臺北高等行政法院判決 八十九年度訴字第八三三號
原 告 甲○○訴訟代理人 黃璧川律師被 告 台北市政府工務局代 表 人 乙○○（局長）訴訟代理人 己○○
丙○○
參 加 人 丁○○
戊○○右當事人間因建築法事件，原告不服台北市政府中華民國八十九年七月十九日府訴字第八九○二一八四二○○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：㈠台北市○○○路○○○號地下一樓（以下簡稱四○九號地下一樓）及林森北路四
○七號一樓（以下簡稱四○七號一樓）建築物，起造時原為同一人所有（嗣後四○九號地下一樓為參加人丁○○及戊○○共同於八十六年六月二日自臺灣臺北地方法院（以下簡稱臺北地院）得標買受，四○七號一樓則為原告於八十八年四月二十日自訴外人林益賢及林昭燕處移轉取得），並領有被告核發之七一使字第○五五八號使用執照，上開建築物地下一樓原核准用途為防空避難室兼日常服務業、店舖、停車場、車道等，嗣經被告於七十三年十二月十四日核准店鋪部分變更為娛樂健身服務業，其餘照原核准用途使用，且原防火區予以劃分為左、右兩側，右側包括電梯四座、公共安全樓梯二座及輔梯一座，該輔梯僅供系爭四○七號一樓及四○九號地下一樓互通（即通往四○九號地下一樓之樓梯出入口係開口於原告所有之四○七號一樓）。
㈡參加人丁○○、戊○○於八十六年五月二十六日自臺北地院得標買受四○九號地
下一樓，而於八十六年九月二十五日由臺北地院民事執行處執行點交時，訴外人黃鳳珠（為當時四○七號一樓之承租人）即自行僱工以鐵板於上開輔梯出入口增建樓地板，並因而將該輔梯封閉。系爭四○九號地下一樓所有權人即參加人乃以所有權人林益賢、林昭燕為被告，向臺北地院訴請將系爭輔梯回復原狀並請求損害賠償，案經臺北地院於八十八年九月九日八十七年度訴字第二一六七號民事判決以原告之訴無理由予以駁回。參加人不服，除繼續提起上訴外，並於八十八年十月二日以系爭輔梯之封閉係違反規定，將影響公共安全為由，檢附被告上開使用執照核准圖說向被告陳請依法處理，被告所屬建築管理處未察系爭四○七號一樓之所有權業於八十八年四月二十日移轉登記予原告，仍以八十八年十一月二日北市工建使字第八八六九一八一○○○號書函請訴外人林益賢等二人速依使用執照核准圖恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，並以八十八年十一月二日北市工建使字第八八六九一八一○○一號書函將前開處理情形回復參加人。
㈢嗣系爭四○九號地下一樓所有權人即參加人復於八十八年十一月二十三日及十二
月二十日向臺北市政府及臺北市議會陳情，經被告審認系爭四○七號一樓建物澆置鋼筋水泥地板，封閉系爭輔梯，已違反建築法第七十三條後段之規定，乃以八十九年一月二十七日北市工建字第八九三○二五九三○一號函原告略以：「主旨：有關本市○○○路○○○號一樓澆置ＲＣ樓地板，封閉輔梯出入口案，因不符建築法規定，請於八十九年三月十五日前自行拆除改善，依使用執照核准圖說恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，否則即依建築法規定處理，至於該輔梯出入口涉及所有權，屬私權範園，請逕循司法途徑解決．．．」等語。原告不服，提起訴願亦遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造及參加人聲明：（參加人未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序之聲明如下）㈠原告聲明：
１、原處分及訴願決定均撤銷。
２、訴訟費用由被告負擔。㈡被告聲明：
１、駁回原告之訴。
２、訴訟費用由原告負擔。㈢參加人聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造及參加人之爭點：系爭四○七號一樓原通往四○九號地下一樓之輔梯可否封閉？㈠原告主張之理由：
１、緣被告於八十九年一月二十七日函，略以有關本市○○○路○○○號一樓澆置ＲＣ樓地板，封閉輔梯出入口案，因不符建築法規定，請於八十九年三月十五日前自行拆除改善，依使用執照核准圖說恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，否則即依建築法規定處理，至於該輔梯出入口涉及所有權，屬私權範圍，請逕循司法途徑解決。經查台北市○○○路○○○號地下一樓及林森北路四○七號一樓等建築物，起造時原為同一人所有（嗣後四○九號地下一樓為參加人共同於八十六年六月二日自臺灣臺北地方法院得標買受，四○七號一樓則為原告於八十八年四月二十日自訴外人林益賢及林昭燕移轉取得），並領有台北市工務局核發之七一使字第○五五八號使用執照。上開建築物地下一樓原核准用途為防空避難室兼日常服務業、店舖、停車場、車道等，嗣經台北市工務局於七十三年十二月十四日核准店舖部分變更為娛樂健身服務業，其餘照原核准用途使用，且原防火區予以劃分為左、右兩側，右側包括電梯四座、公共安全樓梯二座及輔梯一座，該輔梯僅供系爭四○七號一樓及四○九號地下一樓互通（即通往四○九號地下一樓之樓梯出入口，係開口於參加人所有之四○七號一樓）。
２、參加人於八十六年六月二日自臺北地院得標買受四○九號地下一樓，而於八十六年九月二十五日由臺北地院民事執行處執行點交時，訴外人黃鳳珠（為當時四○七號一樓之承租人）即自行僱工以鐵皮於上開輔梯出入口增建樓地板，並因而將該輔梯封閉。系爭四○九號地下一樓所有權人即參加人乃以四○七號一樓所有權人林益賢、林昭燕為被告，向臺北地院訴請將系爭輔梯回復原狀並請求損害賠償。案經臺北地院以八十八年九月九日八十七年訴字第二一六七號民事判決以原告之訴無理由予以判決駁回。參加人不服，除繼續提起上訴外，並於八十八年十月二日以系爭輔梯之封閉係違反規定，將影響公共安全為由，檢附台北市工務局上開使用執照核准圖說向其陳請依法處理，台北市工務局所屬建築管理處未察系爭四○七號一樓之所有權業於八十八年四月二十日移轉登記予原告，仍以八十八年十一月二日北市工建使字第八八六九一八一○○○號書函請訴外人林益賢等二人速依使用執照核准圖恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，並以八十八年十一日二日北市工建使字第八八六九一八一○○一號函將前開處理情形回復參加人。
３、嗣系爭四○九號地下一樓所有權人即參加人復於八十八年十一月二十三日及十二月二十日向台北市政府及臺北市議會陳情，經台北市工務局審認系爭四○七號一樓建物澆置鋼筋水泥地板，封閉系爭輔梯，已違反建築法第七十三條後段之規定，乃以八十九年一月二十七日北市工建字第八九三○二五九三○一號函原告略以：「主旨：有關本市○○○路○○○號一樓澆置RC樓地板，封閉輔梯出入口案，因不符建築法規定，請於八十九年三月十五日前自行拆除改善，依使用執照核准圖說恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，否則即依建築法規定處理，至於該輔梯出入口涉及所有權，屬私權範圍，請逕循司法途徑解決．．．」，原告不服，於八十九年二月二十九日向台北市政府提起訴願。
４、查台北市政府駁回原告訴願之主要理由略為：卷查本件系爭四○七號一樓及四○九號地下一樓間通行之輔梯，為上開原處分機關所核發之七一使字第○五五八號使用執照所附竣工圖所繪明，嗣經訴外人黃鳳珠（即四○七號一樓原承租人）於八十六年九月間自行僱工以鐵板於上開梯出入口增建樓地板，並將該輔梯封閉，其未經申請核准變更使用，即擅自將系爭輔梯封閉，此有原處分機關所核發之七一使字第○五五八號使用執照存根及其所附竣工圖、臺北地院八十七年訴字第二一六七號民事判決、及本市中山地政事務所土地複丈成果圖等影本附卷可稽，亦為訴願人（原告）所不爭執，故本件系爭四○七號一樓之前使用人將系爭輔梯出入口以鋼筋水泥等予以封閉，致與上開使用執照所核准竣工圖不符，違反建築法第七十三條後段規定之違規事實，堪予認定。又訴願人（原告）為系爭四○七號一樓之所有權人，原處分機關爰依建築法第九十條規定，以前揭八十九年一月二十七日北市工建字第八九三○二五九三○一號函請訴願人（原告）依法限期改善或補辦手續，揆諸首揭規定，並無違法不當，原處分應予維持。
５、除以上所述之事實外，上開四○七號一樓建物係原告向林益賢及林照燕購買所得，而買受當時本件房屋一樓樓板（即地面）為平面地板並非樓梯出入口，因此當時從外表看來是一普通之店面，再就土地及建物登記簿所載一樓房屋地面係平面，並無缺口或樓梯出入口或與地下一樓有任何牽涉干聯，此因該一樓如為樓梯出入，則登記簿謄本應記載為缺口，其權狀面積自應減少出入口之部份，換言之被告所指為樓梯出入口部份在登記簿上不惟並未記載，而為平面，且有所有權，而查土地法第四十三條規定，依照本法所為之登記，有絕對之效力，就原告而言，實為善意之第三人，信賴房屋產權完整，因此向原所有人林照燕等購買，不論其以前之情形如何，原告應受法律之保護。被告以建築法第七十三條及九十條之規定予以處分，而查原訴願書所載：卷查本件系爭四○七號一樓及四○九號地下一樓間通行之輔梯，為上開原處分機關（台北市工務局）所核發之七一使字第０五五八號使用執照所附竣工圖所繪明，嗣經訴外人黃鳳珠（即四○七號一樓原承租人）於八十六年九月間自行僱工以鐵板於上開輔梯出入口增建樓地板，並將該梯封閉，其未經申請核准變更使用，即擅自將系爭輔梯封閉，此有原處分機關所核發之七一使字第○五五八號使用執照存根及其所附竣工圖、臺北地院八十七年訴字第二一六七號民事判決、及本市中山地政事務所土地複丈成果圖等影本附卷可稽，亦為訴願人（本案參加人）所不爭執，故本件系爭四○七號一樓之前使用人將系爭輔梯出入口以鋼筋水泥等予以封閉，致與上開使用執照所核准竣工圖不符，違反建築法第七十三條後段規定之違規事實，堪予認定。又訴願人（本案參加人）為系爭四○七號一樓之所有權人，原處分機關（台北市工務局）爰依建築法第九十條規定，以前揭八十九年一月二十七日北市工建字第八九三○二五九三○一號函請訴願人（本案參加人）依法限期改善或補辦手續，揆諸首揭規定，並無違法不當，原處分應予維持。但由上述可見本件行為人並非原告，而為訴外人黃鳳珠封閉輔梯加建樓地板，因此台北市政府是否可對未有任何作為之原告科處處分，已有疑問，尤其此一情形又與建築法第七十二條及第九十條之規定，並不相當，被告可否擴張解釋，而無視土地法關於善意第三人相信登記效力之規定，而謂原告有違反建築法之行為，更進而言之建築法第七十三條後段不得變更使用，究為何意義，黃鳳珠之行為是有構成建築法七十條規定之行為，似均有爭議餘地，即辦理建物登記前之使用執照之記載，或使用執照之附圖（事實上使用執照僅是一紙完工證明之執照，並未載明本件房屋中間是否有樓梯出入口，亦未載明本件房屋為樓梯出入口），或使用執照依據之建築圖（本件應為建築圖有出入口及樓梯之設計）使用執照則無此記載，如與地政機關所發給之權狀或圖樣有所出入時，是否得以無視土地法保護善意第三人之規定。
㈡被告答辯之理由：
１、按建築法第七十三條規定：「建築物．．．非經領得變更使用執照，不得變更其使用」第七十七條第一項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」同法第九十條第一項規定：「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰，並停止其使用。．．．」。
２、原告起訴之理由略謂：「．．．五、．．．本件原告係向林益賢及林昭燕所購買，而購買當時本件房屋一樓樓板（即地面）為平面地板並非樓梯出入口，．．．由上述可見本件行為人並非原告，而為訴外人黃鳳珠封閉輔梯加建樓地板．．．因此是否可對未有任何作為之原告科處處分，已有疑問，．．．」云云。
３、據臺灣臺北地方法院八十七年訴字第二一六七號民事判決略：「．．．理由．．．乙、得心證之理由．．．系爭四○七號一樓原通往四○九號地下一樓如附圖所示Ａ部分下方之樓梯，固為臺北市政府工務局所核發之七一使字第○五五八號使用執照核准所附竣工圖所繪明，惟並非公共使用部分，亦有建物登記簿謄本附卷可憑。而本件原告所有之四○九號地下一樓通往地面層之出入口，除系爭遭封閉之樓梯外，另有電梯及公共安全樓梯可供使用．．．。至系爭通往四○九號地下一樓之樓梯上方如附圖所示Ａ部分之四○七號一樓鐵板地板縱與使用執照所核准竣工圖不符，亦屬得否申請辦理變更使用執照之行政管理問題，尚非原告據以通行四○七號一樓房屋之權利依據。末查，系爭四○七號一樓房屋原為被告所共有，嗣於訴訟中之八十八年四月二十日已移轉登記予訴外人甲○○．．．。」，可悉本案係肇於分割產權所致之私權糾紛所起。
４、查系爭鐵板地板既非供公共使用之部分亦有建物登記可據，依上開判決所示，亦非四○九號地下一樓得以妨害出入影響公共安全之詞為由可排除，惟依建築法第七十三條規定「建築物．．．非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」，本件於分割後，經被告查核現場，確有不符建築法規定之情事，顯已違反同法第七十三條後段規定，又因四○九號地下一樓認其私權受分割事實阻礙，影響其使用收益價值，於提起民事訴訟未獲勝訴，屢次陳情，欲循行政途徑，藉由公權力拆除系爭鐵板地板。被告認系爭四○七號一樓有恢復原狀或可依建築法規定藉辦理變更使用執照之方式得予以處理，遂於八十九年一月二十七日以北市工建字第八九三○二五九三○一號函復林益賢之受任人黃璧川律師轉知，同函予現所有人即原告，並限期請其依上開所述規定辦理，被告所為係依法行政，並無違誤。
㈢參加人之主張之理由：（參加人未提出任何書狀主張，亦未作任何陳述。）
理 由
一、按「建築物．．．非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」，「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，又「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰，並停止其使用。．．．」，建築法第七十三條、第七十七條第一項及第九十條第一項分別定有明文。
二、本件台北市○○○路○○○號地下一樓，起造時為易正隆所有，嗣於八十六年五月二十六日為參加人丁○○及戊○○共同自臺灣臺北地方法院民事執行處拍賣得標拍定買受，而林森北路四○七號一樓建築物，起造時為易正隆、林益賢所有，原告於八十八年四月二十日自林益賢及林昭燕處移轉取得，並領有被告核發之七一使字第○五五八號使用執照之事實，有土地及建物登記謄本、使用執照及申請書、建築改良物勘測成果表、土地及建築改良物登記申請書、戶籍謄本等影本附於原處分卷可稽。經查系爭四○九號地下一樓與四○七號一樓間原有一輔梯，惟於前開臺北地院八十五年度執字第一四七○九號新竹區中小企業銀行股份有限公司楊梅分行與易正隆等人間清償債務事件民事執行時，為當時四○七號一樓承租人即黃鳳珠僱工以鐵板於上開輔梯出入口增建樓地板將該輔梯封閉等情，業經本院八十九年度訴字第三四四號丁○○、戊○○與台北市中山地政事務所間有關建築事務事件調取上開臺北地院八十五年度執字第一四七○九號民事執行事件卷宗查明屬實，並有使用執照、使用執照申請書及竣工圖等影本在卷為憑，復為兩造及參加人所不爭，自堪認系爭四○七號一樓原有一輔梯可通往四○九號地下一樓之事實為真正。而四○七號一樓現並無任何輔梯或樓梯，且整個店面（目前出租與他人經營通訊器材行）地板鋪滿類似大理石加貝殼之石英磚，已經本院勘驗現場查明在卷，製有勘驗筆錄及照片五張可佐，是原告所有之四○七號一樓之原有輔梯業已封閉，堪以確定。第以四○九號地下一樓與四○七號一樓之原起造人均為易正隆，而易正隆、林益賢在申請四○七號一樓之土地及建築改良物登記申請時，書立切結書保證該室內通往地下室（即四○九號地下一樓）之門路，願遵造有關法規之規定維持暢通等情，有附於土地及建築改良物登記申請書中之切結書影本足資參照，經查易正隆、林益賢於申請四○七號一樓土地及建築改良物登記時，既附切結書申請登記，該切結書自為登記效力所及，具有公示效力，對不特定之第三人生效，非僅易正隆、林益賢於取得所有權登記後受該切結書之拘束，其繼受取得該建物所有權者亦繼受該切結書之拘束，自不待言，故原告既繼受取得四○七號一樓之所有權，自受該具有登記公示效力之切結書拘束，所言善意第三人受讓保護即不足以對抗登記公示效力。是四○七號一樓之原有輔梯既已封閉，其有違切結書之保證，至為顯然，則被告以四○七號一樓之建物澆置鋼筋水泥地板，封閉輔梯，有違反建築法規定，尚非無據。從而被告於參加人陳情後，函知原告於八十九年三月十五日前自行拆除改善，依使用執照核准圖說恢復原狀或依規定辦理變更使用執照，否則即依建築法規定處理等，揆之首揭法條規定，洵無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告起訴意旨難認為有理由，應予駁回。至參加人是否有行使通行或利用該輔梯之權利，與本件係屬二事，非本案所應審究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 一 日
臺北高等行政法院 第一庭
審判長 法 官 鄭忠仁
法 官 林金本法 官 林育如右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 六 月 四 日
書記官 王永昌