最 高 行 政 法 院 判 決110年度上字第443號上 訴 人 魏平政
魏平儀魏平穎訴訟代理人 翁詩淳 律師被 上訴 人 臺中市政府代 表 人 盧秀燕訴訟代理人 蔡宜宏 律師上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國110年3月25日臺中高等行政法院108年度訴更一字第24號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人為辦理「潭子區頭張路2段17巷打通至頭張路1段117巷道路工程」，申請徵收包含上訴人所有臺中市潭子區家福段(下稱家福段)000-1、000-1、000-1地號土地(下稱系爭土地)在內之家福段529地號等13筆土地及其土地改良物，經內政部以民國105年11月10日臺內地字第1051309639號函核准徵收，被上訴人據以105年11月14日府授地用字第1050247346號公告徵收補償，公告期間自105年11月15日起至105年12月15日止。上訴人對系爭土地徵收補償價額為每平方公尺新臺幣(下同)59,500元不服，分別於106年1月6日、10日、12日提出異議書，經被上訴人分別以106年2月6日府授地用字第1060023022號函、106年2月3日府授地用字第1060023034號函及第1060023031號函復查估作業均依規定辦理，並無違誤。上訴人不服查處結果，提出復議，經被上訴人提請臺中市地價及標準地價評議委員會(下稱地評會)106年6月5日106年第6次會議(下稱106年第6次會議)審議結果，決議維持原徵收補償價額，被上訴人據以106年6月29日府授地用字第1060139975號函(下稱原處分)通知上訴人復議結果。上訴人不服，循序提起行政訴訟，經原審法院106年度訴字第419號判決(下稱原審前判決)駁回，上訴人提起上訴，經本院108年度判字第539號判決(下稱本院發回判決)將原審前判決廢棄，發回原審法院更為審理。被上訴人於更審程序變更聲明為：1.訴願決定及原處分均撤銷；2.上訴人對於被上訴人徵收補償異議之申請，應依每平方公尺75,704元補償上訴人。
經原審法院判決駁回，上訴人遂提起上訴。
二、上訴人起訴主張及被上訴人之答辯均引用原判決所載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：
(一)依土地徵收補償市價查估辦法(下稱查估辦法)第1條、第3條規定，不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依查估辦法辦理。又查估辦法第19條第1項已就比準地比較價格之查估規定其估計方法，且查估辦法除第14條及第15條規定外，就比準地價格之查估，並未有得適用不動產估價技術規則之依據，故關於土地徵收補償比準地比較價格之查估，是否不動產估價技術規則在與查估辦法規定不相抵觸範圍內，可援用於土地徵收補償市價之查估程序，係屬疑義。是被上訴人辯稱因買賣實例2之宗地條件及接近條件均較P102-00地價區段比準地家福段990地號土地為優，經比較法區域及個別條件修正調整後，其個別條件調整率高達16.25%，已大於15%，與比準地差異過大，依不動產估價技術規則第25條規定，應排除買賣實例2之適用；另就比較調整後之試算價格，買賣實例2與買賣實例5之差距33.67%，已大於20%，依同規則第26條規定，亦應排除等云，作為該買賣實例不宜選取之理由，已屬疑義。況買賣實例2在「個別因素調整」內之「任一單獨項目」之調整率並無大於15%之情事，被上訴人係以個別因素調整內各項目之「合計」調整率為16.25%而予排除，亦與不動產估價技術規則第25條規定不符，先予敘明。
(二)依查估辦法第19條第1項、第2項規定，比準地比較價格之查估，係於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，以決定比準地地價。如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，始得於其他地區選取比較標的，並應於估計時進行區域因素及個別因素調整；所稱「無法選取」或「不宜選取」比較標的，係指無買賣實例，以及買賣實例作為比較標的不適當之情形。又依該條第3項及同辦法第31條規定，內政部於104年1月30日修訂「影響地價個別因素評價基準表」，在上開影響地價個別因素評價基準表所定最大影響範圍內，查估單位臺中市雅潭地政事務所(下稱雅潭地政所)擬訂「臺中市潭子區影響住宅用地地價個別因素評價基準明細表」(下稱系爭評價基準表)，並報請被上訴人所屬地政局備查後，俾據以辦理查估作業，上訴人主張系爭評價基準表表違反法律保留原則，並無可採。
(三)按查估單位訂立之系爭評價基準表所載影響地價的個別因素，就比較家福段990地號比準地與同一地價區段內買賣實例2即家福段1224地號土地後，即相較於買賣實例2之宗地條件(包括面積、寬度、深度．形狀、臨街情形、地勢)、道路條件(包括道路種類、面前道路寬度)、接近條件(包括接近學校、市場、公園、廣場車站、商圈等之程度)，各調整為2.50%、-2.50%、-3.75%、0.00%、-3.75%；周邊環境、行政條件之調整率均係0.00%，故經上述個別因素調整後，計比準地調整-16.25%，依系爭評價基準表比較即得出差異太大之結論，故被上訴人未選之為比較標的係屬可採。是據上，應認買賣實例2已有在進行宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素調整後，仍無法藉由該買賣實例之交易價格，推估P102-00號地價區段比準地之市場正常交易價格之事實。
(四)經查，系爭土地為都市計畫區之公共設施保留地(下稱公保地)，被上訴人依查估辦法第10條第3項規定劃屬P002-00地價區段(公保地)，並依同辦法第22條第1項規定，P002-00區段地價應以毗鄰之P102-00(住宅區)、P103-00(公園用地)、P104-00(住宅區)的區段地價平均計算。又依同辦法第18條規定，查估單位於P102-00、P103-00、P104-00等地價區段分別選取比準地，並依同辦法第19條規定查估比準地比較價格。其中，P102-00地價區段選定家福段990地號土地為比準地，並分別選取頭家段740地號（即P203-00區段買賣實例4)、頭家段547等地號(即P204-00區段買賣實例5）及家福段1173地號(即P203-00區段買賣實例6)土地為比較標的，經進行區域因素、個別因素調整，推估比準地試算價格，再考量各比較標的價格形成因素之相近程度，決定家福段990地號比準地地價為60,700元/平方公尺。另P104-00地價區段選取家福段498地號土地為比準地，選取頭家段547等地號、家興段799等地號(即買賣實例7)、家興段534等地號(即買賣實例7）為比較標的，經進行區域因素及個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量各比較標的價格形成因素之相近程度，決定家福段498地號比準地價為58,500元/平方公尺。至P103-00(公園用地)屬公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低，依查估辦法第22條第3項規定不予納入，故以住宅區之P102-00、P104-00地價區段按同條第5項規定計算後，系爭土地位屬P002-00之區段地價為每平方公尺59,500元，並經地評會評議通過系爭土地徵收補償價格為每平方公尺59,500元，是被上訴人依地評會決議以每平方公尺59,000元為系爭土地徵收補償地價，核無違誤等詞，判決駁回上訴人之訴。
四、本院經核原判決結論並無違誤，茲就上訴意旨論述如下：
(一)土地徵收條例第30條規定：「(第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」準此可知，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期市價之查估、評定，應遵循土地徵收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所示程序、方法，由地評會具體評定之。
(二)承上論，查估辦法係內政部依上開法律授權，就有關徵收土地補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性、細節性規範。該辦法第4條、第6條至第9條、第13條、第17條第1、2項、第18條、第19條、第20條第1項至第3項、第22條等規定，分別就土地徵收補償市價查估之辦理程序；調查買賣實例及影響地價之區域因素、個別因素；估計買賣實例正常地價；選取比準地；查估比準地比較價格；估計預定徵收土地宗地市價之實施步驟、方法及應考量影響地價因素等事項為規範，核符法律授權目的及範圍，直轄市、縣(市)主管機關辦理土地徵收地價補償時，自得援以為進行地價調查估計之依據。其中，查估辦法第19條規定：「(第1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……。」其第2項所稱地價區段內「無法選取」或「不宜選取」比較標的者，係指地價區段內無買賣實例或買賣實例作為比較標的不適當之情形。至於同一地價區段內之買賣實例作為比較標的不適當，係指該買賣實例土地所具備之條件，與比準地間存有差異，且經進行宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素調整後，仍無法藉由該買賣實例之交易價格，推估比準地之市場正常交易價格，而不適合作為認定比準地比較標的而言。內政部亦依上開查估辦法第19條第3項及第31條：「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」規定，於104年1月30日修正發布「影響地價個別因素評價基準表」，分別就宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素之具體情狀(細項)，訂明其影響各種使用類別用地地價之最大影響範圍。而為利查估比準地地價作業執行，並公平妥適進行個別因素調整宗地地價，雅潭地政所於上開內政部訂定之最大影響範圍內，擬訂系爭評價基準表，就潭子區影響住宅用地地價個別因素之優劣等級及調整級距等技術性、細節性事項加以規定，並報請被上訴人所屬地政局備查後，以供查估人員作為個別因素調整之準據，核未牴觸上開法令規範目的及內容，於法律保留原則無違，查估單位自得援為辦理系爭土地所在潭子區影響住宅用地地價個別因素調整宗地地價之準據。
(三)依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或及農業機關主管等，其中學者及社會公正人士超過半數以上，其成員具有相當之專業性及多元代表性；且地評會作成決定之程序及方式除應遵循同規程第7條之規範外，其作成之決議事項，即應以直轄市或縣(市)政府名義對外行之(同規程第12條參照)，不受直轄市或縣(市)政府之指揮監督，而具有相當之獨立性。足見，地評會係屬具有相當獨立性之合議制組織，其所作成地價或土地徵收補償市價之評議，乃透過具有相當專業性及多元代表性之委員，針對涉及多元價值及其比重之估計、取捨及權衡等足以影響地價調查估計之各種因素，綜合專業意見及多元價值之表達與討論後，獨立行使職權，共同作成之決定，則基於尊重其專業性及法律授權之專屬性，應承認地評會就此等事項所為之決定，有判斷餘地。而於其判斷餘地範圍內，行政法院採取較低之審查密度，僅於地評會評議有恣意濫用及出於錯誤之事實認定、不完全之資訊、與事物無關之考量、違反一般公認價值判斷標準、違反法定正當程序或違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等顯然違法情事，始得予撤銷或變更。
(四)經查，本院發回判決係以查估辦法第19條第2項所稱比準地之同一地價區段內「不宜選取」比較標的者，係指該買賣實例土地所具備之條件，與比準地間存有差異，且進行宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素調整後，仍無法藉由該買賣實例之交易價格，推估比準地之市場正常交易價格，而不適合作為比較標的而言，尚不得僅因宗地條件或道路條件不同，即謂該買賣實例不宜選取為比較標的，而逕於其他地區選取比較標的，以推估比準地試算價格，故同一地價區段內，如確有買賣實例，且無不宜選取之事由，然未選取作為比較標的，應認查估程序有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性，因認本件事證有由原審再為調查之必要，而將原審前判決廢棄，發回更審。原審依調查證據之辯論結果，論明：P102-00地價區段選取家福段990地號土地為比準地，該地價區段於案例蒐集期間查得買賣實例2及買賣實例6等2筆買賣實例，其中買賣實例2即家福段1224地號土地，業經查估單位依系爭評價基準表所訂影響住宅區地價之個別因素評價基準，就比準地與買賣實例2之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件等個別因素進行調整後，計比準地調整率為-16.25%，是依系爭評價基準表比較即得出買賣實例2與比準地之差異過大之結論，故查估單位未選取買賣實例2作為比較標的，而選取買賣實例6及其他地區之買賣實例4、買賣實例5為比較標的等情，已詳述得心證之理由，核與卷內證據相符，足認查估單位辦理比準地比較價格之查估，並無未遵守查估辦法第19條規定查估程序之瑕疵。而查估單位蒐集之買賣實例，是否適合作為查估比準地比較價格之比較標的的判斷，涉及土地估價之專業知識，具有高度專業性，行政法院就此爭議為審查時，應尊重由專家參與之地評會判斷，業經論述如前。依此，查估單位已遵循查估辦法規定辦理地價查估程序，並依規定製作各項表冊、地籍圖及買賣實例現況等資料，以供地評會驗證審認，經地評會105年6月21日105年第4次會議評議結果，採認買賣實例2不適合作為P102-00地價區段比準地家福段990地號土地之比較標的，作成系爭土地徵收補償市價之評議決定，並就上訴人不服系爭土地徵收補償價額之異議，於106年第6次會議決議維持原徵收補償價額之復議決定，核無基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，揆諸上開規定及說明，即無不合，原判決將原處分予以維持，而駁回上訴人之訴，並無違誤。上訴意旨援引與原判決結論無關之不動產估價技術規則第25條、第26條規定，主張原審於否認被上訴人得援引不動產估價技術規則排除買賣實例2之同時，又採納其抗辯，認定因買賣實例2與P102-00地價區段比準地差距為-16.25%，故被上訴人將買賣實例2剔除並無疑義，且未說明買賣實例2經進行個別因素調整後，究竟有何無法藉由其交易價格推估P102-00號地價區段比準地市場正常交易價格之事實，逕自得出16.25%過高之結論，顯屬判決不備理由云云，即無可採。
(五)本院為法律審，依行政訴訟法第254條第1項之規定，應以高等行政法院判決確定之事實為判決基礎，故當事人在上訴審不得提出新事實、新證據或變更事實上之主張。上訴意旨主張被上訴人亦有在P101-OO地價區段選取與比準地差異達14.5%之買賣實例l；P103-00地價區段選取與比準地差異達32.5%、30.5%、34.45%之買賣實例4、買賣實例5、買賣實例6為比較標的，則本件又有何理由不能選取與P102-00地價區段比準地差異僅有16.25%之買賣實例2以為比較標的，被上訴人之處分顯然具有瑕疵，原判決疏未注意此情，亦有判決不備理由及應調查證據未予調查之疑義云云，為上訴人於原審言詞辯論終結後提出之新的攻擊防禦方法，本院無從加以審酌，併予指明。
(六)綜上所述，原判決維持原處分，而駁回上訴人在原審之訴，核無違誤，上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 胡 方 新
法官 曹 瑞 卿法官 林 惠 瑜法官 梁 哲 瑋法官 蕭 惠 芳以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
書記官 高 玉 潔