臺北高等行政法院判決 九十年度訴字第四二八三號
原 告 乙○○原 告 丙○○○原 告 丁○○原 告 戊○○○原 告 己○○兼共同送達代收人 甲○○共同訴訟代理人 賴重堯律師被 告 台北市大安地政事務所代 表 人 庚○○(訴訟 代 理 人 壬○○右當事人間因塗銷不動產登記事件，原告不服臺北市政府中華民國九十年四月十一日府訴字第九○○三七○二四○○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣關係人辛○○就訴外人（原土地登記名義人）朱良所有臺北市○○區○○段一小段一四五地號土地（權利範圍一二○分之二七），以八十五年四月十七日收件大安字第七八六四號登記申請案，向被告申辦依法院確定判決移轉登記，案經被告審核，認與相關登記法令相符，乃准予辦理登記完竣。惟系爭土地共有人之一案外人吳昌芳，以上開登記申請案被告辦理涉有違失等情事，向監察院陳情，經該院以八十九年五月三十日院臺內字第八九一九○○三三六號函檢附調查意見，略謂：「．．．至於八十五年間大安地政事務所各級承辦人員及主管依前揭土地登記規則規定及行政院與內政部函釋辦理系爭土地之移轉登記，尚無積極事證證明該等人員涉有違失。」然原告仍檢具申請書，以被告有不應登記而登記之情事為由，請求塗銷上開判決移轉登記案。經被告審核，認其登記並無「不應登記而登記」之情事，乃以八十九年十一月二十九日北市大地一字第八九六一六二四五○○號函否准原告之申請。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：⒈訴願決定及原處分均撤銷，由被告另為適法之處分。
⒉被告應賠償原告新台幣二千九百五十二萬四千一百四十九元。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造爭點：被告否准原告申請塗銷系爭土地之移轉登記，是否適法？㈠原告主張之理由：
⒈人之權利能力，始於出生，終於死亡；有權利能力者，有當事人能力。此為民
法第六條、民事訴訟法第四十條第一項所明定；最高法院六十八年台抗字第八二號判例更指明：土地法所稱之權利人，係指民法第六條及第二十六條規定之自然人及法人而言。行政法院（現已改制為最高行政法院）七十八年判字第一一七一號更指明：對於業已死亡無權利能力、無當事人能力之人進行訴訟，其決自非適法，亦無確定之可能，不問其起訴意旨為何？是否有理由？證據如何？皆無從據為應准系爭土地所有權變更之登記，其訴自難以成立。最高法院七十年台上二八四六號亦有相同之見解。
⒉本件系爭土地出賣人朱良，於被提起訴訟前三年即已死亡，此由朱良之除戶證
明，臺北地方法院六十五年訴字第一二○七二號及六十六年高院上第四○二號民事判決書及其確定證明書均可證明。依首揭說明，該訴訟既係以無訴訟能力之朱良為被告，其判決白屬無效，其土地買賣契約顯係虛偽，依此所為之移轉登記，自難謂為適法，因此其買賣內容即不能被推論係經過法院之斟酌，豈可解為符合土地登記規則第八十九條之規定。
⒊有關其所舉內政部六十九年十二月十一日台（）內地字第三五九二三號等三
函，義務人之死亡日期均在申報土地移轉現值之後，而本件則是之前，被告職司地政事務，不可能不知，竟歪曲解釋，且蒙騙市府，實不足式。
⒋依土地登記規則第二十八條第四款之規定，固有依確定判決所為單獨申請登配
之情形，然其判決如可被推翻，即仍引為憑據，則其登記將因失所附麗，即難謂適法。依首揭之說明，本件既係以無訴訟能力之人為被告，則其判決內容僅由被告朱支之除戶證明，不必經由再審，即知無效，不可作為土地移轉之憑據，被告卻仍然依土地登記規則第二十八條、第八十九條作為移轉登記之依據，即屬引用法令錯誤。
⒌至於依行政院五十六年四月一日之函文所示，其訴訟內容係指以有訴訟能力之
人為被告，認為無效之契約為訴訟標的，與本件恰好相反，白不可作為本件之解釋。
⒍本件之性質，其正確之移轉登記應依土地法第七十三條之一所訂「未辦繼承登
記土地處理要點」以及「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」予以辦理始合規定，依該辦法第一步應先移轉為義務人之繼承人，再以其繼承人為被告重新起訴始可，如此一來，亦可符合市府訴願程序調查之內容，將符合民法第七五八條、第七五九條之相關規定。再者，關係人辛○○係於八十五年始提出土地移轉之請求，如依上開正確之法令辦理，其土地增值稅之基準點為八十五年四月之當期金額，必然發生鉅額之土地增值稅問題。為了逃漏此鉅額稅負，而選擇明知不適法之臺北地院六十五年訴字第一二○七二號等之判決書，作為其移轉之憑據。因為，依此判決書如可蒙騙過關時，其土地增值稅之基準點為六十五年十一月之當期金額，即可省下鉅額增值稅，並幫關係人辛○○取得系爭土地。箇中原委，原調查內容顯然未予斟酌。
⒎有關其買賣合約書，其內容一共有三筆土地，其中第一筆復興段一小段一三○
地號之土地（舊地號中崙段四一八地號），關係人辛○○係依上開判決書，於七十一年六月二十八日先向當時管轄之建成地政事務所申請登記得逞，系爭土地當時並未提出，隨後朱良之系爭土地，因其早已死亡，於八十二年七月一日被列入該所之代管案件。因此被告不但明知朱良於何時死亡，亦明知有該判決書之存在，也明知如依法明確記載其代管事實後，日後則絕不可再以上開以死人為被告之判決書，作為辦理移轉登記之依據；因此，被告竟故意將已代管之事予以「遺漏登記」，僅以便條紙簡單加以註記而已，準備一登記完畢，即撕去該便條紙，讓共有人難於追查，顯然違反土地法第六十八條之明文規定。
⒏有關共有地之移轉登記，首先應依土地法第三十四條之一第二款，以存證信函
詢問土地共有人是否願意依同一價格優先購買？獲得確切回答後，如不願購買，再依同法第四款於土地移轉申請書上加蓋「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣。系爭土地既已為被告代管，應知出賣人早已於何時死亡，提出申請前，萬不可能再用其名義完成上開動作。當一旦共有人發覺認為權益受損害時，如未依法登記代管，尚可辯說不知義務人早已死亡，所提出之文件，不知其偽，而推卸其責任，此亦為被告故意「登記遺漏」原因之一。
⒐繼承人在未申請繼承人登記前，申請撤銷對未辦繼承登記土地之代管應不准許
，為內政部七十六年八月二十四日台（）內地字第五三○三二○號函所明釋。本件既已列入代管，在辦理撤銷代管前，首須繳納代管費用，代管規定，非由其繼承人名義繳納不可。而關係人辛○○保持憑法院之判決書於八十五年三月八日前往臺北市政府地政處繳納代管費用，然而該判決書之被告並非是朱良之繼承人，仍然是被起訴前早已死亡之朱良，從而，關係人辛○○並無權代位其繼承人繳納各項代管費用甚明。地政處之疏失，亦難辭其咎。依「未辦繼承登記土地處理要點」第二十一點之規定，地政事務所尚須向地政處陳報停止代管，其陳報單上必須註明：「經由繼承人申請繼承登記，並於○年○月○日完成繼承登記，報請停止代管。」字樣。依上開說明，被告應明知關係人辛○○並無權代位繼承人完成繳費，並申辦移轉之權利，又如何可以以其繼承人名義向其上級機關作如上之陳報？⒑本件迄至目前為止，僅移轉為關係人辛○○名義而已，綜上所述，被告應依土
地登記規則第一百三十二條之規定，將該純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，報經地政處查明核准後塗銷之。
⒒請求損害賠償之依據：
⑴按行政訴訟法第七條明定：「提起行政訴訟，得於同一程序中，合併請求損
害賠償或其他財產上給付。」又土地法第六十八條第一項前段明定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。」⑵查被告明知系爭土地原所有權人朱良早已已故，前揭民事判決依法無效，不
應移轉登記為關係人辛○○所有，且違背土地法第三十四條之一第二款踐行通知共有人行使優先購買權之規定，致原告受有損害，依法自應負損害賠償責任。
⑶損害賠償金額計算方式如下：
①系爭土地民國六十五年度公告現值每平方公尺新台幣（以下同）七千零二
十一元。地價總額：一百一十九萬五千八百五十一元。（7,012元×757×27/120 ＝ 1,195,851元）②依臺灣臺北地方法院民事執行處八十七年八月十九日北院義八十七民執玄
字第四七一四號通知，系爭土地最低拍賣價格：四千八百萬元。本件縱再減價二次，低價為三千零七十二萬元，計算式如下：（48,000,000元×80/100×80/100 ＝ 30,720,000元）③另原告受害金額為二千九百五十二萬四千一百四十九元，計算式如下：（
30,720,000 元–1,195,851元＝29,524,149元）⒓本案係因被告機關故意登記錯誤，第三人並未取得新登記，依法應報請地政處核准後塗銷之：
数 ⑴查被告在民國八十五年四月十七日，辦理系爭土地之移轉時，已確知「權利
人」辛○○所持憑以辦理之台灣台北地方法院及台灣高等法院民事判決，係以義務人朱良死亡已逾參載始對其起訴所作成之違法、當然無效之判決，被告卻仍將其當作「登記原因證明文件」，故意違法准予移轉登記完畢。
①系爭土地，於八十二年七月一日為被告所「代管」，土地在列入代管之前
，其前置作業，係依「未辦繼承登記土地處理要點」之規定辦理，該要點
第二點第一款規定，係由轄區稅捐機關，將土地權利人之死亡資料填單，函送被告。
𫈑 ②被告再依該要點第四點規定辦理公告，以上均明確記載義務人朱良之死亡
日期，被告豈可諉為不知？矧其補正通知書，亦於第七點註明：代管日期：八十二年七月一日，應依有關規定辦理；又於第三點亦註明申請書第⑶、⑺欄欠符。按第⑶欄係登記原因之項目，第⑺欄則係附繳證件之身份證明文件，蓋初審人員業已看出原義務人於訴訟前早已死亡，訴訟時逕將其列為被告，而未以繼承人列為被告，顯然欠缺當事人能力，與代管之有關規定不符，詎被告故意違法仍准予登記完畢。
嫤 ③「依土地登記規則」第八十一條之規定，須於申請書適當欄註明：「優先
購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，惟查：被告機關之補正通知書第八點，竟擅將上開文義中之「出賣人」三字，逕改為「權利人」並加蓋校對章，適足以反證：被告確已明知朱良早已死亡之事實；於實質審查時，僅需將朱良之死亡日期與憑以辦理之台灣台北地方法院六十五年度訴字第一二○七二號等民事判決相互比對，即可查明該民事判決係在朱良死亡以後所為之判決，依法無效，應予駁回。
㨗 ④依補正事項第九點，註明：請義務人簽註「本案確係自用，確無出租，如
有不實願負法律責任」字樣，並加蓋校對章，但被告既明知義務人朱良早已死亡，又如何死而復生，命其簽註？最後竟逕由「權利人」辛○○頂替朱良簽註、蓋章，核與補正事項之要求顯然不符，茲竟違法又准其所請，誠令人匪夷所思！⑤依「土地登記規則」第八十九條之規定，權利人單獨提出土地移轉申請時
，須檢附「義務人」之戶籍謄本，朱良業於民國六十二年一月七日死亡，則被告更難推諉佯稱不知朱良業於六十二年一月七日死亡之事實。
擆⑵有關監察院八十九年五月三十日院台內字第八九一九○○三三九號調查內
容，對於逕以死人為被告之判決書，並未詳加斟酌，且本件諸多疑點，亦未詳加調查，且非終局判決（本案當依相關規定於近期內申請覆查），自不足資為被告「並無違誤」之擋箭牌。
①監察院調查時，被告故作不實之陳述，誑謂：「受理系爭土地之移轉時，
僅知朱良已死亡，但不知訴訟前即已死亡。」等語。事實上，系爭土地業經被告代管在案，上述事實，殊難隱瞞，系爭土地既由被告代管在案，則其自難推諉辯稱不知朱良之死亡日期。至台北市政府地政處接受以辛○○名義繳納代管費用，及事後又接受被告所呈之「辦竣繼承登記報告表」，此表係撤銷代管案必須檢附之必備文件，顯然已違反內政部七十六年八月二十四台內地字第五三○三二○號函示之規定；（必須由繼承人辦竣繼承始可）為了掩飾錯誤，兼以官官相護，又與被告沆瀣一氣，未據實告以既已「代管」，當然知悉該訴訟前朱良早已死亡之事實，此點監察院之調查報告，顯然未加斟酌。
②首揭第①至⑤點，監察院亦未詳加調查、審酌；事實上，如果明知以死人
列為被告所作成之判決書，可用以申辦土地移轉，並解釋為符合土地登記規則之規定，則該規則訛誤百出，土地法第四十三條：依本法所為之登記，有絕對效力；豈非成具文，而貽人笑柄，登記之公信力又將何在？被告迭次提出之行政機關之函釋，均與本案係以「無當事人能力」、「無訴訟能力」之以死人作為被告所作成之判決書，其判決當然無效，毫無瓜葛；其據以申辦土地移轉登記，應予駁回。兩者涇渭分明，判然有別，顯不相侔，自難混為一談；被告機關所辯各語，南轅北轍，殊有方枘圓鑿之譏！⑶次按「純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利於第三人取得該土地權利
之新登記前，登記機關得於報經直轄市地政機關查明核准後塗銷之」；為土地登記規則第一三二條所明定，其構成要件為：㈠純屬登記機關之疏失而錯誤登記。㈡第三人尚未取得新登記前。細繹本案則是登記機關之故意而錯誤登記，第三人尚未取得新登記，應完全符合上開塗銷之規定。
①被告所據以辦理之憑據，係以義務人朱良早已死亡，且被當作被告所作成
之判決書，其判決自始無效、當然無效、絕對無效；已如前述。被告故意將其當作登記原因之證明文件，此遠比一時之疏失，所造成之錯誤，更形嚴重，其錯誤登記情節，至臻明確，委無疑義。
②系爭土地被代管後，依法令均須登載於地政事務所所掌管，但不對外公開
之「地籍資料」中，以及可對外公開並可自由申請閱覽之「土地登記謄本」中各別之「其他登記事項欄」內，兩者內容一致，被告卻故意在後者不予登載，僅於八十二年三月六日在尚未正式代管前，用簡單便條紙加以註記：「朱良代管案，若有移轉、處分請通知。」之字句，準備一旦登記完畢，即行撕去該便條紙，不但欲讓共有人等難於追查，且預防如一旦被共有人等查知係以不適法之判決書辦理移轉時，可推諉不知義務人在訴訟前業已死亡而卸責；恰如其在監察院所作不實之陳述；如今，被告業已自承系爭土地已為其代管之事實，自不能再作如上之飾詞，此亦為被告故意於土地登記謄本「其他登記事項欄」不登載系爭土地已代管之原因！⒔原告確因被告之故意錯誤登記，而無法行使優先承購權，致生損害，被告須賠償責任：
⑴按土地法第三十四條之一之規定，共有人有依同一價格優先購買之權，而此
優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項通知購買義務，而將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償，業經最高法院著有數則判例，且為實務上所持之見解；前揭情形，係指依正常登記原因證明文件所為之移轉登記是已！惟查：本案則是由被告與辛○○等相互勾串共謀，被告非但未善盡其「代管人」之責任，抑且在其處分行為時，須負有通知之義務，甚者，利用前揭之違法、無效之台灣台北地方法院六十五年度訴字第一二○七二號等判決，作為其移轉之憑據，致使原告喪失可以以同一價格優先購買之機會，致生損害，此等損害之發生，完全係因被告與辛○○勾串、共謀所致！⑵依土地法第六十八條前段之規定，地政機關應負損害賠償責任，理由均詳如前述，被告應悉數賠償原告損害。
仸 ⑶又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；民法第一百八
十四條第一項定有明文；查本件優先購買權，既屬債權性質，自無法要求回復原狀，僅能就受損情形，以金錢請求賠償；被告自應負金錢賠償責任。⒕按一般土地之移轉登記，如無特殊原因，應由買賣雙方會同辦理，此為土地登
記規則第二十六條（修正前：第二十七條）所明定，故當買方只用「買賣契約」單獨申辦，而登記機關又准將其當作「登記原因證明文件」而為辦理時，即屬違反上開土地登記規則法條之規定，即屬違法之行為。蓋：『依當時土地登記規則第二十五條（八十四年七月十二日修正發布改列第二十七條）規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」而第二十六條、第二十七條分別就權利人或登記名義人得單獨申請登記及逕為登記為規定。本件以買賣為原因申請辦理土地所有權移轉登記，並無第二十六條所定得由權利人單獨申請登記情形。而第二十七條規定得逕為登記者，計有四款：
一、依第一百二十二條第二項規定而為更正登記。二、土地重劃或重測確定之登記。三、地目等則調整後，所有權人未於限期內申請地目等則變更登記者。
四、其他依法令得逕為登記者。（八十四年七月十二日修正發布改為第二十九條，計三款：一、依第一百二十二條第二項規定而為更正登記。二、因建物基地依法逕為分割或合併時，基地號之變更登記。三、其他依法律得逕為登記者。）本件並非第二十七條第一、二、三款情形，第四款所謂其他依法令得逕為登記者，除法律外，所謂「令」應指主管機關依法或依職權發布之命令而言，自不含行政機關違法命令。．．．本件雖非土地登記規則第一百三十二條所定純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利情形，惟原告申請塗銷系爭土地所有權移轉登記，係以該登記違法為由，是其真意似係就該違法登記不服請求撤銷之表示，被告疏未審酌上開違法情事，率予否准，一再訴願決定，未予糾正，均有未洽。（見行政法院八十八年度判字第四一二二號判決）⒖查本件係辛○○持憑「被代管人」即：原土地所有權人朱良業已亡故三年後，
以「活人告死人」之方式，蒙蔽法院作成判決，並以該管法院之判決書逕向被告申辦系爭共有土地之移轉登記，登記機關業已「代管」系爭共有土地在先，自應明知朱良業已死亡之事實，且起訴時顯已在朱良死亡三年之後，始繫屬該管法院，此種以「活人告死人」之方式，違法取得之判決書，依法自始無效、當然無效、絕對無效，不得資為「登記原因證明文件」而逕予受理，否則即違反土地登記規則第二十六條媤第二十八條（修正前第二十七條至第二十九條）之規定，即屬違法之行為。又依土地法第三十四條之一第二項之規定，土地出售時，出賣人負有通知他共有人之義務，被告既為系爭土地之代管人，依法並為法定代理，即負有通知之義務；詎系爭共有土地申辦移轉登記時，微論被告未盡通知之義務，抑且明知會因此而剝奪原告以土地共有人之資格，要求以同一價格優先購買之權利，茲竟明目張膽，違背法令將該違法無效之判決書，當作「登記原因證明文件」，故意曲解法令，逕予受理，迴護辛○○移轉登記完畢，被告此一違法行為，非但破壞土地法第四十三條明文規定：依本法所為之登記，有絕對效力之公信力（以「活人告死人」之判決書，在明知不適法之情況下竟准其移轉。），且侵害原告之優先購買權，同時侵害國家、社會之法益及原告個人之權利，兩者均屬直接被害人。（見最高法院二十六年上字第二三三七號判例。）⒗查內政部八十七年十一月十三日台內地字第八七一一八八○號函揭櫫：「權
利人持憑法院刑事判決證明文件申請註銷因偽造文書所申請補發之所有權狀，登記機關得撤銷補發之權狀」；文內載稱：「查．．．對於有瑕疵之行政處分，如不涉及私權爭執無人告爭時，實行該處分之原機關及有監督權之上級機關均得依職權予以撤銷之。．．．為行政院六十二年八月九日台（六二）內字第六七九五號函所明釋。．．．」參酌土地登記規則第一百三十二條（修正後：第一百四十四條及另訂第二十八條第四款）及土地法第四十三條明定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」等法條規定，被告上開違法登記應予塗銷，誰曰不宜？倘若不予塗銷，國家社會之法益豈非繼續受害？⒘緣本件原告係依八十九年六月十四日修正公布之訴願法第十八條之規定，以利
害關係人（即：土地共有人）之身分，適用修正前土地登記規則第一百三十二條之規定，請求登記機關予以塗銷系爭共有土地之移轉登記，詎被告拒不塗銷，依法定程序訴願被駁回後，始提起本件行政訴訟，原告當事人之適格，自無任何欠缺。
⒙又司法院大法官會議釋字第三七九號解釋揭櫫：「私有農地所有權之移轉，其
承受人以能自耕者為限，乃土地法第三十條第一項前段所明定。申請農地所有權移轉登記者，依土地登記規則第八十二條第一項第一款前段規定，應提出承受人自耕能力證明書，登記機關既應就所提自耕能力證明書，為形式上的審查，則其於登記完畢後，經該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能力證明書時，其原先所有權移轉登記所據「具有自耕能力」之事由，已失所附麗，原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記。」被告就辛○○持憑之前揭案號以「活人告死人」之方式，違法取得之民事判決，依法自始無效、絕對無效、當然無效；茲竟曲解法令，明目張膽，僅為形式上的審查，率爾准予登記完畢，揆諸前揭大法官大會解釋，被告自應撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記；原告起訴主張之事實，洵屬正當，應予准許。
⒚被告自承係依土地登記規則第八十九條（修正後：第一百零二條）之規定，辦
理本案之移轉登記，實則與第八十九條之規定適相扞格，茲謹詳陳理由於后：⑴本案義務人朱良，不但死於申報「移轉現值」之前，一審起訴時更在朱良亡
故三年之後。系爭土地且為被告代管中，並未撤銷，核與該規則必須是死亡在送件申辦移轉現值之後，始得單獨申請登記，兩者迴然不同。
⑵一般辦理不動產所有權移轉登記，第一步應先向轄區稅捐處申報土地移轉現
值，經核單繳稅後，始得向地政機關申辦移轉，此期間約須一週左右；倘若義務人適於送件稅捐處申報土地移轉現值之後，突告死亡，因認定稅捐單位為一公家機關，其收件及稅單之填發日期，均具有客觀性及公正性，認無倒填日期之虞，故仍須附上義務人之戶籍謄本（即：死亡後之除戶證明），用以證明義務人之死亡日期，到底是在送件稅捐處「之前」或「之後」，如果是「之後」，始可依土地登記規則第八十九條（修正後：第一百零二條）辦理移轉登記；申言之，義務人之死亡日期，如果是在送件稅捐處申辦移轉現值「之前」，固與規定不符，必須駁回其申請。本案即屬此類，被告辯稱係依同規則第八十九條而為登記，知法犯法，違背法令，顯不足採。
⒛被告自承系爭土地已為其所「代管」；惟查：「繼承人在未申請繼承登記前，
申請撤銷對未辦繼承登記土地之代管，應不准許」則為內政部七十六年八月二十四日台（）內地字第五三○三二○號函所明釋。職是，如欲辦理被代管土地之移轉，其步驟必須先由繼承人辦竣繼承，地政事務所再以「辦竣繼承登記報告表」點交給台北市政府地政處核備，並據以撤銷代管，爾後始可辦理被代管土地之移轉，因此撤銷代管後系爭土地之新登記名義人，應為其繼承人，而非本案之辛○○；本案被告卻准辛○○持憑以朱良為被告之判決書單獨申請登記（並非持憑以繼承人名義為被告經合法取得之判決書），被告擔心撤銷代管後，勢必因申請人資格不符，有違前揭土地登記規則之規定，而無法遂辛○○之所願，完成移轉登記；茲竟公然違反上開內政部函釋之規定，事先故意不予申請撤銷代管，復於八十五年四月十七日遽爾將仍被其所代管之系爭土地，違法逕自移轉登記予非繼承人之辛○○，事後復於八十五年五月三日以北市大地一字第○五三一二號向台北市政府地政處呈文偽稱：「已辦竣繼承，並申請撤銷代管」云云；前後倒置，故予迴護，圖利訴外人辛○○，違法亂紀，破壞土地法第四十三條所定登記有絕對之效力，知法犯法，明顯違反土地登記規則及土地法第七十三條之一相關之規定（以實際並非繼承人之繼承，竟冒充辦竣繼承登記，顯然觸犯公務員登載不實及行使罪名。）本件請求權之基礎：
系爭土地既為被告所代管，被告處置不當，自須負損害賠償責任：
数 ⑴按「受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時
，委託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害．．．。」信託法第二十三條著有明文。
擆⑵查內政部於七十三年八月二十八日（）台內地字第二四五三九六號函載明
：地政機關執行代管逾期未辦繼承登記土地之法律性質為法定代理行為；職是，地政機關之「代管」實具有公法上信託行為之法律性質。
⑶又代管期間對於所代管之土地，如係共有土地，則僅得為使用、收益或管理
，不可涉及共有物之處分；業經內政部八十二年四月二十四日台內地字第八二○五一九二號函釋示可參。系爭土地既為共有地，經繼承後亦復如是，本質上無分軒輊，本應一體適用。
⑷經查：台北市大安地政事務所如果將所代管之共有土地，違法移轉予他人，依上開法條及函釋所載，「義務人」即「委託人」自可請求其賠償。
⑸被告辦理系爭土地移轉時，剝奪原告之優先購買權，致生損害，依最高法院
判例所示，此項優先購買權係屬「債權」性質，出賣人如未踐行通知，將共有地出售，並登記完畢後，共有人如認為受損，可向其求償；依首開說明，原告應可代位向其「受託人」即「代管人」亦即被告求償。
被告逕將系爭土地移轉登記，因違反土地登記規則相關之規定，已符合依土地法第六十八條所定，應負賠償之責任：
数⑴被告明知以「活人告死人」違法取得之判決，當然無效、自始無效、絕對無
效，被告卻明知故犯，將其蒙混為「登記原因證明文件」，而此「文件」又是辦理土地移轉登記所必須附具要件之一，故被告既明知其不適法，仍引之為憑藉，則與未附判決書，仍擅自辦理何異？明顯違反土地登記規則第三十四條之規定。
擆 ⑵被告明知義務人朱良之死亡日期，係在申報土地移轉現值之前，且明知本件
訴訟繫屬前三年，朱良確已死亡之事實，完全不符土地登記規則第八十九條（修正後：第一百四十四條及第二十八條）所定：義務人之死亡日期，必須是在申報土地移轉現值「之後」之規定。
⑶被告明知辛○○所填「優先購買．．．如有不實．．．願負法律責任」等文
義，確屬不實；蓋：被告既為「出賣人」朱良之代管人，依法並未踐行詢問通知原告等共有人是否願以同一價格優先承購之法定程序，竟率爾操觚，擅以立具「切結書」代之，違背法令，被告所為實已公然違反土地登記規則第八十一條之規定（修正後：第九十七條）。被告所為上述違法移轉行為，完全符合土地法第六十八條第一項前段所定：「登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任」之法定要件。
⑷綜上所述，被告公然違反前開法令，率於八十五年四月十七日擅將系爭土地
，逕予移轉為辛○○所有，並已登記完畢，此項違背法令行為，致侵害原告原本可以以同一價格優先購買之權利，在該次之移轉過程中，原告之優先購買權即因被告之違法行為而被剝奪，如今原告之優先購買權已無法回復原狀，原告所受之損害，自可依侵權行為損害賠償請求權（民法第一百八十四條參照）及土地法第六十八條第一項前段之規定，向被告依法求償。
㈡被告主張之理由：
⒈行政訴訟法第四條：「人民因中央或地方機關之違法行政處分，認為損害其權
利或法律上之利益，經依訴願法提起訴願而不服其決定：：得向高等行政法院提起撤銷訴訟。」同法第七條：「提起行政訴訟，得於同一程序中，合併請求損害賠償或其他財產上給付。」修正前土地法第七十三條之一第一項：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。」土地法第三十四條之一第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地稅法第三十條：「土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依左列規定．．．
四、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。」土地登記規則第二十八條（修正前）：「左列登記由權利人或登記名義人單獨申請之．．．、因法院拍賣或判決確定之登記．．．」同法第三十四條（修正前）：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出左列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、己登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。」同法第八十一條（修正前）：「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項．．．規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書或於登記申請書適當欄記明優先承買權人確已放棄其優先承購權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」同法第八十九條（修正前）：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。」同法第一百三十二條（修正前）：「依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。」行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令：「．．．
本案為法院判決移轉登記，其據以判決之買賣契約係訂立在出賣人死亡之後：：按法院依無效之契約為裁判之依據，依民事訴訟法第二二二條第一項規定非當然無效，僅得依有法律上之瑕疵或權利能力已消滅之事實為上訴或再審之理由，或另案訴請解決此項裁判之當否，非屬地政機關依土地法第七十五條規定審查之範圍，從而本案申請土地所有權移轉登記，縱有法律上之瑕疵，基於上開理由，地政機關似應准予辦理。」內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號函釋：「按『為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示』強制執行法第一百三十條前段定有明文。債權人如持有命債務人應協同辦理抵押權設定登記之確定判決，自得單獨向地政機關申請辦理登記，土地登記規則第二十六條第四款（修正後為第二十八條），及同規則第二十七條第一項第四款（修正後為第二十九）定有明文。況法院所為確定判決之當否，尚非地政機關審查之範圍，前經行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令示有案。」內政部訂頒土地法第三十四條之一執行要點第十點第（五）項：「本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。」內政部八十年九月二十七日台（八十）內地字第八○七八四六五號函：「．．．本案土地所有權移轉，經訂立買賣契約並申報現值後，義務人及權利人均於申請登記前死亡．．．得由權利人之繼承人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本、契約書及其他有關證件，單獨申請買賣移轉登記，免再辦理繼承登記。」內政部八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函：「．．．四、．．準此，法院於命被告應履行買賣契約義務，辦理所有權移轉登記予原告之判決主文與內容，倘未提及優先購買權人已放棄其優先權，而系爭不動產之買賣，依法涉及優先購買權情事者，權利人持憑該判決依土地登記規則第二十六條第四款（修正後為第二十八條）規定，單獨申辦所有權移轉登記時，仍應依土地登記規則第七十七條（修正後為第八十一條）規定辦理。至於出賣人如未依法通知優先購買權人，得由權利人代為通知。」最高法院六十五年台上字第八五三號判例：「土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購．．．故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」最高法院六十六年台上字第一五三○號判例：「土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質．．．既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。」最高法院六十八年台上字第二八五七號判例：「土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題。」⒉本件原告起訴理由略謂：
⑴對於已死亡無能力之人進行訴訟，其訴自難成立。
⑵關係人辛○○據以辦理登記之原因證明文件：臺北地方法院六十五年度訴字
第一二○七二號民事判決及臺灣高等法院六十六年上字第四○二號民事判決，出賣人於被提訴訟前三年即死亡，係屬自始確定當然無效之判決，豈可解為符合土地登記規則第八十九條之規定。
⑶本件之性質，應依土地法第七十三條之一所定「未辦繼承登記土地處理要點
」以及「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」予以辦理始合規定。即應先移轉為義務人之繼承人，再以其繼承人為被告重新起訴始可。又增值稅基準點應為八十五年四月之當期金額，惟依判決書辦理則土地增值稅起徵點六十五年十一月之當期金額，使關係人辛○○漏鉅額稅負。
⑷依土地法第三十四條之一規定共有人出賣其應有部分時，應先詢問他共有人
是否願依同一價格優先承購後，始得於申請書上加蓋「優先承買權人已放棄優先承購權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣。本件既已於登記簿上有代管記事則應知出賣人早已死亡，不能完成上開動作。
⑸關係人辛○○無權代位繼承人完成代管費之繳納。
⑹被告未依土地登記規則第一百三十二條規定程序處理原告之申請。
⑺本件移轉登記案件因未踐行土地法第三十四條之一之規定，致原告等未能行
使優先購買權，請求損害賠償新台幣二千九百五十二萬四千一百四十九元及其利息。
⒊卷查本件原告檢具申請書以被告有不應登記之情事等為由，請求依土地登記規
則第一百三十二條規定，塗銷被告八十五年四月十七日收件大安字第七八六四號判決移轉登記案，案經被告審核後，認本件係關係人辛○○前檢附臺灣臺北地方法院六十五年度訴字第一二○七二號民事判決、臺灣高等法院六十六年上字第四○二號民事判決及各該判決確定證明書等相關文件，以八十五年四月十七日收件大安字第七八六四號申請書，向被告申辦（原登記名義人）朱良持分所有臺北市○○段○○段○○○○號土地所有權移轉登記，依前開土地登記規則及行政院、內政部函釋等相關規定審核相符，遂准予辦理登記，該登記並無「有不應登記而登記」之情事，乃以八十九年十一月二十九日北市大地一字第八九六一六二四四○○號函否准原告等之申請，依法並無不合。
⒋次查原告稱被告未依土地登記規則第一百三十二條規定陳報臺北市政府地政處
，率予否准，殊有不當云云。查依土地登記規則第一百三十二條規定，係以有不應登記而登記之情事且純屬登記機關之疏失，而錯誤登記及在第三人取得該土地權利之新登記前，經登記機關報奉直轄市或縣（市）地政機關查明核准後，予以塗銷。惟本件經被告審核後，認本件登記案係依土地登記相關規定審核無誤，准予登記，並無不應登記而登記之情事，即無所謂應報經上級地政機關查明之程序，被告將其事由函復原告等，自無不當。原告謂被告未依土地登記規則第一百三十二條規定程序處理原告之申請，諒係誤解該規定之意旨。
⒌再查原告以關係人辛○○之無效判決辦理登記，致被告為不實之登記乙節，按
行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令及、內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號函釋意旨，原告主張本件移轉登記之原因證明文件係屬無效之判決乙節，並非被告所得審認，是其所稱尚難謂有理。
⒍又查被告於受理關係人辛○○申請判決移轉登記時，該筆土地地籍資料於原登
記名義人朱良之所有權部其他登記事項欄註記「未辦繼承登記、代管日期：八十二年七月一日」，故該案於受理時已知義務人朱良死亡非當然不得為申請登記之義務人，此觀諸土地登記規則第八十九條規定：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證、監證或申報契稅者，準用之。」可知義務人於申請登記前死亡仍可由權利人單獨向地政機關申請登記。且查上開規定第一項立法說明：「按土地權利之移轉或設定契約書如經公證、監證、申報契稅或申報土地移轉現值，應可認定其無倒填訂約日期之虞。」是以，如經證明義務人有訂立契約之行為，縱其於立約後死亡，權利人仍得持憑相關證件申辦登記事宜，此部分見解亦可由內政部六十九年十二月十一日台（六九）內地字第三五九二三號函、七十年四月廿八日台（七十）內地字第一四八四四號函、七十一年十月二十日台（七一）台內地字第一一六八三一號函釋查知。況法院判決書內就契約內容已為審核，亦足以證明義務人朱良生前與關係人辛○○有訂立契約之行為，辛○○當然得持憑相關證件，逕向被告申辦移轉登記。
⒎另查原告稱本件應先辦理繼承登記等乙節，按土地買賣經訂立契約並申報現值
後，義務人及權利人均於申請登記前死亡，得由權利人之繼承人單獨申請買賣移轉登記，免再辦理繼承登記。為內政部八十年九月二十七日台（八十）內地字第八○七八四六五號函釋所明定，故無應先移轉為義務人之繼承人，再以其繼承人為被告重新起訴始可之道理；且查土地稅法第三十條第四項規定依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴當期之公告土地現值為準。是以其土地增值稅依起訴當期之公告土地現值計算，是以關係人辛○○並無漏繳土地增值稅之情事。
⒏末查原告稱其因未行使優先承購權致生損害，請求損害賠償乙節。按法院於命
被告應履行買賣契約義務，辦理土地所有權移轉登記予原告之判決主文與內容，倘未提及優先承買權人已放棄其優先承購權，而系爭不動產之買賣，依法涉及優先承買權情事者．．．仍應依土地登記規則第八十一條規定辦理；至於出賣人如未依法通知優先承買權人，得由權利人代為通知，為內政部八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函釋。經查該判決移轉登記，業經關係人辛○○於登記申請書適當欄記明優先承買權人確已放棄其優先承購權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣，被告審核並無疏失。再查優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。又他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，為最高法院六十五年台上第八五三號判例、六十六年台上第一五三○號判例、六十八年台上字第二八五七號判例及內政部頒土地法第三十四條之一執行要點第十點第（五）項規定。是以，原告如因未獲通知致未行使優先承購權所致之損害，應向關係人辛○○請求損害賠償方屬正辦，而其竟向被告求償，顯見原告誤解該法之規定。
⒐土地法第一百零四條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
樣條件優先購買之權．．．」內政部訂頒未辦繼承登記土地及建築改良物處理要點第四點「地政事務所接獲第二點規定之資料，經查實後，於每年四月一日辦理公告，公告期間為三個月．．．。」第七點「直轄市、縣（市）政府接到第六點第二項之代管清冊後應即指定代管日期函復地政事務所，．．．地政事務所對於前項通知，應將代管日期於專簿及登記簿所有權部備註欄內註明；．．．。」內政部八十二年四月二十四日台（八二）內地字第八二○五一九二號函：「．．．按共有物之使用、收益及管理權，並不包括共有物之處分（民法第八百十八條、第八百十九條、第八百二十條），地政機關對於依土地法第七十三條之一第一項規定代管之共有土地，依同條第三項規定，雖得為使用、收益或管理上之必要處分，惟分割共有物涉及共有物之處分，已非代管權限內之事務。」⒑本件原告之言詞辯論狀理由略謂：
⑴被告八十五年四月十七日收件大安字第七八六四號判決移轉登記補正事項第
九點係由「權利人」辛○○頂替義務人朱良簽註，核與補正事項之要求不符。
⑵依土地登記規則第八十九條規定，權利人單獨提出土地移轉申請時，須檢附義務人戶籍謄本，被告難推諉不知朱良業於六十二年死亡。
⑶被告故意不於土地登記謄本登載代管註記，僅於八十二年三月六日尚未正式
代管前以便條紙註記，係預防如被查知係以不適法之判決書辦理移轉時，可推諉不知義務人在訴訟前業已死亡。
⑷系爭土地處分時，被告既為代管人卻未盡通知之義務，致使原告喪失優先購買權。
⑸一般土地之移轉登記，如無特殊原因，應由買賣雙方會同辦理，此為土地登
記規則第二十六條（應為二十七條之誤）所明定，故當買方只用買賣契約單獨申辦，登記機關又准其辦理時，即屬違法之行為。
⑹本案判決依法無效、絕對無效、當然無效，被告應依大法官會議釋字第三七九號解釋意旨逕為辦理塗銷登記。
⒒卷查原告等稱被告八十五年四月十七日收件大安字第七八六四號判決移轉登記
補正事項第九點，係由「權利人」辛○○頂替義務人朱良簽註乙節，按土地法第一百零四條規定，基地出賣時，承租人有優先購買之權；惟該建地有無出租，地政機關無從知悉，是以為顧及優先購買權人之權益，建地目土地申請移轉登記時，仍應由出賣人於申請書備註欄簽註「本案土地無出租，如有不實願負法律責任」。經查該案係由案外人辛○○持民事判決書、判決確定證明書等證明文件申辦判決移轉登記，依內政部八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函釋意旨，申請人仍應就優先購買權事宜代為簽註，俾登記機關據以辦理。被告補正通知書補正事項因文書處理疏漏誤書為「請義務人簽註」，惟依上開內政部函釋意旨責由朱女士簽註切結，並無不合。
⒓次查原告等稱被告未依土地登記規則第八十九條規定，要求權利人檢附義務人
戶籍謄本，被告難推諉不知朱良業於六十二年死亡云云；查上開規定係指原應由雙方會同申請者，如因義務人死亡，得僅由權利人檢附義務人之戶籍謄本等證明文件單獨申請登記之情形，而法院判決移轉登記依土地登記規則第二十八條及第三十四條規定，得由權利人提出（申請人）身分證明單獨申請，原告等謂被告未要求權利人檢附義務人戶籍謄本，諒係誤解該規定之意旨。
⒔再查原告等稱被告故意不於土地登記簿登載代管註記等乙節，按內政部訂頒未
辦繼承登記土地及建築改良物處理要點第七點明示，地政事務所應俟接到直轄市、縣（市）政府指定代管日期之通知後，方於登記簿註記代管日期；經查系爭土地代管日期係依臺北市政府府八十二年七月二十二日府地三字第八二○五五八一三號函囑註記於電子登記資料，又系爭土地電子作業建檔日期為八十二年七月五日，故人工登記簿當然無代管註記。至於八十二年三月六日未正式代管前以便條紙註記於人工登記簿，係因繼承人如於公告三個月內辦竣繼承登記，則無須報請代管，承辦人為行政作業之方便，故以便條紙註記，尚與所謂推諉卸責無關。
⒕又查原告指被告既為代管人卻未盡通知之義務，致使原告喪失優先購買權乙節
，姑不論被告是否為代管機關，依土地法第七十三條之一第三項規定，地政機關對於代管之土地雖得為使用、收益或管理上之必要處分，惟依內政部八十二年四月二十四日台（八二）內地字第八二○五一九二號函釋意旨，優先購買權事宜並非代管權限範圍內之事務，是以，被告並無通知之義務。
⒖另查原告等稱一般土地之移轉登記，如無特殊原因，應由買賣雙方會同辦理乙
節，查原告所援引之行政法院八十八年度判字第四一二二號判決，其訴訟標的係以買賣為登記原因之所有權移轉登記，惟本案係得由權利人單獨申辦之判決移轉登記，兩者自不能相提並論。
⒗末查原告等稱被告應依大法官會議釋字第三七九號解釋意旨逕為辦理塗銷登記
乙節，查本案所據以辦理登記之民事判決書及判決確定證明書等是否無效，法院之確定判決是否得當，依行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九令及內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號函釋意旨，均非地政機關審查範圍，縱事後查知義務人朱良於起訴前業已死亡，被告亦無由逕為辦理塗銷登記。
㈢關係人辛○○主張之理由：（未為參加人）⒈關係人取得系爭土地所有權之權源：
⑴關係人之先夫王國欽於五十八年間在下列標的興建四棟建物（地面四層、地下一層），說明如下：
①土地標示○○○區○○段○○段一四五、一三○、一四七、一四九、一五
○、一五二、一四八、一五三、一二八、一二八之一、一二八之二、一二
九、一五四、一五四之一地號。②建物標示：
Ａ棟之使用執照：六十一年使字第○二六五號。
Ｂ棟之使用執照：六十年使字第○○三五號。
Ｃ棟之使用執照：六十年使字第○○四○號。
Ｄ棟之使用執照：七十二年使字第四二四號。
⑵關係人原係Ｂ、Ｃ棟之原始造人，後因承建包商倒閉，關係人為保證繼續施
工，將起造人名義變更為：「合建地主代表：Ｂ棟：朱金牆，Ｃ棟：朱和（朱良之子）」，完工後地主業已部返還。
⑶Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟之土地總地坪：四百六十坪，一樓總建坪：二百六十八坪
，地下室總建坪：三百九十二坪，地下室面積大於地面層，規劃作為零售市場用途，共有十一個大、中、小型單獨出入口，挑高三米四，一直閒置中，亦尚未辦理建物保存登記。
⒉原告取得系爭土地所有權之權源：
甲○○：一樓所有權人，乙○○：二樓所有權人，己○○：二樓所有權人，戴揚明：三樓所有權人，丙○○○：三樓所有權人。
⒊恩怨糾葛肇因：
Ｂ棟一樓所有權人：吳昌芳，擅自竊佔地下室及地主保留地，並在地主保留空地上搭蓋違建，關係人提出竊佔告訴，吳昌芳為圖脫罪，即慫恿Ｂ、Ｃ棟所有住戶共推吳昌芳為首，欲以共同使用名義，強行登記地下室產權，未能得逞。
⒋訴訟案號、訴訟結果部分：
⑴關係人提出告訴部分：八十八偵字第七八八一號「竊佔罪」，結果：超過追訴時效，不起訴。
⑵吳昌芳提出告訴部分：
①八十八年訴字第四○二二號「地下室所有權不存在」，結果：審理中。
②八十八年訴字第二四九四號「誣告罪」，結果：審理中。
③八十八年訴字第一八五八號「偽造文書、毀損、竊佔」，結果：審理中。
④八十八年聲字第九一八號「買賣無效」，結果：駁回吳昌芳異議。
⑤九十年字第一七二○六號「偽造文書」，結果：不起訴處分。
⒌吳昌芳之檢舉、陳情、函釋、訴願部分：
⑴被告：
①原告提出不實檢舉書，誤導被告作出錯誤裁示，結果：原告檢舉不實。
②原告不甘，向臺北地方法院提出「買賣無效」告訴。結果：駁回異議。
③原告不甘，又向臺北地方法院提出「偽造文書」告訴，結果：審理中。
⑵被告：
①原告欲登記地下室產權，遭駁回，申請函釋，結果：內政部八十九年三月
二十日台（八九）內中地字第八九○四八八二號函釋、法務部八十九年二月十七日法（八九）律字第○三九一九八號函，登記產權者：「起造人或經向起造人買受該產權者。」原告不服，聯合Ｂ、Ｃ棟住戶，提起訴願，結果：訴願駁回。
②原告異議關係人移轉登記朱良土地，結果：地政異議，異議駁回。監察院
調查：登記並無違誤。原告不服，提起訴願，結果：訴願駁回。原告不甘，向臺北地方法院提出刑事訴訟「偽造文書。」結果：不起訴處分。綜上所述，吳昌芳在刑事案件審理時，強烈主張地下室為其個人所有，但在民事案件審理、機關陳情時，卻又主張地下室屬公共設施，與樓上住戶共有。設若地下室確屬吳昌芳購得，即可單獨辦理產權登記，又何項與樓上住戶共有？吳昌芳一體二面，自相矛盾，且樓上住戶受吳昌芳慫恿，貪念大起，至今進退失據，只有共同集資，胡亂污蔑、濫訟，更甚者，原告一再勾結人，虛偽陳述，欲蓋彌彰，其心可誅。
⒍關係人就朱良土地買賣、法院判決之始末及佐證如下：
⑴關係人向朱良購買土共計有：
①舊地號：臺北市○○區○○段四○九、四○九之一、四一八地號。
②新地號：臺北市○區○○段一小段一四四、一四五、一三○、一二九、一二八起號。
⑵Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟之地主係屬三大宗族，祖孫三代，人數眾多，共推地主總代表：朱金牆、朱和（朱良之子），辦理買賣、合建事宜。
⑶依六十年代之建築形態，購地、開工、銷售均同時進行，亦即向地主購買之
土地均直接過戶予購屋者，後因建商倒閉，延宕過戶時間甚長，若原地主交付過戶證件不齊全，又不肯補證，惟有訴諸法律一途，朱良即為一例。
⑷關係人如未向朱良購買土地，如何取得土地使用同意書？又如何申請建築執
照及使用執照？⑸朱良在Ｂ、Ｃ棟皆非起造人，亦無地上建物，足證確將土地售予關係人。
⑹朱良之子朱和，另在Ａ棟購置二戶房屋，關係人亦另售土地予朱和，亦足證朱良確將土地售予關係人。
⑺朱良土地自出售後，應繳納之地使地價稅、工受益費、徵收道路補償金，皆
由關係人繳納及收受，朱良之繼承人焉有不知之理，亦足證朱良確將土地售予關係人。
⑻依臺灣臺北地方法院民事判決書：「枓件被告經合法通知．．．而為判決。
」至於朱良之子孫，如何收受法院傳票，及如何未據實陳報，皆非屬關係人所能瞭解與控制。
諸以上佐證，關係人向朱良買土確為屬實，並非如原告訛稱，假訴訟、活人告死人等情事。且數十年來，朱良之繼承人均無疑議，反倒是非相關之原告等人卻到處咆哮，實屬無稽，更甚者，竟然慫恿朱良之繼承人提出訴訟，卻遭拒。
原告等人之居心，不言可喻。
⒎關係人持法院判決書辦理移轉登記朱良土地，且依臺北市政府地政處函釋、臺北市政府訴願決定書、相關之登記規則及法令之規定及釋明，乃為適法。
⒏原告等人委由民意代表出面，到處影印關係人之各項文件，再由著名代書尋找
法規盲點，到處陳情，再分攤費用，委由律師濫訴，讓關係人由合法權利人之身分淪為被告，關係人實含冤待雪。
理 由
一、被告代表人原為申敏長，嗣變更為庚○○，並經於九十一年三月七日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利益受損害者，經依訴願程序後，得向高等行政法院提起請該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟」行政訴訟法第五條第二項定有明文。所謂「依法申請」，係指原告依法律有向行政機關請求為一定行政處分之權利。法律明文規定申請權人時，該申請權人固得依法申請，法律雖未明文規定申請權人，但依法律之規定，受該法律保護之權利人，亦得依法申請，若與權利無直接關係，則不包括在內。易言之，原告提起行政訴訟必須主張其權利受到損害。次按「人民為維護公益，就無關自己權利及法律上利益之情事，對於行政機關之違法行為，得提起行政訴訟，但以法律有特別規定者為限」行政訴訟法第九條亦有明定。
三、查本件係因訴外人辛○○執其向訴外人朱良買受位於臺北市○○區○○段○○○號建○點○五三八公頃、四○九號田○點○一三六公頃、四○九之二號旱○點○七五七公頃之地各應有部分一二○分之二七之買賣契約為據，於六十五年間，訴請台灣台北地方法院判決朱良應將上開土地所有權移轉與辛○○；惟朱良於六十二年一月七日即已死亡，該法院未察，准一造辯論，以六五年度訴字第一二○七二號判決辛○○就前揭四一八號部分土地勝訴，其餘部分敗訴之判決；辛○○不服，提起上訴，詎台灣高等法院亦失察，准一造辯論，而以六十六年度上字第四○二號判決辛○○全部勝訴。而上開四○九之二地號土地於六十七年六月二十三日經重測後，變更為台北市○○區○○段一小段一四五地號。嗣辛○○於八十五年四月十七日，持上開判決及七十七年十一月十六日臺灣臺北地方法院核發民事判決確定證明書，向被告申請辦理移轉所有權登記。原告等認前開確定判決自始當然確定不生效力，被告未予審究，即准予辦理移轉登記，顯有不應登記而登記之錯誤，主張依八十四年七月二十七日修正之土地登記規則第一三二條規定，申請被告塗銷上開移轉登記案。有前揭判決書、確定證明書影本、朱良除戶證明等在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真。
四、次按「人之權利能力始於出生，終於死亡」、「有權利能力者，有當事人能力」、「原告之訴，有左列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之：三、原告或被告無當事人能力者」民法第六條、民事訴訟法第四十條第一項、第二百四十九條第一項第三款分別定有明文。前揭臺灣臺北地方法院及臺灣高等法院對於張淑珍之起訴及上訴，未以朱良已死亡，無當事人能力為由，駁回辛○○之訴，固有不當；惟上開法院既已分別做成判決，雖不生確定私權之效力，惟該等判決已具有形式確定力，欲推翻其形式確定力，惟依民事訴訟法再審規定為之，民事訴訟法上並無所謂判決當然、自始、確定不生效力之規定。
五、再查本件辛○○向被告申請移轉所有權登記係在八十五年四月十七日，則被告對其申請所應審究之依據當係八十四年七月二十七日修正之土地登記規則。按「左列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：四、因法院拍定或判決確定之登記」、「申請登記，除本規則另有規定外，應提出左列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件」、「有左列情形之一者，得免提出前條第三款之文件：二、登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記」、「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記」上開土地登記規則第二十八條第四款、第三十四條、第三十五條第二款、第八十九條第一項分別定有明文。另為執行土地法第七十三條之一規定，而訂定之「未辦理繼承登記土地處理要點」主要在責由地政機關對於原土地或建築改良物之登記名義人死亡，其繼承人未依限辦理繼承登記事項之處理，其第六點第二目明定：「繼承人於公告三個月內申辦繼承登記者，市、縣（市）政府應派員協助申辦，地政事務所於登記完畢後，應於專簿內註明登記日期。如遇三個月未申辦繼承登記者，填單（格式七）報請市、縣（市）政府執行代管，並於專簿內註明填發日期」，是所謂「代管」者即表該土地或建築物未辦繼承登記。從而，被告受理辛○○申請移轉所有權登記時，雖得因其執法院確定證明書而許其單獨申請，惟仍須附有登記義務人之戶籍謄本，且系爭土地登記簿謄本所有權部所有權人朱良欄明載「朱良代管案，若有移轉、處分，請通知，82.3.6」等註記，有土地登記簿影本在卷可憑，是被告受理本件移轉登記申請時，應已知朱良業於六十二年一月七日死亡之情，要無疑義。是本件所應論究者：被告明知朱良於六十二年一月七日死亡，而法院卻有命朱良移轉所有權之確定判決時，是否得以否准辛○○之移轉登記申請一節。
六、按土地登記管理規則第二十八條僅係規定權利人得持法院確定判決單獨申請所有權移轉登記，惟應否准其登記，仍應依據前揭土地登記規則之相關規定加以審核，故本件辛○○雖執法院判決及確定證明書單獨申請移轉登記；惟被告既知登記義務人於六十二年一月七日即已死亡，則應無准其登記之理。雖被告引用行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令「本案為法院判決移轉登記，其據以判決之買賣契約係訂立在出賣人死亡之後：：按法院以無效之契約為裁判之依據：：」及內政部七十年九月二十六日台（七十）內地字第四四九六五號函釋「按『為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示』強制執行法第一百三十條定有明文。債權人如持有債務人應協同辦理抵押權設定登記之確定判決，自得單獨向地政機關申請辦理登記土地登記規則第二十六條第四款（修正後為第二十八條），及同規則第二十七條第一項第四款（修正後為第二十九條）定有明文。況法院所為確定判決之當否，尚非地政機關審查之範圍，前經行政院五十六年四月一日台五十六內字第二三五九號令示有案」之意旨，認前揭法院判決當否非其所得審究云云。但查，上該行政院令所指之情形係買賣契約訂立在出賣人死亡之後，而本件買賣契約依判決書所載係訂立在五十七年八月二日即出賣人生前，核與本件不同，且法院判決是否有實質確定力固非被告所得審究；惟被告在審核本件移轉登記之申請時，固得准辛○○以執有法院確定判決為據由其單獨申請為之，但是否准許其登記，仍應審酌其他文件，已如前述，則被告既知朱良已死於起訴、判決之前，且土地登記簿上有代管、請通知之註記，疏未就其是否符合登記之要項，請示上級主管機關核示，遽准移轉登記，即有不應登記而登記之情事自明。
七、被告主張依前揭土地登記規則第八十九條規定，及內政部六十九年十二月十日台
（六九）內地字第三五九二三號、七十年四月二十八日台（七十）內地字第一四八四四號、七十一年十月二十日台（七一）台內地字第一一六八三一號函釋意旨，義務人於申請登記前死亡，仍可由權利人單獨向地政機關申請登記云云。查本件依上開規定及函釋意旨，固可由辛○○持法院確定判決單獨申請登記，但辛○○申請登記時，被告非僅依法院確定判決書即准其辦理移轉登記，仍須附有朱良之戶籍謄本，且土地登記簿上有「代管，移轉、處分請通知」之註記，則被告應知朱良死於辛○○對其起訴、判決之前，此種確定之事實，被告依職權應予審酌，核與是否有審核法院確定判決之職權無涉。被告既知朱良死於起訴、判決前，而遽准辛○○辦理移轉登記，難謂無不應登記而登記之疏失，要無疑義。
八、惟按「依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，於第三三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政關查明核准後塗銷之」為八十四年七月十二日修正土地登記規則第一百三十二條所明定，此亦原告所主張其據以申請被告塗銷系爭所有權登記之依據，記明在卷。惟按共有人出賣其應有之部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力（最高法院六十八年台上字第三一四一號、六十六年台上字第一五三○號及六十五年台上字第八五三號判例可資參照），土地出賣人未通知其他共有人行使優先購買權，其他共有人得主張其權利受損者，僅得對出賣人主張，與買受人無涉，尤與土地登記機關事後是否登記疏失無關，苟其權益受損害，亦僅得向出賣人求償，要非向出賣後之買受人及事後為移轉登記之土地登記機關為之，且債權非侵權行為之客體，並無據以申請被告塗銷系爭登記之權利。又原登記名義人死亡，未辦理繼承登記土地之代管，並非信託法之信託，且縱屬信託，亦非原告所信託，而係朱良之繼承人所信託，原告等自無置喙之餘地，揆諸前述一之說明，原告並無據以申請被告塗銷登記之直接權利。且因原告既非本件登記錯誤之受損害者，即無依土地法第六十八條第一項前段「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由地政機關負損害賠償責任」之規定，請求被告賠償之理甚明。
九、至原告主張朱良之繼承人未先辦理繼承登記有漏繳遺產稅之情事云云。但查依土地稅法第三十條第四項規定，依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴當期之公告土地現值為準。是以其土地增值稅依起訴當期之公告土地現值計算，是以關係人辛○○並無漏繳土地增值稅之情事。退而言之，縱系爭土地辦理移轉登記時有漏繳土地增值稅之情，亦屬涉及公益，依行政訴訟法第九條規定，必法律有特別規定者為限，如得由一般第三人起訴，而此種漏稅行為，並無得提起公益訴訟之規定，原告此項主張，要屬無據。
十、綜合上述，被告受理辛○○持法院確定判決單獨申請移轉系爭土地所有權移轉登記時，單以法院確定判決為據，疏未審究登記義務人朱良已於辛○○起訴、判決前死亡之事實，遽准登記，固難辭其疏失之責；惟原告非土地登記規則第一百三十二條規定塗銷登記之申請權人，且非其他法律保護之權利人，自不符依行政訴訟法第五條所定權利或法律上利益受損害之要件，其提起本件行政訴訟，顯無理由。原處分駁回其申請及訴願決定維持原處分所據理由，雖有不同，惟結論並無二致，原告訴請一併撤銷，為無理由，應予駁回。又原告請求被告賠償損失部分，因原告未因被告錯誤登記而受損害者，該項請求，亦無理由，亦應駁回。
、本件法律關係及事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與前開論斷結果無礙，爰不逐一論究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第六庭
審 判 長 法 官 林樹埔
法 官 曹瑞卿法 官 闕銘富右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日
書記官 吳芳靜