臺北高等行政法院判決
93年度訴字第01540號原 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 林文淵律師被 告 宜蘭縣三星鄉公所代 表 人 丙○○鄉長）住同訴訟代理人 丁○○上列當事人間因耕地三七五租約事件，原告不服宜蘭縣政府中華民國93年3月12日府訴字第0920156457號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、事實概要：本件原告等之父郭藤樹與訴外人吳文容（即出租人）等6人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段第782、784、784-1、784-3地號等4筆土地（下稱系爭土地），訂有耕地三七五租約（三地義字第55號租約，下稱系爭租約），最近一次租約自民國（下同）86 年1月1 日起至91年12月31日止，被告以91年12月5 日鄉民字第0910013844號通知書，通知出、承租人訂有耕地三七五租約之私有耕地，於91年12月31日租期屆滿時，申請續訂或申請收回自耕之案件，於公告期間（92年1 月1日起至同年2 月14日止共45天）提出申請，因原承租人郭藤樹於91年8 月28 日 死亡，原告等於91年12月25日單獨申請承租人繼承變更登記，出租人以原承租人郭藤樹多年未耕作系爭耕地，原告等長年居住外縣市，無自任耕作事實等為由提出異議，被告以92年1 月17日鄉民字第0920000411號函請業佃雙方自行協調或向所屬租佃委員會申請調解，惟原告等未申請續訂租約登記或申請租佃爭議調解，被告嗣依耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定，以92年8 月21日民字第0920009330號公告註銷系爭租約（下稱原處分），並以92年12月5 日鄉民字第13871 號函通知宜蘭地政事務所辦理註銷登記，另92年8 月27日鄉民字第0920009543號函檢送被告處理出租人未申請收回暨承租人未申請續訂逕為辦理租約註銷登記通知書，通知原告等之被繼承人郭藤樹於送達之翌日起10日內繳回上開租約，原告等於92年9 月15日向被告提出申復，被告遂以92 年9月26日鄉民字第0920010262號函復略以本件出、承租人未於租約期滿公告申請期限內，申請收回或續訂租約，由其逕為辦理租約註銷登記，所請撤銷租約註銷登記，歉難同意照辦。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
二、被告聲明：駁回原告之訴。原告主張：
一、按原告等之父郭藤樹於91年8月28日死亡，原租賃權於91年8月28日郭藤樹死亡時，由原告等繼承為承租人，為被告知情，有原告在91年12月25日向被告申請承租人繼承變更登記為證，然被告明知其91年12月5日鄉民字第0910013844號通知書上之被通知人並非原告，故該通知依法未發生合法通知之效力，竟於未合法通知原告等之情況下，執該通知書內容略為「出、承租人訂有三七五租約之私有耕地於91年12月31日租期屆滿時，申請續訂租約或申請收回自耕之案件，請於公告期間內提出申請。．．．五、注意事項：（一）出租人、承租人於申請期間內，均未提出申請時，本公所將逕為辦理租約註銷登記」，該函以原告等未於公告期間內提出申請續訂租約，逕為辦理系爭租約註銷登記，誠屬可議。
二、出租人對原告等承租人繼承變更登記之申請，以原承租人郭藤樹多年未耕作系爭耕地，原告等長年居住外縣市，無自任耕作事實為由，提出異議，惟依台灣省耕地租約登記辦法第2條規定，被告應將本件爭議，送請當地之鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，如不成立，再由縣（市）政府耕地租佃委員會為之調處，不服調處者，再移送該管司法機關予以處理，然被告並未依上開規定辦理，而係請原告等與出租人雙方自行協調或自行向被告耕地租佃委員會申請調解。原告等依照被告之指示積極與出租人等溝通協商，經多次催請出租人儘速協調解決，其均稱「因事務繁忙，將另行主動連繫，擇期見面協商」，致迄未完成協調。則被告以原告等未於公告期間內為續訂租約之申請，註銷系爭租約登記，依法依情均有未當。
三、又原告等於租期屆滿前之數日，即91年12月25日已申請承租人繼承變更登記，依常情以觀，則原告等於提出申請時，應有申請續訂租約之真意，否則，原告等於租約屆滿前提出承租人繼承變更登記將無意義。被告明知原告等續訂租約之真意，竟執原告等未於被告所公告之期間內申請續訂租約，而逕為註銷系爭租約登記，實有未洽。
四、被告註銷系爭租約之方式係以公告為之，有原告行文予羅東地政事務所等單位及檢附之土地清冊為憑，然核該土地清冊之函稿中記明清冊所列租約土地於91年底租期屆滿，因出租人及承租人未申請收回或續訂，依據耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定，由被告以92年8月21日民字第0920009330號公告註銷，然核該土地清冊上所載出租人「吳文榮等」，與系爭土地出租人為「吳文容」有異。足見被告主張其已以公告註銷系爭租約，與事實不合，是系爭租約尚未發生遭被告註銷登記之情。又核被告92年8月27日鄉民字第0920009543號函之受文者郭藤樹業於91年8月28日死亡，從而被告所稱其已函知承租人有誤。
五、又系爭土地經徵收於核發補償費時，將致徵收機關於核發徵收補償費時疏於為出租人與承租人間之分配，故被告稱實質上對原告等與出租人間之權義不生影響，恐有誤解。
被告主張：
一、查原告與訴外人吳文容（即出租人）等6人所有系爭土地，訂有耕地三七五租約（三地義字第55號租約），其租約期限於91年12月31日止，被告依「耕地三七五租約清理要點」第7點及宜蘭縣政府91年12月30日府地三字第0910149740號公告，於91年12月5日以鄉民字第09110013844號通知書通知承租人應於公告期間（92年1月1日至2月14日止）申請續訂租約，然承租人並未於前揭期限內申請續訂租約，被告遂依「耕地三七五租約清理要點」第7點第2項之規定逕為辦理註銷租約登記。
二、依據內政部75年4月1日台（75）內地字第395584號函示：「私有耕地租約期滿，出、承租人均未於規定期間內申請收回或續訂，經區公所逕為辦理租註銷登記，並經公告期滿確定後，承租人始提出申請租約續訂登記之處理。關於私有耕地租約期滿，出、承租人均未於規定期間內申請收回或續訂，經區公所逕為辦理租約註銷登記，並經公告期滿確定後，承租人始提出申請租約續訂登記，可否受理疑義乙案，．．．惟查耕地租賃關係並非以登記為生效要件（最高法院51年台上第2629號判例），租約經註銷登記，並不影響其耕地租賃關係，為使其租佃關係內容得以公示於第三人及便於查核（如徵收土地扣交佃農補償費查核是否出租耕地等），是以，承租人於區公所逕為辦理租約註銷登記經公告期滿確定後始提出續訂登記，如經區公所查明租約土地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照耕地三七五租約清理要點第3點規定通知出租人，未於接到通知後10日內提出相反意見者，擬由區公所本於行政權逕為更正，准其續訂租約，以資便民；如出租人提出相反意見，則依耕地三七五減租條例第26條規定辦理。至於經區公所查明已無耕作事實，應不予受理。」又被告於92年12月5日以鄉民字第0920013871號函函送宜蘭縣三星鄉91年底私有耕地三七五租約期滿，出、承租人未申請收回或續訂，公告註銷租約土地清冊，並請宜蘭縣羅東地政事務所於註銷租約土地登記簿加註「因租期屆滿時出、承租人皆未申請收回自耕或續訂租約，本筆土地三七五租約業經公告註銷在案，但承租人仍得依有關規定檢附相關資料向三星鄉公所申請續約。」，準此，被告公告註銷本案租約，為處理91年底租約期滿工作必要行政程序，並未影響業佃雙方耕地租賃關係，原告如有繼續承租耕作之事實，仍得辦理租約繼承變更及續訂登記。
三、查原告於被告公告期間未申請續訂租約，亦未就與承租人間之爭議申請調解，被告自無從探究租佃雙方之真義。另原告與出租人間對是否續訂租約之爭議，經被告之租佃委員會2次調解均未成立，並於93年1月5日以鄉民字第0930000108號函請宜蘭縣政府調處在案，故本爭議業進入租佃調處程序，且被告倘不服宜蘭縣政府之調處，亦尚有司法救濟之途逕，原告等自得於租佃爭議終局取得勝訴後，向被告辦理申請續約。
理 由
一、按「本法所稱之當事人如下︰．．二、行政機關所為行政處分之相對人。」、「有行政程序之當事人能力者如下︰一、自然人。．．」、「有行政程序之行為能力者如下︰一、依民法規定，有行為能力之自然人。」行政程序法第20條第2款、第21條第1 款、第22條第1 款分別定有明文。又本件係因原告等不服被告逕為辦理系爭土地耕地三七五租約註銷登記所為行政爭訟，其原處分應係被告所為註銷登記之公告，而被告92年8 月27日鄉民字第0920009543號函係對原處分所為後續通知，又被告92年9 月26日鄉民字第0920010262號函係被告對於原告申復（非法定程序）所為無法撤銷原處分之函復，其應視為對於原處分行政救濟之一部，均先予敘明。
二、本件原告等之父郭藤樹與訴外人吳文容（即出租人）等6人所有系爭土地，訂有耕地三七五租約（三地義字第55號租約），最近一次租約自86年1月1日起至91年12月31日止，被告以91年12月5日鄉民字第0910013844號通知書，通知出、承租人訂有耕地三七五租約之私有耕地，於91年12月31日租期屆滿時，申請續訂或申請收回自耕之案件，於公告期間（92年1月1日起至同年2月14日止共45天）提出申請，因原承租人郭藤樹於91年8月28日死亡，原告等於91年12月25日單獨申請承租人繼承變更登記，出租人以原承租人郭藤樹多年未耕作系爭耕地，原告等長年居住外縣市，無自任耕作事實等為由提出異議，被告以92年1月17日鄉民字第0920000411號函請業佃雙方自行協調或向所屬租佃委員會申請調解，被告以原告等未申請續訂租約登記或申請租佃爭議調解，遂依耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定，以92年8 月21日民字第0920009330號公告即原處分註銷系爭租約，並以92年8 月27日鄉民字第0920009543號函檢送該所處理出租人未申請收回暨承租人未申請續訂逕為辦理租約註銷登記通知書，通知原告等之父郭藤樹於送達之翌日起10日內繳回上開租約，另以92年12月5 日鄉民字第13871 號函通知宜蘭地政事務所辦理註銷登記，原告等於92年9 月15日向被告提出申復，被告遂以92年9 月26日鄉民字第0920010262號函復略以本件出、承租人未於租約期滿公告申請期限內，申請收回或續訂租約，由其逕為辦理租約註銷登記，所請撤銷租約註銷登記，歉難同意照辦，固非無見，惟查：
（一）本件係被告依耕地三七五租約清理要點第7 點第2 項規定，以「出租人未申請收回、承租人未申請續訂」逕為辦理租約註銷登記通知承租人「郭藤樹」，有被告92 年8月27日鄉民字第0920009543號通知函附卷可稽。
（二）次查，原承租人「郭藤樹」業已於91年8月28日死亡為被告所不爭執，按「人之權利能力，始於出生，終於死亡。
」民法第6 條定有明文，本件原處分對於已死亡無權利能力及行為能力之原承租人「郭藤樹」為行政處分，依首開規定，其行政處分因相對人無當事人能力，自難謂為合法。雖被告主張其不知死亡之事實云云，惟查，「郭藤樹」之繼承人即本件原告於91年12月25日，即以「承租人死亡繼承．．」之原因，向被告申請變更登記，有被告提出之該申請書影本附卷可稽，雖該變更登記申請因出租人異議致懸而未決，被告所稱不知郭藤樹死亡云云，自無可採信。
三、從而，本件原處分於法尚有違誤，訴願決定予以維持，亦嫌疏略，均應由本院予以撤銷，由被告對原告另為適法之處分。
四、兩造其餘關於實體上之主張陳述，核無審究必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
第一庭審判長法 官 王立杰
法 官 胡方新法 官 黃清光上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 6 日
書記官 楊子鋒