臺北高等行政法院判決 九十一年度簡字第七八號
原 告 好年年速食有限公司代 表 人 甲○○董事）訴訟代理人 莊鵬飛律師被 告 台北市政府工務局代 表 人 陳威仁（局長）訴訟代理人 丁○○
戊○○丙○○右當事人間因建築法事件，原告不服台北市政府中華民國九十年三月十二日府訴字第九○○二五八三七○○號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告於所有台北市○○區○○街一段一三二號地下一樓建築物，領有被告七五使字第○五七○號使用執照，核准用途為防空避難室，嗣系爭建物同棟大樓林豐裕等十八位建物所有權人向被告申請將系爭建物地下一樓變更為防空避難室兼臨時性之餐館（一般零售業）使用，並於民國七十五年十一月十一日核准在案。嗣該大樓管理委員會多次檢舉原告擅自變更系爭建物構造及設備安全使用，經被告派員至現場勘查屬實，乃以八十九年九月七日北市工建字第八九三二三一四○○○號函請原告，就擅自更改樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，與變更原有甲種防火門、防火牆、共用設備部分，立即依建築物原核准圖改善，復於八十九年十月三日以北市工建字第八九三二五六四五○一號函請原告於八十九年十月十五日前改善，因原告未於期限內改善完竣，被告乃核認原告違反建築法第七十七條規定，爰依同法第九十一條第一項規定，以八十九年十一月三日北市工建字第八九三二八六九七○○號函處以原告新台幣（下同）六萬元罰鍰，並勒令停止使用，嗣被告以八十九年十一月二十四日北市工建字第八九三五一六八○○○號函將勒令停止使用部分更正為「文到一個月內改善完竣」。
原告不服，提起訴願，案經台北市政府作成「關於限期改善部分，原處分撤銷，由原處分機關於收受決定書之次日起六十日內另為處分，其餘訴願駁回」之處分，原告仍不服，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：請求將原處分及訴願決定關於罰鍰新台幣六萬元部分撤銷。訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：如主文所示。
三、兩造之主張：㈠原告主張：
按台北市政府訴願決定書維持被告對原告所為六萬元罰鍰之處分，駁回原告之訴願，無非係依建築法第七十七條第一項之規定，即建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用及構造設備之安全，此乃建築法課予建物所有權人及使用人之法定責任，原告縱非原始起造人，然亦係所有權人及使用人，自難免除其責。惟查：
⒈查大樓通往地下室之樓梯出入口及法定空地為公共設施用地，其產權係屬整
棟大樓區分所有權人全體共有，且為全體共同使用，此有建築改良物平面圖謄本可稽，非原告單獨所有，亦非僅專屬原告單獨可以使用，縱使樓梯出入口寬度有變更並開挖法定空地設置樓梯通達地下室，依建築法應課予建物所有權人及使用人法定責任，亦應課整棟大樓區分所有權人，豈容將全部責任歸諸於原告一人。
⒉次查更改通往地下室樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，
與變更原有甲種防火門、防火牆、共用設備部分，非出於原告擅自更改之行為，原告於購買時即為現狀，迄今不變，已達十五年之久，茲有原告之前手王蜂於七十四年間向建商乙○○購買所立之房屋預定買賣合約書附帶條件上面第十七項業已記明通往地下室樓梯之面積，俟經被告於七十五年核發使用執照始由建商點交予其使用，其既與建築物原核准圖不符，被告仍核發使用執照，其不探究本身作業程序有無違誤即憑空認定係原告擅自更改，加以處罰，殊難令原告折服。
⒊至開挖法定空地設置樓梯通往地下室，並非原告所為，然從現場狀況，不難
研判此乃係因建商未按建造執照上之設計圖設置本棟大樓之化糞池，而將本棟大樓之污水管道改道經由一樓法定空地上之地下樓緊急避難出入口通往隔壁大樓之化糞池，而將緊急出入口封閉，乃開挖法定空地設置樓梯通往地下室為緊急避難使用之不得已措施，當初被告視而不見准予審查通過，今日卻反謂其違反建築法規，蓋因其有無於建築完工後再變更，不難從建築物結構體本身有無變更之痕跡發現，豈容被告在無積極證據之下，憑空認定係原告擅自變更，況原告又非使用執照上所列之原始起造人。關於此點，懇請鈞院賜予現場履勘並請專家鑑定有無變更改造。
⒋被告依據板信大樓管理委員會主任委員黃明正不實之檢舉，三申五令來函令
飭改善，雖非原告擅自變更，但仍就能修改部分已儘量配合改善，例如甲種防火門、分戶牆、蓄水池隔離牆等，亦曾經為遷移大樓污水管道，聲請台北市中正區調解委員會聲請調解在案，殊不知被告變本加厲，竟處原告罰鍰之處分，經原告提出訴願詳述原委仍遭被告曲解法令，駁回訴願，實非合法。⒌原告並非系爭房屋之原始起造人，於購買時通往地下室樓梯及蓄水池即為現
狀，亦無開挖法定空地設置樓梯通往地下室之行為，已如前所述，被告在無任何積極證據下即憑空認定確係原告所為，顯然偏頗。蓋查原告所有之建物與同街一三四號之建物係同時由同一建商與營造商興建而成，結構相同，況查兩棟大樓間一至八樓之分戶牆被拆除、蓄水池均設在地下一樓之樓板下面，又兩棟大樓僅有一化糞池，原告所屬大樓之污水管經由原告地下室逃生口通往隔棟大樓之化糞池，與兩棟大樓之竣工圖上有分戶牆、地面式蓄水池、分開化糞池顯然不同，足見其變更工程浩大影響整棟大樓生活起居，絕非原告購屋後有能力單獨逕行變更之，關於此部分工程，鈞院若令專家鑑定，不難發現其為一次施工或二次施工，若為一次施工被告仍核發使用執照即難辭其咎，若為二次施工亦應調查係何人所為，豈容為掩飾本身疏忽之責而將責任推給善意購屋者。
⒍通往地下室之樓梯、蓄水池及法定空地均屬於本棟大樓住戶之公同共有，其
縱有與原核准圖不符應回復原狀，亦應係屬於大樓住戶共同之責任，大樓既已成立板信大樓管理委員會，理應由該管理委員會負責修繕，本件原告僅為住戶之一，豈容將違規及修改之責歸諸原告一人身上。
⒎本件業經鈞院現場履勘，確實發現逃生口之爬梯有被整棟大樓通往隔棟大樓
化糞池之污水管阻礙之事實，故可見原告此乃係因建商未按圖施工不得已另開挖法定空地設置樓梯通往地下室以供查驗，而非原告購買後始行改建，此有原告之前手王蜂於七十四年間向建商乙○○購買所立之房屋預定買賣合約書附帶條件第九條即有一樓後面樓梯修改由公司負責地坪貼磁磚之記載，另第十七條亦有ＢＦ（地下樓）進出樓梯如圖，該圖記載樓梯之寬度為一六七公分之記載，與現狀完全相同，均可證明原告購買時即為現狀，並未曾改建法定空地及通往地下樓樓梯之寬度。
⒏被告承辦單位人員出席鈞院履勘時亦認為法定空地設置樓梯較逃生口之爬梯
便利多，且依建築法規定，若無另設樓梯為逃生口始應設置逃生口及爬梯，由此足見此樓梯乃有益於緊急避難之使用，無損於區分所有權人及住戶之權益，惟應補辦申請改建手續而已，大樓既已成立板信大樓管理委員會，理應由被告通知由該管理委員會負責申請補辦手續，保留現狀，豈容將違規修改之責歸諸原告一人身上，罰鍰了事。
㈡被告主張：
⒈按建築法第七十七條第一項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物
合法使用與其構造及設備安全。」第九十一條第一項規定：「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用。‧‧‧」。
⒉本件行政訴訟理由略謂：「謹按被告之訴願決定書無非係以原告即訴願人於
系爭建物擅自變更其構造及設備安全，即已符合建築法第七十七條處以罰鍰之要件，惟查被告在作此決定書前未曾調查樓梯出入口及法定空地之產權誰屬及變更其原有構造及設備係何人所為，遽行認定原告為建築物所有權及使用人應維護建築物合法使用及構造設備之安全，顯然不合，茲謹分述理由如左：一、查大樓通往地下室之樓梯出入口及法定空地為公共設施用地，其產權係屬整棟大樓區分所有權人全體共有，且為全體共同使有，依建築法應課予建物所有權人及使用人法定責任，亦應課整棟大樓區分所有權人。二、次查更改通往地下室樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，與變更原有甲種防火門、防火牆、共用設備部分，非出於原告擅自更改之行為，原告於購買時即為現狀。三、然從現場狀況，不難研判此乃係因建商未按建造執照上之設計圖設置本棟大樓之化糞池，而將本棟大樓之污水管道改道經由一樓法定空地上之地下樓緊急避難出入口封閉，乃開挖法定空地設置樓梯通往地下室為緊急避難使用之不得已措施。‧‧‧」云云。
⒊查系爭建築物領有被告核發七五使字第○五七○號使用執照，地下層核准用
途為防空避難室，並於七十五年十一月十一日將原核准地下室防空避難室兼臨時性使用之一般零售業變更為防空避難室兼臨時性使用之餐館（一般零售業）。案經多次接獲該址管理委員會以書面檢舉系爭建築物地下一樓擅自變更其構造及設備安全使用，被告派員實地勘查，並與原核准圖說相比對，發現現場確有擅自開挖樓梯通往地下室及敲除蓄水池之結構等與原核准圖說結構不符之情形，被告爰審認原告所有之建築物確有違反建築法第七十七條規定之情事，依同法第九十一條規定，以八十九年十一月三日北市工建字第八九三二八六九七○○號函處所有權人即原告六萬元罰鍰，並勒令停止使用；另被告復於八十九年十一月二十四日以北市工建字第八九三五一六八○○○號函更正上開八十九年十一月三日北市工建字第八九三二八六九七○○號函誤繕之處分名義「‧‧‧勒令停止使用」為「文到一個月內改善完竣」，併予敘明。
⒋復查本案擅自更改樓梯出入口寬度並開挖法定空地設置樓梯通往地下室及敲
除蓄水池之結構等行為確係原告所為，惟原告訴訟理由主張其購買系爭建築物即為原狀，並未曾擅自變更乙節，按本案系爭建物現況與原核准使用不符之情形，參照系爭建物平面圖影本及現場照片得以確知，縱原告所言屬實，然建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用及構造設備之安全，係建築法課予建築物所有權人及使用人之法定責任；又按買賣契約乃原告與賣方間之私權契約行為，原告於買受之初理應事前調閱圖說查明房屋使用狀況，並於買受之後確實負起建築物所有權人管理責任，縱若涉有私權糾紛，亦應協商或循司法途逕解決，豈得以為對抗違反行政法上之義務，進而推諉非其所為而不應受處分，故本案擅自變更構造及未維護設備合法安全使用之違規行為屬實，原告難卸其對系爭建築物之結構安全維護及恢復改善責任，所訴理由不足採據。
⒌至關於台北市政府訴願審議委員會九十年三月十二日府訴字第九○○二五八
三七○○號訴願決定「關於限期改善部分，原處分撤銷，由原處分機關於收受決定書之次日起六十日內另為處分」，係屬本案通往地下室之樓梯出入口寬度及原核准圖之地面式蓄水池部分，經查確屬該大樓之公共設施，被告業依決定於九十年五月十四日以北市工建字第九○四三○八四五○○號函請原告與系爭建物大樓區分所有權人協商改善，並於文到三個月內將工程改善計畫書函送被告核備。如於限期後，仍無法與其他區分所有權人達成協議，亦請將協商經過告知被告。另於該址建築物後方擅自挖法定空地通達地下室之樓梯乙節，係屬私自設置之行為，被告仍以同函令原告於文到三個月內依該址建築物原核准圖恢復原狀。
⒍案查行政機關對人民不履行行政法上義務時，迫其履行義務或督促使其與履
行義務同一狀態，所採取之方式與程度，均應符合比例原則，於能實現義務之方法中選擇對義務人侵害最小之方法實施之，不得逾必要之程度，此為行政程序法第七條所明定，故於適用建築法第九十一條規定予以處分時，自宜參酌。按系爭建築物違反建築法第七十七條第一項規定情事，依法自適用建築法第九十一條規定予以處分，且為阻遏系爭建築物繼續供違規使用，暨貫徹前揭法律規定並保護公益及考量該建築物之違法使用狀態與嚴重程度，被告依建築法第九十一條第一項規定，按其所營事業獲利程度及影響層面所為之罰鍰額度，核與比例原則相符，且為最低限額，併予敘明。綜上所述，本件行政訴訟為無理由，原處分及原決定均無違誤。
理 由
一、按建築法第七十七條第一項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第九十一條第一項規定：「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」。
二、本件原告起訴意旨略謂：系爭建築物之更改通往地下室樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，與變更原有甲種防火門、防火牆、共用設備部分，非出於原告擅自更改之行為，原告於購買時即為現狀，迄今不變，已達十五年之久，茲有原告之前手王蜂於七十四年間向建商乙○○購買所立之房屋預定買賣合約書附帶條件第九條即有一樓後面樓梯修改由公司負責地坪貼磁磚之記載，另第十七條亦有ＢＦ（地下樓）進出樓梯如圖，該圖記載樓梯之寬度為一六七公分之記載，與現狀完全相同，均可證明原告購買時即為現狀，並未曾改建法定空地及通往地下樓樓梯之寬度；且從現場狀況，不難研判此乃係因建商未按建造執照上之設計圖設置本棟大樓之化糞池，而將本棟大樓之污水管道改道經由一樓法定空地上之地下樓緊急避難出入口通往隔壁大樓之化糞池，而將緊急出入口封閉，乃開挖法定空地設置樓梯通往地下室為緊急避難使用之不得已措施，當初被告視而不見准予審查核發使用執照，今日卻反謂原告違反建築法規，顯屬推卸責任；況查大樓通往地下室之樓梯出入口及法定空地為公共設施用地，其產權係屬整棟大樓區分所有權人全體共有，且為全體共同使用，此有建築改良物平面圖謄本可稽，非原告單獨所有，亦非僅專屬原告單獨可以使用，縱使樓梯出入口寬度有變更並開挖法定空地設置樓梯通達地下室，依建築法應課予建物所有權人及使用人法定責任，亦應課整棟大樓區分所有權人，豈容將全部責任歸諸於原告一人云云。
三、經查，原告所提出王蜂與乙○○於七十四年十一月二十日所訂立之房屋預定買賣契約書，其中之購屋人王蜂，僅是原告借用其名義向建商乙○○購買系爭房屋，嗣後所有權逕行登記為原告所有，此業經原告陳明（見本院九十一年八月二十日言詞辯論筆錄），故本件系爭房屋實際上係原告向建商購買。次查，依原告所提出之上開房屋預定買賣契約書之附帶條件第九條約定：一樓後面樓梯修改由公司負責，地坪貼磁磚，第十七條約定：地下室進出樓梯如圖，該圖記載樓梯之寬度為一六七公分之記載，與現狀完全相同，此亦為原告所自認，足見更改通往地下室樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，係原告與建商約定變更無疑，原告自難辭其咎。又系爭房屋核發使用執照之時間為七十五年六月十六日，此有該使用執照影本附卷可稽，距原告於七十四年十一月二十日向建商預定購買房屋，僅半年餘，原告與建商約定取得使用執照後，再予非法更改，自有可能，且與一般違規者之慣用技倆，不謀而合。再參以原緊急出入口，現作為原告廚房及安置抽油煙機使用，此有現場照片附卷可參，顯見係建商依原告實用之要求，而將原緊急出入口封閉，另於法定空地開挖設置樓梯通達地下室，以資替代；又因新設置替代逃生樓梯，阻斷原有大樓污水管設置之路線，乃將該污水管移置於原緊急出入口附近通過，情至灼然；原告訴稱係因兩棟大樓共用一化糞池，污水管必須經過緊急出入口，建商不得已才將緊急出入口封閉，另作新的逃生樓梯云云，要屬遁詞，非可採信。況本件經本院會同兩造實地勘查測量結果，現有大樓污水管佔到原緊急出入口之範圍，僅二‧五公分或一公分，影響有限，此亦有本院九十一年七月二十五日之勘驗筆錄在卷可稽，原告非不得自為改善措施。另查原告在系爭房屋（地下室）經營餐廳，更改進入地下室樓梯之寬度，僅對原告營業有利，建商亦無花錢私設之理。綜上所述，本件系爭房屋與原核准圖說相比對，確有更改通往地下室樓梯出入口寬度及開挖法定空地設置樓梯通達地下室，與變更原有甲種防火門、防火牆、共用設備部分之情形，而原告又係為使用之便利而予以變更者，已如前述，則被告以其違反建築法第七十七條規定，而依同法第九十一條規定，處以六萬元罰鍰，洵無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告仍執前詞，訴請撤銷，核無理由，應予駁回。至於系爭房屋之樓梯及法定空地是否為大樓區分所有權人全體共有，與科處原告罰鍰，並無影響，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 三十 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 二 庭
法 官 李得灶右為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本），並經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三 日
書記官 陳清容