臺北高等行政法院判決
96年度訴字第01464號原 告 甲○○被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 湯金全（主任委員）訴訟代理人 丁○○
乙○○丙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國96年4月16日院臺訴字第0960084014號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
被告應依本判決之法律見解，就被告民國九十五年四月四日收文之原告檢舉案件，另為適法之處分。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實緣原告於民國（下同）95年4月4日（被告收文日期）以其於93年8月間經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介銷售房屋1棟，於訂定委託售價時，信義房屋所屬業務員劉強隱瞞其房屋附近地區最近3個月內成交行情，提供不實房屋成交紀錄予原告，並涉嫌聯合其他仲介業者，以人頭戶低價收購其房屋，於整修後旋即高價轉售，從中牟取差價，與劉強告知買方係為購屋自住有所不符，且簽約時未給予原告契約審閱期間，亦未進行產權調查制度，信義房屋以專業形象誘騙原告上當而將房屋委託其出售，致其蒙受損失，與信義房屋宣稱「大專以上教育程度專業經紀人」、「售前保障－產權調查制度」等誠信服務之廣告不符，違反公平交易法第21條及第24條規定等情，向被告提出檢舉。案經被告調查結果，以本案依現有事證，尚難認信義房屋有違反公平交易法情事，乃以95年12月15日公壹字第0950010789號函復原告。原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。茲摘敘兩造訴辯意旨如次：
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
１、訴願決定及原處分（被告95年12月15日公壹字第0950010789號函）均撤銷。
２、被告應作成信義房屋違反公平交易法第21條及第24條規定之處分。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
１、房屋仲介業者提供買屋賣屋需求之客戶服務，屬公平交易法規範之範疇。信義房屋提供予原告之成交行情係簽訂委託書前6個月之成交行情，而非合約書規定之3個月內成交行情，其行為違反公平交易法第21條及第24條規定。原告係於93年8月11日與信義房屋簽訂合約，期間為93年8月12日至同年10月12日，並約定信義房屋須提供3個月內成交資訊，但因其提供不實成交資料，致原告損失約每坪新台幣（下同）5萬元差價，足以影響交易秩序。且原告信任信義房屋為一著名公司，單純相信其所提供之資訊而同意成交，故其行為顯失公平，構成公平交易法第24條規定情事。
２、信義房屋於其散發宣傳廣告宣稱「選擇信義、安全無虞」、「全程享有精緻、效率化的個別化服務」、「先全面調查，製作不動產說明書，再進行買賣」、「提供成交行情與定價建議」、「不動產行銷企劃，現場佈置媒體曝光」、「專業、嚴格代書審查制度」、「龐大潛在買方客源，（信義房屋是）買方買屋的首選」、「注重客戶聲音與服務品質」、「得獎專業鑑定公司」、「提供個人化諮詢服務，解決購售屋煩惱」、「連續11年獲得第1名」、「成屋履約保證」，但其服務品質與廣告內容相距甚遠，背道而馳，為虛偽不實及引人錯誤之表示，構成公平交易法第21條規定情事，依同法第41條規定，被告應命其立即停止該項違法行為並予以處分，惟被告未實質調查處理，其所為處分顯屬違法。
３、原告在93年8月11日隔日未前往事發地，如何能親自簽字確認不動產說明書，否則信義房屋業務員劉強何必於同年月12日半夜兩點不斷催促要求原告傳真斡旋金單，該不動產說明書係於同年8月14日在其代書胡芳渝處簽具，且信義房屋13張廣告明載備妥不動產說明書及廣告企劃案，經原告簽名後方可開始銷售，委託期間為93年8月12日至同年10月12日，信義房屋明知原告毫無賣屋經驗，豈可要求原告於93年8月11日先簽更改附表，顯屬本末倒置，其並表示一般客戶僅須簽名即可，每家仲介內容相同，由專業人員代為填寫勾選云云。惟原告在93年8月12日根本不知有所謂不動產說明書，亦不知審閱期，信義房屋業務員劉強顯未善盡善良管理人之告知職責。又信義房屋於網路之宣傳，供多數人知悉，亦屬廣告不實範圍，足證其行為確與廣告不符，違反公平交易法第21條規定。原告確有要求信義房屋提供同路段3個月內最近成交資料，有同年8月11日成交行情表可參，其當時表示此確為3個月內成交資料，事後卻改稱半年內，且將同路段改為同棟，亦經原告向被告數次陳述卻未獲回覆。
４、中古屋買賣亦有審閱期，否則合約書為何有此條款，原告曾表明眼力不佳，經信義房屋以專業服務為由加以朗讀，未告知何謂審閱期或可將合約帶回細看，若其當時確有告知，一定會要求原告簽名，惟何以該合約書審閱期部分未簽具，被告明知實情，卻以非預售屋、無審閱期一語帶過，審閱期為必須且獨立之重要事項，信義房屋非但未告知，反以委託合約書有原告在末頁簽名視為同意，違反公平原則。由被告所公布之新聞，詳細明載合作聯賣關係，被告稱21世紀不動產公司與信義房屋無聯賣情事，惟經比對發現台灣不動產交易中心買賣成交物件資料與信義房屋93年成交資料，該中心38筆成交案件中，信義房屋佔26筆，而信義房屋成交單亦顯示
5、6、7月有9筆住家成交紀錄，卻未告知，推託不知台灣不動產交易中心內任何成交資料云云，有違經驗法則及邏輯認定。
５、原告依信義房屋及台灣不動產交易中心成交資料逐戶查訪，發現所有原屋主低價賣出之房屋，皆經由該中心（吉家網）會員公司互相合作低價買入高價再出售，其手法與原告案件如出一轍，如車位持分案件，原告將調查報告交予被告，顯示絕非單一個案，足以影響整體交易秩序，被告僅須稍加求證，便知資料真假，被告稱原告仍可委託他公司仲介云云，顯屬矛盾且偏離主軸。蓋房屋仲介既收取服務費，即應誠信服務，原告當時要求賠款解約，卻遭欺瞞合約已有簽名不得反悔。被告復稱其不適用於民眾與企業之商業行為、聯賣網問題應由別家公司檢舉，非原告可檢舉範圍云云，惟被告亦曾處理人民檢舉仲介個案案例，何以原告所提檢舉卻以個案不適用公平交易法為由草草處理，未免過於牽強荒謬。
６、原告在事後發現本件買方非以現金付清價金，且信義房屋幫買方貸款設定比其所謂行情售價高，信義房屋所謂買方買多少就是報多少、絕對不會作假之說法與作法差距太大。買方資訊均掌控於仲介公司，賣方無從知悉，客觀上足認仲介公司為多賺取報酬，對委託人（即賣方）作虛偽報告，陷委託人於錯誤而同意降價，與仲介公司首重資訊透明、信實服務之行業規範背道而馳，違反公平交易法第24條規定。被告所稱劉強確為大專畢業云云，然學歷不等同於人格，被告對於原告質疑問題隻字未提或避重就輕，難令原告甘服。
７、台灣板橋地方法院94年度訴字2132號民事判決所稱在正常狀況下，數月之隔，市場行情不會有太大變化云云，難道原告賣屋之後，係在不正常狀況下，隔月1坪高達5萬轉賣，中間顯涉及欺瞞或隱匿。被告稱21世紀不動產公司僅係吉家網之會員，與信義房屋無實質合作關係云云，惟若無合作，何須成立另1組織，且吉家網係信義房屋聯合5家房屋仲介公司所成立之公司，豈可再主張不知該公司內部任何資料、無直接合作關係？被告於原告向其表示上開民事判決確定敗訴後（即經台灣高等法院95年度上易字第511號民事判決確定），隨即接獲本件被告所為回覆，惟民、刑事及行政無任何關係，不得藉詞規避其行政責任。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
１、有關被告所辯95年12月15日公壹字第0950010789號函非行政處分之部分，不再主張。又被告對於房屋仲介業曾訂有規範說明，故房屋出賣人或買受人與房屋仲介業間之個別委託行為或交易行為，是否違反公平交易法第21條及第24條規定，應受公平交易法及上開規範說明之規範，本件被告處理原告檢舉案件，應提報委員會議決議是否違反公平交易法第21條及第24條規定，惟本件被告於95年12月15日以上開函答復原告之前，未經過委員會議決議，亦未於事後提報委員會議追認，合先敘明。
２、原告稱個案仍得適用公平交易法之廣告不實規定云云，惟：⑴按公平交易法第21條第1項、第2項及第3項分別規定：「事
業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤之表示之商品，不得販賣、運送、輸出、輸入。」、「前2項規定於事業之服務準用之。」所謂虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；而所謂引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。
⑵有關信義房屋於廣告刊載「大專以上教育程度專業經紀人」
及「售前保障－產權調查制度」等語，因信義房屋之經紀人劉強確為大專畢業，此有其大專畢業證書影本可稽，且信義房屋於93年8月11日與原告簽訂買賣仲介專任委託書之隔日，即備妥不動產說明書，經原告親自簽名確認，更於同年8月14日將該說明書交付與買方閱覽，並經買方於同日簽名確認，與上開廣告宣稱並無不符，尚難認信義房屋有廣告不實而違反上開規定。又買賣委託書內容更改附表係屬雙方契約約定，縱然於簽定買賣仲介專任委託書當日更改，仍具契約效力，此與公平交易法規定無涉。至於原告稱信義房屋提供之買賣仲介專任委託書所載契約審閱權之部分，依該委託書記載，此乃依內政部公告，委託人有3天以上之契約審閱權，然被告所定「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」關於5天契約審閱期間之適用，其標的物係針對預售屋，而非成屋，尚難比附援引認有違反公平交易法之情事。
３、原告稱信義房屋未提供最近3個月之成交行情即違反公平交易法第24條規定云云，惟：
⑴按公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦
不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂欺罔，係指對於交易相對人以欺瞞或隱匿重要交易資訊，致引人錯誤而從事交易之行為；而所謂重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；又所謂引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以合理判斷為基準。本案主要爭點在於信義房屋是否提供不實房屋成交紀錄賺取差價，而屬欺瞞或隱匿為足以影響交易秩序之欺罔行為情事。
⑵信義房屋當時提供原告2筆成交行情，乃信義房屋與原告所
有房屋同棟大樓4個月前（93年4月20日）及6個月前（93年2月20日）之交易資料，縱其買賣仲介專任委託書第5條第2項約定：「乙方（信義房屋）應甲方（訴願人）要求，得提供最近3個月之成交行情，供甲方訂定委託售價之參考。」惟在信義房屋於同棟建築物內無3個月之已成交資料，進而提供原告同棟建物半年內之交易資料，並告知原告2筆交易成交日期，且原告所有房屋之每坪單價顯已高於另2筆成交資料，難認信義房屋無詳盡相關義務。原告稱信義房屋未主動提供同路段鄰近區域之成交資料，姑不論此部分是否與上開契約約定相符，惟原告當可主動要求提供進一步資料，以確保自身權益與是否委託信義房屋銷售，以及最後決定委託之售價。換言之，信義房屋係應原告之要求提供過去之成交行情為原告委託售價之參考，最後決定價格者仍繫之於原告。是信義房屋提供同棟建築物同年2月及4月之成交紀錄為參考，實難遽以指稱提供不正確資訊。況台灣板橋地方法院94年度訴字第2132號民事判決亦指出上開2筆建築物成交時間距離原告委託銷售期間，亦僅數月之隔，在正常狀況之下，市場行情不會有太大變化，該資料提供原告售價之參考，亦無不當等語。綜上事證，尚難證明信義房屋未提供最近3個月之成交行情，即涉有欺瞞或隱匿違反公平交易法之情事。
⑶再者，公平交易法第24條規定判斷「足以影響交易秩序」時
，應考量是否足以影響整體交易秩序或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響者為限，始有該條之適用。消費者權益之保護固為同法第1條所明定之立法目的，惟為區別兩者之保護法益重點，該條對於消費者權益之介入，應以合致「足以影響交易秩序」之要件且具有公共利益性質之行為為限，如廠商之於消費者具相對市場優勢地位，或屬該行業之普遍現象，致消費者高度依賴或無選擇餘地而權益受損之情形。至單一個別非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用該條規定。本案內容並無影響整體交易秩序，難認該當「足以影響交易秩序」之要件，且原告並非必須「不可偏離（或無法取代）地依賴」信義房屋，原告仍得委託他公司仲介，尚難認有違反該條規定。
４、原告稱被告未針對信義房屋等5家不動產仲介業者聯賣行為嚴厲執法云云，惟吉家網係由信義房屋與太平洋房屋、中信房屋合資成立之公司，該公司另架設流通物件資訊之交易平台－台灣不動產交易中心，其作用係以網際網路整合彼此間之物件流通，以提供業者與消費者查詢之資訊平台，而21世紀不動產公司亦為吉家網之會員，該公司亦可將待銷售物件資料上傳至該中心，再透過該中心之流通物件資訊平台，進行流通及聯賣。惟21世紀不動產公司僅係吉家網會員而已，其與信義房屋間並無實質合作關係，尚無具體事證足認其彼此間涉有聯合或結合規定，違反公平交易法規範，故被告之認事用法並無不當。
理 由
一、本件原告於95年4月4日（被告收文日期）以其於93年8月間經信義房屋仲介銷售房屋1棟，於訂定委託售價時，信義房屋所屬業務員劉強隱瞞其房屋附近地區最近3個月內成交行情，提供不實房屋成交紀錄予原告，並涉嫌聯合其他仲介業者，以人頭戶低價收購其房屋，於整修後旋即高價轉售，從中牟取差價，與劉強告知買方係為購屋自住有所不符，且簽約時未給予原告契約審閱期間，亦未進行產權調查制度，信義房屋以專業形象誘騙原告上當而將房屋委託其出售，致其蒙受損失，與信義房屋宣稱「大專以上教育程度專業經紀人」、「售前保障－產權調查制度」等誠信服務之廣告不符，違反公平交易法第21條及第24條規定等情，向被告提出檢舉，案經被告調查結果，以本案依現有事證，尚難認信義房屋有違反公平交易法情事，乃以95年12月15日公壹字第0950010789號函復原告，原告不服，提起訴願，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟等情，有原告檢舉函、系爭被告95年12月15日公壹字第0950010789號函、行政院96年4月16日院臺訴字第0960084014號訴願決定書及起訴狀等在卷可稽，堪信為實。
二、本件首應審究者，乃原告於95年4月4日（被告收文日期）向被告檢舉信義房屋涉嫌違反公平交易法第21條及第24條規定一案後，即由被告業務單位簽註意見層送輪值委員審查，經奉首長核定後，以系爭95年12月15日公壹字第0950010789號函復原告，是否合法？
１、查被告屬合議制之委員會，其決策由權限平等之委員組成，通常以多數決方式作成決定，並同負責任之行政機關，此觀公平交易法第25條規定：「為處理本法有關公平交易事項，行政院應設置公平交易委員會，其職掌如左：一、關於公平交易政策及法規之擬訂事項。二、關於審議本法有關公平交易事項。三、關於事業活動及經濟情況之調查事項。四、關於違反本法案件之調查、處分事項。五、關於公平交易之其他事項。」、行政院公平交易委員會組織條例第14條、第15條規定：「本會委員會議職權如左：一、關於公平交易政策之審議。二、關於公平交易行政計畫方案之審議、考核。三、關於執行公平交易法之公告案、許可案、處分案之審核。
四、關於公平交易法規之審議。五、委員提案之審議。六、其他依法應由委員會議決議事項。」、「本會每週舉行委員會議一次，必要時，得召開臨時會議。前項會議以主任委員為主席，．．。會議之決議，應有全體委員過半數之出席，及出席委員過半數之同意行之。．．」，及行政院公平交易委員會會議規則第4條、第5條規定：「下列事項應提出委員會議議決之：一、關於公平交易政策之審議事項。二、關於公平交易行政計劃方案之審議、考核事項。三、關於執行公平交易法之公告案、許可案、處分案之審核事項。四、關於公平交易法規之審議事項。五、委員提案之審議事項。六、其他依法應由委員會議決議事項。」、「委員會議之決議應有全體委員過半數之出席，及出席委員過半數之同意行之。」自明。準此，關於執行公平交易法之處分案之審核事項，應提出委員會議議決之。
２、然被告因收辦案件甚多，為提昇案件審理之效率，並將行政資源運用於對交易秩序危害重大之案件，乃將案件事實單純或已有處分前例，歸納為違法判斷類型或不受理案件（停止調查案件），而由委員會議授權得適用簡易作業程序。此於公平交易法第21條及第24條規定之適用上，經被告分別於94年8月26日、94年2月24日修正發布「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」及「行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」。經查，行為時「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」第15點、第16點、17點分別規定：「案件經調查事實後發現，事業於表示或表徵上所使用之用語模稜不清（處於違法與否灰色地帶），其他目的事業主管機關或法規迄無解釋規定或禁止規定，而一般消費大眾對其內涵亦尚無共同普遍認知，如常用之非法定用語或無具體判別標準者，得停止調查處理，並函復檢舉人業者所使用之用語因無法律明文禁止，故不予處分，惟所反映意見已另行錄案處理，並將持續蒐集相關輿情反映做為本會執法之參考。承辦單位對前項案件應以專卷保存，定期或不定期簽報處理。」、「檢舉案件經業務單位初步審理足認其檢舉事實、理由與法律要件明顯不符者，得不經調查，簽請核定後先行函復檢舉人，按月彙總提報委員會議追認。案件經業務單位調查後，足認案情單純，且明顯不違法者，得依前項規定程序辦理。」、「案件調查中有下列情事之一者得停止調查，由業務單位簽註意見層送輪值委員審查，經奉首長核定後存查或函復結案，並按月彙總提報委員會議：㈠依第15點辦理者。㈡（不論表示或表徵是否不實）表示或表徵所銷售之商品現仍銷售中，而被檢舉人於被檢舉前已自行停止或改正其表示或表徵。㈢被檢舉人在被檢舉前已停業、歇業或解散，或調查中停業、歇業、解散或搬遷不明致無法進行調查。㈣檢舉人檢舉事業所為同一表示或表徵，業經本會依本法第41條前段規定予以處分者。㈤同一檢舉人於檢舉後撤回，嗣後無正當理由復檢舉事業所為同一表示或表徵者。㈥不涉及交易秩序、公共利益之民事事件。㈦涉及刑事案件。㈧表示或表徵最後使用期日距檢舉時逾1年之案件。但對於事業為表示或表徵之違法知悉在後，自其知悉之日起6個月內為檢舉者，不在此限。．．停止調查案件如有下列情形，應以書面通知檢舉人或移送有關機關處理：㈠純屬私人權益糾紛，適用民法或其他民事特別法之案件，如買賣契約之瑕疵擔保等，應請檢舉人逕循民事途徑尋求救濟。㈡涉及刑事案件，如詐欺等，應請檢舉人檢附具體事證向檢警單位告訴（發）。」；又行為時「行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」第2點（公平交易法第24條適用之基本精神）、第3點（與其他法律競合之釐清）、第5點（判斷足以影響交易秩序應考量事項）規定：「為釐清本條與民法、消費者保護法等其他法律相關規定之區隔，應以『足以影響交易秩序』之要件，作為篩選是否適用公平交易法或本條之準據，即於系爭行為對於市場交易秩序足生影響時，本會始依本條規定受理該案件；倘未合致『足以影響交易秩序』之要件，則應請其依民法、消費者保護法或其他法律請求救濟。．．」、「本條對事業之規範，常與其他法律有競合之疑義，應考量左列事項判斷之：㈠按事業與事業或消費者間之契約約定，係本於自由意思簽定交易條件，無論其內容是否顯不公平或事後有無依約履行，此契約行為原則上應以契約法規範之。惟於系爭行為危及競爭秩序或市場交易秩序時，始例外有本條之適用。例如在契約內容顯失公平部分，倘未合致『足以影響交易秩序』之要件，則應循民事途徑救濟解決；僅於合致前開要件，考量公共利益時，始由本條介入規範之。．．」、「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷『足以影響交易秩序』時，應考量是否足以影響整體交易秩序（諸如：受害人數之多寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項）或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。至單一個別非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用本條之規定。」；核上開規定，係被告委員會議授權之規定或判斷是否適用公平交易法之規定，自得援為本案判斷之參考，而基於行政自我拘束之原則，被告自亦應加以遵循。
３、此外，被告訂有「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，俾使房屋仲介業者知所行止，同時作為被告處理相關案件之參考，故房屋出賣人或買受人與房屋仲介業者間之個別委託行為或交易行為，是否違反公平交易法第21條及第24條規定，應受公平交易法及上開規範說明之拘束。查系爭被告95年12月15日公壹字第0950010789號函復原告略以：「．．二、案據本會調查結果，謹說明如下：㈠經查信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人劉君確為大專畢業，且信義房屋於93年8月11日與台端簽訂買賣仲介專任委託書隔日，即備妥不動產說明書，經台端親自簽名確認，更於8月14日將該說明書交付與買方閱覽，並經買方於同日簽名確認，與台端檢附之廣告宣稱並無不符，是尚難認信義房屋有廣告不實之情事。㈡次查信義房屋業已提供台端同棟建物半年內之交易資料，且告知台端2筆交易成交日期，而台端未依系爭委託書約定主動要求信義房屋提供同路段最近成交資料，故尚無具體事證可認信義房屋有欺瞞或隱匿而違反公平交易法規定之情事。㈢至於信義房屋未提供契約審閱期間乙節，因本案系爭標的物非預售屋，並無『行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明』關於5天契約審閱期間之適用，尚難認有違反公平交易法之情事。㈣另查信義房屋與21世紀不動產公司並無合作關係，無涉聯賣等情，故無公平交易法相關規定之適用。而買賣委託書內容更改附表乙節，係屬民事履約之私權爭議範疇，亦與公平交易法規定無涉。」等語，已就原告之檢舉事項加以實質審酌並且判斷是否有公平交易法第21條及第24條之適用，惟是否有公平交易法第21條及第24條之適用，揆諸上揭規定及說明，應屬委員會議之權責，如被告以其為不受理案件（停止調查案件），而得依委員會議之授權，適用簡易作業程序（亦即由業務單位簽註意見層送輪值委員審查，經奉首長核定後存查或函復結案，並定期彙總提報委員會議追認），亦應詳予說明其係基於行為時「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」、「行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」之何點規定，然遍觀原處分卷全卷資料，被告處理原告檢舉案件，而以系爭95年12月15日函復原告之前，並未經委員會議決議，更未於事後提報委員會議追認並說明其係基於上開處理原則之何點規定而得適用簡易作業程序，此為被告於本院審理時所自承（見本院卷第97-98頁之筆錄），則被告於未經委員會議決議，亦未於事後提報委員會議追認並說明其得適用簡易作業程序之相關規定前，即逕予函復原告，於法顯難謂合。
三、綜上所述，系爭被告95年12月15日公壹字第0950010789號函，於法有違，訴願決定予以維持，亦有未合，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，依法有據，應予准許。再按，行政法院對於人民依第5條規定請求應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟，原告之訴雖有理由，惟案件涉及行政機關之行政裁量決定者，應判命行政機關遵照其判決之法律見解對於原告作決定，行政訴訟法第200條第4款定有明文。茲因本案仍待被告送請委員會議審議決定，程序未行，結論未定，則原告逕訴請判命被告作成信義房屋違反公平交易法第21條及第24條規定之處分，尚未達全部有理由之程度，爰判命被告對於原告之檢舉案件，應遵照本判決之法律見解，另為適法之處分，其餘部分，不應准許，應予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依行政訴訟法第200 條第4 款、第104 條，民事訴訟法第79條，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 12 月 20 日
第三庭審判長法 官 姜素娥
法 官 陳心弘法 官 曹瑞卿上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 20 日
書記官 方偉皓