臺北高等行政法院判決
96年度訴字第4280號原 告 新和廣告股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 高奕驤律師
林小燕律師被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 湯金全（主任委員）訴訟代理人 丁○○
丙○○乙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國96年10月29日院臺訴字第0960092995號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告遭人檢舉其於95年3月間銷售「巴黎樂章」預售屋時，在建案銷售現場銷售人員持原告於94年7月16日在蘋果日報A10版所刊登之「台北副都心計畫」廣告，宣稱系爭建案周邊之農地為禁建之農業保育區，不影響系爭房屋景觀視線及寧靜之住宅品質等語，有與事實不符涉嫌廣告不實之情事。經被告調查結果，認原告預售系爭房屋，於蘋果日報94年7月16日A10版所刊登之「台北副都心計畫」廣告就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違反公平交易法第21條第1項規定之情形，乃依同法第41條前段規定，於96年4月13日以公處字第096074號處分書命原告自處分書送達之次日起應立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰新臺幣（下同）1百萬元。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定、原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭點：原告於系爭廣告上是否確有對商品之內容為虛偽
不實及引人錯誤之表示？㈠原告主張之理由：
查蘋果日報94年7月16日A10版所刊登之「台北副都心計畫之透視圖」（以下簡稱透視圖）廣編特輯並無虛偽不實及引人錯誤之情形，原處分及訴願決定略以系爭廣告文宣所載「農業保育區」，於地籍圖謄本所標示之位置為中港厝段221-1地號土地，依臺北縣新莊市公所（以下簡稱新莊市公所）都市計畫土地使用分區證明書，該地號之使用分區為「第二種商業區」，且原告及委託原告代銷系爭建案之訴外人博達建設股份有限公司（以下簡稱博達公司）均無法提供該地號確為「農業保育區」之相關具體事證，故系爭廣告刊載「歐洲村特區」左側鄰近「農業保育區」，核屬虛偽不實及引人錯誤之表示云云，作為本件裁處之理由，顯有違誤，謹說明如下：
⒈經查透視圖上之各區名稱使用，如「高級住宅區」、「歐
洲村特區」、「農業保育區」等，僅係針對周邊環境之現況及未來規劃作大體之描述及命名，並非係依「土地使用分區管制要點」上之用語，自無虛偽不實之情形。以「高級住宅區」為例，因該區即將陸續推出高品質住宅環境之新建案，故名之為高級住宅區；而「歐洲村特區」之命名係因該區之建築風格多以歐風為主，故為著重其特有之歐洲人文氣息，是以名之為「歐洲村特區」；另「農業保育區」之命名則係因當時（甚至現在仍是）該土地上一片綠意，盡係農作，生意盎然，且其地目為「田」，該地號在市地重劃完成前尚屬禁建，有臺北縣政府96年7月31日北府城開字第0960483613號函附卷足憑，故名之為「農業保育區」，純屬針對「台北副都心計畫」區域之周邊環境現況所為之廣告用語，藉以傳達意念與描述現況，與土地使用分區之概念尚屬無涉。觀諸「臺北縣政府訂定新莊都市計畫（土地使用分區管制要點）書」，其中臚列之土地使用分區用語並未見「高級住宅區」、「農業保育區」，益徵系爭透視圖所用之廣告用語並非係為表徵「台北副都心計畫」區域周邊之土地使用分區名稱，而僅係針對「台北副都心計畫」區域周邊之環境現況加以描述，況一般消費大眾觀諸「高級住宅區」、「歐洲村特區」及「農業保育區」，亦不至於誤認其為土地使用分區之用語，故並無引人錯誤之可能。
⒉次查於91年12月31日所發布實施之「擬定新莊都市計畫（
溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案」，雖就系爭廣告文宣所載「農業保育區」土地之使用分區已擬定為第二種商業區，然其究竟何時確定變更，並無法預知，迨「變更新莊、泰山都市計畫書（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」於94年12月26日發布實施後，該土地之使用分區方屬確定變更為第二種商業區。惟系爭蘋果日報A10版廣編特輯係於94年7月16日刊登，當時顯然無法確知前開細部計畫及主管要點何時發布實施，否則繪製該透視圖者或委託刊登該廣告者若知悉該土地將通過前開細部計畫及主管要點而變更為第二種商業區，依商業區與農業區之土地價格差異，為提昇歐洲村特區之商業價值，豈有不大肆宣傳該土地之使用分區為「商業區」之理？故該「透視圖」依現況加以命名描述該土地，尚難認有何虛偽不實之處，且該「透視圖」係刻意為與土地使用分區概念不同之廣告用語，以避免消費者混淆誤認，亦應不致有引人錯誤之情形。
⒊又土地之類別係依土地法、都市計劃法、區域計劃法等加
以區分，其中土地法上之分類係依土地法第2條之規定，以土地使用方法將土地分為建築用地、直接生產用地、交通水利用地及其他土地共4大類，再於同法條第2項區分為各「地目」。系爭「台北副都心計畫」廣編特輯中所標示之「農業保育區」，於地籍圖騰本所標示之位置為中港厝段221-1地號土地，其地目為「田」，即水田用地，現該土地亦確實作為栽種農作之用，系爭透視圖為如實呈現「台北副都心計畫」之周邊環境現況，將該土地命名為「農業保育區」，與現實情況相符，且與「歐洲村特區」、「高級住宅區」相互呼應，亦當不致使消費者就該土地現況之描述用語與土地使用分區之用語相互混淆。
⒋再查所謂「台北副都心計畫」，其範圍係東至思源路西側
，西與新莊都市計畫區相銜接，南至中原路，北至中山路，該「透視圖」上所標示之「農業保育區」並非位於「台北副都心計畫」區域範圍內，是其用語本無須依都市計畫法之土地使用分區用語，而應依現況加以描述（即其地目為「田」，尚未依法開發，在市地重劃完成以前，係屬禁建，消費者親臨現場，亦可看見其上正栽種農作），方符合事實。綜上所述，訴願決定及原處分認事用法顯有違誤，均應予撤銷。
㈡被告答辯之理由：
⒈按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之
方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰。」，公平交易法第21條第1項、第41條前段分別定有明文。準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段。
⒉次按房屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使
用廣告時之客觀狀況予以判斷，房屋廣告之廣告主使用廣告時已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤；倘事業在廣告上對於建物周遭環境及景觀等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要；再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等；而一般消費者對廣告之認知，大都為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定；是原告印製散發系爭廣告，對象係針對不特定之消費者，具有一定招徠效果，倘事業於商品或廣告上，對於商品之內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示，而足以引起錯誤認知或決定者，即違反公平交易法第21條之規定。
⒊茲原告訴稱略謂對系爭建案「巴黎樂章」而言，「農業保
育區」係屬商品以外之事項，非公平交易法第21條第1項所規範之對象，且「農業保育區」之標示並未致消費者遭受損害，況透視圖上各區之名稱僅係對建案周遭環境之現況及未來規劃之大體描述云云，惟查：
①本件檢舉人購買之房屋係屬「巴黎樂章」建物，雖其提
供之「巴黎樂章」建案廣告文宣之圖示並未標示「農業保育區」，惟有刊載「台北副都心」及「歐洲村特區」（包含「巴黎樂章」及另一「巴黎世紀」建案）圖示，且原告於94年7月16日蘋果日報A10版所刊載之「台北副都心計畫」廣告文宣確有標示「歐洲村特區」左側鄰近之環境為「農業保育區」等圖示，足證系爭廣告確有宣稱「巴黎樂章」建物左側鄰近「農業保育區」。原告雖援引最高行政法院89年度判字第3374號判決，指稱「農業保育區」係屬商品本身以外之事項云云，藉此排除公平交易法第21條之規範，然如前述，該條文係規範事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，於與商品相關而有決定交易作用之事項（係指具有經濟價值之交易標的及具有招徠效果之其他非直接屬於交易標的之相關交易事項），為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，對照系爭廣告標示「歐洲村特區」左側鄰近之環境為「農業保育區」，惟實情卻係「第二種商業區」，即為事業在其預售屋廣告上對於商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。又所謂商品之內容所涵蓋，係指廣告所示建物之環境、外觀、坪數、隔局配置、建材設備、坐落地點、公共設施、環境交通等重大事項，尚非原告所指侷限預售屋標的本身，此揆諸上開說明及最高行政法院94年度判字第2039號、89年度判字第1488號、88年度判字第4180號判決理由即明。
②其次，房屋廣告主要在描述建物之地段、外觀、整體環
境、建築設計者、平面配置、內部裝潢配置及建材設備等情狀，依一般常理，廣告中所描述整體環境及景觀，就整體建物之價值及觀感而言，攸關消費者決定是否購屋因素之一，倘涉及部分景觀描述不實，日後該景觀必將依其法定核定項目施作而產生變更風險，縱建商交付時標的物與廣告描述之內容大致相符，然其中部分景觀之變更差距仍難為一般消費大眾所接受，而有影響其決定購屋之要素時，實非如原告所言該「農業保育區」之標示並未致消費者遭受損害云云，否則原告何需標示「農業保育區」，而不直接寫明「第二種商業區」？實因緊鄰「農業保育區」圖示廣告對一般居住型購屋人而言，較緊鄰「商業區」更具有招徠效果，蓋未來建屋之環境較為寬廣、密度適中，易引起購屋人之交易決定。經查系爭「台北副都心計畫」廣告文宣所載之「農業保育區」，於地籍圖謄本所標示之位置為中港厝段221-1地號土地，雖依原告提供台北縣地籍地價資料顯示，該地號登記之地目為「田」，惟據新莊市公所都市計畫土地使用分區證明書所載，該地號之使用分區為「第二種商業區」，非原告所述「農業保育區」；縱原告辯稱「農業保育區」為現況描述，該地區地目為「田」，現確實作為栽種農作之用，且系爭廣告刊載當時「變更新莊、泰山都市計畫書（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」亦未發布實施等語，惟誠如前述，廣告主於刊載廣告時，本負有查證之責任，務期廣告與事實相符，以保障消費者權益並確保市場之公平競爭，是系爭廣告刊載「歐洲村特區」左側鄰近「農業保育區」，該農作綠地是否確為農業保育區，以原告之專業背景查證並不困難，遑論原告於訴願書（第4頁）自承知悉相關單位於91年12月31日所發布實施之「擬定新莊都市計畫（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案」，已擬定該區為第二種商業區，故何時確定變更及系爭廣告刊登當時並未確定該計畫案是否實施等項，均非本件爭點。本件主要爭點應係廣告主資訊揭露及查證之問題，況94年12月26日「變更新莊、泰山都市計畫書（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」已發布實施（詳原告訴願書第4頁及第5頁），而系爭廣告時間係在95年3月4日前後，並於建案銷售現場提供予消費者購屋參考使用，足見原告已知悉其揭露之資訊不正確，是系爭廣告核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，已臻明確。綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。
理 由
一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；．．．」，公平交易法第21條第1項、第41條前段分別定有明文。準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段，合先敘明。
二、本件原告遭人檢舉於95年3月間銷售「巴黎樂章」預售屋時，其現場銷售人員持其於94年7月16日在蘋果日報A10版所刊登之「台北副都心計畫」廣告，宣稱系爭建案周邊之農地為禁建之農業保育區，不影響系爭房屋景觀視線及寧靜之住宅品質等語，有與事實不符涉嫌廣告不實之情事。經被告調查結果，認原告預售系爭房屋，於蘋果日報94年7月16日A10版所刊登之「台北副都心計畫」廣告就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違反公平交易法第21條第1項規定之情形，乃依同法第41條前段規定，於96年4月13日以公處字第096074號處分書命原告自處分書送達之次日起應立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰1百萬元。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟，並主張其在94年7月16日於蘋果日報A10所刊登之「台北副都心計畫之透視圖」廣編特輯即系爭透視圖上之各區名稱使用，如「高級住宅區」、「歐洲村特區」、「農業保育區」等，僅係針對周邊環境之現況及未來規劃作大體之描述及命名，乃針對「台北副都心計畫」區域之周邊環境現況所為之廣告用語，與土地使用分區之概念尚屬無涉，並非係依照「土地使用分區管制要點」上之用語，且該地區地目為「田」，現確實作為栽種農作之用，系爭廣告刊載當時「變更新莊、泰山都市計畫書（塭仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」亦未發布實施，尚難認有虛偽不實、引人錯誤之情事，系爭廣告自無致消費者產生錯誤而予以交易遭受損害可言，即無違反公平交易法第21條規定之情形，被告所為處分顯有違誤，自應予撤銷等語；被告則以原告在94年7月16日刊登於蘋果日報A10版之「台北副都心計畫廣告」宣稱系爭房屋周邊之農地為禁建之農業保育區，依臺北縣新莊市公所都市計畫土地使用分區證明書所示，上開原告宣稱之「農業保育區」所坐落之中港厝221-1地號土地使用分區為第二種商業區，並非農業保育區，且原告於訴願書自承知悉臺北縣政府於91年12月31日所發布實施之「擬定新莊都市計畫（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案」已擬定系爭土地為第二種商業區，其於刊登系爭廣告時顯知悉其揭露之資訊不正確，有使購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定，故被告依法命其停止違法行為並處以1百萬元之處分並無違誤等語資為答辯。茲查原告對其確有於94年7月16日在蘋果日報A10版刊登「82億重金打造台北副都心發展撼動市場行情」之台北副都心計畫廣告，且該廣告除以文字記載『農業保育區』字樣外，並於廣告上以圖示標明與『歐洲村特區』相隔60米林蔭大道為兩個『農業保育區』區塊（其左側緊鄰新泰路）等之事實並不爭執，茲本件爭點厥為原告於系爭廣告上是否確有對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示？經查：
㈠按公平交易法之主管機關即被告，發布有「處理公平交易法
第21條案件原則」，於第5點規定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、第6點規定：「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、第7點規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：⑴表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。⑵表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。⑶表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。⑷表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、第8點規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素：⑴表示或表徵與實際狀況之差異程度。⑵表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。⑶對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、第9點規定：「預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給．．．等。」，經核上開處理原則乃公平交易法之主管機關即被告，基於法定權限，對於公平交易法第21條案件規定合於公平交易法維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法精神，予以援用判斷之參考，然個案仍依實況審查認定，係屬被告之執掌範疇，自無違誤。
㈡次按預售屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使
用廣告時之客觀狀況以予判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大抵皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告，對象係針對不特定之消費者，具有一定之招徠效果，倘於商品或廣告上，對於商品之品質、內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以社會通念作為判斷之依據。
㈢經查系爭廣告中所標示『農業保育區』所坐落之台北縣新莊
市○○○段○○○○○○號土地，地目為田，並經新莊市公所都市計畫土地使用分區列為第二種商業區，有系爭土地登記謄本及96年3月8日台北縣新莊市公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書暨所附地籍圖謄本影本附於原處分卷可稽，是本件廣告所標示之『農業保育區』所坐落之系爭土地並非屬農業保育區之範疇，堪以確定。原告雖主張系爭土地固於91年12月31日經臺北縣政府發布實施之「擬定新莊都市計畫（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案」就系爭土地之使用分區擬定為第二種商業區在案，但究竟何時確定變更，並無法預知，況至94年12月26日「變更新莊、泰山都市計畫書（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」發布實施後，系爭土地之使用分區始確定變更為第二種商業區云云。惟查原告於訴願書中自承對於臺北縣政府於91年12月31日發布實施之「擬定新莊都市計畫（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫案」就系爭土地之使用分區業已擬定為第二種商業區一節已然知悉，自堪認原告早於94年7月16日刊登系爭廣告之前，即對系爭預售屋廣告所載『農業保育區』所坐落之系爭土地並非屬農業保育區之範疇，甚為明暸，則系爭預售屋廣告所刊載『農業保育區』等圖示及文字記載，顯與當時系爭土地已經擬定為『第二種商業區』之事實不相符合，至堪認定。
㈣第以預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用
廣告時之客觀狀況（如廣告主提供日後給付之能力、法令之規定等）予以判斷，若依當時之法令尚無法給付，復無法預知「日後法律必然變更、日後必可給付」，其廣告內容即屬不實及引人錯誤。經查原告身為廣告專業業者，既明知系爭預售屋廣告內容有上開所述與事實不符之狀況，按理應審慎斟酌其所謂『廣告用語』是否會令一般消費者誤以為真，本應小心從事；且系爭土地之使用分區既早於91年12月31日經擬定為第二種商業區在案，依當時（94年7月16日刊登系爭廣告）情形，縱尚未達確定為『第二種商業區』（原告主張迄94年12月26日「變更新莊、泰山都市計畫書（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」發布實施後始確定）之程度，但原告於當時無法預知系爭土地之使用分區日後必然變更為『農業保育區』（即其日後必可為與廣告內容相符之給付），乃原告所不爭之事實，卻仍在系爭廣告上故為『兩個』『農業保育區』之文字記載與圖示，以招徠消費者，其有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之故意，至為灼然，遑論其於94年12月26日「變更新莊、泰山都市計畫書（溫仔圳地區）（三期防洪拆遷安置方案）細部計畫及主管要點」發布實施（即系爭土地之使用分區確定為第二種商業區）後之95年3月間，猶在系爭銷售「巴黎樂章」預售屋現場，任由銷售人員持系爭廣告宣稱本件建案周邊之農地為禁建之農業保育區，益徵其所言為虛，委無可取。且前述『兩個』『農業保育區』既屬系爭「預售屋廣告」之一部分，本件依廣告整體內容（包括所附圖示等）整體合併觀察，其在廣告上除以明顯較粗大字體「82億重金打造台北副都心發展撼動市場行情」為標題，並以圖示在『歐洲村特區』左側（中間相隔60米林蔭大道）標明兩個『農業保育區』區塊（呈上、下排列，其左側緊鄰新泰路）外，復於「台北副都心計畫啟動」一欄宣稱「規模凌駕板橋新站特區」、「繁華比美北市信義計畫區」等優點，並在其下臚列「①中央合署第二辦公園區預定地②國家電影文化中心預定地③入口商業區之地標公園④歷史文化公園⑤核心商業區之藝術公園⑥自然生態公園．．．．」等11項，在圖示部分亦標明代號坐落所在，易使消費者誤認上揭各項設施及各個區塊（即「高級住宅區」、「歐洲村特區」、「農業保育區」等）均屬系爭建案之範疇，即難謂非屬公平交易法第21條之不實廣告。
原告雖稱所謂『農業保育區』僅係當初廣告上的一個命名云云，然查預售屋之廣告通知在描述建物之地段、外觀、整體環境、建築設計者、平面配置、內部裝潢配置及建材設備暨所坐落土地使用分區等情狀，除建築執照所附之平面施工圖外，消費者同時會參酌銷售廣告中之平面圖示及文字記載等，而為承買與否之決定；且依一般常理，預售屋廣告中所描述坐落土地使用分區性質、環境、位置等，就整體建物之觀感及價值而言，攸關消費者決定是否購屋之因素之一，倘涉及與專業用語混淆情事，一般消費大眾難以知悉其表示或表徵之內容與公眾一般之認知有相當之差距，更無從分辨廣告主或廣告業者個自主觀所『命名』之『廣告用語』僅為引發消費者美好之聯想而已，其差距自難為一般消費大眾所接受；又自預售屋之交易特性觀之，消費者端賴「預售屋廣告」予以認識、模擬未來建物之各項條件，預售屋「廣告」非惟係招攬買主之主要商業工具，其內容亦關乎銷售成績，況預售屋之價格遠高於一般消費品，消費者一生中購買預售屋之次數並不多，故對「預售屋廣告」自應有更嚴格於一般廣告之「真實性要求」，廣告主或廣告業者自不得以其個自之解讀及命名描述而主張免責，蓋苟「預售屋廣告」之文字、圖案、標示如無任何作用，又何需大費周章浪費成本費用予以刊載？再依一般公眾之認知，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，為避免消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損，並使同業競爭者喪失與之交易之機會，故企業經營者對預售屋廣告內容，不因其在廣告上或契約另為補充、補正說明而得主張免責，參諸公平交易法關於禁止不公平競爭行為之立法目的，係以事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者，廣告業者亦難排除其依法應負廣告不實之責任，是原告殊不得以所謂『農業保育區』僅係廣告命名或廣告用語而解免其責任。準此，原告明知本件廣告所標示之『農業保育區』所坐落之系爭土地並非屬農業保育區之範疇，竟於系爭預售屋廣告中，以具有『兩個』『農業保育區』之設置作為系爭建案廣告之宣傳方式，致使一般消費者誤認系爭土地之使用分區為農業保育區，進而在此考量下與原告進行買賣交易，本件合併觀察整體印象及效果，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大，核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示，堪以認定，則被告予以處罰，自非無據。
綜上所述，本件被告以原告於系爭預售屋廣告上對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，遂命原告應立即停止該違法行為，並核處原告罰鍰1百萬元，所為處分，揆諸首揭法條規定及上開說明，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。另兩造其餘之主張及陳述等，因與本件判決結果不生影響，爰不予一一指駁論究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 21 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 張 瓊 文
法 官 王 碧 芳法 官 林 育 如上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 21 日
書記官 蘇 亞 珍