最 高 行 政 法 院 判 決113年度上字第435號上 訴 人 林順昌
林順發林順峯共 同訴訟代理人 伍安泰 律師被 上訴 人 臺南市新化區公所代 表 人 李義隆訴訟代理人 江滙東
參 加 人 戴天祐訴訟代理人 蘇建榮 律師上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國113年5月28日高雄高等行政法院112年度訴字第450號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。理 由
一、被上訴人之代表人由吳金喜變更為李義隆，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。
二、參加人所有之臺南市新化區新化段王公廟小段1681地號（下稱系爭耕地）及知母義段1067地號（下稱1067地號）等2筆土地，出租予上訴人耕作，並訂有太字第17號耕地三七五租約（下稱系爭租約），租期自民國110年1月1日至115年12月31日屆滿。惟承租人即上訴人未經主管機關核准許可，在系爭耕地上搭建鐵皮建物及開設飲料店，有農地非農用之行為，經被上訴人於111年12月8日會同出租人即參加人至系爭耕地現勘明確，並經臺南市政府地政局（下稱地政局）認上訴人違反區域計畫法第15條等規定，予以裁罰。嗣參加人於112年3月22日以上訴人有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項所定未自任耕作之情形為由，向被上訴人申請終止系爭租約登記，經被上訴人以112年3月23日所民文字第1120213533號函（下稱112年3月23日函）通知承租人，惟上訴人未於期限內提出異議。經地政局以112年4月26日南市地籍字第1120306096號函（下稱112年4月26日函）核備系爭租約無效，被上訴人爰以112年5月8日所民文字第1120319459號函（下稱原處分）通知上訴人，因其違反減租條例第16條規定，故系爭租約自112年4月26日起無效。上訴人不服，循序向高雄高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟，訴請撤銷訴願決定及原處分。經原審112年度訴字第450號判決（下稱原判決）駁回後，遂提起本件上訴。
三、上訴人起訴主張與被上訴人在原審之答辯、參加人之陳述均引用原判決之記載。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，略以：㈠被上訴人於111年12月8日派員至系爭耕地現場勘查，發現該地上鋪設水泥鋪面並搭建鐵皮建物，及開設飲品店，且查無農業設施容許使用申請，不符合農地農用。上訴人就系爭耕地確有不自任耕作之情形，符合減租條例第16條第2項規定，系爭租約應為無效。參加人嗣向被上訴人提出終止租約申請書，經被上訴人以112年3月23日函知上訴人，惟上訴人並未提出異議，嗣地政局以112年4月26日函核備系爭租約無效，故被上訴人以原處分確認系爭租約自112年4月26日起無效，自無不合。㈡上訴人雖稱系爭耕地僅極小部分未作農業使用，然依現場照片及查報表所示，系爭耕地上遭大規模鋪設水泥，於其基礎上立有鐵架支撐，並以鐵板、鐵皮搭建牆面及屋頂，復設有門窗，經被上訴人評估上訴人違規使用面積已占80%以上。又查系爭租約之租賃標的固包括1067地號及系爭耕地等2筆土地，然系爭耕地因上訴人未自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約應歸無效。系爭耕地雖僅為系爭租約其中一筆土地，惟上訴人與參加人既係以單一契約即系爭租約約定承租範圍，不論上訴人不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，應認系爭租約全部無效等語，判決駁回上訴人在原審之訴。
五、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，並無違誤，茲就上訴意旨補充論述如下：㈠按減租條例第16條第1項及第2項規定：「承租人應自任耕作
，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」第17條規定：「（第1項）耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。（第2項）依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」第19條第1項規定：「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」關於減租條例第16條之執行方法，內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函（下稱93年3月10日函）略以：「一、關於耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定所稱『承租人應自任耕作』及『原訂租約無效』之認定事宜，其處理程序如下：㈠出租人認承租人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定有關『承租人應自任耕作』之規定者，得檢具具體事證向鄉（鎮、市、區）公所申請認定租約無效。㈡鄉（鎮、市、區）公所於受理申請後應訂期前往實地勘查，就出租人所提事證詳予查明確認。㈢經鄉（鎮、市、區）公所查明出租人所陳非為事實者，應將出租人之原申請案予以駁回並應敘明理由。倘經查明確如出租人陳述者（經93年9月16日台內地字第0930062111號函修正為『倘出租人之陳述尚待釐清者』），鄉（鎮、市、區）公所應通知承租人於接到通知之日起20日內表示有無不同意見。承租人有不同意見時，鄉（鎮、市、區）公所應通知出租人於接到通知之日起20日內提出調解之申請；如承租人無不同意見或逾期未表示意見時，即准由出租人辦理租約無效之登記。如承租人有不同意見，出租人卻未於期限內申請調解時，鄉（鎮、市、區）公所應駁回出租人主張租約無效之申請，並敘明理由。二、如有下列各款情形之一者，無論係耕地之全部或一部，均屬『未自任耕作』，出租人得申請依前述程序辦理：……㈢承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物等。……」㈡經查，參加人所有系爭耕地及1067地號等2筆土地，出租予上
訴人耕作，並訂有系爭租約，租期自110年1月1日至115年12月31日屆滿。系爭耕地經編定為特定農業區農牧用地，限於農用並受有管制，經被上訴人於111年12月8日會同參加人現勘，發現系爭耕地上遭大規模鋪設水泥鋪面，並搭建設有門窗之鐵皮建物，及開設「茗茶園精緻飲品連鎖」飲品店，經被上訴人評估上訴人於系爭耕地違規使用面積已占80%以上，且查無農業設施容許使用申請，臺南市政府農業局因認不符合農地農用，而違反區域計畫法第15條等規定，嗣遭地政局裁罰，足認上訴人就系爭耕地確有不自任耕作等情，為原審依法確定之事實，核與卷內證據相符。原判決並論明：上訴人就系爭耕地違反自任耕作之規定，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約即屬無效，參加人嗣提出終止租約申請書，經被上訴人依內政部93年3月10日函規定，以112年3月23日函知上訴人，上訴人未於期限內提出異議，被上訴人報經地政局112年4月26日函核備系爭租約無效後，以原處分確認系爭租約自112年4月26日起無效，並無違誤等語，已詳述得心證之理由及法律上意見，並就上訴人主張其於系爭耕地上搭建鐵皮建物，仍符合農地農用，縱有部分土地未作農業使用，僅是極小部分，不影響系爭耕地大部分作為農業使用等節，何以不足採取，指駁甚詳，經核與卷證資料相符，且無違反論理法則、經驗法則或理由不備等情事，原判決據以駁回上訴人在原審之訴，於法並無不合。
㈢至於上訴意旨主張：依減租條例之設，主要在照顧經濟地位
處於弱勢之佃農及承租人，對承租人設有多項保障之規定，使出租人相對受有較多之限制，故系爭租約之無效，應從嚴解釋。本件系爭耕地縱上訴人有非農業使用之情形，命其恢復原狀已足，無須使系爭租約無效。又系爭租約形式上雖為1份，實際上係2筆不同地段地號土地之租約，縱有租約無效事由，亦僅是系爭耕地部分無效，1067地號土地租約仍為有效，而非導致全部無效云云。惟按，減租條例第17條第1項及第19條第1項，固分別規定限制耕地租約在租佃期限未屆滿前出租人得終止之事由，及租約期滿時出租人得收回自耕之事由，藉以保障承租人得於所承租耕地持續自任耕作而不失家庭生活依據，但若承租人未自任耕作或將耕地轉租他人，自無繼續限制耕地所有權人行使權利之正當理由，是減租條例第16條第1項及第2項即明定原訂租約無效，此時得由出租人收回自行耕種或另行出租。又減租條例第16條第1項後段明定不得將耕地「全部或一部」轉租於他人，於同條項前段「承租人應自任耕作」規定，亦應同此解釋。內政部93年3月10日函釋承租人於承租耕地從事非農業使用，無論係耕地之全部或一部，均屬未自任耕作之意旨，自係符合上開規定本旨之解釋。另參最高法院81年度台上字第2180號民事判決意旨：「按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效。」亦同採此見解。且此規範並非以土地使用管制為目的，尚非令農地非法使用回復原狀已足。是系爭租約雖包含系爭耕地及1067地號等2筆土地，上訴人於系爭耕地違規搭建鐵皮建物及經營飲料店，而未自任耕作，致系爭租約無效，依上開規定及說明，自係指全部租約無效，故包含1067地號土地租賃部分亦一併無效。原判決據以維持原處分，並無判決違背法令可言。上訴意旨有關系爭租約並非全部無效之主張，洵非可採。
㈣綜上所述，原判決駁回上訴人在原審之訴，並無違誤。上訴
論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 陳 國 成
法官 簡 慧 娟法官 蔡 如 琪法官 林 麗 真法官 高 愈 杰以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異中 華 民 國 114 年 5 月 8 日
書記官 章 舒 涵