臺北高等行政法院判決
97年度訴字第2195號原 告 甲○○被 告 臺北縣政府代 表 人 乙○○縣長）住同訴訟代理人 戊○○
丙○○丁○○上列當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國97年7月2日台內訴字第0970010184號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：
（一）原告所有之門牌號碼臺北縣汐止市○○街○○巷○○號地下2樓之1 建築物（以下簡稱系爭建物）未經許可違規開窗，經被告於民國95年3 月16日赴現場勘查時發現，認原告顯未維護建築物之合法使用與其構造及設備安全，乃以95年
3 月23日北府工使字第0950160921號函請原告於95年4 月30日前改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續者，將依建築法等相關規定處理。嗣被告機關所屬工務局於95年
6 月1 日再赴現場勘查時，原告逾期仍未改善或補辦手續，乃依建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定，以95年6 月8 日北府工使字第0950434101號函及同文號處分書處原告新台幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於95年7 月15日前改善或補辦手續。
（二）被告嗣於95年8 月25日再赴現場勘查，發現原告逾期仍未改善或補辦手續，乃依建築法第77條第1 項及第91條第1項第2 款規定，以95年9 月5 日北府工使字第0950630156號函知原告，限於95年9 月30日前改善或補辦手續。原告不服，提起訴願，案經內政部審認違規開窗部分係位於擋土牆，且非屬原告建物所有權登記所及範圍，該擋土牆所有權人未明，被告認定原告為該違規開窗擋土牆建物所有權人，以95年3 月23日北府工使字第0950160921號函及95年9 月5 日北府工使字第0950630156號函請建築物所有權人即原告限期改善或補辦手續，自有違誤，乃以96年7 月
6 日台內訴字第0960068504號決定：原處分撤銷，於二個月內由被告查明該違規開窗擋土牆行為人、所有權人或使用人後另為適法之處理。被告嗣以該建築物未經許可擅自拆除原有外牆及並於擋土牆擅自開窗，原告為該建築物所有權人暨使用人為由，以96年9 月14日北府工使字第0960609173號函（以下簡稱原處分）限期原告於96年10月31日前依原核准圖說恢復原狀，原告不服，提起訴願經決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明：
（一）原告聲明：
１、訴願決定及原處分均撤銷。
２、訴訟費用由被告負擔。
（二）被告聲明：
１、駁回原告之訴。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之主張：
甲、原告主張：
（一）系爭建物從被告核發使用執照至今未有變更使用：系爭建物之結構現狀即為85年峻工時之狀態，原告並未拆除外牆及回填區，亦未在擋土牆上開窗。系爭建物所在之比佛利山莊，其地下l 、2 樓各戶，均在擋土牆上開窗，並將原回填區填實之土石方併外牆移除，做為建物室內使用，然此應係建商所為，並非原告施作。且依建物從取得使用執照到原告於86年1 月至現地看屋，其間相隔僅百餘工作天，如屬二次施工技術成本似不可行，應係竣工後取得使用執照前即為現狀。而鄰近社區大樓，依核准竣工圖亦有回填區設計，然現況亦多未興建，顯示此為山坡地住宅普遍存在之事實而非個案。且核發系爭建物使用執照之公務員許信行，亦於另一件建物即林肯大郡建案之使用執照核發過程有違法失職而遭公務員懲戒，可見本案系爭建築物使用執照核發時應即為今日之現狀。
（二）原告未違反建築法相關規定：
１、系爭建築物於擋土牆上開窗，按建築法第77條第1 項規定，，原告須為擋土牆之所有權人或使用人，始負維護建築物合法使用之義務，惟台北縣汐止地政事務所96年5 月14日北縣汐地測字第0960005122號函稱：「三、本案建物（汐止市○○段南港子小段2397建號）所有權，依建物測量成果圖所載面積範圍僅該建築物之外牆，並未及於擋土牆……。」，故原告並非擋土牆之所有權人。系爭建築物無核准竣工圖所設計之回填區及外牆，而將擋土牆作外牆使用，故原告對擋土牆未積極使用，管領能力亦僅及於靠室內之一側，能否遽認原告為擋土牆之使用人，殊值懷疑。綜上所述，原告非建築法第77條第1 項之維護建築物合法使用之義務人。
２、縱被告認原告為建築法第77條第1 項之維護建築物合法使用之義務人，原告亦係合法使用系爭建築物。蓋水土保持技術規範既未有溯及既往之規定，則延續該規範發布前之合法使用，當然不因該規範發布而成為不法。系爭建築物之使用執照於85年取得，水土保持技術規範於89年3 月21日始訂定施行，系爭建築物既然取得使用執照早於水土保持技術規範發布，且於取得使用執照後未有變更建築物結構或變更使用情事，原告當然得繼續合法使用系爭建築物，縱使用執照有瑕疵，於使用執照遭撤銷之前，原告之使用當然不受影響。
３、系爭建築物自被告核發使用執照至今未有變更使用之情事，無適用建築法第28條第3 款、第25條第1 項前段規定之餘地，原告亦無違法擅自使用之情事。又建商未興建面向山坡地之外牆及回填區而增加地下1 、2 層住戶之室內面積，使系爭建築物所在之比佛利山莊之建築物高度已大於「法定最大容積率（240﹪）除以法定最大建蔽率（60）之商乘3.6 再乘以2），亦係屬全體地下l、2層住戶之問題，非原告一戶所致，亦非原告所能維護。
（三）原告無維護合法使用之能力：擋土牆及回填區皆屬建築物之基礎，本案擋土牆及回填區係整面包覆比佛利山莊社區之地下各層，連接地下各外層住戶之樓天花板及地板外側，故本案肇因於比佛利山莊無回填區，於擋土牆上開設窗戶，係一個不合法事實，非可切割成數十個外圍住戶而有數十個違法行為。系爭建築物興建之初，建商即未預留回填區之空間，其結構現狀已無法逐戶修補，加上各戶已皆有住戶居住，非但原告無維護合法使用之能力，建商亦無法達成。
乙、被告主張：
（一）本案原告使用系爭建築物，領有被告核發之85使字第909號使用執照，使用分區為鄉村區乙種建築用地，係地上12層地下4 層之供公眾使用建築物，前經被告機關所屬工務局於96年8 月31日派員至現場勘查，發現該址未經許可擅自拆除原有外牆及擋土牆擅自開窗，與原核准圖說不符，此有96年8 月31日被告機關所屬工務局會勘紀錄表可稽，其違規事實明確洵堪認定，故被告以96年9 月14日北府工使字第0960609173號函請原告於96年10月31日前依原核准圖說恢復原狀。
（二）又系爭建築物未經許可擅自於擋土牆違規開窗乙節，前經被告以95年6 月8 日北府工使字第0950434101號函，處原告6 萬元罰鍰，並限期恢復原狀或補辦手續在案，原告不服提起訴願，亦經駁回。原告雖指稱系爭建物係於86年初購入後，即維持原狀使用至今，並未更動，縱屬事實，然原告既為系爭建物現所有權人，依法即有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之義務，故本案違規事實已臻明確，被告依法限期原告恢復原狀，並無違誤。
（三）原告另主張辯稱對擋土牆為積極使用，管領能力亦僅及於靠室內之一側乙節，依原核准竣工圖所示，縱地下層建築所有權僅及於地下層之外牆，然原告於擋土牆開窗以為採光之便，故被告認定原告為該擋土牆之使用人，並依建築法第77條第1 項規定，請「建築物所有權人暨使用人」於96年10月31日前依原核准圖說恢復原狀，當無疑義，是以，原告既為外牆之所有權人亦為擋土牆之使用人，被告所為處分並無違誤。
（四）原告為系爭建築物之所有權人，當應善盡維護建築物合法使用與其構造及設備安全之督導責任，又建築法第77條第
1 項所課予所有權人之責任，係所謂『狀態責任』之一種，其係對物責任，狀態責任所致之義務，為一種以物為中心的義務，通常是排除危險，回復物之安全狀態的義務，此等義務本身並無『人的行為』要素存在。易言之，狀態責任係因而形成，當物之支配權人、所有權人或具有事實管領能力者改變時，基於危險狀態所形成狀態責任義務人自然隨之改變。從而，原告本其所有權人暨使用人之地位，盡其義務，被告依法限期原告恢復原狀，自屬合法。
理 由
一、按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……2 、未依第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。……」建築法第77條第1項、第91條第1 項第2 款定有明文。
二、本案原告所有系爭建物，被告於95年3 月16日赴現場勘查時，認系爭建築物未經申請許可，擅自違規開窗，原告顯未維護建築物之合法使用與其構造及設備安全，乃限期原告於95年4 月30日前改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續者，將依建築法等相關規定處理。嗣被告機關所屬工務局於95年6 月1 日再赴現場勘查時，原告逾期仍未改善或補辦手續，原告乃依建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定，處原告6 萬元罰鍰，並限期原告於95年7 月15日前改善或補辦手續等情，有被告95年3 月23日北府工使字第0950160921號函、95年6 月8 日北府工使字第0950434101號函附卷可稽。因原告逾期仍未改善或補辦手續，被告乃以系爭建物未經許可擅自拆除原有外牆及擋土牆擅自開窗，原告為該建築物所有權人暨使用人為由，依建築法第77條第1 項及第91條第1 項第2 款規定，限期命原告恢復原狀等情，亦有被告96年9 月14日北府工使字第0960609173號函在卷可憑，堪信為真。原告循序提起本件行政訴訟，主張系爭建物自購入後即為現狀，拆除原有外牆及在擋土牆開窗均非其所為，應係於核發使用執照時即存在違章狀態，故原告並無違法行為，且系爭建物所在之地下1 、2 層係以擋土牆供作外牆使用，原告對該擋土牆並無管領力，亦無獨力恢復原狀之可能，是本件爭執之重點乃為：（一）原告是否為建築法第77條維護建築物合法使用與其構造及設備安全之義務人？（二）本件行政法上之義務是否客觀上有履行可能？
三、本院之判斷：
（一）本件系爭建物位於地下1 樓，依其使用執照原核准圖說，有雙層牆之設計，即建物之外牆外，另有擋土牆，外牆及擋土牆間為回填土區，而系爭建物現狀外牆業經拆除，以擋土牆作為建物外牆使用並開窗，應回填土區現供作室內使用等情，有台北縣政府工務局85使字第909 號使用執照存根、地下貳層平面圖、被告工務局96年8 月31日會勘紀錄表附於原處分卷可稽，且為被告所不爭，故系爭建物未依原核准圖說合法使用之事實，應堪認定。
（二）按建築法第77條第1 項之規定，係課予建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，故其責任之內容，係屬以物為中心之「狀態責任」，此與一般「行為責任」之概念不同，並非認定維護義務人即為造成危險狀態之行為人，而係基於公益之目的，通常係基於公共安全之考量，而就對物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予此種排除危險、回復物安全狀態之義務，故縱然造成未合法使用之情形，非屬所有人或使用人之行為，然仍不能解免其等維護合法使用與其構造及設備安全之責任。本件原告為系爭建物之所有權人，縱認系爭建物之違法使用狀態於其買入建物前即已存在，依前開說明，原告仍負有維護合法使用與其構造及設備安全之責任，故被告限期命原告就違法使用部分恢復原狀，於法並無不合，原告主張違法使用狀態，係建商所為，其並未違法云云，尚不足採。
（三）另原告主張其非系爭建物擋土牆之使用人云云，經查：系爭建物之原設計外牆及回填土區已不存在，現狀以擋土牆為建物外牆，其上並開設窗戶等情，有照片附卷可稽，而該窗戶係作為系爭建物採光之用，故窗戶所設之擋土牆部分，現為原告作為窗戶使用，應無疑問，故原告主張其非擋土牆使用人，尚非可採。至於原告主張系爭建物外牆及擋土牆係該社區大樓住戶共有，其客觀上無維護及恢復原狀之可能一節，經查，本件恢復原狀部分，原告僅須依原核准圖說將在原外牆位置重新砌牆、封閉擋土牆上之窗戶，並於二牆間回填土即可完成等情，已據被告陳明在卷，被告亦表示可協助確認外牆之施作位置，是以原告須放棄違法作為室內使用之部分，在建物內重砌起外牆，並非要求原告拆除現有外觀之整面擋土牆重新施工，故客觀上此項恢復原狀之義務並非不切實際或無履行可能。至於原告指稱其因此將受房價損失，或影響房屋採光云云，經查原告購屋時，應知其所購買之系爭建物係屬地下層，故其房屋結構本與地上層有別，自不能以影響採光或交易價格，作為拒絕恢復原狀之理由，且建築法規設計之規定，均有其建築安全上之考量，攸關公益，是以原告之主張，尚非可採。
四、綜上所述，被告以系爭建物未經許可擅自拆除原有外牆及並於擋土牆擅自開窗，原告為該建物所有權人暨使用人，依建築法第77條第1 項、第91條第1 項第2 款之規定，限期原告於96年10月31日前依原核准圖說恢復原狀，於法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，是以原告訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 5 日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 林樹埔
法 官 蕭忠仁法 官 劉穎怡上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 5 日
書記官 林苑珍