臺北高等行政法院裁定 八十九年度訴字第三八號
原 告 台灣糖業股份有限公司代 表 人 甲○○董事長訴訟代理人 乙○○律師複 代 理人 陳在源律師被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 趙揚清（主任委員）訴訟代理人 呂玉琴
白裕莊右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院公平交易委員會中華民國八十九年六月一日（八九）公字第０六九號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰主文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實事實概要：緣民眾向被告檢舉原告於高雄楠梓地區所興建銷售之「都會金龍楠梓三
期」，民國（以下同）八十五年六月十四日、六月十七日於聯合報刊登房屋銷售廣告中（以下簡稱系爭廣告），就建案基地位置為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，經被告以八十九年二月十九日（八九）公處字第０一八號處分書命其自處分書送達之次日起，立即停止該虛偽不實及引人錯誤表示之廣告。原告不服，向被告提起訴願，遭八十九年六月一日（八九）公字第０六九號決定駁回。
兩造聲明：
㈠原告聲明：如判決主文所示。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由告負擔。
兩造之爭點：
㈠系爭廣告是否虛偽不實？㈡系爭廣告是否引人錯誤？㈢系爭廣告是否使人誤信而與原告交易？㈣系爭廣告僅於八十五年六月間登載，嗣後從未再予刊登，被告於八十九年命為停
止廣告之處分，有無實益？⒈原告主張及證據：
⑴系爭廣告圖示係依政府公布之都市計畫圖示與地籍謄本，依建築法之規定，
將本件建案之建築基地予以標示，該基地與作為道路用地之一一八之一、一一六地號土地鄰接，並無不實。又系爭廣告圖示係屬小型「示意圖」，僅粗示基地所在位置，以利辨認，性質上不可能標示細節。廣告文字所載「位於高雄市○○區○○○○道東側，屬都市計劃住宅區」「位於高雄市○○路與德民路口東南側」，均屬事實。一一八之一、一一六地號土地係屬規劃中之道路用地，雖尚未開闢或拓寬完成，惟並無法令課原告以敘明計畫道路何時完成之義務，消費者亦不可因未敘明即誤認建案完工時計畫道路必完成。又最高行政法院判決及被告決議，亦認業主於廣告中並不當然就周圍環境負有積極告知之義務。
⑵判斷廣告是否引人錯誤，應以該廣告整體是否足使具合理判斷之消費者造成
誤解，且因是項廣告之誤導，而決定購買該商品為其標準。此為德國法、美國法漸趨一致之見解。被告亦主張應將八十五年六月十四日及十七日兩次廣告合併為整體觀察。被告認定系爭廣告圖示及文字可能導致一般消費者「誤解」系爭建案完成後，可拓寬完成高楠公路或德民路，鄰接系爭建物，惟既未具體指出系爭廣告中有何圖示或文字可能使人產生上開錯覺，亦未具體指出有何證據足證上開論斷。系爭廣告刊載迄今三年有餘，開始銷售後約一個月即售至僅剩一戶，惟迄無承購人表示受系爭廣告誤導（檢舉人冀圖毀約而提出本件檢舉，嗣並以瑕疵為由向台灣高雄地方法院訴請解除契約回復原狀或減少價金，已遭判決駁回）。系爭廣告示意圖固以高楠公路標示建地之相對位置，惟同版文字經記載「民族路與德民路口」，整體觀之，已排除誤認高楠公路已開通或將於建物完成時開通之可能。計畫道路之開闢或拓寬係公共工程，屬政府機關職掌，經常遷延無期，非原告所得置喙，盡人皆知，消費者絕無可能誤認系爭建案完成時計畫道路亦同時完成。
⑶依公平交易法第二十一條立法理由所示，須廣告內容不實或引人錯誤，致他
人誤信而為交易，始符不實廣告之要件。系爭廣告中明白揭示六月二十二日起銷售，有關訂購須知、平面圖、房地預定買賣契約書、建造執照均得索閱。而高楠公路及德民路之開闢或拓寬均在計畫中，已經由契約書第十二頁、第十四頁圖示、訂購須知、及六月十七日至廿二日產品說明會上設置之模型屋，原告公司人員現場說明等等，為明白揭示，消費者不可能因誤解而為購買決定。
⑷按系爭廣告僅八十五年六月十四日及十七日各刊載一次，僅剩一戶保留至今
未再銷售，原告更從未再行刊登廣告。被告事隔三年有餘，突然為「停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示」之處分，係就早已不存在之行為命為停止，令人匪夷所思，顯無實益，且其處分因欠缺必要性而有違比例原則。
⑸並提出月旦出版社出版「公平交易法新論」第三九０頁至第三九三頁影本乙
份、建照執照影本乙份、使用執照影本乙份、聯合報廣告影本乙份、房地預定買賣契約書第十二頁、第十四頁影本乙份、訂購須知影本乙份、一般民眾參觀模型屋現場照片影本乙份、剪報影本乙份、最高行政法院八十六年度判字第九八八號判決影本乙份、台灣高雄地方法院八十八年度重訴字第一一０三號判決影本等為證。
⒉被告主張：
⑴查原告於八十五年六月十七日刊登聯合報之廣告，將政府都市計畫完成後之
情形作為廣告內容，以圖示表示該建案北面緊臨德民路、西面緊臨高楠公路。惟據被告調查結果發現，在都市計畫未完成前，系爭建案基地實際距離高楠公路尚有六十至八十公尺，前方為高雄市環保局廢棄垃圾車輛堆放場，德民路部分亦尚未開通，廣告內容與事實完全不符。基於預售屋之交易特性，以及考量建物位置係影響購屋交易之重要因素，上述系爭廣告與事實之差距，自難為消費者所接受，足使消費者產生系爭建案完工後，將緊臨高楠公路與德民路之印象，故原處分認定系爭廣告圖示，係屬虛偽不實及引人錯誤之表示，並無違誤。另關於原告辯稱建商對建物週遭環境不負積極告知義務乙事。按原告於製作廣告時既明知廣告內容與事實有不符之處，卻未於廣告中註記說明文字，使消費者無法知悉廣告圖示文字內容係都市計畫完工後之情形，並了解都市計畫完工日期無法確定等情形，導致消費者產生錯誤認知，當可認為違反平易法第二十一第一項之規定。
⑵原告於八十五年六月十四日、十七日於廣告中刊載「高雄市○○區○○○○
道東側，屬都市計劃住宅區」以及「位於高雄市○○路與德民路口東南側」等文字，配合十七日廣告圖示觀之，足使消費者產生系爭建物完工後，將緊臨高楠公路及德民路之錯誤認知，然據前述，系爭廣告內容與建案完工後之情形顯然不符，按預售屋特性，足認原告所為廣告文字有虛偽不實或引人錯誤之情事。
⑶至於原告主張施工期間無人異議、原告事後舉行說明會及提供資料等情事乙
節，因本會認定系爭廣告內容造成相對人錯誤之認識或決策，係依廣告主刊登廣告時之客觀狀況加以判斷，與消費者有無表示抗議或承購前是否事先親赴建物現場洽詢查看無關，系爭廣告以不實訊息吸引交易相對人至現場參觀，有不當招攬之嫌，並對其他同業競爭者造成不公平競爭，原告所為違反公平交易法第二十一條第一項之規定，至為明確。
⑷按公平交易法第二十六條規定「公平交易委員會對於違反本法規定，危害公
共利益之情事，得依檢舉或職權調查處理。」查本會於八十八年三月二十一日、七月十九日接獲民眾來函檢舉原告廣告不實，依上開條文，本會即開始調查處理。經本會調查後，發現原告所刊登廣告內容確與事實不符，有虛偽不實及引人錯誤之情事，故依行為時公平交易法第四十一條前段規定，命原告停止虛偽不實及引人錯誤之表示。又公平交易法並未規定不實廣告之檢舉或追訴時效，是以本會對於違反公平交易法規定，危害公共利益之情事，自得依行為時公平交易法相關規定處理。
理 由按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、
數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」固為公平交易法第二十一條第一項所明定。惟關於預售屋之交易特性，雖消費者與建商進行交易時，因尚無成屋可供實地參觀，消費者幾乎均自預售屋廣告內容得知預購建物之格局、外觀等資訊，並據此作為購屋與否之重要參考，則有關預購建物之格局、外觀等條件，建商即有可能為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；至於預售屋之基地坐落、道路、交通等，固亦為消費者決定是否購屋之重要因素之一，於推案時任何人均可前往預售屋之基地參觀，再決定是否購買，當無未前往實地參觀而率爾依廣告而購買之理，此核與尚無成屋可供實地參觀，消費者僅能從預售屋廣告內容得知預購建物之格局、外觀等資訊之情形不同，未可一概而論。是仿間預售屋廣告之目的既在吸引消費者就預售屋產生注意力及購買慾，限於篇幅及廣告效果，建商多僅就基地坐落為具標示之功用之大略說明或以粗圖表示，而未於廣告中鉅細靡遺詳為勾稽；其間如有其他計畫中之公共工程，例如：都市○○道路或計畫中之高速公路、高速鐵路經過等，向為建商宣傳重點之一，如未進一步說明，而消費者有相當之機會於事前經由其他管道知悉尚未開始動工或明白何時完工係政府職掌，非建商所能控制者，即難認有虛偽不實或引人錯誤，即無公平交易法第二十一條第一項之適用，合先敘明。
本件之爭點為系爭廣告中，就預售屋基地位置是否為虛偽不實及引人錯誤之表示，而有違反公平交易法第二十一條第一項之規定，茲分述如次：
㈠依八十五年六月十四日之廣告文字記載「（一）基地位置：１、位於高雄市○○
區○○○○道東側，屬都市計劃住宅區，座落於高雄市○○區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一地號等四筆土地。２、本案基地內一二０地號一筆為都市○○○○○道路、產權歸屬台糖不予出售移轉。」等語，上開廣告除指出基地座落之大略位置在「高雄市○○區○○○○道東側」外，另載明預售屋基地地號，並無虛偽不實；消費者可依上開公開之資料，前往現場參觀或至地政事務所查閱地籍圖等，得知基地確實位置，應無錯誤之虞。該廣告同時說明屬都市計畫住宅區，另有都市○○○○○道路，產權歸屬台糖不予出售移轉等語，既曰「計劃」，當係指尚未動工之意，而何時動工、完工取決於政府，而非建商所能控制，此為一般之相關大眾所能接受，不至於錯誤認知為已動工，甚至必與預售屋同時完工。
㈡再依八十五年六月十七日之廣告文字記載「二、說明⑴基地座落：１、位於高雄
市○○○○段一一三內、一一八內、一一九內及一二一地號等四筆土地、位於民族路與德民路口東南側。‧‧⑶‧‧⊙交通：六十米民族路，四十米德民路」等語，既與同前廣告明白載明預售屋基地地號及大略位置，並無虛偽不實；消費者亦可由上開相同之方式得知基地確實之位置，當無錯誤之虞。雖該廣告另於左下角繪有粗圖標示基地座落「都市金龍」，一側「高楠公路」、另一側為「德民路」，然配合上開文字說明整體觀之，可知該「高楠公路」應係指當時之「民族路」，此種僅具標示作用之圖示，不能因未為詳細勾稽並說明在都市計畫未完成前，建案基地實際距離高楠公路（即民族路）尚有六十至八十公尺，德民路部分尚未開通等情，即認廣告內容與事實完全不符。何況，本案檢舉人姚松明於另案起訴本件原告解除契約事件，台灣高雄地方法院承辦法官依職權函高雄市政府工務局查詢結果，稱「前述建築執照（指系爭建物之執照）基地北側四十公尺計劃道路及西側立體交叉道用地係六十一年四月十日公告之『楠梓主要計劃』內劃設，本局將視財源計畫於九十三年七月前編列預算開闢」等語，有原告提出之證十二該院八十八年度重訴字第一一０三號民事判決影本附卷可稽，復有高雄市政府地政處函本件原告核徵○○○區○○○路新建工程土地之七十八年三月十一日高市地政四字第四四四七號函影本附卷可按（見被告總收0000000號附件六），足認本件預售屋基地北側四十公尺及西側立體交叉道用地（即與高楠公路相銜接部分），確屬計畫道路，僅因政府因經費問題尚未完成徵收手續，尚難因此即認上開廣告圖示虛偽不實。
㈢另就八十五年六月十四、六月十七日二則廣告合併觀察，前者廣告於第九點載明
「有關訂購須知、平面圖‧‧等相關文件於接待中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢索閱。」等語，第十點載明「其他事項：詳見房地訂購須知。」等語，再觀諸原告提出「房地訂購須知」第八點載明「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施。」等語（見同上總收0000000號附件二）。因此，如對上開二則廣告有不明白或欲進一步了解者，即可逕向原告土地開發處橋頭分處或接待中心洽詢索閱，已足使消費者明白後者廣告之圖示高楠公路係指「規劃設計」中，揆諸首揭說明，應無虛偽不實或引人錯誤之情事可言；且其中並無隻字片語言及「系爭建物完工後，將緊臨高楠公路及德民路」，被告據該二則廣告合併觀察結果，推認系爭廣告有「足使消費者產生系爭建物完工後，將緊臨高楠公路及德民路之錯誤認知」，尚嫌無據，系爭廣告尚不構成為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，本件應屬不罰。從而被告依違反公平交易法第二十一條第一項之規定，以八十九年二月十九日（八九）公處字第０一八號處分書，命原告自處分書送達之次日起，立即停止該虛偽不實及引人錯誤表示之廣告，即有未合。原告聲明求為撤銷訴願決定及原處分，為有理由，應予准許。本件既不應處罰，爭點三、四即無庸審酌，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 五 日
臺北高等行政法院 第二庭
審判長 法 官 王立杰
法 官 黃本仁法 官 陳雅香右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 五 日
書記官 鄭聚恩