臺北高等行政法院判決
97年度訴字第2522號原 告 甲○○送達代收人 乙○被 告 財政部臺北市國稅局代 表 人 凌忠嫄（局長）住同上訴訟代理人 丙○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國97年
7 月30日台財訴字第09700264620 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告民國（下同）93年度綜合所得稅結算申報，列報本人租賃所得新臺幣（下同）35,946元，經被告核定租賃所得1,481,083 元，另查得漏報財產交易所得540,834 元，乃歸戶核定其綜合所得總額2,306,367 元，補徵稅額270,628 元。原告不服，申經被告復查結果，獲追減租賃所得123,429 元，其餘復查駁回，原告仍表不服，經提起訴願遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、原告訴稱：⑴租賃所得：
①個人之綜合所得總額，原告申報坐落臺北市○○區○○○
路○ 段○○號7 樓、7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、
8 樓、8 樓之1 至7 等14戶房屋出租予垣音企業股份有限公司（下稱垣音公司），列報租金收入330,000 元，必要費用294,054 元，租賃所得35,946元，被告認定原告低報收入，惟就原告及垣音公司而言，並無低報甚至原告還少報列支出（參照93年度必要費用明細表及相關憑證），實際支出金額應為1,699,938 元。93年原告剛從日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝公司）過戶，租戶數寥寥無幾（參照垣音企業93年度租賃表），僅有5 戶承租，其中有
2 戶還是11、12月才承租，並無多少收入，此有垣音公司所開立發票及臺灣電力公司電費相關證明佐證，93年度垣音公司就重慶南路租賃收入僅有340,570 元（參照垣音公司93年度營利事業所得稅申報書及核定通知書），就算全額交付原告，連管理費都不夠支付，更何況利息及房屋稅等支出，原告還要向其他銀行商借貸款才能支付龐大開銷，原告確實無被告所認定的租賃收入2,381,872元。
②被告依原告所提供的租賃契約書及各類扣繳憑單為證，設
算原告收入為2,381,872 元，完全不考慮實際收入，而就實際收入面來說，不論是以垣音公司的收入表還是以租賃契約書來看，93年實際租賃收入都可證明僅330,000 元，，因重慶南路是以商務辦公室為主，其租金1 坪起碼以1,
000 元起出租，一般民眾是不會承租的，所以一定是公司行號為主的企業來承租，故垣音公司所開立出的發票絕對可以作為證明之用，而收入只有340,570 元的公司又如何能支付原告2,381,872 元的租金，故原告93年租賃收入僅能以垣音公司開立予原告的扣繳憑單330,000 元為限。
③原告所提供之臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓之2 至
4 ，用電資料表上載明該用電戶為垣音公司及仲盈公司，該屋為營業使用，實際是93年度10月份，原告已委託垣音公司代管此棟大樓，且96年上開8 樓之4 房屋已租賃辨公室於仲盈公司，租戶有權利將電費及管理費等過戶於使用者名下，且此份證明原告是於97年4 月才前往電力公司申請，故用電戶不會是原告，特說明之。又原告與垣音公司並非故意約定低價租金，乃是按實際情形而定約，房屋剛交屋，招租情況必定不佳，為減免原告困擾及達到賦稅收入，成立公司來全權負責應是最完美的情況，視實際情形收租，實報實銷，若參照當地一般租金核算租賃收入，起碼也要有收入才能核課，才是課稅目的，原告也才可認同，並非按被告所推算的收入。
④因原告前會計人員疏忽誤繕93年度給付租賃扣繳憑單，即
其將未出租之房屋也開立發票而導致錯誤，已申請更正，其更正前後之比較如下：
1.臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓更正前之所得額為23,573元，扣繳稅額為2,365 元；更正後之所得額為84,000元，扣繳稅額為8,400 元。
2.臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓之1 更正前之所得額為23,573元，扣繳稅額為2,365 元；更正後之所得額為30,000 元，扣繳稅額為3,000 元。
3.臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓之2 更正前之所得額為23,573元，扣繳稅額為2,354 元；更正後之所得額為120,000元，扣繳稅額為12,000元。
4.臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓之7 更正前之所得額為23,573元，扣繳稅額為2,354 元；更正後之所得額為21,000 元，扣繳稅額為2,100 元。
5.臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓之5 、6 之所得額為23,573元，扣繳稅額為2,354 元（此部分未變更）。
6.臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓之2 更正前之所得額為23,562元，扣繳稅額為2,354 元；更正後之所得額為75,000 元，扣繳稅額為7,500 元。
7.臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓、8 樓之1 、之3至之5 之所得額為23,562元，扣繳稅額為2,354 元（此部分未變更）。
8.臺北市○○區○○○路○ 段○○號8 樓之6 、7 之所得額為23,595元，扣繳稅額為2,365 元（此部分未變更）。
⑵財產交易所得：
①原告已提供公認的永聯不動產鑑定中心有限公司之不動產
估價報告書（價值14,032,368元）及日勝公司所開具的協議書（已遺失，後請建商補價格證明書1 份），此二份報告具有公信力，日勝公司為上市公司，所出具之證明應可採信，而永聯不動產鑑定中心是有認證的公司，其出具之估價證明報告，乃是採專業鑑定結果，不然被告可依93年度向稽徵機關調閱參照當地一般房屋成交價即可知道原告並無不當，且原告將房屋投資垣音公司，是以不動產作為增資股本之用，並無從中賺取價差，本件應重新核定。
②又財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為
經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。而本件原告與建商日勝公司協議書載明，取得建物部分：A 棟7 樓及8 樓，編號A1至A8建物，計16戶，合計坪數：263.88坪，實際選定建物總價值：110,908,764 元整。又根據96年11月29日向建商申請分屋價格表1 份，推估系爭房屋分屋價格分別為10,311,483元、11,813,763元，共計22,125,246元（參照建物價格試算表）。而增資予垣音公司，世通不動產鑑價報告為13,319,500元，公司變更登記表增資為13,310,000元，前後比對，原告並無實際財產交易所得。
⑶綜上，原告主張其坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓
、7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、8 樓、8 樓之1 至
7 等14戶房屋出租予垣音公司，於93年度之實際租賃收入僅330,000 元；又原告將房屋投資垣音公司，是以不動產作為增資股本之用，並無從中賺取價差，原告並無實際財產交易所得，被告就原告93年度綜合所得稅關於租賃所得及財產交易所得之核定於法有違。因而聲明：「訴願決定及原處分（含復查決定）不利於原告之部分均撤銷，訴訟費用由被告負擔」。
三、被告抗辯：⑴租賃所得：
①「一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收
入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。....五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第14條第1 項第5 類第1 款所稱必要損耗及費用，係指固定資產之折舊，遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用。....必要損耗及費用之減除，納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之。」為行為時所得稅法第14條第1 項第5 類第
1 款、第5 款及同法施行細則第15條第1 項所明定。又「公司股東以自己所有之房屋無償供該公司使用，應依所得稅法第14條第1 項第5 類第4 款規定，參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。」、「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部73年9 月1 日台財稅第58929 號函及財政部賦稅署77年11月9 日台稅一發第000000000 號函（參照94年版所得稅法令彙編第203 頁第五之9 則、第207 頁第五之28則）所明釋。再者，「固定資產：必要損耗及費用減除43% 。
」為93年度財產租賃必要損耗及費用標準所核定。
②本件原告93年度將其所有坐落臺北市○○區○○○路○ 段
○○號7 樓、7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、8 樓、
8 樓之1 至7 等14戶房屋出租予垣音公司，列報租金收入330,000 元，必要費用294,054 元，租賃所得35,946元。
被告依查得之各類所得扣繳暨免扣繳憑單及房屋租賃契約書資料，按財政部頒定標準扣除43﹪必要費用，核定上述14戶房屋租賃所得為188,094 元（所得序號11至24），惟其約定之租金，顯較當地一般租金為低，乃另依93年度非自住房屋租賃收入逕行核定清單及當地一般租金標準，調整上開14戶房屋租金收入合計2,598,416 元，租賃所得合計1,481,083 元，即增列租賃所得合計1,292,989 元（所得序號28至41），歸課綜合所得稅。原告申經被告復查決定以原告於93年2 月將系爭房屋出租垣音公司，應按11個月設算，變更調整上開14戶房屋租金收入合計為2,381,87
2 元，變更核定租賃所得合計為1,357,654 元，准予追減123,429元，其餘復查駁回。
③原告將其所有坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓、
7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、8 樓、8 樓之1 至
7 等14戶房屋及其權利範圍出租予垣音公司，租賃期限自93年2 月1 日起至98年1 月31日止，每月租金3 萬元，並約定垣音公司負擔原告因出租房屋所需支出一切管理、維修費用，包括水電、電話、瓦斯、維修等費及地價稅、房屋稅、營業稅等費用，雙方並於93年4 月5 日至臺灣臺北地方法院所屬民間公證人事務所公證，有公證房屋租賃契約及各類所得扣繳暨免扣繳憑單附卷可稽（參見原處分卷第47至49、64至77頁）。
④又首揭所得稅法第14條第1 項第5 類第5 款係72年12月30
日總統令修正公布，其修訂該款之立法理由，係鑑於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人以約定較低之租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成納稅義務人不便或苛擾情事，為減化稽徵作業，遂增定上開第5 款，明定約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入，是屬法定推計課稅，符合租稅法律主義。從而，原告與垣音公司約定每月租金3萬元，將上開14戶房屋及其權利範圍全年度出租予垣音公司，因顯較當地一般租金為低，被告乃依所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款規定，參照當地一般租金，設算系爭14戶房屋租金每坪每月1,044 元至686 元（參見原處分卷第50至63頁），較系爭房屋鄰近臺北市○○區○○○路○ 段○○號4 樓、5 樓、7 樓之5 、9 樓之4 、10樓等5 戶租金平均每坪每月租金1,223 元為低，有鄰近租金資料（包含同路段95號5 樓之租金）附卷可稽（參見原處分卷第78至82頁）。是原告既然將上開房屋及其權利範圍出租予垣音公司，該公司如何運用上開房屋，出租狀況如何，與原告出租上開房屋及其權利範圍予垣音公司無涉，惟原告約定租金偏低，被告依首揭規定核增租賃收入，並無不合。另原告94年度綜合所得稅行政訴訟，有鈞院97年度簡字第487 號判決可供參酌，故本件原告並非誤開發票，而是臨訟事後辯詞。
⑤原告於訴願時提出銀行繳息清單並主張垣音公司負擔原告
向銀行貸款之利息支出乙節，依財政部48台財稅發第0103
5 號令釋財產權利承租人代出租人履行納稅或其他債務應視同租金，垣音公司繳納原告以8 樓之2 房屋向土地銀行東板橋分行貸款之利息支出674,903 元視同租金，加上收取租金23,562元，依財政部頒定標準扣除43﹪必要費用，租賃所得398,125 元，較被告復查決定8 樓之2 房屋租賃所得119,847 元為高，基於行政救濟不得為更不利於原告之原則，訴願決定予以維持。至垣音公司繳納原告以房屋向兆豐國際商業銀行蘭雅分行貸款之利息支出332,288 元視同租金，因未載明房屋坐落致訴願時無從審酌；縱查明房屋坐落計算其租賃收入，如較當地一般租金標準核定為低，被告亦得依首揭規定予以調整，基於行政救濟不得為更不利於原告之原則，訴願決定予以維持。原告於起訴時提出銀行繳息清單，以57號8 樓、8 樓之1 、8 樓之6至7等4 戶房屋向兆豐國際商業銀行蘭雅分行貸款之利息支出332,288 元視同租金，加上收取租金94,314元（23,562＋23,562＋23,595＋23,595），依財政部頒定標準扣除43﹪必要費用，租賃所得243,163 元，顯較當地一般租金為低，被告調整上開4 戶房屋11個月租金收入合計569,053 元，租賃所得合計324,357 元，並無不合。
⑥「個人向金融機構借款購置房屋所支付之利息，應屬所得
稅法施行細則第15條所稱為使出租之財產能供出租取得利益所支付之合理必要費用。納稅義務人如非選用必要損耗及費用之標準減除，且能提供確實證明文件者，於核計房屋之租賃所得時，核實減除。」為財政部74年10月19日台財稅第23739 號函釋規定，原告既主張有系爭利息支出，房屋貸款利息為房屋租貸所得之合理必要費用者，依照前開說明，自應負擔客觀的舉證責任，須提供確實證明文件以證明係屬購置系爭房屋所支付之利息，始得核實減除之。本件原告於鈞院97年簡字第487 號（被告誤載為97年簡字第2522號）（94年度綜合所得稅判決書）行準備程序時，「自承其自始就有陽信銀行2 千多萬元貸款債務，自92年至95年始陸續改向中國商銀（兆豐金控）及土地銀行轉貸」則原告未提出原始購屋向銀行貸款資料、付息存摺及除房屋稅、地價稅、保險費以外之其他費用資料，無從釐清前開房屋有無貸款及由何人支付，自難遽認所述之貸款利息及費用係屬系爭租賃所得之必要成本費用。再者，「鈞院質之原告系爭房屋之取得來源，答稱：『是合建的，我用我的土地向建商換房屋』云云」，可知，原告與訴外人日勝公司簽訂合建契約，協議以原告所有的土地分得系爭房屋，尚難認系爭利息支出係原告購置租賃房屋所支付之利息。又「鈞院質之原告合建內容要付日勝公司多少錢？（提示協議書；參見原處分卷第111 至113 頁）答稱:
『印象所及，是千萬以上。（經閱覽後）當時和建商之間合建的部分還有1 千多萬的保證金，編頁碼為第99頁的最左邊1800萬的部分有含應退的保證金。合建之初是用土地和建商合建的，因為當初也怕建商無法如期完工，所以向建商要求1200萬的保證金。詳細金額要再查明。』云云」，故日勝公司為擔保如期完工而給付保證金1,200 萬元予原告，俟上開房屋完工後，原告自應返還保證金1,200 萬元予日勝公司，此項保證金屬日勝公司之擔保金，不能認係原告購屋之費用，原告主張銀行貸款利息支出應認定為合理必要之成本費用云云，亦無足取。至原告與垣音公司約定由承租人垣音公司負擔原告因出租房屋所需支出一切管理、維修費用，包括水電、電話、瓦斯、維修等費及地價稅、房屋稅、營業稅等費用，惟房屋管理費及電費非房屋出租之代價，即非合理必要之成本費用。原告雖檢附房屋稅、地價稅、保險費等收據列舉必要費用（每戶均不到20,000元；參見原處分卷第117 至135 頁），尚較依財政部頒定標準43﹪核定必要費用（每戶48,319元至104,311元不等；參見原處分卷第50至63頁）為低，從而被告依財政部頒定標準43﹪核定必要費用，復查決定系爭租賃所得1,357,654 元【2,381, 872元×（1-43﹪）】，尚無不合，財政部之訴願決定予以維持，亦無不當。
⑵財產交易所得：
①「本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人
並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」、「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」、「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1 項第7 類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」為行為時所得稅法第9 條、第14條第1 項第7 類第1 款及同法施行細則第17條之2 第1 項所明定。又「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」為民法第398 條所規定。再者，「臺北市：
依房屋評定現值之21% 計算。」為93年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準所核定。
②原告93年度未列報出售臺北市○○區○○○路○ 段○○號7
樓之3 、之4 房屋財產交易所得，被告按房屋評定現值21% 核定265,608 元及275,226 元，歸課綜合所得稅。蓋依民法第398 條：「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」之規定，互易之性質與買賣相同，其產生之增益核屬首揭所得稅法第9 條規定之「財產交易所得」。本件原告於93年5 月14日將前開房屋及其土地交換垣音公司之股份，有財產交易所得資料查詢清單、營利事業投資人明細及分配盈餘表附原處分卷可稽，被告於96年10月8 日財北國稅法二字第0960229955號函請原告提示系爭房屋及其土地買進、賣出之契約書暨資金流程資料，惟原告僅提示協議書、日勝公司96年11月30日開具證明書、垣音公司出具原告以系爭房屋及其土地辦理增資之說明書及永聯不動產鑑定中心有限公司93年4 月2日不動產估價報告書，而未能提示以土地與日勝公司合建分屋取得前開房屋實際成本價額之契約書及資金流程等證明文件供核，被告按前開房屋評定現值21% 核定財產交易所得，揆諸首揭規定，並無不合，復查決定及財政部之訴願決定予以維持，亦無不當。
⑶綜上，被告以原告坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○號7 樓
、7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、8 樓、8 樓之1 至
7 等14戶房屋出租予垣音公司，惟原告與垣音公司約定租金顯較當地一般租金為低，故被告依法採設算租金調增租賃收入；又本件原告於93年5 月14日將臺北市○○區○○○路○段○○號7 樓之3 、4 房屋及其土地交換垣音公司之股份，而未能提出證明文件供核，被告依法按前開房屋評定現值21%核定財產交易所得，從而，被告就原告93年度綜合所得稅關於租賃所得及財產交易所得之核定，於法並無違誤等語，而聲明：「原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔」。
四、得心證之理由：⑴兩造之爭點：
①就租賃所得部分（7 樓、7 樓之1 、之2 、之5 、之6 、之7 、8 樓、8 樓之1 至7 等14戶）：
1.原告訴稱：該14戶房屋，原告出租予垣音公司，由該公司管理出租，僅有5 戶承租，其中有2 戶還是11、12月才承租（有相關之電費支出可證，參原處分卷p165，及垣音公司租賃表，參原處分卷p151），93年度垣音公司就重慶南路租賃收入，即使全額交付原告，連管理費都不夠支付，確實無被告所認定的租賃收入2,381,872 元，故原告93年租賃收入僅能以垣音公司開立予原告的扣繳憑單330,000 元（參原處分卷p-64至p-78，共14張）為限。
2.被告辯稱：原告與垣音公司之租約業經公證（參本院卷p112），但約定之每月租金3 萬元，因顯較當地一般租金為低，被告乃依所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款、第5 款規定，參照鄰近租金核算，並依財政部頒定標準43﹪核定必要費用，計2,381,872 元×（1-43﹪）=1,357,654 元（如復查決定之系爭租賃所得），自無不當。且原告所稱之貸款為此合建契約中關於建商日勝公司之擔保金，不能認係原告購屋之費用，亦與必要費用無關。
②就財產交易所得部分（7 樓之3 、4 房屋及其土地）：
1.原告訴稱：原告與建商日勝公司合建協議取得建物部分：A 棟7 樓及8 樓，編號A1至A8建物，計16戶，合計坪數：263.88坪，實際選定建物總價值：110,908,764 元整（參本院卷p126），將7 樓之3 、之4 房屋投資垣音公司，以不動產作為增資股本並無賺取價差。該兩戶房地價格分別為10,311,483元、11,813,763元，共計22,125,246元（參本院卷p126）。而增資予垣音公司，世通不動產鑑價報告為13,319,500元（參本院卷p130）、永聯不動產估價報告書為14,032,368元（參原處分卷p-93），而垣音公司變更登記表增資為13,310,000元（參本院卷p127），前後比對，原告並無實際財產交易所得，被告課稅自無理由。
2.被告辯稱：被告函請原告提示前開房屋及其土地買進、賣出之契約書暨資金流程資料，惟原告僅提示協議書（原處分卷p1 11 ）、日勝公司96年11月30日開具證明書（原處分卷p1 44 ）、垣音公司增資查證（原處分卷p-87），永聯不動產估價報告書（原處分卷p-93）、相關計算表（參本院卷p126），而未能提示以土地與日勝公司合建分屋取得前開房屋實際成本價額之契約書及資金流程等證明文件供核，被告按前開房屋評定現值21% 核定財產交易所得，並無不合。
⑵關於租賃所得部分：
①按原告與垣音公司間租約之內容而言（參本院卷p112），
其契約之主要目的及其經濟價值是垣音公司使用租賃物而原告取得租金，是一般的租賃契約，簽訂租約後垣音公司自應給付租金，其有無實際使用房屋及如何使用房屋，均不影響於應給付租金之義務。而該租金每月三萬元，因顯較當地一般租金為低，被告乃依所得稅法第14條第1 項第
5 類第1 款、第5款 規定，參照當地一般租金，設算系爭14戶房屋租金每坪每月1,044 元至686 元（參見原處分卷p-50至p-63），較系爭房屋鄰近臺北市○○區○○○路○段○○號4 樓、5 樓、7 樓之5 、9 樓之4 、10樓等5 戶租金平均每坪每月租金1,223 元為低，及鄰近95號5 樓租金資料附卷可稽（參見原處分卷p-78至p-82），故被告參照鄰近租金核算，並依財政部頒定標準43﹪核定必要費用，設算其租賃所得計2,381,872 元×（1-43﹪）=1,357,654元（如復查決定之系爭租賃所得），自無不當。
②原告主張出租垣音公司後，垣音公司並未實際出租，所以
無如被告所稱之租金收入交付原告者，參照垣音公司出具之說明（參見原處分卷p-46），其意義應為原告委由垣音公司為租賃管理，由原告出租給垣音公司，而垣音公司轉租與第三人，進行租賃管理業務，然而這樣的內容就原告與垣音公司間租約之內容而言（參本院卷p112）無法比對而且不一致，原告與垣音公司間租約並無垣音公司租賃管理之意思，而是單純的承租，垣音公司是否轉租他人，並不影響於其應給付租金予原告之義務，因此垣音公司就該14戶房屋是否實際轉租他人，或是否有為其他利用均與本件原告得依法收取租金不生影響，故原告提出之相關之電費支出（參原處分卷p165），及垣音公司所列之租賃表（參原處分卷p151），均與原告之租金收入無關，亦此敘明。
⑶關於財產交易所得部分：
①所謂財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非
為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失（參見所得稅法第9 條），因此原告就上開7 樓之3 、4 房屋及其土地，應提出房屋及土地買進、賣出之契約書暨資金流程資料以供查核，現存的資料顯示原告將之「作價當作出資」投資於垣音公司之增資為13,310,000元（參本院卷p127），而該不動產之現值原告提出世通不動產鑑價報告為13,319,500元（參本院卷p130）、永聯不動產估價報告書為14,032,368元，（參原處分卷p-93），以供查核，足認原告所稱之作價（出售）應屬相當。但有無財產交易所得者，仍應查核買進之價格，而原告僅提出該兩戶房地價格之計算表，分別為10,311,483元、11,813,763元，共計22,125,246元（參本院卷p1 26 ），而該數據之基礎，由原告及建商日勝公司合建協議計16戶，合計坪數：263.88坪，實際選定建物總價值：11 0,908,764元（參見原處分卷p111），與原告陳報之計算表（參本院卷p126）相一致，但上開協議書僅為合建契約之一部分，合建應包括「合建契約書、相關契約、協議書、補充協議書等」，雙方之權利義務亦無法單由原處分卷p111之協議書判斷之，而建商日勝公司出具之證明書（參見訴願卷p-14）所顯示之單價，與原告所列計之單價有出入，僅足以證實二者相當（每坪差距約數千元），但卻無任何資金流程資料可供查核，所謂財產交易發生增益或損失者，必現實出入之間有實際之損益，故稅捐機關要查核的除相關資料外尚包括資金流程資料，本案原告並未提出資金流程資料作為比對，而所提出之原告及建商日勝公司合建協議（參見原處分卷p111）、建商日勝公司出具之證明書（參見訴願卷p-14）僅為合建契約之一部分，無法判斷原告取得上開7 樓之3 、4 房屋及其土地之實際價格及其資金流向，被告按前開房屋評定現值21% 核定財產交易所得，自無不合。
②就不動產財產交易所得而言，因為移轉土地已課徵土地增
值稅而無需重複繳交財產交易所得稅，原告將之「作價當作出資」投資於垣音公司之增資為13,310,000元（參本院卷p127），而該不動產之現值原告提出世通不動產鑑價報告為13,319,500元（參本院卷p130）、永聯不動產估價報告書為14,032,368元，（參原處分卷p-93），以供查核，而不動產鑑價報告均將土地及房屋分別列計。但原告所稱該兩戶房地價格分別為10,311,483元、11,813,763元，共計22,125,246元（參本院卷p126），是源於原告及建商日勝公司合建協議（參見原處分卷p111）實際選定建物總價值，這個總價值內究竟包含如何之土地價值、如何之建物價值，從現存之資料無法判斷，而原告又是以其土地與建商交換建築完成之房屋，原告無法提出相關於建物取得之價格及其資金流向證明資料，而以包括土地購入之總數與作價出售之總數，主張無財產交易所得自無可憑。
⑷綜上所述，被告所為之處分（復查決定），並無不法，訴願
決定予以維持，亦無不合。原告另於訴願程序稱貸款給付利息部分，業經訴願程序逐一釐清，本案訴訟中原告亦未將就該部分列之為爭點，自無重為認定之必要。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 楊莉莉
法 官 畢乃俊法 官 陳心弘上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
書記官 鄭聚恩