臺北高等行政法院判決
96年度訴字第01869號原 告 甲○○訴訟代理人 洪双喜被 告 花蓮縣政府代 表 人 乙○○（縣長）訴訟代理人 丙○○上列當事人間因違章建築事件，原告不服內政部中華民國96年4月4 日台內訴字第0960027450號( 案號:0000000000)訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告未經許可，擅自於坐落花蓮縣花蓮市○○○○街○○號建築物後方，增建磚木造1 層及屋頂增建鋼骨、磚造、鐵架2 層，高度約3 公尺、面積約80平方公尺建築物( 下稱系爭違建物)，經花蓮縣花蓮市公所以95年8 月7 日花市工字第18053號違章建築查報單向被告查報，被告乃以民國（下同）95年
8 月15日府城建字第09501215190 號函檢附同文號違章建築補辦手續通知書，通知原告於收到通知後1 個月內補辦手續，原告遂於95年9 月26日〈收件日期〉申請建造執照，案經被告以95年9 月28日府城建字第09501358590 號函復略以：
未依規定檢附書圖文件，無法審查辦理，原件檢退( 下稱原處分一) 。嗣95年10月16日被告以府城建字第09501562150號函檢送同文號違章建築拆除通知書通知原告：應執行拆除( 下稱原處分二) 。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：㈠原告主張之理由：
⒈被告假借職務上之權利故意誤導原告代書，告知可先電話
報備聲明建築圖繁雜未能如期送審，卻以未能依規定檢附書圖文件為由，拒審原件檢退，違反全國不動產經紀業管理條例第1 、3 條及第6 條第3 款第7 款規定。被告建管科人員並告訴原告代理人，不要請建築師申請建造執照，申請建照執照不可能核准。並說原告已領成屋使用執照，否則可申請因賴玫臻造成鄰損的損害賠償及賴玫臻將違建屋賣給原告的損害賠償。
⒉本案檢舉人賴玫臻係美觀園不動產仲介以詐欺背信手法，
將違建屋以新台幣（下同）550 萬元高價賣給原告，騙取
5 萬5 千元仲介費，卻於95年8 月7 日向花蓮市公所檢舉系爭違建，已違反不動產經記業管理條例第6 條第3 款及第23、26條之規定，美觀園不動產經紀人邱順榮及承辦賴玫臻應負連帶賠償責任。被告建管課顯已違反行政程序相關規定。
⒊賴玫臻湮滅美觀園不動產地標物現況說明書之事實，因明
翔建設公司於90年6 月12日完成建築坐落花蓮市○○○○街○○號賴玫臻之四樓半之成屋，與原告26號二樓半之成屋之間未留有防火巷，只在兩棟成屋6 公分間用保麗龍隔開，因此滲水造成壁癌，房屋地基下陷，廚房牆壁、圍牆，地板斷裂達1-2 公分，窗框變形，顯已觸犯刑法第339 條及建築法第58條第3 款之危害公共安全及第6 款之明文。被告建管科當時為何未依建築法第58條勒令停工或修改？顯有違法之虞。原告為了居住安全，在自己土地所有權範圍內所為之修繕及防漏水工程，應受憲法第15、22、23、24條之明文保障。
㈡被告主張之理由：
⒈按建築法第9 條、第25條第1 項規定：「本法所稱建造，
係指左列行為：…二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。…」「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」同法第28條第1 款、第30條規定：「建築執照分左列四種：
1 、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。」「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」又「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。」分別為違章建築處理辦法第2 條、第
5 條所明定。⒉原告違反建築法第25條規定，未經申請許可即擅自於花蓮
市○○○○街○○號原有建物後方增建磚木造1 層及屋頂增建鋼骨、磚造、鐵架2 層，高度約3 公尺、面積約80平方公尺建物乙事，有花蓮縣花蓮市公所違章建築查報單及現場照片可證，原告對此亦不爭執，是上開建築物確屬違章建築至明。
⒊再者，被告接獲花蓮縣花蓮市公所該建築物違章建築之查
報後，依違章建築處理辦法第5 條規定派員勘查後認該建築物確屬擅自建造之行為，遂以95年8 月15日府城建字第09501215190 號函檢附同文號違章建築補辦手續通知書，通知原告收到本通知後1 個月內補辦手續。惟原告雖於95年9 月26日（已逾1 個月補辦手續期間）申請補辦，但未依建築法第30條規定檢附書圖文件，且該違章建築亦未合於花蓮縣建築管理自治條例第17條規定得免由建築師設計、監造之要件，被告方以原處分一予以退件。準此，因原告逾期未完成補辦手續，被告依違章建築處理辦法第5 條後段規定，作成原處分二，於法應無不合。
⒋至原告主張訴外人賴玫臻涉犯詐欺、背信、違約等均屬原
告與訴外人賴致臻因買賣契約而生之私法糾紛，與本案無涉。被告就人民依法申辦之案件均以正式公文函復，如以電話洽詢，亦僅限法令、申辦程序之說明，並無以電話口頭作為准駁之依據，原告主張被告故意誤導云云，應與事實不符。
⒌綜上，被告依相關法令規定認定原告擅自建造之建築物為應拆除之違章建築，於法於理洵無違誤。
理 由
一、原告起訴主張: 被告假借職務上之權利，故意誤導原告代書，可先電話報備聲明建築圖繁雜未能如期送審，卻以未能依規定檢附書圖文件為由，原件檢退，違反全國不動產經紀業管理條例第1 、3 條及第6 條第3 款第7 款規定。被告建管科人員並告知不要請建築師申請建造執照，申請建照執照不可能核准。訴外人賴玫臻以詐欺背信手法，將違建屋以550萬元高價售予原告，騙取5 萬5 千元仲介費，卻向花蓮市公所檢舉系爭違建，已違反不動產經記業管理條例第6 條第3款及第23、26條之規定。原告為了居住安全，在自己土地所有權範圍內所為之修繕及防漏水工程，應受憲法第15、22、
23、24條規定之保障。是原處分顯有違誤，爰提起本件行政訴訟，求為判決如聲明所示云云。
二、被告則以: 原告違反建築法第25條規定，未經申請許可即擅自於坐落花蓮市○○○○街○○號原有建物後方增建系爭違建，經被告以95年8 月15日府城建字第09501215190 號函檢附同文號違章建築補辦手續通知書，通知原告收到本通知後1 個月內補辦手續。原告雖於95年9 月26日（已逾1 個月補辦手續期間）申請補辦，但未依建築法第30條規定檢附書圖文件，且該違章建築亦未合於花蓮縣建築管理自治條例第17條規定得免由建築師設計、監造之要件，被告方以原處分一予以退件。準此，因原告逾期未完成補辦手續，被告依違章建築處理辦法第5 條後段規定，作成原處分二，於法並無不合。
至原告與訴外人賴致臻因買賣契約而生之私法糾紛，與本案無涉。被告就人民依法申辦之案件均以正式公文函復，如以電話洽詢，亦僅限法令、申辦程序之說明，並無以電話口頭作為准駁之依據，原告主張被告故意誤導云云，應與事實不符。是原處分並無違法，本件原告之訴為無理由，求為判決駁回原告之訴等語，資為抗辯。
三、按建築法第9 條、第25條第1 項規定：「本法所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。……。」、「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。……」同法第30條、第31條、第32條、第35條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」、「造執照或雜項執照申請書，應載明左列事項：一、起造人之姓名、……。二、設計人之姓名、住址、所領證書字號及簽章。……。」、「工程圖樣及說明書應包括左列各款：一、基地位置圖。二、建築物之平面、立面、剖面圖，…。四、建築物各部之尺寸構造及材料，…。……八、施工說明書。」、「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於申請建造執照或雜項執照案件，認為不合本法規定或基於本法所發布之命令或妨礙當地都市計畫或區域計畫有關規定者，應將其不合條款之處，詳為列舉，依第三十三條所規定之期限，一次通知起造人，令其改正。」又「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」、「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。」分別為違章建築處理辦法第2 條、第5 條所明定。
四、查首開事實欄所述之事實，有花蓮縣花蓮市公所95年8 月7日花市工字第18053 號違章建築查報單、被告95年8 月15日府城建字第09501215190 號函檢附同文號違章建築補辦手續通知書、建造執照申請書、現場照片等件，在卷可稽，並為兩造所不爭，堪信為真實。原告於95年9 月26日（收件日期，已逾補辦手續期間）申請建造執照，因未依建築法第30條規定檢附書圖文件，亦未符合花蓮縣建築管理自治條例第17條「本法第16條規定得免由建築師設計、監造……之建築物或雜項工作物如下：…二、建築物之面積在45平方公尺以下，…」之規定，無法審查辦理，被告乃以原處分一予以退件。因原告逾期未完成補辦手續，被告以原處分二通知原告系爭違建應執行拆除，揆諸首揭規定，均無不合。
五、原告雖主張訴外人賴玫臻以詐欺背信手法，將違建屋以550萬元高價售予原告，騙取5 萬5 千元仲介費，卻向花蓮市公所檢舉系爭違建，已違反不動產經紀業管理條例第6 條第3款及第23、26條之規定云云。惟按「有下列各款情形之一者，不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可：... 三、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者，不在此限。..經紀業經公司登記或商業登記後，其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者，由主管機關命其限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。」「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。...」不動產經紀業管理條例第6 條第3 款、第23條及第26條固分別有明文規定。此為申請經營經紀業許可及撤銷或廢止許可、經紀人員在執行業務之說明義務、經紀業之賠償責任等相關規定，與本案系爭違建未完成補辦手續，應執行拆除，係屬二事，並無關連，尚難據為有利於原告之認定。又被告就原告依法申辦之案件，已作成原處分一，以正式公文函復，並無以電話口頭否准之情形，原告主張被告故意誤導，可先電話報備聲明建築圖繁雜未能如期送審乙節，尚非可採。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採。原處分一以原告未依建築法第30條規定檢附書圖文件，且系爭違建亦不符合花蓮縣建築管理自治條例第17條規定得免由建築師設計、監造之要件，予以退件，因原告逾期未完成補辦手續，被告依違章建築處理辦法第5 條後段規定，作成原處分二，依法應執行拆除，核無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 13 日
第一庭審判長 法 官 王立杰
法 官 劉錫賢法 官 林惠瑜上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 13 日
書記官 劉道文