臺北高等行政法院判決
97年度訴字第3013號原 告 日華不動產仲介經紀有限公司代 表 人 甲○○被 告 臺北縣政府代 表 人 乙○○（縣長）訴訟代理人 戊○○
丁○○己○○上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國97年10月2 日台內訴字第0970160697號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告係位於臺北縣板橋市○○里○○路○ 段○○○ 號之不動產仲介公司，因訴外人丙○○於民國（下同）97年3 月28日向被告檢舉原告不當收取其委託銷售之臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地及其地上建物（門牌號碼：臺北縣板橋市○○街○○號）之差價，案經被告所屬地政局以97年4 月16日北地價字第0970214205號函請原告說明，又被告於97年4 月17日實地業務檢查，賣方簽訂委託銷售契約內容變更同意書之金額（實拿新臺幣《下同》1090萬元）與不動產買賣契約書成交價格（1150萬元）不符，被告認原告有收取差價之行為，已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定，乃依同條例第29條第1 項第2 款規定，以97年6 月13日北府地價字第0970437547號處分書處原告6 萬元罰鍰並限期30日內改正（下稱原處分）。原告不服，指稱訴外人丙○○並未更改其原委託價格1250萬元，僅在特別約定事項補充實收價格，被告一再認定特別約定事項補充實收價格即屬最後之委託價格與實況有違，又本案實為單純消費爭議，業經臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）簡易庭調解成立，訴外人丙○○同意支付原告服務報酬45萬元，可證訴外人丙○○之檢舉理由已不存在云云，提起訴願，經內政部97年10月2 日台內訴字第0970160697號訴願決定駁回，原告仍不服，遂向本院提起行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠訴外人丙○○委託銷售系爭不動產之委託銷售價格原為1250
萬元，茲因買方鄭碧華之承購價格為1150萬元，原告乃以1150萬元價格與丙○○斡旋，經丙○○同意後以1150萬元價格成交，最後買賣雙方實際交易價格也是1150萬元，此均為買賣雙方所明知，原告並無不動產經紀業管理條例第19條第1項所稱隱匿實際成交價格賺取「差價」之情形。
㈡次查，本件原告得對賣方丙○○收取之仲介服務報酬為實際
成交價格的4%即46萬元，得對買方鄭碧華收取之仲介服務報酬為實際成交價格的2%即23萬元，兩者合計6%即69萬元，而最後訴外人丙○○及鄭碧華約定係由丙○○1 人支付原告全部仲介服務費用60萬元，原告同意折讓9 萬元，此乃買賣雙方就仲介服務費之負擔所作之約定（即賣方丙○○同意代買方支付仲介服務費，買方不再要求降低價格），此亦為買賣雙方所明知且同意，原處分及訴願決定就買賣雙方間合意負擔仲介服務費之行為指責為原告收取「差價」或「依法不得收取之其他報酬」，均有不當。
㈢況查，系爭房屋買賣成交後，訴外人丙○○僅有支付原告25
萬元，餘款35萬元並未支付，已難認原告有實際收取「差價」或「其他報酬」之行為，而關於本件仲介服務報酬之爭議，經原告對訴外人丙○○提起民事訴訟後，業與訴外人丙○○達成訴訟上和解，原告同意捨棄丙○○原同意代買方鄭碧華支付之買方仲介服務費，僅對丙○○收取賣方仲介服務費45萬元（原告於和解時就賣方丙○○應付仲介服務費46萬元同意再折讓1 萬元，而於和解筆錄上記載由丙○○再給付原告20萬元，達成和解），益證原告所收取者均係契約書約定得收取之合法仲介服務報酬，且原告所收取之報酬亦未逾越內政部規定不動產仲介服務報酬不得超過交易價格6%之規定。
㈣末查，原告於仲介系爭不動產交易過程中，就買賣雙方之交
易價格已充分揭露予買賣雙方知悉，買賣雙方交易過程公開透明，買賣雙方於簽立買賣契約時並無任何意見，賣方丙○○亦係自願負擔買賣雙方全部仲介服務報酬並簽立同意書，且賣方丙○○實際收受買賣價款1090萬元亦符合契約內容變更合意書特殊約定事項之約定，原告並無任何不法隱匿交易價格或實際交易價格與買賣契約約定不符之情形，嗣訴外人丙○○意圖卸免其已同意支付之仲介服務報酬尾款35萬元而向被告提出申訴，被告未明察系爭房地實際交易價格1150萬元乃買賣雙方所明知且同意，亦未釐清丙○○同意給付之仲介服務報酬60萬元乃係包含丙○○同意代買方支付之仲介服務報酬，逕為不利於原告之處分，自有違誤，應予撤銷。又本件服務報酬爭議，被告除處罰原告罰鍰6 萬元外，本件仲介經紀人朱忠順亦因此而誤遭懲處停止執行仲介經紀人職務6 個月，對原告及朱忠順均影響甚大。
㈤為此，原告依據行政訴訟法第4 條第1 項提起本件撤銷訴訟，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠依內政部97年6 月2 日內授中辦地字第0970045735號函釋略
以：「經紀業與賣方簽訂之委託銷售契約書所載委託銷售價格，仍不得與實際交易價格存有差額，否則即有構成收取價差行為之虞。又經紀業為買賣雙方當事人協商交易價金過程中，若實際交易價格與委託銷售價格不符時，經紀業應再與賣方簽訂委託銷售契約內容變更同意書，並向買賣雙方當事人充分揭露相關資訊，…」，經被告97年4 月17日業務檢查，賣方（即訴外人丙○○）簽訂委託銷售契約內容變更合意書之委託銷售金額（實拿1090萬元）與不動產買賣契約書成交價格（1150萬元）不符，原告業已違反上開函釋意旨，構成收取差價之行為。
㈡次查賣方以陳情書表示其原委託價格為1250萬元，經原告之
經紀營業員葉世宏告知買方出價1125萬元，賣方遂同意出售，又該營業員表示原告公司賺太少，請賣方多給10萬元，賣方同意後，該員在契約內容變更合意書上重新填寫實拿1090萬元。直至簽約後才發現契約書所載金額為1150萬元，非原告告知之1125萬，復經被告電洽買方，買方表示原願支付1%服務費希望原告與賣方斡旋降低售價，經原告表示無法降價，遂依原告所稱金額與賣方簽約，嗣後始知賣方所託價格非契約書所載價格，原告爰簽立2%服務費折讓單作為補償。原告起訴理由一所稱實際交易價格為買賣雙方所明知，並無隱匿賺取差價之情形與被告查證顯有出入，然查按買賣雙方簽訂之委託銷售契約書第5 條第1 款，賣方給付原告之服務報酬為成交總價4%，倘系爭房地按原委託價格1250萬元出售，賣方僅需付50萬元服務費，今系爭房地以1150萬元出售，賣方需支付之服務費為46萬元，依社會一般通念，系爭房地成交價格已低於原委託價格100 萬元，賣方豈願支付比原委託價格算得之服務費還高的60萬元？是以賣方陳情書表示原告告知賣方出價1125萬元爰同意於契約內容變更合意書載明「實拿1090萬元」之說法應屬可信。原告未經賣方同意自行提高售價並將差額轉為服務費向賣方收取顯已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定。
㈢有關原告起訴理由二稱其可得收取之服務報酬為69萬，經買
賣雙方約定由賣方1 人支付全數仲介服務費用60萬元，原處分及訴願決定就買賣雙方間合意負擔仲介服務費之行為指責為原告收取差價或依法不得收取之其他報酬乙節，按原告97年4 月18日日法（97）字第970418號函表示「…本公司為求讓雙方順利成交，且成交價1150萬元中有60萬係陳情人支付本公司之服務報酬，故即免除對買方服務費之收取，此乃為何有服務費折讓單之由來」，原告兩次說法不盡相同，亦無法提出買賣雙方就服務費負擔之合意文件，且原告與賣方前經板橋地院板橋簡易庭就服務費之收取進行調解，足見賣方未如原告所稱同意負擔全部服務費。復按內政部89年7 月10日台（89）內中地字第8979517 號函修正不動產經紀業報酬計收標準規定一、（四）略以「經紀業…應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書…俾使買賣…雙方事先充分瞭解。」，另本案委託銷售契約書第5 條第1 款記載「買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬，其中甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬…」依不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定按實際成交金額1150萬依契約條款算得之服務費為46萬元，然查所出具之賣方給付仲介服務費同意書收取之服務報酬記載為60萬元，又查本案契約內容變更合意書並未變更服務報酬之收取方式，且無法證明賣方願支付全部服務費，按不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定，經紀業不得收取差價或其他報酬，則該14萬之差額（60萬－46萬）即屬原告依法不得收取之報酬。訴願決定亦以本項理由，駁回原告之訴願。
㈣綜上所述，被告以原告所訴顯無理由等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院之判斷：㈠原告係位於臺北縣板橋市○○里○○路○ 段○○○ 號之不動產
仲介公司，因訴外人丙○○於97年3 月28日向被告檢舉原告不當收取其委託銷售之臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地及其地上建物（門牌號碼：臺北縣板橋市○○街○○號）之差價，案經被告所屬地政局以97年4 月16日北地價字第0970214205號函請原告說明，又被告於97年4 月17日實地業務檢查，賣方簽訂委託銷售契約內容變更同意書之金額（實拿1090萬元）與不動產買賣契約書成交價格（1150萬元）不符，被告認原告有收取差價之行為，違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定，乃依同條例第29條第1 項第2 款規定，以原處分處原告6 萬元罰鍰並限期30日內改正。以上事實為兩造所不爭執，並有原處分書附卷可稽。
㈡原告不服，循序提起行政訴訟，並為上開事實部分記載之主
張，是本件應審酌者厥為：原告是否有收取差價之行為？㈢經查：
⒈按不動產經紀業管理條例第4 條第9 款規定：「差價：係
指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。」同條例第19條第1 項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」又同條例第29條第1 項規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、…二、違反…第22條第1 項規定者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。…經紀業經依前項第1 款或第2款處罰並限期改正而未改正者，應連續處罰。」內政部97年6 月2 日內授中辦地字第0970045735號函：「經紀業與賣方簽訂之委託銷售契約書所載委託銷售價格，仍不得與實際交易價格存有差額，否則即有構成收取價差行為之虞。又經紀業為買賣雙方當事人協商交易價金過程中，若實際交易價格與委託銷售價格不符時，經紀業應再與賣方簽訂委託銷售契約內容變更同意書，並向買賣雙方當事人充分揭露相關資訊，…」。
⒉查依賣方即訴外人丙○○之陳情書記載，其原委託價格為
1250萬元，經原告之經紀營業員葉世宏告知買方出價1125萬元，賣方同意出售，又該營業員表示原告公司賺太少，請賣方多給服務費，賣方同意後，該員在契約內容變更合意書上重新填寫實拿1090萬元，並立具給付仲介服務費同意書，同意支付服務費60萬元，直至簽約後才發現契約書所載金額為11 50 萬元，非原告告知之1125萬等語，此有陳情書附卷可稽（參原處分卷附件1 ），並有委託銷售契約書（參本院卷第20 頁 ）、契約內容變更合意書（參本院卷第22頁）、給付仲介服務費同意書（參本院卷第26頁）、不動產買賣契約書（參本院卷第23至25頁）可資佐證。即原告訴代於本院準備程序亦陳述其員工葉世宏曾告知賣方稱買方僅出價1125萬元（參本院卷第56頁），而其後來成交價竟為1150萬元，是原告所稱實際交易價格為買賣雙方所明知，並無隱匿賺取差價云云，即不足採。
⒊查依委託銷售契約書第5 條第1 款規定，賣方給付原告之
服務報酬為成交總價4%（參本院卷第20頁），倘系爭房地按原委託價格1250萬元出售，賣方僅需付50萬元服務費，今系爭房地以1150萬元出售，賣方需支付之服務費為46萬元，依社會一般通念，系爭房地成交價格已低於原委託價格100 萬元，賣方豈願支付比原委託價格算得之服務費還高之60萬元？是原告顯係以取巧方法，誤導賣方，使其立具契約內容變更合意書（參本院卷第22頁）及給付仲介服務費同意書（參本院卷第26頁），同意支付服務費60萬元，高於依原委託銷售契約所需支付之服務費14萬元（60萬－46萬），以此方法，將差額轉為服務費，顯已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定，堪予認定。⒋原告雖稱：其可得收取之服務報酬總額為69萬，經買賣雙
方約定由賣方1 人支付全數仲介服務費用60萬元，原告並無收取差價云云。惟查：
⑴本案委託銷售契約書第5 條第1 款記載「買賣成交者，
乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬，其中甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬…」，則按實際成交金額1150萬算得賣方應付之服務費為46萬元，然原告卻以上述方法使賣方立具契約內容變更合意書，同意支付服務費60萬元（參本院卷第22頁），則就賣方而言，該14萬之差額，即屬原告依法不得收取之報酬。
⑵至於原告對買方折讓服務報酬23萬元，乃原告為使本件
買賣得以成交，經商業考量權衡得失所做出之讓步，不能將該項損失轉嫁予賣方，而辯稱非依法不得收取之報酬。
⒌至原告指稱本案為單純消費爭議，且業經板橋地院簡易庭
調解成立，可證訴外人丙○○之檢舉理由已不存在乙節，查上開調解係板橋地院針對原告與訴外人丙○○雙方給付服務費之民事糾紛所為之調解；而本案係主管機關為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所為之公權力行政，二者係不同之法律關係，併予指明。
㈣綜上，原告所述，為不可採。從而被告依不動產經紀業管理
條例第29條第1 項第2 款規定，以原處分處原告6 萬元罰鍰並限期30日內改正。揆諸首揭法條規定，並無不法，訴願決定予以維持，亦無不合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 13 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 徐 瑞 晃
法 官 蔡 紹 良法 官 陳 金 圍上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 5 月 13 日
書記官 陳 可 欣