最 高 行 政 法 院 判 決109年度上字第467號上 訴 人 許進取訴訟代理人 田杰弘 律師被 上訴 人 屏東縣政府代 表 人 潘孟安上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國109年2月19日高雄高等行政法院108年度訴字第147號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人為辦理「103－○○市○○路延伸開闢工程」（下稱系爭工程），申請徵收上訴人所有屏東縣○○市○○段622-3、213-6（宗地個別因素清冊暫編213-11地號）及213-7地號（宗地個別因素清冊暫編213-4地號）等3筆土地（下稱系爭土地），經內政部以民國106年10月27日台內地字第1061307116號函核准徵收，並經被上訴人以106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告（下稱106年11月6日公告）徵收，公告期間自106年11月7日起至同年12月6日止。上訴人因認系爭土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）12,100元偏低，於106年11月24日提出異議，經被上訴人以107年2月6日屏府地價字第10704611600號函（下稱查處結果）復系爭土地徵收補償市價查估過程及評定價格依法並無不符。上訴人不服查處結果，於107年3月7日再次提出異議，被上訴人遂依土地徵收條例第22條第3項規定，提請屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）復議，經該會107年8月15日107年第4次會議評議結果，維持原評定地價，被上訴人乃以107年9月5日屏府地價字第10771958600號函（與被上訴人106年11月6日公告及查處結果下合稱為原處分）通知上訴人。上訴人不服，提起訴願，遭駁回後，向高雄高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷，被上訴人應依上訴人異議之申請，就系爭土地以每平方公尺13,580元作成徵收補償處分。經原審108年度訴字第147號判決（下稱原判決）駁回後，上訴人仍不服，遂提起上訴。
二、上訴人之起訴主張、被上訴人於原審之答辯及聲明，均引用原判決所載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，略以：㈠系爭土地位於屏東縣○○市○○段，臨省道臺27線及巷道（雙面
臨街），均為非都市計畫土地一般農業區農牧用地，位置相鄰且同屬上訴人所有，是查估單位考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，審酌系爭土地行政條件相同、土地相鄰且屬單一所有權人，將系爭土地合併為1宗土地予以查估，劃屬P001-00地價區段，核與土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第10條第1項規定並無不合。
㈡系爭工程為被上訴人106年急迫性或重大公共建設之需者，依
市價查估辦法第17條第2項及第28條第1項但書規定，市價查估買賣實例調查，應以106年3月1日為估價基準日。系爭土地劃屬P001-00地價區段，查估單位依市價查估辦法第2條及第4條規定，選取系爭土地為比準地進行市價查估，因P001-00區段於案例蒐集期間（即105年9月2日至106年3月1日）無適當買賣實例，放寬至估價基準日前1年內（105年3月2日至106年3月1日）仍無適當買賣案例，遂於鄰近同為都市計畫外一般農業區之P011-00地價區段（屏東縣○○市○○○路0段北側，○○段單面臨省道之都市計畫外一般農業區農牧用地），選取與比準地性質相同位於一般農業區農牧用地之屏東縣○○市○○段583地號（交易日期105年11月25日，下稱比較標的1）、580地號（交易日期105年12月29日，下稱比較標的2）等2筆買賣實例為比較標的，而比較標的皆有因系爭工程開闢道路之期待因素影響交易價格，依市價查估辦法第7條、第8條、第13條規定調整修正土地正常單價為每平方公尺12,883元、12,819元，並將修正理由記載於買賣實例調查估價表，有宗地個別因素清冊及買賣實例調查估價表可證。又比較標的1與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-1.8％，調整至估價基準日單價為每平方公尺12,651元，其地價區段區域因素調整百分率為-5％，個別因素調整百分率為0％（分別為形狀-2％、臨街情形2％）；比較標的2與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-0.7％，調整至估價基準日單價為每平方公尺12,819元，地價區段區域因素調整百分率為-5％，個別因素調整百分率為0％（分別為形狀-2％、臨街情形2％），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、比較標的2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為45％；比較標的2為較高，權重為55％），而決定比準地比較價格為每平方公尺12,059元。復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地地價尾數無條件進位，估定比準地地價為每平方公尺12,100元，有影響地價區域因素分析明細表（○○段臨省道非都市土地一般農業區農牧用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表可證，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。
㈢本件P001-00地價區段之比準地即為系爭土地，是比準地之地
價每平方公尺12,100元即為系爭土地宗地單位市價；上開查估市價經屏東縣地評會106年6月22日106年第3次會議決議通過，以106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告（公告期間自106年11月7日至同年12月6日止），作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺12,100元，符合前揭法令規定。系爭土地徵收當期之市價，係屏東縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，其所為之判斷，當予以尊重。
㈣上訴人購入○○段213-4地號土地係於104年1月7日，並不在本
件案例蒐集期間內，自不得選取作為估計實例。又上訴人104年1月7日向財政部國有財產署（下稱國產署）南區分署購入之原○○段213-4地號土地，面積20.86平方公尺，嗣因徵收之故，將其中面積13.84平方公尺部分另予分割出213-7地號土地，而系爭土地面積合計467.25平方公尺，原○○段213-4地號土地面積（20.86平方公尺）僅約系爭土地總面積之4％，上訴人於104年1月7日向國產署購入原○○段213-4地號土地，核屬畸零地及公有土地讓售之交易；且被上訴人輔佐人即估價師黃志遠於109年2月5日原審行言詞辯論程序時到庭陳稱：「……國有財產署南區分署讓售標售土地時礙於不能賤賣國土的情形，通常都會高於市價，但他們查估的內容我們是無法掌握其價格如何訂定出來的……」等語，足認被上訴人就上述影響交易價格之情況並無法有效掌握及量化調整，爰依市價查估辦法第7條第5款、第8款規定，不予採用上開買賣實例，於法並無不合。上訴人執先前以每平方公尺13,580元之價格，向國產署南區分署購入原○○段213-4地號土地，即要求被上訴人須以相同價格徵收系爭土地，洵無可採等語，因而駁回上訴人於原審之訴。
四、本院查：㈠土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按
照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項、第31條之1第1項、第2項分別規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」「依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。」「需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。……。」據此可知，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應遵循土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法所示程序、方法，由地價評議委員會具體評定之。
㈡市價查估辦法第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指
市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第2款、第5款及第8款：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……二、期待因素影響之交易。……五、畸零地或有合併使用之交易。……八、公有土地標售、讓售。……」第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第1項但書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。
」第31條：「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」等規定，係中央主管機關內政部依土地徵收條例第30條第4項規定之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，具法規命令性質，辦理土地徵收地價補償時，應遵守市價查估辦法所定程序查估市價，以保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法補償。
㈢依上開市價查估辦法之規定可知，辦理土地徵收補償市價查
估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無市價查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價，而將之填載於「比較法調查估價表」（如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取比較標的，進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價）。復再以市價查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地價評議委員會評定。
㈣經查，系爭土地係臨省道臺27線及巷道（雙面臨街），為非
都市計畫土地一般農業區農牧用地，其行政條件相同、土地相鄰且屬上訴人單獨所有，故劃屬P001-00地價區段；系爭工程為被上訴人106年急迫性或重大公共建設之需者，以106年3月1日為估價基準日，並選取系爭土地為比準地進行市價查估，因於案例蒐集期間（即105年9月2日至106年3月1日）無適當買賣實例，放寬至估價基準日前1年內（105年3月2日至106年3月1日）仍無適當買賣案例，遂選取鄰近與比準地同為一般農業區農牧用地P011-00地價區段之屏東縣○○市○○段583地號即比較標的1（交易日期105年11月25日）、580地號即比較標的2（交易日期105年12月29日）等2筆買賣實例為比較標的，因比較標的1、比較標的2皆有因系爭工程開闢道路之期待因素影響交易價格，乃予調整修正土地正常單價為每平方公尺12,883元、12,819元，並將修正理由記載於買賣實例調查估價表；再將上開比較標的與比準地比較，進行交易日期、區域因素及個別因素調整，推估比準地試算價格，並依上開比較標的對價格形成因素之相近程度，決定比準地比較價格為每平方公尺12,059元，將尾數無條件進位估定比準地地價為每平方公尺12,100元，即為系爭土地宗地單位市價；上開查估市價經屏東縣地評會106年6月22日106年第3次會議決議通過並公告，作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺12,100元等情，為原審依法確定之事實，與卷內證據並無不符。經核系爭土地徵收補償市價查估之程序，符合前揭市價查估辦法規定，而被上訴人之查處結果及屏東縣地評會對於系爭土地徵收補償價額復議之評議決定，亦無證據足認有未遵守法定程序或基於錯誤事實而作成等情事，揆諸前開規定及說明，即難認有不洽。
㈤按市價查估辦法第7條第2款本文已規定買賣實例如有「期待
因素影響之交易」致價格明顯偏高者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表。原判決指明：比較標的1於104年4月16日交易單價為每平方公尺11,503元，嗣被上訴人為辦理系爭工程所需，分別於104年5月5日及同年6月24日舉行公聽會，並將訊息公告及刊登於報紙、政府網站後，比較標的1於105年11月25日交易單價為每平方公尺16,104元，僅經1年半期間，漲幅近40％，惟該地區交通運輸設施條件、公共建設、工商活動、自然條件等情形與之前並無差異，且104年及105年比較標的1公告土地現值分別為每平方公尺9,800元、10,800元，僅上漲約10％，有實價登錄主檔資訊、被上訴人104年4月24日屏府工土字第10412563800號函及同年月日字第10412563801號公告、被上訴人104年6月11日屏府工土字第10418621200號函及同年月日字第10418621201號公告、臺灣時報剪報、被上訴人所屬工務處網頁、公告土地現值及公告地價查詢資料附訴願卷為憑。是查估單位認上開比較標的皆有因系爭工程開闢道路之期待因素影響交易價格，乃依市價查估辦法第7條、第8條、第13條規定予以調整修正土地正常單價為每平方公尺12,883元、12,819元，並將修正理由記載於買賣實例調查估價表，有宗地個別因素清冊及買賣實例調查估價表附原審卷可證等語，業已論明其得心證之理由及法律依據，核無違誤。是上訴意旨以：買賣實例調查估價表「第7條、第8條修正說明及修正數」欄，就比較標的1、比較標的2土地正常買賣單價之修正理由記載：「104.04.16成交單價11,503，2年内漲幅達40%顯偏離市場行情，爰將漲幅1/2列為預期上漲價格並予以扣減」等語，卻未說明其所依據之判斷標準及具體理由，有理由不備之重大瑕疵及未遵守市價查估辦法第7條、第8條辦理市價查估之情形，致影響系爭土地補償價額是否合法之判斷云云，洵非可採。㈥又如前述，本件徵收係以106年3月1日為估價基準日，因於案
例蒐集期間（即105年9月2日至106年3月1日）無適當買賣實例，乃依市價查估辦法第17條規定放寬至估價基準日前1年內（105年3月2日至106年3月1日）作為案例蒐集期間。上訴人前於104年1月7日向國產署購買之原213-4地號土地並非上述案例蒐集期間之買賣實例，依法本不得選取作為估價實例。則上訴人向國產署購買之原213-4地號土地（面積20.86平方公尺）是否屬畸零地及公有土地讓售之交易而應依市價查估辦法第7條第5款及第8款規定不予採用？暨上訴人向國產署購入價格每平方公尺13,580元是否合理？均非判斷系爭土地徵收補償價額之合法性所應加以審酌。是上訴意旨以：原213-4地號土地與系爭土地為相同地段之土地，上訴人收購價格每平方公尺13,580元，而系爭土地公告現值呈逐年增加趨勢，估價師於原審之陳述顯屬臆測，原審卻據以採納為判決理由 ，有判決未依理由或理由不備之違背法令情事，且國產署有與民謀利之嫌云云，並不可採。㈦綜上所述，原判決駁回上訴人在原審之訴，於法並無違誤。
上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 22 日
最高行政法院第四庭
審判長法官 陳 國 成
法官 蕭 惠 芳法官 林 惠 瑜法官 高 愈 杰法官 曹 瑞 卿以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 110 年 7 月 23 日
書記官 莊 子 誼