最 高 行 政 法 院 判 決
109年度判字第195號上 訴 人 李榮東訴訟代理人 郭令立 律師被 上訴人 臺北市士林地政事務所代 表 人 施乃仁
參 加 人 林淑娥等41人 詳如附表所示上列當事人間所有權登記事件，上訴人對於中華民國106年6月22日臺北高等行政法院105年度訴字第1688號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
理 由
一、本件經過：
㈠、登記為第三人何烏定所有之臺北市○○區○○段2小段235地號土地（下稱系爭土地），前由臺北市政府於民國99年8月25日公告為「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者」之土地，並以103年2月20日府地籍字第10330563100號公告代為標售。因被上訴人以該土地之繼承人已於103年5月28日申辦繼承登記，依當時之地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第19條第1項第3款規定報請辦理暫緩標售，臺北市政府以103年5月30日府地籍字第10331865700號公告暫緩標售。之後，被上訴人認為申辦繼承登記之何美月等人，經通知補正逾期未補正，以103年12月22日士登駁字第Y00029號駁回通知書（下稱103年12月22日駁回通知書）駁回繼承登記之申請後，臺北市政府以104年9月16日府地籍字第10432569100號公告代為標售系爭土地，由上訴人於104年12月28日得標，臺北市政府並核發105年2月26日府地籍字第10530572703號代為標售土地產權移轉證明書予上訴人，上訴人即委託代理人陳淑錦檢附證明文件，以105年3月9日收件士林字第3425號土地登記申請書，向被上訴人申請辦理所有權買賣移轉登記，於105年3月10日辦竣登記。
㈡、嗣被上訴人查得103年12月22日駁回通知書無相關郵務送達證明資料，以105年3月11日北市士地登字第10530413400號函檢送重新列印之駁回通知並檢還103年5月28日繼承登記案，並認為未完成駁回通知之送達程序即報請代為標售，已違反地籍清理條例第11條規定，依土地登記規則第61條、行政程序法第117條規定，於105年4月26日撤銷系爭土地之所有權買賣移轉登記後，以105年4月27日北市士地登字第10530821600號函知上訴人已撤銷系爭登記案並重新收件（下稱105年4月27日撤銷移轉登記函）等情。復於臺北市政府以105年4月27日府地籍字第10531094400號公告撤銷104年9月16日標售公告、以105年4月27日府地籍字第10531094401號公告撤銷104年12月29日開標結果公告，及以105年4月27日府地籍字第10531094403號函通知註銷系爭產權移轉證明書，審認上訴人申請系爭土地所有權移轉登記案，有依法不應登記事由，依土地登記規則第57條第1項第2款規定，以105年4月29日士登駁字第000094號駁回通知書駁回（下稱105年4月29日否准函）。上訴人不服被上訴人105年4月27日撤銷移轉登記函及105年4月29日否准函，循序提起行政訴訟，訴請撤銷，經原判決駁回後，提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張、被上訴人於原審之答辯及參加人之陳述，均引用原判決所載。
三、原判決駁回上訴人之訴，係略以：
㈠、系爭土地以買賣即標售的登記原因關係，經臺北市政府公告撤銷（包括標售公告及開標結果公告），且註銷代為標售土地產權移轉證明書，登記之原因關係已不存在，被上訴人105年4月27日函撤銷移轉登記，難認違法，復以105年4月29日函否准登記，亦屬有據。而代為標售土地產權移轉證明書既經臺北市政府註銷，上訴人與臺北市政府間代為買賣之法律關係已因臺北市政府撤銷而失效，上訴人主張「依上開移轉證明書申辦移轉登記，於法有據」等語，有嚴重誤解。
㈡、又104年9月16日代為標售公告，是臺北市政府之行為，不是被上訴人之行為，上訴人主張系爭土地繼承登記案的瑕疵補正後，即使臺北市政府撤銷系爭土地的標售，被上訴人仍不得撤銷移轉登記等語，自無理由。且被上訴人必須先辦理塗銷暫緩標售註記，臺北市政府才能進行公告代為標售程序，被上訴人駁回參加人繼承登記申請案之通知，係105年3月16日送達，並因未提出行政救濟而確定，則其於104年間塗銷暫緩標售註記之瑕疵，不能因而治癒，上訴人認為瑕疵已補正，亦嚴重誤解。況被上訴人亦已說明其於系爭土地公告標售之初，不清楚有無繼承人，雖駁回參加人繼承登記申請，但系爭土地仍不符地籍清理條例第3條第1項規定之標售要件等語。
㈢、系爭土地尚未移轉登記予第三人，即塗銷所有權人為上訴人之登記，依土地法第43條、民法第759條之1第2項規定，不能認為原處分違法，無涉善意第三人，亦難認對公益有重大危害，或上訴人信賴登記案之利益大於撤銷所欲維護之公益。又土地標售是私法行為，上訴人執屬於民事關係之損害賠償、回復原狀等事由，指摘原處分違法、違反信賴保護原則，亦嚴重誤解。
四、上訴意旨略以：
㈠、原判決理由不備。上訴人於原審已爭執依土地登記規則第7、144條規定，被上訴人如欲塗銷已辦竣之登記，除需具備該規定之事由外，需先報請直轄市或縣市地政機關查明核准，其於在未報經臺北市政府地政局查明核准前之105年4月26日，即自行塗銷系爭買賣登記，並載明原因發生日期是105年4月25日，但當時臺北市政府尚未撤銷標售公告、開標結果公告及註銷產權移轉證明書，該處分已於法不合，就此重要攻擊防禦方法，原判決未說明不採之理由，即有判決不備理由之違背法令，且被上訴人之撤銷移轉登記，在臺北市政府撤銷標售、得標結果及註銷產權移轉證明書之前，原判決認為本件登記原因關係已不存在，被上訴人得撤銷移轉登記及駁回上訴人之系爭登記申請，亦有證據上理由矛盾之違背法令。
㈡、依地籍清理條例第32條、同條例施行細則第3條規定，所稱釐清權屬的登記，係指更正登記，不包括繼承登記，繼承登記是更正登記完成後的下一階段程序，在系爭土地登記名義人何烏定與參加人等之被繼承人何烏定，是否具同一性之更正登記程序未進行前，無須暫緩標售，被上訴人不應該因為駁回繼承登記申請送達未完成而撤銷移轉登記，原審未釐清查明繼承登記與更正登記，可否等同或代用，即有判決不適用地籍清理條例之違誤，且影響判決之結果。另土地登記的公信力應受保護，不撤銷移轉登記，系爭土地由上訴人保有，不會破壞國家的法律秩序或有何重大影響，不致對社會公眾利益產生難以估計損害，自應優先保護上訴人信賴利益，反之，造成土地登記公信力、絕對效力喪失，不動產交易安全及政府公信力蕩然無存，對公益有重大危害。原判決認為撤銷移轉登記及駁回登記申請，對公益無重大危害，亦有判決適用行政程序法第117條第1項第1款不當之違背法令。
㈢、原判決理由矛盾。對於系爭土地是否可以作為標售標的，原判決一方面認為系爭土地不符合地籍清理條例第3條第1項應予標售之要件，又同時認定在駁回繼承登記通知於105年3月16日送達後，被上訴人應先辦理塗銷暫緩標售註記並通知臺北市政府，臺北市政府才能進行標售程序，有判決理由前後矛盾之違背法令。
五、本院按：
㈠、關於行政訴訟當事人之範圍，行政訴訟法第23條規定：「訴訟當事人謂原告、被告及依第41條與第42條參加訴訟之人。
」又依同法第186條準用之民事訴訟法第168條規定：「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」因此，依同法第42條規定之參加人死亡時，亦生訴訟程序當然停止原因。
再者，行政訴訟法第182條第1項前段規定：「訴訟程序當然或裁定停止間，行政法院及當事人不得為關於本案之訴訟行為。」法院在訴訟程序停止中，誤為本案終局判決，雖於法有違，然已無法再次裁判，此瑕疵之情形，與未經合法代理即為裁判之情形相當。
㈡、經查，本件訴訟當事人之一即參加人呂余津子，係原審依行政訴訟法第42條第1項規定，於106年2月14日裁定命其獨立參加本件訴訟，該裁定106年3月2日合法送達呂余津子（見原審卷第244-246、274頁原審法院105年度訴字第1688號裁定、送達證書）。呂余津子未委任訴訟代理人，然其於106年3月31日死亡，是時訴訟程序已當然停止，時間在原審106年6月8日言詞辯論終結之前（見本院卷第94頁戶籍資料、原審卷第390-395頁言詞辯論筆錄），原審在呂余津子之應續行訴訟之人尚未承受訴訟前，疏忽誤為本案終局判決，原判決自屬違背法令。上訴意旨雖未指摘及此，惟本院調查高等行政法院判決有無違背法令，不受上訴理由之拘束，仍應認為上訴有理由，應由本院將原判決廢棄，發回原審重為審理，更為適法裁判。
㈢、此外，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第758條第1項規定係採登記生效主義，登記機關就土地登記的申請，依法審查後登載於登記簿上，發生不動產物權變動效果，無須另為執行行為，核其性質為形成處分。又土地登記規則係依土地法第37條第2項規定授權訂定，該規則第61條第1項規定：「登記，應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。」第144條第1項第2款規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：……純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」此第144條第1項第2款之規定內容，原係84年間修正土地登記規則時增訂列於第132條，因為「登記機關之疏失而錯誤登記者，並非私權有所爭執，民事法院無從受理審判，自應由登記機關依職權撤銷原處分」而增訂，嗣90年9月修正，條次調整為現行規定，除再增訂同條項第1款「登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造」規定外，再次說明「違法之行政處分除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷，基於依法行政原則，並兼顧信賴保護原則，依行政程序法第117條及第119條規定，登記機關自得於第三人取得該土地權利之新登記前，依職權撤銷原准予登記之處分」之規範理由，其中，應先報經直轄市或縣市地政機關查明核准，向為要件之一。因此，就系爭土地而言，被上訴人認為所有權人何烏定的繼承人即參加人等申請辦理繼承登記在先，上訴人申請辦理所有權移轉登記在後，原應依收件號數之次序為之，其於駁回繼承登記通知尚未完成送達程序，即就上訴人申請所有權移轉登記予以准許，已違反土地登記規則第61條第1項規定等情，為原審認定在案，則被上訴人就此疏失而錯誤之登記，是否已報請直轄市地政機關核准，事涉被上訴人撤銷移轉登記處分之決定，是否於法有據，本件發回後，原審宜併予注意。
㈣、另原審於106年2月14日裁定命第三人許陳隨玉依行政訴訟法第42條第1項獨立參加本件訴訟（見原審卷第244-246頁）部分，因許陳隨玉在原審106年2月14日裁定命參加訴訟前之105年2月21日即已死亡（見本院卷第95頁、第116頁背面戶籍資料），其無從因該裁定取得參加人地位，即非本件訴訟當事人，許陳隨玉之子女即許世芳、許世昌及許文玲等人聲明承受訴訟為無理由，此部分另由本院以裁定駁回承受訴訟之聲明，至本件發回後，原審是否裁定命許世芳等人獨立參加訴訟，容屬另一問題，附此說明。
六、結論，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
最高行政法院第一庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 陳 國 成法官 王 碧 芳法官 鍾 啟 煌法官 蘇 嫊 娟以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
書記官 莊 子 誼