臺北高等行政法院判決
95年度訴字第02828號原 告 甲○○訴訟代理人 張致祥 律師被 告 臺北市松山地政事務所代 表 人 乙○○主任）住同訴訟代理人 丙○○
丁○○兼送達代收上列當事人間因有關土地登記事務事件，原告不服臺北市政府中華民國95年6 月21日府訴字第09584472500 號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：㈠緣臺北市○○區○○段4 小段190 、190-1 、190-2 、19
1 、191-1 、191-2 、191-3 地號等7 筆土地（以下簡稱系爭土地）所有權人為「公業福德爺」，原登記管理人為訴外人「周永崇」；嗣訴外人周遠有以「祭祀公業福德爺」即「公業福德爺」為由，檢附臺北市信義區公所民國（下同）80年11月18日（80）北市信民字第16017 號函對「祭祀公業福德爺」派下員推選其為該公業管理人准予備查之文件及相關登記原因證明文件，於80年11月27日以被告收件信義字第26960 號土地登記申請書，向被告申辦系爭
7 筆土地之管理人變更登記，案經被告於85年7 月16日辦竣管理人變更登記及換發書狀登記在案。
㈡嗣因原告與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人
：周遠有）於94年11月29日以被告收件信義字第27657 號土地登記申請書，向被告申辦系爭7 筆土地買賣所有權移轉登記。經被告審認本案尚有應補正事項，乃以94年11月30日信義字第27657 號土地登記案件補正通知書載明：「
一、臺端於‧‧‧94年11月29日申請買賣登記（收件信義字第276570號）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前來本所補正。逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規則第57條規定駁回‧‧‧三、補正事項：⒈本案依臺北市政府地政處94年第7 次簡化各地政事務所請示案件處理研討會決議，土地既經臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決，確認『祭祀公業福德爺』之派下員全體就土地所有權不存在，並經該院核發民事判決確定證明書確定在案，則該7 筆土地之權利主體已非『祭祀公業福德爺』，本案以祭祀公業福德爺就本案土地處分行為，顯屬當事人不適格，請補正。⒉案附土地增值稅繳款書請洽稅捐機關加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月。（土地稅法第51條）」惟原告逾期未補正，被告爰以94年12月22日信義字第27657 號土地登記案件駁回通知書予以駁回。原告不服上開駁回通知書，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉請求被告應將臺北市○○區○○段
四小段190、190-1、190-2、191、191-1、191-2、191-3地號等7筆土地登記於原告名下。
㈡被告聲明求為判決：⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：⒈原告的申請是否未違反要件，被告應該依法登記？⒉被告未依臺北地方法院的判決更正登記，原告是否因此有
信賴保護的利益？⒊系爭祭祀公業所有的土地是否因為祭祀公業福德爺（周遠
有的祖先）所有，周遠有若非真正的管理人，也是表現代理人，所為的處分行為對祭祀公業生效？㈠原告主張之理由：
⒈緣原告與訴外人公業福德爺（管理人：周遠有）於94年
5 月27日，就系爭7 筆土地，地號分別為臺北市○○區○○段四小段190 、190-1 、190-2 、191 、191-1 、191-2 、191-3 等7 筆土地，成立買賣契約（原証一），並於94年6 月17日向被告提出土地登記申請（原証一），同時交付登記費用及書狀費用計新臺幣（下同）000000元，並繳付上開土地所欠之稅金，計0000000 元，被告即應將上開7 筆土地登記於原告名下。詎被告於94年12月2 日乃以信義字第27657 號函做出行政處分，又要求原告補正上開7 筆土地之登記文件，內容略以：「台灣台北地方法院91年重訴字第2720號民事判決確認「祭祀公業福德爺」之派下員全體就土地所有權不存在並經該院核發民事判決確定證明書確定在案，則該7 筆土地之權利主體已非「祭祀公業福德爺」，本案以祭祀公業福德爺就本案土地處分行為顯屬當事人不適格，請補正」云云，而拒不登記於原告名下，原告向臺北市政府提出訴願，亦遭駁回（同附件一），爰於法定期間，依法提出訴訟。
⒉原告依法申請，不違反要件，地政機關自應依法登記：
⑴按「本規則依土地法第37條第2 項規定訂定之。」又
「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」土地登記規則第1 條及第34條第1 項分別著有明文。本件原告業依上開規定，提出申請登記之文件並無任何瑕疵，是以被告應依法准許登記，自不得以任何不相干之事由，拒絕土地移轉登記。
⑵有關7 筆土地登記之祭祀公業福德爺爭議：
臺北地方法院91重訴字第2720號判決係93年7 月30日即已判決，同年8 月19日確定，距離原告向被告申請登記之時間94年6 月17日，歷時10個月有餘，被告並未更正土地謄本登記，致使原告信賴登記，而與公業福德爺完成買賣契約，此係可歸責於被告之事由，原告業依法申請登記，被告豈能歸責原告，要求原告負擔法律規定所無之條件，更何況系爭土地確係祭祀公業，非神明會所有，即使回歸原來管理人周永崇之登記，仍屬祭祀公業所有，則原告與訴外人即祭祀公業之表現代理人周遠有簽約，仍屬合法而有效，自應予以登記。
⒊原告應受信賴利益之保護：
⑴按「依本法所為之登記，有絕對效力」土地法第43條
定有明文。本件原告向訴外人周遠有購買系爭土地時，依照當時被告提供之土地謄本及權狀所載，確認系爭7 筆土地確係公業福德爺所有，管理人係周遠有，故而原告始不疑有他，而與周遠有簽定買賣契約，並繳付系爭土地欠稅及規費。
⑵被告主張系爭土地非係祭祀公業福德爺所有云云，惟
查：出賣系爭土地者係「公業福德爺」與「祭祀公業福德爺」並不相同，被告張冠李戴，亦有疑異。
⑶又依被告據以駁回原告申請土地登記，揆其理由係以
：臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決，做為駁回之依據云云，細譯該判決內容，略以：系爭土地登記所載公業福德爺，性質係屬神明會性質，故而該周遠有係祭祀公業福德爺之管理人，與公業福德爺應屬無關云云，惟查：
上開系爭7 筆土地，經調出原始登記文件，日據時代，明治期間，即登記為祭祀公業福德爺，迄35年6 月22日國民政府來臺轉謄本登錄，仍為祭祀公業福德爺，44年當時被告乃違法，逕依市長命令以姓名變更為由，登記為公業福德爺（原証三）迄今，惟姓名變更性質仍屬祭祀公業福德爺，自上述事實可知，系爭7筆土地確係祭祀公業，且係屬周永崇派下所有至明，茲析述如下：
①日據時代，土地登記無神明會存在，系爭土地既係
於日據時代即已登記，即知土地所有權人不可能係神明會所有，茲析述如下：臺灣自清朝割讓與日本（明治18年）起，即由日本管理，日本於大正11年（1922年）發布敕令臺灣一體適用日本民法，故而自大正11年僅祭祀公業因係臺灣特殊習慣予以保留，其餘神明會等組織，一律依公同共有性質，依持分繼承法則處理，此有日本學? 齒松平在1934年之著作：「祭祀公業與臺灣特殊法律之研究」說明甚為清楚：該書援引大正14年高等法院上訴部判決即載明：「依本島的習慣，所謂祭祀公業，即以祭祀祖先為目的，而抽出之獨立財產，因此，如神明會者，係以祭祀神佛為目的而組織的會腳集合團體，兩者之性質可謂迥然不同。大正11年（1922年）敕令第407 號第15條、第16條即斟酌此等習慣，而使祭祀公業以公業存續下去，作為擁有其他獨立財產之團體。依同全敕令第406 號民法施行法第19條，除成為法人以外，其財產皆屬團體員共存」；又同年高等法院另一判決亦載明：「依大正11年（1922年）敕令第407 號第15條、第16條，在同敕令施行之際現存的祭祀公業，依習慣加以存續；其餘的公業悉不容許其存續。」（原証四），自上開二個判決即明，自大正11年，日本民法在臺灣推行之後，僅祭祀公業允許存在，神明會根本不存在，故而現將系爭土地登記「公業福德爺」認定係神明會，明顯與土地登記當時之法律相悖，根本不符。
②祭祀公業並無一定之名稱，此? 齒松平書中即載明
: 「祭祀公業之名稱並無一定之基準，設立者可任意附一名稱」等語，即知並不得以「福德爺」三字，即否認渠非祭祀公業，更何況臺灣在有清時期海盜、山胞紛擾，颱風、水災多，土地生產不穩定，借用神明名義，使土地獲得保佑而能安居樂業，是以將祭祀公業登記為福德爺之名，僅是保佑信仰之意，所有權人仍係真正耕種其上之人；現今宜蘭地區仍有該風俗存在，故而台北地方法院判決似以福德爺，即認土地正神係神明會，根本未慮及當時日本法治以及特殊民風下，當事人之真意，殊有錯誤。
③法治而言，系爭土地確係祭祀公業，屬周遠有祖先
所有，因日據時代的法制關係，系爭7 筆土地確係屬祭祀公業所有並無疑問，即令如臺北地方法院判決所認，祭祀公業設立之前係神明會性質，然既依法登記為祭祀公業，則自任何外部關係而論，即是祭祀公業，而一切法律自應依祭祀公業而論，斷非神明會至明。如依現行法律解釋當時現象，充其量設立當時，祭祀公業周永崇與神明會成員有一內部委任契約的存在，但該契約係屬債權性質，債權之請求權係15年，就光復迄今，業已罹於時效，更何況依當時法制，亦屬違反公序良俗約定無效，故而依當時日本法規定首次登記具創設權利之義，屬原始取得則系爭土地應屬祭祀公業所有並無疑義。
④如被告認公業福德爺與祭祀公業福德爺不同，則顯
然民國44年公業福德爺之登記係屬錯誤，自應依職權將錯誤登記改回民國35年之祭祀公業福德爺之登記。
⒋按「由自己之行為，表示以代理權授與他人或知他人為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」民法第169 條定有明文。本件原告購買系爭
7 筆土地時，當時之土地所有權狀及土地謄本皆明載土地管理人係周遠有，登記名義確係公業福德爺，則周遠有縱非真正管理人，亦確係表見代理人，而公業福德爺這主體皆未有任何異議表示，至少亦應負表見代理人責任，則周遠有之行為，自應對公業福德爺生效，故原告自得依買賣契約要求被告為系爭7 筆土地之移轉登記，已屬明灼，更何況系爭土地確係祭祀公業福德爺所有，業如前述，與神明會無涉，此被告主管土地登記業務應知之甚明，故而周遠有確係管理人至明，退步而言之，亦應係公業福德爺之表見代理人，買賣契約生效，並無再補正為當事人適格的問題，更何況被告非係法院，依何法律為據，要求原告補正當事人適格的問題。
⒌綜上所述，請求判決如請求事項，至所感禱。
㈡被告主張之理由：
⒈查本市○○區○○段四小段190 、190-1 、190-2 （19
0-1 、190-2 地號係78年間由190 地號分割；190 地號重測前為三張犁段296-1 地號）、191 、191-1 、191-
2 、191-3 地號（191-1 、191-2 、191-3 地號係78年間由191 地號分割；191 地號重測前為三張犁段296 地號）等7 筆土地，於日據時期登記簿原登記之所有權人姓名為「公業福德爺」（管理者周永崇），惟於光復前人工登記簿記載為「祭祀公業福德爺」，於45年1 月12日姓名更正為「公業福德爺」（證1 ）。
⒉次查訴外人周遠有80年11月27日以信義字第26960 號登
記申請案檢具臺北市信義區公所80年11月18日（80）北市信民字第16017 號函准管理人變更、及記明「祭祀公業福德爺」不動產登記名義為「公業福德爺」之財產清冊等備查文件向本所申辦管理人變更登記，並於85年7月16日辦竣管理人變更登記（證2 ）。
⒊本案原告於94年6 月17日與系爭土地所有權人公業福德
爺（管理者周遠有君），以被告收件信義字第13570 號登記申請案申辦買賣所有權移轉登記（證3 ）。該案審查期間，有國防部軍備局工程營產中心北部地區營產管理處（以下簡稱軍備局營管處）以94年6 月21 日 旭迺字第0940001812號函囑本所依內政部93年10月6日 內授中辦地字第0930725851號函釋規定，於前揭土地上註記：「國防部有土地使用權，現為光育營區使用」（證4）。案經報奉臺北市政府地政處簡化各地政事務所請示案件處理研討會（94年第5 次）會議討論，決議由被告就軍備局營管處囑託加註國防部有土地使用權之情事先行通知原告，請其限期表示是否仍欲繼續辦理所有權移轉登記後，再予辦理上開註記及移轉登記（證5 ）。⒋被告爰以94年7 月7 日北市松地一字第09430833700 號
函通知原告於文到10日內表示意見，經其以94年7 月8日函表示同意繼續辦理上開買賣登記案（證6 ）。惟案經訴外人國防部軍備局工程營產中心北部地區營產管理處以94年7 月4 日旭迺字第0940001960號函，檢具臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號判決等證明文件略謂系爭土地係國家早年價購未完成產權移轉之土地，現為光育營區佔有使用中；並檢附前開判決文件，以確認祭祀公業福德爺就本案土地之所有權不存在為由向本所提出異議（證7 ）。又因前揭土地移轉登記申請案之義務人即案外人「公業福德爺」（管理人：周遠有）亦以94年10月6 日異議申請書向本所提出異議，被告爰以該移轉登記申請案因權利人與義務人間有爭執，乃依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定，以94年10月14日信義字第13570 號駁回通知書駁回該移轉登記案（證8 ）。
⒌嗣原告與系爭土地登記名義人公業福德爺（管理人周遠
有）復於94年11月29日以本所收件信義字第27657 號登記申請案重行申請系爭土地買賣移轉登記，案經被告審認本案尚有應補正事項，乃以94年11月30日信義字第27
657 號補正通知書通知補正載明：「一、臺端於‧‧‧94年11月29日申請買賣登記（收件信義字第27657 號）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前來本所補正。逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規則第57條規定駁回‧‧‧三、補正事項：1.本案依臺北市政府地政處94年第7 次簡化各地政事務所請示案件處理研討會決議，土地既經臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決，確認『祭祀公業福德爺』之派下員全體就土地所有權不存在，並經該院核發民事判決確定證明書確定在案，則該7 筆土地之權利主體已非『祭祀公業福德爺』，本案以祭祀公業福德爺就本案土地處分行為，顯屬當事人不適格，請補正。2.案附土地增值稅繳款書請洽稅捐機關加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月。（土地稅法第51條）」（證9 ），惟查原告逾補正期限未補正，遂依土地登記規則第57條第1 項第4 款，於94年12月22日以信義字第27657 號駁回通知書駁回在案（證10）。原告因不服本所上開駁回處分，提起訴願，案經臺北市政府訴願決定「訴願駁回」（證11）。
⒍法令依據：
⑴土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。
」（證12）⑵土地登記規則第6 條：「土地權利經登記機關依本規
則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」、第7 條：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、第27條：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：‧‧‧四、因法院、行政執行處或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。‧‧‧」、第28條第1 項：「下列各款應由登記機關逕為登記：一、建物基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併之標示變更登記。二、依第143 條第2項規定之國有登記。三、依第144 條規定之塗銷登記。四、依第153 條規定之住址變更登記。五、其他依法律得逕為登記者。」、第56條：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。
三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。四、未依規定繳納登記規費或罰鍰者。」、第57條：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。
四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」（證13）⑶祭祀公業土地清理要點第2 點：「祭祀公業土地之申
報，由管理人檢具左列文件，向該土地所在地之直轄市或縣（市）政府民政機關（單位）為之。‧‧‧」、第6 點：「異議期限屆滿後，‧‧‧民政機關（單位）應核發祭祀公業派下全員證明書。‧‧‧」、第16點：「祭祀公業管理人之變動，應由新管理人‧‧‧，向民政機關（單位）申請備查，‧‧‧」、第17點：「新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。」（證14）⑷司法院院字第1919號：「土地法第36條（19年舊法）
所謂有登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。‧‧‧」（證15）⑸大法官釋字第379 號解釋：「‧‧‧申請農地所有權
移轉登記者，依土地登記規則第82條第1 項第1 款前段規定，應提出承受人自耕能力證明書，登記機關既應就所提自耕能力證明書為形式上的審查，則其於登記完畢後，經該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能力證明書時，其原先所有權移轉登記所據『具有自耕能力』之事由，己失所附麗，原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記。」（證16）⒎查「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理
由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。」、「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」分別為土地登記規則第56條第1 款、第57條第1 項第4 款之規定，亦即申請人是否適格，本為地政機關應審查項目之一，故原告主張因本所不得以當事人不適格為由通知補正，容有誤解。
⒏次查本案祭祀公業福德爺（土地登記名義人：公業福德
爺）之派下員名冊、財產清冊及管理人變更雖經本市松山區公所（原管轄機關）、信義區公所依祭祀公業土地清理要點規定分別以78年7 月4 日北市松民字第13914號函、80年11月18日北市信民字第16017 號函准予備查。惟祭祀公業福德爺之派下員全體對於本案土地所有權不存在，業經法院判決確認在案，故原告等於94年11月
29 日 以信義字第27657 號案申辦系爭土地買賣移轉登記，經本所依本府地政處簡化各地政事務所請示案件處理研討會（94年第7 次）會議決議，以當事人不適格為由，以94年11月30日信義字第27657 號補正通知書通知原告等補正。又「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。」、「欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。」分別為土地稅法第1 條、第51 條 第1 項所規定，本案原告雖稱已依相關規定備齊文件，惟案附土地增值稅繳款書並未洽稅捐稽徵機關查明至94年11月有無繳清地價稅，案經被告通知原告補正，惟原告逾補正期限未補正遂依規定駁回，該駁回之處分尚無不當。
⒐另查系爭土地管理人周遠有於80年間檢具臺北市信義區
公所80年11月18日(80)北市信民字第16017 號函准其為祭祀公業福德爺管理人備查之文件申請該公業管理人變更登記，並經本所辦理登記在案。嗣上開信義區公所准予備查之文件業經該所94年12月22日北市信民字第09432671000 號函撤銷並副知本所（證17），則原據以登記之事由，已失所附麗，參照司法院釋字第379 號解釋，本所自得撤銷該管理人變更登記，回復原登記狀態，即權利人公業福德爺、管理人周永崇（證18）。是以，系爭土地登記名義人及管理人已有與原告申請移轉登記時之登記名義人不符情事發生，併予陳明。
⒑再查原告主張本所應於臺北地方法院91重訴字第2720號
判決於93年8 月19日確定後即更正土地謄本登記乙節，按依土地登記規則第27條之規定，依法院判決所為之登記，由權利人或登記名義人單獨申請之；另依土地登記規則第28條，依判決所為之登記，並非地政機關得逕為登記之範圍，從而原告主張本所應逕依臺灣臺北地方法院之判決，逕為更正土地登記資料，諒係未探究我國土地登記制度之規定。
⒒又查「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「土地權
利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」分別為土地法第43條、土地登記規則第7 條所規定。按土地法第43條所稱「登記有絕對效力」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪（司法院院字第1919號解釋）。本案原告僅是提出買賣移轉登記之申請，尚未依上開土地登記規則之規定完成登記，故原告並非土地法第43條所保護之範疇。原告主張信任登記而與公業福德爺訂定買賣契約，應歸責於被告，諒係對土地法第43條精神之誤解。
⒓至於原告主張被告於44年間逕以奉市長核准為由，將系
爭土地登記名義人更正為公業福德爺有違法錯誤情事，另主張祭祀公業福德爺確為原始取得者，被告應依職權更正該姓名變更登記乙節，查上開更正登記之原案，雖因逾保存期限，業已銷毀，故無原案可稽，惟該次登記，係將登記名義人更改為日據時期原登記之「公業福德爺」，與檔存登記資料並無不符之處。故有關原告主張該項登記有違法錯誤之事，僅為臆測之詞，並無積極證據可資證明。另依土地登記規則第7 條規定，已登記之土地權利除該規則另有規定外，登記機關不得塗銷已完成之登記，故原告之主張於法未合。
⒔另訴外人林錦漢君代理「公業福德爺」分別於94年12月
15 日 、95年1 月2 日函囑本所應將本案土地之管理人恢復為原登記管理人「周永崇」，並稱依臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號判決主文確認祭祀公業福德爺之派下員全體（即周遠有）就系爭土地之所有權不存在（證19）﹔按本案法院之判決主文為：確認「祭祀公業福德爺」之派下員全體就坐落臺北市○○區○○段四小段190 、190-1 、190-2 、191 、191-1 、191-2 、
19 1-3地號土地之所有權不存在。故周遠有君處分本案不動產，顯有無權處分之問題存在，在該判決尚未依法變更或撤銷前，判決之確定力仍然存續，原告對該項判決倘有疑義，應循司法途徑解決，始為正辦。
⒕綜上所述，原告請求顯無理由，請為駁回之判決。
理 由
一、按「本規則依土地法第37條第2 項規定訂定之。」、「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」、「登記機關接收登記申請書時，應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。」、「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。四、未依規定繳納登記規費或罰鍰者。」、「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：....四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」土地登記規則第1 條、第34條第1 項、第54條第1 項、第56條及第57條第1 項第4 款分別定有明文。
二、緣臺北市○○區○○段4 小段190 等地號之7 筆系爭土所有權人為「公業福德爺」，原登記管理人為訴外人「周永崇」；嗣訴外人周遠有以「祭祀公業福德爺」即「公業福德爺」為由，檢附臺北市信義區公所80年11月18日（80）北市信民字第16017 號函對「祭祀公業福德爺」派下員推選其為該公業管理人准予備查之文件及相關登記原因證明文件，於80年11月27日以被告收件信義字第26960 號土地登記申請書，向被告申辦系爭7 筆土地之管理人變更登記，案經被告於85年
7 月16日辦竣管理人變更登記及換發書狀登記在案。本件係因原告與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人：周遠有）於94年11月29日以被告收件信義字第27657 號土地登記申請書，向被告申辦系爭7 筆土地買賣所有權移轉登記。
經被告審認尚有應補正事項，以94年11月30日信義字第2765
7 號土地登記案件補正通知書載明：「一、臺端於‧‧‧94年11月29日申請買賣登記（收件信義字第276570號）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前來本所補正。逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規則第57條規定駁回‧‧‧三、補正事項：⒈本案依臺北市政府地政處94年第7 次簡化各地政事務所請示案件處理研討會決議，土地既經臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決，確認『祭祀公業福德爺』之派下員全體就土地所有權不存在，並經該院核發民事判決確定證明書確定在案，則該7 筆土地之權利主體已非『祭祀公業福德爺』，本案以祭祀公業福德爺就本案土地處分行為，顯屬當事人不適格，請補正。⒉案附土地增值稅繳款書請洽稅捐機關加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月。（土地稅法第51條）」惟原告逾期未補正，被告爰以94年12月22日信義字第27
657 號土地登記案件駁回通知書予以駁回。原告不服上開駁回通知書，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。有前開通知書函、系爭處分書及訴願書附卷可稽，足堪憑認。
三、按「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。」、「欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。」土地稅法第1 條及第51條第1 項分別定有明文，查原告於94年11月29日申請辦理系爭7 筆土地所有權移轉登記，所檢附之土地增值稅繳款書未經洽稅捐稽徵機關查明至94年11月有無繳清地價稅，而加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月，被告依法通知原告補正，原告逾補正期限未補正，被告爰依首揭規定駁回原告本件申請案，洵屬有據。
四、次查台北市信義區公所於系爭處分做成之同時即94年12月22日以北市信民字第09432671000 號函撤銷該所對「祭祀公業福德爺」派下員變動、選任新管理人、財產清冊等案，並已副知被告在案。該函主旨記載：「有關撤銷本所對祭祀公業福德爺派下員變動、選任新管理人、財產清冊等案之備查，請查照。」說明欄明載：「一、依臺北市政府民政局94年12月15日北市民三字第09433211700 號函、臺北市政府94年1
2 月7 日府民三字第09422405400 號函、行政程序法第117條規定、臺灣臺北地方法院93年7 月30日91年度重訴字第2720號判決、內政部94年8 月18日內授中民字第0940034792號函、94年10月31日內授中民字第0940721272號函、臺北市政府法規委員會94年8 月15日北市法一字第09431433700 號函暨94年9 月13日北市法一字第09431639800 號函辦理。二、查祭祀公業福德爺之派下員全體就座落臺北市○○區○○段小段190 、190-1 、190-2 、191 、191-1 、191-2 、191-
3 地號7 筆土地所有權不存在，經臺灣臺北地方法院93年7月30日91年度重訴字第2720號判決確定，臺北市政府業於94年12月7 日以府民三字第09422405400 號函（諒達）撤銷臺北市松山區公所78年7 月4 日北市松民字第13914 號函核發之祭祀公業福德爺派下員名冊及財產清冊。三、79年3 月1日臺北市行政區域調整，祭祀公業福德爺案件由臺北市松山區公所移轉本所管轄，茲撤銷下列4 件本所備查處分案件：
（一）80年11月6 日北市信民字第15787 號函備查派下員變動（周輝雄拋棄派下權），派下員僅周遠有1 名。（二）80年11月18日北市信民字第16017 號函備查周遠有為祭祀公業福德爺管理人。（三）92年5 月22日北市信民字第09231012
300 號函備查祭祀公業福德爺財產清冊土地更正計有座落臺北市○○區○○段4 小段190 、190-1 、190-2 、191 、191- 1、191-2 、191- 3地號等7 筆土地。（四）92年6 月9日北市信民字第09231150500 號函備查祭祀公業福德爺財產清冊土地更正計有190 、190-1 、190-2 、191 、191-1 、191-2 、191- 3地號等7 筆土地。」另臺北市政府地政處95年1 月26日北市地一字第09530333100 號函亦釋示：「主旨：檢送本處簡化各地政事務所請示案件處理研討會... 會議記錄1 份，請依會議決議事項辦理。....會議記錄..一、案由：有關公業福德爺所有本市○○區○○段4 小段109 、190-1 、190-2 、191 、191- 1、191-2 、191- 3地號等7 筆土地之管理人回復登記為原管理人周永崇疑義... 四、決議：查周遠有君於80年間檢具臺北市信義區公所80年11月18日
（80）北市信民字第16017 號函准其為祭祀公業福德爺管理人備查之文件申請該管公業管理人變更登記，並經本市松山地政事務所據以辦理登記在案。今上開信義區公所准予備查之文件業經該所94年12月22日北市信民字第09432671000 號函撤銷並副知松山所有案，則原據以登記之事由，已失所附麗，參照司法院釋字第379 號解釋，松山地政事務所自得依信義區公所函及申請人林錦漢之函，予以撤銷該管理人變更登記，回復管理人為周永崇，原權利書狀公告註銷，並於辦竣登記後通知周遠有君... 。」有該函附於訴願卷（89頁）可考。從而，就系爭土地而言，被告於80年11月27日收件信義字第26 960號管理人變更登記案所附原因證明文件，即非能證明「周遠有」係「公業福德爺」之管理人，且上開系爭土地管理人變更登記業經被告於95年2 月10日辦竣撤銷系爭土地管理者變更登記，回復管理人為「周永崇」，有臺北市松山地政事務所土地變更登記資料附於訴願卷（132 頁）可憑，準此，原告執以變更所有權登記之系爭土地所有權移轉登記申請書所載出賣人為「公業福德爺（管理者：周遠有）」即屬可議。
五、本件原告與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人：周遠有）於94年11月29日以被告收件信義字第27657 號土地登記申請書，向被告申辦系爭7 筆土地買賣所有權移轉登記，被告審認本案尚有應補正之事項，以94年11月30日信義字第27657 號土地登記案件補正通知書載明；、臺端於...94年11月29日申請買賣登記（收件信義字第27657 號）一案，經查尚需補正，請於接到本通知之日起15日內前來本所補正，逾期不補正或補正不完全即依照土地登記規則第57條規定駁回... 三、補正事項：1.本案依臺北市政府地政處94年第
7 次各地政事務所請示案件處理研討會決議，土地既經臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號民事判決，確認祭祀公業福德爺之派下員全體就土地所有權不存在，並經該院核發民事判決確定證明書確定在案，則該7 筆土地之權利主體已非祭祀公業福德爺，本案以祭祀公業福德爺就本案土地處分行為，顯屬當事人不適格，請補正。2.案附土地增值稅繳款書該洽稅捐機關加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月。（土地稅法第51條）」等語，查原告與系爭土地登記名義人「公業福德爺」（管理人：周遠有）申辦系爭土地之買賣移轉登記時，其權利人與買受人為原告；義務人與出賣人為「公業福德爺」（管理人：周遠有）並無不一致，原應受理變更登記；但鑑於在此次申辦登記前，原告於94年6 月17日與系爭土地所有權人公業福德爺（管理者周遠有君），以被告收件信義字第13570 號登記申請案申辦買賣所有權移轉登記（處分卷第98頁）時，在審查期間，有國防部軍備局營管處以94年6 月21日旭迺字第0940001812號函囑被告依內政部93年10月6 日內授中辦地字第0930725851號函釋規定，於前揭土地上註記：「國防部有土地使用權，現為光育營區使用」（處分卷第110 頁）。案經被告報奉臺北市政府地政處簡化各地政事務所請示案件處理研討會（94年第5 次）會議討論，決議由被告就軍備局營管處囑託加註國防部有土地使用權之情事先行通知原告，請其限期表示是否仍欲繼續辦理所有權移轉登記後，再予辦理上開註記及移轉登記（處分卷第114 頁）。被告爰以94年7 月7 日北市松地一字第09430833700 號函通知原告於文到10日內表示意見，經其以94年7 月8 日函表示同意繼續辦理上開買賣登記案（處分卷第128 、129 頁）。惟案經訴外人國防部軍備局營管處以94年7 月4 日旭迺字第0940001960號函，檢具臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號判決等證明文件略謂系爭土地係國家早年價購未完成產權移轉之土地，現為光育營區佔有使用中；並檢附前開判決文件，以確認祭祀公業福德爺就本案土地之所有權不存在為由向被告提出異議（處分卷第130 頁）。又因前揭土地移轉登記申請案之義務人即案外人「公業福德爺」（管理人：周遠有）亦以94年10月6日異議申請書向被告提出異議（處分卷第145 頁），被告爰以該移轉登記申請案因權利人與義務人間有爭執，乃依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定，以94年10月14日信義字第13570 號駁回通知書駁回該移轉登記案，嗣原告與系爭土地登記名義人公業福德爺（管理人周遠有）復於94年11月29日以被告收件信義字第27657 號登記申請案，重行申請系爭土地買賣移轉登記，被告為求慎重，爰以系爭土地業經臺灣臺北地方法院91年度重訴字第2720號判決確定確認「公業福德爺」（管理人：周遠有）之派下員全體就土地所有權不存在為由，認定當事人不適格，而請求原告補正。此項補正之請求，衡諸土地法第43條規定及土地登記規則前開規定固有不合：但原告申辦系爭土地移轉登記時，仍有另一項應補正之事項，即原告申請辦理系爭7 筆土地所有權移轉登記，所檢附之土地增值稅繳款書，未經洽稅捐稽徵機關查明至94年11月有無繳清地價稅，而加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月，被告依法通知原告補正，即屬於法有據，而原告對於此項應補正事項，逾補正期限未補正，被告依首揭規定駁回原告本件申請案，即無不合。再按依訴願法第79條第2 項：「原行政處分所憑理由雖屬不當，但依其他理由認為正當者，應以訴願為無理由。」之規定，本件訴願受理機關即臺北市政府以訴願中系爭土地所有權人「公業福德爺」之管理人業已變更、原告據以申辦移轉登記之原證明文件已經撤銷為據，駁回原告之訴願，核無不合。
六、原告主張土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，其向訴外人周遠有購買系爭土地時，依照當時被告提供之土地謄本及權狀所載，確認系爭7 筆土地確係公業福德爺所有，管理人係周遠有，故而原告始不疑有他，而與周遠有簽定買賣契約，並繳付系爭土地欠稅及規費，且被告應於臺北地方法院91重訴字第2720號判決於93年8 月19日確定後即更正土地謄本登記云云；惟按依土地登記規則第27條之規定，依法院判決所為之登記，由權利人或登記名義人單獨申請之；另依土地登記規則第28條，依判決所為之登記，並非地政機關得逕為登記之範圍，從而原告主張本所應逕依臺灣臺北地方法院之判決，逕為更正土地登記資料，要屬誤解。
次按「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」分別為土地法第43條、土地登記規則第7 條所規定，己如前述。而土地法第43條所稱「登記有絕對效力」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪（司法院院字第1919號解釋參照）。查本案原告僅是提出買賣移轉登記之申請，尚未依上開土地登記規則之規定完成登記，故原告並非土地法第43條所保護之範疇。
原告主張信任登記而與公業福德爺訂定買賣契約，應歸責於被告，亦屬對土地法第43條精神之誤解。
七、原告主張原告購買系爭7 筆土地時，當時之土地所有權狀及土地謄本皆明載土地管理人係周遠有，登記名義確係公業福德爺，則周遠有縱非真正管理人，亦確係表見代理人，而公業福德爺這主體皆未有任何異議表示，至少亦應負表見代理人責任，則周遠有之行為，自應對公業福德爺生效，故原告自得依買賣契約要求被告為系爭7 筆土地之移轉登記云云；查系爭土地管理人周遠有於80年間檢具臺北市信義區公所80年11月18日(80)北市信民字第16017 號函准其為祭祀公業福德爺管理人備查之文件申請該公業管理人變更登記，並經被告辦理登記在案，嗣上開信義區公所准予備查之文件業經該所94年12月22日北市信民字第09432671000 號函撤銷並副知被告，則原據以登記之事由，已失所附麗，參照司法院釋字第379 號解釋，被告自得撤銷該管理人變更登記，回復原登記狀態（即權利人公業福德爺、管理人周永崇），已如前述。從而，系爭土地登記名義人及管理人已有與原告申請移轉登記時之登記名義人不符之情事發生，被告無從依法准予辦理移轉登記至明。
八、綜合上述，本件被告受理原告申辦系爭土地所有權移轉登記，以原告所檢附之土地增值稅繳款書應洽稅捐機關加蓋無欠繳地價稅及工程受益費戳記及主辦人職名章至94年度11月，限期原告補正，詎原告逾期未補正，原告爰駁回系爭申辦移轉登記案，核無不合，訴願機關更以系爭土地管理人業已變更、原告申辦時原證明文件已經撤銷為由，維持原處分，亦屬有據，原告徒執前詞，訴請撤銷，並命被告准予辦理系爭土地之移轉登記，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
第六庭審判長法 官 林 文 舟
法 官 陳 鴻 斌法 官 闕 銘 富上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 4 月 2 日
書記官 孫 筱 晴