最 高 行 政 法 院 判 決110年度上字第815號上 訴 人 林玉衡訴訟代理人 蔡勝雄 律師被 上訴 人 新竹縣政府代 表 人 楊文科上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國110年10月7日臺北高等行政法院108年度訴字第851號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人為辦理「高鐵橋下聯絡道延伸至竹科新闢工程（公道五路至中興路段）」，申請徵收新竹縣○○鎮（下同，以下僅列路名或段號）○○段000-0地號等102筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以民國104年12月21日台內地字第1041311298號函核准徵收，被上訴人據以104年12月24日府地徵字第1040145964B號公告徵收補償（公告期間自104年12月25日起至105年1月25日止），並以同日期府地權字第104145964A號函通知土地所有權人在案。上訴人所有○○段000、000地號等2筆土地（屬都市計畫公共設施保留地，下稱系爭土地）位於上開徵收範圍內，上訴人於104年12月30日對系爭土地徵收價額部分提出異議，經被上訴人105年3月9日府地徵字第1050034971號函復查處情形，估計系爭土地補償市價為每平方公尺新臺幣（下同）65,200元。上訴人不服查處結果，提出復議，經被上訴人提請新竹縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年10月6日105年第7次會議復議，決議維持原補償價格。被上訴人遂以105年11月3日府地徵字第1050155655號函通知上訴人復議結果(下稱前復議結果)。
上訴人不服，提起訴願，案經被上訴人先行重新審查，認市價查估報告有計算錯誤情形，乃以107年1月8日府地徵字第1070001909號函（下稱被上訴人107年1月8日函）撤銷前復議結果，並釐正市價查估報告，提請地評會107年6月27日107年第2次會議審議，決議仍維持原評定價格，被上訴人乃以107年8月3日府地徵字第1070150380號函（下稱原處分）通知上訴人復議結果。上訴人循序提起行政訴訟，經原審以原判決駁回上訴人之訴，上訴人遂提起上訴。
二、上訴人起訴主張及被上訴人在原審答辯，均引用原判決所載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠本件已考量系爭土地所處區段條件均較求取距離最近之3個同
使用性質之「地價區段」（即區段編號：P031、032、033）為優，參酌區域因素之優劣程度，分別修正調整增加37.00%、26.50%、21.00%，再加權平均估計區段地價求得65,200元/平方公尺。本案報告係由不動產估價師依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）作成，最終經地評會審議通過，非僅不動產估價師主觀評斷。
㈡查估辦法第19條及不動產估價技術規則第12條規定，不動產
估價師蒐集比較實例之原則，案例地處「距離」遠近僅是例示之一，從估價理論而言，價格牽引替代關係往往更是作為案例選取的判斷標準之一。比較標的位處「巷弄裡」並不代表參考價值較低，上訴人所言「巷弄裡」案例的比較價格推估係就其所處區段地價所為之推估，與系爭土地地價並無直接關聯。查估辦法第2條及第22條第2項規定，比準地地價係代表劃定某一特定地價區段之平均區段地價概念，故比準地應當符合中位數（或平均數）之統計上意涵。○○段000地號土地係於105年7月20日合併於000地號。又二版查估報告載明○○段000地號買賣實例面積達114.79平方公尺，非為畸零地；○○段000地號為住宅區建築用地，被上訴人擇取地價區段及比較標的，需考量所有影響地價因素，包括情況調整、價格日期調整，區域因素調整，個別因素調整，非僅只考量交通運輸及土地利用現況。上訴人主張○○段000地號及○○段000地號等土地顯不相當、不具代表性，被上訴人未曾一併注意現場用地交通運輸及土地利用現況等兩項重要參考指標云云，並不可採。
㈢本件徵收補償前經上訴人提起訴願，被上訴人依據內政部建
議意見，並再委請估價師重新釐正報告書，而於107年6月27日地評會107年第2次會議提起評議，並就關於內政部於上開訴願程序時所為審查意見部分，由原承辦估價師以書面回復被上訴人，且於該次地評會中報告說明，該重新釐正之查估報告內容、計算過程等等，均經地評會與會專家學者公開、充分審查與討論，而為執業估價師終局之地價決定，核無違背估價論理法則及經驗法則，且經地評會（原審誤載為地坪會）107年第2次會議出席委員全數同意，決議維持原評定價格，並於107年8月3日以原處分通知上訴人，於法尚無不合等語，駁回上訴人於原審之訴。
四、本院按：㈠土地徵收條例第30條規定：「(第1項）被徵收之土地，應按
照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」㈡內政部依土地徵收條例第30條第4項授權訂定查估辦法第10條
規定：「(第1項)劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。(第2項)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。(第3項)公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。……」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。……」第17條規定：「(第1項)依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。……」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「(第1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。……」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第22條第4項規定：「都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地地價區段，其區段地價以與該保留地地價區段距離最近之3個同使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之。計算結果較高者，應從高計算。」㈢經查，系爭土地為「農業區」內「建」地目土地，並經「變
更○○(○○、○○、○○)都市計畫(配合台鐵新竹內灣支線改善計畫)」劃設為「道路用地」公共設施保留地；被上訴人乃將系爭土地劃分為P007-01公共設施保留地地價區段，並求取距離最近之3個同使用性質用地地價區段（即區段編號：P031-00、P032-00、P033-00）為基準，分別選取各地價區段內依次為○○段000-0地號、○○段000-0地號、○○段000地號等農業區內建地目土地為各該地價區段之比準地，進而選取104年9月1日估價基準日之案例蒐集期間(104年3月2日至104年9月1日)之買賣實例○○段000-00地號(農業區建地目)、○○段000地號(住宅區建築用地，面積114.79平方公尺)、○○段000地號土地(住宅區)為比較標的，經由區域因素及個別因素調整，考量價格形成因素之相近程度分別給予權重，推估上開3筆比準地價格分別為每平方公尺46,300元、51,000元、55,700元，進而以之為各該地價區段之區段地價，並考量系爭土地所處區段條件均較前3者地價區段為優，乃參酌區域因素之優劣程度，分別修正調整增加37.00%、26.50%、21.00%，得出P007-01地價區段經加權平均計算結果(進位至百位數)為每平方公尺65,200元，提經地評會107年6月27日107年第2次會議通過維持原評定價格，為原判決依法確定之事實，並據以依前揭規定認定被上訴人經依上開程序計算得出之系爭土地每平方公尺補償價格，並無違誤，經核於法並無不合。㈣都市計畫範圍內之公共設施保留地，於都市計畫發布為公共
設施用地時，範圍內宗地個別因素影響差異已甚微，查估辦法第20條第1項但書爰規定此類土地之宗地市價不受同條項本文以比準地考量個別因素調整之限制。又公共設施保留地價格之查估，並非以該地本身估計之當期市價，而係以毗鄰之非公共設施保留地之平均市價為基準；其中都市計畫農業區之零星建築用地而經劃屬公共設施保留地地價區段，係以與該保留地地價區段距離最近之3個同使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之，並從高計算，核乃對此類土地原使用性質之衡平考量。則系爭公共設施保留地土地之個別因素自不影響上開基準地價區段之估價。又依查估辦法第7條規定，可知買賣實例雖有該條各款影響交易價格之情形，惟如能有效掌握及量化調整時，並非完全禁止採用。原判決論明系爭農業區之建築用地土地所在區域都市計畫雖規劃路段為25公尺計畫道路，惟查估當時現況該路段尚未完全開闢，現況道路路約為15公尺，而查估報告表7(宗地個別因素清冊)雖將系爭土地個別因素即現場勘查實際測量寬度18公尺誤載為8公尺，亦不影響本件區段地價之估計，於法即無違誤。又依都市計畫法臺灣省施行細則規定觀之，住宅區土地之使用強度及容許使用項目皆大於農業區土地，原判決本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，合法認定系爭土地位處高速鐵路橋下旁，臨接○○路之對側地區為新竹縣限制建築使用且尚未實質開發之工業區，且○○路上設有碰撞緩衝之交通島設施，查估當時現況○○路兩側無法直接穿越，且系爭土地位於○○路公路之彎道上（所謂彎道不是點的概念，而是指整體考量道路的線與面的狀態而言），車輛於該處過彎處，難收店鋪效益之利，系爭土地位處地域之生活環境與公共設施等難與一般住宅區相提並論；本件業已將有關○○路旁土地較優等因素加權反映於區段條件，進而論明被上訴人選取與系爭土地距離最近之3個地價區段(農業區建地、住宅區建築用地、住宅區)為基準進行系爭土地之估價，核與前揭公共設施保留地之估價規定相符；並就上訴人主張非臨路之住宅區○○段000地號土地，於101年間標售時底價為每平方公尺91,400元(約每坪302,149元)一節，敘明○○段000地號土地是直到107年6月14日方以每平方公尺50,057元脫標，仍低於系爭土地徵收價格每平方公尺65,200元；復就○○段000地號土地係於105年7月20日另因私有土地所有權人申請合併，105年7月26日登記完畢（同段000、000、000地號合併於000地號），○○段000地號買賣實例面積達114.79平方公尺，非為畸零地，且為住宅區建築用地，非公共設施用地，被上訴人擇取地價區段及比較標的，係綜合考量影響地價因素，非僅只考量交通運輸及土地利用現況等情，詳予指駁，經核於法並無違誤。又本院為法律審，應以高等行政法院判決確定之事實為判決基礎，上訴人並未依訴訟資料具體指出已於原審提出其他周邊鄰地之土地市場正常價格之主張及證據，上訴意旨猶以○○段000地號土地於數年前標售之底價每平方公尺達91,400元(約每坪302,149元) ，為其公告現值之7.9倍，現今價格應更高，而系爭土地約50坪且為面臨○○路20公尺省道之店面，土地周邊環境有新竹科學園區之介壽路入口、新竹老爺酒店、工研院西大門及鄰近竹中車站等地理位置及系爭土地具有可實際開設店面供商業使用之利用價值，應比照101年間○○段000地號土地起標價以公告現值7.9倍之標準計算系爭土地徵收價格，各為每平方公尺360,240元、353,296元，始為相當，然被上訴人卻以相當於○○段000地號土地起標價每平方公尺91,400元之7成計算系爭土地價格，顯非合理平等，泛言被上訴人未綜合比較調整系爭土地周邊鄰地條件相同或相似之土地及交易日期相近之土地市場正常交易價格，復未注意現場用地之交通運輸及土地利用現況之參考指標，亦未查明○○段000地號土地是否為畸零地或公共設施用地之合併使用而不得採用為買賣實例，且該地應為未臨路之裡地，卻仍均選取以民宅為主要用途之比準地，且為面臨2公尺農路、5公尺巷道，其中2筆比準地面積僅33坪及24坪，與系爭土地條件不相當，實乃錯誤取樣，並有刻意拉高○○段000地號土地房屋造價藉以拉低比準地土地價格，致處分所根據事實有所違誤，而以不相當之低廉價格侵害上訴人財產權，自應重新查估作成新處分，否則違反比例原則、平等原則及裁量瑕疵云云，指摘原判決尊重地評會決定乃違背法令，並無可採。
㈤查估辦法第17條及第28條規定土地徵收補償市價之查估，在
於求取土地於「估價基準日」之價格，估價基準日原則為每年9月1日，並以當年3月2日至9月1日蒐集之買賣實例估計土地正常單價，予以調整至估價基準日。原判決業就上訴人將查估報告封面所載價格日期(即估價基準日104年9月1日)認為是被上訴人未經實際調查即已於104年9月1日產生擬評地價之爭執，敘明係上訴人對事實誤解之理由，並針對上訴人質疑不動產估價師○○○就本案填寫之查估修正前後對照之項目及差異、EXCEL表修訂緣由並非客觀等節，於傳訊證人○○○進行調查，經綜合判斷其證詞，認其係依法並對本案之查估過程及價格評估充分理解後本於專業與經驗法則評估合理之土地價格；至於上訴人於104年12月30日對系爭土地徵收價額部分提出異議及復議，嗣不服被上訴人105年11月3日前復議結果，提起訴願，經內政部106年11月24日台內訴字第1060079300號函請被上訴人就本案市價查估報告書表若干疑義提出回復說明，遞經被上訴人檢視估價報告書之錯誤部分而予以補充答辯後，內政部再以106年12月26日台內訴字第1060089933號函請被上訴人查明有無將與原先提交地評會審議內容有所差異之修正後查估成果報告書再提交地評會審議，並依訴願法第58條第2項規定審視有無撤銷事由，案經被上訴人以107年1月8日函復上訴人及內政部，略以本案市價查估報告有計算錯誤情事，爰撤銷前復議結果，並委請估價師釐正市價查估報告，再度提請地評會107年6月27日107年第2次會議審議，決議仍維持原評定價格，原審復依職權調查重新釐正之查估成果報告書與釐正前之查估成果報告書兩者雖有勘誤之差異處，惟其地價決定之結論核無違背估價法則與經驗法則，且此重新估價成果報告復已提請地評會依法審議，決議維持原評定價格等情，詳述所憑證據及得心證之理由，經核於法亦無違誤。上訴意旨猶以證人○○○之證詞均係漠視市價查估標準作業準則之意見，且前復議結果維持之補償價格錯誤之程度已達足以影響最終地價評定之判定，被上訴人未重新選取比準地及比較標的，並遵照與系爭土地各項交通運輸及土地利用現況作成新處分，復未斟酌土地補償價格不足補償其營業損害，原判決有未予究明被上訴人裁量怠惰違法之違誤云云，亦無可採。
㈥綜上，原判決並無上訴人所指違背法令之情形，上訴意旨猶
就其對原審採證、認事用法以前詞暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、結論：本件上訴無理由。中 華 民 國 112 年 10 月 19 日
最高行政法院第三庭
審判長法官 陳 國 成
法官 王 碧 芳法官 蔡 如 琪法官 陳 文 燦法官 簡 慧 娟以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 112 年 10 月 19 日
書記官 蕭 君 卉