臺北高等行政法院判決
95年度訴字第01344號原 告 甲○○訴訟代理人 王年柿律師被 告 桃園縣平鎮地政事務所代 表 人 乙○○（主任）訴訟代理人 張世炎律師上列當事人間因有關土地事務事件，原告不服桃園縣政府中華民國95年4月12日府法訴字第0950008146號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告原共有坐落桃園縣平鎮市鎮4-3及4-206地號土地，於民國（下同）93年間分別自臺灣桃園地方法院起訴請求分割共有物，其中平鎮段第4-3 地號土地經該院以93年度重訴字第128 號判決分割確定，另4-206 地號土地則由全體共有人達成訴訟上和解協議分割（93年度訴字第825號）。經被告分別依94年7 月22日測丈圖字050300號及050400號複丈結果將4-3 地號土地分割增加4-323 地號至4-332地號計11筆土地，4-206 地號分割增加4-316 地號至4-322地號計8 筆土地，原告亦於94年10月7 日辦理分割登記完畢，被告嗣以94年10月18日464 號、468 號地價改算通知書通知原告，惟原告曾於94年9 月19日及94年9 月22日以分割後取得之土地價值與原應有部分之價值差距甚大，致共有人需負擔巨額土地增值稅為由，對上開分算地價提出異議，經被告分別以94年9 月21日平地價字第0940004396號（下稱原處分）及94年9 月29日平地價字第0940004447號函復原告系爭分割後土地地價之改算係依桃園縣實施地價調查估計作業規定辦理劃分地價區段，並依各地價區段分算各筆土地之地價，並無錯誤。原告不服前開2 函提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟，嗣於本院審理中撤回關於94年9 月29日平地價字第0940004447號函部分之訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及被告94年9 月21日平地價字第0940004396號函
就坐落桃園縣平鎮市鎮第4-206 地號土地，分割後為4-206、4-316、4-317、4-318、4-319、4-320、4-321、4-322地號8筆土地，改算地價之處分，應予撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：被告就坐落桃園縣平鎮市鎮第4-206 地號
土地分割後之同段4-206 、4-316 、4-317 、4-318 、4-319 、4-320 、4-321 、4-322 地號8 筆土地所為地價之分算，是否違法？㈠原告主張之理由：
⒈兩造不爭執事項：
⑴一般路○○區段○○○○街道以外已開闢之道路，鄰接
該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設之地價區段．．．原則以距離臨接線18公尺之裡地線為準。
⑵18公尺內臨主要道路部分屬高價（154區段）每平方公
尺30,500元。18公尺外另劃設裡地區段屬較低價（121區段），每平方公尺12600元。
⒉原告爭執點：
⑴劃設一般路線價區段，應以該土地鄰接道路。所謂鄰接
道路，即土地與道路（相鄰接壤）之意。分割後之4-322地號土地，鄰接道路部分僅約二分之一，其餘並未臨接道路，雖在18公尺以內，但未臨接道路，即不得按路線價計價。被告將未鄰接道路之土地，亦按路線價計算，顯然違反地價調查估計規則第18條第二項之規定。⑵依不動產估價技術規則第82條規定：「土地之上下因有
其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。」。又依土地分割改算地價原則所示案例：一般路線價之計算，係以土地鄰接道路作為路線價計算之標準。如一宗土地，部分未鄰接道路即應分別計價。分割後之4-322地號土地，有國有財產局所有之土地位於前端，致4-322地號土地有二分之一未與道路鄰接。被告未依上開不動產估價技術規則及土地分割改算地價原則辦理，將4-322地號土地，18公尺內之土地全數以路線價計算，自有違誤。改算地價，係將原一宗土地之總地價於分割後，將其總價分算於分割後之各筆土地。故地價分算，如有一筆土地分算結果不正確，即連帶牽動其他分割後之土地，因而分割分算地價，在理論上各筆土地即有合一確定之必要。
⒊依地價調查估計規則第18條第2 項規定：「已開闢道路及
二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。」依上開法條文義，劃設一般路線價區段，應以該土地鄰接道路，所謂鄰接道路，即土地與道路相毗鄰。如一宗土地僅其中部分鄰接道路，分算地價時即不得將未鄰接道路之土地與鄰接道路之土地全數依一般路線區段計算。被告以道路之連接點起算，18公尺內之土地，均以路線價區段計算，將未鄰接道路之土地，亦按路線計價。顯然違反地價調查估計規則第18條第2項規定。另不動產估價技術規則第77條規定：
「以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減。」。又依內政部72年1月28日內政部台（十二）內地字第128596號函訂定之「土地分割改算地價原則」所示案例。一般路線價之計算，係以土地鄰接道路作為路線價計算之標準。如一宗土地部分未鄰接道路，即應分別計價。被告將4-206地號土地分割後之4-322地號土地，該筆土地約有二分之一未與道路鄰接。有國有財產局所有之舊路用地橫亙其間，被告就未鄰接道路之土地亦與鄰接道路之土地，同以路線價計算，顯然違反不動產估價技術規則第77條之規定，及內政部訂頒之土地分割改算地價原則。
⒋本件原告爭執的地方，係主張分割後之第4-322 地號土地
，面向道路有二分之一之土地，未與道路相鄰接，雖在18公尺以內，亦不得依154 區段每平方公尺30,500 元計算。參照土地分割改算地價原則及不動產估價技術規則應予酌量減低始合規定。訴願決定誤認原告係主張全數依154區段每平方公尺30,500元計算，自屬誤會。
㈡被告主張之理由：
⒈按「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定
地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」為平均地權條例第15條及第46條所明定。同條例施行細則第23條及第65條第1項亦規定「已規定地價之土地分割時，其分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最近一次申報地價及當期公告土地現值之總和，應與該土地分割前之地價數額相等。分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最近一次申報地價及當期公告土地現值，地政機關應通知稅捐稽徵機關及土地所有權人。」「分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」再按地價調查估計規則第18條第1項、第2項及桃園縣實施地價調查估計作業規定第3點第5項第1項第1目第1規定「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件．．．於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。．．．繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。」「．．．（5）地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形，分別依下列規定處理之：．．．B、一般路○○區段○○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段；適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般宗地深度予以斟酌劃設，原則以距離臨街線18公尺之裡地線為準。．．．」。
⒉原告原共有坐落平鎮市鎮4-206地號土地係屬一般路線
價區段，被告依上開地價調查估計規則第18條第1項、第2項規定及桃園縣實施地價調查估計作業規定（地價調查估計規則第24條規定授權訂定）之第3點第2項及第5項第1款第1目第1規定製作買賣（收益）實例調查估價表，以距離都市○○○街線18公尺分別劃分地價區段，18公尺內臨主要道路部分屬高價（137區段、154區段），18公尺外另劃設裡地區屬較低價（141區段、121區段）並估計區段地價（137區段每平方公尺15000元、154區段每平方公尺30500元、141區段每平方公尺2500元、121區段每平方公尺12600元），並提經地價及標準地價評議委員會評議通過。
⒊系爭4-206地號分割前即為跨越2個地價區段，依地價調查
估計規則第23條第3款規定「宗地單位地價之計算方法如下：．．．三、跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。」則以4-206地號土地分割後之4-320地號為例，亦即121區段每平方公尺12600元占234分之90（12600×90/234=4846）、154區段每平方公尺30500元占234分之144（30500×144/234=18769），計算4-320地號之每平方公尺公告現值為23615元（即4846+18769），原告主張4-320地號土地係全數依154區段每平方公尺30500元計算，顯屬有誤。
⒋原告主張系爭4-206號土地分割後之4-322號土地，有國有
財產土地位於該4-322號土地旁，4-322號土地有二分之一左右未與道路鄰接，被告未依不動產估價技術規則及土地分割改算地價原則辦理，將4-322號土地，18公尺內土地全數以路線價計算，而有違誤。查：
①本件系爭4-322號土地確實有面鄰中豐路，該土地係屬
一般路線價區段，並以距離都市○○○街線18公尺分別劃分地價區段，18公尺內臨主要道路部分屬高價，18公尺外劃設裡地區屬較低價，高價部分（154區段）每平方公尺30500元。18公尺外裡地區段（121區段）每平方公尺12600元，原告並不爭執。則被告依地價調查估計規則第23條第3款規定，跨越2個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，被告並無違誤情形。②至於原告主張系爭4-322號土地，有國有財產土地道路
位於該4-322號土地旁，應適用不動產估價技術規則第82條規定。惟查，原告承認該國有財產土地道路位於系爭4-322號土地旁，並非在系爭土地之上下，自無該不動產估價技術規則第82條規定之適用。
③系爭4-322號土地，係整筆土地，且鄰中豐路，並無分
割成三區塊，整筆土地面鄰中豐路，且該土地上下並無其他設施通過，造成土地之影響，亦無不動產估價技術規則第82條規定之適用，且未違背土地分割改算地價原則。
⒌本件系爭土地分割前之地價，係提經地價及標準地價評議
委員會評議通過，至於分割後，被告依地價調查估計規則第18條第1項、第2項規定及桃園縣實施地價調查估計作業規定（地價調查估計規則第24條規定授權訂定）之第3點第2項及第5項第1款第1目1規定製作買賣（收益）實例調查估價表，平均地權條例施行細則第23條規定，土地分割改算地價原則，分算本件地價，則係被告依法分算，並未報桃園縣政府，並此敘明。
理 由
一、原告起訴後，被告代表人變更為乙○○，業經具狀聲明承受訴訟，合先敘明。
二、原告主張：系爭桃園縣平鎮市鎮4-206地號土地部分屬都市計畫住宅區，被告將分割後之8筆土地，以距離臨接18公尺之裡地線為準，分算94年之地價，前後段土地之價差為
2.4 倍，如4-322 地號土地約有二分之一未與公路鄰接，有國有財產局所有之舊路用地橫亙其間，並非全部鄰接道路，被告分算該筆土地之地價，將其整筆面向公路部分18公尺內之土地，均以路線價計算，並未考慮約二分之一未鄰接道路不利因素，其分算地價有失客觀公平，顯然違反地價調查估計規則第18條第2 項、不動產估價技術規則第77條規定及土地分割改算地價原則等語。為此，原告依據行政訴訟法第4條第1 項規定提起本件撤銷訴訟，求為判決如聲明所示。
三、被告則以：系爭4-206 地號土地屬一般路線價區段，被告依地價調查估計規則第18條第1 項、第2 項規定及桃園縣實施地價調查估計作業規定之第3 點第2 項及第5 項第1 款第1目第1 規定製作買賣（收益）實例調查估價表，以距離都市○○○街線18公尺分別劃分地價區段，18公尺內臨主要道路部分屬高價（154 區段），18公尺外另劃設裡地區屬較低價（121 區段）並估計區段地價（154 區段每平方公尺30500元、121 區段每平方公尺12600 元），並提經地價及標準地價評議委員會評議通過。系爭4-206 地號土地分割前即為跨越2 個地價區段，被告依地價調查估計規則第23條第3 款規定，跨越2 個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，並未違背相關規定及土地分割改算地價原則等語，資為抗辯。
四、按「直轄市或縣( 市) 主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區區地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」為平均地權條例第15條及第46條所明定。次按「已規定地價之土地分割時，其分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最近一次申報地價及當期公告土地現值之總和，應與該土地分割前之地價數額相等。分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最近一次申報地價及當期公告土地現值，地政機關應通知稅捐稽徵機關及土地所有權人。」「分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」平均地權條例施行細則第23條及第65條第1 項亦有明定。再按「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件．．．於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同○○○區段。．．．繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。
」「宗地單位地價之計算方法如下：．．．三、跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價．．．」「參、作業程序：．．．五、劃分地價區段並填具地價區段勘查表：㈠區段劃分之方法：．．．⑸地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形，分別依下列規定處理之：．．．
B 、一般路○○區段○○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段；適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般宗地深度予以斟酌劃設，原則以距離臨街線18公尺之裡地線為準．．．九、評議及作成會議紀錄：地政事務所辦理估計區段地價完竣後，應依平均地權條例第15條或第46條規定送由本府提交本縣地價及標準地價評議委員會評議．．．
十、計算宗地單位地價：地政事務所應依評議結果，將區段地價輸入電腦，並列印區段地價資料，校對無誤後逐級核章，據以計算宗地單位地價，並列印宗地單位地價清冊，宗地單位地價以每平方公尺新台幣元表示，其計算方法如後：．
．．（三）跨越兩個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價．．．」「地政機關辦理土地分割、合併及其他異動事項時，應於登記完畢後十日內，將土地分割（合併）分算地價表及有關異動事項通報稅捐稽徵機關；其因重劃、重測等，應於公告確定後三十日內編造對照清冊、公告土地現值表及重劃後土地地價清冊送稅捐稽徵機關。」為地價調查估計規則第18條第1 項及第2 項、第23條、桃園縣實施地價調查估計作業規定第3 點第5 項、第9 項、第10項及土地所有權移轉或設定典權申報現值作業要點第13點所規定。
五、如事實概要欄所載及系爭4-206 地號土地臨中豐路，屬一般路線價區段，該土地分割前即經桃園縣政府地價及標準地價評議委員會評議通過以距離都市○○○街線18公尺分別劃分地價區段，18公尺內臨主要道路部分屬高價（○○○ 區段○○路線價，18公尺外另劃設裡地區屬較低價（121 區段）裡地價，154 區段之地價每平方公尺30500 元、121 區段之地價每平方公尺12600 元之事實，有被告測丈圖字第050300號、測丈圖字第050400號土地複丈結果通知書、平資登第126250至126280號土地登記申請書、平資登字第144000號及第143920號土地登記申請書、價改字第464 號及第468 號土地分割地價改算通知書、臺灣桃園地方法院93年度重訴字第128 號民事判決、93年度訴字第825 號和解筆錄、判決確定證明書、地籍圖謄本、原告94年9 月19日及94年9 月22日申請書、原處分等件影本及桃園縣平鎮市鎮二幅內第1 號○○區段圖在原處分卷可稽，且為原告所不爭執，堪認為真實。是被告以系爭4-206 地號土地分割前即跨越2 個地價區段（154、121 區段），就其分割後之各宗土地分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，分算其地價，並以地價改算通知書通知土地所有權人之原告，揆諸首開規定，並無不合。
六、原告雖主張分割後之第4-322 地號土地，面向道路部分有二分之一之土地未與道路相鄰接，雖在臨街線18公尺以內，亦不得依154 區段每平方公尺30,500元計算云云。惟查系爭4-
206 地號土地分割前即跨越154 （路線價）及121 （裡地價）2 個地價區段，該土地分割後，其中4-322 地號土地亦跨越前開2 地價區段，被告僅係依據土地標示變更登記之結果，依法按土地所在既有之區段地價予以分算，既無證據證明有計算錯誤情事，該改算通知即無違誤。亦即本件被告係就系爭4-206 地號土地，按總價不變原則改算其分割後之各宗土地地價，對於既已劃分之地價區段並無影響，亦不生重新劃分地價區段之問題，自無違反地價調查估計規則第18條第
2 項、不動產估價技術規則第77條規定及土地分割改算地價原則可言。又系爭4-322 地號土地並無分割成三個區塊，係整筆土地面臨中豐路，其旁雖有國有土地，然該土地上下並無其他設施通過致使用受限制，即無不動產估價技術規則第82條規定之適用。原告所稱4-322 地號土地位在15○ ○○區段內之部分土地不應按路價154 區段計算地價，於法無據，其聲請囑託內政部鑑定系爭4-322 地號土地之分算地價，依前所述，亦無必要，其主張均無可採。
七、從而原處分及訴願決定均無違誤，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又兩造其餘陳述於判決結果不生影響，無庸一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
第一庭審判長法 官 王立杰
法 官 劉錫賢法 官 楊莉莉上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
書記官 許哲萍