臺北高等行政法院判決
97年度簡字第597號原 告 甲○○被 告 金門縣政府代 表 人 乙○○縣長）住同訴訟代理人 丙○○上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國97年7 月1 日台內訴字第0970083667號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告獨資設立之金翔資產管理社，未經主管機關許可經營不動產經紀業，亦未加入登記所在地之同業公會，並依規定繳存營業保證金，於民國96年12月25日經人檢舉其在金門縣○○鎮○○路○○○ 號，違法以金翔資產管理公司名義，從事不動產仲介業務。經被告調查認定原告確有未經許可，印製名片行營業而從事不動產經紀業務之事實，已違反不動產經紀業管理條例第7 條規定，乃依同條例第32條規定，以97年2 月22日府地籍字第0970010683號裁處書處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並應立即停止營業。原告不服，提起訴願經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：
（一）原告與其配偶林麗娟，均於96年10月31日加入中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，此有不動產經紀營業員證明影本各一張附卷可稽。是原告與林麗娟均有加入公會，且於96年10月31日加入，是被告謂原告行為（96年11月19日）之前未加入公會，即無根據。
（二）訴外人林成溪係林麗娟之弟弟，因上班無法全天在現場賣屋，而欲出售之房屋位於林麗娟住宅隔壁，因此林麗娟願意接受委託，故本案不適用仲介法規，沒有仲介費可言。
（三）林成溪係鑫煒資產管理有限公司之負責人，當時係以金翔資產管理公司之名稱申請，後來會計師改變名稱，未通知原告，等到97年4 月25日公司執照出來後，原告始獲告知，而執照也變成林成溪之名，惟「金翔資產管理社」甲○○之名，仍然留存。
（四）名片乃廣告之物，並非公文書或私文書可比，不得以出示名片即謂營業。所用公司名稱若有不符，係因登記之故而變動，事先並未知會，原告實不知情，並無惡意。又遞送名片，能否認為冒用公司名稱，殊值研究。本件原告既無冒用他家公司之名稱，亦無使他家公司蒙受損失，被告不得因原告一時失察而裁處罰鍰。
（五）原告並聲明：
1、訴願決定及原處分就罰鍰10萬元部分均撤銷。
2、訴訟費用由被告負擔。
三、被告主張：
（一）本案林成溪授權林麗娟辦理系爭土地建物買賣簽約等相關事宜，係基於民法第103 條授予代理權方式，受託代理林成溪與不特定消費者間之買賣，屬不動產經紀業管理條例所稱「仲介業務」行為。
（二）次查，金翔資產管理公司於廣告看板註明政府立案，名片上載有公司名稱、統一編號，服務項目亦載有房屋土地買賣仲介；訂金收據明確載有「承辦人」林麗娟及蓋有公司章，顯見林麗娟係基於執行公司業務，從事不動產買賣仲介行為。另原告雖稱承訂金收據上所載紅包10萬元係預定於買賣契約成立後支付增值稅、契稅及作為整理房子等費用，顯係該公司經營不動產買賣仲介且收取費用，且參酌內政部90年8 月31日台（90）內中地字第9083624 號函示，不動產經紀業管理條例所稱「仲介業務」尚非以收取服務報酬為其必要條件。
（三）另原告所稱被告96年4 月4 日核發之「金門縣政府營利事業登記證」，營業項目登記有仲介服務業及不動產買賣業，按不動產經紀業管理條例第5 條第1 項規定「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；……」據此，凡擬經營經紀業而新設立之公司或商號均應依上開規定申請許可並依法辦理公司或商業登記，其代碼化之營業項目應為「H704031 不動產仲介經紀業」或「H704041 不動產代銷經紀業」，殆無疑義。此為內政部91年7 月5 日台內中地字第0910010432號書函所明釋。金翔資產管理社之營利事業登記證中營業項目雖有不動產買賣業、仲介服務業二項，然依據公司行號營業項目代碼表該「不動產買賣業」細類定義及內容係指購進不動產逕行出售或整理修繕後辦理出售之行業；「仲介服務業」細類定義及內容係指不動產仲介經紀業、就業服務業以外之仲介業務，此與本案所稱合法之不動產經紀業者有別。
（四）綜上所述，被告所為處分於法並無不合。被告並聲明：
1、請駁回原告之訴。
2、訴訟費用由原告負擔。
五、按不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第5 款規定：「本條例用辭定義如下：一、……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……。」又同條例第5 條第1 項、第7 條第1 項及第32條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……。」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」又內政部90年8 月31日台（90）內中地字第9083624 號函釋：「... 經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範... 。」
六、經查，原告為金翔資產管理社之負責人，未經許可經營不動產經紀業，於金門縣○○鎮○○路○○○ 號，以金翔資產管理公司名義，對外經營不動產仲介業務等情，有金翔資產管理社營利事業登記證、舉發人所提出之訂金收據（原處分卷第
220 頁）、名片（原處分卷第226 頁）、不動產買賣契約書（原處分卷第199 頁）附卷可稽，原告雖否認違法經營不動產經紀業之事實，並以前開情詞置辯，惟查：
（一）原告主張有關金門縣○○鎮○○路○○○ 號房屋及土地買賣事宜，該房地係其配偶林麗娟之弟林成溪所有，林麗娟僅係代其親屬出售，並非從事不動產仲介業務云云，惟經被告訪談前開房地買受人，依其供述原告與訴外人林麗娟（原告配偶），分別遞送金翔資產管理公司與鑫煒房屋仲介公司總經理及副總經理名片，表明該房屋由金翔資產管理公司全權處理交易等情，有訪談紀錄可稽（原處分卷第11
8 頁），且相關契約由原告以見證身分簽名其內，其下並加蓋金翔資產管理公司印文，訂金收據林麗娟亦以承辦人身分簽名，再加蓋金翔資產管理公司，此有前開契約及收據在卷可證，足見原告確以金翔資產管理公司名義，對外為不動產買賣仲介業務之經營，故原告所稱係代親屬對外處分不動產，因一時未注意誤將「金翔資產管理公司」之公司章蓋於訂金收據云云，顯非可採。
（二）原告另主張其與配偶林麗娟均為不動產營業員，且均有加入公會，且原告原係欲以舊有金翔資產管理社，再設立新公司「金翔資產管理公司」，惟申請登記時因有同名公司，後即變更為「鑫煒資產管理有限公司」，原告於97年4月25日取得執照後始知變更云云，惟查，本件縱認原告及其配偶具有不動產經紀人員資格，然此僅係其得於不動產經紀業執行仲介或代銷業務，並非其具有不動產經紀人員資格，即可未經核准經營不動產經紀業，原告於未經主管機關許可前，對外以金翔資產管理公司之不動產經紀業名義，從事不動產仲介業務，即屬違法。原告雖主張該公司嗣後確於97年4 月25日取得許可，名稱為「鑫煒資產管理有限公司」云云，惟其於經舉發之96年10、11月間，顯尚未取得經營不動產經紀業之許可，原告既於取得執照前即以不動產經紀業之名，對外從事經營業務，顯有違反不動產經紀業管理條例第7 條第1 項之事實，尚不因事後取得之許可，而得認其先前之違法行為得予補正，故原告此部分之主張，亦難憑採。
（三）原告另主張，其並非行為人，且名片亦非可作為營業之依據云云，然查，本件原告利用其原設立之金翔資產管理社名稱，對外另以金翔資產管理公司、金翔土地開發公司、金翔不動產仲介公司、金翔資產仲介公司之名義，或設置看板、招牌，或於報紙廣告欄刊登廣告，而從事不動產經紀業之仲介業務等情，有照片附於原處分卷可稽，而依該廣告看板註明之統一編號，屬金翔資產管理社之統一編號，而所留行動電話號碼，亦與原告名片相同，故原告主張其非違規行為人，顯不足採。
七、綜上所述，原告主張俱不足採，是以被告認原告已違反不動產經紀業管理條例第7 條，依同條例第32條規定，以97年2月22日府地籍字第0970010683號裁處書命原告應立即停止營業，並處原告10萬元罰鍰，認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷訴願決定及原處分關於10萬罰鍰之裁處，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。又本件適用簡易訴訟程序，爰不經言詞辯論逕為判決，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段、第233 條第1 項、第236 條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
臺北高等行政法院第七庭
法 官 劉穎怡上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書記官 林苑珍