「下列各款為直轄市自治
事項：……六、關於都市計畫及營建事項如下：(一)直轄市都市計畫之擬定、審議及執行。……」及都市計畫法第4條「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）（局）為縣（市）（局）政府。」第6條「直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第22條第1項第3款「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之：……三、土地使用分區管制。」第32條「（第1項）都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。（第2項）前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第35條「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。」暨臺北市政府依都市計畫法第85條規定授權訂定之臺北市都市計畫施行自治條例（100年7月22日修正前原名稱為都市計畫法臺北市施行細則）第10條第2款「本市都市計畫地區範圍內劃定下列使用分區，分別限制其使用。……二、商業區。……」第10條之1第2款「前條各使用分區使用限制如下：……二、商業區：以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用。……」臺北市土地使用分區管制自治條例第3條第1項第2款及第2項「（第1項第2款）本市都市計畫範圍內劃定左列使用分區：……二、商業區：（一）第一種商業區。（二）第二種商業區。（三）第三種商業區。（四）第四種商業區。……（第2項）前項各使用分區得視需要，依都市計畫程序增減之。」等規定意旨，可知直轄市都市計畫之擬定、審議及執行皆屬於直轄市自治事項範疇；直轄市政府就其轄區為都市計畫法之主管機關。而都市計畫細部計畫書、圖俱為實施都市計畫之依據，既經發布實施，即發生規制都市計畫範圍內人民對土地使用行為，必須符合其規劃與規定內容之法律效果。直轄市政府為達成都市計畫之目的，對於計畫範圍內土地，本得限制使用人為妨礙都市計畫之使用。其經核定實施都市計畫細部計畫範圍土地，基於促進商業發展目的，而劃定使用分區為商業區者，復得就該使用分區土地，視實際需要再予以不同程度之使用管制，該範圍之土地及地上建築物之使用，俱應受其規範，不得為有礙商業之使用。
㈢準此以論，臺北市政府就所轄基隆河（中山橋至成美橋段）
附近地區，業已核定公告實施83年計畫案及105年計畫案，其細部計畫書圖對於該地區內商業區土地及建築物所為容許使用類別之限制規定，即屬於都市計畫法第79條第1項規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內土地或建築物之使用所發布之命令，位於此商業區內之土地及建築物即應依命令所容許之使用組別而為使用，違反命令供作容許使用組別以外之其他用途者，即符合臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1第2款所稱有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生的使用之情形，主管機關自得依據都市計畫法第79條第1項規定對於違規使用之土地或建築物所有權人、使用人或管理人裁處罰鍰，並勒令停止違規使用。
㈣再者，主管機關依據都市計畫法第79條第1項規定所為之裁罰
處分與「勒令停止使用或恢復原狀」處分，俱為維持都市計畫空間使用秩序之必要手段，前者乃對於違反行政法上義務且主觀上具有可非難性者予以制裁，屬於行政罰性質；而後者則為維持將來行政秩序所必要之措施，屬於管制性不利處分性質，並不以受處分人主觀上具有故意或過失為要件。故主管機關對於因故意或過失，而違反直轄市、縣（市）（局）政府依都市計畫法所發布之土地及其建築物分區使用管制命令者，自得依據都市計畫法第79條第1項規定，裁處罰鍰，並作成限期令其停止使用或恢復原狀之管制處分，以利都市計畫目的之實現。
㈤又臺北市政府因監察院作成糾正案文認定其對於大彎北段商
業區及娛樂區違規移作自用住宅使用，遲未能有效管理、遏止及查處，顯有違失，依監察法第24條規定予以糾正，移送行政院督飭確實改善處置，為積極有效處理，乃訂頒大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則，觀其規定內容係於都市計畫法第79條第1項授權裁罰金額及管制行為範圍內，臚列不同違規使用態樣及情節（依建物面積分級距）、經限期命停止違規使用後是否遵期改正（分為三階段）等因素，訂定裁罰金額標準及管制改正期限與手段，俾執行機關能有具體客觀之一致性裁量標準可循，避免造成裁量恣意輕重之情形，以符合平等原則，核未逾越法定授權範圍，被上訴人自得據以適用。另臺北市政府業已依據行政程序法第15條第1項規定，以104年4月29日公告將都市計畫法第79條有關權限委任被上訴人辦理，是被上訴人自得本於執行權限機關，依照大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則所訂基準作成原處分就上訴人上開違規行為為裁處。
㈥經核原判決認定上訴人為系爭建物之所有權人，系爭建物坐
落之系爭土地位於臺北市政府83年6月1日公告之83年計畫案及105年11月9日公告之105年計畫案之商業區內（A3街廓區），係供一般商業使用，不得供住宅使用。而上訴人取得系爭建物後，供作住家使用，並據以向稅捐處申請核定按住家用稅率課徵房屋稅，經被上訴人以107年6月20日函通知其對於上開違規情事陳述意見，並請檢附系爭建物已變更為非住宅稅率之課徵房屋稅資料供審酌，然上訴人並未提出已變更成非住家稅率之相關資料供核等情，為原判決依法所確定之事實，核與卷附證據資料無違，自得作為本院判決之基礎。是以，系爭建物及其坐落基地既位商業區範圍，上訴人為所有權人，即有按都市計畫法及臺北市政府本於該法發布之83年計畫案及105年計畫案關於商業區土地容許使用組別管制規定為使用之行政法上義務，其違反義務將位於商業區之系爭建物作為自用住宅使用，經被上訴人通知後仍繼續原來之違規使用行為，原審核認被上訴人就上訴人上開違反商業區土地管制法令行為，適用都市計畫法第79條第1項規定，並依據大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則所示裁量標準，審酌系爭建物主要建物面積為172.94平方公尺，未達230平方公尺，屬於級距四，作成原處分對上訴人裁處罰鍰15萬元並限於文到次日起9個月內停止違規使用，揆諸前開規定及說明，認事用法並無違誤，應予維持，於法並無不合。
㈦上訴意旨雖謂：遍觀臺北市土地使用分區管制自治條例或臺
北市其他自治條例之規範並未有限制商業區建物不得作為住宅使用，原處分逕以都市計畫法第79條第1項及大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則等規定為據，自有違法律保留及授權明確性原則云云。惟臺北市政府本於都市計畫法第6條、第22條第1項第3款及第32條第2項之授權規定，為合理使用土地的必要，依臺北市都市計畫施行自治條例第10條第2項、第25條、第26條及臺北市土地使用分區管制自治條例（原名稱：臺北市土地使用分區管制規則）第3條規定，於公告之都市計畫細部計畫內所劃定「不得供住宅使用」之特定「商業區（供一般商業使用）」，核無違背法律保留原則與授權明確性原則。系爭建物所坐落之街廓區既劃定為商業區，明訂不得供作住宅使用，上訴人身為所有權人自應受其規範。
㈧上訴人復謂：稅捐處已准許上訴人申報就系爭建物按住家用
稅率課徵房屋稅，而中山區戶政事務所亦認可得於系爭建物設立戶籍、建築管理工程處許可系爭建物以住家規格販售之廣告及被上訴人前代表人許志堅曾於議會表示大彎北段地區已開放作為住宅使用，上訴人有信賴保護原則之適用，原處分有違信賴保護、誠信、禁反言等原則；且上訴人買受使用系爭建物之行為，乃就建商所規劃建造建物格局、設備等事實上狀態之繼續而非行為之繼續，故上訴人違規行為之裁處時效期間之起算始點及主觀上有無故意過失、有無違法性認識，均以買受系爭建物時為基準，原處分於107年12月5日作成已逾3年裁處時效云云。然系爭建物於97年1月28日辦竣第一次登記時，其建物標示部即記載主要用途為商業用，上訴人於98年5月13日以買賣為原因取得系爭建物及其基地所有權，此有系爭建物所有權相關部別登記列印資料及系爭建物及土地所有權狀影本在卷可按（分見原審卷第137至138頁、第49至51頁），而被上訴人核發之系爭建物使用執照亦記載使用分區：商業區（供一般商業區使用），地上7層建物用途：一般事務所，顯見已公示系爭建物之使用管制。衡諸稅捐稽徵機關核課房屋稅乃就房屋價值與實際使用情形之客觀事實作課徵稅率之中性評定；戶政機關辦理戶籍設立登記則僅查驗申請人提出房屋所有權證明文件、居住證明文件，並有居住事實，各該機關均非本於都市計畫法主管機關地位就房屋使用有無違反都市計畫土地使用分區管制規定為認定，亦未合法化上訴人之違規使用行為，更無賦予其免負行政責任之法律效果。故系爭建物前雖已經稅捐稽徵機關與戶政登記機關分別依上訴人之申請為按住家用稅率課徵房屋稅之核定與戶籍設立登記在案，均無從據為上訴人違規使用系爭建物之信賴基礎。關於上訴意旨主張：建築管理工程處許可系爭建物以住家規格販售之廣告乙節，按臺北市廣告物管理自治條例第3條第1項第1款「廣告物之管理，其主管機關如下：一、招牌廣告及透視膜廣告：臺北市建築管理工程處……」及第4條前段「廣告物應經主管機關審查許可後，始得設置。」之規定，固可見建築管理工程處係管理招牌廣告及透視膜廣告之主管機關，且廣告物未經審查許可不得設置，但依同法第1條規定：「臺北巿（以下簡稱本巿）為管理廣告物，以維護公共安全、交通秩序及都巿景觀，特制定本自治條例。」之意旨，足認建築管理工程處審查房屋販售廣告物之設置，目的在維護公共安全、交通秩序及都巿景觀，房屋可否供住宅使用之事項並非其審查權限範圍，故其所為許可廣告物設置之行政處分，並無規制該廣告房屋得作為住宅使用之法律效果，買受人無從憑為得違反都市計畫法令規定使用房屋之信賴基礎至明。至於上訴人所稱：被上訴人前代表人曾於議會表示大彎北段地區已開放作為住宅使用云云，並未據其於原審為主張，本院於法律審自無從予以審酌，況且，此事實亦不能資為上訴人可以繼續違規使用系爭建物之信賴基礎。另系爭建物位於都市計畫商業區，依據83年計畫案及105年計畫案均不得作為住宅使用，而上訴人之違規使用系爭建物行為則繼續至被上訴人作成原處分時仍在進行中，並未終了，被上訴人就其全部違規行為，依都市計畫法第79條第1項規定及大彎北違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則所定級距四之裁量標準作成原處分，自無逾裁處時效期間與違反法律禁止溯及既往原則可言。又系爭建物之使用分區為「商業區（供一般商業使用）」，上訴人所有樓層建物之用途為「一般事務所」，已為使用執照所載示，上訴人購買系爭建物之初，本應注意系爭建物係位於商業區及相關使用管制之規定，且非不能經由政府資訊公開途徑查詢系爭建物可否作為住宅使用，上訴人身為土地及建物之所有權人與使用人，未善盡注意義務為必要查詢，逕自違規將系爭建物作為住宅使用，主觀上即具有可非難性及可歸責性，無從卸免應負之行政法上責任。況且，原判決認定被上訴人就系爭建物違反都市計畫法規定作自用住宅使用之法律效果，已於106年5月8日發函對上訴人為行政指導，於同年月26日送達之事實，亦核與卷附該函及送達證書相符（見原處分卷第1至3頁及第5頁）。則上訴人收悉被上訴人之行政指導以後，已明知系爭建物位於都市計畫商業區範圍，不得作自用住宅使用，卻未終止原來違規使用行為，而仍繼續為之，其就此部分違規行為事實顯係明知且有意使其發生，主觀上自屬故意範疇。是以，上訴人否認其主觀上具有可責難性及期待可能性，並羅列行政法上之信賴保護、誠信、禁反言、法律禁止溯及既往等原則，憑以指摘原處分違法云云，容欠允洽，不能採取。
㈨上訴意旨另主張：縱使系爭建物之使用有不符分區使用限制
之情，依臺北市土地使用分區管制自治條例第94條第2款及第4款規定，亦得繼續使用至新建止，或得改為妨礙較輕之使用云云。惟臺北市土地使用分區管制自治條例第93條第3款及第94條第2款、第4款固分別規定：「適用本自治條例後，不符本自治條例規定之原有土地及建築物，區分為下列三類：……三、第三類：設於各種分區內不符各分區之土地及建築物使用規定，而不屬於前二類者。」「前條規定之土地及建築物，其使用之繼續、中斷、停止、擴充或變更，依下列規定辦理：……二、第三類者，自適用本自治條例之日起，得繼續使用至新建止。……四、原有不合規定使用之建築物得改為妨害較輕之使用。……」然上開規定乃鑒於都市計畫之目的係為使都市內各種活動行為能有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃，因此於都市計畫發布實施後，計畫範圍內原有建築物或使用活動自應符合都市計畫允許使用之規定。惟基於信賴保護原則，對於原有合法使用者，政府仍應保障其權益，故將不合臺北市土地使用分區管制自治條例之原有土地及建築物，分類管制其不得再繼續為原來使用之期限，旨在保障原有合法使用者之權益並達到都市計畫之使用目的。本件上訴人係在都市計畫公布施行之後，自始違規使用系爭建物，自無適用上開規定之餘地，附此敘明。
㈩綜上所述，原判決斟酌全辯論意旨及調查證據結果，據以駁
回上訴人之起訴，於法尚無不合。上訴意旨，仍執前詞主張原判決違背法令，應予廢棄，難認有理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 王 碧 芳法官 簡 慧 娟法官 鍾 啟 煌法官 蔡 紹 良以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
書記官 莊 子 誼