臺北高等行政法院判決
94年度訴更一字第00155號原 告 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 黃宗樂（主任委員）訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國91年11月1 日院臺訴字第0910090156號訴願決定，提起行政訴訟，經本院裁定後，最高行政法院發回更審。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
第一審及發回前第二審訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告於民國（下同）82年8 月7 日與受處分人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）簽約購買該公司興建預售之「太平洋商務中心」建案（下稱系爭建案）之建物（坐落臺北市○○○路○○○ 號15樓，下稱系爭建物）。嗣原告於86年7 月間向被告檢舉太平洋建設公司預售系爭建案之廣告〔下稱系爭廣告，包括介紹系爭建案周圍環境之宣傳廣告（下稱系爭廣告海報A）、 建材設備及各樓層平面圖（下稱系爭廣告海報B）、 銷售錄影帶（下稱系爭宣傳錄影帶）、現場樣品屋（下稱系爭樣品屋）〕有虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，並以欺罔公眾及顯失公平之方式，誘使其與之預購等情。案經被告調查結果，以87年3 月10日（87）公參字第0000000-000 號函（下稱第1 次處分）復原告，略以由原告所檢舉「商務中心」、「商務套房」、系爭建案位於信義計畫區及建物樓高等事項，尚難認為太平洋建設公司有違反公平交易法規定之情事。原告不服，循序提起訴願、再訴願均遭駁回，遂提起行政訴訟，經最高行政法院90年度判字第
146 號判決撤銷再訴願決定、訴願決定及第1 次處分。案經被告重新調查結果，以太平洋建設公司就系爭建案，於系爭宣傳錄影帶、系爭樣品屋等，就天花板下所設可供起居使用之空間，為引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第21條第1 項規定，乃依同法第41條前段規定，以91年1 月25日公參字第0910000841號函復檢送91年1 月25日公處字第091016號處分書（下稱原處分），命太平洋建設公司自處分書送達之次日起，應立即停止前項引人錯誤之表示；至系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤。原告對於原處分認定系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤部分不服，提起訴願遭決定駁回後，向本院提起行政訴訟，經本院93年6 月17日以91年度訴字第5348號裁定駁回，原告猶未甘服，提起上訴，經最高行政法院94年8 月31日以94年度裁字第1737號裁定將原裁定關於撤銷訴訟部分廢棄，發回本院更為審理。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分關於被告認為系爭廣告海報、宣傳錄影
帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤部分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：如主文所示。
三、兩造之爭點：㈠原告主張：
⒈本件經最高行政法院90年度判字第146 號判決指明系爭宣
傳錄影帶、樣品屋就天花板下所設可供起居使用之空間，涉有引人錯誤等節而予處分，其餘有關房屋用途、商務套房、坐落位置及「樓高3 米3 」之宣傳亦皆為虛偽不實及引人錯誤表示或表徵，違反公平交易法等法令規定，原處分除主文所列一項外，其餘均不合上開最高行政法院判決90年度判字第146 號判決意旨，違反行政訴訟法第216 條第2 項規定。
⒉系爭廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭建案用途之宣稱為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵：
⑴原告於82年8 月7 日與建商（即太平洋建設公司）簽約
預購系爭建物（即系爭建案編號A10 之15樓）。當時系爭廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋及工地現場預售人員等均宣稱系爭建案為「商務中心」或「商務套房」，其用途為「兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」，已與賣方即建商（即太平洋建設公司）未經買方即原告同意，擅自變更用途為一般事務所（經臺北市政府工務局於82年10月22日核准變更）不符；且原告所承購之系爭建物所在第15層高度亦無端從3.40公尺降為3.30公尺，天花板高度亦比照降低，室內甚覺低矮壓迫，致原告蒙受鉅額損失，太平洋建設公司因而省卻巨額興建成本（依臺北市政府90年7 月6日 府建商字第9007874600號函，造價之增加完全由12樓少計、誤算第12層所致，與系爭建案第15樓〔即系爭建物所在樓層〕無關，系爭建物高度無端被降低10公分，造價應屬降低而非增加）。依被告頒布之行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則（86年10月15日修正發布）第7 點第1 款、買賣時（82年8 月7 日）行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則（該原則第23點第1 款第2 目規定），系爭廣告就此部分係屬不實。
⑵原處分（第8 頁末行）及訴願決定（第4 頁第7 行末句
）稱依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者（指上開原則第23點第11項規定）云云，係86年10月15日所修正發布，自不能追溯適用於本案；且該規定僅斟酌都市計畫或建管法規，忽略買賣契約簽訂後買賣雙方權利義務在法律上的有效性與安定性，有違憲法保障人民財產權本旨之虞。況系爭建案係屬建築法第39條前段、第90條、公寓大廈管理條例第15條、第44條、第45條及臺北市土地使用分區管制規則第30條規定不得任意變更使用之範圍，為本案最高行政法院90年度判字第146 號判決所採認（該判決書第52頁），從而系爭廣告確為虛偽不實，洵堪認定。另訴願決定（第13頁第10行末句）稱被告所訂上述行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則，依司法院釋字第287 號解釋，應自法規生效之日起有其適用云云，經最高行政法院90年度判字第146 號判決所不採。
⑶系爭建案屬建商對預售屋擅自變更設計（建物用途由高
等級之旅館變更為較低等級之一般事務所，及降低樓高，取消在天花板下設一可供起居使用之夾層臥舖），以降低成本，即可以增加獲利，且其受害人包括已售出之原買受人及嗣後售出之新買受人均在內，參酌司法院釋字第287 號解釋，被告91年11月6 日公壹字第0910010858號令發布之公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明第3 點第2 款第2 目第6 子目規定應適用於本案，且極有利於本案之審理。被告稱上開行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第3 點第2 款第2 目第
6 子目規定與系爭建案無涉云云，顯有重大違誤。⑷系爭廣告海報Ｂ、封面系爭廣告海報Ａ、系爭樣品屋、
系爭廣告錄影帶均註明建造執照號碼81建字第519 號，乃變更前之原建造執照號碼，該建造執照載明用途為「旅館」；惟系爭廣告海報Ｂ以微小字體表示之用途為一般事務所，顯與建造執照之記載不符，應屬虛偽不實。
⑸據臺北市稅捐稽徵處82年4 月14日所訂臺北市房屋構造
標準單價評定表所示，鋼骨造房屋與鋼骨混凝土造及鋼骨鋼筋混凝土造者，總樓層數越多，單價越貴；又第2類的旅館、百貨公司用房屋之標準單價高於第3 類的住宅、辦公室，足證系爭建案用途被建商（即太平洋建設公司）擅由旅館變更為一般事務所確實遭受重大損失，而非用在切確計算系爭建案建造執照結構變更其造價增減多少。
⒊系爭廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭建案「商務套房」之宣稱為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵：
⑴最高行政法院90年度判字第146 號判決認定系爭廣告海
報A 明顯刊載「12～16坪鋼骨帷幕商務套房」、「太平洋商務中心：是都會精英、新商人的展業據點；是外商或中南部企業駐臺北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」等語，則系爭建案自應提供商務、居住、投資三者同時兼具的功能，其廣告方屬真實；惟因建商（即太平洋建設公司）擅自變更建照用途為一般事務所並降低樓層高度及天花板高度，致未興建亦無空間興建夾層臥舖，僅能供辦公使用，實際毫無居住及投資2種功能等語（該判決書第59頁第7 行至第61頁倒數第5行）；系爭廣告既與實際情況不符，依行政院公平交易委員會不動產銷售行為之規範－對房屋廣告之規範，當屬虛偽不實。
⑵系爭建物之格局分隔為二，一為衛浴間，一為可供住戶
自行利用之空間，該空間僅具辦公或住宿二種功能之一，且系爭建物交屋時屋內既未備有電腦、錄放影機、投影機及臥室等相關設施，非屬交通部觀光局90年8 月13日觀業90字第18735 號函覆所稱商務套房。又系爭建物因租金太低，毫無投資價值，非如系爭廣告所宣稱「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」三種功能。
⑶系爭廣告中關於就天花板下所設可供起居使用之空間部
分，既經被告認係引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條規定，則系爭廣告中稱系爭房屋具住宿功能部分已無所附麗，非屬套房，且建造及使用執照所載用途為一般事務所，若變更為住宅使用，不但喪失辦公之機能，又為法所不許，則系爭廣告之「旅館」、「國際級飯店式管理」、「商務套房」等宣稱，當屬虛偽不實或引人錯誤，違反公平交易法第21條規定。原處分及訴願決定違抗最高行政法院90年度判字第146 號判決意旨，曲解臺北市政府及交通部觀光局函復原意，並違反行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第7 點規定，應予撤銷。
⑷原告所提出82年8 月6 日經濟日報全版廣告宣稱「純鋼
骨商務辦公套房」、「鑲嵌在信義計畫區－是專業經理人的展業據點；是外商或中南部企業駐臺北的辦事處；兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」、「買16坪使用32坪」、「每坪月租7 千元，每月淨賺2 萬元」等，被告對原告絕對有利之關鍵用語均不加以審酌，且將系爭廣告侷限於廣告海報及宣傳錄影帶二種，漏列報紙廣告、雜誌廣告、樣品屋、傳單及當時現場等（此均屬虛偽不實之廣告），有枉法曲斷之虞。
⒋系爭報紙廣告、廣告海報、廣告傳單、宣傳錄影帶、樣品
屋等就系爭建案坐落位置劃入信義計畫區為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵乙節：
⑴系爭廣告海報A 宣稱「第1座由東京原版空運到信義計
畫的精銳型全方位商務空間」等語，系爭宣傳錄影帶廣告文字旁白稱系爭建案為「嵌在國際檯面的信義計畫區」、「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」、「太平洋商務中心座落於信義路、光復南路口，周圍環繞世貿中心、世貿展覽館、市議會、國父紀念館與臺北市政大樓，將於民國82年8 月同時進駐信義計畫區」等語，可證系爭廣告之主要部分明確表示系爭建案坐落於信義計畫區內，為原告暨其他系爭建案承購戶等公平交易法第
3 條所定交易相對人暨相關大眾之認知，而決定高價與之交易的主要原因；惟系爭建案坐落臺北市○○○路、文昌街、嘉興街及信義路4 段小巷所合圍而成之陋巷內，其距世貿中心、市議會、臺北市政府、國父紀念館（均非於信義計畫區內）尚有2 、3 公里之遙，非系爭廣告所宣稱「身價非凡的鄰居隨侍左右」等語，此等差異難為原告等109 戶承購戶所接受，有承購戶證明書為憑，故系爭廣告應屬虛偽不實無誤。
⑵最高行政法院90年度判字第146 號判決亦明確指明命被
告究明系爭廣告之建物是否坐落於信義計畫區，並認太平洋建設公司以身為專業建商，當然詳知系爭建案並非坐落信義計畫區，不但未善盡告知客戶此事實，反而以虛偽不實及引人錯誤之廣告，欺騙一般社會大眾（包括承購戶在內），謊稱系爭建案坐落在信義計畫區，甚至將不劃入信義計畫區的著名公共建築國父紀念館亦謊稱將於82年同時進駐信義計畫區，此等表示或表徵與事實不符，應究明建商廣告不實之責任，系爭廣告應屬虛偽不實無疑。被告違反上開判決意旨，並課應為原告所知悉之責，違反被告91年11月6 日公壹字第0910010858號令發布之公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明第3點第1 項第1 款、行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第7 點第1 款、公平交易法第24條之適用原則（82年12月29日制定發布）第4點第1 款第1 目規定。
⑶系爭廣告縱已標示建物坐落地點，但該圖並未標示出信
義計畫區的界限範圍，使一般人相信其坐落信義計畫區內。如以信義計畫區之範圍，屬公開之資訊，系爭廣告又已有文字說明工地地址，並圖列明確標示坐落地點，認太平洋建設公司無違公平交易法第21條廣告虛偽不實或引人錯誤之規定，則顯違反行政院公平交易委員會不動產銷售行為之規範－對房屋廣告之規範。
⑷原處分及訴願決定既稱「上述廣告就系爭建案周圍鄰近
之座標建物雖已表示清楚，另方面又稱『身價非凡的鄰居隨侍左右！市政首都東遷、信義計畫區、市議會、凱悅飯店…』等用語，其意義並不清楚，甚至互相矛盾」等語，自無法認其並無虛偽不實或引人錯誤。被告稱表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，係以相當數量之一般或相關大眾之認知為判斷原則云云，違反被告所訂行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第5 點及第6 點規定。
⑸依臺北市松山地政事務所90年11月16日北市松地三字第
9061636500號函復坐落信○○○區○○路○○號〔即今新光三越百貨公司信義一館（82年當時一片荒草尚未開發）〕之土地82年7 月公告現值為每平方公尺400,000 元，折合每坪1,322,314 元，而同期系爭建案坐落土地之公告現值為每平方公尺220,000 元或每坪727,272 元計算，即前者為後者之1.82倍或每坪貴595,042 元，以系爭建案坐落土地總面積計6.72平方公尺，其差異即達1,209,600 元之鉅，足證其為虛偽不實之廣告。被告對此有利原告之事證隻字不提，顯有偏頗及差別待遇之虞。
⒌系爭報紙廣告、廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭
建物「樓高3 米3 」之宣稱為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵：
⑴被告派員至系爭建物現場調查結果為「樓高2 米34」，
有其出差報告單紀錄可稽，則「樓高3 米3 」之宣稱顯非誤植，侵害原告之權益。被告於90年9 月19日第2 次赴現場勘驗，亦證實系爭建物地板面至其直上樓層底高度僅313 公分（此即室內屋頂高度），縱令加上鋼浪板及混凝土之厚度為10公分（原處分及訴願決定稱為15公分係屬錯誤），則樓層高度亦僅323 公分（原告於準備二狀改稱加上樓層鋼浪板本身厚度為15公分，故加計後樓層高度為328 公分），仍較竣工圖之330 公分短差
7 公分，故系爭廣告確屬虛偽不實無誤，並非誤差。⑵系爭廣告海報A 宣稱「3 米3 樓高，體貼的人性高度設
計！高敞的室內，讓每天有愉悅舒適的工作心情，甚至可在天花板下設1 列置物櫃，也絲毫沒有空間壓力！」等語，及系爭宣傳錄影帶廣告旁白敘述「樓高3 米3可靈活規劃使用的空間」等語，而系爭樣品屋影像中，天花板高度特高，可在天花板之下設置「1 列置物櫃」（其實為夾層臥舖之隱語）以供住宿之用，而無空間壓力；如以接待人員及顧客身高160 公分測度樣品屋，其天花板高度均在3 米3 以上，當時銷售人員亦稱此即晚上住宿之床舖，則系爭廣告給予消費者的整體印象與效果為樓高3 米3 係指「天花板高度3 米3 」，惟系爭建物完工後，天花板高度僅有2 米34，無法設置夾層臥舖，則系爭廣告確屬虛偽不實或引人錯誤。原處分及訴願決定稱系爭建物樓層高度確為3 米3 云云，乃事後之明，違背最高行政法院86年度判字第1236號判例及被告自訂之處理原則。且原處分既就天花板下設置夾層臥舖乙節，認屬引人錯誤之廣告，其認樓層高度3 米3 ，乃自相矛盾。
⑶系爭廣告與建造執照及工程圖樣不符，依被告所訂定行
政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第23點第12款規定，係屬虛偽不實；且應以買方完全依憑系爭廣告以認識所購建物並據以形成交易決定的當時真實狀況予以審斷，而非俟完工後以建商違法擅降樓層高度及用途之建造執照及工程圖樣檢視房屋實況是否相符為判斷依據。
⑷原處分及訴願決定所引臺灣高等法院86年度重上字第41
2 號民事判決，業經最高行政法院判決（90年度判字第
146 號判決）認其主要係就系爭標的物買賣之瑕疵擔保請求損害賠償之事件，非當然比附援引於本案，而不予採信。況該民事判決所據被告87年3 月10日（87）公參字第0000000-000 號處分書（非本件第1 次處分），業經最高行政法院90年度判字第146 號判決撤銷而失所附麗，被告違反最高行政法院90年度判字第146 號判決意旨（該判決書第14至19頁及56至59頁），濫用上開遭撤銷之民事判決，自屬違法，應予撤銷。
⑸系爭廣告所稱「樓高」乙語非屬法定名詞，並非指樓層
高度，而於預售時綜合系爭廣告整體觀察均顯示其為室內地板面至天花板之高度達3 米3 以上，而樓層高度則達4.36米以上，故可於天花板下設一可供起居的空間；惟當時核定之建造執照為樓層高度3 米4 ，嗣後復擅自變更為3 米3 ，完工後實際高度僅2 米34，較諸法令規定之天花板淨高度於浴廁不得小於2.1 公尺，僅高0.24公尺，自無法於天花板下設一起居空間，系爭廣告顯屬虛偽不實之廣告。且凡供公眾使用之大樓如系爭建案，其樓層高度若為3 米3 ，僅係一般公寓水準，並無特別之處，自無需為「樓高3 米3 」之廣告宣稱。原處分稱系爭建物未經施作前，天花板高度為313 公分云云，惟未經施作，自無天花板可言，被告顯係將室內屋頂高度錯當天花板高度，枉法曲斷。
⑹依買賣契約之建材設備說明書中「門廳」乙節規定，系
爭建物天花板應由賣方（即太平洋建設公司）施作交屋，交屋後原告從未主動要求建商（即太平洋建設公司）變更設計或裝潢施作，此有臺北市工務局82年10月22日核准建造執照變更之申請人為太平洋建設公司可證。且依建築法第39條及系爭建物是否變更設計其主動權操諸買方而非賣方，且變更設計以1 次為限，並不得改變房屋結構等。被告認太平洋建設公司得任意變更設計，顯屬錯誤。原處分及訴願決定未審酌天花板乃建商（即太平洋建設公司）依契約應提供之設施之一，原告從未向建商要求變更設計等情率予駁回，應予撤銷。
⑺系爭建案於85年3 月結構體完工時，因實際屋況與系爭
廣告完全不符，甚至完全不堪使用，經交涉後，因賠償金額未達成共識，原告乃於86年11月7 日與太平洋建設公司簽具聲明書而交屋，聲明「有關樓高瑕疵及遲延交屋之賠償，雙方尚有爭議，承購戶甲○○聲明保留上開法律請求權」等語，顯示就樓高不足之瑕疵，建商（即太平洋建設公司）當時即自知理虧，願意賠償。
⒍本件並經原告向監察院檢舉，經該院以91年6 月21日（91
）院台財字第0912200455號函檢附之調查意見，嚴辭譴責被告有關本件之調查程序涉有率斷、差別待遇及未依行政程序法規定等瑕疵，益見第1 次處分及原處分顯屬違法應予撤銷。
㈡被告主張：
⒈按行政訴訟法第216 條第2 項規定：「原處分或決定經判
決撤銷後，機關須重為處分或決定者，應依判決意旨為之。」查最高行政法院90年判字第146 號判決判請被告究明下開三事項：⑴第1 次處分認太平洋建設公司興建預售系爭建案之廣告所稱「商務套房」不兼具辦公與住宿之機能，以及認系爭廣告之建物各戶設有衛浴設備，自成套房，有待商榷；房門之上方至天花板間所隔成之空間，且於該空間與地板間設有1 樓梯等情，是否誠如第1 次處分所認僅係1 列置物櫃，而非表示或表徵可作床舖用？⑵系爭廣告之建物是否坐落於信義計畫區，應為太平洋建設公司所知悉，倘系爭廣告之建物並非與國父紀念館將於82年間進駐（劃入）信義計畫區，其卻又於系爭廣告中稱「太平洋商務中心、信義計畫區新座標」、「第1 座由東京原版空運到信義計畫的精銳型全方位商務空間」等語及系爭錄影帶廣告稱「太平洋商務中心與…國父紀念館將於82年間進駐信義計畫區」等語，是否屬表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者，應予究明。⑶系爭廣告所稱之樓高
3 米3 之「樓高」，是否即如建築技術規則建築設計施工篇第1 章第1 條第10款所稱「樓層高度」係指自室內地板至其直上層地板面之高度等節。案經被告重行調查後，太平洋建設公司於系爭宣傳錄影帶、樣品屋就天花板下所設可供起居使用之空間，涉有引人錯誤之情事，被告爰認其違反公平交易法第21條第1 項之規定，此部分乃係依前開最高行政法院判請被告究明事項之意旨為之，此同時亦為原告所不爭執。
⒉按行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處
理原則第21點（修正前為行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第23點，下同）規定：
「有關不動產之表示或表徵有左列情形之一者，為本法第21條所稱虛偽不實或引人錯誤：…⑾廣告表示建築物之用途與建造執照（或使用執照）所載不符，且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者。」揆其要旨，係課以廣告主需確保廣告內容真實之責，故廣告主縱依都市計畫或建築管理法規依法進行相關變更，若其變更後之項目及建物用途與銷售時廣告上之表示並無不符，自無違法之嫌。查系爭建案係於82年預售期間進行變更設計，其第11層至第20層原核准用途為旅館，經變更為一般事務所，系爭廣告海報B 就第11層至第20層建物使用之表示「各戶均為一般事務所」等語，與變更後之用途相符，故難謂有廣告不實情事。另系爭建案亦由原核准「鋼骨鋼筋混凝土造（SRC造）」，變更為「鋼骨造（SS）」，此參照系爭廣告（應係指系爭廣告海報B）於 「建材設備」項下所載之結構採「鋼骨鋼筋混凝土或鋼骨構造」之宣稱並無不同，亦應無廣告不實之情事。
⒊系爭建案「商務套房」之宣稱尚無涉有虛偽不實或引人錯
誤。臺北市土地使用分區管制規則中就「商務套房」並無明確歸組，建築法第73條執行要點之建築物使用分類表之使用項目例舉亦無「商務套房」，復按交通部觀光局90年
8 月13日觀業90字第18735 號函謂：「至『商務套房』一詞，於『發展觀光條例』及『觀光旅館業管理規則』中，並無規定」等語，故「商務套房」一詞顯非法定名詞。商務套房，應指其所提供之商務設備及該空間可供商務與住宿利用，且資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心等商務服務及休閒設備均已設置，則系爭建案與旅館、飯店為提供住房客戶商務及休憩上需要，設置有會議室、電腦、通訊及休閒相關設備之形式顯然一致，衡諸該建案之實況與實屋所具備之使用功能，應尚無虛偽不實或引人錯誤之情事。
⒋系爭建案坐落位置尚無涉有虛偽不實或引人錯誤。系爭建
案坐落於臺北市○○○路及信義路口，經查系爭廣告海報
Ａ、Ｂ就系爭建案除文字說明「工地地址／光復南路499號（信義路口）」等語外，並圖列明確標示該建案座落地點、周邊道路及環境，另系爭宣傳錄影帶旁白亦說明「太平洋商務中心座落於信義路、光復南路口」等語，則太平洋建設公司於系爭廣告上所標示系爭建物坐落地點與實際並無不符，消費者亦不致發生混淆或誤認，自無違反公平交易法第21條之規定。廣告應就其整體之印象與效果觀察，系爭廣告上就系爭建案坐落位置業已明確表示，況消費者承購房屋，因其交易金額頗大，其自有多方性考量，建物所位區域亦有公開之資訊可供取得確認，則尚難單純以系爭廣告上形容、描述性用語，即課以廣告不實之責。
⒌系爭建案宣稱「樓高3 米3 」等語尚無涉有虛偽不實或引
人錯誤。經被告現場勘驗原告所承購建物（編號A10 之15樓），掀開裝潢設置之天花板，地面至其直上樓層底高度經測量為313 公分，經參酌臺灣高等法院86年度重上字第
412 號判決，得知其樓層鋼浪板本身之厚度為15公分，故加計後樓層高度為328 公分，復參該院至系爭建案同位於15樓編號A12 、A11 、A9房屋實地測量結果，樓層高度分別為329.5 公分、328 公分、329 公分，其與3 米3 相較雖差0.5 至2 公分，惟認其乃測量上所生之誤差，仍認該三房屋其樓層高度為3 米3 ，被告現場勘驗結果亦與上述判決所述一致，故應可認原告所承購建物（編號A10 之15樓）之樓層高度同為3 米3 ，且依經主管機關核准建造執照上之確定樓層高度確無不符。
⒍綜上論結，最高行政法院90年度判字第146 號判決請被告
究明之相關事項中，經被告再予調查後，認太平洋建設公司就其興建預售之系爭建案，於系爭宣傳錄影帶、樣品屋等，就天花板下所設可供起居使用之空間，為引人錯誤之表示；其他如其建物坐落位置或宣稱建物之樓高部分，則依所得事證及一般社會通念與交易習慣，尚難認有虛偽不實或引人錯誤之表示，爰認定該等部分無違反公平交易法第21條規定，並無違誤。按公平交易法第21條係規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭及市場效能無因該廣告內容而遭致損害；然原告鉅細靡遺指摘廣告內容，多非屬與競爭秩序相關，原告主觀上雖認定太平洋建設公司之廣告內容及其相關設施間互有不符，惟倘原告所主張或爭執者係屬民事契約上之請求權，而非公平交易法第21條所規範之範疇者，被告於調查後，基於公平交易法主管機關立場指駁其主張，並建請準循司法途徑救濟，於法並無不當，原告質疑被告包庇、圖利太平洋建設公司，實非事實。
理 由
一、原告主張：原告於82年8 月7 日與建商（即太平洋建設公司）簽約預購系爭建物（即系爭建案編號A10 之15樓）。當時系爭廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋及工地現場預售人員等均宣稱系爭建案為「商務中心」或「商務套房」，其用途為「兼具商務、居住、投資的賺錢利器！」，已與賣方即建商太平洋建設公司未經買方即原告同意，擅自變更用途為一般事務所（經臺北市政府工務局於82年10月22日核准變更）不符；且原告所承購之系爭建物所在第15層高度亦無端從3.40公尺降為3.30公尺，天花板高度亦比照降低，室內甚覺低矮壓迫，致原告蒙受鉅額損失，太平洋建設公司因而省卻巨額興建成本（依臺北市政府90年7 月6 日府建商字第9007874600號函，造價之增加完全由12樓少計、誤算第12層所致，與系爭建案第15樓〔即系爭建物所在樓層〕無關，系爭建物高度無端被降低10公分，造價應屬降低而非增加）。依被告頒布之行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則（86年10月15日修正發布）第7 點第1 款、買賣時（82年8 月7 日）行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則（該原則第23點第1 款第2 目規定），系爭廣告就此部分係屬不實。系爭建案屬建商對預售屋擅自變更設計（建物用途由高等級之旅館變更為較低等級之一般事務所，及降低樓高，取消在天花板下設一可供起居使用之夾層臥舖），以降低成本，即可以增加獲利，且其受害人包括已售出之原買受人及嗣後售出之新買受人均在內，參酌司法院釋字第287 號解釋，被告91年11月6 日公壹字第0910010858號令發布之公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明第3 點第2 款第2 目第6 子目規定應適用於本案，且極有利於本案之審理。被告稱上開行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第3 點第2 款第2 目第6 子目規定與系爭建案無涉云云，顯有重大違誤。系爭廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭建案「商務套房」之宣稱為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。系爭建物之格局分隔為二，一為衛浴間，一為可供住戶自行利用之空間，該空間僅具辦公或住宿二種功能之一，且系爭建物交屋時屋內既未備有電腦、錄放影機、投影機及臥室等相關設施，非屬交通部觀光局90年8 月13日觀業90字第18735 號函覆所稱商務套房。又系爭建物因租金太低，毫無投資價值，非如系爭廣告所宣稱「兼具商務、居住、投資的賺錢利器」三種功能。系爭報紙廣告、廣告海報、廣告傳單、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭建案坐落位置劃入信義計畫區為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。系爭廣告縱已標示建物坐落地點，但該圖並未標示出信義計畫區的界限範圍，使一般人相信其坐落信義計畫區內。如以信義計畫區之範圍，屬公開之資訊，系爭廣告又已有文字說明工地地址，並圖列明確標示坐落地點，認太平洋建設公司無違公平交易法第21條廣告虛偽不實或引人錯誤之規定，則顯違反行政院公平交易委員會不動產銷售行為之規範－對房屋廣告之規範。系爭報紙廣告、廣告海報、宣傳錄影帶、樣品屋等就系爭建物「樓高3 米3 」之宣稱為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。被告派員至系爭建物現場調查結果為「樓高2 米34」，有其出差報告單紀錄可稽，則「樓高3 米3 」之宣稱顯非誤植，侵害原告之權益。被告於90年
9 月19日第2 次赴現場勘驗，亦證實系爭建物地板面至其直上樓層底高度僅313 公分（此即室內屋頂高度），縱令加上鋼浪板及混凝土之厚度為10公分（原處分及訴願決定稱為15公分係屬錯誤），則樓層高加上樓層鋼浪板本身厚度為15公分，故加計後樓層高度為328 公分，仍較竣工圖之330 公分短差2 公分，故系爭廣告確屬虛偽不實無誤，並非誤差。原處分顯屬違法應予撤銷。據此，依行政訴訟法第4 條第1 項規定，求為判決如聲明所示云云。
二、被告則以：商務套房應指其所提供之商務設備及該空間可供商務與住宿利用，且資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心等商務服務及休閒設備均已設置，則系爭建案與旅館、飯店為提供住房客戶商務及休憩上需要，設置有會議室、電腦、通訊及休閒相關設備之形式顯然一致，衡諸該建案之實況與實屋所具備之使用功能，應尚無虛偽不實或引人錯誤之情事；廣告應就其整體之印象與效果觀察，系爭廣告上就系爭建案坐落位置業已明確表示，況消費者承購房屋，因其交易金額頗大，其自有多方性考量，建物所位區域亦有公開之資訊可供取得確認，則尚難單純以系爭廣告上形容、描述性用語，即課以廣告不實之責；經被告現場勘驗原告所承購建物（編號A10 之15樓），掀開裝潢設置之天花板，地面至其直上樓層底高度經測量為313 公分，經參酌臺灣高等法院86年度重上字第412 號判決，得知其樓層鋼浪板本身之厚度為15公分，故加計後樓層高度為328 公分，復參該院至系爭建案同位於15樓編號A12 、A11 、A9房屋實地測量結果，樓層高度分別為329.5 公分、328 公分、329 公分，其與3 米3 相較雖差0.5 至2 公分，惟認其乃測量上所生之誤差，仍認該3 房屋其樓層高度為3 米3 ，被告現場勘驗結果亦與上述判決所述一致，故應可認原告所承購建物（編號A10 之15樓）之樓層高度同為3 米3 ，且依經主管機關核准建造執照上之確定樓層高度確無不符。是以，系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱建物之樓高部分，經被告調查後，依一般社會通念與交易習慣，尚難認有虛偽不實或引人錯誤，爰認定該等部分無違反公平交易法第21條規定，並無違誤，按公平交易法第21條係規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，然原告鉅細靡遺指摘廣告內容，多非屬與競爭秩序相關，求為判決駁回原告之訴等語。
三、最高行政法院94年度裁字第1737號裁定將本院前審裁定廢棄發回更審，理由略以：「抗告人向太平洋公司購買預售屋，檢舉該公司售屋廣告及其他宣傳不實，有違反公平交易法第21條之情事，最後雖經相對人以91年1 月25日公處字第091016號處分，認定太平洋公司就其興建預售之『太平洋商務中心』建案，於宣傳錄影帶、樣品屋等，關於天花板下所設可供起居使用之空間，為引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項規定，並依同法第41條規定，命太平洋公司自處分書送達之次日起，應立即停止前述引人錯誤之表示。然同一處分，另就抗告人檢舉相同建案關於商務套房、坐落位置、樓高部分，無虛偽不實或引人錯誤之表示。即對於抗告人此部分之檢舉，認為無違反公平交易法第21條第1 項情事，並由相對人以91年1 月25日公參字第0910000841號函復抗告人，其函復參照前開規定與說明，為行政處分。」準此，被告以91年1 月25日公參字第0910000841號函復檢送91年1 月25日公處字第091016號處分書（即原處分）命太平洋建設公司自處分書送達之次日起，應立即停止前項引人錯誤之表示；至系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤。即原處分關於系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3米3」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤之部分，屬行政處分性質，本院自應以上開最高行政法院所為廢棄發回之法律上判斷為本件判決基礎，合先敘明。
四、按公平交易法第21條第1 項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段。
五、本件事實欄所載之事實概要，為兩造所不爭，並有檢舉函、系爭廣告海報Ａ、系爭廣告海報Ｂ、系爭宣傳錄影帶、原處分、訴願決定書、本院91年度訴字第5348號裁定及最高行政法院94年度裁字第1737號裁定附原處分卷及本院91年度訴字第5348號卷宗足稽，為可確認之事實。本件之爭執，在於系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等是否涉有虛偽不實或引人錯誤，而有違反公平交易法第21條第1 項之規定？
六、經查：㈠關於系爭建案宣稱「商務套房」部分：
⒈建築法第73條執行要點之建築物使用分類表之使用項目例
舉並無「商務套房」，臺北市土地使用分區管制規則中亦無「商務套房」之歸組，又參以交通部觀光局90年8 月13日觀業90字第18735 號函謂：「至『商務套房』一詞，於『發展觀光條例』及『觀光旅館業管理規則』中，並無規定」等語，可知「商務套房」一詞顯非法律名詞。「商務」一詞，概係指有關商業方面之事務；「套房」一詞，參以交通部觀光局88年6 月25日觀業88字第13472 號函說明：「查『套房』一詞，於『發展觀光條例』及『觀光旅館業管理規則』中，並無定義規定。」亦非法律名詞。惟依一般社會通念，「套房」概係指一小坪數建物，其隔局必設有自成一間之衛浴設備，另其餘空間則或作為客廳、住宿、廚房、個人工作室、辦公室等等其他功能使用，至小坪數空間扣除衛浴設備外如何有效利用則係因人而異，上述交通部觀光局函說明亦謂：「依據觀光旅館業界之通念，旅館套房係指備有客廳、臥室及盥洗設備之旅館客房」等語。
⒉系爭建案係規劃為12至16坪之建物，其各戶隔局均分隔為
二，一為衛浴間，一為可供住戶自行利用之空間，該空間自可供辦公、住宿之利用，而其於公共設施部分並設置有資訊中心、秘書中心、商務會議中心，提供住戶處理商業相關事務之服務，有系爭廣告海報Ａ、系爭廣告海報Ｂ附原處分卷可稽。是太平洋建設公司就系爭建案於系爭廣告上宣稱為「商務套房」，以上述「商務」、「套房」之意涵，應指其所提供之商務設備及該空間可供商務與住宿利用。觀諸附於原處分卷被告勘驗現場照片及出差報告單，堪認系爭建案實屋所具備之使用功能，尚無虛偽不實或引人錯誤之情事。系爭廣告海報Ａ，就「五心級鋼骨帷幕辦公室與商務旅館式管理的歷史性相逢」主題，其說明表示其將提供住戶「資訊中心、秘書中心、商務會議中心、管理中心、休憩中心」等商務服務及休閒設備，且上述五中心均已設置，此為原告所不爭。故系爭建案與旅館、飯店為提供住房客戶商務及休憩上需要，設置有會議室、電腦、通訊及休閒相關設備之形式尚屬一致。系爭廣告海報Ａ就「盛裝豪華配備的新工作人、商務套房」主題，其分項說明表示係強調系爭建案各戶之配備設施，經核附於原處分卷被告勘驗現場照片及出差報告單，系爭建案各戶設施，太平洋建設公司業均已施作。是系爭廣告海報Ａ宣稱「商務套房」相關部分，並無虛偽不實或引人錯誤。而系爭宣傳錄影帶就系爭建案所敘述「國際級飯店式管理、12至16坪五心級商務套房」，同上論述，亦無虛偽不實或引人錯誤。
㈡關於系爭建案坐落位置部分：
⒈依都市計畫法第23條、都市計畫細部計畫審議原則之規定
，都市計畫細部計畫擬定後，應公開展覽，展覽日期及地點並應登報周知，及都市計畫委員會審議、內政部核定後30日內，將細部計畫書及細部計畫圖發布實施，並於發布實施後1 年內豎立椿誌計算座標，辦理地籍分割測量，並將道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線測繪於地籍圖上，以供公眾閱覽或申請謄本之用等程序。臺北市政府以51年9 月1 日府工字第37209 號發布該市都市計畫第32號細部計畫案，並就該市信義計畫地區之規劃陸續檢討修訂，嗣經臺北市政府以69年5 月1 日府工二字第1496
5 號函發布實施其計畫範圍，以上有臺北市政府89年8 月公告之「修訂臺北市信義計畫地區細部計畫（第2 次通盤）暨配合修訂主要計畫案」之都市計畫書在卷足佐。是臺北市信義計畫區之範圍，屬公開之資訊無訛。
⒉觀諸系爭廣告海報Ａ、Ｂ就系爭建案說明「工地地址／光
復南路499 號（信義路口）」，並圖列明確標示系爭建案坐落地點、周邊道路及環境；系爭宣傳錄影帶旁白亦敘述「太平洋商務中心坐落於信義路、光復南路口」等語，有系爭廣告海報Ａ、系爭廣告海報Ｂ及系爭廣告錄影帶譯文附原處分卷可稽。而系爭建案坐落於臺北市○○○路及信義路口，此為原告所不爭。是系爭廣告、系爭宣傳錄影帶上所標示系爭建物坐落地點與實際並無不符，亦不致引人發生混淆或誤認。
⒊系爭廣告海報Ａ敘述「第1 座由東京原版空運到信義計畫
的精銳型全方位商務空間」及「身價非凡的鄰居隨侍左右！市政首都東遷、世貿中心、世貿展覽館、信義計畫區、市議會、凱悅飯店…」等語，及系爭宣傳錄影帶廣告文字、旁白宣稱系爭建案為「嵌在國際檯面的信義計畫區」、「信義計畫區新座標」、「太平洋商務中心坐落於信義路、光復南路口，周圍環繞世貿中心、世貿展覽館、市議會、凱悅飯店、國父紀念館與臺北市政大樓，將於民國82年
8 月同時進駐信義計畫區」等語，有系爭廣告海報Ａ、系爭廣告錄影帶譯文附原處分卷足稽。上開廣告雖就系爭建案周圍鄰近之地標建物雖已清楚表示，惟就系爭建案是否坐落信義計畫區內，以上開用語觀之，未有明確表示。系爭廣告是否涉有虛偽不實或引人錯誤，應自整體印象及效果而為觀察，以其就系爭建案坐落地點、位置已明確表示，而臺北市信義計畫區之範圍又屬公開之資訊，消費者購屋時不致無法取得相關資訊予以確認，自尚難僅以系爭廣告上開用語，即謂系爭廣告就坐落位置有虛偽不實致引人發生混淆或誤認。
㈢關於系爭建案宣稱「樓高3 米3 」部分：
⒈原處分作成時建築技術規則建築設計施工篇第1 章第1 條
第10款、第11款就「樓層高度」，定義為「自室內地板面至其直上層地板面之高度」；就「天花板高度」，定義為「自室內地板面至天花板之高度」。經被告至現場勘驗原告所承購建物（編號A10 之15樓），掀開裝潢設置之天花板，地面至其直上樓層底高度經測量為313 公分，有勘驗紀錄、現場照片及出差報告附原處分卷可稽。參照臺灣高等法院86年度重上字第412 號民事判決，可知其樓層鋼浪板本身之厚度為15公分，則加計後樓層高度為328 公分，此與3 米3 相較差2 公分，應為測量上所生之誤差，尚難謂系爭建案宣稱「樓高3 米3 」即有虛偽不實或引人錯誤。
⒉原告所承購建物（編號A10 之15樓）之樓層高度為328 公分，已如上述。觀諸系爭建案使用執照所示各層高度為：
1 樓4 米、2 至4 樓3 米9 、5 至12樓3 米4 、13至20樓
3 米3 ，可見系爭建案其樓層高度最低者為3 米3 ，則系爭廣告擇各樓層中最低高度於廣告上宣稱「3 米3 樓高」，尚難謂虛偽不實或引人錯誤。又系爭建案於82年預售期間曾為變更設計，其13至20層各層高度雖由3 米4 變更為
3 米3 ，有系爭建案使用執照附合契約附原處分卷、變更前建造執照及變更後建造執照附本院卷可憑。是系爭建案變更後之樓層高度與系爭廣告上之表示亦無不符，自非虛偽不實或引人錯誤。
⒊系爭建案其浴廁門口之天花板高度，經測量高度為2 公尺
34公分，以被告派員至系爭建案現場調查所拍攝相片、出差報告單工作內容摘要欄中所載「就檢舉事項有關3 米3樓高及天花板下設1 列置物櫃分別至該建物A9之12樓及原告所承購之A10 之15樓拍照勘查（樓高分別為234.5CM 、250CM）」 之敘述，可知依測量結果顯係指「天花板高度」，至「樓高」2 字應係誤植，足認浴廁門口之天花板高度為2 公尺34公分。原告雖主張：就系爭宣傳錄影帶、樣品屋觀察，「3 米3 樓高」係指天花板高度云云，惟原告所承購建物（編號A10 之15樓），其未經裝潢施作前，天花板高度為313 公分，經裝潢施作後浴廁門口之天花板高度為234 公分，並於不同位置所測量經裝潢施作之天花板高度為250 公分，有被告勘驗紀錄附於原處分卷可稽。按原處分作成時建築技術規則建築設計施工篇第1 章第32條：「天花板之淨高度應依左列規定：一、學校教室不得小於3 公尺。二、其他居室及浴廁不得小於2.1 公尺，…。
」係因天花板高度將因裝潢施作而無一定，然考量一般社會大眾於使用時不覺壓迫，僅就天花板之淨高度定有下限規定，故同一建物之天花板高度會因裝潢設置之不同而有異。且本件係屬預售屋買賣，依其買賣契約書第13條對於變更設計規定：「本房屋之施工標準，依本約所附圖說及主管機關核准圖樣為準，甲方（買主）如要求變更設計時，應於乙方（賣主）所定期限內提出合法變更之圖說」，可知內部裝潢事宜係屬契約約定事項，其將因買主要求之不同而各異，故天花板高度顯將因屋主是否另行裝潢施作及買賣雙方之約定而無一定，不應作為決定樓層高度之標準。職是，系爭廣告宣稱「3 米3 樓高」，揆諸主管機關核准建造執照上之確定樓層高度（參系爭建案使用執照、變更前建造執照及變更後建造執照業如上述），尚無虛偽不實或引人錯誤之情事。
㈣現行（即94年8 月26日修正發布）行政院公平交易委員會對
於公平交易法第21條案件之處理原則第21點規定：「有關不動產之表示或表徵有左列情形之一者，為本法第21條所稱虛偽不實或引人錯誤：…（十一）廣告表示建築物之用途與建造執照（或使用執照）所載不符，且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者。」（修正前即86年10月15日修正發布之行政院公平交易委員會處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則第23點，內容相同）依此，係課以廣告主需確保廣告內容真實之責，故廣告主縱依都市計畫或建築管理法規依法進行相關變更，若其變更後之項目及建物用途與銷售時廣告上之表示並無不符，自無違法。上開處理原則係主管機關之被告，基於法定權限，對於公平交易法第21條案件有關不動產之虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，就其處理原則所為解釋性之說明，用以闡明法規原意，經核與母法規範意旨及目的尚無違背，應自法規生效之日起有其適用（司法院釋字第287 號解釋參照）。是原告主張：被告對於公平交易法第21條案件之處理原則第21條係於86年10月15日增訂，而系爭廣告係82年8 月間刊登，豈可追溯適用云云，有所誤解，並不足採。查系爭建案係於82年預售期間變更設計，其第11層至第20層原核准用途為旅館，經變更為一般事務所，有變更前建造執照、變更後建造執照附本院卷可稽，系爭廣告海報Ｂ就第11層至第20層建物使用之表示「各戶均為一般事務所」等語，與變更後之用途相符，難謂有廣告不實情事。另系爭建案亦由原核准「鋼骨鋼筋混凝土造（SRC 造）」，變更為「鋼骨造（SS）」，有臺北市政府90年7 月6 日府建商字第9007874600號函附原處分卷可稽，由此參照系爭廣告海報Ｂ於「建材設備」項下所載之結構採「鋼骨鋼筋混凝土或鋼骨構造」之宣稱並無不同，亦應無廣告不實之情事。原告復主張：依被告91年11月6 日公壹字第0910010858號令發布之行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第
3 點第2 款第2 目之6 ：「建築投資業者倘未知會原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將有違反公平交易法第24條規定之虞。」規定，應適用於系爭建案云云。惟上開規定係專就違反公平交易法第24條行為態樣中「對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售」所為之規範，課以廣告主需確保銷售時廣告所載內容為真實，不得擅自變更給付而與原廣告不符之義務，尚與本件無涉，併此敘明。
㈤從而，系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」
之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」部分，依上述事證及一般社會通念與交易習慣，尚難認有虛偽不實或引人錯誤之表示，並無違反公平交易法第21條第1項規定。
七、綜上所述，原處分以系爭廣告海報、宣傳錄影帶就系爭建案「商務套房」之宣稱、坐落位置及宣稱「樓高3 米3 」等尚無涉有虛偽不實或引人錯誤，函復原告，認事用法，並無違誤，訴願決定，予以維持，亦屬妥適，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不逐一論究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 5 日
第一庭審判長法 官 王立杰
法 官 劉錫賢法 官 胡方新上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 5 日
書記官 陳幸潔