臺北高等行政法院判決
94年度訴字第02850號原 告 居大建設股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 李世聰被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 黃宗樂（主任委員）訴訟代理人 乙○○兼送達代收
丁○○丙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國94年
7 月8 日院臺訴字第0940087022號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣被告根據民眾檢舉，以原告於銷售「新第來亨
NO.69 吉鑽新第」預售屋（下稱系爭建物）廣告上，就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，及銷售系爭建物，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，違反公平交易法第21條第1 項及第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以94年2 月25日公處字第094015號處分書（下稱原處分），命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止前2 項違法行為，並處以罰鍰新臺幣（下同）120 萬元。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、兩造之主張：
甲、原告主張之理由：
一、本件應無公平交易法第24條之適用：㈠公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不
得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所稱足以影響交易秩序者，係指該行為於市場上以較有利之價格、數量、服務或其他條件，爭取交易機會之效能競爭秩序，有妨礙之虞者，始足當之，故對於購屋者而言，除非事業有利用其市場地位（相當比例之市場占有率所顯示之市場力量），造成購屋者無法合理地或根本無從選擇交易對象，否則在購屋者仍有充分之交易機會可供選擇之情形下，即無公平交易法所稱之顯失公平情事，此有臺灣高等法院91年度上易字第775 號判決可參。
㈡原告於房地產市場中，並未具有獨占或壟斷之地位，檢舉人
亦無非向原告購買房屋及土地不可之情事，檢舉人於其簽訂本件買賣契約之同時，顯有充分之其他交易機會可供選擇，依前述判決及說明，自不得遽謂本件房屋及土地買賣有公平交易法第24條所稱之顯失公平情事。
二、原告已提供檢舉人審閱契約之機會，併無違反公平交易法第24條規定：
㈠所謂契約審閱權，乃指企業經營者應給予消費者審閱契約之
機會，而非謂消費者須於主管機關所定之審閱期間經過後，始得簽訂契約：
⒈所謂契約審閱期間，乃使消費者在訂立契約前有充裕時間瞭
解契約之內容，而有一定之期間供其得為契約之審閱，然並非謂消費者在契約審閱期間內縱使已瞭解契約內容並進而提前簽約，而事後仍得任意反悔，以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。被告雖就預售房屋之契約審閱期間定為5日，但亦僅係要求建築業者給予消費者該期間，非謂消費者不得在5 日內簽約。此有臺灣臺北地方法院91年度訴字第84
0 號判決可參。⒉又「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項之規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第11條第1 、2 項固定有明文。惟該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分暸該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約契約權利義務之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。此有臺灣高等法院91年度上易字第775 號判決可參。是以，企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。此亦有臺灣高等法院88年重上字第411號判決可參。
㈡原告於銷售現場均備有契約書樣本供消費者審閱：原告於銷
售現場接待中心備有合約樣本供審閱，並於本件系爭建物買賣合約第24條第5 項約定：「本契約書簽訂前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回5 天以上（少於5 天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利義務之規範．．．」，而買方並於本約款條項下親自簽名用印，足徵系爭檢舉人之房屋買賣契約已經其審閱，並了解其簽訂本契約之權利義務無誤，檢舉人事後反悔，脫卸買賣契約之權利義務，而為事後空言捏造，顯與事實不符，被告採為認定事實之基礎，顯無理由。
㈢檢舉人係於審閱契約後始簽訂本件契約：查本件房屋、土地
買賣契約書前言均明載：「本契約書於簽定前經買方已攜回審閱5 天以上（少於5 天者係自認無異）。契約條款之內容已經雙方詳細閱讀，充分討論後合意訂定條款如左，以資共同遵守」等語，任何人均可輕易看見並瞭解其意義，不論再怎麼匆忙，原告於簽約前必然會確定其買賣標的及價金，而此段文字既載明於標的及價金之前，又全無字體細小、位置隱蔽、印刷不清或其他情事，致相對人難以注意其存在或辨識其內容，檢舉人對於上述文字委無視而不見之可能。尤本件房屋買賣契約書復於第24條第5 項再次重申該意旨，經檢舉人審認無誤後簽名於其下，自可認原告已提供契約給檢舉人審閱，此有檢舉人之房屋買賣契約書，及臺灣高等法院92年度上易字第219 號判決可參。
㈣原告並無不當限制檢舉人審閱契約之情事：被告認為本件檢
舉經其調查原告之銷售方式有交付定金始給予合約審閱之情形。惟有關預售屋交付保留金之交易制度係市場行之有年之預售方式必然情況，於銷售現場有購買意願而且有討論到交易內容的消費者，都會具體談論到欲購買樓層戶別及價格，而且與原告於購買的條件上有所溝通及協調。而雖然一棟建物有很多戶，但因為樓層、戶別、方位、隔局、坪數、距離電梯遠近、採光等不同因素，其實每一樓層的每一戶都是獨一無二的，如果消費者中意某一戶，他就會以保留金的方式繳交一小部分的保留金來保留特定樓層與戶別。這時候原告除了保留該樓層之該戶給這位消費者優先購買權外，也一定會交給它樣本契約影本以供審閱，保留金並不是定金，所以消費者在保留期間內可以再自由地考慮要不要購買，也可以對契約內容提出意見，如果消費者對交易條件不滿意，審閱契約後對契約內容不滿意，可以隨時提出要求退回保留金，原告亦會全數退還保留金，或再為內容、買賣交易條件之磋商。這樣的一個銷售方式何來限制消費者之合約審閱權利，如果因為保留金之交易方式與現有公平交易法之規定有異，亦只是現有公平交易法對不動產預售交易制度規定有疏漏而已，被告應該作的不是一味的處分商業活動，而是應該積極的研究與修法建議。
三、被告認原告有違反本法第24條之規定，而依同法第41條前段之規定處120萬元之罰鍰，顯有違反平等原則：
㈠平等原則乃憲法上之重要原則，即指相同之事實應為相同之
處理，非有正當理由，不得為差別待過。另自平等原則亦可導出「禁止恣意原則」及「行政自我拘束原則」，前者指行政機關作成行政決定時，不得欠缺合理、充分之實質上理由，否則即屬有瑕疵之決定；後者則指行政機關應受行政慣例之拘束，不得任意為不同之裁量或判斷。
㈡依另案被告公處字第091036號處分書，被告雖曾以原告之關
係企業正第建設股份有限公司（以下簡稱正第建設公司）於銷售「TIME時代會館」時，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反本法第21條第1項之規定，處70萬元罰鍰。惟上述處分併於理由中明揭：「查張君檢送之『房屋買賣契約書』及『土地買賣契約書』之首頁已載明：『本契約於簽訂前，買方享有攜回審閱5日之權利。．．．』本案經洽詢張君表示係因契約數過多，不及細看，又銷售人員表示為制式合約，僅核對金錢及總價款無誤即可等情事，故未要求契約先行審閱，惟張君亦表示其於付款及簽約過程中，被處分人並未要求張君須先行交付款項，方同意給予契約書之情事，次查被處分人表示已在契約書明確告知審閱5 日之條款，又案經本會人員以消費者身分實地查訪結果，被處分人確當場供空白契約書樣本，並表示可於現場審閱，且未有要求需給付定金始提供契約等情事，足證被處分人所稱在契約書載明審閱之條款應為可採，故倘張君並未先行要求審閱契約書，則難謂被處分人需主動告知，且本案被處分人亦未利用其優勢地位以契約審閱權要求給付定金之情事，是尚難歸責於被處分人未給予契約審閱權。」即認倘契約書已載明審閱之條款，則建設公司雖未主動告知，仍不得以此即遽認建設公司有違反本法第24條規定之情事。
㈢查本案與上述處分之事實並無二致，惟被告竟為不同之裁量及判斷，處原告罰鍰120 萬元，自有違平等原則。
四、按公平交易法第21條第1 項：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」而原告系爭建物之廣告並無虛偽不實或引人錯誤之表示，自與本條之構成要件有間：㈠公平交易法第21條雖係規定廣告不得有虛偽不實或引人錯誤
之表示或表徵，然依被告下列委員會決議，均重申需有「引人錯誤」之情形，才得加以處罰，學者意見亦同此旨：
⒈根據被告81年6 月24日第37次委員會決議，認速食麵廣告中
有謂「辣得噴火」等語，並無構成「引人錯誤」之情事，故不需根據公平交易法之規定加以處罰。
⒉被告另於82年2 月10日第71次委員會決議，就汽車廣告刊登
歐規車「以實車為準」之爭議，亦以其並無「引人錯誤」之情形，故認無違反公平交易法之規定，無須加以處罰。
⒊被告於82年第73次委員會決議，就建設公司廣告刊登工地地
址為「臺北市○○○○路」，亦以並無違反公平交易法之規定，無須加以處罰。
⒋依被告之前揭決議，廣告內容是否涉及不實，應就廣告之內
容整體，並根據社會一般通常觀念及一般人之知識經驗加以判斷。且黃茂榮教授已明確指出：「但從該規定之規範目的在規整不正當的競爭行為而論，對於廣告的規範自必需考慮其對於市場活動（競爭）之影響，所以一個『不實廣告』必須『引人錯誤』始有加以規範之必要」；賴源河教授等亦指出：「公平交易法第21條所規定之『虛偽不實』用語，縱使並非贅文，亦應非本條規範之重點，重點應在於『引人錯誤』之部分，若僅單純『虛偽不實』而無『引人錯誤』之虞，應不具非難性。」⒌綜上，對於公平交易法第21條之解釋，無論實務見解或學者
見解，均以需有引人錯誤之要件，而不得僅因有虛偽不實之情形即加以處罰，要無疑義。
㈡本件廣告並無引人錯誤之處：
⒈系爭建物買賣契約書第24條已明確約定：「買方認知了解賣
方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關2 次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議及書面資料，如買方於交屋後，依該建議實作，其將來均有被拆除之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任」，及「本契約銷售工地所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，絕非本買賣契約內容之一部分，如其有出入，一切以買賣契約書為準。」此有買賣契約書可稽。
⒉故根據本件買賣契約書，足認消費者對於標的物建物買賣範
圍之認知，絕無包含所謂「夾層」或「2 次施工」之裝潢建議部分，亦充分瞭解該部分之裝潢，可能有違規使用之虞，需經變更使用執照核准後方得為之。且根據銷售契約之記載，銷售價款之計算並不包含該等面積在內，均足以確定原告所刊登廣告之內容絕無引人錯誤之情形，亦無消費者因此有陷於錯誤之可能性，故被告實無得依公平交易法處罰原告。⒊況預售屋銷售廣告及樣品屋所示之室內裝潢，亦非當然為契
約內容之一部分。在一般交易觀念上，預售屋廣告所示樣品屋之內裝潢僅屬建議，並非買賣契約內容之一部，此有最高法院91年台上字第893 號判決可稽。
⒋本件房屋買賣契約書前言已載明買方有契約審閱權，且經買
方簽名蓋章，足證原告於締約前已充分告知審閱權，而買方認無攜回審閱之必要而未行使，再依本件房屋買賣契約書第24條第2 項約定，足見原告亦已明白告知夾層違法性的問題。又契約內容所載房屋面積計算方式並附平面圖，足見夾層非約定之買賣面積，且由廣告、樣品屋及銷售人員之說明以觀，兩造並無夾層交易或可合法興建夾層之合意，是合法興建夾層並非契約之預定效用及其依約給付之內容，本件預售屋廣告所示樣品屋之室內裝潢，亦非當然為契約內容之一部分。況且自86年間爆發夾層屋事件起，社會及媒體即大幅報導有關夾層屋違法性的問題，買方實難謂其以合約審閱之理由，事後反悔諉稱不知，並檢舉原告有違反公平交易法之情事。原告並無隱匿交易資訊、施用詐術，亦無違反本法第21條、第24條規定致買賣雙方顯失公平或影響交易秩序。
⒌原告於所有買賣契約中均已明載：夾層屋並非原始設計，購
買戶如欲為空間利用應自行增建，該夾層屋係屬2 次施工之違建，銷售人員於現場接待中心為客戶說明介紹時，亦說明相當清楚，且依據「室內裝潢建議圖」輔以樣品屋現場參考實景示意說明並清楚註明：「隔間僅供參考」，原告就檢舉人之交易實已公開交易資訊並無任何隱匿及欺罔情事，被告罔顧事實，僅依檢舉人片面之詞及其私下隱藏身分行使其調查，非法取得之資料，遽為原告違反本法之決定與處分，顯無理由。
五、按私法自治乃民事法之最高指導原則，而契約自由原則乃私法自治在經濟活動規範上之具體表現，契約自由原則受到憲法之承認與保護，故法院應予尊重。除非契約自由原則之實質基礎即平等原則未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，公權力始能介入，尤其不能將契約自由原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時風險損益之評估，破壞契約當事人於意思合致時之主觀平衡，甚至給予惡意違反契約者套利之空間。本件檢舉人於購買房地後，竟拒不履行契約，又恣意對契約為解釋，主張各種不實之請求，甚且以行政訴訟、刑事告訴等手段以達毀約之目的，若其能輕易主張契約不公平而毀約，則無異是給予違約者之鼓勵，暗示能藉由任意之毀約達到取回款項之目的，使契約之效力蕩然無存，訴訟亦將層出不窮，亦非本法所欲規範公平交易，維護交易秩序之目的。
乙、被告主張之理由：
一、有關原告違反公平交易法第24條部分：㈠公平交易法第24條規定中所稱交易秩序係指符合善良風俗之
社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷「足以影響交易秩序」時，應考量是否足以影響整體交易秩序或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且本條之適用並不以其對交易秩序已實際產生影響者為限。所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易者，而具有市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為，即為常見之行為類型之一。
㈡在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多半為建築投資業者
事先單方擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關之契約資訊內容而言，建築投資業者無疑為具優勢地位之一方。倘建築投資業者先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築投資業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於弱勢之不利地位，此等行為已有顯失公平之情形。又因房屋買賣契約書內容涉及專業用語，需時查證瞭解，故如建築投資業者給予之審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。是建築投資業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受訂金或簽約前，未提供購屋人至少5 天契約審閱期間等行為，將有違反公平交易法第24條規定之虞。
㈢原告對其單方所制訂之「房屋買賣契約書」及「土地買賣契
約書」內容知悉甚稔，原告卻要求消費者須先給付定金或簽約金後始提供前揭契約書予消費者，已使消費者處於資訊不對等之弱勢不利地位，倘消費者對契約內容有所異議，原告卻不接受或甚至堅持依既定內容簽約，則消費者將有被沒收定金或簽約金之虞，致消費者無法依其意願修訂契約內容。是原告利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為，核已違反公平交易法第24條規定。
二、有關原告稱其於銷售現場備有契約樣本供消費者審閱、檢舉人係於審閱契約後始簽訂本件系爭契約及原告無不當限制檢舉人審閱契約情事等節，均與實情不符，說明如下：
㈠雖原告陳稱銷售現場皆會放置契約書，以供購屋人借閱，且
購屋人無需支付任何對價即可攜回契約書審閱，倘購屋人自願放棄契約審閱而直接簽約，亦會要求購屋人簽署聲明書。而檢舉人指稱，銷售現場並無展示或備有契約書樣本供公眾閱覽或自由取閱，原告於收受定金或簽約前，未提供購屋人充分之契約審閱期間，致雙方各執一詞。惟查，檢舉人甲於支付定金與簽署契約書當日（即93年5 月7 日），雖簽署一份「聲明書」，該「聲明書」內容載有：「．．．簽訂前本人已為契約之審閱或已由該公司銷售人員詳細解說並充分了解。恐口說無憑，特為聲明。」惟原告卻無法提供另一檢舉人乙之聲明書以證明其確實審閱契約書。又案經被告所屬人員以消費者身分實地訪查結果，銷售現場並無展示或備有契約書樣本供公眾閱覽或自由取閱，且銷售人員告知須付定金及簽約金48萬元後，始可現場審閱契約書。是原告所陳與事實不符。
㈡原告訴稱系爭建案買賣契約書第24條第5 項明確約定「本契
約書簽訂前．．．，買方已攜回審閱5 天以上．．．，並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範．．．。」於簽約過程特別向買方說明條文內容，予其知悉並瞭解契約內容，並於條文項次打勾及契約審閱5 天之處劃線特別提醒消費者有5 日以上契約審閱權。惟查上開契約書之記載事項為原告事先單方擬定之定型化約定事項，檢舉人須於給付定金或簽約後始得知悉，然知悉時檢舉人業已處於弱勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，而原告未能接受或甚至堅持依既定內容履約，則檢舉人將有被沒收定金或簽約金之虞，致檢舉人無法依其意願修訂契約內容。職是，上開原告所為辯詞，尚難採酌。
㈢原告訴稱系爭預售屋銷售現場皆有展示契約書樣本供公眾閱
覽，並稱只要客戶要求審閱契約，必會提供審閱乙節，惟據原告提供之書面陳述則稱，該公司銷售人員進行銷售時，會根據其判斷，並綜合各項因素加以考量，判斷是否給予契約供審閱，並將參觀預售屋現場之客戶區分為「走馬看花型客戶」、「繳交保留金保留特定戶」及「立即簽約客戶」等3類而決定是否提供契約審閱權，查其辯詞內容，既有提供契約書樣本供公眾閱覽，又何需將參觀客戶分為3 類而決定是否提供契約審閱，況倘依原告所言，將客戶分為3 類而決定是否提供契約審閱，原告更可利用其市場資訊之優勢地位，利用各種銷售手法（例如刻意營造剩餘戶數不多或僅餘1 戶等之情況），促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽訂契約，而無暇充分審閱契約內容，原告更可藉測試購屋人購屋誠意之名，而達收取定金或簽約金之實，其行為仍將陷購屋人於不利地位。是原告前開說詞前後矛盾，顯為卸責之辯，不足採信。
㈣另原告訴稱有關預售屋交付保留金之交易制度係市場行之有
年之預售方式必然情形云云，按被告於91年間整編就建築投資業者預售屋銷售行為之相關導正項目及建築投資業者可能涉及違反公平交易法之行為態樣，訂定「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（91年發布之名稱為「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」），俾使相關業者知所行止，其中「不當限制購屋人審閱契約」即屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣之一，原告竟將不法行為視為當然，實令人匪夷所思。
三、有關原告違反公平交易法第21條部分，說明如下：㈠依公平交易法第21條第1 項規定，事業若於其商品銷售廣告
上，就商品內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵者，即違反上開規定，合先敘明。
㈡有關原告稱銷售系爭預售屋建物廣告之「夾層」設計，並無
虛偽不實及引人錯誤乙節。按原告自承由其審核後付諸印製、刊登及散發之系爭建物之上下層平面圖（傢俱配置圖）及現場樣品屋實景均分為上下層樓高各約2 米裝潢展示，上述宣傳品及現場樣品屋足使消費者誤認購買系爭建築物，即可以最小坪數做夾層使用達到雙倍使用空間。況本案經臺北市政府工務局認定並未設計夾層或挑高，如任意自行加設夾層，將違反建築法相關規定，足認原告未經前揭主管單位核准，即以非法夾層樣品屋作為系爭建案之宣傳方式，使消費者誤認系爭建案於交屋時或交屋後可取得夾層使用空間，進而誤認以較低之價格可購買較多坪數之考量下而與原告進行買賣交易，雖原告於宣傳品上註明係「傢俱配置參考圖」及「本銷售案為樓層挑高之建物，住戶自行2 次施作隔層、夾層裝修或現場實品屋有夾、隔層裝修者係屬未經建築許可之施作，並不列入產權面積，就其合法性本公司不予承諾或擔保」字樣，然原告自承日後不會以系爭建案廣告所載之夾層設計向臺北市政府工務局申請變更設計，且臺北市政府工務局表示系爭建案允建容積樓地板面積已用罄，無法再加建樓地板，原告已預知或可得知日後給付內容無法與廣告相符，卻仍以系爭宣傳品傳播使非特定之一般或相關大眾共見共聞，合併觀察整體印象及效果，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，原告於建物廣告上就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定。
㈢原告雖訴稱系爭建物均依建造執照設計，並未作夾層設計，
所有夾層設計之廣告及平面圖僅為「隔層裝修」，並特別註明係「傢俱配置參考圖」，銷售人員從未表示本件為合法夾層之設計，亦會告知消費者該「隔層裝修」，有涉及違反法令之可能及將來被拆除之危險，且買賣合約中並未提及合法夾層，買賣契約書第24條之說明事項及其所附之銷售圖並無上、下層設計之規劃，並以臺灣高等法院判決書主張消費者並無誤認「夾層」為合法之可能云云，然依預售屋之交易特性，消費者常依憑廣告以認識所購建築物之內容，並據為是否交易之參考，故其廣告對預售屋之銷售，在競爭上顯有影響。又依一般公眾之認知，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，為避免消費者受不實廣告之誤導，企業經營者對廣告內容，不得以廣告上載明「參考」字樣而主張免責，且系爭房屋是否依建造執照而未作夾層設計，或銷售人員是否從未表示本件為合法夾層之設計，均不影響原告於系爭建物廣告上就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。至於買賣合約及銷售圖僅為載明買賣雙方之權利義務範圍，而法院就建設公司與購屋人間買賣雙方之民事爭議所為之判決 ，與被告為維護交易秩序及確保公平競爭而就違反公平交易法規定之事業予以處分，分屬二事，並不影響原告以「夾層」為系爭建物宣傳之事實，是原告所訴，核不足採。
四、有關原告訴稱被告依41條之規定而處原告120 萬之罰鍰，違反平等原則乙節，查正第建設公司銷售「TIME時代會館」預售屋，就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，經被告91年3 月6 日第537 次委員會議決議違反公平交易法第21條規定，其中未提供客戶充分之契約審閱期間部分，因檢舉人表示其於付款及簽約過程中，未被要求須先行交付款項，方同意給予契約書之情事，又經被告所屬人員實地訪查結果，該公司確當場提供空白契約書樣本，並表示可於現場審閱，且未有要求須給付定金始提供契約書等情事，是尚難逕認該公司於收受定金前，未提供客戶充分之契約審閱期間，違反公平交易法第24條規定。反觀本案不僅就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，復未提供客戶充分之契約審閱期間，是本件違法情節較正第建設公司銷售「TIME時代會館」預售屋案為重，兩案違法情形顯有不同。是被告係就個案之具體事證逐一審酌，並經委員會議審議後方作成違法之處分，尚未違反平等原則，原告顯有誤解。
五、就本案原處分裁處罰鍰理由乙節，說明如下：㈠違法行為之動機、目的及預期之不當利益：臺北市政府工務
局業於原告建造執照申請書注意事項附表加註「建築物樓層任意加設夾層係屬違建，不因使用材質而視為室內裝修，除應無條件接受拆除，並須負擔拆除費」，原告於取得建造執照時業知悉系爭建案允建容積樓地板面積已用罄，無法加建樓地板興建夾層，原告亦表示不會以廣告所載夾層設計向臺北市政府工務局申請變更設計，惟原告卻於銷售預售屋時，搭建有夾層設計之樣品屋，並向參觀消費者表示夾層設計為合法建築，又於廣告及傢俱配置圖為夾層設計之表示，使消費者誤認系爭建案於交屋時可合法取得夾層使用空間。另原告銷售現場並未備有買賣契約書供參，且向消費者收取定金及簽約金約48萬元至80萬元不等前，未給予消費者充分契約審閱期間，又將消費者分為不同類型以決定是否提供契約書供閱。是可見原告惡行重大，且不僅預謀以前揭違法行為收取定金及簽約金，並可藉銷售違法夾層屋賺取不動產價金。㈡違法行為對交易秩序之危害程度：被告考量系爭建案分為A
、B 、C 、D 、E 及F 等棟，每棟9 層，總戶數共45戶，認其影響交易秩序之程度尚屬輕微。
㈢違法行為危害交易秩序之持續期間：原告自93年3 月開始銷
售，至同年6 月仍持續銷售中，而一般同業銷售預售屋所需期間，短則1 至2 個月即可銷售完畢，長則達6 個月始售畢，故本件原告違法持續期間應尚屬一般。
㈣因違法行為所得利益：倘原告於收取定金及簽約金前提供購
屋人充分之契約審閱期間，並且不以夾層屋之虛偽不實及引人錯誤之廣告、傢俱配置圖與樣品屋等吸引購屋人消費，購屋人將獲有充分、正確資訊判斷是否購買系爭建物，而原告於本案所得之定金及簽約金或不動產價金，於同業間尚難認係獲有高額不法利益。
㈤事業之規模、經營狀況、及其市場地位：不論事業規模、經
營狀況及其市場地位，原告於同業間尚屬小規模，且市場占有率亦小。
㈥違法類型曾否經中央主管機關導正或警示：被告已於91年11
月6 日就事業銷售預售屋之行為訂有「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」，並不定期辦理宣導，且相關規範均公開於網站上。
㈦以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰：原告為初犯。
㈧違法後悛悔實據及配合調查態度：原告違法後及配合調查態度尚可。
理 由
一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰」公平交易法第21條第1 項、第24條規定、第41條前段分別定有明文。
二、本件原告被檢舉於銷售系爭建物廣告上，就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示行為，案經被告調查結果，認原告違反公平交易法第21條第1 項規定；又原告於銷售系爭建物，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，認原告違反公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以原處分，命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前2 項違法行為，並處原告120 萬元罰鍰。原告不服，以事實欄所示各節，資為爭議。經查：
㈠就原告違反公平交易法第21條第1項部分：
⒈按進行預售屋交易時，因尚無成屋，交易相對人悉依憑預售
屋廣告以認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，並據為是否交易之參考，故廣告對預售屋之銷售，在競爭上有絕對影響，而相關設施之興建與合法使用，亦為消費者於選購房屋時之重要考慮因素，倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。
⒉參諸原告代理人李世聰於被告調查時，自承由原告審核後付
諸印製、刊登及散發之系爭建物之上下層平面圖（傢俱配置參考圖）廣告內容，「上層夾層平面圖」上載有2 間臥室之圖示，有李世聰之陳述紀錄及廣告圖示附原處分卷可參；又經被告於93年6 月9 日派員實地調查系爭建物之樣品屋，經原告銷售人員張麗雪接待參觀樣品屋現場，上層樓高2 米為主臥房及和室，下層樓高2 米1 含辦公書房、客廳、衛浴設備，並告知樓高4 米5 ，坪數為12坪，室內裝潢之樓梯及隔層須由買主自行施工，被告人員問及是否為夾層屋，答係根據容積率為合法建築，並表示原告最近興建的房屋不論為忠孝東路5 段或其他地點，皆為挑高的小套房，已接近完工階段等情，此有被告實地訪查之公出報告單、系爭建物平面圖及系爭建物銷售人員張麗雪名片附原處分卷可稽；且本案據臺北市政府工務局建築管理處93年10月8 日北市工建字第09367228900 號函復略以，本案於93年1 月29日領有本局93建字第0034號建造執照，迄今並無向本處申請變更設計之紀錄。另依設計建築師簽證圖說，本案並未設計夾層挑空，如須申請設置，應依建築法辦理變更設計，並應檢討符合93年5月26日發布實施之臺北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理規則第5 條規定，惟本案允建容積樓地板面積已用罄，恐無法再加建樓地板。購屋人如任意自行加設夾層，業已違反建築法相關規定，涉及擅自建造行為，應以違章建築論處，經檢視大會函文附件所附之廣告平面圖，其所規劃設計之夾層，不符上開管理規則第5 條規定等語，有該函件附原處分卷可參。綜上可知，原告未經前揭主管單位核准，即以非法夾層樣品屋作為系爭建物之宣傳方式，原告之廣告（平面圖及樣品屋），建物樓中樓平面圖之上層夾層平面圖上載有2間臥室之圖示，另佐以夾層設計之傢俱配置圖示，以凸顯其夾層使用空間，已足使消費者誤認系爭建物已申請於交屋時或交屋後得施工興建夾層，以合法取得夾層使用空間，進而誤認可以較低之價格使用較多坪數之房屋，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大。消費者在考量所訂價格下即可能與原告進行買賣交易，惟買受人如領得使用執照後，依廣告圖自行增設夾層，將違反建築法規，依法將論以違章建築，予以查報拆除，故原告之廣告與施工平面圖不符至明。雖原告於宣傳品上註明係「傢俱配置參考圖」及「本銷售案為樓層挑高之建物，住戶自行2 次施作隔層、夾層裝修或現場實品屋有夾、隔層裝修者係屬未經建築許可之施作，並不列入產權面積，就其合法性本公司不予承諾或擔保」字樣，然原告自承日後不會以系爭建物廣告所載之夾層設計向臺北市政府工務局申請變更設計，且臺北市政府工務局表示系爭建案允建容積樓地板面積已用罄，無法再加建樓地板，可見原告已預知或可得知日後給付內容無法與廣告相符，卻仍以系爭宣傳品傳播使非特定之一般或相關大眾共見共聞，合併觀察整體印象及效果，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定，原告於系爭建物廣告上就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，洵堪認定。
⒊原告雖主張系爭建物均依建造執照設計，並未作夾層設計，
所有夾層設計之廣告及平面圖僅為「隔層裝修」，並特別註明係「傢俱配置參考圖」，銷售人員從未表示本件為合法夾層之設計，亦會告知消費者該「隔層裝修」，有涉及違反法令之可能及將來被拆除之危險，且買賣合約中並未提及合法夾層，買賣契約書第24條之說明事項及其所附之銷售圖並無上、下層設計之規劃，並以臺灣高等法院判決書主張消費者並無誤認「夾層」為合法之可能云云，然依預售屋之交易特性，消費者常依憑廣告以認識所購建築物之內容，並據為是否交易之參考，故其廣告對預售屋之銷售，在競爭上顯有影響。又依一般公眾之認知，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，為避免消費者受不實廣告之誤導，企業經營者對廣告內容，不得以廣告上載明「參考」字樣而主張免責，且系爭建物是否依建造執照而未作夾層設計，或銷售人員是否從未表示本件為合法夾層之設計，均不影響原告於系爭建物廣告上就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。至於買賣合約及銷售圖僅為載明買賣雙方之權利義務範圍，而法院就建設公司與購屋人間買賣雙方之民事爭議所為之判決，與被告為維護交易秩序及確保公平競爭而就違反公平交易法規定之事業予以處分，分屬二事，其案情與本案之情形並不相同，自不能拘束本院依法所為之判斷。況民事判決係法院適用私法法規處理私法上之權利義務關係，而行政罰則為行政機關依據行政法規對違反行政法上義務者之處罰，二者適用法規不同，有關原告所舉民事判決認定有關預售屋廣告所示樣品屋之內裝潢僅屬建議，並非買賣契約內容之一部等情，核與本案不同，並不影響原告以「夾層」為系爭建物宣傳之事實，是原告所訴，核不足採。
⒋再依原處分卷所附系爭建物之建造執照、使用執照及設計平
面圖觀之，系爭建物並無夾層之設置，此為原告所不爭。而依建築法第25條第1 項、第30條及第39條之規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應依法申請辦理變更設計，至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若購屋者欲興建夾層進行2 次施工，為原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘購屋者未依法請領建造執照即行2 次施工興建夾層，則違反建築法第25條規定，依同法第86條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。而原告明知系爭建物申請建照時未設計夾層，承購戶於取得使用執照或交屋後，進行2 次施工加蓋夾層，即可能因違反建築法而遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，就此一影響購屋者權益之重要事項，原告非但未為正確之說明，且以建物樓中樓平面圖之下層平面圖及上層夾層平面圖（傢俱配置圖），凸顯其夾層使用空間，使消費者誤認室內夾層係獲准施造之合法使用空間，進而誤認可以較低價格購買較多坪數，交屋時或交屋後逕行2 次施工即可合法取得夾層使用空間，核其行為，已違反公平交易法第21條第1 項規定，從而，被告命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止於銷售系爭建物廣告上，就夾層設計為虛偽不實或引人錯誤之表示，並為罰鍰之處分，揆諸首揭規定，核無違誤。
㈡就原告違反公平交易法第24條部分：
⒈公平交易法第24條所謂「顯失公平」，係指以顯失公平之方
法從事競爭或商業交易，其常見之具體內涵主要可分為不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為、以不符合社會倫理手段及濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為。倘屬預售屋之交易，買賣契約多為建商事先單方擬定，諸如房屋之建材、衛浴設備、地板之舖設、建物坪數及停車位如何計算、大小公設若干及如何計算、付款時間、方式、抵押貸款額度、土地是否先行辦理移轉過戶、土地過戶後是否仍有建商之抵押貸款等足以影響購屋人購買意願之契約相關資訊事項，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商要求先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋買賣契約內容涉及建物坪數、大小公設、露台、花台等專業用語，尚須購屋人進一步查證了解，如建商於銷售預售屋時，要求購屋人須給付定金後始提供契約書供購屋人審閱或給予契約審閱期間未盡合理，仍無提升購屋人之簽約交涉能力，即違反公平交易法第24條規定。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情事，以貫徹執行公平交易法第24條之立法意旨，被告曾於第191次及第383次委員會議決議，建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第24條所稱顯失公平之行為：「⒈要求客戶須給付定金始提供契約書。⒉收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，審閱期間至少5天。」，上開決議與公平交易法第24條規定意旨無違，自得予以適用。
⒉原告陳稱於銷售現場放置契約書，供購屋人借閱，且購屋人
無需支付任何對價即可攜回契約書審閱，倘購屋人自願放棄契約審閱而直接簽約，亦會要求購屋人簽署聲明書，惟本件有2 位檢舉人（即購屋人）指稱銷售現場並無展示或備有契約書樣本供公眾閱覽或自由取閱，原告於收受定金或簽約前，未提供購屋人充分之契約審閱期間，致雙方各執一詞。經查其中1 位檢舉人於支付定金與簽署契約書當日（按係93年
5 月7 日），雖簽署1 份聲明書，其內容記載「．．．二、本人就本件房地之買賣已於民國93年5 月7 日正式簽立房地買賣契約書，簽立前本人已就合約充分審閱或已由賣方銷售人員詳細解說並充分了解，或雖審閱未達法定審閱期間，惟本人誠意購買本戶房地，特聲明放棄法定審閱權利。以上聲明事項本人完全認知了解，恐口無憑，特立此書為證。」有聲明書1 份附原處分卷可參，惟原告無法提供另1 位檢舉人之聲明書以證明確實審閱契約書，又經被告派員以消費者身分實地訪查結果，銷售現場並無展示或備有契約書樣本供公眾閱覽或自由取閱，且銷售人員告知須支付定金及簽約金48萬元後，始可現場審閱契約書等情，亦有被告實地訪查之公出報告單附原處分卷可參，是原告所陳顯與事實不符，並無具體證據足證原告有提供充分之契約審閱期間。縱或檢舉人於支付定金或簽約前，對主要交易條件與原告間已有共識，然預售屋買賣標的未具體形成前，契約條款之內容為揭露標的物真象之唯一依據，雖檢舉人不知可要求閱覽契約書，處於市場資訊優勢地位之原告在收取定金或簽約前，仍應提供充分審閱契約之機會。
⒊次查公平交易法第1 條規定：「為維護交易秩序與消費者利
益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．．」，是公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在於維護消費者利益，雖非一切交易行為有不公平之處，即可為公平交易法之規範對象，但事業與消費者從事交易時，其交易手段嚴重影響消費者利益，即難謂無公平交易法適用之餘地。公平交易法第24條所規定之其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，應斟酌公平交易法為經濟法之特性，並考量公平交易法之立法目的，而為最適合當時經濟情形之管理。就營業競爭手段而言，其手段之不法性，由直接或間接對「競爭效能」可能形成妨礙之觀點以觀，若交易雙方因議約地位不平等，其手段從整體經濟發展及公共利益考量，已有違背公序良俗之本質，而妨礙同業競爭者之公平競爭或使其交易相對人不能為正確選擇，即應論以違反公平交易法第24條之規定。並就市場地位而言，非僅從交易數量、金額多寡或市場占有率作為市場力量判斷基準，而應就個別具體事件，考量雙方在交易條件上是否對等，是以交易行為不論在事業與事業間之競爭關係應受規範，即在事業與消費者間交易關係亦應同受規範，故禁止契約當事人利用地位之不對等，事實上與市場優勢地位之濫用禁止殊途同歸，皆在維護整體交易秩序，應有公平交易法第24條之適用。本件原告雖於買賣契約書前言載明「本契約於簽訂前經買方已攜回審閱5 天以上（其未攜回或少於5 天者係自認無異議）。而契約條款之內容已經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說，充分討論後合意訂定條款．．．」，並於第24條第5 項再載明「本契約簽訂前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回審閱5 天以上（少於5 天或當場下訂簽約者係自認無異議，並聲明拋棄契約審閱權），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達背平等互惠與公平之原則。．．．」，且此項記載位置與購屋人簽名處密接，有買賣契約書影本1 份附卷可參，惟上開契約之記載事項為原告單方事先擬定之定型化契約，購屋人須於給付定金或簽約後始得知悉，且當時購屋人給付定金或簽約後，倘對契約內容有所異議或不簽約購買，未能為原告所接受甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則購屋人即不易取回定金，購屋人因考量定金或簽約金有被沒收之虞，致購屋人無法依其意願修訂契約內容，且購屋定金衡諸一般常情，多達萬元或數十萬元以上，若遭損失數目非屬小額，因之斯時再審視該定型化約款，購屋人已處於弱勢之不利地位。
⒋復參以原告於被告調查期間，就被告所詢有關預售房屋買賣
契約書供客戶審閱時，客戶可否將契約攜回審閱及審閱期間等問題，據原告93年9 月20日說明書稱，銷售人員進行銷售時，會根據其判斷，並綜合各項因素加以考量，將參觀預售屋現場之客戶分為「走馬看花型客戶」、「繳交保留金保留特定戶」、「立即簽約客戶」等3 類而決定是否提供契約審閱云云，查依原告所述，原告既提供契約書樣本供公眾閱覽，何需將參觀客戶分為3 類作為決定是否提供契約審閱，尚難認原告有提供契約書樣本供公眾閱覽情況，倘依原告所稱將客戶分為3 類而決定是否提供契約審閱，原告更可利用其市場資訊之優勢地位，利用各種銷售手法（例如：刻意營造剩餘戶數不多或僅餘1 、2 戶等之情況），促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽訂契約，而無暇充分審閱契約內容，原告更可藉測試購屋人購屋誠意之名，而達收取定金或簽約金之實，其行為仍將陷購屋人於不利地位。故原告顯係利用購屋人資訊不對等之弱勢地位，於收取定金或簽約前，未提供購屋人充分審閱契約之期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，核已違反公平交易法第24條之規定。
⒌本件原處分係基於建商資訊取得之優勢地位，其應負訂約前
提供必要資訊之義務，而審閱契約目的在揭露交易資訊，無論是否繳付定金均應提供契約內容。蓋於預售屋之交易，買賣標的尚未具體成形，購屋人僅能由廣告及售屋人員口中得悉有關資訊，而最足以充分揭露購屋人支付鉅額對價之標的物真相者，除契約條款內容外不假他求，按書面契約之條款，除價金及坪數確定外，購屋人對其他交易事項均無所知，相對於購屋人而言，原告擁有資訊遠多於購屋人，而該買賣房屋契約係由原告單方擬定，就雙方契約上權利義務關係之資訊言，原告無疑為具有絕對優勢之一方，契約當事人地位顯不對等，倘允許原告先收取定金，再公開契約內容，已顯然陷購屋人在交易中處於絕對弱勢之一方，原告利用購屋人不續簽正式契約，定金可能遭沒收之虞，使購屋人作成交易決定，顯係違反公平交易法第24條規定。此與原告所稱就房屋市場而言，其於房屋市場占有率微乎其微，並未具有一定之市場地位無關。復按公平交易法具經濟法特質，不同於民事法律僅以私益衡平為取向，尚負有積極規整與維護競爭秩序之公益政策任務，故被告依職權對於案件發動調查程序及依公平交易法第24條於個案之認定適用，係維護公共利益而為之，至檢舉人是否因不同理由而欲解除契約或請求賠償，與本件原告於收受定金或簽約前未提供客戶充分契約審閱期間之認定無涉，原告所舉諸多民事判決，並不影響本件係基於公平交易法所為之判斷認定，被告為本案處分之意旨係在於原告利用其與購屋人不對等之契約地位，未提供購屋人充分之審閱契約期間，並非因原告不允檢舉人因私人事由解除契約，而予處罰，故本件核無原告所稱係利用公平交易法介入民事契約義務履行之可言。
⒍至原告主張被告裁罰正第建設公司案件，與本案相較，有違
平等原則云云，惟查被告另案裁罰正第建設公司之緣由，係因其於銷售「TIME時代會館」預售屋，於建物廣告上就夾層設計及坪數，為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，被告乃裁處該公司70萬元罰鍰。而因該案檢舉人自承契約份數過多不及細看、該公司未要求須先付款方同意給予契約書以及被告派員調查結果，爰認尚難歸責該公司未給予契約審閱權，僅對建物廣告上就夾層設計及坪數為虛偽不實及引人錯誤表示部分予以處分，此與原告不僅就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示，且未提供客戶充分之契約審閱期間不同，又被告就原告此部分何以違反公平交易法第24條規定，已於前述理由內敘明，核無違誤，此與被告依個案認定正第建設公司不構成違反公平交易法第24條部分無涉，原告自不得以被告就該案之認定為本件原處分違法之論據。另參酌原告本件違法情節較另案正第建設公司為重，兩案違法情狀不同，被告依個案具體事證不同而為不同之裁罰決定，尚無不妥，原告主張原處分違反平等原則云云，核不足採。
三、公平交易法施行細則第36條明定，被告依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰；違法後悛悔實據及配合調查等態度等。被告為統一裁量基準，乃訂有「行政院公平交易委員會裁處罰鍰額度參考表」，將上開列示考量事項區分等級予以配分，彙整加總後再對照違法等級暨罰鍰額度。據此，本案被告依裁罰基準及考量事項如下：原告違法行為之動機、目的及預期之不當利益：臺北市政府工務局業於原告建造執照申請書注意事項附表加註「建築物樓層任意加設夾層係屬違建，不因使用材質而視為室內裝修，除應無條件接受拆除，並須負擔拆除費」，原告於取得建造執照時業知悉系爭建案允建容積樓地板面積已用罄，無法加建樓地板興建夾層，原告亦表示不會以廣告所載夾層設計向臺北市政府工務局申請變更設計，惟原告卻於銷售預售屋時，搭建有夾層設計之樣品屋，並向參觀消費者表示夾層設計為合法建築，又於廣告及傢俱配置圖為夾層設計之表示，使消費者誤認系爭建案於交屋時可合法取得夾層使用空間。另原告銷售現場並未備有買賣契約書供參，且向消費者收取定金及簽約金約48萬元至80萬元不等前，未給予消費者充分契約審閱期間，又將消費者分為不同類型以決定是否提供契約書供閱。是可見原告惡行重大，且不僅預謀以前揭違法行為收取定金及簽約金，並可藉銷售違法夾層屋賺取不動產價金，因之⒈違法行為之動機：惡性重大，等級為Ｂ（0.9 分）；⒉違法行為之目的及預期之不當利益：預謀，且預期之不當利益大，等級為Ａ（1.8 分）；⒊違法行為對交易秩序之危害程度：被告考量系爭建案分為A 、B 、
C 、D 、E 及F 等棟，每棟9 層，總戶數共45戶，認其影響交易秩序之程度尚屬輕微，等級為Ｄ（0.8 分）；⒋違法行為危害交易秩序持續期間：原告自93年3 月開始銷售，至同年6 月仍持續銷售中，而一般同業銷售預售屋所需期間，短則1 至2 個月即可銷售完畢，長則達6 個月始售畢，故本件原告違法持續期間應尚屬一般，等級為Ｃ（1.0 分）；⒌違法行為所得利益：倘原告於收取定金及簽約金前提供購屋人充分之契約審閱期間，並且不以夾層屋之虛偽不實及引人錯誤之廣告、傢俱配置圖與樣品屋等吸引購屋人消費，購屋人將獲有充分、正確資訊判斷是否購買系爭建物，而原告於本案所得之定金及簽約金或不動產價金，於同業間尚難認係獲有高額不法利益，所得利益少，等級為Ｄ（0.6 分）；⒍違法事業之規模、經營狀況、營業額：少，原告於同業間尚屬小規模，等級為Ｃ（0.8 分）；⒎違法事業之市場地位：佔有率小，等級為Ｄ（0.6 分）；⒏違法行為曾否經導正或警示：被告已於91年11月6 日就事業銷售預售屋之行為訂有「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」，並不定期辦理宣導，且相關規範均公開於網站上，等級為Ｂ（0.3 分）；⒐事業以往違法次數：初次違法，等級為Ｃ（
0 分）；⒑事業以往違法類型：初次違法，等級為Ｃ（0 分）；⒒事業以往違法間隔時間：初犯，等級為Ｄ（0 分）；⒓悛悔實據及配合調查等態度：尚可，等級為Ｂ（0 分）；⒔其他判斷因素：不另調整，等級為Ｂ，綜上，被告依上開考量項目填列「裁處罰鍰額度參考表」罰鍰分數總計為6.8分，依被告自訂之「違法等級暨罰鍰額度」⒋⑴「6.7 至6.
9 分，罰鍰101 萬元至128 萬元」規定罰鍰級距應為101 萬元至128 萬元間，被告處分原告120 萬元罰鍰，經核被告之裁量堪認已充分審酌一切情狀，並無裁量瑕疵情事，尚屬合法。
四、綜上所述，原告起訴論旨，均無可採。被告以原告於銷售系爭建物廣告上，就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示行為，違反公平交易法第21條第1 項規定；於銷售系爭建物，於收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第24條規定，經依公平交易法施行細則第36條規定，審酌其違法行為之動機、目的、預期之不當得利、對交易秩序之危害程度、危害交易秩序之持續期間及配合調查態度等情狀，依同法第41條前段規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前2 項違法行為，並處原告120 萬元罰鍰，於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞聲明撤銷，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
第三庭審判長法 官 姜素娥
法 官 吳東都法 官 陳秀媖上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
書記官 呂美玲