臺北高等行政法院判決
93年度訴字第01302號原 告 達立建設股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 陳俊斌律師被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 黃宗樂（主任委員）訴訟代理人 丁○○兼送達代收
丙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國93年2月25日院臺訴字第0930081805號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣被告接獲檢舉，以原告要求客戶須給付定金始提供契約書及收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，涉有違反公平交易法第24條之情事，經被告調查結果，以原告銷售「新第來亨NO.60一品居」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之審閱契約期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國（下同）92年8月29日公處字第092154號處分書（下稱原處分），命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處以罰鍰新臺幣（下同）100萬元。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、兩造之主張：
甲、原告主張之理由：
一、本件應無公平交易法第24條之適用：㈠公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不
得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所稱足以影響交易秩序者，係指該行為於市場上以較有利之價格、數量、服務或其他條件，爭取交易機會之效能競爭秩序，有妨礙之虞者，始足當之，故對於購屋者而言，除非事業有利用其市場地位（相當比例之市場占有率所顯示之市場力量），造成購屋者無法合理地或根本無從選擇交易對象，否則在購屋者仍有充分之交易機會可供選擇之情形下，即無本法所稱之顯失公平情事，此有臺灣高等法院91年度上易字第775號判決可參。
㈡查原告於房地產市場中，並未具有獨占或壟斷之地位，檢舉
人亦無非向原告購買房屋及土地不可之情事，檢舉人於其簽訂本件買賣契約之同時，顯有充分之其他交易機會可供選擇，依前述之判決及說明，自不得遽謂本件房屋及土地買賣有公平交易法第24條所稱之顯失公平情事。
二、原告已提供檢舉人審閱契約之機會，並無違反公平交易法第24條規定：
㈠所謂契約審閱權，乃指企業經營者應給予消費者審閱契約之
機會，而非謂消費者須於主管機關所定之審閱期間經過後，始得簽訂契約：
⒈所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭
解契約之內容，而有一定之期間供其得為契約之審閱，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。被告雖就預售房屋之契約審閱期間定為5日，但亦僅係要求建築業者給予消費者該期間，非謂消費者不得在5日內簽約。此有臺灣臺北地方法院91年度訴字第840號判決可參。
⒉又「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第11條第1、2項固定有明文。惟該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分暸解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。此有臺灣高等法院91年度上易字第775號判決可參。是以，企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。此亦有臺灣高等法院88年重上字第411號判決可參。
㈡檢舉人係於審閱契約後始簽訂本件契約：
⒈查本件房屋、土地買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異）。
契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守．．．」等語，任何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前必然會確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又全無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識其內容，檢舉人對於上述文字委無視而不見之可能。尤本件房屋買賣契約書復於第24條第5項再次重申該意旨，經檢舉人審認無誤後簽名於其下，自可認原告已提供契約給檢舉人審閱，此有檢舉人之房屋買賣契約書及臺灣高等法院92年度上易字第219號判決可參。
⒉且原告亦未限制檢舉人必須於何時簽名，何時將契約書交回
，檢舉人非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀以了解契約之權利義務關係，並放棄攜回契約審閱之權利，逕行簽訂本件買賣契約，依據前述之說明，委無違反誠信原則顯失公平之情事。
㈢原告並無不當限制檢舉人審閱契約之情事：為管理作業上之
需求，而向檢舉人表示待檢舉人繳清上述款項之同時再將契約書交付與檢舉人，尚非所謂要求檢舉人需給付定金始提供契約書供購屋人審閱。原處分及訴願決定略以契約書因部分簽約金未完全支付而遭原告扣留，而逕謂原告未於收取定金或簽約金前提供檢舉人審閱契約書之機會云云，顯不無誤會。
㈣故檢舉人既均係於審閱契約後始簽訂本件契約，且原告亦無
不當限制檢舉人審閱契約之情事，依據前述說明，原告委無公平交易法第24條所稱「欺罔或顯失公平之行為」。
三、被告認原告有違反公平交易法第24條之規定，而依同法第41條前段之規定處100萬元之罰鍰，顯有違反平等原則：
㈠平等原則乃憲法上之重要原則，即指相同之事實應為相同之
處理，非有正當理由，不得為差別待過。另自平等原則亦可導出「禁止恣意原則」及「行政自我拘束原則」，前者指行政機關作成行政決定時，不得欠缺合理、充分之實質上理由，否則即屬有瑕疵之決定；後者則指行政機關應受行政慣例之拘束，不得任意為不同之裁量或判斷。
㈡依另案被告公處字第091036號處分書，被告雖曾以原告之關
係企業正第建設股份有限公司（下稱正第建設公司）於銷售「TIME時代會館」時，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項之規定，處70萬元罰鍰。惟上述處分併於理由中明揭：「查張君檢送之『房屋買賣契約書』及『土地買賣契約書』之首頁已載明：『本契約於簽訂前，買方享有攜回審閱5日之權利。．．．』本案經洽詢張君表示係因契約數過多，不及細看，又銷售人員表示為制式合約，僅核對金錢及總價款無誤即可等情事，故未要求契約先行審閱，惟張君亦表示其於付款及簽約過程中，被處分人並未要求張君須先行交付款項，方同意給予契約書之情事，次查被處分人表示已在契約書明確告知審閱5日之條款，又案經本會人員以消費者身分實地查訪結果，被處分人確當場供空白契約書樣本，並表示可於現場審閱，且未有要求需給付定金始提供契約等情事，足證被處分人所稱在契約書載明審閱之條款應為可採，故倘張君並未先行要求審閱契約書，則難謂被處分人需主動告知，且本案被處分人亦未利用其優勢地位以契約審閱權要求給付定金之情事，是尚難歸責於被處分人未給予契約審閱權。」即認倘契約書已載明審閱之條款，則建設公司雖未主動告知，仍不得以此即遽認建設公司有違反公平交易法第24條規定之情事。
㈢查本案與上述處分之事實並無二致，惟被告竟為不同之裁量及判斷，處原告罰鍰100萬元，自有違平等原則。
乙、被告主張之理由：
一、檢舉人分別於92年1月15日及92年1月30日來函檢舉，91年12月29日於臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號「新第來亨NO.60一品居」銷售中心，原告公司業務員湯欽芸、葉雲輝及另一接待人員利用檢舉人拉保險之需要，要求檢舉人須刷卡給付定金及簽約金始提供契約書，即收受定金或簽約前未提供檢舉人充分之契約審閱期間，及審閱期間至少5日，涉有違反公平交易法第24條之情事，並附帶要求不得提供檢舉函資料及檢舉人身分予原告；檢舉人並於92年6月12日到被告辦公處所陳述相關內容，表示付定金及簽約前後不到1小時，且未告知契約審閱期間至少5日。
二、按公平交易法第24條所稱「交易秩序」係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷「足以影響交易秩序」時，應考量是否足以影響整體交易秩序（諸如：受害人數之多寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項）或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且本條之適用並不以其對交易秩序已實際產生影響者為限。所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易者，而具有市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為，即為常見之行為類型之一。次按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露標的物真象者，除契約條款外別無他途。而在預售屋交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商未能接受甚或堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，是倘建商於銷售預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位情事，以貫徹公平交易法第24條立法意旨，被告爰於第191次及第383次委員會議決議，建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第24條所稱顯失公平之行為：⒈要求客戶須給付定金始提供契約書。⒉收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少5天。查本件原告於銷售「新第來亨NO.60一品居」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，揆諸首揭法條規定，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，自屬違反公平交易法第24條規定，原處分之認事用法，並無違誤。
原告訴稱其於房地產市場中，並無獨占或壟斷之地位，檢舉人亦無非向原告購買房屋土地不可之情事，應無公平交易法第24條之適用乙節，顯係對前揭法條規定意旨，認知有誤。
三、原告訴稱已提供檢舉人審閱契約之機會，並無違反公平交易法第24 條規定乙節：
㈠原告雖辯稱購屋人無需支付任何對價即可攜回契約書審閱，
且審閱期間至少5天以上云云，然依據檢舉人於半日內同時支付定金與簽署契約觀之，並無具體證據足認原告有提供充分之契約審閱期間。縱或檢舉人於支付定金或簽約前，對主要交易條件與原告間已有共識，然預售屋買賣標的未具體形成前，契約條款之內容為揭露標的物真相之唯一依據，雖檢舉人不知可要求閱覽契約書，處於市場資訊優勢地位之原告在收取定金或簽約前，仍應提供充分審閱契約之機會。另據被告派員赴系爭預售屋銷售現場調查時，經詢問是否可將契約書攜回審閱，售屋人員並未同意，且告知需付足52萬元（定金26萬元及簽約金26萬元）始可攜回契約，原告雖辯稱係因銷售人員判斷被告調查人員應屬無效客戶，爰以需付足52萬元始可攜回等理由要客戶知難而退；若遇需求與本建案相符合，其購買能力並誠意出價的客戶，則其要求審閱契約書，一定會提供審閱云云，仍與原告自稱審閱契約是不須支付任何對價不符。準此，洵堪認定原告顯係利用購屋人資訊不對等之弱勢地位，於收取定金或簽約前，未提供購屋人充分審閱契約之期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，核已違反公平交易法第24條之規定。
㈡原告雖又訴稱於房屋買賣契約書第24條第5項約定：「本契
約書簽定前，買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範。」自可認定原告銷售系爭房屋，確有提供消費者5日以上之契約審閱期間。惟查上開契約書之記載事項為原告事先單方擬定之定型化約定事項，檢舉人須於給付定金或簽約後始得知悉，其時檢舉人業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，而原告未能接受甚或堅持依既定內容簽約，則檢舉人將有被沒收定金或簽約金之虞，致檢舉人無法依其意願修訂契約內容。職是，上開原告所為辯詞，洵無足採。
㈢原告辯稱系爭預售屋銷售現場皆有展示契約書樣本供公眾閱
覽，並稱只要客戶要求審閱契約，必會提供審閱乙節，惟據原告提供之書面陳述則稱，其銷售人員進行銷售時，會綜合各項因素加以考量，判斷是否給予契約供審閱，並將參觀預售屋場之客戶區分為「走馬看花型客戶」、「繳交保留金保留特定戶」及「立即簽約客戶」等3類而決定是否提供契約審閱權云云，查其辯詞內容，既有提供契約書樣本供公眾閱覽，又何需將參觀客戶分為3類而決定是否提供契約審閱。況倘依原告所言，將客戶分為3類而決定是否提供契約審閱，原告更可利用其市場資訊之優勢地位，利用各種銷售手法（例如：刻意營造剩餘戶數不多或僅餘1、2戶等等之情況），促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽定契約，而無暇去充分審閱契約內容，而原告更可藉測試購屋人購屋誠意之名，達到收取定金或簽約金之實，其行為仍將陷購屋人於不利地位。況被告於92年2月13日、2月14日2次派員至原告「新第來亨NO.60一品居」銷售中心調查，並未看到展示契約書樣本供公眾閱覽，於要求提供契約書審閱時，亦遭銷售人員以預售屋僅剩2間、倘要審閱須支付52萬元價金，以及契約書已蓋公司章、與內政部版本相同等理由拒絕。此有製作出差報告單、原告銷售人員楊美智、湯欽芸名片可稽。是原告前開辯詞前後矛盾，與被告現場調查所得事證亦不符，顯為卸責之辯，不足採信。
四、原告認本案依公平交易法第41條前段之規定處100萬元罰鍰，並援引正第建設公司案之處分事實與本案並無二致，被告竟為不同之裁量及判斷，顯有違反平等原則乙節：
㈠公平交易法第41條前段規定：「公平交易委員會對於違反本
法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2500萬元以下罰鍰」。公平交易法施行細則第36條規定，依本法量處罰鍰時，應審酌之情狀除違法行為所得利益外，尚包括違法行為之動機、目的及預期之不當利益、違法行為對交易秩序之危害程度、違法行為危害交易秩序之持續期間、事業規模及其市場地位、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示、違法後悛悔實據及配合調查態度等等事項。
㈡原告銷售「新第來亨NO.60一品居」預售屋，於收受定金或
簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，處以100萬元罰鍰；而正第建設公司因銷售「TIME時代會館」預售屋，於建物廣告上就夾層設計及坪數，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項之規定，經被告以91年2月26日公處字第091036號處分書，處以70萬元罰鍰。查正第建設公司銷售「TIME時代會館」預售屋案，檢舉事項中正第建設公司於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間部分，與原告雖為同一行為類型，惟該案據檢舉人自承因契約份數過多不及細看、正第建設公司並未要求須先付款項，方同意給予契約書及綜合被告派員調查結果等情事，爰認定尚難歸責正第建設公司未給予契約審閱權，而僅對建物廣告上就夾層設計及坪數部分給予處分。本件原告與正第建設公司之違法行為不同，被告依個案具體事證及違法行為態樣，參照前揭列示要點考量後，處以100萬元罰鍰。是原告所稱二案處分之事實並無二致，何以裁量、判斷及罰鍰額度不同云云，顯屬率為比附援引，洵不足採。
五、就裁處原告罰鍰100百萬元之裁罰參考表具體說明如下：被告於92年8月12日製作之裁處原告罰鍰額度參考表所具體考量因素，其裁處理由及事證如下：
㈠考量項目第3項：違法行為對交易秩序危害程度：依公平交
易法第24條精神及預售屋交易之特性，考量本案受害人損害程度及是否會對其他事業產生警惕效果等事項，檢舉人一人付定金40萬元，故認定危害程度輕微（0.8分）。
㈡考量項目第5項：違法行為所得利益：檢舉人定金及簽約金40萬元，所得利益少（0.6分）。
㈢考量項目第6項：違法事業之規模、經濟狀況、營業額：原
告91年營業額為142,950,712元，事業之規模一般（0.5分）。
㈣考量項目第8項：違法類型曾否經導正或警示：為杜絕建商
此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條之立法意旨，被告爰於第191次及第383次委員會議決議。本案違法類型曾經導正或警示（0.9分）。
㈤考量項目第12項：悛悔實據及配合調查等態度：依公平交易
法第27條規定，被告為調查時，得通知有關機關、團體、事業或個人提出帳冊、文件及其他必要之資料證物；另依同法第43條規定，受調查者於期限內如無正當理由拒不提出有關帳冊、文件等資料或證物者，處2萬元以上25萬元以下罰鍰；無正當理由連續拒絕者，被告得按次連續處5萬元以上50萬元以下罰鍰，至提出有關帳冊、文件等資料或證物為止。為瞭解原告預售屋銷售行為及過程等相關情事，被告依公平交易法第27條規定，曾分別以92年2月19日公壹字第0920001508號、同年4月2日公壹字第0920002877號及同月22日公壹字第0920003597號（到會說明）書函請原告提供購屋名單，惟原告均以客戶之個人隱私及營業機密為由，而未提供簽約客戶資料到會，配合調查等態度不佳（1.5分）。
㈥綜上，被告依上開考量項目填列「裁處罰鍰額度參考表」
罰鍰分數為6.1，罰鍰級距應為93至100間，處以100萬元罰鍰，並無違誤。
理 由
一、按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」為公平交易法第24條所明定。又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處5萬元以上2500萬元以下罰鍰，復為同法第41條前段所規定。
二、本件被告依原告客戶乙○○檢舉，以原告銷售「新第來亨NO.60 一品居」預售屋於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以原處分，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告100萬元罰鍰。原告不服，以事實欄所示各節，資為爭議。惟查：
㈠公平交易法第24條所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方
法從事競爭或商業交易，其常見之具體內涵主要可分為不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為、以不符合社會倫理手段及濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為。倘屬預售屋之交易，買賣契約多為建商事先單方擬定，諸如房屋之建材、衛浴設備、地板之舖設、建物坪數及停車位如何計算、大小公設若干及如何計算、付款時間、方式、抵押貸款額度、土地是否先行辦理移轉過戶、土地過戶後是否仍有建商之抵押貸款等足以影響購屋人購買意願之契約相關資訊事項，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商要求先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及建物坪數、大小公設、露台、花台等專業用語，尚須購屋人進一步查證了解，如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金後始提供契約書供購屋人審閱或給予契約審閱期間未盡合理，仍無提升購屋人之簽約交涉能力，即違反公平交易法第24條規定。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條之立法意旨，被告曾於第191次及第383次委員會議決議，建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第24條所稱顯失公平之行為：「⒈要求客戶須給付定金始提供契約書。⒉收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少5天。」，上開決議與公平交易法第24條規定意旨無違，自得予以適用。
㈡本件被告以檢舉人指原告於收受定金或簽約前，並未提供購
屋人充分之契約審閱期間，復據檢舉人半日內同時支付定金日與簽署契約，並無具體證據足證原告有提供充分之契約審閱期間。縱或檢舉人於支付定金或簽約前，對主要交易條件與原告間已有共識，然預售屋買賣標的未具體形成前，契約條款之內容為揭露標的物真象之唯一依據，雖檢舉人不知可要求閱覽契約書，處於市場資訊優勢地位之原告在收取定金或簽約前，仍應提供充分審閱契約之機會。原告所舉房屋買賣契約書第24條第5項記載「本契約書簽訂前，買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，．．」，為原告事先單方擬訂之定型化約定事項，檢舉人須於給付定金或簽約後始得知悉，業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，原告未能接受或堅持依既定契約內容，則檢舉人將有被沒收定金或簽約金之虞，致無法依其意願修訂契約內容。另原告辯稱有提供契約書樣本供公眾閱覽，惟果真如此，何需將參觀客戶分為走馬看花型客戶、繳交保留金保留特定戶及立即簽約客戶等3類而決定是否提供契約審閱。另據被告派員赴系爭預售屋銷售現場調查時，經詢問是否可將契約攜回審閱，售屋人員並未同意，且告知需付足52萬元（定金26萬元及簽約金26萬元）始可攜回契約，原告雖辯稱係因銷售人員判斷被告調查人員應屬無效客戶，爰以上揭理由要客戶知難而退，就原告所言，將客戶分為3類而決定是否提供契約審閱，原告更可利用其市場資訊之優勢地位，以各種銷售手法，促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽訂契約，無暇充分審閱契約內容，或藉測試購屋人購屋誠意之名，達收取定金或簽約之實，陷購屋人於不利地位，爰認原告銷售「新第來亨NO.60一品居」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，經考量本案違法行為類型曾經被告導正，原告仍未落實遵行，並衡酌原告違法行為動機、目的、預期之不當得利、危害交易秩序之持續期間及配合調查等情狀，乃依同法第41條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰100萬元，揆諸前揭規定及說明，於法並無不合。
㈢查公平交易法第1條規定：「為維護交易秩序與消費者利益
，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．」，是公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在於維護消費者利益，雖非一切交易行為有不公平之處，即可為公平交易法之規範對象，但事業與消費者從事交易時，其交易手段嚴重影響消費者利益，即難謂無公平交易法適用之餘地。公平交易法第24條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。就營業競爭手段而言，其手段之不法性，由直接或間接對「競爭效能」可能形成妨礙之觀點以觀，若交易雙方因議約地位不平等，其手段從整體經濟發展及公共利益考量，已有違背公序良俗之本質，而妨礙同業競爭者之公平競爭或使其交易相對人不能為正確選擇，即應論以違反公平交易法第24條之規定。並就市場地位而言，非僅從交易數量、金額多寡或市場占有率作為市場力量判斷基準，而應就個別具體事件，考量雙方在交易條件上是否對等，是以交易行為不論在事業與事業間之競爭關係應受規範，即在事業與消費者間交易關係亦應同受規範，故禁止契約當事人利用地位之不對等，事實上與市場優勢地位之濫用禁止殊途同歸，皆在維護整體交易秩序，應有公平交易法第24條之適用。本件原告雖於買賣契約書前言載明「本契約於簽訂前經買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議）。契約條款之內容並已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款．．．」，並於第24條第5項再載明「本契約簽訂前，買方已攜回審閱5天以上（少於5天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達背平等互惠與公平之原則。．．．」，且此項記載位置與購屋人簽名處密接，有買賣契約書影本1份附卷可參，惟上開契約之記載事項為原告單方事先擬定之定型化契約，購屋人給付定金後，如對契約內容有異議或不簽約購買，未能為原告所接受甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則購屋人即不易取回定金，且購屋定金衡諸一般常情，多達萬元或數十萬元以上，若遭損失數目非屬小額，因之斯時再審視該定型化約款，購屋人已處於弱勢之不利地位。
㈣再者，本件依檢舉人乙○○於被告處接受訪談時所為之陳述
略以：原告於銷售房屋現場，並無展示或備有契約樣本供公眾閱覽或自由取閱，且未主動提供契約書，伊在售屋人湯欽芸慫恿下，誤導出價340萬元購屋，並以伊已出價為由，要求刷卡支付訂金及簽約金40萬元並取走伊身分證，當時因刷卡額度不足經要求開票未果，由葉雲輝開車，湯欽芸陪同回家拿另一張卡再刷，後由不知姓名小姐拿來契約書，買賣雙方資料全部填妥並蓋章（伊未授權代刻印章），只差伊簽名，湯欽芸故意以購買保險為誘餌，將契約書一一翻頁要伊簽名，伊無空閒審閱契約，因伊不知可以事先審閱契約，其後始發現契約書記載房屋坪數等與湯欽芸描述不同。．．．事實上，伊從付定到簽約前後不到1小時，並無充分審閱契約之機會等語，有陳述紀錄1份附原處分卷可按，並有刷卡簽單影本3紙、統一發票影本1紙附同卷可憑。證人乙○○嗣於本院審理時到庭結證稱：伊上班途中看到預售樣品屋的時候，就進去，他們公司的湯欽芸出面接待，她．．．告知坪數，並勾選12坪348萬元，之後就帶伊去看樣品屋，伊看了之後覺得不錯，在樣品屋裡面時，她說只有這一戶，問伊要不要立刻作決定，伊就殺價，她不二價，後來在伊面前打電話問經理，說要為伊爭取，後來就答應340萬元，伊本來要開立支票，但是他們說不行，她要求伊刷卡，伊說卡沒有那麼多，她說有多少刷多少，後來伊說有1張卡在家裡，她就說要帶伊回去拿，葉雲輝就開車和湯欽芸帶伊回去拿卡，在公司先刷38萬元，後來回去又拿另一張卡又刷2萬元，總共刷卡40萬元，她說是訂金，刷卡之前沒有看契約，伊也不知要求看契約，伊沒有主動要求，付訂金後，她們說要幫伊刻印章，就將伊的印章和身分證拿去，後來湯小姐一直在聊天，也沒有談論簽合約的事情，就扯到保險的問題，湯小姐與伊聊天時，另一位小姐就拿契約過來，湯小姐翻那裡就說簽那裡，伊沒有看契約，伊是以當時她介紹的ＤＭ為準，就沒有仔細看契約，後來簽約完伊帶契約回去仔細翻閱，才發現坪數與契約內容不符，就馬上打電話給湯小姐，她說沒有空，就不跟伊接洽，後來伊一直找他們公司，他們都沒有處理，伊進去看房子到拿到契約，前後大約3、4個鐘頭，簽立契約時間很短，大約10分鐘以內，伊有提到契約伊都沒有看，她說她不會騙伊等語（參本院94年9月16日準備程序筆錄），上開證人乙○○之陳述為兩造所不爭執（見本院94年10月27日言詞辯論筆錄），則依據證人乙○○所述原告在簽約前並未將契約交予證人審閱，且於半日內同時支付定金與簽署契約觀之，足證原告銷售「新第來亨NO.60一品居」預售屋，於收受定金或簽約前，確有未提供客戶充分之契約審閱期間情事。
㈤復參以原告於被告調查期間，就被告所詢有關預售房屋買賣
契約書供客戶審閱時，客戶可否將契約攜回審閱及審閱期間等問題，以書面提出說明略以：其銷售人員進行銷售時，會綜合各項因素加以考量，判斷是否給予契約供審閱，並將參觀預售屋場之客戶區分為「走馬看花型客戶」、「繳交保留金保留特定戶」及「立即簽約客戶」等3類而決定是否提供契約審閱權，對於「走馬看花型客戶」原告不會給閱，也無必要給閱云云，查依原告所述，尚難認原告有提供契約書樣本供公眾閱覽情形，且原告自行將客戶分為3類而決定是否提供契約審閱，則原告將可利用其市場資訊之優勢地位，利用各種銷售手法（例如：刻意營造剩餘戶數不多或僅餘1、2戶等等之情況），促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽定契約，而無暇去充分審閱契約內容，而原告更可藉測試購屋人購屋誠意之名，達到收取定金或簽約金之實，其行為仍將陷購屋人於不利地位。況被告於92年2月13日、2月14日2次派員至原告「新第來亨NO.60一品居」銷售中心調查，並未看到展示契約書樣本供公眾閱覽，於要求提供契約書審閱時，亦遭銷售人員以預售屋僅剩2間、倘要審閱須支付52萬元價金（定金26萬元及簽約金26萬元）始可攜回契約，以及契約書已蓋公司章、與內政部版本相同等理由拒絕，經被告陳明在卷，且有被告第一處公出報告單、原告銷售人員楊美智、湯欽芸名片可稽。是由上情可知，原告確有依其優勢地位，自行認定客戶類型而決定是否給予契約審閱之情形，更遑論有令客戶充分審閱契約之期間。故原告顯係利用購屋人資訊不對等之弱勢地位，於收取定金或簽約前，未提供購屋人充分審閱契約之期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，核已違反公平交易法第24條之規定。
㈥本件原處分係基於建商資訊取得之優勢地位，其應負訂約前
提供必要資訊之義務，而審閱契約目的在揭露交易資訊，無論是否繳付定金均應提供契約內容。蓋於預售屋之交易，買賣標的尚未具體成形，購屋人僅能由廣告及售屋人員口中得悉有關資訊，而最足以充分揭露購屋人支付鉅額對價之標的物真相者，除契約條款內容外不假他求，按書面契約之條款，除價金及坪數確定外，購屋人對其他交易事項均無所知，相對於購屋人而言，原告擁有資訊遠多於購屋人，而該買賣房屋契約係由原告單方擬定，就雙方契約上權利義務關係之資訊言，原告無疑為具有絕對優勢之一方，契約當事人地位顯不對等，倘允許原告先收取定金，再公開契約內容，已顯然陷購屋人在交易中處於絕對弱勢之一方，原告利用購屋人不續簽正式契約，定金可能遭沒收之虞，使購屋人作成交易決定，顯係違反公平交易法第24條規定。此與原告所稱就房屋市場而言，其於房屋市場占有率微乎其微，並未具有一定之市場地位無關。復按公平交易法具經濟法特質，不同於民事法律僅以私益衡平為取向，尚負有積極規整與維護競爭秩序之公益政策任務，故被告依職權對於案件發動調查程序及依公平交易法第24條於個案之認定適用，係維護公共利益而為之，至檢舉人是否因不同理由而欲解除契約或請求賠償，與本件原告於收受定金或簽約前未提供客戶充分契約審閱期間之認定無涉，原告所舉諸多民事判決，並不影響本件係基於公平交易法所為之判斷認定，本案處分之意旨係在於原告利用其與購屋人不對等之契約地位，未提供購屋人充分之審閱契約期間，並非因原告不允檢舉人因私人事由解除契約，而予處罰，故本件亦無原告所稱係利用公平交易法介入民事契約義務履行之可言。
㈦至被告另案裁罰正第建設公司之緣由，係因其於銷售「TIME
時代會館」預售屋，於建物廣告上就夾層設計及坪數，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，被告乃裁處該公司70萬元罰鍰。而因該案檢舉人自承契約份數過多不及細看、該公司未要求須先付款方同意給予契約書以及被告派員調查結果，爰認尚難歸責該公司未給予契約審閱權，僅對建物廣告上就夾層設計及坪數為虛偽不實及引人錯誤表示部分予以處分，此與原告違法情狀不同，被告依個案具體事證不同而為不同之裁罰決定，尚無不妥，所訴原處分違反平等原則云云，核不足採。
㈧公平交易法施行細則第36條明定，被告依本法量處罰鍰時，
應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰；違法後悛悔實據及配合調查等態度等。被告為統一裁量基準，乃訂有「行政院公平交易委員會裁處罰鍰額度參考表」，將上開列示考量事項區分等級予以配分，彙整加總後再對照違法等級暨罰鍰額度。據此，本案被告依裁罰基準及考量事項如下：⒈違法行為之動機：惡性輕，等級為Ｃ（0.3分）；⒉違法行為之目的及預期之不當利益：非為預謀且預期之不當利益不大，等級為Ｃ（0.3分）；⒊違法行為對交易秩序之危害程度：依本法第24條精神及預售屋交易之特性，考量本案受害人損害程度及是否會對其他事業產生警惕效果等事項，檢舉人一人付定金40萬元，故認定危害程度輕微輕微，等級為Ｄ（0.8分）；⒋違法行為危害交易秩序持續期間：極短，等級為Ｅ（0.3分）；⒌違法行為所得利益：
檢舉人定金及簽約金40萬元，所得利益少，等級為Ｄ（0.6分）；⒍違法事業之規模、經營狀況、營業額：原告91年營業額為142,950,712元，事業之規模一般，等級為Ｂ（0.5分）；⒎違法事業之市場地位：佔有率極小，等級為Ｅ（0.3分）；⒏違法行為曾否經導正或警示：為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條之立法意旨，被告已於第191次及第383次委員會議決議。本案違法類型曾經導正或警示，等級為Ａ（0.9分）；⒐事業以往違法次數：初次違法，等級為Ｃ（0.2分）；⒑事業以往違法類型：初次違法，等級為Ｃ（0.2分）；⒒事業以往違法間隔時間：初犯，等級為Ｃ（0.2分）；⒓悛悔實據及配合調查等態度：依本法第27條規定，被告為調查時，得通知有關機關、團體、事業或個人提出帳冊、文件及其他必要之資料證物；另依同法第43條規定，受調查者於期限內如無正當理由拒不提出有關帳冊、文件等資料或證物者，處2萬元以上25萬元以下罰鍰；無正當理由連續拒絕者，被告得按次連續處5萬元以上50萬元以下罰鍰，至提出有關帳冊、文件等資料或證物為止。為瞭解原告預售屋銷售行為及過程等相關情事，被告依公平交易法第27條規定，曾分別以92年2月19日公壹字第0920001508號、同年4月2日公壹字第0920002877號及同月22日公壹字第0920003597號（到會說明）書函請原告提供購屋名單，惟原告均以客戶之個人隱私及營業機密為由，而未提供簽約客戶資料到會），配合調查等態度不佳等級為Ａ（1.5分）；⒔綜合其他判斷因素：等級為Ａ（不另調整），綜上，被告依上開考量項目填列「裁處罰鍰額度參考表」罰鍰分數總計為6.1分，依被告自訂之「違法等級暨罰鍰額度」⒊⑺「6.0至6.1分，罰鍰93萬元至100萬元」規定罰鍰級距應為93萬元至100萬元間，被告處分原告100萬元罰鍰，經核被告之裁量堪認已充分審酌一切情狀，並無裁量瑕疵情事，尚屬合法。
三、綜上所述，原告起訴論旨，均無可採。被告以原告銷售「新第來亨NO.60一品居」，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處原告100萬元罰鍰，於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞聲明撤銷，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 10 日
第一庭審判長法 官 姜素娥
法 官 陳國成法 官 陳秀媖上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 10 日
書記官 呂美玲