臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第一一三號
原 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 己○○律師被 告 台北市松山地政事務所代 表 人 丙○○主任）訴訟代理人 戊○○
參 加 人 丁○○右當事人間因所有權登記事件，原告不服內政部中華民國八十九年五月三十一日台（八九）內訴字第八九Ｏ三五九二號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、事實摘要：原告與訴外人陳安邦、陳建銘、陳建揚、王世文、賴蕭東犁（遺產管理人：財政部國有財產局台灣北區辦事處）等七人共有坐落台北市○○區○○段二小段二一六地號土地，陳安邦、陳建銘、陳建揚三人於民國八十八年七月二十三日，委由羅水灶向被告申請辦理系爭土地所有權移轉（買賣）登記與關係人即參加人丁○○，審查期間因原告陳情對該土地有優先購買權之爭執，遂予以駁回在案。嗣陳安邦向被告陳稱原告並未於法定期間主張優先購買權，其優先購買權依法應視為放棄；參加人丁○○除於八十八年八月十三日檢具申復書外，復於同日重新申請辦理所有權移轉（買賣）登記，被告乃於八十八年八月十九日函原告於文到十日內表示意見，原告於同年八月二十一日收受該函，逾期未表示意見，亦未檢具證明文件明確主張優先購買權，僅於八十八年八月二十三日再以陳情書陳稱涉及私權糾紛，請求被告駁回本件所有權移轉登記之申請，被告函經台北市政府地政處核示後，以原告所請與土地登記規則第五十一條第一項第三款之規定不合，而於八十八年十月六日辦竣系爭共有土地所有權移轉登記，並於八十八年十月六日駁回原告八十八年八月二十三日請求駁回本件所有權移轉登記案之申請，原告不服，循序提起訴願、再訴願，均遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟，並經本院裁定命該關係人參加訴訟。
貳、兩造聲明：㈠原告聲明：原行政處分、訴願決定、再訴願決定均撤銷；及被告於民國八十八年
十月六日所為准予移轉所有權登記之行政處分應予撤銷，並回復移轉所有權登記前狀態。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
㈢參加人聲明：（參加人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未作何聲明或陳
述）
參、兩造及參加人爭點：原告有無就系爭土地主張並行使優先承購權？
甲、原告主張之理由：
一、原告前因共有人陳安邦等三人委託代理人羅水灶就座落台北市○○區○○段二小段二一六地號土地於八十八年七月二十八日以台北市松山地政事務所收件松山字第一三七八四號登記申請案，申請依土地法第三十四條之一規定辦理所有權移轉登記，審查期間原告於八十八年八月二日以陳情書陳情因對優先承購權及該買賣尚有私權糾紛為由提出異議，經被告未依土地登記規則第五十一條規定駁回該登記案，反而准其移轉登記，故而認該移轉登記之處分有違法並侵害原告權益之處，乃提出異議及訴願、再訴願。因此本案實係對台北市松山地政事務所「准予移轉所有權登記」之處分不服，提出訴願等，並非僅對台北市松山地政事務所駁回陳情書之處分而已，合先敘明。
二、頃查原告於該登記申請案中，乃表明係優先承購權之無法行使事由及第三人陳安等人所請求移轉之原因關係因係無效之買賣關係，自屬私權糾紛而有爭執等。查原訴願決定等以「另訴願人主張本件買賣係虛偽意思表示應為無效云云，依主張有利於已之事實應負舉證責任之法理，故訴願人主張買賣契約無效，自應為舉證或為一定法律行為之證明，以實其記，惟訴願人僅為空言主張，並未提出具體事證或向法院為起訴之證明」云云，惟查無效之法律行為乃為自始、確定的無效，乃無待起訴即可主張，故而原告於本案系爭土地，因按一般買賣契約而言，乃應有書面（口頭買賣不動產係屬變態事實），且高達數千萬元甚或億元之不動產買賣，衡情乃應有買賣契約書等文件為憑，依常理應不可能僅以地政機關制式公契為之，故而本件原告於陳情異議時，乃檢附原告所發出之存證信函，該信函內乃表明本件共有人從不出示其與買受人丁○○之買賣契約，以令原告就買賣之條件，付款辦法予以明示，乃足見本件申請登記之共有人陳安邦與買受人丁○○間確為通謀之意思，且再參系爭土地目前均係第三人所占用，並上有建物存在，根本無法點交，故而該買賣契約書乃為重要之依據，而就本案而言買受人丁○○除可因無法交付標的物而向土地所有人請求損害賠償外，且既然係無法交付之標的物，其價金之計算，即應較一般土地為賤價，故而在共有人陳安邦等三人未出示其所主張之買賣契約書前，原告根本無法正確行使優先承購權，亦無人敢輕易行使優先承購權，故而依此項事實則足見本件申請移轉登記之法律關係顯為虛偽不實，然被告等竟要求原告提出原告向法院起訴之證明云云，乃顯有倒果為因，自有未合。況且本件因原告並非系爭土地買賣關係之出賣人（係遭共有人法定代理出售），故而本件若由原告提起民事起訴，原告根本無力負擔巨額訴訟費用。是本件依土地登記規則之相關規定原告就本件申請移轉登記案而言乃是所有人兼義務人，自係土地登記規則第五十一條所定之義務人，乃得以因主張其間買賣當事人買賣關係存否涉有私權糾紛（含偽造文書）而有所爭執，自得依法聲明異議，並因原告業已表明權利人及義務人間有具體私權糾紛之爭執（即買賣關係並不存在及優先承購權無法行使），則依土地登記規則第五十一條第一項第三款及內政部歷來之解釋內容而言，被告自應予以駁回該移轉登記案件，並應待權利義務人間解決爭執後才得以准許登記。則被告遽予准許登記，訴願機關又否准原告訴願、再訴願，自均有未合，爰依法起訴，並請依法命被告撤銷原准予移轉登記之行政處分並駁回原移轉所有權登記案件，並回復原狀恢復為移轉所有權登記前之狀態。
三、又查本件被告因原告於八十八年八月二日聲明有私權糾紛，經被告駁回系爭土地所有權移轉登記在案，然被告再經承買人丁○○之申復結果，未依土地登記規則第五十一條第三項規定命其提起訴訟，反而任由承買人於八十八年八月十三日再重新申請所有移轉登記，則本件係同一案件，原應為同一標準，惟被告竟率爾同意其移轉所有權登記，自屬同一案件，前後處置完全相反之判斷，此更屬有違誤，亦難昭人折服，更有損原告之權益，是該處分顯有違背法令之處。本案被告因原告於八十八年八月二日聲明有具體私權糾紛（以該買賣為登記原因係通謀意思表示無效及偽造文書等），經被告駁回第三人丁○○就系爭土地所有權移轉登記之申請，乃應由被駁回人（即丁○○）依土地登記規則第五十一條第二項、第三項規定提起訴訟或訴願，否則本件所有權移轉登記既因遭被告駁回申請而終結，自不應受理，而被告竟因丁○○之申復，反而准移轉登記，則被告八十八年十月六日准許丁○○之申請所有權移轉登記。自屬違背法令之行為，而有損原告之權益。
四、末查原告所有座落毗鄰系爭土地，係同段二○五之一地號土地，原告在該土地上建有房屋使用，因縱深不夠，故另購買系爭土地持分，予以合併使用，原告原係在系爭土地上並無持分，而為免有佔用他人土地，故才購買系爭土地，然第三人陳安邦為以賤價購買原告之持分土地，乃串通第三人丁○○虛偽成立買賣，若非原告確實有正當用途，亦不致對於本件爭執之買賣認定確實有虛偽不實，而原告亦不可能出售系爭土地，否則原告二○五之一地號，因此變成畸零地，而系爭土地亦因毗鄰二○五之一地號土地在法令上亦有預留空地之必要，則本件買賣根本毫無實益，是確實尚有私權糾紛，並非僅是優先承購權之事而已。
五、查八十四年土地登記規則修正前第四十九條乃就涉及私權糾紛應予駁回規定與現行同法第五十一條類似，而八十一年判字第一七九六號及八十一年判字第二四三三號判決先例均謂：在申請登記場合，有人出面爭執申請人之權利均屬私權糾紛。而依修正後土地登規則乃限縮為「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」是足見本條之規定，應指「特定人」就登記之法律關係有所爭執即屬之，而非必然先行訴訟才屬有所爭執，故本件原告向被告機關聲明該登記案件之法律關係有爭執，且向登記權利人以存證信函表明有爭執未定，自屬土地登記規則第五十一條第一項第三款所規定之事項。
乙、被告答辯之理由：
一、依臺北市政府研究考核發展委員會八十八年六月編印之「臺北市政府人民法人或團體申請案件處理期限表」規定「土地建物買賣移轉登記」處理期限為三天。本件土地共有人陳安邦等三人先於八十八年七月二十八日委託羅水灶依土地法第三十四條之一規定，辦理共有土地所有權買賣移轉登記，因原告於八十八年八月二日以陳情書陳情對該共有土地優先購買權有爭議，被告遂依土地登記規則第五十一條第一項第三款規定駁回其申請，此自無不合。惟經陳安邦敘稱原告並未於法定時間內主張優先承買權，其優先承買權應視為放棄；復經買受人丁○○於八十八年八月十三日檢具申復書，主張已於八十八年五月十八日以八十八貞律字第四十五號律師存證信函通知原告，原告既未於十日內表示以同一價格行使優先購買權，其優先購買權應視為已放棄等語，被告為求慎重計，於八十八年八月十九日函請原告就系爭土地其他共有人及承買人所稱原告未主張優先購買權，於文到十日內表示意見，惟逾上述期限，原告仍未檢具證明文件明確主張優先購買權，雖原告於八十八年八月二十三日主張本案事涉私權糾紛，故不應受理；惟被告以八十八年九月六日北市松地一字第八八六一二九三四○○號函就該所有權移轉（買賣）登記應否受理，陳報台北市政府地政處核示，該處以八十八年九月二十八日北市地一字第八八二二五九一四○○號函核復略以：「．．．說明．．．三、．．．渠等以已提起分割共有物之訴及登記買賣關係存否有所爭議，涉及私權爭執為由，請求駁回該登記之申請，核與土地登記規則第五十一條第一項第三款規定不合，地政機關應不予受理．．．」。被告遂於八十八年十月六日辦竣系爭共有土地所有權移轉登記，並以八十八年十月六日北市松地一字第八八六一二四八五○○號函復否准原告請求駁回系爭移轉登記申請案之申請，並無不合，原處分應予維持。
二、按土地法第三十四條之一執行要點第十點規定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依左列規定辦理：（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。．．．（八）本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄位記明『優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。．．．」；另按內政部八十五年十月二十四日台內地字第八五一○一七○號函釋：「查『土地法第三十四條之一執行要點』第十點第八款但書規定：『但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。』本案遺產管理人認為對其他應有部分優先承買：：：自無上開規定之適用。又按土地登記規則第五十一條第一項規定，登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。其所稱『爭執』指對於申請登記之法律關係有爭執而言，本案遺產管理人以本案土地業已提起共有物分割之訴，涉及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，與上開土地登記規則規定意旨不合，登記機關不予受理。」經查本案在優先承買權部分，原告未於法定時間內主張，故應視為放棄，對此原告亦無爭執，此應可確認。又原告主張尚有私權糾紛，依所指陳乃係指其已提出共有物分割之訴及本件買賣係通謀虛偽意思表示應為無效；經查土地登記規則第五十一條第一項第三款之私權爭執，依內政部前揭函示，已明示必須與登記之法律關係有關者為限，則本件申請登記之法律關係為買賣關係，故共有物分割之訴並非該法條所指登記之法律關係。
三、至原告稱土地登記規則第五十一條第一項第三款規定，依論理解釋乃指該次所有權登記之權利人、義務人間若有一方有任何爭執時，即應予以駁回云云。經查本案在優先承買權部分，原告未於法定時間內主張，故應視為放棄，對此原告亦無爭執，此應可確認。又原告主張尚有私權糾紛，依所指陳乃係指其已提出共有物分割之訴及本件買賣係通謀虛偽意思表示應為無效；經查土地登記規則第五十一條第一項第三款之私權爭執，依內政部前揭函示，已明示必須與登記之法律關係有關者為限，則本件申請登記之法律關係為買賣關係，故共有物分割之訴並非該條所指登記之法律關係。另被告主張本件買賣係虛偽意思表示應為無效云云，依主張有利於己之事實，應負舉證責任之法理，故原告主張買賣契約無效，自應為舉證或為一定法律行為之證明，以實其說，惟原告僅為空言主張，並未提出具體事證或向法院為起訴之證明，故原告以已提起分割共有物之訴及登記買賣關係存否有爭議，涉及私權爭執為由，請求駁回該登記之申請，核與土地登記規則第五十一條第一項第三款規定不合。末查原告稱有關其隔鄰另有土地，依臺北市畸零地使用規則之規定應有一定預留之空地，故其不可能出售云云；經查本案係依土地法第三十四條之一出售共有土地，故符合該法條規定即可出售，原告依法僅可主張優先購買權，與原告是否出售系爭土地持分無關，而臺北市畸零地使用規則規定，為關於建築之規範，與本案土地買賣無涉，所稱均不足採。
丙、參加人主張之理由：（參加人經合法通知，未於言詞辯論期日到場辯論，亦未以書狀作何聲明或陳述。）理 由
一、本件參加人經合法通知，未於言詞辯論期日到場辯論，亦未以書狀作何聲明或陳述，合先敘明。
二、按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「有左列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請．．．三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。．．．」，分別為土地法第三十四條之一第四項、土地登記規則第五十一條第一項第三款所明文規定。又按「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依左列規定辦理：㈠本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任，登記機關無須審查其通知或公告之文件。．．．」、「本法條第四項所稱之優先購買權，依左列規定辦理：㈠部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。．．．㈧本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄位記明『優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。．．．」，土地法第三十四條之一執行要點第八點、第十點亦分別定有明文。
三、按當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。行政法院三十九年判字第二號著有判例。本件原告與訴外人陳安邦、陳建銘、陳建揚、王世文、賴蕭東犁（遺產管理人：財政部國有財產局台灣北區辦事處）等七人共有坐落台北市○○區○○段二小段二一六地號土地，陳安邦、陳建銘、陳建揚三人於八十八年七月二十三日委由羅水灶向被告申請辦理系爭土地所有權移轉（買賣）登記與參加人丁○○，審查期間原告陳情對該土地有優先購買權之爭執，被告遂予以駁回在案。嗣陳安邦向被告陳稱原告並未於法定期間主張優先購買權，其優先購買權依法應視為放棄；參加人丁○○除於八十八年八月十三日檢具申復書外，復於同日重新申請辦理所有權移轉（買賣）登記，被告乃於八十八年八月十九日函原告於文到十日內表示意見，原告於同年八月二十一日收受該函，逾期未表示意見，亦未檢具證明文件明確主張優先購買權，僅於八十八年八月二十三日再以陳情書陳稱涉及私權糾紛，請求被告駁回本件所有權移轉登記之申請等情，有土地登記申請書、土地登記案件駁回通知書、土地增值稅繳款書、土地買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本、印鑑證明、臺灣士林地方法院民事裁定正本及確定證明書、不動產買賣預約書、收據、財政部國有財產局台灣北區辦事處函、國庫存款收款書、土地所有權狀、申復書及律師函暨回執、陳情書、存證信函、提存通知書等影本附於原處分卷可稽，並為原告所不否認。原告雖主張其業已表明權利人及義務人間有具體私權糾紛之爭執（即買賣關係並不存在及優先承購權無法行使），已符合土地登記規則第五十一條第一項第三款之規定云云。惟查土地登記規則第五十一條第一項第三款之所謂登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，係指與申請登記之法律關係有關者而言，本件參加人丁○○係依據土地法第三十四條之一規定，請求辦理土地所有權移轉登記，而參加人即買受人丁○○與出賣人即系爭土地應有部分合計逾三分之二之共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚三人，就渠等間之買賣契約均無爭執，即共有人陳安邦、陳建銘、陳建揚之出賣行為自始合法有效，則原告所得對抗者僅該條第四項所定共有土地優先購買權，即對該出賣共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，尚不得主張該買賣為無效，縱有認其買賣行為有無效原因之存在，亦屬民事糾葛，應另循司法途徑解決，是原告陳情書所稱買賣關係並不存在一節，自不足為本件參加人丁○○申請登記應予駁回之依據。且參加人丁○○曾委由律師於八十八年五月十八日以八十八貞律字第四十五號存證信函通知原告於文到後十日內以同一價格行使優先購買權，有律師函及回執影本在卷為憑，是原告所稱優先承購權無法行使云云，自無可取。況被告於八十八年八月十九日函原告於文到十日內表示意見，原告並未明確表示其業已主張並行使優先購買權，參以共有人陳安邦亦稱原告並未於法定時間內主張優先承買權等語，足見原告迄未行使共有土地優先購買權，而原告復自承並未就系爭土地之買賣提起任何訴訟，其空言主張本件有私權糾紛之爭執，卻始終未提出任何證據以實其說，揆之前開判例，自難謂其已盡舉證責任，所言殊難採信。從而被告以原告未於法定時間內主張優先購買權，復未就私權糾紛之爭執舉證或向法院為起訴之證明，而予以否准其請求駁回本件所有權移轉登記之申請，揆諸首揭條文規定及內政部八十五年十月二十四日台內地字第八五一○一七○號函釋，並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告之訴難認有理由，自應予以駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 二十三 日
臺北高等行政法院 第一庭
審判長 法 官 鄭忠仁
法 官 林金本法 官 林育如右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日
書記官 王永昌