臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第二五○一號
原 告 甲○○訴訟代理人 詹益煥律師被 告 財政部臺北市國稅局代 表 人 乙○○（局長）訴訟代理人 丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國八十九年九月二十六日台財訴第000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文訴願決定、原處分不利於原告之部分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、事實概要：原告民國八十六年度綜合所得稅結算申報，未申報出售其所有坐落台北市○○路○段○○○號四樓及地下二樓、六十三號十二樓及地下三樓、臺北市○○路○段○○○號三樓及地下一樓、台北市○○○路○段○○號二十一樓之四房屋之財產交易所得，被告初查遂依出售時房屋交易現值百分之二十四，核算原告財產交易所得計新台幣（下同）二、五九五、五○四元，合併核定原告當年度綜合所得總額為七、○三四、二九六元，淨額為五、六一四、一六六元。原告對被告增列財產交易所得部分不服，主張為虧損，申經復查結果，獲核減財產交易所得二七、四一九元，變更核定綜合所得總額為七、○○六、八七七元，淨額為
五、五八六、七四七元。原告仍未甘服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：訴願決定、原處分不利於原告部分均撤銷。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：原告主張其八十六年度出售系爭房屋之財產交易所得為虧損，所提之買賣契約書及付款資金流程等相關資料是否足供被告核實認定？㈠原告主張之理由：
⒈本案所涉賣出房屋之成交價格，減除買進原始取得成本而發生損失，依買進時序臚陳如後：
①買進、賣出台北市○○○路○段○○○號十二樓之四部分（下稱第一件）：
⑴買進部分：
出賣人為蔣家駒，立有八十一年二月二十二日不動產買賣契約書，成交價格、期款給付約定如左：
１總價：一千三百六十四萬元。
２第一期簽約時給付一百三十六萬元。
３第二期八十一年二月二十七日給付二百七十八萬元。
４銀行貸款九百五十萬元。
原告給付價金情況如左，確見俗稱「銀貨兩訖」，始得移轉登記為原告所有：
１八十一年二月二十二日給付現金四十萬元，另上海商業銀行九十六萬
元支票一張（00000－00帳號、ＳＡ0000000票號、八十一年二月二十六日期），合計一百三十六萬元。由買受人蔣家駒簽收於契約書末頁。
２第二期款，以台灣銀行為付款人之支票（俗稱台支）二百七十六萬元（ＢＡ0000000票號）及現金二萬元，合計二百七十八萬元， 蔣家駒蓋印章於契約書末面。
３銀行貸款九百五十萬元由原告承受。
⑵賣出部分，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
八十五年十二月七日與羅律煌簽立不動產買賣契約書，約定成交價格九
百五十萬元，簽發六十天期款存入蓮座處理專款專戶－合作金庫復興支庫，0000000000000活期存款，李達夫律師，另本件無銀行貸款之承受，足見買入後已清償銀行債權。
羅律煌於八十六年一月七日匯款一千萬元入合作金庫復興支庫李達夫蓮
座處理專款專戶。雖較應付價款九百五十萬元多付五十萬元，係因原告出售許多房地予羅律煌，虧損太多，要求羅律煌補貼稅金（房屋稅及地價稅），故其多匯五十萬元予原告，亦有羅律煌簽名用印致原告當時訴訟代理人劉政彥之九十年八月二十四日信箋內附之說明書可稽。
⑶依上所陳，買進一千三百六十四萬元，賣出九百五十萬元，相減足見第一件原告損失四百十四萬元。
②買進、賣出台北市○○路○段○○號四樓連同停車位部分（下稱第二件）：
⑴買進部分：
八十一年十一月五日立不動產買賣契約書，出賣人林張步蓮（在台代理人林以同）、林建同，成交價額、期款給付約定如左：
１總價：五千零六十萬元（無銀行貸款）。
２簽約日給付一千三百六十萬元。
３土地增值稅繳清給付一千七百六十萬元。
４移轉完成點交房屋時給付尾款二千萬元。
原告給付價金情形如左，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１簽約日給付一千三百六十萬元，支票一張（發票人原告、付款人中國
國際商業銀行城中分行、ＢＡ0000000票號），由出賣人用印於契約書第五頁。
２八十一年十一月二十四日給付一千七百八十六萬元，支票一張（發票
人、付款人同右，ＢＡ0000000票號）。由出賣人簽收於契約書末頁。
３八十一年十二月二日給付尾款二千萬元，支票二張（發票人、付款人
同右ＨＡ○○六六四三票號、面額一千萬元一張。台支支票ＢＡ○九 八○八○六票號、面額一千萬元一張），由出賣人簽收於契約末頁。
⑵賣出部分：
八十五年十二月四日與羅律煌簽立不動產買賣契約書，約定成交價格、期款給付如左：
１總價：四千七百七十四萬元（無銀行貸款）。
２簽約日給付五百萬元。
３餘款四千二百七十四萬元簽發六十天期票存入蓮座處理專款專戶。
羅律煌給付價款情形如左，有支票影本及羅律煌信箋附明細表附卷可稽，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１簽約日給付五百萬元（發票人羅律煌、付款人彰化銀行東基隆分行、 ＺＣ0000000票號、八十五年十二月二十一日到期、同面額支票一紙）。
２四千二百七十四萬元，簽發均同上簽發人、付款人之八十六年七月十
日期支票九張，其中各五百萬元支票計八張（票號ＥＵ0000000－ＥＵ0000000），合為四千萬元。另外尚有二百七十四萬元支票一張（票號ＥＵ0000000）。
⑶依上所陳，買進五千零六十萬元，賣出四千七百七十四萬元，相減足見第二件原告損失二百八十六萬元。
③買進、賣出台北市○○路○段○○○號十二樓連同車位部分（下稱第三件）：
⑴買進部分：
八十一年十一月二十三日不動產買賣契約書，出賣人宋宏烈，成交價額、期款給付約定如左：
１總價：五千零二十五萬元。
２簽約時給付一千三百七十五萬元。
３增值稅、契稅核下時給付一千萬元。
４尾款二千六百五十萬元，賣方原同額銀行貸款交屋時買方須清償、交屋前利息由買方負責繳納。
原告給付價金情形如左，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１簽約之八十一年十一月二十三日給付一千三百七十五萬元。其內支票
二張小計一千三百六十五萬元（發票人均甲○○、付款人中國國際商業銀行城中分行、ＢＡ0000000票號、八十四年十一月二十日到期、面額一百萬元一張；ＢＡ0000000票號、八十一年十一月二十四日到期、面額一千二百六十五萬元一張）及現金十萬元。由出賣人簽名蓋印簽收載明於契約書末頁交款備忘錄欄。
２八十二年一月五日給付一千萬元。二張支票（同上發票人、付款人，
八十二年一月五日到期，ＢＡ0000000票號，八、二九七、二八一元一張。ＢＡ0000000票號，一、七○二、七一九元一張），由出賣人簽收同上。
３八十二年二月九日給付尾款二千六百十三萬零七百二十一元。台支支票三張（ＢＡ0000000票號，一六、一三○、七二一元一張。
ＢＡ0000000票號，七百萬元一張。ＢＡ0000000票號，三百萬元一張），由出賣人簽收同上（與原約應付尾款二千六百五
十萬元相差三十六萬九千二百七十九元，係因簽約後原告代繳銀行貸款利息應予扣除）。
⑵賣出部分：
八十五年十二月四日與羅律煌簽立不動產買賣契約書，約定成交價額、期款給付如左：
１總價：四千七百七十四萬元（無銀行貸款）。
２前項價金於移轉登記完成後支票存入蓮座處理專款專戶。羅律煌給付價款情形如左，支票影本已附卷，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１八十六年一月二十七日匯款五百萬元入蓮座專戶。
２八十六年三月十四日給付三千五百萬元（發票人均羅律煌、付款人彰
化銀行東基隆分行、八十六年三月十四日到期。ＺＣ0000000票號、一千五百萬元一張。ＺＣ0000000票號、二千萬元一張）。
３八十六年三月二十五日給付七百七十四萬元（同上發票人、付款人，八十五年三月二十五日到期、ＺＣ0000000票號支票一張）。
⑶依上所陳，買進五千零二十五萬元、賣出四千七百七十四萬元，相減足見第三件原告損失二百五十一萬元。
④買進、賣出台北市○○路○段○○○號三樓連同車位部分（下稱第四件）：
⑴買進部分：
八十四年一月二十日不動產買賣契約書，出賣人林啟宙、魏月惠，約定成交價額、期款給付如左：
１總價：五千四百五十萬元。
２簽約時給付八百萬元。
３八十四年五月一日前給付八百萬元。
４核發稅單三日內給付一千六百萬元。
５尾款銀行貸款撥付時給付二千二百五十萬元。
原告給付價金情形如左，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１簽約日八十四年一月二十日給付八百萬元。支票二張（發票人華南銀
行大稻埕分行、付款人台灣銀行總行營業部、ＢＡ0000000票號、八十四年一月二十日到期、面額七百萬元支票一張。發票人黃明亮、付款人台北銀行高雄分行、ＫＳ0000000票號、八十四年一月二十日到期面額一百萬元支票一張），由出賣人於價款收付明細表簽收八百萬元。
２備證款八十四年八月四日給付八百萬元。支票二張（發票人均甲○○付款人台灣銀行仁愛分行、八十四年八月四日到期、抬頭指名林啟宙
。ＡＣ0000000票號、六百六十三萬七千五百元支票一張。ＡＣ0000000、一百三十六萬二千五百元支票一張）。由出賣人於支票影本寫「八月四日備證款」，並於價款收付明細表簽收八百萬元。
３完稅款八十四年八月十七日給付一千六百萬元。支票二張（發票人均
甲○○、付款人華信銀行中山分行、八十四年八月十七日到期，抬頭指名林啟宙。Ａ0000000票號、八十一萬八千一百四十九元支票一張。Ａ0000000票號、一千五百十八萬、一千八百五十一元支票一張），由出賣人於支票影本寫「八月十七日完稅款」，並於價款收付明細表簽收一千六百萬元。
４尾款八十四年九月五日給付二千二百五十萬元。支票二張（發票人均
台北銀行東門分行、付款人台灣銀行總行營業部、八十四年九月五日到期、抬頭指名林啟宙。ＢＢ0000000票號、一千七百五十萬元支票一紙。ＢＢ0000000票號、五百萬元支票一紙）。由出賣人於支票影本寫「九月五日尾款二千二百五十萬」，並於價款收付明細表簽收二千二百五十萬元。
⑵賣出部分：
八十五年十二月四日與羅律煌簽立不動產買賣契約書約定成交價額、期款給付如左：
１總價：四千八百六十萬元（無銀行貸款）。
２簽約時給付五百萬元。
３餘款四千三百六十萬元，簽發六十日期票存入蓮座專戶。
羅律煌給付價款情形如左，支票影本已附卷，確有俗稱「銀貨兩訖」之事實：
１簽約之八十五年十二月四日給付五百萬元（發票人羅律煌、付款人彰
化銀行東基隆分行、ＺＣ0000000票號、八十五年十二月二十一日到期、五百萬元支票一紙）。
２四千三百六十萬元，簽發均同上發票人、付款人之八十六年六月三十
日期支票九張，其中各五百萬元支票計八張（票號ＥＵ0000000－ＥＵ0000000），合計四千萬元。另尚有三百六十萬元支票一張（票號ＥＵ0000000）。
⑶依上所陳，買進五千四百五十萬元，賣出四千八百六十萬元，相減足見第四件原告損失五百九十萬元。
⑤總結上述，確見本件所涉房屋買進、賣出發生之損失，計第一件四百十四萬
元，第二件二百八十六萬元，第三件二百五十一萬元，第四件五百九十萬元，合計共一千五百四十一萬元無疑。被告已見原告賣出房屋之成交價格，減除買進原始成本，業已發生「損失」之證據在卷，符合所得稅法施行細則第十七條之二第一項之規定，被告應核實認定，但仍課徵所得稅，顯有違誤。
⑥另本案賣出四件房屋，買受人均係羅律煌，原告處分大量不動產係因八十五
年十月十八日中時晚報刊登汐止市○○○道院靈骨塔（蓮座）銷售刑事案件而起，為籌措資金辦理退費（參見台灣士林地方法院檢察署八十五年偵字第一○○○三號、八十六年偵字第一三九九號起訴書，陳報狀等），不得不「不計成本賤價出售」，斯時委任李達夫律師處理，故四件賣出房屋契約書均載「期票『存入』李達夫蓮座處理專款專戶」，嗣因故於八十六年二月一日解除與李達夫律師支委任關係，因所有期票抬頭均指名李達夫蓮座處理專戶，已存入待兌現或支票取回更換支票及許多事務，仍得李達夫律師處理，至八十六年四月十二日李達夫律師始具狀陳明「業已終止委任關係」。是以於八十六年二月一日前之支票或匯款均入蓮座專戶，其後則由原告兌領。至四件買賣中有部分價款，遲至八十五年三月、六月、七月始以支票給付，係因羅律煌向原告買受本案四件房屋除應付一億五千三百五十八萬元外，同期間尚向原告購買許多不動產，連同本案共要給付六億餘元，開始時付期款無問題，但嗣後情商延期，房地已移轉登記為其所有，祇得同意延期付款，惟均已按票期兌現付清房屋買賣價款。
㈡被告主張之理由：
⒈原告主張八十六年度出售系爭房屋實為虧損，應免徵財產交易所得等情。經查
原告雖能提出系爭不動產買進契約書影本，並有相關付款紀錄，惟系爭不動產賣出契約書則未附有收款紀錄，原告復未能提供收、付價款之憑證或資金流程等資料，其主張核不足採，被告增列原告財產交易所得，固無不合，惟依台北市稅捐稽徵處查復系爭房屋八十六年一月房屋評定現值，重行計算財產交易所得為二、五六八、○八五元，與原核定二、五九五、五○四元差額二七、四一九元（計算式：2,595,504－2,568,085＝27,419），被告復查決定已予核減。
⒉個人出售房屋，必須能提出買入成本及賣出成本價額之資料供查核屬實，方可
核實認定。原告提供出售時不動產買賣契約書影本，關於買賣價金之支付部分均約定「‧‧‧關於本契約之買賣價金，均由甲方依前項所定簽發受款人為李達夫律師並記載禁止背書轉讓之票據交付乙方指定之代收人李達夫律師‧‧‧，前項票據應由代收人全數存入「蓮座處理專款專戶」【‧‧‧，戶名李達夫】。」惟原告九十年三月一日行政訴訟補充理由狀所提示之資金流程皆為匯款方式，與契約所訂支付方式不符；且相關匯款金額亦無法與系爭不動產賣出金額相勾稽，於九十年九月五日提出之付款資料，經逐筆查核結果，給付方式、給付日期、受款人及金額亦與買賣契約不符，且該些票據未能證明與本案買賣有關，又該補充理由狀及陳報狀所提出之付款資料前後不一，顯為臨訟彌縫之作，不足採據。析述如下：
①台北市○○路○段○○○號三樓、地下一樓及二段六十一號四樓、地下二樓
部分：原告提出之契約書記載：「本契約訂定後六十日內支付其餘肆仟參佰陸拾萬元（二段六十一號四樓為肆仟貳佰柒拾肆萬元整）；但甲方應於本契約訂定時簽發六十日期票交付乙方。關於本契約之買賣價金，均由甲方依前項所定簽發受款人為李達夫律師並記載禁止背書轉讓之票據交付乙方指定之代收人李達夫律師‧‧‧，前項票據應由代收人全數存入「蓮座處理專款專戶【‧‧‧，戶名李達夫】。」惟其提出之付款資料除訂定契約時簽發本票
五、○○○、○○○元外，餘款分別為四三、六○○、○○○元及四二、七
四、○○○元均為支票影本，票據上並無受款人及記載禁止背書轉讓字樣，支票日期為八十六年六月三十日及七月十日，均於訂立契約書後六個月以上，與原告提出於八十五年十二月四日簽訂之買賣契約約定應於本契約訂定時簽發六十日期票交付不同，且無存入蓮座處理專款專戶之紀錄，給付方式、給付日期及受款人顯有不符。
②台北市○○路○段○○○號十二樓及地下三樓部分：
經查原告提出於八十六年一月四日簽訂之買賣契約書之約定給付方式及受款人與前項相同，給付日期為辦妥所有權移轉登記後六十日給付，再查提出之付款資料，其中五、○○○、○○○元係於八十六年一月二十七日以匯款方式給付，給付方式不同；八十六年一月二十一日簽發七、七四○、○○○元於八十六年三月二十五日到期之本票，簽發日八十六年一月二十一日非為訂定契約日八十六年一月四日，到期日八十六年三月二十五日，是否於契約書之約定所有權移轉登記後六十日內亦無可勾稽；餘款三五、○○○、○○○元本票二紙影本，票據上並無受款人及記載禁止背書轉讓字樣，到期日均為八十六年三月十四日，是否於契約書之約定所有權移轉登記後六十日內無可勾稽，且簽發日八十五年十二月二十七日係於訂定契約書前，且票據均無存入蓮座處理專款專戶之紀錄，是原告提出付款資料與契約書約定之給付方式、給付日期及受款人顯有不符。
③台北市○○○路○段○○號二十一樓之四部分：
原告提出於八十六年一月七日匯款一○、○○○、○○○元之匯款資料，主張買賣價金為九、五○○、○○○元，另五○○、○○○元係補貼原告買賣房地之虧損、補貼稅金及代書費用云云。惟查原告提出之買賣契約約定「甲乙雙方同意本契約買賣價金以每坪新台幣（下同）參拾萬元計，總價金為玖佰伍拾萬元整，由甲方於本契約訂定後六十日內一次全部支付之，但甲方應於本契約訂定時簽發六十日期票支付乙方。關於前項價金，應由甲方簽發受款人為李達夫律師並記載禁止背書轉讓之票據交付乙方指定之代收人李達夫律師‧‧‧，前項票據應由代收人全數存入「蓮座處理專款專戶【‧‧‧，戶名李達夫】。‧‧‧本契約標的物移轉登記所應繳納之土地增值稅由乙方負擔，其餘稅捐與費用，包括契稅、代書費、印花稅、規費等由甲方負擔。
」是原告主張五○○、○○○元係補貼原告買賣房地之虧損、補貼稅金及代書費用乙節，顯不足採。原告提出付款資料與契約書約定之給付方式及金額顯有不符。
⒊原告所提向台灣士林地方法院檢察署陳報刑事狀關於系爭不動產買賣價金均為
「擬議價格」，亦與系爭不動產賣出契約書所載有所出入，尚不足以作為本件財產交易所得認定之准據，參諸行政法院（現改制為最高行政法院）三十六年判字第十六號判例：「當事人主張事實須負舉證責任，倘其所提出之證據不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。」之意旨，原告所提出之資料既不足為其主張事實之證明，自不能認其主張財產交易為虧損之事實為真實。
⒋與本件類似案情之原告八十五年度綜合所得稅行政訴訟案（本院八十九年度
訴字第一三八五號），於九十年四月十八日傳喚證人羅律煌（該案及本案之不動產買受人），羅律煌出庭時說明，「‧‧‧其經友人李達夫、楊松亮介紹，向原告購買不動產金額達九億餘元‧‧‧」原告所提買受人羅律煌匯款予李達夫之資金部分，究係羅律煌給付本件交易標的之資金，或係給付與原告其他不動產標的交易之價金，抑或羅律煌與友人李達夫間之資金往來，多有未明。理 由
一、按個人出售房屋，其財產交易所得，應合併計算綜合所得，為所得稅法第九條及第十四條第一項第七類第一款：「本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之‧‧‧第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付一切費用後之餘額為所得額。」所明定，是稅捐機關據而依同法施行細則第十七條：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定，其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之：前項標準，由省（直轄市）主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定。」，及財政部台財稅第000000000號函示：「八十五年度各地區個人出售房屋未申報或已申報而未能提出符合規定之證明文件者，稽徵機關得依左列標準核定其財產交易所得‧‧‧㈢台灣省‧‧‧⒊鄉鎮：按房屋評定現值之百分之十三計算。」核定房屋交易所得，原非無憑。惟上述「未申報」指納稅義務人出售房屋未為申報之行為，當無疑義；而另一要件「未能提出證明文件」者，亦應與「未為申報」情況相當，即出售房屋納稅義務人，雖有申報房屋出售，卻未提出任何文件證明，如出售房屋納稅義務人提出出售房屋買賣公契作為證明，依財政部賦稅署⒒⒎台稅一發第000000000號函釋：「納稅義務人出售房屋提示買賣公契作為交易證明文件者，稽徵機關經依所得稅法施行細則第十七條之二規定按財政部核定標準核定所得之案件，納稅義務人提出異議時，應參酌下列方式經實際查證後作為核課之依據：㈠請納稅義務人補具私契及價款收付紀錄。㈡向房屋買受人查明實際售價。㈢比較鄰近房屋或同地段其他房屋成交價格。㈣該房屋向銀行貸款之公證鑑定房屋評價。」，作為稽徵機關對個人出售房屋有關財產交易所得調查及核定方式，且房屋款市價之認定，亦有同署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論：「房屋款之市價可參酌左列資料認定：一、營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項規定之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資料。三、銀行貸款評定之房屋款價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
六、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。七、法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」，顯然稅捐稽徵機關對於房屋款之認定，在納稅義務人已提出買賣契約時，除經查明有虛偽不實情事，得以「未能提出證明文件」視之外，關於於較市價偏低者，則應依照上述之調查及核定方式為之。又於個人出售房地未劃分其房屋交易損益之計算情形，除營業稅法施行細則第二十一條：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額比例，計算定著物部分之銷售額。」規定外，亦有財政部⒈台財稅第0000000號函示：「主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第十七條第一項第二款第三目第一小目之規定，自當年度及以後三年度之財產交易所得扣除。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關得依本部核定標準核定之。」作為個人出售房地未劃分價格者計算房屋之財產交易損益。是故納稅義務人提出之課稅資料，如未有證據可認其為不實者，自不得遽予否認，個人出售房屋，其交易所得之調查與核定，稽徵機關應盡一切可能，就納稅義務人提出之資料，依直接認定方式詳為查明核實認定，若無從獲得納稅義務人充分完全之協力提供證明資料，始得依間接認定方式按財政部核定之標準加以推計，合先說明。
二、本件原告八十六年度綜合所得稅結算申報，未申報出售其所有坐落台北市○○路○段○○○號四樓及地下二樓、六十三號十二樓及地下三樓、臺北市○○路○段○○○號三樓及地下一樓、台北市○○○路○段○○號二十一樓之四房屋之財產交易所得，被告初查遂依出售時房屋交易現值百分之二十四，核算原告財產交易所得計二、五九五、五○四元，合併核定原告當年度綜合所得總額為七、○三四、二九六元，淨額為五、六一四、一六六元。原告對被告增列財產交易所得部分不服，主張為虧損，申經復查結果，獲核減財產交易所得二七、四一九元，變更核定綜合所得總額為七、○○六、八七七元，淨額為五、五八六、七四七元。原告仍未甘服，提起訴願，遭決定駁回，復起訴主張其於八十一年二月二十二日向訴外人蔣家駒以總價一三、六四○、○○○元購買坐落台北市○○○路○段○○○號十二樓之四房屋，八十一年十一月五日向訴外人林張步蓮、林建同以總價五○、六○○、○○○元購買坐落台北市○○路○段○○號四樓連同停車位部分，八十一年十一月二十三日向訴外人宋宏烈以總價五○、二五○、○○○元購買坐落台北市○○路○段○○○號十二樓連同車位部分，八十四年一月二十日向訴外人林啟宙、魏月惠以總價五四、五○○、○○○元購買坐落台北市○○路○段○○○號三樓連同車位部分。嗣因汐止市○○○道院靈骨塔（蓮座）銷售所涉刑事案件，急於籌措資金辦理退費，乃於八十五年十二月七日及同年月四日將前開房屋分別以九、五○○、○○○元、四七、七四○、○○○元、四七、七四○、○○○元及四八、六○○、○○○萬元出賣予訴外人羅律煌，合計虧損一五、四一○、○○○元，並無財產交易所得等語。被告則以個人出售房屋，須能提出買入成本及賣出成本價額之資料供查核屬實，方可核實認定，原告雖能提出系爭不動產買進契約書影本，並有相關付款紀錄，惟系爭不動產賣出契約書則未附有收款紀錄，原告補提之買受人匯款資金流程資料，相關匯款日期及金額與系爭不動產賣出契約書之約定不符，不足採據等語置辯。
三、查原告就其主張前述系爭房屋之買進、賣出交易情形，原已提出不動產買賣契約書為證，並非未提出任何證明文件，被告就系爭房屋買進部分原告所提不動產買賣契約書及相關付款紀錄並無爭執，僅就系爭房屋賣出部分質疑，則被告並非不能應通知原告提出相關付款資料以供查核，並就有關銀行往來支票交付資金流程進行調查，以核實認定系爭房屋之交易所得。而原告起訴後，亦就上開房地買進成本及賣出價格盡力提供買受人羅律煌書函及函附系爭房屋付款情形明細表、支票與存摺等相關付款資料，並對各期應付款項資金流程分別為如事實欄所載之說明，雖其所提各項證明資料中，或有被告所述不能勾稽之部分疑點。惟查據原告所稱，羅律煌向其購買不動產之金額高達六億餘元（本件買賣金額即逾一億五千萬元，另案本院八十九年度訴字第一三八五號之買賣金額為二億九千餘萬元），以其事隔多年，買賣金額龐大，且牽涉多筆買賣，整理相關證物不易。而買賣契約書原雖均約定「‧‧‧關於本契約之買賣價金，均由甲方依前項所定簽發受款人為李達夫律師並記載禁止背書轉讓之票據交付乙方指定之代收人李達夫律師‧‧‧，前項票據應由代收人全數存入「蓮座處理專款專戶」『‧‧‧戶名李達夫』」惟原告主張其於八十六年二月一日解除對李達夫律師之委任，有李達夫律師致台灣士林地方法院檢察署之陳報狀影本在卷可徵，則本件部分付款資料與前開契約約定不符，並非無由。至有關部分價款未依契約所定以六十日期票為之，而有遲延情形，原告稱因羅律煌因買受金額高逾六億元，開始時付款均無問題，但於相當時期後即情商延期，惟房地已移轉登記為買受人所有，只得同意延期付款，然羅律煌均已付清買賣價款等情，核與常情無違，故原告所提各項付款證據，縱與卷附買賣契約書之約定略有出入，亦難遽認原告上開買進、賣出之不動產買賣契約書所載成交數額為不實。況八十五年間國內房地產景氣仍低迷，原告因涉汐止市○○○道院納骨塔刑事案件，為眾所周知之事，其稱因涉刑案急於辦理退費故認賠出售上開房地，並提出台灣士林地方法院檢察署檢察官八十五年度偵字第一○○○三號及八十六年度偵字第一三九九號起訴書影本附卷佐證，要非無據。基此，被告尚無具體事證可認上述原告所提有關系爭房屋買進成本及賣出價格之各項資料為虛偽，縱其有部分未能勾稽，被告自應依首揭說明之調查方式核實認定，乃竟未為，遽按財政部核定標準依出售時系爭房屋交易現值百分之十三，核定原告之財產交易所得，自屬可議，訴願決定未予糾正而維持原處分，亦有未合。原告執以指摘，非無理由，應由本院將訴願決定、原處分不利於原告部分均予撤銷，由被告依首揭說明之調查與核定方式另為適法之處分。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 一 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 法 官 鄭 忠 仁
法 官 林 育 如法 官 楊 莉 莉右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 一 日
書記官 黃 舜 民