臺北高等行政法院判決 九十二年度訴字第四九六號
原 告 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 黃宗樂（主任委員）訴訟代理人 丙○○
戊○○丁○○右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國九十一年十二月六日院台訴字第０九一００九０四三九號號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告於九十年七月二日向被告檢舉北區房屋仲介股份公司 (下稱北區仲介公司)於八十九年十一月間仲介其購買原承租房屋過程中，有以人頭方式賺取差價及重複收取二次仲介服務費，涉嫌違反公平交易法之情事。案經被告調查結果，以九十一年四月一日公壹字第０九一０００二九一０號函復原告略以：依現有事證，尚不足認北區房屋公司於仲介房屋買賣過程中，有利用人頭賺取差價及不當重複收取二次仲介服務費之違反公平交易法情事。另關於本案北區房屋公司於仲介房屋買賣期間，重複接受斡旋議價之委託，是否違反其仲介經紀業務之責任部分，因不動產經紀業管理條例業已明文規範，宜由原告另向該目的事業主管機關內政部反映；至於原告等主張就系爭房屋享有承租人之優先承買權一節，係屬當事人間私權糾紛之範疇，建請另循民事救濟途逕解決等語。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定、原處分均撤銷。
⒉請被告依公平交易法之規定對北區仲介房屋股份有限公司予以裁罰。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：北區仲介公司之行為有無違反公平交易法規定之情事？㈠原告主張之理由：
⒈本件成否未定以前北區公司即違反「誠信」「平等互惠」原則，背信於原告
及屋主，反使其給予他人之差別待遇，圖利他人、限制交易，使消費者不為價格及參與競爭，違反公平交易法，結合聯合壟斷，使用詐術使當事人限制其行使權利，促其條件之成就威脅利誘為開設餐廳，且利誘原告有優先購買要安排議價。議價所載：「雙方知悉本協調為第二順位」議價書顧名思義是比價金，方為議價書實質意義之義，非以定位自居，順位為「參與之資格，當與不放棄承購機會使然，且依當時情形北區所告稱「第二順位」非消費者所能顯見，且難以注意其存在或可供辯識者，應歸責於北區仲介之事由，迫至委託人不得屢行委託契約，於原告何賣之有，且隱瞞屋主有利之要件，限制交易，北區仲介全權以收取原告訂金二百萬為「三角簽約」籌碼，竟告稱十一月二十四日下午四、五點雙買方都無法達成交易，仲介返還原告所付訂金，卻於當日下午五、六點進行另一組人員簽約交易，動機甚明。
⒉又北區仲介溫秀鳳為原告委任仲介職責。其代理性質應維護原告權益，但反
以接受原告議價委任之託，不法圖謀獲利，且將原告願承租原有租客，以議價委託書，作為關係人廖秀霞「租賃」及「承買」履約保證，侵害委任權益，又以關係人廖秀霞事後不願意購買而感謝北區仲介人員之努力且對該公司服務相當滿意，但北區仲介溫秀鳳切實侵害原告委任權益，使消費者蒙受重大損失。
㈡被告主張之理由：
⒈按公平交易法第二十六條規定：「公平交易委員會對於違反本法規定，危害
公共利益之情事，得依檢舉或職權調查處理」，並非主管機關應依檢舉、以檢舉人與被檢舉人為處分對象、作成有個為檢舉、主管機關依該檢舉進行調查且為處理之情形，主管機關所為不予處分之復函尚非行政處分，更因非屬行政訴訟法第五條所稱之「依法申請之案件」，且亦無應於法令所定期間內應作為而不作為，或對於原告依法申請之案件予以駁回之情事，故原告所提起之撤銷訴訟或課予義務訴訟，均屬起訴不備要件。
⒉原告訴稱北區仲介公司係欺罔伊對系爭房屋有優先購買權而安排同時競價，
而非被告機關覆函中所稱之第二順位云云。惟查：原告與北區房屋仲介公司所簽署之買賣議價委託書，其上明確記載「雙方知悉本協調為第二順位」，且原告於九十一年三月一日到會陳述時，亦表示對買賣議價委託書之真正並不爭執，從而原告尚不得因此遽指北區房屋仲介公司有欺罔之嫌，被告機關認定原告所簽署之買賣議價委託書係第二順位屬候補性質，當無違誤。復就相關交易流程，本案第一手買方簽署買賣議價委託書之日期確實先於原告，且原告於委託議價時，即自承已知另一組買方存在之事實，又被告函請原屋主麥郭秀梅及關係人廖秀霞就系爭房屋之買賣流程提出相關說明，亦與北區仲介公司所述尚稱吻合，原告亦未能另提出其事證供被告為其有利之調查，爰依前開調查之結果為不處分之決定，認事用法過程，核無違誤。
⒊原告再稱北區房屋仲介公司以「三角簽約」方式圖取不法利益，及廖秀霞等
人涉有刑事詐欺或背信罪責，致損害其權益云云。然查北區仲介公司所為者是否為「三角簽約」尚容有爭議，況且此與重複接受斡旋議價之委託是否違反仲介經紀業務之責任，因不動產經紀管理條例業已明文規範，被告機關函請原告另向該目的事業主管機關反映，誠屬適當，且北區仲介公司與廖秀霞等人是否涉有刑事責任或民事侵權行為，原告亦應依相關法律程序確認相關之刑事或民事上之責任，惟渠等之行為並非因此即有造成影響競爭秩序而有以公平交易法介入之必要，要與公平交易法為確保事業間之公平競爭環境之立法意旨尚屬有間。
理 由
一、按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰公平交易法二十四條及第四十一條前段固定有明文。惟前揭公平交易法第二十四條所謂「欺罔」，係以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易目對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會；而所謂「顯失公平」，則指對交易相對人為不當壓抑，亦即妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款者，始足當之。
二、本件原告因認北區仲介公司仲介其購買原承租房屋過程中，有以人頭方式賺取差價及重複收取二次仲介服務費，有違反公平交易法規定而提出檢舉，案經被告調查結果，以依現有事證，尚不足認北區仲介公司在仲介房屋買賣過程中，有違反公平交易法規定之情事，並以九十一年四月一日公壹字第０九一０００二九一０號函復原告其檢舉應不予處分等情，有原告之檢舉申訴書及被告前開函附卷可稽。原告不服循序提起行政訴訟，主張：其因有意購買向麥郭秀梅承租所有門牌號碼新竹市○○○街○○○號房屋，乃於八十九年十一月間委請北區仲介公司仲介購買前開房屋，詎北區仲介公司竟偽稱屋主已同意出售與第三人廖秀霞，致原告與廖秀霞簽訂買賣契約以購買前開房屋，事後查證原告與廖秀霞係同時表達購買意願，足認北區仲介公司係以欺瞞重要事等引人錯誤之方法，並係利用人頭賺取差價及重複收取服務費用，使原告不為價格及參與競爭行為，而蒙受重大損失，自已違反公平交易法之規定等語。
三、經查，原告承租前開房屋之所有權人麥郭秀梅於八十九年十月三十一日委請被檢舉人北區仲介公司以新台幣（以下同）二千五百萬元代為銷售前開房屋，經該公司於同年同年十一月十日覓得鄭錦坤 (即廖秀霞)欲以二千萬元購買前開房屋並委託該公司為其議價，經屋主麥郭秀梅同意出售後，由買方廖秀霞與賣方麥郭秀梅約定於同年十一月二十四日簽訂不動產買賣契約。原告因得知上情，乃委託北區仲介公司亦代其議價以二千零八十萬元購買前開房屋，斡旋金二百萬元，委託期間為同年十一月二十四日至二十五日，並同意於廖、麥二人前開買賣契約無法成交時再代為前開議價，而於同年十一月二十四日簽訂買賣議價委託書，並載明：「雙方知悉本協調為第二順位，如溝通不成原金退還！」等語。嗣因廖秀霞與麥郭秀梅依原約定於九十一年十一月二十四日訂立前開房屋買賣契約，原告始改向買受人廖秀霞以二千零九十萬元購買前開房屋，雙方於同年十一月二十九日簽訂買賣契約，並於該契約之其他約定事項記載：「甲方 (按：即原告)知悉此物件為新購物件，目前尚在過戶辦理程序中，甲方知悉瞭解並同意購買。」等語，原告並支付北區仲介公司服務費六十二萬七千元等情，業據被檢舉人北區仲介公司於被告調查時以陳述書陳明在卷，核與證人麥郭秀梅、廖秀霞陳述情形大致相符，並有前開不動產專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、不動產買賣契約書、確認單、承買確認書及證明書原處分卷可證。足認第三人廖秀霞確早於原告簽署買賣議價委託書委託北區仲介公司以二千萬元購買麥郭秀梅所有前開房屋，且原告亦知上情，而於九十一年十一月二十四日簽署前開第二順位之買賣議價委託書，嗣因廖秀霞、麥郭秀梅已完成前開不動產買賣契約，原告始向受讓人廖秀霞買受前開房屋，並給付北區仲介公司服務費等情屬實，原告未舉其他證據，事後空口主張其與廖秀霞同時表達購買意願，係北區仲介公司利用人頭欺瞞該等重要事項，使其陷於錯誤未為價格競爭，而從中賺取差價及重複收取服務費用云云，核不足採。至原告另訴稱北區房屋仲介公司以三角簽約方式圖取不法利益，並涉有詐欺或背信犯行，致損害其權益云云，縱屬實在，亦屬該公司之業務人員應負刑事罪責及該公司應對原告負損害賠償責任，原告執此主張被告應依公平交易法對北區仲介公司予以裁罰，亦非有據。
四、從而，被告以北區仲介公司於本件仲介房屋買賣過程中，並無利用人頭賺取差價及不當重複收取仲介服務費之違反公平交易法情事，而函覆原告本件檢舉不予處分，於法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告仍執前詞，訴請撤銷原處分及訴願決定，並請求被告依公平交易法之規定對北區仲介公司予以裁罰，均無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日
臺 北 高 等 行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 法 官 徐瑞晃
法 官 吳慧娟法 官 蕭惠芳右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二 日
書記官 李淑貞