臺北高等行政法院判決
93年度訴字第01013號原 告 甲○○
乙○○丙○○上 一 人訴訟代理人 壬○○原 告 丁○○○
戊○○己○○庚○上一人訴訟代理人 甲○○被 告 台北縣新莊地政事務所代 表 人 辛○○主任）住同訴訟代理人 癸○○上列當事人間因分割登記事件，原告不服台北縣政府中華民國93年1月28日北府訴決字第0920488471號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、事實概要：㈠緣台北縣新莊市○○段511、513、516地號（以下簡稱系爭
土地）係於民國（下同）68年4月19日及69年1月7日由分割前土地原所有權人陳成進、陳誠田向被告申請辦理土地分割，被告分別於68年8月28日及69年1月30日辦竣土地分割登記，嗣因買賣移轉於原告等。系爭土地於83年間因辦理地籍圖重測，重測後原告等發現土地面積減少，遂於重測結果公告期間內表示異議，並請求重行檢測，經被告函請臺灣省政府土地測量局重行檢測，亦檢測無誤在案。原告等同表不服，提起訴願、再訴願及行政訴訟，遞遭駁回。嗣原告等再主張依房屋建築時之建築法第11條及臺灣省建築管理規則第16條法地空地規定，於92年6月30日聲請重新分割房屋建築基地，被告認建築基地分割後，建築法定空地比率是否合乎建築法規，非地政機關審核範圍，且有關土地更正分割登記事，業經最高行政法院裁定駁回在案，否准其請求，原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
貳、兩造聲明：
一、原告聲明請求判決：
(一)訴願決定及原處分均撤銷。
(二)被告應重新辦理分割登記。
二、被告聲明請求判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
參、兩造主張之理由：
一、原告主張之理由：
(一)依65年1月8日修正公布之建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」，及62年9月12日公布之臺灣省建築管理規則第16條規定：「住宅區內兩排房屋背面應各自留出1.5 公尺空地。」。建築物本身所占地面及其應保留之空地，係屬建築基地範圍之內。
(二)按因故意或過失不法侵占他人權利者，應負返還責任，依刑法第14條第1項規定：「行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失。」。本件由於被告在製作地籍圖時將建築基地分割線畫錯，所造成的侵權過失，就法理而論，應由被告依法予以重新分割房屋建築基地，並返還房屋建築基地應得之土地。
(三)原告等人之房屋（門牌為新莊市○○路新生巷57弄2號1-4樓及新生巷59號1-4樓），係由鴻盟建設公司與原土地所有權人陳成進、陳誠田、陳清江、陳誠石、陳誠德等所合建。在房屋建成之後，陳成進等五人為使每一棟房屋之基地產權獨立而申請土地分割登記。依台北縣政府工務局（67莊1665號建照）案內之圖說，1棟和2棟背面及3棟側面之處，留有長15公尺、寬3.3公尺的長方形空地，原告之2棟1樓房屋後門口正對著該塊空地，其進出路亦由該塊空地通行，依前揭建築管理規則第16條規定所留空地其中一半應屬於原告之房屋建築基地範圍，所有權應分割歸於原告所有始為合法。但被告卻將原告之房屋南牆下面一半土地及3棟房屋之間所留空地，全部分割給鄰棟劉川、陳林素月、張錦兔、高榮志（下稱劉川等4人），且土地所有權亦歸屬劉川等4人，此種分割房屋建築基地於法有違。且原告之房屋南牆下面2筆土地，其土地分割線之終點，均在南牆下面中心之處，該處係無法看見，如何能透視牆壁下面中心之處？地籍圖係由被告之專業人員繪製完成，在地藉圖上應採直角轉彎3線分割本件房屋基地，但卻1條直線分割房屋基地，由於房屋基地分割線的錯誤，導致土地數量之登記錯誤。
(四)被告雖推卸責任稱「原土地所有權人陳誠田及陳成進等之代理人李仍訓申請，指定位置據以辦理土地分割」云云，惟查房屋是於68年12月21日建造完成，再於69年1月19日全部完成房屋基地分割作業。依建築法第11條規定及建築管理規則第16條規定，房屋之建築基地是隨房屋同時獲得；此與一般單純土地分割後再行出售情形不同，絕無所謂繼受延續原所有權人之權利範圍情形。本件房屋建築基地分割錯誤，並非私權有所爭執，民事法院亦無從受理審判。
(五)原處分函稱：「．．．依台灣省政府63年6月28日府民地甲字第6461號令公布，台灣省土地建物複丈規則第9條規定略以（現為地籍測量實施規則），複丈後應由申請人或關係人當場認定蓋章．．．」，前述為行政命令，依憲法第172條規定，與建築法牴觸，應屬無效。又原處分稱「嗣後該等土地再於69年5月間因買賣而移轉為先生等所有」，惟土地登記簿上明確記載是由原土地所有權人陳成進及陳誠田等，將土地移轉給原告，期間並無發生買賣情事。
(六)綜上所述，原告與劉川等4人的3棟房屋之間，留置1塊空地，該塊長方形空地，長15公尺、寬3.3公尺，請從中間作為分割線，1分為2，一半屬於原告所有，一半歸屬劉川等4人所有，始符建築法相關規定。
二、被告主張之理由：
(一)原告依建築法第11條及台灣省建築管理規則第16條規定辦理逕為更正所有土地面積及重新分割乙案，前經訴願、再訴願及最高行政法院裁定駁回在案，故被告92年7月10日北縣莊地測字第0920017858號函係就本案發生之事實，並依上開裁定之內容婉拒原告所請，於法應無不符情事。
(二)系爭土地係就原土地所有權人陳誠田、陳成進代理人李仍訓申請，指定位置據以辦理土地分割，並經上開權利人檢附身份、權利、申請登記證明文件，辦理買賣移轉登記，本案土地移轉登記日期，發生在分割登記事實之後，故被告92年7月10日北縣莊地測字第0920017858號函說明2內容略以：「．．因原指界分割當時先生等尚非權利人，並為參與指界認定事宜，難謂原分割、登記有誤」乙節，並無不符。
(三)按「土地登記完畢後，利害關係人發現登記錯誤時，固得依土地法第69條規定，以書面申請該管上級機關，查明核准更正。惟此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，疏非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」行政法院（現已改制為最高行政法院）48年判字第72 號著有明文，原告所有土地、建物所有權係因買賣、移轉繼受取得自原土地所有權人陳誠田、陳成進等，，縱其與原權利人或系爭毗鄰土地所有權人有買賣、移轉及使用約定權利爭議，當依上開規定訴請普通法院審理。
(四)本案土地分割、法定空地之留設，臺灣省地政處73年6月26日地1字第4687號函釋略以「建築基地分割後，建築法定空地比例是否合乎建築法規定，非地政機關審核範圍」。
理 由
甲、程序方面：
一、本件被告代表人於訴訟繫屬中由莊長益變更為辛○○，並已具狀聲明承受訴訟；又原告顏宜松、丁○○○、戊○○三人經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，爰依被告聲請，就該三人起訴部分由其一造辯論而為判決。
二、原告前曾以土地登記錯誤為由，聲請更正登記，被告於87年4月17日，以87北縣莊地二字601號函否准原告之聲請。嗣原告再提更正登記聲請，被告因有部分權利人於協調會未到場達成協議，以「更正將有害原登記同一性」為由，於87年10月3日以北縣莊地二字第12872號函，重申前函即87北縣莊地二字601號函之意旨，原告乃對前開第12872號函提起訴願、再訴願，再訴願機關即台灣省政府以「該函並未創設法律效果，並非行政處分，縱係行政處分，亦有害原登記同一性，關於登記之法律關係應訴由普通法院審判」為由，以89府訴一字第123535號決定書駁回再訴願，原告不服，提起行政訴訟，經最高行政法院90年裁字第613號裁定駁回原告之訴等情，有前揭再訴願決定書、最高行政法院裁定影本在卷可憑，可知原告前次係以土地登記錯誤為由，聲請更正登記，本次則係以「系爭土地之登記違反建築法第11條、臺灣省建築管理規則第16條法定空地之規定而無效，聲請重新分割房屋建築基地」，與其前案提起行政訟爭之原因並不相同，是被告於92年7月10日以北縣莊地測字第920017858號函否准原告重行分割之聲請，並非重申前揭87北縣莊地二字601號函、北縣莊地二字第12872號函之意旨，二者並非同一事件，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件應適用之法理：按「土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第69條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」，行政法院48年判字第72號著有判例，可知土地登記之更正，限於與人民私權爭執無關之單純行政錯誤，更正登記若已變更原登記之界線、面積（已妨害原登記之同一性），勢必影響他人（例如鄰接土地所有人）之私法權益，造成私權爭執，而「相鄰土地界限、範圍究應為何」之實質所有權爭議，最終認定之權限在於普通法院，地政機關、行政法院均無認定之權，例如某甲聲請更正登記後其土地面積變大，造成相鄰土地所有權人某乙之土地面積變小，某乙亦聲請更正登記為原範圍，地政機關依其裁量決定更正登記（行政處分）之同時，也造成私權（所有權）變動之結果，將使地政機關因其裁量同時成為私權關係之審判者，侵犯了普通法院之職權，若
甲、乙雙方對此（同時影響私權之）行政處分不服，而提行政訴訟，除了重大明顯（任何人一眼均可得知）之瑕疵外，亦將使行政法院於審判行政處分合法與否之同時，成為私權關係之審判者，同樣亦侵犯了普通法院之職權；引申言之，只要土地登記之事項涉及私權爭執之可能性，若地政機關不願自行更正，除非有重大明顯、任何人一眼均可得知之行政錯誤外，其餘不明顯之行政錯誤，即不得不先由普通法院實質確定其私法關係後，再交由地政機關變更登記。至於地政機關若有行政錯誤責任，涉及國家賠償者，則應另依國家賠償法規定處理。
二、原告等人之房屋（門牌為新莊市○○路新生巷57弄2號1-4樓及新生巷59號1-4樓），係由鴻盟建設公司與原土地所有權人陳成進、陳誠田、陳清江、陳誠石、陳誠德等所合建。在房屋建成之後，陳成進等五人分別於68、69年間申請土地分割登記後，將系爭土地辦理移轉登記予原告。其中1棟和2棟背面及3棟側面之處，留有長15公尺、寬3.3公尺的長方形空地，原告之2棟1樓房屋後門口正對著該塊空地，其進出路亦由該塊空地通行，原告之房屋南牆下面2筆土地，其土地分割線之終點，均在南牆下面中心之處，原告之房屋南牆下面一半土地及3棟房屋之間空地，所有權均歸屬劉川等4人所有。87年間，原告等以土地登記錯誤為由，申請被告為更正登記，經被告以有害登記之同一性予以駁回，經訴願、再訴願、行政訴訟均遭駁回。茲原告再另以登記違反建築法第11條規定，申請原告重新辦理土地分割登記，亦遭駁回，提起訴願，復經訴願不受理等情，業據原告提出房屋、土地登記謄本、所有權狀、地籍圖謄本、台北縣政府工務局67莊1665號建照圖說並經本院調閱原處分卷、訴願卷等在案可憑，為兩造所不爭執，堪信為真。被告以原分割登記並無錯誤，原告所張之各節，非地政機關審核範圍，於法並無不合。原告雖以下列爭點為主張：
三、兩造爭點：
(一)建築物建造完成後，基地所有權人得否以「違反法定空地規定」之方法，指定分割基地？
(二)該基地分割後之受讓人，可否主張原所有權人所指定分割方法，違反法定空地規定而無效，要求重行分割建築基地？
四、本院之判斷：
(一)建築物建造完成後，基地所有權人可以「不同於法定空地規定」之方法，指界分割基地。
１、65年1月8日修正公布之建築法第11條、62年9月12日公布之臺灣省建築管理規則第16條固規定：「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」、「住宅區內兩排房屋背面應各自留出1.5公尺空地。」，但此係為防止災害發生、管制建築物密度，所為之行政控管，若不遵守此規定，主管機關自得不發給建築執照以為管制；但若建築房屋時，已符合此行政管制規定，房屋建成後，建築基地所有權人要求分割土地時，地政機關可否主張「土地分割方法不符法定空地規定」而禁止其分割？有無存在此禁止分割之法律規定？此涉及國家對建築物之行政管制要以多少強度干涉土地所有權人之處分權，為立法者裁量之範圍。
２、例如過去92年2月7日修正前之農業發展條例第11條第2項規定「私人取得之農地面積合計超過二十公頃者，其超過部分之轉讓契約或取得行為無效，並不得移轉登記。」，對違反農地行政管制之所有權讓與行為，以無效視之，乃因過去之立法者認為農地管制之行政作用，其公益性質十分明顯，可凌駕於「所有權保護」之私益，故而強力干涉違反農業管制之私權處分自由，該違反農業管制之私法處分行為，自可認定為無效；然關於建築物法定空地之管制，並無類似修正前農業發展條例第11條第2項無效之規定，只要建築物建造時，基地之使用狀況符合法定空地有關面積、位置、範圍等規定，其建物及基地即已符合行政管制目的，至建築物建造完成後，土地所有權人可否以「違反法定空地規定」之方式，分割建築所座落之基地，法律並無禁止之明文。其原因不外乎：法定空地之防災等公益目的已經達成，嗣後建築基地如何分割，只與房屋、基地所有人及其受讓人之私益有關，法律並無強力干涉土地所有權人處分權之必要，故只要基地所有權人指定界線申請分割，縱使其分割方法與違反法地空地規定不相符合，該分割亦屬土地所有權人自由處分之範圍，地政機關無從拒絕。至於指定分割者利用其自由處分權，恣意指定建築基地之分割界限，造成基地上某些房屋所有人使用不便，將會造成日後該房屋、基地轉讓困難，而導致基地較小之房屋、基地必須降價求售，或者，因房屋基地之買受者並不知情，並未以較低之價額買受，則屬於房屋出賣人就「基地面積不足」是否應負瑕疵擔保或債務不履行之賠償責任之問題，房屋之買受人應本於私法契約向出賣人為權利之主張。不論如何，此種「不符法定空地規定而分割基地」，已無關於公益，臺灣省地政處73年6月26日地1字第4687號函釋略以「建築基地分割後，建築法定空地比例是否合乎建築法規定，非地政機關審核範圍」，與前揭法理無違，地政機關予以適用，自無違誤。
(二)原告不得主張「建築物基地分割方法違反法定空地之規定」，要求重行分割建築基地。
本件中，系爭基地係由原土地所有權人陳誠田、陳成進（代理人李仍訓）於房屋建造完成後，指界申請分割，再移轉予原告等情，為兩造所不爭執，是縱使陳誠田、陳成進所指定分割基地之方法，違反法定空地之規定，依前揭說明法理，亦屬陳誠田、陳成進可得自由處分之範圍，被告機關不得因分割方法不符法地空地規定，即拒絕分割，亦不得依被告自認為妥當之方法分割，原告認被告准予陳誠田、陳成進以違反法地空地規定之指界分割，有故意過失等語，容有誤會。至原告之土地雖係與房屋同時獲得，而非分割後單獨取得，但系爭基地實質上是原所有權人因買賣而移轉，房屋是起造人因買賣而移轉，而房屋、基地之出賣人應擔保買賣標的物「無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」(民法第354條參照)，若陳誠田、陳成進所指定分割基地之方法，違反法定空地之規定，致原告所買受房屋、基地之權利受損，原告即應循民法規定向出賣人主張其權利，而非循行政訴訟請求救濟。更何況，被告若淮許重行分割基地，將會造成原登記土地界線、面積之改變，妨害原登記之同一性，勢必影響鄰接土地所有人即劉川等4人之私法權益，造成私權爭執；本案中，原登記既沒有明顯重大、任何人一眼即可得知之瑕疵，被告因而否准原告重行分割之聲請，核屬正確，訴願決定遞予維持，亦無不當，本件原告之訴為無理由，應予駁回。
(三)兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第218條，98條第3項前段，民事訴訟法第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 26 日
第五庭審判長法 官 張瓊文
法 官 黃清光法 官 蕭忠仁上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日
書記官 簡信滇