臺北高等行政法院判決
97年度訴字第2992號原 告 甲○○兼徐儼君、
被選定人）被 告 新竹縣政府代 表 人 乙○○縣長）住同訴訟代理人 丙○○
丁○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國97年10月2 日台內訴字第0970154158號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告及徐儼君、徐雲欽、徐建琳、徐郭雙妹等共同選定原告為選定當事人，其等所有坐落新竹縣寶山鄉區360-1 、361-1 、365-2 、365-3 、364 、364-1 、363 、510 、51
1 、511-1 及514 地號等11筆土地（下稱系爭土地），經被告於民國（下同）96年6 月1 日以府地徵字第0960075801號公告徵收作為新竹科學園區○○區○○○路沿線用地擴建案〉工程用地，並以96年6 月1 日府地徵字第00000000000D號函通知原告。原告對地價補償有異議，於公告期間提出異議書，經被告提請地價評議委員會96年度第2 次會議、第3 次會議復議，評議後系爭土地歸屬之地價區段及調整後之96年公告土地現值為：⑴劃屬第113 號一般路線價區段之360-1、361-1 、365-2 及365-3 地號等4 筆土地，其96年公告土地現值變更為12100 元/ ㎡。⑵跨屬第113 號及第120 號地價區段之364 、364-1 地號等2 筆土地，其96年公告土地現值，分別變更為4413元/ ㎡、11730 元/ ㎡⑶至其餘510 地號等5 筆土地，仍維持4000元/ ㎡。被告遂以96年8 月20日府地價字第0000000000B 號公告更正，並以96年9 月17日府地徵字第0960122620號函（下稱原處分）復議結果。原告不服，提起訴願經駁回，猶未甘服，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定關於駁回訴願部分及原處分均撤銷。
⒉被告應作成給付增加補償費原告甲○○101,732 元、徐儼
君78,586,316元、徐郭雙妹169,086 元、徐建琳39,462,318元及徐雲欽25,663,152元之行政處分。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之陳述：㈠原告主張：
1.原告所有系爭土地，經被告於96年6 月1 日以府地徵字第0960075801號公告徵收作為新竹科學園區○○區○○○路沿線用地擴建案〉工程用地，並以96年6 月1 日府地徵字第00000000000D號函通知原告。系爭土地位於新竹縣、市交界○○○鄉○○路一側之園區事業專用區土地，與另一側屬新竹市區之園區事業專用區，同屬「新竹科學園區特定區主要計畫案」及「新竹科學園區○○區○○區○路、五路地區）都市計畫案」，二者土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素相同，於地籍圖上地段相連、情況相同或相近，依地價調查估計規則地18條第1 項，應劃屬為同一地價區段，自應依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定估計區段地價之方法作業，以同屬寶山鄉鄰近使用分區或編定用地相同區段，故系爭土地現值應比照新竹市區園區事業專用區地價為23,000元/ ㎡，徵收補償基準亦應以此為據，依此計算，被告應作成給付增加土地徵收補償費原告甲○○101,732 元、徐儼君78,586,316元、徐郭雙妹169,086 元、徐建琳39,462,318元及徐雲欽25,663,152元之行政處分，計算式如附表一所示。
2.被告就系爭土地地價區區地價估計，選取竹東鎮區作為基準地價區段，顯有違法，理由如下：⑴被告辦理徵收系爭土地補償，同屬新竹科學工業園區特
定區主要計畫案範圍之園區事業專用區，將區內土地劃為一○○○區段○○○路線價區段，與地價調查估計規則第19條：「地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區，編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮接到路線價區段，應以裡地線為區段界線。」之規定不合。且有違土地徵收補償地價加成補償注意事項第3 點規定。
⑵被告稱有關土地使用分區變更之實際效益，非歸屬原土
地所有權人所有乙節，與司法院釋字第400 號解釋意旨及土地徵收條例第12條規定有違。
⑶系爭土地編定為土地使用分區「園區事業專用區」後，
自應依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定估計區段地價之方法作業，以同屬寶山鄉鄰近使用分區或編定用地相同區段，新竹縣○○鄉○○段；或同是新竹科學園區特定主要計畫範圍之新竹市區為基○○○區段。被告選取竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為系爭土地之基準地價區段，即為違法，且與寶山鄉之相同都市計畫編定園區○○區○○○○○段」，與系爭土地僅隔中山高速公路，該地段只租不售有收益實例。
另被告稱該「園區事業專用區」出租交由台灣積體電路製造股份有限公司等建廠。該園區土地徵收後所有權為中華民國所有，由政府機關科學工業園區管理局管理，以出租土地收取租金方式，提供廠商投資設廠，此亦屬土地有出租收益之實例，均可採用。被告稱經調查收集系爭土地並無有買賣實例或收益實例，始選取竹東鎮區作為基準地價區段選定乙節，有所不實。
⑷被告堅稱96年1 月1 日系爭土地公告現值就是都市計畫
變更為園區後之公告現值。惟被告係以95年9 月1 日為估價基準日，當時系爭土地都市計畫編訂為農業區，但系爭土地於95年12月27日都市計畫發布實施即變更為科學工業園區，為都市計畫公共設施保留地，並符合都市計畫法第42條所規範之其他公用事業用地。依土地徵收條例施行細則第30條及第31條之規定，被告應即更正96年公告現值，捨而未為，即有違法。
⑸員山里下員段位於竹東鎮邊陲地帶，與竹北市、芎林鄉
、新竹市相鄰，頭前溪流經其中，地勢平坦；為傳統農村型態，里內交通以員山路為主要道路，該地段地勢低，且有水患之虞，地質屬河川砂地不宜建廠，且每年新竹地區九降風經頭前溪吹起沙塵暴地段，不宜居住。而系爭土地位於台積電公司第12廠毗鄰，被告並未考慮系爭土地毗連高科技工廠，地價預期變更為工廠之高土地價值等地價調查估計規則第9 條所規定之因素，顯有違誤。
㈡被告主張：
1.新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值，經依平均地權條例第46條規定，調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經95年12月6 日新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議所評定。又新竹縣各鄉鎮市96年（96年1 月1 日至96年12月31日）被徵收土地，其徵收補償地價加成補償成數，亦經比照一般正常交易價格，提交該次地價及標準地價評議委員會議於評議96公告土地現值時，評定為4 成。
2.被告辦理96年公告土地現值作業係以95年9 月1 日為估價基準日，系爭11筆土地，係位於新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○路○○路地區）計畫範圍內，因該計畫範圍土地需以徵收方式整體開發供園區廠商設廠使用，開發上有所限制，故計畫範圍內土地使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，並未整體開發。被告於辦理96年公告土地現值作業時，經斟酌地價差異並依其土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素，將本案系爭土地劃屬地價區段及96年公告土地現值如下：⑴將園區段360-1 、361-1 、365-2 、365-3 地號等4 筆土地劃為第1○○ 號區段○○○路線價區區地價原為5800元/ ㎡），其96年公告土地現值經依地價調查估計規則第23條第2 款規定計算均為5800元/㎡。⑵將園區段364 、364-1 地號等2 筆土地劃為跨屬第
114 號區段及第120 號區段（一般地價區區地價為4000元/ ㎡），其96年公告土地現值經依地價調查估計規則第23條第3 款規定計算，分別為4092元/ ㎡、5718元/㎡。⑶將園區段363 地號土地劃屬第120 號區段，其96年公告土地現值經依地價調查估計規則第23條第2 款規定計算為4000元/ ㎡。⑷將園區段510 、511-1 、511 、514地號土地劃屬第76號區段（一般地價區區地價為4000元/ ㎡），其96年公告土地現值經依地價調查估計規則第23條第2 款規定計算均為4000元/ ㎡。
3.新竹科學園區○ ○區○○○路沿線用地擴建案經被告以96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告徵收後，因有其他被徵收土地所有權人於徵收公告期間內，亦對土地徵收補償價額提出異議，被告乃彙整各徵收補償價額異議內容，檢討徵收範圍及毗鄰地區之土地，經96年12月18日都市計畫變更後，各地價區段劃分有無符合地價調查估計規則第18條及平均地權條例施行細則第63條公共設施保留地地價查估等相關規定辦理，並於重新檢討後，將徵收土地範圍內各異議人提出徵收補償異議之土地所屬地價區段，及相關之毗鄰地價區段，就其地價區段範圍劃分及其區段地價，依土地徵收條例第22條規定，於96年7 月30日提請新竹縣地價及標準地價評議委員會96年度第2 次會議復議，復議結果系爭土地所在之第76號地價區段，96年度公告土地現值仍維持為每平方公尺4,000 元，第114 號一般路線價區段部分範圍併入第113 號一般路線價區段，113 號一般路線價區區地價由每平方公尺6,800 元調整為每平方公尺17,000 元。
4.案經新竹縣地價及標準地價評議委員會96年度第2 次會議復議後，嗣因查明該復議結果與系爭土地有關之第113 號一般路線價區區地價有估計錯誤情事，乃依辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項第3 點規定，於96年8 月6 日提請新竹縣地價及標準地價評議委員會96年第3 次會議評議更正第113 號一般路線價區區地價為每平方公尺12,100元，故評議後本案土地歸屬○○○區段及調整後之96年公告土地現值為：⑴劃屬第113 號一般路線價區段之360-1 、361-1 、365-2 及365-3 地號等4筆土地，其96年公告土地現值變為12100 元/ ㎡。⑵跨屬第113 號及第120 號地價區段之364 、364-1 地號等2 筆土地，其96年公告土地現值，依地價調查估計規則第23條第3 款規定計算，分別變為4413元/ ㎡（即4000*9490/10000+12100*510/10000=4413）、11730 元/ ㎡（即4000*456/10000+12100*9544/10000=11730 ）。⑶至其餘510 地號等5 筆土地因評議後96年公告土地現值未異動，未予更正公告土地現值（原處分卷第53頁）。被告遂以96年8 月20日府地價字第0000000000B 號公告更正，並以原處分函知原告等復議結果，於法並無不合。
5.系爭土地徵收補償價額經復議後為：⑴園區段360-1 、361-1 、365-2 及365-3 地號等4 筆土地，各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價5800元/ ㎡與應補償價額差額6300元/ ㎡之合計數12100 元/ ㎡，乘以﹝1+加成補償成數4 成﹞，再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍。⑵園區段364 地號土地各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價4092元/ ㎡與應補償價額差額321 元/㎡之合計數4413元/ ㎡，乘以﹝1+加成補償成數4 成﹞，再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍。⑶園區段364-1 地號土地各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價5718元/ ㎡與應補償價額差額6012元/ ㎡之合計數11730 元/ ㎡，乘以﹝1+加成補償成數4 成﹞，再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍。⑷至其餘
510 地號等5 筆土地因復議後96年公告土地現值未異動，各所有權人之徵收補償價額，為原補償地價4000元/ ㎡，乘以﹝1+加成補償成數4 成﹞，再乘以該筆土地面積，再乘以各所有權人之權利範圍（原處分卷第64頁），並無錯誤。
6.按土地徵收條例施行細則第31條第2 項規定：「土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第63條規定重新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。」是以須為土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，始得以適用上開規定，本案都市計畫劃設之「園區事業專用區」土地，非屬公共設施保留地（原處分卷第70頁），故本案土地無土地徵收條例施行細則第31條第2 項規定之適用，並無違誤。
7.系爭土地地價區區地價，係依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款後段規定，以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之，緣由如下：
⑴變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○
○ ○區○○○路地區）案自95年12月18日起生效實施，
關於土地開發方面，依該都市計畫規定，開發需用之土地為公有土地者，以撥用方式取得，為私有土地者，採徵收方式辦理，其有關開發經費籌措，由科學工業園區管理局負責。惟系爭土地地價區段範圍土地，其土地使用分區雖變更為園區事業專用區，但於科學工業園區管理局未依徵收程序取得其土地前，原土地所有權人僅得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，依該都市計畫書內容及科學工業園區設置管理條例第12條第3 項規定，該土地使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實施後，即賦予原土地所有權人，而係於科學工業園區管理局於依法取得土地後，始發生實際效益，故徵收前系爭土地地價區區地價估計，不宜選取已由科學工業園區管理局依法取得之使用分區為園區事業專用區區，作為基準地價區段，以修正估計其區段地價。
⑵因新竹科學工業園區特定區計畫範圍內，與本○○○區
段毗鄰之已由科學工業園區管理局依法取得，且其使用分區為園區事業專用區或工業區區，其範圍內土地係分別於67年間、72年間、74年間、79年間公告徵收取得，已整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善，與本案地價區段之情況顯大不相同。
⑶因新竹縣辦理96年公告土地現值作業時，新竹科學工業
園區特定區計畫範圍內，已由科學工業園區管理局依法取得，且其使用分區為園區事業專用區或工業區區，經查並無調查收集有買賣實例或收益實例，故亦不得選取該等地價區段作為基準地價區段。
⑷因辦理96年公告土地現值作業時，系爭土地其使用現況
多為閒置空地、雜林或農業使用，尚未整體開發，故選取鄰近使用性質類似之農業用地或工業用地地價區段為基準地價區段修正估計之。之所以選取竹東鎮內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段之理由如下：①系爭土地土地依都市計畫規定應以徵收方式整體開發供科學園區高科技廠商設廠使用，而現況仍未整體開發，其使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，故應以鄰近使用性質類似之農業使用土地或工業使用土地地價區區地價進行修正為宜。本○○○區段○○○區段地價時，選取與寶山鄉毗鄰之竹東鎮轄區內，已依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定，估計出區段地價之農業使用土地或工業使用土地地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正以求取其區段地價，該基準地價區段與上開二地價區段之使用性質類似，且基準地價區段與該二地價區段間之區域位置等區域因素差異，並有加以區域因素修正，故系爭土地地價區區地價估計時，選取竹東鎮使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，並加以區域因素修正求取之，其估價作業並無不當。
②不動產估價以比較法從事估價時，應進行情況修正、期日修正、區域因素修正及個別因素修正，而現行地政機關辦理公告土地現值估價作業，除在都市○○街道採用路線價估價法外，其餘地區區價法方式辦理，而該區段價法特色為適用於大量土地估價之方法，並未考慮各宗地之個別因素。又被告依地價調查估計規則辦理估價時，所調查收集之實例已依地價調查估計規則第
7 、8 條規定進行情況修正及依上開規則第17條規定進行期日修正，而無買賣實例及收益實例之區段，並已依上開規則第21條規定，斟酌土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響地價區域因素等進行區域因素修正，其辦理程序即已合乎規定，其估價結果應為適當。
③系爭土地地價區區地價估計時，其選取竹東鎮轄區內或寶山鄉轄區內之使用性質類似，且已依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定，估計出區段地價之地價區段作為基準地價區段，於依前開修正程序辦理後，其估價結果應無太大差異，而其主要不同處在於估價時，所給予修正百分比之總和多寡，如選用各項影響地價區域因素條件相近之區段為基準地價區段，其總修正百分比將較少，即價格形成因素相近程度較高，亦即該選用之基準地價區段較適宜。
④新竹縣辦理96年公告土地現值作業時，寶山鄉作農業使用且調查收集有買賣實例之地價區段，僅農業區土地第29-1區段，以及保護區土地第22區段與第26區段，其依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款估計之地價分別為每平方公尺6000元、1600元及2800元，又本案寶山鄉第76號及第120 號地價區區地價估計時，如以該等地價區段為基準地價區段進行修正，因其價格形成因素差異性大，修正困難度高，而給予之修正百分比總和必大，亦即該選用之基準地價區段較不適宜。故以竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，或選用寶山鄉轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，來估計系爭土地地價區區地價，僅是在進行區域因素修正技術上之難易差別而已。
理 由
一、原告主張：系爭土地於95年12月27日都市計畫發布實施變更為科學工業園區，為都市計畫公共設施保留地，且為都市計畫法第42條第1 項第3 款規定之公用事業用地，依土地徵收條例施行細則第31條第2 項之規定，被告應即更正96年公告現值，被告捨而未為，即有違法。且衡酌地價調查估計規則地18條第1 項所列各項考量要件，系爭土地應與新竹市○區段園區事業專用區劃屬為同一地價區段，依同規則第21條第1項第1款規定估計區段地價，系爭土地現值應比照新竹市區園區事業專用區地價為23,000元/ ㎡，並以之作為徵收補償基準。然被告竟就系爭土地地價區區地價估計，選取竹東鎮區作為基準地價區段，顯有違法云云。
二、被告則以：新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值，及96年被徵收土地之徵收補償地價加成補償成數為一般正常交易價格4 成，經95年12月6 日新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議所評定。嗣95年12月18日都市計畫變更後，被告公告徵收系爭土地，原告就地價補償異議，96年7 月30日新竹縣地價及標準地價評議委員會96年度第2 次會議就各地價區段劃分有無符合地價調查估計規則第18條及平均地權條例施行細則第63條公共設施保留地地價查估等相關規定重新檢討，96年8 月6 日同委員會96年第3 次會議並評議更正部分區段地價，評議後系爭土地歸屬之地價區段及調整後之96年公告土地現值詳如事實欄所載，被告以此核算系爭土地徵收補償費用，自無不合。被告於辦理96年公告土地現值作業時，係斟酌地價差異並依其土地使用限制、交通運輸、自然條件、土地利用現況及其他影響地價因素而為區段劃分，因系爭土地地價區段並無買賣或收益實例，其區段地價，則依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款後段規定，以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之，選取之地區為性質類似之竹東鎮，修正較易，之所以未選定已由科學工業園區管理局依法取得之使用分區為園區事業專用區區，作為基準地價區段以修正估計其區段地價，乃因該土地業已整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善，與本案地價區段之情況顯不相同，修正困難。又本案都市計畫劃設之「園區事業專用區」土地，非屬公共設施保留地，系爭土地並無土地徵收條例施行細則第31條第2 項規定之適用等語，資為抗辯。
三、新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值及96年被徵收土地，其徵收補償地價加成補償成數為一般正常交易價格4 成，經新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議所評定。
原告所有系爭土地經被告96年6 月1 日以府地徵字第0960075801號公告徵收作為新竹科學園區○○區○○○路沿線用地擴建案〉工程用地，並函知原告。原告對地價補償有異議，於公告期間提出異議書，經被告提請地價評議委員會96年度第2 次會議、第3 次會議復議，評議後系爭土地歸屬之地價區段及調整後之96年公告土地現值如事實欄所載，被告以此加計4 成核發土地徵收補償費予原告等情，為兩造所不爭執，並有新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議記錄附96年度土地公告現值、被告96年6 月1 日府地徵字第0960075801號公告、被告96年6 月1 日府地徵字第0000000000
D 號函、新竹縣地價及標準地價評議委員會96年第2 次、第
3 次會議記錄、徵收土地各項未領補償費保管清冊及原處分等影本在卷可稽，為可確認之事實。兩造所爭執者無非系爭土地經被告徵收作為新竹科學園區工程用地，其徵收補償地價應如何計算，其主要爭點即在於地價區段之劃分○○○區段地價之估算。經查：
㈠按土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收
當期之土地公告現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」同條例第62條授權中央主管機關（即內政部）制定施行細則，該細則第30條第1 項前段規定：「本條例第30條第1 項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。」第31條第2 項規定：
「土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第63條規定重新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。」核均為法律授權範圍內細節性、技術性規定，合於法律保留原則，應值採用。又平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」據此，新竹縣轄區內土地之96年公告土地現值，及96年被徵收土地徵收補償地價加成補償成數為一般正常交易價格4 成，均經新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議所評定，業如前述，是則，96年6月1日公告徵收系爭土地，應按照徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值即96年度土地公告現值加計4 成為補償地價價格。又系爭土地係都市計畫劃設之「園區事業專用區」土地，乃供高科技廠商投資設廠使用之一種土地使用分區，即難該當都市計畫法第42條第1 項第3 款規定類似電信、變電所等使用之公用事業用地，亦非屬公共設施保留地，故其地價之計算無公共設施保留地應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價之適用，原非土地徵收條例施行細則第31條第2 項規範之範疇，並無依該規定重新計算公告現值之必要，原告主張系爭土地於95年12月27日都市計畫發布實施變更為科學工業園區，為都市計畫公共設施保留地，依土地徵收條例施行細則第31條第2 項之規定，被告應即更正96年公告現值云云，為無可採。
㈡第按，土地法為總律全國水陸及天然富源之根本法，其施行
法為該法第9 條所授權制定，土地法施行法第40條就地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，復授權由由中央地政機關定之，內政部據此制定地價調查估計規則，均屬地價調查估計之細節性、技術性規範，其中第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例，繪製地價區段草圖籍調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗第單位地價。」第
4 條規定：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」第9 條規定：「第三條第二款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第17條規定：
「地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。前項調整後之單價及其調查估價表之編號，應以鄉( 鎮、市、區) 為單位，製作地價分布圖。第一項估價基準日指每年九月一日。」第18條第1 項規定：「劃○○○區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第19條規定：「地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○○路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」第21條第1 項第1 款、第2 款規定：「估計區段地價之方法如下：
一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」第23條規定：「宗地單位地價之計算方法如下：一、屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。二、其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。」地政機關以此為地價調查準據，所得地價區段之劃分及地價區段地價之估算，應予尊重。被告如以上開地價調查結果為公告現值，並經地價評議委員會評議加成補償成數，以此核算各該宗地之補償地價，即合於依法行政。
㈢被告辦理96年公告土地現值作業係以95年9 月1 日為估價基
準日，轄內土地之96年公告土地現值，並經新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議評定，原告對系爭土地徵收地價補償有異議，於公告期間提出異議書，經被告提請地價評議委員會96年度第2 次會議、第3 次會議復議，評議後系爭土地歸屬之地價區段及調整後之96年公告土地現值如事實欄所載，已如前述。核被告所屬竹東地政事務所就系爭土地為地價區段劃分及地價區段地價之估算，係依上開規則第17條第3 項，以95年9 月1 日為估價基準日，並斟酌同規則第3 條所列各項影響地價因素而勘查，將勘查所得資料依地價區段勘查表規定之項目填寫，而依同規則第18條第1 項、地19條規定，將地籍圖上地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，系爭土地因而分別劃屬第11
3 號地價區段（360-1 、361-1 、365-2 及365-3 地號等4筆土地）、跨屬第113 號及第120 號地價區段（364 、364-
1 地號等2 筆土地）及第120 號地價區段（其餘510 地號等
5 筆土地）。其地價之查估，因系爭土地所屬區段並無買賣實例及收益實例，乃依前開規則第21條第1 項第2 款規定，選○○○鎮區○○○區段，而以其區段地價而修正之，估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，則填載於區段地價估價報告表，系爭土地所屬區段地價經此修正，其價額分別如事實欄所載，而此價額亦經地價評議委員會評議，有系爭土地之地價區段勘查表、區段地價估價報告表、新竹縣地價及標準地價評議委員會95年第4 次會議記錄附96年度土地公告現值、新竹縣地價及標準地價評議委員會96年第2 次、第3 次會議記錄等影本在卷可稽。是上開地政機關就系爭土地地價區段之劃分及地價區段地價估算程序，悉依前揭地價調查估計規則為之。而細繹前揭系爭土地之地價區段勘查表、區段地價估價報告表所示區段地價估價報告表○○○區段地價流程：⑴基準地價區區地價：按選定之基準地價區區地價查填。⑵影響地價區域因素總修正數：按影響地價區域因素分析明細表比較分析目標地價區段與基準地價區段之差異，並計填其區域因素總修正數。⑶調整後價格：以「基準地價區區地價」乘以「影響地價區段因素總修正數」所得之數額分別填載。⑷目標地價區區地價：依所求得之各個調整後價格，綜合分析決定其中一種價格，計算區段地價尾數後，填載目標地價區區地價，並註明決定理由。核其以比較法從事估價時，所進行之情況修正、區域因素修正、個別因素修正（即土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響地價區域因素等），及期日修正，均無不合理，而決定地價理由，亦未與影響地價因素為無關之考量，並稱妥適。
㈣原告雖主張系爭土地應與新竹市區園區事業專用區劃屬
為同一地價區段，且系爭土地所屬區段並有買賣及承租實例，不應選取竹東鎮區作為基準地價區段云云，然：
1.辦理96年公告土地現值作業時（以95年9 月1 日為估價基準日），系爭土地其使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚未整體開發乙節，為兩造所不爭執，而與之毗鄰已由科學工業園區管理局管理、使用分區為園區事業專用區或工業區區，其範圍內土地係分別於67年間、72年間、74年間、79年間公告徵收取得，已整體開發完成多年，公共設施規劃建設完善，與系爭土地價區段之情況大不相同。雖變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹縣部分○○○區○○○路地區）案自95年12月18日起生效實施，而系爭土地地價區段範圍土地，其土地使用分區變更為園區事業專用區，但於科學工業園區管理局未依徵收程序取得其土地前，原土地所有權人僅得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。是以，該土地使用分區變更之實際效益，並非於都市計畫變更生效實施後，即賦予原土地所有權人，而係於科學工業園區管理局於依法取得土地後，始發生實際效益，故徵收前系爭土地確實不宜與新竹市區園區事業專用區劃屬為同一地價區段。
2.系爭土地前經被告調查，自94年9月2日至95年9月1日並無買買實例或收益實益。雖原告執詞主張：與系爭土地相鄰之「科管段」有只租不售之收益實例，且系爭土地徵收後，由科學工業園區管理局管理，出租土地提供廠商投資設廠，此亦屬土地有出租收益之實例，均可採用，何以謂無收益實例云云。然「科管段」與系爭土地隔有高速公路，與系爭土地本非屬同一地價區段，非得以其收益實例為系爭土地區段之收益實例，原無疑義。又依揭規則第17條第
3 項規定，公告土地現值估價基準日既為每年9月1日，並於每年1 月1 日公告，則收益實例收集期間應為前年之9月2 日至去年之9月1日，故96年度公告土地現值之查價期間為94年9月2日至95年9月1日，被告調查此期間之買賣實例或收益實例，於法並無不合，本件經原告異議後，公告現值雖經重新修正及更正，然所計算者仍為同一年度即96年之公告土地現值，有關查估之基準日仍應依前開規定，原告認應以96年間徵收後土地出租實例據以核算收益實例，於法無據，應無可採。
3.系爭土地區段於辦理96年公告土地現值作業時，使用現況多為閒置空地、雜林或農業使用，尚未開發，查既無買買或收益實例，故應以鄰近使用性質類似之農業使用土地或工業使用土地地價區區地價進行修正為宜。本案地價區區地價時，選取與寶山鄉毗鄰之竹東鎮轄區內，已依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定（有買賣實例或收益收實例，得估計正常單價之區段）估計出區段地價之農業使用土地或工業使用土地地價區段為基準地價區段，並予以區域因素修正以求取其區段地價，該基準地價區段與上開二地價區段之使用性質類似，且基準地價區段與該二地價區段間之區域位置等區域因素差異，並有加以區域因素修正，故系爭土地地價區區地價估計時，選取竹東鎮使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，並加以區域因素修正求取之，其估價作業並無不當。至於系爭土地地價區區地價估計時，選取竹東鎮轄區內或寶山鄉轄區內之使用性質類似，且已依地價調查估計規則第21條第1 項第1 款規定，估計出區段地價之地價區段作為基準地價區段，於依前開修正程序辦理後，其估價結果應無太大差異，蓋其主要不同處無非估價時，所給予修正百分比之總和多寡，如選用各項影響地價區域因素條件相近之區段為基準地價區段，其總修正百分比較少，價格形成因素相近程度愈高，進行區域因素修正技術愈易，則選用之基準地價區段較適宜。換言之，以竹東鎮轄區內使用性質類似之地價區段作為基準地價區段，或選用寶山鄉轄區內使用性質類似之地價區段作為基○○○區段，來估計系爭土地地價區區地價，僅是在進行區域因素修正技術上之難易差別而已，估價所得並無太大差異。原告主張應以新竹市區園區事○○○區○○○區段為基準地價區段云云，因系爭土地影響地價區段因素與新竹市區園區事業專用區差距過大，如以之為基準地價區段，修正難度過高，誤差較大，顯為不當，其主張無可採取。
四、綜上，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法，以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法之虞。原告就系爭土地之徵收補償異議，案經新竹縣地價及標準地價評議委員會96年度第2次、第3次會議修正及更正部分公告現值，原處分函知原告等復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，求予撤銷，為無理由，應予駁回。系爭土地之徵收補償應以原處分所示公告現值為計算基準，原告拒不採，主張系爭土地公告現值應比照新竹市區園區事業專用區地價為23,000元/ ㎡，徵收補償基準亦應以此為據云云，求為判決被告應作成給付增加土地徵收補償費原告甲○○101,732 元、徐儼君78,586,316元、徐郭雙妹169,086元、徐建琳39,462,318元及徐雲欽25,663,152元之行政處分，於法顯然有違，為無理由，應併駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 13 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 許麗華法 官 楊得君上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 13 日
書記官 徐子嵐