臺北高等行政法院判決
97年度訴字第1150號原 告 甲○○送達代收人 王嘉寧律師被 告 臺北市大安地政事務所代 表 人 乙○○主任）住同訴訟代理人 丁○○
丙○○上列當事人間因所有權登記事件，原告不服臺北市政府中華民國97年3 月7 日府訴字第09770074600 號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：㈠原告原與訴外人高墀份等11人共有臺北市○○區○○段4 小
段17地號土地（下稱系爭土地），先後以民國96年9 月6 日、96年9 月14日臺北長春路郵局第02958 號、第03064 號存證信函向被告聲明欲行使系爭土地之共有人優先承買權，並對系爭土地其它共有人所有權應有部分移轉登記予第三人聲明異議，請被告駁回登記案。惟斯時系爭土地尚無任何所有權移轉登記申請案，被告以96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函覆原告上情，並請原告逕向其他共有人主張共有土地優先購買權，該函於96年9 月29日送達。其間，原告再以96年9 月26日臺北長春路郵局第03135 號存證信函向被告為同一意思表示，被告再以96年9 月29日北市大地一字第00000000000 號函覆，旨同前函。
㈡嗣訴外人高墀份會同承買人黃長春等4 人，以被告96年9 月
29日收件大安字第34090 號登記案，申辦臺北市○○區○○段4 小段26、35地號及系爭土地等3 筆土地（應有部分三分之一）所有權買賣移轉登記，被告審核該申請案與相關法令相符，於登記完畢前並無人依土地登記規則第97條第3 項規定檢具證明文件以書面提出異議，且未接獲法院或行政執行處囑託辦理限制登記，遂於96年10月2 日辦竣所有權移轉登記。原告不服被告96年9 月29日收件大安字第34090 號所為之登記（下稱原處分），提起訴願遭駁回後，提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之陳述：㈠原告主張：
⒈按土地登記規則第97條第3 項規定「申請土地移轉登記時
，於登記完畢前，優先購買權人以土地法第三十四條之一第四項事由書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」茲訴外人高墀份出售其對系爭土地之應有部份1/3 ，並於96年9 月29日向被告送件申請所有權移轉登記，然原告業於其完成登記（10月2 日）前之96年9 月6 日、96年9 月14日、96年9 月26日以臺北長春路郵局存證信函載明以土地法第34條之1 第4 項事由書面表示異議，並表明願以同樣條件對高墀份出售之持分行使優先購買權，則被告自應依上揭法條駁回其登記之申請。乃被告在9 月29日收件時竟明知原告已表示之異議，仍核准訴外人高墀份移轉登記之申請，原處分即有違反上揭法令甚明。
⒉最高行政法院81年度判字第1977號裁判要旨「按公同共有
人出賣其應有部分時，他公同共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第5 項定有明文。次按申請土地移轉登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，土地登記規則第77條第2 項（註：即現行土地登記規則第97條第3 項）亦有明文規定。又如對優先購買權有爭執時，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執判決後，再行受理登記之申請。至土地登記規則第7 條固規定：『依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非有法律上原因，經法院判決塗銷確定者，登記機關不得為塗銷登記。』惟依此規定之反面解釋，若登記機關，未依土地登記規則之規定為違法之登記者，例如依法應駁回登記之聲請，竟違法為所有權移轉登記者，其因此違法或不當之行政處分，致損害他人之權利或利益者，自得提起訴願、再訴願及行政訴訟，以資救濟（本院42年判字第13號判例參照）。…是被告不依土地登記規則之規定駁回登記之申請，竟將原告異議置之不理，率為移轉登記，自屬違法，至為明顯。訴願、再訴願決定，未予糾正，亦有未洽。原告起訴意旨指摘不合，非無理由，爰均予撤銷，由被告另為適法之處分，以昭平允。」⒊原訴願決定書之見解違反法令，不足維持。茲說明如下：
⑴原訴願決定書稱：「…經原處分機關審核出賣人（即高
墀份）無上開17地號土地上之建物所有權，而26、35地號等2 筆土地無地上建物，且出賣人已於申請書備註欄切結『他共有人已放棄優先購買權，若有不實出賣人願負法律責任』字樣，符合土地登記規則第97條第1 項規定，得單獨移轉上開3 筆土地…」云云，惟查：
①訴外人高墀份從未以書面通知原告有關其出售系爭土
地並徵詢原告是否行使優先承買權，原告實無從「於期限內」向高墀份表示願以同樣條件優先購買，亦即土地法第34條之1 所規定之期限根本無從算起。然原告既已分別在96年9 月6 日、9 月14日、9 月26日三度以存證函寄達被告表明「依土地法第34條之1 第4項事由異議，並亦表明願以同樣條件優先購買」之旨，即已符合上開法條規定。
②土地登記規則第97條第3 項明訂「申請土地移轉登記
時，於登記完畢前，優先購買權人以土地法第三十四條之一第四項事由書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」其中「並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買」之要件，法條既未明示「須向出賣人為之」，則原告向被告即主管登記機關表示欲對高墀份之出賣案行使優先承買權之意思，是否能謂不符上開法令？再查，本件因出賣人從來未曾書面通知原告其有出售系爭土地之事實，以致原告「無從於期限內向出賣人表示行使優先承買權」，已如上述，則原告自永不可能符合「確於期限內向出賣人表示願以同樣條件優先購買」之要件，此時，被告依上開法條應否駁回出賣人登記之申請？以上疑點均頗值推敲，原決定均未慮及，率為駁回原告之訴願，即有可議。
⑵內政部85年1 月29日（85）台內地字0000000 號函釋：
「…登記案件尚未送登記機關收件，登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者，參內政部70年7月30日臺內地字第26083 號函意旨，本無從依土地登記規則第51條（現為第57條）規定處理。又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為，非屬應登記事項，登記機關對其內容，尚無需加註於地籍資料中。惟對該聲明或請求之內容，仍應予適當之重視，並依相關法令規定妥為答復，登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前，應予列管，以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。」然本件被告處理原告異議函之過程甚為蹊蹺，且亦不符合上開函令後段之精神，原處分實不足維持。
詳言之：
①原告於96年9 月26日以臺北長春路郵局03135 號存證
函通知被告對系爭所有權移轉登記案因欲行使優先承買權故聲明異議，被告則以發文日期96年9 月29日發文字號00000000000 號之公函答覆原告之送達代收人王嘉寧。
②然依卷附資料，原告之訴外人（即共有人）高墀份也
是在96年9 月29日向被告就系爭土地送件申請登記，有「土地登記申請書」可憑。
③換言之原告10月2 日所收之被告回復函件係載「發文
日期96年9 月29日」，則在該日結束之前，依上開內政部函釋，被告應列管原告之上開異議存證函；訴外人高墀份既於同日（9 月29日）送件申請系爭登記案，被告參照其尚列管之原告異議函自應駁回其登記之申請，詎被告竟仍准許該登記案（依土地登記規則第57條第3 款規定「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…
三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。…」應駁回該申請案），原處分即有違法。
④96年9 月29日為星期六，因中秋節調整假期補上班，
而9 月30日星期日並非工作日。茲被告在星期六下午收到訴外人高墀份之登記申請案，同日發文予原告之送達代收人以便解除被告對該登記異議之列管；然原告遲至10月2 日始收到被告回復函，此日（10月2 日）被告業以超高行政效率完成訴外人高墀份之移轉登記，原告基於下列原因合理懷疑被告欲損害原告行使優先承買權。依網路查詢土地買賣移轉登記一般處理期限為「5 日」（5 個工作日）。本案竟只有2 個工作日即完成登記。被告發文回復原告之日期（96年9月29日）與訴外人高墀份送件申請登記之日期相同，又原告收到被告回覆函之日期（96年10月2 日）與被告核准高墀份移轉登記之日期相同，以致原告縱然在96年10月2 日收文立即再發函異議欲行使優先承買權也已來不及阻止其登記（因10月2 日已完成登記）。
則原告似乎永不可能合法阻止該登記案。亦即被告深諳法令，故在9 月29日回復原告異議函以便解除此異議函之列管，同日被告收到高墀份移轉登記申請案迅即以超高行政效率在第二工作日辦妥該案登記，原告根本來不及再度發函對其登記申請案聲明異議行使優先承買權。
⒋末按，原告為系爭土地之共有人，系爭土地上並有一合法
房屋（門牌號碼：臺北市○○街○○巷○○號，共四層樓），目前由張高寶蓮（原告阿姨，住1 樓）、高麗雲（原告阿姨，住3 樓）及王泓翔（原告子，住4 樓）（皆有應有部分）居住使用。訴外人高墀份為原告之舅舅，明知原告為共有人竟蓄意於出售土地時不通知原告，致原告無法行使優先承買權，而被告則巧妙利用法令解除原告之異議列管通過訴外人高墀份之登記申請案。原告迄96年10月12日始知悉該登記案，即時提起訴願竟遭駁回，為此提起訴訟救濟。
㈡被告主張：
⒈民法第94條：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相
對人了解時，發生效力。」民法第95條第1 項: 「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」土地法第34條之1 第4 項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地登記規則第7條 ：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」土地登記規則第57條：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」土地登記規則第61條第2 項：「登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。」土地登記規則第97條：「申請土地移轉登記時，依土地法第34條之1 第4 項或農地重劃條例第5 條第2款、第3 款或文化資產保存法第28條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。…依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」土地登記規則第136 條：「土地法第78條第8 款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」土地登記規則第141 條：「土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：一、徵收、區段徵收或照價收買。二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。三、繼承。四、其他無礙禁止處分之登記。有前項第二款情形者，應檢具法院民事執行處或行政執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。」土地登記規則第144 條：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣( 市) 地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」土地法第34條之1 執行要點第11點：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：…（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。」內政部70年7 月30日台內地字第26083 號函釋：「登記案件尚未送請登記機關收件，無土地登記規則第57條規定之適用。」內政部85年1 月29日台（85）內地字第8575935 號函釋：「登記案件尚未送登記機關收件，登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者，…無從依土地登記規則第57條規定辦理。又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為，非屬應登記事項，登記機關對其內容，尚無需加註於地籍資料中；惟對該聲明或請求之內容，仍應予適當之重視，並依相關法令規定妥為答復，登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前，應予列管，以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。至其列管方式由各登記機關自行決定。」內政部92年3 月18日內授中辦第0000000000號函釋：「…上開徵詢他共有人是否優先承購之行為，其法律性質為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權。…『按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第95條第1 項前段定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。…關於基地或房屋所有權人依土地法第104 條規定，對於優先購買權人所為之出賣通知，雖非屬意思表示，而係屬準法律行為，惟得類推適用上開法條之規定。』部分共有人依土地法第34條之1 第4 項規定出賣其應有部分時，他共有人於接到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示，其生效時點應類推適用民法第95條第1 項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。」最高法院65年台上字第853 號判例：
「土地法第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」⒉本件原告之訴理由略謂：
⑴原告為系爭土地之共有人之一，並於96年9 月6 日、96年
9 月14日、96年9 月26日以臺北長春路郵局存證信函向被告聲明對訴外人高墀份所有之系爭土地行使優先購買權，並對高墀份之所有權移轉登記聲明異議，請求被告駁回該登記案。則被告自應依土地登記規則第97條第3 項規定駁回高墀份之所有權移轉登記之申請，惟被告在96年9 月29日收件時竟明知原告已表示之異議，仍核准其移轉登記之申請，被告之處分有違上開法令甚明。
⑵原訴願決定書之見解違反法令，不足維持。
①高墀份從未以書面通知原告有關出售系爭土地並徵詢
原告是否行使優先購買權，原告無從「於期限內」向高墀份表示願以同樣條件優先購買，亦即土地法第34條之1 所規定期限根本無從起算，原告既分別於96年
9 月6 日、96年9 月14日、96年9 月26日三度以存證信函寄達被告表明「依土地法第34條之1 第4項 事由異議，並亦表明願以同樣條件優先購買」之旨，即已符合上開法條規定。
②土地登記規則第97條第3 項規定未明示「願以同樣條
件優先購買」之意思須向出賣人為之，原告向被告表示應已符合上開規定，另出賣人既未曾以書面通知原告，原告自無從於期限內向出賣人表示行使優先購買權，被告以不合上開規定要件駁回原告異議，即有可議。
③內政部85年1 月29日（85）台內地字第8575935 號函
規定，登記案件尚未送登記機關收件，登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者，本無從依土地登記規則第51條（現為第57條）規定處理，登記機關於答復登記名義人之公函未發文前，應予列管，而被告以96年9 月29日北市大地一字第00000000000號函復原告之公函日期與高墀份送件申請登記日期均為同一日（96年9 月29日），則被告即應依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回該登記申請案，惟被告竟受理其登記之申請，該處分即有違法。且被告僅以2 個工作日即於96年10月2 日辦竣登記，而原告至96年10月2 日始收到被告上開函，原告根本無從發文對該登記案聲明異議。
⒊本件系爭土地之原所有權人高墀份於96年9 月29日檢具相
關證明文件申請將系爭土地及臺北市○○區○○段四小段
26、35地號等3 筆土地持分各三分之一，辦理所有權買賣移轉登記予黃長春等4 人。案經審核，出賣人並未持有系爭土地上建物，且26、35地號等2 筆土地並無地上建物（原處分卷第50頁至第67頁），出賣人已於申請書備註欄切結「他共有人已放棄優先購買權，若有不實出賣人願負法律責任」字樣，依土地登記規則第97條第1 項規定即得單獨移轉該等土地，故高墀份縱未事先通知他共有人是否優先購買，倘於登記完畢前優先購買權人未檢附證明文件提出異議，依土地登記規則第61條第2 項規定，被告自應准予受理登記。本件原告雖於96年9 月6 日、96年9 月14日、96年9 月26日三度以存證信函向被告聲明就訴外人高墀份出售系爭土地應有部分欲行使優先購買權，惟按土地法第34條之1 規定之優先購買權係屬債權性質，原告如欲行使優先購買權，應依民法第94條規定向其他共有人主張，並非向被告為行使優先購買權之意思表示；且原告係於登記案件收件前向被告提出異議，依內政部70年7 月30日台
（70）內地字第26083 號及85年1 月29日台（85）內地字第8575935 號函釋，並無土地登記規則第57條規定之適用。另依原告之存證信函所示，其既已知悉高墀份將系爭土地與第三人成立買賣契約，自可依相關規定行使其優先購買權，惟原告怠於行使該權利且未依土地登記規則第97條第3 項規定提出確於期限內表示願以同樣條件向出賣人主張優先購買或出賣人未依通知條件出賣之證明文件供被告審核；亦未能提出本件因涉私權爭執已循司法途徑解決之證明文件，被告受理訴外人高墀份等人之所有權移轉登記，依法並無遲誤。
⒋原告以高墀份未以書面通知原告有關出售系爭土地並徵詢
原告是否行使優先購買權，原告無從「於期限內」向高墀份表示願以同樣條件優先購買乙節，為證明「確於期限內表示願以同樣條件向出賣人主張優先購買或出賣人未依通知條件出賣」既為提出異議之要件，原告自應負舉證之責。又出賣人縱未主動通知，原告仍得依民法第95條第1 項及內政部92年3 月18日內授中辦地字第0920003570號函規定向出賣人為「願以同樣條件優先購買」之意思表示，並檢附出賣人受領該意思表示之證明文件提出異議，始足明證明其確已完成行使優先購買權之意思表示。故原告主張其分別於96年9 月6 日、96年9 月14日、96年9 月26日以存證信函通知被告「確於期限內表示願以同樣條件向出賣人主張優先購買或出賣人未依通知條件出賣」之意思表示即符合土地法第34條之1 規定，顯有誤解。從而本件原告既未依法向訴外人高墀份主張優先購買權，被告自無從依土地登記規則第97條第3 項規定駁回高墀份之申請案，被告未受理原告之異議即無不當。
⒌本件原告雖分別於96年9 月6 日、96年9 月14日以存證信
函通知，惟存證信函內容均相同，被告經查明後已依內政部85年1 月29日（85）台內地字第8575935 號函規定予以列管，並以96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函將辦理情形及相關法令依據答復原告，嗣原告於96年9月26日再以同一事由通知被告，被告依上開規定程序處理後，以96年9 月29日北市大地一字第00000000000 號函請原告仍依被告96年9 月27日北市大地一字第09631164200號函辦理，依上開內政部85年1 月29日（85）台內地字第8575935 號函示意旨，被告就原告之異議僅列管至96年9月29日發文當日13時20分（原處分卷第49頁）止即解除列管，故高墀份於96年9 月29日15時48分（原處分卷第1 頁至第13頁）至被告送件時，無從依系統查知系爭土地是否有他人申請異議。從而被告依規定於同年10月2 日辦竣所有權移轉登記即無違誤。
⒍被告以96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函答
復原告且於同年月29日送達原告，隔日(30 日) 為例假日，同年10月2 日該登記案辦竣登記，期間原告有9 月30日及10月1 日共2 日準備相關文件向被告提出異議，惟原告怠於保護其權利，既未依法向訴外人高墀份行使優先購買權，亦未循司法途徑解決，而訴諸行政機關禁止處分他人之不動產，實不足採。
理 由
一、原告為被告96年9 月29日收件大安字第34090 號土地登記案申請移轉標的之一（系爭土地）土地之共有人（應有部分1/20），被告就系爭土地應有部分移轉登記處分應認有法律上利害關係，得對之提起訴願及行政訴訟。另原告主張於96年10月12日知悉系爭處分，並為被告所不爭執，應認為實在，訴願期間自其知悉起算，則原告於96年11月7 日提起訴願，並未逾期，合先敘明。
二、原告主張：伊與訴外人高墀份為系爭土地之共有人，因訴外人高墀份從未以書面通知擬出售系爭土地應有部分，更未附期限徵詢原告是否行使優先購買權，原告無從依土地登記規則第97條第3 項規定「於期限內」向訴外人高墀份行使優先購買權，乃於96年9 月6 日、同年月14日、同年月26日以存證信函向被告聲明對訴外人高墀份所有系爭土地應有部分行使優先購買權，並對其所有權移轉登記聲明異議，應認原告已為優先購買權之行使。嗣訴外人高墀份於96年9 月26日會同承買人黃長春等4 人申辦系爭土地應有部分買賣所有權移轉有權買賣移轉登記，被告即應依土地登記規則第97條第3項駁回該申請，被告竟逕為登記，自有違法。且原告於本件登記案送件前即已聲明異議，依內政部85年1 月29日（85）台內字第8575935 號函所示，被告於答復原告之公函未發文前，應予列管，依申請卷證所示，被告既遲至96年9 月29日始函覆原告前揭來文，該日期復與訴外人高墀份送件申請登記日期為同一日，則被告即應依土地登記規則第57條第1 項第3 款規定駁回該登記申請案，惟被告竟受理其登記之申請，該登記處分即有違法，應予撤銷云云。
三、被告主張：訴外人高墀份於96年9 月29日檢具相關證明文件申請將系爭土地應有部分1/3 ，辦理所有權買賣移轉登記予承買人黃長春等4 人。案經審核，出賣人已於申請書備註欄切結「他共有人已放棄優先購買權，若有不實出賣人願負法律責任」字樣，依土地登記規則第97條第1 項規定即得單獨移轉該等土地，不論訴外人高墀份是否事先通知其他共有人優先購買，登記完畢前優先購買權人既未檢附證明文件提出異議，依土地登記規則第61條第2 項規定，被告自應准予受理登記。原告雖3 度以存證信函向被告聲明就訴外人高墀份出售系爭土地應有部分欲行使優先購買權，惟土地法第34條之1 規定之共有優先購買權係屬債權性質，原告如欲行使優先購買權，應依民法第94條規定向其他共有人主張，並非向被告為行使優先購買權之意思表示；且原告係於登記案件收件前向被告提出異議，依內政部70年7 月30日台（70）內地字第26083 號及85年1 月29日台（85）內地字第8575 935號函釋，並無土地登記規則第57條規定之適用。另依原告之存證信函所示，其既已知悉高墀份將系爭土地與第三人成立買賣契約，自可依相關規定行使其優先購買權，惟原告怠於行使該權利且未依土地登記規則第97條第3 項規定提出確於期限內表示願以同樣條件向出賣人主張優先購買或出賣人未依通知條件出賣之證明文件供被告審核；亦未能提出本件因涉私權爭執已循司法途徑解決之證明文件，被告受理訴外人高墀份等人之所有權移轉登記，依法並無違誤等語。
四、按土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之，土地法第37條第2 項定有明文。內政部依此授權制定土地登記規則，該規則第57條規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」第97條規定：「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第二十八條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。…依前2 項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」均在土地法第37條第2 項明文授權範圍以內，合於法律保留原則，應予適用。而內政部70年7 月30日台內地字第26083 號函釋：「登記案件尚未送請登記機關收件，無土地登記規則第57條規定之適用。」內政部85年1 月29日台（85）內地字第8575935 號函釋：「登記案件尚未送登記機關收件，登記名義人先以聲明書或存證信函等提出聲明或請求者，…無從依土地登記規則第57條規定辦理。又該聲明或請求因係請求登記機關為特定作為或不作為，非屬應登記事項，登記機關對其內容，尚無需加註於地籍資料中；惟對該聲明或請求之內容，仍應予適當之重視，並依相關法令規定妥為答復，登記機關於答復登記名義人之聲明書或存證信函之公函未發文前，應予列管，以免發生在該公函發文前已有相關登記案件收件卻未予配合處理之情形。至其列管方式由各登記機關自行決定。」則均為主管機關於法律授權範圍內為協助下級機關就土地登記事務中細節性、技術性之次要事項所為解釋性規定，下級機關據以行政，於依法行政原則並無不合，應予尊重。
五、首開事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭，且有96年9 月29日收件大安字第34090 號土地登記案，前揭原告所發存證信函3 份、被告96年9 月27日北市大地一字第09631164200號函及送達證書、96年9 月29日北市大地一字第0963123730
0 號函及送達證書、本件相關地籍資料（地號、建號登記簿謄本及地籍異動索引）等影本在卷可稽，為可確認之事實。
被告以96年9 月29日收件大安字第34090 號登記案，受理訴外人高墀份申請將其所有臺北市○○區○○段4 小段26地號、35地號及系爭土地等3 筆土地（應有部分各1/3 ）辦理所有權買賣移轉登記予承買人黃長春等4 人，審核相關文件，系爭共有土地應有部分之出賣人（即高墀份）已依土地登記規則第97條第1 項規定於申請書備註欄切結「他共有人已放棄優先購買權，若有不實出賣人願負法律責任」字樣，而於系爭共有土地96年10月2 日登記完畢前，亦無任何土地法第34條之1 所規定之優先購買權人檢附證明文件對該申請案提出異議，亦無人提出因涉私權爭執已循司法途徑解決之證明文件，被告認該土地登記申請案並無土地登記規則第57條第1項所列駁回登記申請事由，准予受理登記，原無不合。
六、原告雖主張前已3 度以存證信函向被告聲明就訴外人高墀份出售系爭土地應有部分欲行使共有人優先購買權，應認已依土地登記規則第97條第3 項規定提出異議並明確於期限內表示願以同樣條件優先購買，且依內政部85年1 月29日（85）台內字第8575935 號函所示，原告於登記案未送件前所為之聲明，縱無從依土地登記規則第57條規定辦理，但被告應就此為列管，是不論依土地登記規則第97條第3 項之或上開函示，被告均應駁回訴外人高墀份土地移轉登記申請云云，然查：
（一）土地法第34條之1 規定之共有人優先購買權係屬債權性質，最高法院65年度台上字第853 號判例意旨可資參照。原告如欲行使該優先購買權，應向其他共有人主張，並以該意思表示到達其他共有人時始生效力，遽向被告為此意思表示，被告無從領受。原告既自承因訴外人高墀份未以書面通知原告有關出售系爭土地並徵詢原告是否行使優先購買權，以致原告無從「於期限內」向訴外人高墀份表示願以同樣條件優先購買等情，則其無異於自承不曾向訴外人高墀份行使優先購買權，當然無從向被告提出已向訴外人高墀份行使行優購買權之證明。從而，被告審核原告未提出依法向訴外人高墀份主張優先購買權之證明，當無從依土地登記規則第97條第3 項規定駁回高墀份之申請案。原告雖另援引最高行政法院（89年7 月1 日改制前為行政法院）81年度判字第1977號裁判要旨「申請土地移轉登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之聲請。」指被告受理原告上揭異議聲明，依上開裁判要旨，即應駁回訴外人高墀份所有系爭土地應有部分買賣所有權移轉申請案。但上開裁判所引用之修正前土地登記規則第77條第2項規定「依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請。」已修正為現行土地登記規則第97條第3 項規定：「依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」是該案適用之法規命令業經修正，其法律見解自不拘束本案，併此指明。
（二）本件原告雖分別於96年9 月6 日、96年9 月14日、96年9月26日以存證信函項被告提出異議，但均係於本件登記案件收件前提出異議，依前揭內政部70年7 月30日台（70）內地字第26083 號及85年1 月29日台（85）內地字第8575
935 號函釋，本無土地登記規則第57條規定之適用。而原告於96年9 月6 日、96年9 月14日以存證信函聲明異議，被告經查明後已依內政部85年1 月29日（85）台內地字第8575935 號函規定予以列管，並以96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函將辦理情形及相關法令依據答復原告，嗣原告於96年9 月26日再以同一事由通知被告，被告依上開規定程序處理後，以96年9 月29日北市大地一字第00000000000 號函請原告仍依被告96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函辦理，依上開內政部85年1 月29日（85）台內地字第8575935 號函示意旨，被告就原告之異議應列管至發文函覆原告時，而依卷附被告96年9 月29日北市大地一字第00000000000 號函（稿）影本（附原處分卷第49頁）所示，被告發文時點為96年9 月29日13時20分，此際解除列管，並無不合。而依訴外人高墀份土地登記申請書以觀（參見原處分卷第1 頁），其係於96年9月29日15時48分至被告處送件時，被告當時已解除列管，無從依系統查知系爭土地是否有他人申請異議。從而被告依規定於同年10月2 日辦竣所有權移轉登記即無違誤。被告以96年9 月27日北市大地一字第09631164200 號函答復原告，且於同年月29日送達原告，有送達證書影本為憑（見原處分第31頁），隔日(30 日) 為例假日，同年10月2日該登記案辦竣登記，期間原告有9 月30日及10月1 日共
2 日準備相關文件向被告提出異議。且依原告之前揭存證信函所示，其既已知悉高墀份將系爭土地與第三人成立買賣契約，自可依相關規定行使其優先購買權，惟原告怠於行使該權利，既未依法向訴外人高墀份行使優先購買權，亦未循司法途徑解決，指摘原登記處分違法，實不足採。
七、綜上所述，原處分受理訴外人高墀份會同承買人黃長春等4人，以被告96年9 月29日收件大安字第34090 號登記案，申辦臺北市○○區○○段4 小段26、35地號及系爭土地等3 筆土地（應有部分1/3 ）所有權買賣移轉登記乙案，依其等申請予以土地移轉登記，認事用法，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，不逐一論述，併此序明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 劉錫賢法 官 林惠瑜上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
書記官 徐子嵐