臺北高等行政法院判決 九十一年度訴字第一五五號
原 告 太平洋建設股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 蔡靜玫律師複 代理 人 戊○○被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 黃宗樂（主任委員）訴訟代理人 乙○○
丁○○丙○○右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國九十年十一月八日台九十訴字第○五三三○九號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告經人檢舉，於民國（下同）八十九年七月二十三日銷售「太平洋新名人賞」預售屋（下稱系爭房屋）時，未給與購屋人五日之契約審閱期間，涉有違反公平交易法規定等情。案經被告調查結果，以原告於銷售系爭房屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱之行為，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條之規定，乃依同法第四十一條前段規定，以九十年二月二十二日（九十）公處字第○三六號處分書，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為，並處罰鍰新台幣（下同）二十萬元。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：原告所擬就之買賣契約，並未在現場公告，展示空白契約書樣本供購屋人審閱或自由取閱，購屋人若要攜回，原告公司均會要求購屋人須給付定金始能審閱契約，是否構成公平交易法第二十四條所定顯失公平之行為。
㈠原告主張之理由：
⒈公平交易法第二十四條所規範者，乃事業以欺罔或顯失公平之方式來爭取交易
機會之行為，或事業因享有市場地位而做出之顯失公平的市場地位濫用行為，而非涉及私人間契約義務履行或權益保護之民事私法行為：
⑴按公平交易法第二十四條規定「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足
以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」惟前揭所謂「欺罔」、「顯失公平」、「影響交易秩序」等語因涉及諸多不確定法律概念，於實務適用上迭遭濫用，是學者發表文章加以論述者不乏其例，其中陳峰富律師曾於月旦法學雜誌第六十三期發表文章，認為欲瞭解此等不確定法律概念之真正規範意涵，必須從公平交易法之規範目的加以探求，準此，參酌公平交易法第一條立法目的之規定：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．．」，可知公平交易法第二十四條之立法意旨乃在保障消費者與競爭者，惟非以直接保護私益為目的，而係以透過保護公益之方式（保護競爭之自由與公平）來間接達到積極保護個別消費者或競爭者之私益。
⑵學者廖義男教授更進一步指出：「公平交易法第二十四條所欲規範者，乃『
事業以欺罔或顯失公平之方式來爭取交易之行為』，或『事業因享有市場地位而作出之顯失公平的市場地位濫用行為』。在交易機會已掌控或取得後的情形下，事業與其交易相對人之間交易條件的具體內容是否公平合理，有無違反誠實信用原則或公序良俗，或事業不履行其與交易相對人間契約的相關糾紛，．．．，一般來說，僅為交易雙方當事人間所生民事上的契約內容公平合理與否與契約履行的糾紛問題，原應由專門在衡平契約雙方利益負擔的民事法律加以規範，而非目的在維持整體市場競爭秩序的公平交易法所應過問之事」。
⑶因此，在採公私法二元體制之我國，公平交易法第二十四條之規定雖有保護
消費者權益之規範目的，但應以合致「足以影響交易秩序」之要件且具有公共利益性質之行為為限，否則將易與保護私益為目的之民事法律產生適用上之混淆，造成公法介入私法之流弊。
⒉公平交易法第二十四條規定所謂「欺罔」，係以欺騙或隱瞞重要事項等引人錯
誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會；而所謂「顯失公平」，則指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，其行為類型則如強迫、煩擾交易相對人或對交易相對人濫用優勢地位等等」而言，最高行政法院八十九年度判字第六四九號判決亦著有明文。
⒊原告在爭取交易機會的過程中，並無使用欺罔或顯失公平之不正當手段：
⑴查建商若於爭取交易機會之過程中，要求購屋人須給付定金後方可審閱契約
並知悉該定型化約款，除非購屋人當時遭有詐欺或脅迫之情事，否則，購屋人本即可基於其自由意志而不與該建商交易，於此階段，建商與購屋人間之「交易地位」應無不公平或不合理之情況，原告於此爭取交易機會之過程，既未妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，是自無對交易相對人有為不當壓抑之情事。況且，原告與客戶簽訂之本案系爭房屋買賣契約書，均以粗體字載明：「本契約於簽訂前業經甲方（即購屋人）攜回審閱五天以上（少於五天者自認無異議）」，與購屋人首頁之簽名處密接，亦足證明原告已明確告知購屋人契約審閱權限，可知原告於本件個案並無對交易相對人有為欺罔或顯失公平之行為。
⑵有關原告要求購屋人須給付定金後方可審閱契約並知悉該定型化約款乙節，
實係購屋人於實地看屋並就系爭房屋之買賣條件有所瞭解後，表示有意承買而進一步與銷售人員議價，於正式簽約前，為要求或限制原告就購屋人所指定之特定房屋不得再向其他客戶銷售，乃給付原告少許定金或保留金；而原告在收取購屋人之前揭定金或保留金後，亦確實遵守雙方約定，未再就該購屋人所指定之特定房屋向其他客戶銷售，並遵守合約有關契約審閱期間之約定，亦即，購屋人攜回契約書，於契約審閱期內，詳細閱讀、研究契約條款（諸如：付款時間、方式、貸款額度、過戶、交屋時間、稅金之繳納及保固期間）等內容後，倘購屋人向原告表示未能接受部分契約條款而不欲與原告訂約或要求修改契約條款而原告未能同意者，原告即無條件退還前開定金或保留金，原告亦無剝奪購屋人契約審閱權，或以沒收定金之方式，強迫購屋人訂約，使其陷於弱勢之不利地位及顯失公平情事。
⒋原告於市場上並未具有一定的地位，更無濫用其市場地位使交易相對人不得不接受對其不公平合理的交易條件之情事：
⑴所謂「於市場上具有一定的地位」，首應就「特定市場」為界定，次再就該
產品之「替代性」或「占有率」為判斷。依公平交易法第五條第三項之規定「．．．所稱特定市場，係指事業就一定之商品或服務，從事競爭之區域或範圍」，是本件之「特定市場」，應係指房屋銷售市場而言。原告雖係以興建並銷售房屋為業之建設公司，然原告所興建之房屋，不論係大廈、公寓、透天厝或其他建築物，其就我國之房屋市場而言，產品之替代性甚高，而市場之占有率更是微乎其微，根本未具一定之市場地位。再觀諸目前全國空屋已達數十萬甚至近百萬戶，原告根本未具有一定的市場地位。
⑵原告所興建之房屋既然替代性甚高，若購屋人對原告要求須給付定金後方可
審閱契約並知悉該定型化約款之交易條件不予認同，則除非該購屋人當時遭有詐欺或脅迫之情事，否則，可拒絕與原告為買賣交易。原告亦無任何濫用其市場地位，使交易相對人不得不接受對其不公平合理的交易條件之情事。⑶原告在向購屋人爭取交易機會的過程中，既未使用欺罔或顯失公平之不正當
手段，且原告亦未具有一定的市場地位或濫用其市場地位，使交易相對人接受對其不公平合理之交易條件之情事，本件實非公平交易法第二十四條規定所涵攝之範疇。
⑷至學者廖義男教授於與本件部分事實相類似之案例，即公平交易委員會八十
二年公訴字第五一四七五號訴願決定書有關「上能建設公司因足以影響交易秩序之顯失公平行為提起訴願」案，亦認被告以行政機關之地位，是否適宜介入原屬民事法院權限範圍之事務？有無逾越其行政機關之權限範圍？實有待商榷。另行政院訴願審議委員會九十年四月及行政院公平交易委員會九十年八月九日有關「月眉世界遊樂區禁帶外食規定」亦分別為訴願成立及決議不處分之結果，是本件原處分書及訴願決定不察公平交易法對「不公平競爭行為」規範之精義，遽將本件依違反公平交易法第二十四條之規定處斷，實有謬誤，無足可採。
⒌原告所銷售之系爭房屋係興建完成之房屋，有特定實體房屋可供購屋人實地瞭
解、購買，且購買人對於決定是否承買之房屋結構、建材、設備、施工品質、公設、隔間．．．等皆有具體明確認識，是訂約時雙方之交易地位均等，並無使購買人顯陷於弱勢不利地位之虞，自無原處分機關八十四年六月七日第一九一次委員會議決議適用之餘地：
添 ⑴按我國「預售屋」之交易情形，係由購屋人就買賣標的於契約成立時不存在
或尚未完成，而以分期付款之方式，按工程之進度給付價款，亦即，分別依訂約、開工、完成基礎、一樓、二樓．．．以至整棟房屋建築完成取得使用執照時分期給付價金。是此種付款方式，建築商顯然可將購屋人所繳付之價金，用以支付其提供或購買之基地價款及建材費用，俟房屋建築完成前，購屋人已給付絕大部分之價金，然於訂約時購屋人就買受房屋之實際狀態尚無法充分知悉及掌控，且房屋所有權亦由建築商原始取得，對於購屋人而言，倘無特別保護，恐有顯失公平之疑慮，因此，被告方於八十四年六月七日以第一九一次委員會議決議，對建築投資商銷售「預售屋」時，予購屋人特別之保護。
⑵惟查，原告所銷售予客戶之系爭房屋「太平洋新名人賞」，既非屬未興建房
屋，亦非尚在興建中。蓋以，所謂興建中之房屋，係指僅有牆壁而無屋頂，或有屋頂而無牆壁者，因不足以遮風蔽雨，不能認為已完成之房屋而言。然系爭房屋已興建完成，並向客戶作現場銷售，是客戶得就欲選購之房屋，依實際建材、空間面積、位置、公共設施等條件實地瞭解，非如前揭預售屋之買賣標的尚未形成，購屋人就買賣權益已有充分認識，與被告前揭函釋所欲規範之預售屋交易情形，大相迥異，是前揭第一九一次委員會議之決議應不適用於本件之成屋買賣情形。⑶再者，被告以本件系爭房屋尚未達到可堪使用之狀態，且亦無門牌號碼可為
產權登記，故就購屋人而言，仍屬「預售屋」云云。惟查，系爭房屋雖尚未取得使用執照，然已興建完成，有特定實體房屋可供購屋人實地瞭解、購買，是購買人對於決定是否承買之房屋結構、建材、設備、施工品質、公設、隔間等，皆有具體明確認識，非一般訂約時尚未存在或未完成之「預售屋」所得比擬，故訂約時雙方之交易地位均等，並無使購買人顯陷於弱勢不利地位之虞，自無適用前揭原處分機關第一九一次委員會議決議對「預售屋」特別予以保護而致原告於不利地位之餘地。
⒍原處分及訴願決定以系爭房屋之使用執照尚未核發，並參酌不動產經紀業管理
條例第四條第二款對於成屋之定義，認為系爭房屋係屬「預售屋」而非「成屋」交易，實有不當：
⑴原告銷售之「太平洋新名人賞」房屋，並非「預售屋」，不適用被告於八十
四年六月七日第一九一次委員會議中之決議預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，並作為決定交易與否之依據（最高行政法院九十年度判字第一九七號判決參照）。然系爭房屋已興建完成，並向客戶做現場銷售，客戶得就欲選購之房屋，依實際建材、空間面積、位置、公共設施等條件實地瞭解，買賣之標的業已形成且確定，係屬「成屋」，非如被告與訴願決定機關所稱之預售屋。
⑵查不動產經紀業管理條例第一條之規定，「為管理不動產經紀業，建立不動
產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全之發展，特制定本條例」。因該條例之立法目的僅在「管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序．．．」，並非專為規範「預售屋」或「成屋」買賣之規定，故前開條例第四條第一項第二款或第三款有關「成屋」或「預售屋」規定之立法解釋，乃僅為配合同條項第一款「不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利」規定之解釋而來，其與本件系爭事實並無相關，此觀諸該條例之各章節乃分別規定「經紀業」、「經紀人員」、「業務及責任」及「獎懲」等內容亦可明瞭。是原處分及訴願決定僅據此與本件事實無關之條例中有關「成屋」之解釋，將系爭房屋之買賣斷章取義、刻意曲解為「預售屋」買賣，殊無足採。
⑶再者，依前揭不動產經紀業管理條例第四條第三款對於預售屋之定義：「指
領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」之反面推論，亦可顯然得知本案系爭房屋因已興建完成，並非預售屋。因此，原處分及訴願決定以系爭房屋之使用執照尚未核發，並參酌不動產經紀業管理條例第四條第二款對於成屋之定義，認為系爭房屋係屬「預售屋」而非「成屋」交易，實有不當。
⑷解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以
過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三九年臺上字第一○五三號判例參照）。訴願決定機關以系爭房屋買賣契約書之名稱（「房屋、土地『預定』買賣契約書」）及契約書內條文之用語（「．．．完工日期以主管機關核發使用執照日認定之．．．」）推論系爭房屋尚未完工，屬「預售屋」，忽略契約當事人簽訂買賣契約當時系爭房屋業以興建完成之事實。
⑸法律不能脫離社會現實，不動產經紀業管理條例第四條第二款對於成屋之定
義，不能適用於立法目的迥異、法律性質不同之系爭房屋之定性。系爭房屋係屬「成屋」，而依被告於八十四年六月七日第一九一次委員會議達成之決議，建築投資商銷售「預售屋」時，要求客戶須給付定金始提供契約書者，即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為，然因該決議顯係爭對「預售屋」買賣行為所為之規範，故不適用於本件之成屋買賣情形。
⒎本案經被告調查人員訪查系爭房屋接待中心時，現場並無公告、展示空白契約
書樣本供購屋人審閱或自由取閱，若要攜回審閱則須另行給付對價，業經被告作成紀錄在案。惟應探究者，任何事後的調查、訪談均無法重建事實之原貌，被告與訴願決定機關不能僅因事後個案之調查，進而推論事前檢舉人陳稱事實之真實性，況原告於被告之調查期間即已提供原告銷售現場之展示契約書樣本照片。
⒏原告並無剝奪購屋人之契約審閱權，亦無以收取定金或沒收定金之方式，迫使購屋人陷於弱勢之不利地位等顯失公平情事：
⑴按原告用以與客戶簽訂之本案系爭房屋買賣契約書之前文，即以粗體字載明
：「本契約於簽訂前業經甲方（即購屋人）攜回審閱五天以上（少於五天自認無異議）」，依據係消費者保護法施行細則第十一條之規定及被告於八十四年六月七日第一九一次委員會議之決議，目的係為提醒購屋者有此一權利並避免雙方就此一契約之契約審議期間確實履行與否之事後爭執。系爭房屋契約此一規定記載於首頁，且以粗體字標明，並鄰近於檢舉人之簽名處，依一般常理推斷，檢舉人於簽約時，必定會注意到此一記載，檢舉人既然注意到此一記載且瞭解其意義而簽名，當已知悉自身的權利及對此一條款合意後之效果，縱使原告事實上並未提供五天以上之契約審議期間，亦屬檢舉人默示合意放棄自身之權利，本諸契約自由原則，法律實無強加保護之必要，契約當事人更無事後再任意加以爭執之理，否則無非否定此一條款之提醒購屋者注意自身權利及避免事後發生爭執之規範本意。足以證明原告已告知購屋人契約審閱權限，且所定之契約審閱期限符合原處分機關八十四年（八四）公壹字第○四五四八號函釋之規定。況且，原告就一般房地之銷售，均主動提供契約予購屋人參考，並給予購屋人充分審閱契約之機會，系爭房屋之銷售現場亦有展示契約書樣本，以供公眾閱覽，有現場相片可資佐證。縱認原告未於訂約前給與檢舉人五天以上之契約審議期間，惟雙方當事人關於契約公平合理與否及契約履行之糾紛問題係發生於檢舉人取得交易機會之後，於未判定原告是否具有一定的市場地位，進而濫用其市場地位，使交易相對人無從作合理選擇而不得不接受對其不公平待遇之交易條件之情形下，逕以原告不履行提供充分資訊的附隨義務，即認定原告之行為係足以影響交易秩序之顯失公平行為，利用公平交易法介入民事契約義務履行的問題。
⑵有關收取定金或保留金乙事，實因購屋人於充分看屋並就系爭房屋之買賣條
件有所瞭解後，表示有意承買而進一步與銷售人員議價，於正式簽約前，為限制原告公司就購屋人所指定之特定房屋不得再向其他客戶銷售，乃給付原告少許定金。再者，亦有部分之購屋人，雖對於原告銷售之系爭房屋深感興趣，惟對於買賣契約條款內容認有必要審慎閱讀及評估，乃一方面要求將合約書帶回審閱，另一方面又恐原告於審約期間將該特定房屋出售予他人，故表明先付少許保留金，要求原告於審約期間內不要將該特定房屋另向其他購屋人為銷售。是原告於收受前揭定金或保留金時，亦相對地受有對特定購屋人就指定房屋不得再向他人銷售之限制，雙方之權義均等，應無使購屋人陷於弱勢之不利地位。
⑶原告即便在收取購屋人之前揭定金或保留金後，仍遵守合約中有關契約審閱
期間之約定，亦即購屋人攜回契約書後，於契約審閱期內，詳細閱讀、研究契約條款內容，諸如：付款時間、方式、貸款額度、過戶、交屋時間、稅金之繳納及保固期間等，倘購屋人於契約審閱期內向原告表示未能接受部分契約條款而不欲與本公司訂約或要求修改者，原告即退還定金或保留金，或就系爭不動產買賣契約與購屋人協調合理修正條款，此亦有購屋人房地買賣訂購單之退還定金資料及原處分機關人員於八十九年十二月二十七日對原告銷售人員所做之訪談紀錄可稽。
⑷本件檢舉人係於八十九年七月二十三日即當埸簽定契約，係因其詳細了解系
爭房地，甚感滿意該房屋，始於當場簽訂房屋訂購單及於買賣契約書中簽名用印，絕非原告銷售人員要求其當下簽訂正式買賣契約書，且檢舉人甚至當下表示因未帶現金下訂，願先簽發本票，待日後再持支票或現金前來交換，是其後檢舉人即於同年七月二十五日持其所開立，到期日分別為同年七月二十六日及八月七日，票面金額各為十四萬元及五十五萬元至銷售場為訂金及簽約金之支付。原告絕無剝奪購屋人契約審閱權，亦無以收取定金或沒收定金之方式，強迫購屋人訂約，使其陷於弱勢之不利地位及顯失公平情事。
⒐綜上所述，原告絕無剝奪購屋人契約審閱權，亦無以收取定金或沒收定金之方
式，強迫購屋人訂約，使其陷於弱勢之不利地位及顯失公平情事。故原告在爭取交易機會之過程中，確無使用欺罔或顯失公平之手段，更勿論有足以影響交易秩序之情形。系爭房屋之買賣爭執源於檢舉人於訂約後因家庭因素擬退約不買，遂以原告就系爭房屋買賣契約未提供五天以上之契約審閱期間為由主張解除契約，並拒絕將其所簽發，到期日為八十九年八月七日，票面金額為五十五萬元之支票予以兌現，進而發函至中華民國消費者文教基金會及公平交易委員會，欲以公法之手段解決此一純粹之民事糾紛。惟參酌前述引用廖義男教授之見解，若僅為交易雙方當事人間所生民事上的契約內容公平合理與否與契約履行的糾紛問題，應由專門在衡平契約雙方利益負擔的民事法律加以規範，而非目的在維持整體市場，競爭秩序的公平交易法所應過問之事，原告實無違反公平交易法第二十四條之規定，請判決如原告訴之聲明云云。
㈡被告主張之理由：
⒈原告於銷售系爭房屋時，要求購屋人須給付訂金始提供契約書供購屋人審閱，
經調查相關事實，被告第四八四次委員會議決議以（九十）公處字第○三六號處分書處分。按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公平交易法第二十四條定有明文。所謂「顯失公平」，係指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款，其行為如強迫、煩擾交易相對人，或對交易相對人濫用優勢地位。在預售屋交易過程中，由於買賣契約多為建商事先單方擬定，而買賣標的物又尚未完全具體成形，就契約相關資訊而言，建商無疑為具優勢地位之一方。
倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平；又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，須時查證了解，故如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱之行為，即違反公平交易法第二十四條規定。
⒉按預售屋相較於成屋而言，預售屋之外觀、內部隔間、房屋粉刷、或公共設施
建造等均未完成，對購屋人在決定是否購買之過程中，並無一具體契約標的可供審酌，進而確定其購買意願，復簽訂契約後購屋人亦無法馬上遷入並使用房屋；而經被告調查人員於八十九年十二月二十七日訪查時，系爭房屋之粉刷、磁磚舖設或公共設施建造等均尚未完成，使用執照亦尚未核發，就購屋人而言，該房屋並未達到可堪立即使用狀態，是否足以認定如原告所稱之「成屋」，即有疑義。次按建築法第二十八條第一項第三款規定，建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。未領有使用執照之房屋均屬尚未建造完成，此與不動產經紀業管理條例之規定不謀而合，況不動產經紀業管理條例之立法意旨雖非在於規範「成屋」或「預售屋」之買賣規定，惟該法對於「成屋」、「預售屋」之定義，被告亦非不可作為處分時之參考。原告與購屋人所簽訂之買賣契約書名稱為「房屋土地預定買賣契約書」，此與一般成屋買賣所簽訂之不動產買賣契約之名稱顯有不同，若為成屋買賣，何以契約訂名使用「預定」二字，此與一般市場之交易習慣顯有差異。復查該合約書第八條第一項載明：
「．．．完工日期以主管機關核發使用執照日認定之．．．」，而原告與購屋人簽約時尚未核發使用執照，足證系爭房屋尚未完工，揆諸上述事由，系爭房屋係屬「預售屋」。
⒊被告處分意旨係在原告利用掌握系爭房屋重要交易資訊之市場優勢地位，在資
訊未揭露以前，要求購屋人須先給付定金方得將契約攜回審閱，構成足以影響交易秩序之「顯失公平」行為，尚無涉入民事契約之爭議：
⑴查公平交易法第一條規定「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，
促進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．．」是公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在於維護消費者利益，雖非一切交易行為有不公平之處，即可為公平交易法之規範對象，但事業與消費者從事交易時，其交易手段嚴重影響消費者利益，即難謂無公平交易法適用之餘地。而公平交易法第二十四條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。就營業競爭手段而言，其手段之不法性，由直接或間接對「競爭效能」可能形成妨礙的觀點以觀，若交易雙方因議約地位之不平等，其手段從整體經濟發展及公共利益考量，已有違背公序良俗之本質，而妨礙同業競爭者之公平競爭或使其交易相對人不能為正確選擇，即應論以違反公平交易法第二十四條之規定。並就市場地位而言，非僅從交易數量、金額多寡或市場占有率作為市場力量判斷基準，而應就個別具體事件，考量雙方在交易條件上是否對等，是以交易行為不論在事業與事業間之競爭關係應受規範，即在事業與消費者間交易關係亦應同受規範，應有公平交易法第二十四條之適用。
⑵按建商負有告知購屋人相關交易資訊之義務，在資訊未充分揭露以前，原則
上風險應由建商負擔，例外方由購屋人承擔；而建商要求定金或保留金之給付，事前即應充分說明風險之負擔，否則應做成對消費者有利之解釋，建商不得逕行沒收，未充分說明而沒收者，對消費者而言顯失公平。被告派員前往原告位於桃園縣之接待中心調查時，亦遭原告要求購屋人須先給付定金，方得攜回契約審閱，足證原告行為非屬偶一個案。經查原告雖於買賣契約書之前文即以粗體字載明：「本契約於簽訂前業經甲方（即購屋人）攜回審閱五天（少於五天自認無異議）」，且此項記載位置與購屋者首頁之簽名處密接，惟上開契約書之記載事項為原告事先單方擬定，購屋人須於給付定金後或簽約階段始得知悉，原告利用其掌握不動產交易資訊之優勢地位，要求有意願購屋之消費者須先給付定金，方得攜回契約書審閱，倘對契約內容有異議，而原告無法依其意願修改契約內容，則購屋人必須承擔被沒收定金之風險，該定金之收取無異降低購屋人於交易過程中之磋商能力，顯然構陷購屋人於簽約交涉過程中居於絕對弱勢之不利地位，構成影響交易秩序之顯失公平行為。
⑶被告亦於函復本案檢舉人時敘明「關於太平洋建設股份有限公司拒絕返還所
繳付之款項乙節，核屬民事債權債務之私權爭議，請另循其他救濟途徑處理．．．」顯見被告就案件事實涉及民事糾紛部分，悉皆指示當事人循司法途徑解決，避免以政府公權力介入私權爭議。至於原告所舉廖義男教授針對上能建設股份有限公司所為評析，純係學者對於個案之見解，非可一概而論。
⒋綜上，原告之主張無理由，請判決如被告答辯之聲明等語。
理 由
一、按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」為公平交易法第二十四條所明定。又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰，復為同法第四十一條前段所規定。本件被告以其調查人員於訪查「太平洋新名人賞」接待中心時，現場並無公告、展示空白契約書樣本供購屋人審閱或自由取閱，及至被告調查人員一再要求審閱契約書，始另行取出契約書樣本供現場審閱，若要攜回則須給付對價，原告並強調向被告人員收取保留金係屬各案，一般而言，該公司均會要求購屋人須給付定金始能審閱契約。又系爭契約書記載「本契約於簽訂前業經甲方攜回審閱五天以上（少於五天者自認無異議）」等語，乃原告事先單方擬定之定型化約定事項，購屋人須於給付定金或簽約前始得知悉，然當時購屋人業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，而原告未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，則購屋人將有被沒收定金之虞，致購屋人無法依其意願修訂契約內容，是原告要求購屋人須給付定金始提供契約書供購屋人審閱之行為，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條之規定，經被告衡酌原告違法行為動機、目的、預期不當利益、危害交易秩序持續期間、經營狀況、市場地位及配合該會調查態度等事項，乃依同法第四十一條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項足以影響交易秩序之顯失公平行為，並處罰鍰二十萬元，揆諸首揭規定，並無不妥。
二、原告不服原處分，訴稱系爭房屋已興建完成，有特定實體可供購屋人依實際建材、空間面積、施工品質、公共設施及隔間等條件實地瞭解，進而決定是否購買，此與預售屋之買賣型態有別。且原告所擬就之房屋買賣契約書，前文即以粗體字載明「本契約於簽訂前業經甲方（即購屋人）攜回審閱五天（少於五天自認無異議）」，且此項記載位置與首頁購屋人之簽名處密接，足證其已明確告知購屋人契約審閱權限，至其收取定金係因購屋人有意承買房屋而為限制其就購屋人指定之特定房屋不得再由其他客戶銷售，且其在收取購屋人訂金後，仍遵守合約有關契約審閱期間之規定，是其於爭取交易機會之過程中，並無使用欺罔或顯失公平之不正當手段，更無濫用市場地位使交易相對人接受其不公平合理之交易條件之情事云云。
三、查公平交易法第一條規定「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．．」是公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在於維護消費者利益，雖非一切交易行為有不公平之處，即可為公平交易法之規範對象，但事業與消費者從事交易時，其交易手段嚴重影響消費者利益，即難謂無公平交易法適用之餘地。公平交易法第二十四條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。
就營業競爭手段而言，其手段之不法性，由直接或間接對「競爭效能」可能形成妨礙之觀點以觀，若交易雙方因議約地位不平等，其手段從整體經濟發展及公共利益考量，已有違背公序良俗之本質，而妨礙同業競爭者之公平競爭或使其交易相對人不能為正確選擇，即應論以違反公平交易法第二十四條之規定。並就市場地位而言，非僅從交易數量、金額多寡或市場占有率作為市場力量判斷基準，而應就個別具體事件，考量雙方在交易條件上是否對等，是以交易行為不論在事業與事業間之競爭關係應受規範，即在事業與消費者間交易關係亦應同受規範，故禁止契約當事人利用地位之不對等，事實上與市場優勢地位之濫用禁止殊途同歸，皆在維護整體交易秩序，應有公平交易法第二十四條之適用。本件原告雖於買賣契約書之前文即以粗體字載明「本契約於簽訂前經甲方（即購屋人）攜回審閱五天以上（少於五天自認無異議）」，且此項記載位置與首頁購屋人之簽名處密接，惟上開契約之記載事項為原告單方事先擬定之定型化契約，購屋人給付定金後，如不簽約購買，即不易取回定金，因之斯時再審視該定型化約款，已處於弱勢之不利地位。本件被告調查人員會同桃園縣政府人員至「太平洋新名人賞」預售屋接待中心訪查時，現場並無公告空白契約書樣本以供購屋人現場審閱，及至被告調查人員主動要求審閱契約書，原告在現場之業務銷售人員章雅惠始另行取出契約書樣本供現場審閱，嗣該調查人員要求攜回契約書審閱，而章雅惠則表示須先給付定金始可攜回契約書審閱，並稱不論預售屋或成屋均會作此要求，此有被告調查紀錄附在原處分卷可稽，再由原告所檢附之房地買賣訂購單載有「附合約範本乙份」等文字，均足證購屋人於簽訂買賣訂購單並給付定金後，原告始提供契約書供購屋人攜回審閱。按書面契約之條款，除價金及坪數確定外，購屋人對其他交易事項均無所知，相對於購屋人而言，原告擁有資訊遠多於購屋人，契約當事人地位顯不對等，原告利用購屋人不續簽正式契約，定金可能遭沒收之虞，使購屋人作成交易決定，顯係違反公平交易法第二十四條規定，本案處分之意旨係在於原告利用其與購屋人不對等之契約地位，要求購屋人給付定金方可攜回契約審閱，並非因原告不允檢舉人林軍揮因私人事由解除契約，而予處罰，故無如原告所稱係利用公平交易法介入民事契約義務履行。至於原告主張其出售之系爭房屋業已建築完成，並非預售屋一節，查被告調查人員於八十九年十二月二十七日訪查時，系爭建物之房屋粉刷、磁磚舖設或公共設施建造等均未完成，使用執照亦尚未核發，就購屋人而言，該房屋並未達到可堪立即使用狀態。按建築法第二十八條第三款規定，建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照，換言之，未領有使用執照前之房屋均屬尚未建造完成，此與不動產經紀業管理條例第四條第二款所稱成屋，係指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物規定相同，雖不動產經紀業管理條例之立法意旨並非在於規範成屋或預售屋之買賣規定，惟該法對於成屋、預售屋之定義，亦非不可作為處分時之參考。又原告與購屋人所簽訂之買賣契約書名稱為「房屋土地預定買賣契約書」，此與一般成屋買賣所簽訂之不動產買賣契約之名稱顯有不同，若為成屋買賣，何以契約訂名使用「預定」二字，且該契約書第八條第一項載明完工日期以主管機關核發使用執照日認定之，而本件原告與購屋人簽約時尚未核發使用執照，足證系爭房屋尚未完工，且係屬預售屋殆無疑義，原告所稱該會僅以法律對預售屋之定義解釋系爭房屋，顯有誤解。至於原告所舉月旦法學雜誌第六十九期刊載廖義男針對上能建設股份有限公司違反公平交易法一案所為評析，純係學者對於個案之見解；而九十年八月十日聯合報刊載月眉世界禁帶外食，被告改不處分一案，其案情與本案案情並不相同，非可一概而論，所訴核不足採。本件原處分並無不法，訴願決定予以維持，亦稱妥適。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 七 庭
審 判 長 法 官 鄭小康
法 官 黃秋鴻法 官 林金本右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
書記官 簡信滇