最 高 行 政 法 院 判 決111年度上字第65號上 訴 人 卓黃秋玉訴訟代理人 張格明 律師被 上訴 人 彰化縣田中鎮公所代 表 人 蕭淑芬訴訟代理人 張智翔 律師上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國110年12月2日臺中高等行政法院110年度訴字第123號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、爭訟經過
(一)坐落○○縣○○鎮○○段194地號土地(重測前為同鎮○○段○○○小段0000地號、面積3,150.09平方公尺、下稱原194地號)前由卓俊生(承租人)、卓加冠(出租人)自民國38年1月1日起訂立私有耕地租約(租約字號：田安字第000號)。上開耕地租約出租人迭經土地所有權或應有部分之繼承、移轉而變更；承租人卓俊生死亡後，則變更承租人為上訴人之夫卓富雄(已於108年1月8日死亡)及卓鴻鵬，並自98年1月1日起至103年12月31日續租6年，承租面積變更為2,520.07平方公尺(下稱系爭租約)。嗣系爭租約租期屆滿，因出租人、承租人均未依耕地三七五租約清理要點(下稱清理要點)第7點第1項規定，於租期屆滿45日內申請終止或續訂租約登記，被上訴人乃依同要點第2項規定逕為辦理租約註銷登記，並以104年3月27日田鎮民字第00000000000號公告(下稱系爭公告)將登記結果公告30日，暨以104年6月18日田鎮民字第0000000000號函(下稱系爭函)通知出租人及承租人。
(二)其後，原194地號土地經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院)106年度訴字第122號民事判決確定分割為194、00000至00000地號等6筆土地，其中00000、00000地號土地(下稱系爭土地)於109年4月13日以買賣移轉登記與訴外人卓源成。嗣卓源成向彰化地院提起民事訴訟，主張系爭土地無任何耕地租賃契約，上訴人與其子無權占有系爭土地，訴請其等拆除地上物並返還系爭土地。上訴人認系爭土地屬系爭租約耕地範圍，卓富雄與上訴人在系爭土地有繼續耕作之事實，被上訴人註銷系爭租約登記未經通知卓富雄，應屬無效之處分，乃委由律師於110年1月8日提出申請函(系爭申請函)，申請被上訴人撤銷其所為註銷系爭租約登記案，並申請延長續訂租約6年登記。案經被上訴人以110年1月12日田鎮民字第0000000000號函(下稱原處分)復略以：被上訴人註銷系爭租約登記，業以系爭函合法送達卓富雄，並非無效；另上訴人申請續訂租約，因租佃雙方尚有糾紛未解決，應俟糾紛解決或民事判決確定，檢據相關證明再依法辦理等語。上訴人不服，循序提起行政訴訟，聲明：1.確認系爭公告、系爭函無效。
2.原處分及該訴願決定均撤銷。3.被上訴人應依系爭申請函，作成准許上訴人自110年1月1日起就系爭土地續訂租約登記6年之行政處分。經原審法院判決駁回，上訴人遂提起上訴。
二、上訴人起訴主張、被上訴人於原審之答辯，均引用原判決之記載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：
(一)查系爭租約於103年底租約期滿，出租人、承租人均未依清理要點第7點第1項規定，於租期屆滿45日內申請終止或續訂租約登記，被上訴人乃依上開第7點第2項規定逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人，並無違誤，且由被上訴人作成上開處分及程序進行，尚難認有何重大明顯瑕疵。又被上訴人於104年3月27日發布系爭公告外，其所為系爭函亦於104年6月24日送達承租人卓富雄，尚無上訴人所稱卓富雄未受合法通知之情形，且上訴人主張上開事由，亦不合於行政程序法第111條第7款「其他具有重大明顯之瑕疵者」規定，上訴人執以主張系爭公告、系爭函應屬無效，並無理由。
(二)登記機關對於耕地三七五租約之內容，僅得依其職權為形式上之審查，對於租約是否經合法終止或有其他無效原因等，因涉及私權事項，依耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第26條規定，應依一定之程序申請調解、調處，不服調處者，移送該管司法機關裁判，不得由行政機關為裁斷或處理。上訴人申請續訂租約登記，雖被上訴人未查明系爭土地有無繼續耕作之事實，亦未經通知出租人卓源成是否表示反對意見，惟卓源成以上訴人無權占有系爭土地，向民事法院提起返還土地訴訟，業經原審調卷查明屬實，且卓源成於訴願中亦表明反對申請續訂系爭租約，是上訴人提出續訂租約及變更上訴人為承租人登記之申請，均涉系爭租約存否之私權爭議，自不得由被上訴人予以處理或裁斷，上訴人應另循調解、調處及民事訴訟方式加以解決，被上訴人據以原處分否准上訴人之請求，於法尚無不合，上訴人訴請撤銷原處分及該訴願決定，並判命被上訴人作成訴之聲明第3項之行政處分，為無理由等詞，判決駁回上訴人之訴。
四、本院按：
(一)減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」第26條第1項規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，……移送該管司法機關，……，並免收裁判費用。」清理要點第7點規定：「(第1項)出租人、承租人……申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。(第2項)出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉(鎮、市、區)公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人。」查減租條例第6條第1項所載耕地租約應以書面及由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證便利而設，非謂人民就耕地訂立租賃契約，須經登記始生效力。故耕地縱未訂有書面或辦理租約登記者，但實際上有耕地租賃關係者，仍應認有耕地租賃關係存在。至清理要點第7點第2項規定，耕地租約期限屆滿時，出租人、承租人未於規定期限申請終止或續訂租約，租約登記機關應逕為辦理註銷租約登記，僅是租約登記機關本於登記業務管理所為之行政行為，亦無確定私權之效力。因此，承租人於耕地租約經註銷登記後，如認其在租賃耕地有繼續耕作及支付租金之事實，固非不得依減租條例及清理要點規定程序申請辦理租約登記，惟若出租人不會同承租人申請登記，而對於耕地租約是否存在為爭議者，已涉及承租人與出租人間因租佃關係所生之私權爭執，依減租條例第26條規定，承租人應另循調解、調處及民事訴訟處理，此項私權爭執非租約登記機關所得裁斷，租約登記機關不得自行審認逕為准許租約登記。又行政處分是否具有行政程序法第111條第7款所稱「具有重大明顯之瑕疵」，係以普通社會一般人一望即知其瑕疵為判斷標準，並非依當事人之主觀見解，如行政處分之瑕疵未達到重大明顯之程度，縱行政處分有瑕疵，充其量僅為違法，而非當然無效。
(二)經查，原審依調查證據之辯論結果，論明：系爭租約租期於103年底屆滿，因出租人、承租人未申請終止或續訂租約登記，被上訴人依清理要點第7點第2項規定逕為辦理租約註銷登記，已依該規定於104年3月27日發布系爭公告，並以系爭函通知出租人及承租人，核其作成程序及上開處分內容，並無重大明顯之無效瑕疵，且系爭函已於104年6月24日送達卓富雄，尚無上訴人所稱卓富雄未受合法通知之情形，此事由亦與行政程序法第111條第7款規定不合，上訴人執以主張系爭公告、系爭函屬無效處分，並無理由。另上訴人訴請被上訴人就系爭土地作成續訂租約6年及變更上訴人為承租人之處分，因系爭土地所有人卓源成以該土地並無耕地租約，認上訴人與其子無權占有系爭土地，已對其等提起返還土地之民事訴訟，並表明反對上訴人申請續訂租約，此涉及上訴人與卓源成間是否存在耕地租約之私權爭執，非被上訴人所得裁斷，上訴人應依減租條例第26條規定辦理，上訴人提起此部分課予義務訴訟，亦無理由等語，核與卷內證據尚無不符，原判決據以駁回上訴人之訴，揆諸上開規定及說明，即無不合。上訴意旨以其主觀之見解及援引與原判決基礎無關之理由，主張卓富雄確實於收受系爭函45天內委託兒媳謝美鳳申請續訂租約之登記，但遭被上訴人以租約已註銷而拒絕，自有明顯重大之瑕疵，上訴人依法得確認逕行註銷系爭租約登記之處分無效；另上訴人繼承卓富雄之權利義務，申請續訂租約，符合減租條例第20條規定，被上訴人未經實質調查上訴人是否有繼續耕作之事實，而以原處分駁回其請求，自屬不當，上訴人得請求課予義務訴訟等語，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 19 日
最高行政法院第四庭
審判長法官 蕭 惠 芳
法官 曹 瑞 卿法官 林 惠 瑜法官 梁 哲 瑋法官 李 君 豪以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 112 年 10 月 19 日
書記官 高 玉 潔