臺北高等行政法院判決
97年度訴字第949號原 告 太子建設開發股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 陳國雄律師複代 理 人 翁偉傑律師被 告 行政院公平交易委員會代 表 人 湯金全（主任委員）訴訟代理人 丁○○
乙○○丙○○上列當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國97年2月25日院臺訴字第0970082237號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告遭人檢舉於銷售「世紀花園」及「紐約57街」房屋時，刊登建物廣告內容涉及違反公平交易法規定等情，經被告調查結果，認原告於「紐約57街」房屋（以下簡稱系爭房屋）廣告宣稱「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」等字樣，並以圖示明揭「林蔭大道上設置中央分隔島」等內容，就商品之內容有為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，乃於96年12月14日以公處字第096178號處分書命原告自處分書送達之次日起，立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰新台幣（下同）120萬元。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭點：原告於系爭房屋廣告上是否確有對商品之內容為
虛偽不實及引人錯誤之表示？㈠原告主張之理由：
⒈關於系爭廣告載有「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦
南更綠，而且歸屬於社區私有」、「私家林蔭大道」等字樣部分：
經查系爭廣告中之「林蔭大道」寬25米，其中兩側各6.5米共13米之部分本屬原告所有之建築用地（產權移轉後則為住戶所有），而台南市○○○街為小北開發區之中軸線，不但僅有12米寬且僅為一般道路，原本無所謂「林蔭大道」之存在，係因原告於全開發區規劃之初，便自動將育德一街路兩側本屬原告所有之建築基地予以退縮設置人行步道並自行綠樹植栽達300米長之樹木綠地，故林蔭大道方由此產生，是若謂「林蔭大道係由原告規劃而生」，亦不為過。原處分及訴願決定未查及此，逕認系爭廣告虛偽不實，容有錯誤，謹說明如下：
①查系爭廣告隨附說明「想看到期盼的綠意豪景，從不需
要離開台南都心！取法紐約中央公園在都會塑造珍貴綠洲的氣魄，太子建設開闢25米私家林蔭大道，提供紐約新移民以第一順位享用，並用數十種四季植栽塑造永久綠棟距。」、「25米的寬闊大道，在其他地方是給車輛行走的，在新府城內則植花種樹，留給57街的住民運動閒逛。不讓成大的綠地專美於前，太子建設在社區內擘劃私家林蔭大道，．．．」之用語，其中「太子建設開闢25米私家林蔭大道，提供紐約新移民以第一順位享用，並用數十種四季植栽塑造永久綠棟距。」及「太子建設在社區內擘劃私家林蔭大道」之陳述均僅在描述育德一街從僅為通行道路之用，至原告將自有之長300米寬13米建築用地退讓、種植樹木並規劃為林蔭大道之過程，前已敘及。而「25米的寬闊大道，在其他地方是給車輛行走的，在新府城內則植花種樹，留給57街的住民運動閒逛」及「想看到期盼的綠意豪景，從不需要離開台南都心！取法紐約中央公園在都會塑造珍貴綠洲的氣魄」等語僅係描寫林蔭大道之美，亦完全與真實相符，實不容被告任意誣指係引人誤為「住戶專有」之意涵。
②次查所謂林蔭大道「歸屬於社區私有」之廣告意涵，乃
廣告上所明載「林蔭大道提供紐約（即紐約57街）新移民以第一順位享用」、「林蔭大道『像是私人領域』」，其訴求在於系爭房屋之住戶能因地利而獲得優先使用林蔭大道，有優雅綠樹環境之機會，然原告從未於各紙廣告中聲稱「林蔭大道『產權私有』」，消費者於解釋廣告內容時，實不應斷章取義。第以「林蔭大道像是私人領域」與「私有」、「私家」等字樣，皆係形容林蔭大道之廣告用語，原告於散佈、發放時亦同時為之，蓋系爭廣告單有宣傳之用及詳細說明之用，而註明「林蔭大道像是私人領域」屬於詳細說明之內容，既曰「像是」即表示「像私人領域，但非私人領域」，而絕不可能被指為「就是」私人領域，是原告亦於廣告中詳為提醒林蔭大道「並非」私人領域，兩者本即交由消費者搭配閱覽，消費者欲瞭解原告提供之產品亦會對照閱讀，故本應合併以觀。況長300米寬13米之林蔭部分本即為原告之建築用地，原處分及訴願決定怎能逕擷取部分而為不利原告之認定？至被告於言詞辯論期日當庭表示育德一街寬25米道路約為295米長，未滿300米一節，原告就長度不爭執，但300米與295米間之5米差距應屬可接受之誤差，並非原告誇大不實，且該差距程度應尚不足以形成影響客戶作成交易與否之決定，此參閱公平交易法第21條案件處理原則第8點規定「前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：㈠表示或表徵與實際狀況之差一程度。．．．」即明。
③原處分及訴願決定雖稱「私有」、「私家」等字樣足使
一般消費者產生「林蔭大道」為具有「排他性」領域之認知，以致陷於錯誤云云，惟查系爭房屋臨街二側長300米寬13米之綠化空地（即林蔭部分）既屬原告所有，亦須供任何不特定經過此路段之人為通行，而不得排除他人經過或架設路障過濾住戶以外之人不得經過綠地人行道，惟亦僅有居住此社居之住戶方得享有「居住於綠色大道旁之生活空間」之居家生活品質，而非此社區外之人所得均霑，此亦為廣告文字「林蔭大道提供紐約（即紐約57街）新移民以第一順位享用」明示之旨，應為任何欲購買系爭房屋而閱讀此段文字所能輕易理解。不論係原告所有之系爭房屋臨街二側之綠化空地（即林蔭部分），或早已開通且供大眾通行多年之都市○○道路之育德一街，皆須供不特定人通行使用而不得就該範圍內排除他人干涉，亦為任何人閱聞所得知悉，則上述廣告文字「私有」、「私家」豈能硬為專業法律人士拘泥所用字句為所有權之解釋，而跳脫一般非法律人士欲購買房屋者閱讀時所為之對「林蔭大道供其私人享有」之認知，即謂「對於一般消費者要難合理期待其能認知」？經查「私有」與「私家」既為廣告上用詞，皆為表達一定效果或意境，而為「私人享有」、「僅私家所得享受」之意，又廣告用詞本與法律用語本屬不同，而非於簽訂契約之用，只要非虛偽不實或引人錯誤，怎能穿鑿附會作法律上解釋，況原告於「私有」「私家」旁，隨即以顯著之字樣表示「提供紐約新移民第一順位使用」及「林蔭大道『像是私人領域』」，其不願使人錯誤之主觀意思極為明顯。按表示或表徵客觀上具有多重合理之解釋時，其中一義為真時，即無不實，「行政院公平交易委員會對公平交易法第二十一條案件之處理原則」（以下簡稱公平交易法第21條案件處理原則）第8點第4項定有明文。則系爭廣告用語欲作宣傳「私人享有林蔭綠色社區」效果之解釋誠屬合理而輕易，怎可強為所有權絕對排他效力之少數法律專業聯想，否則非該社區之住戶通行原告所有之林蔭區域，豈非導出得以民法第767條主張所有權妨礙排除請求權而要求不得通行之荒謬結果？且原處分及訴願決定將具有所有權與否作為可否排他及公共通行之之認定，據以作為「私有」、「私家」是否造成混淆一般消費者產生「排他性領域之認知」之標準，則一般私有土地作為開放空間或發生公用地役關係，又豈能導出具所有權即可排他使用否則即為不實廣告之結果？其率斷荒謬之情，由此可見！④又觀諸原告之系爭廣告中之全區鳥瞰示意圖，圖中所示
有描繪車輛出入、往來車道，為完全供公眾通行之道路之表徵，亦為一般人閱覽後所能理解，且園道參考照片所示為分道線之馬路，亦已使觀覽者得已知悉為供公眾通行之道路，況原告雖就育德一街兩側各退縮6.5米部分進行植栽綠化，然同時亦有鋪設行道磚，是原告所提供之廣告已明示「林蔭大道」中央（育德一街12米部分）為供人、車通行之道路無疑；至林蔭大道示意圖、手繪園道參考圖皆僅在象徵其林蔭部分（此寬13米長300米林蔭部分產權本為原告產權所有）中樹木之繁密及步道之設施，有如公園一般，而非在表達公眾通行之有無，故不應解釋為林蔭大道範圍內之綠化部分不屬林蔭大道。從而一般人於觀覽後，當能理解林蔭大道中「大道」乃係供公眾使用之路，而長300米寬13米之「林蔭」部分當中步道與樹林規劃時與公園無異（且為原告之建築用地），訴願決定指摘上開廣告用語僅據廣告內容難以合理期待一般消費者認識該林蔭大道係指以供公眾通行之計畫道路云云，實為扭曲之詞。茲原告於97年10月初在現場以數位相機拍攝取得之定點照片彩色影本8幀（證物13），依所附現場位置圖標號1至8及箭頭所指方向拍攝，如照片1（從立賢路與育德一街口拍攝該路段起點）至4所示，育德一街兩旁各退後6.5米綠化植栽之結果，任何人均可感受到其林蔭之效果，甚至如照片6所示設置座椅有如公園綠地之規劃，從照片7、8（該綠化路段終點、合緯路與育德一街口）即可看出有無道路兩側各退後6.5米之效果，其中照片8所示即為非本建案之育德一街兩側路段，路寬只有12米左右，不但道路狹小，甚至左右兩側為各工廠廠房及私人圍籬柵欄禁止他人通行，與系爭房屋路段兩側為綠化林蔭公眾通行有天壤之別。另有不定點照片彩色影本61幀（證物14）足供鈞院參酌。
⑤至被告辯稱育德一街兩側屬低密度住宅區，原即須退縮
保留2.5米騎樓地，故兩側道路退縮部分係本應保留之法定空地，並非原告所稱「自願退縮」一節。經查該區○市○○道路15米以上寬度者，始有退縮保留2.5米騎樓地之規定，育德一街依都市計畫原僅有12米，故其兩側雖屬低密度住宅區，但並無法令規定須退縮保留2.5米騎樓地之限制。甚者，法定空地僅規定面積，並無規定留設地點，原告亦可將法定空地留設於社區內其他區塊，並不一定要規劃在育德一街兩側作為道路，故該退縮部分仍係依原告之規劃而執行。原處分理由四（四）就長300米寬25米林蔭大道部分，係認該路段並無「私有」於「紐約57街」住戶之可能，而廣告詞句宣稱「歸屬於社區私有」、「私家林蔭大道」屬虛偽不實及引人錯誤之表示，故該路段之25米寬是否為原告自願規劃或係依法退縮，並非本件爭點，遑論原處分理由七（一）亦就該部分已確認「．．．整體所稱之『林蔭大道』路寬至少可達24米，而與25米之寬度差距非鉅，依現有事證，尚難認有違反本法之情事。．．．」云云。
⒉關於系爭廣告以圖示明揭「林蔭大道上設置中央分隔島」等內容部分：
本件訴願決定略以系爭廣告揭示林蔭大道應設置中央分隔島，因無施作可能，足認該圖示核屬虛偽不實及引人錯誤之表示，並以原告開始規劃公共設施時，即應審慎評估及詢問相關法規，其既未善盡查詢義務，即有過失，自不得以與法不合係不可預料為由卸責，已違反行政罰法上故意過失責任原則云云。經查：
①按「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不
予處罰。」，行政罰法第7條定有明文。其立法理由為「一、現代國家基於「有責任始有處罰」之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，故第1項明定不予處罰。．．．三、現代民主法治國家對於行為人違反行政法上義務欲加以處罰時，應由國家負證明行為人有故意或過失之舉證責任，方為保障人權之進步立法。」。準此，本件原處分及訴願決定應舉證證明原告有故意或過失違反公平交易法上之義務，方得以該法相繩。次按統一規範全國道路工程之法源依據為95年8月間訂定之「市區道路及附屬工程設計標準規範」，其訂定依據乃內政部於94年12月8日以台內營字第0940087074號令公布之「市區道路及附屬工程設計標準」（即解釋性行政規則）；在此之前，僅有「市區道路工程規劃及設計規範之研究」可作為行政機關規劃市區道路工程規劃及後續道路工程設計之「參考」依據，並無「法規」依據。經查「市區道路工程規劃及設計規範之研究」為內政部委託學者作成之研究報告，僅具「研究報告」之性質，根本不適用行政程序法第160條應登載於政府公報發布之規定。是以，甚難期待原告能於94年12月8日「市區道路及附屬工程設計標準」公布前之92年12月間，預見上開行政機關核駁之標準並非為對外發布之解釋性行政規則而僅係「研究報告」。退步言，「市區道路工程規劃及設計規範之研究」有對外發布，基於「依法行政」原則，原告亦難以聯想行政機關竟依學者之研究報告作為「依法行政」之「法」，故原告自無任何注意義務之違反可言。
②次查原告於92年12月初委託廣告代銷公司企劃製作就育
德一街規劃設置中央分隔島，其內容確有表示「林蔭大道應設置中央分隔島」，蓋原告於刊登廣告之初，確係規劃設置如廣告上之內容所示。基於行政機關依法行政，原告曾就建築法令有關規定進行瞭解，然相關建築法令（當然指依法行政之法律及法規命令、行政規則）對於「中央分隔島」之設置並無任何規範或限制，且原告將育德一街臨路兩側建築基地退縮後，路寬已由12米拓為25米，進行設置中央分隔島之工程，事實上誠屬可行而無困難，故原告始為該項廣告規劃。惟事與願違，原告依原規劃進行施作時，向建管單位口頭洽詢相關程序，獲答覆該項業務係屬道路交通範疇，經轉向交通局洽詢，始知交通局參考上開「市區道路工程規劃及設計規範之研究」之內容作為核駁得否設置交通分隔島之依據，而認定育德一街分類屬服務道路，退縮之兩側人行道不能計入路寬，故不得施作中央分隔島。爾後原告雖曾一再爭取並尋求解決之道，然主管單位相關人員說明，因道路交通法令之相關規定甚為明確，就育德一街之狀況而言，毫無獲准設置中央分隔島之可能，縱提出申請，依法仍將遭到核駁（事實上以上開「市區道路工程規劃及設計規範之研究」此等行政處分之依據其合法性有無疑義，茲不贅論）；至此，原告未再以公函書面提出施作申請，而旋即另行研擬替代方案。為避免虛偽不實或引人錯誤，原告乃於93年1月間取消刊登所有「中央分隔島」之廣告，故實際上系爭廣告之刊登期間雖持續到93年底為期1年，然該「中央分隔島」之廣告自93年1月後即不再使用，是原告已盡相當之注意義務無疑。如前所述，原告對行政機關循「市區道路工程規劃及設計規範之研究」作為作成行政處分之依據，根本毫無遇預見可能性，縱有知悉該「研究報告」之可能，基於「依法行政」，亦無從合理期待原告認定行政機關將依研究報告作為準駁依據之可能，則原告既無預見之可能，且已盡一切注意義務，實毫無過失可言。
⒊關於廣告鳥瞰圖示及連鎖磚之鋪設地點部分：
①該部分並非原告起訴聲明不服之範圍，非鈞院所得審究，先予陳明。
②本件全區鳥瞰示意圖所示地面方形造型係位於育德一街
與育德路221巷交接口，圓形造型係位於育德一街與育德路199巷接交口處，圖中並未顯示鋪設連鎖磚該方形、圓形第面造型及育德一街連鎖磚已訂於97年11月3日開始施工鋪設。綜觀原告所使用之廣告內容，除「全區鳥瞰示意圖」分別於育德一街與育德路221巷（方形）、育德路199巷（圓形）街口處印有地面造型外，原告從未將「鋪設連鎖磚」作為廣告宣傳訴求，係因嗣後中央分隔島遭主管機關依交通法令核駁施作，原告始以申請認養育德一街並鋪設連續磚之方式回饋客戶，故無所謂「於建案推出前提出申請鋪設」可言。至「全區鳥瞰示意圖」中所印之方形、圓形地面造型，廣告文宣中並未明定施作材質，縱原告所擬採用之連鎖磚未獲核准施作，該等造型若以一般地磚，甚至繪圖方式均得以呈現，故絕無「廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符」情事。
③又臺南市政府並非駁回原告施作上述地面造型，而係僅
對育德一街鋪設連鎖磚之施工方式有意見，故要求原告提出改善方案，目前業已獲准施作。依原處分理由二所載「．．．建商於製發廣告時，雖非不得以文字或完工預想圖表達廣告訴求，以突顯於產品市場中之競爭力，然亦應對於其所揭櫫之廣告內容詳加審慎評估並核實施作，或施作完工之實體不得顯與消費者所獲致之印象差異過鉅，否則要難謂已盡廣告行為人應具有之謹慎態度，亦應負不實廣告之責。」等語，原告就地面造型既已獲准將「核實施作」，自無不實廣告之責。況鋪設連鎖磚自始既非原告之廣告內容，原告自無虛偽不實或引人錯誤情事，此參閱公平交易法第21條案件處理原則第9點「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給．．．等。」及「行政院公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」第4點「預售屋廣告是否公平交易法第21條案件。預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給．．．等。」至明。
⒋再查300米道路有部分段被變電箱所占，惟該路段設置變
電箱之部分並未影響通行，若以外圍美化之4座木柵欄尺寸測量，該數座變電箱所占臨育德一街路面長度合計約
28.48米（每座木柵欄尺寸如附圖所示）。實則，該路段之變電箱木柵欄計有4座，設置於南起育德路177巷，北至育德路199巷之育德一街西側臨路之行道上，每座木柵欄之尺寸及內置變電箱數量明細如下：
①長（臨育德一街路面）約5.30米，寬（深）約1.83米，高約1.95米，內置變電箱4座。
②長（臨育德一街路面）約9.69米，寬（深）約1.85米，高約1.90米，內置變電箱5座。
③長（臨育德一街路面）約8.32米，寬（深）約1.86米，高約1.90米，內置變電箱4座。
④長（臨育德一街路面）約5.17米，寬（深）約1.80米，高約1.89米，內置變電箱3座。
依上列明細，各變電箱木柵欄寬度占西側退縮路面（6.5米）寬僅約28%，對於行道之通行並不生影響。又道路兩側設置變電箱等公用設備，本為一般人以普通注意力之認知均可預見之事實，若以此謂該路段未滿25米寬，而認原告應負不實廣告之責，似失之嚴苛。況遍查各縣市○○路段兩側之人行磚道，隨處可見變電箱、電信箱、廢棄物回收桶、郵筒、交通號誌控制開關箱、植栽花台等設置，該等設施均係包含於各計劃道路寬度內，否則豈非舉凡設有上述各類設施之路段寬度均須扣除各項設施所占空間，而成為不符都市計畫規劃寬度之15米、20米、40米．．．道路。
⒌末以自公平交易法第21條立法意旨「事業常為競爭之目的
，於商品或其廣告上或其他使公眾週知之方法，就商品之價格、數量、品質、內容．．．等虛偽不實或引人錯誤之表示，致他人誤信而與之交易遭受損害，故明定禁止。」觀之，可知其立法目的係在於預防消費者遭受損害，如消費者未遭受損害，即難謂有違反上開法條之責任可言。如前所述，系爭廣告載有「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」、「私家林蔭大道」及其廣告圖示「林蔭大道應設置中央分隔島」之用語，而林蔭大道確供所有購買該社區不動產之消費者享受該林蔭社區之居家生活品質，無論育德一街道路是否私有均不能改變道路及兩側私有林蔭區域須供不特定人通行使用之事實；至林蔭大道設置中央分隔島與否，顯與社區住宅施工品質、住屋品質等決定消費者購買系爭產品之關鍵毫無內在關聯性，消費者根本不可能因誤信上開用語而與之交易致遭受損害，是被告以公平交易法第21條規定作為處罰原告之依據，殊有違誤。綜上所述，訴願決定及原處分認事用法顯有諸多違誤，均應予撤銷。
㈡被告答辯之理由：
⒈有關原告訴稱其從未於系爭廣告中聲稱「林蔭大道『產權
私有』」或「住戶專有」，無從使消費者混淆，且廣告中「私有」、「私家」僅係廣告用語云云一節：
①按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知
之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」，為公平交易法第21條第1項所規定。而所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。依公平交易法第21條案件處理原則第7點第1款規定，以相關交易相對人普通注意力之認知，作為表示或表徵有無虛偽不實或引人錯誤之情事之判斷標準。
②查購買住宅商品之交易相對人多為不諳法令之民眾，自
「私有」、「私家」字面觀之，本具有排他性之使用權或所有權意旨，不論是否為廣告用語，均不應影響其解釋意涵。故原告以「所有權」、「物上請求權」、「排他性領域之認知」及「公用地役關係」等法律用語欲以辯解，實非一般普通人所能認識，乃欲課予不具法律專業知識之交易相對人，對於廣告中所使用「私有」、「私家」等用語，得以判斷法律上物權之範圍及內容，顯逾「普通注意力」之程度，藉以卸托廣告主不得引人錯誤之義務，是原告所稱顯不足採。
③次查原告於系爭廣告宣稱之「林蔭大道」包含台南市○
○○街及臨街二側之綠化空地，而所謂「育德一街」乃都市○○道路，並無私有之可能，然原告卻在廣告上以字體較大且語意明確之文字敘述該林蔭大道「歸屬於社區『私有』」，並於廣告中使用「在社區內部擘畫私家林蔭大道」等用語，配合「林蔭大道示意圖」、「園道參考圖」合併觀察，該廣告之整體印象及效果已足以使相當數量之交易相對人以為居住在系爭房屋即可獨享私有之林蔭大道以供運動休憩之錯誤認知，顯屬虛偽不實及引人錯誤。故原告稱消費者搭配閱讀散見於廣告中字體較小且語意含混之「第一順位享用」與「像是私人領域」等文字及鳥瞰示意圖所描繪車道後，不致有所誤解云云，純為推諉之詞。
⒉有關原告主張其對於系爭廣告所揭示林蔭大道無法施作中
央分隔島，並無故意或過失，並應由國家就其故意或過失負舉證責任云云一節：
①按廣告是否虛偽不實，應以廣告主使用廣告時之客觀狀
況（如廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品之供給等）予以判斷，廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告即構成虛偽不實及引人錯誤之表示，公平交易法第21條案件處理原則第9點定有明定。
②原告業已自承其擬進行施作中央分隔島時，經口頭洽詢
建管單位及轉詢交通局後，始知依「市區道路工程規劃及設計規範」無法施作中央分隔島。經查原告為專營住宅區之開發及土地重劃業務之事業，對相關法令及規範應有相當程度之認識，並應知悉如何查詢，故原告推稱其對建築法令（僅包括法律、法規命令及行政規則）以外之相關基地開發法令及規範並不瞭解，實難採信。退步言，縱原告所稱事前不知上開限制致日後給付之內容無法與廣告相符等語屬實，然正如原告所自承，無待正式提出書面申請，僅需以口頭洽詢建管及相關單位後即可知悉。第以原告既為住宅銷售之事業，就規範其商品內容之法令本應注意瞭解，況上開設計規範僅需以口頭詢問主管機關即可得知（事實上原告亦藉此方式得知），故原告不知上開限制乃未善盡其注意義務，當屬有過失，符合廣告主使用廣告時，「可得知」其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告仍構成虛偽不實及引人錯誤，自不得逕以「非屬明知或可得而知」及「無預見可能性」日後給付之內容無法與廣告相符為由，藉以卸責。
⒊有關原告所稱育德一街是否私有及林蔭大道設置中央分隔
島與否，顯與消費者決定是否購買系爭商品並無關聯性，且交易相對人未因此受有損害云云一節：
①按公平交易法有關不實廣告之規範目的，係在於競爭秩
序之確保，其所非難者，為廣告主利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段；依一般消費大眾之認知，廣告就商品所為之表示或表徵應與事實相符，以避免消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損，並使同業競爭者喪失與其交易之機會。一般消費者對廣告之認知，係認為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。
②查原告藉由系爭廣告圖示「林蔭大道應設置中央分隔島
」強調及訴求之差異化交易條件，乃在於其規劃建置之整體綠化環境，其中一項重要之公共設施，即「林蔭大道」，其著墨之多，從廣告中「全區鳥瞰示意圖」、「林蔭大道示意圖」、「園道參考圖」、「手繪園道參考圖」及「3D外觀示意圖」等可見一斑。從廣告對象係針對不特定之消費者，且現代生活愈形注重居家環境之休閒功能考量，可認該項公共設施具有商業交易價值及招徠效果，係公平交易法第21條案件處理原則第2點所規範之商品，為公平交易法第21條之規範對象。上揭諸幅「林蔭大道」示意圖及參考圖乃將「中央分隔島」列於其中，而該等公共設施之設置與否，自有影響整體綠化環境是否能有效營造，亦為消費者決定是否購屋之重大考量因素之一。原告推稱上述因素顯與消費者決定是否購買系爭商品無關聯性若係屬實，則原告何須耗資於數處廣告中以精美圖像及明顯文字一再強調，如「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」所隨附說明內容表示「想看到期盼的綠意豪景，從不需要離開台南都心！取法紐約中央公園在都會塑造珍貴綠洲的氣魄，太子建設開闢25米私家林蔭大道，提供紐約新移民以第一順位享用，並用數十種四季植栽塑造永久綠棟距。．．．」、「25米的寬闊大道，在其他地方是給車輛行走的，在新府城內則植花種樹，留給紐約57街的住民運動閒逛。不讓成大的綠地專美於前，太子建設在社區內部擘畫私家林蔭大道，．．．」等語，足見原告主張顯屬自相矛盾。
⒋至系爭廣告中所稱「長300米、寬25米林蔭大道」，係指
從台南市○○路○段到育德路177巷（嗣改名為立賢路），道路長度約295.445米，而寬度25米其實係包括中間12米寬之計畫道路（即育德一街）及兩側各6.5米部分屬都市計畫低密度住宅區之用地，依臺南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函之說明，係屬系爭建案之法定空地，現況為植栽綠地無法通車，至中央12米寬都市○○道路所有權人為臺南市，此觀有臺南市○區○○段○○○○○○號土地登記謄本即明。謹將實際長寬、12米道路用地及其兩側各6.5米寬土地之土地暨其上建物所有權人之資料概述如下，俾供鈞院參酌：
①系爭「長300米、寬25米林蔭大道」之實際長寬：
⑴長度：295.445米（67.499+49.904+64.7+113.342）⑵寬度：中央為12米寬都市○○○道路用地」，其二側各6.5米寬部分為「低密度住宅區」用地。
②土地所有權：
⑴12米寬道路用地部分：公有。
⑵12米寬道路用地2側各6.5米寬低密度住宅區用地部分
：私有。（有臺南市政府95年11月15日南市法保字第09509517430號函附件之土地所有權人登記資料影本1份附卷可稽）③地上建物所有權：
⑴12米寬道路用地部分：無建物（有實地照片可稽）。
⑵12米寬道路用地2側各6.5米寬低密度住宅區用地部分
：2側各至少約6米範圍內無建物，乃系爭建案之法定空地（有臺南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函說明四及實地照片附卷可稽）⒌綜上所陳，系爭廣告之整體印象及效果已足使一般消費者
產生居住於紐約57街即可獨享私有之林蔭大道以供運動休憩之錯誤認知，可能進而作出購買之決定，造成消費者之損害。又系爭12米計畫道路之所有權為臺南市政府，當有權為規劃及設計，且原告自承其係透過口頭洽詢之方式得知臺南市政府不同意其施作中央分隔島，故廣告主即原告使用廣告時，明知或可得知日後給付之內容無法與廣告相符者，廣告仍構成虛偽不實及引人錯誤。是被告以系爭廣告之內容有虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，依同法第41條前段規定，命原告自處分書送達之次日起應立即停止前項違法行為，並處罰鍰120萬元，所為處分並無違誤，原告之訴為無理由，應予駁回。另有關原告申請鋪設連鎖磚一節，被告並未據此作為處分，應不在本件所應審究之範圍內，併此敘明。
理 由
一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2千5百萬元以下罰鍰；．．．」，公平交易法第21條第1項、第41條前段分別定有明文。準此，有關不實廣告之立法目的，係在規範廣告主於廣告時真實表示，以確保市場公平競爭之秩序及市場效能無因該廣告內容而遭致損害，其所非難者乃為利用虛偽不實之廣告以爭取交易機會之不正競爭手段，合先敘明。
二、本件原告遭人檢舉於銷售「世紀花園」及「紐約57街」房屋時，刊登建物廣告內容涉及違反公平交易法規定等情，經被告調查結果，認原告於系爭房屋廣告宣稱「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」等字樣，並以圖示明揭「林蔭大道上設置中央分隔島」等內容，就商品之內容有為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，乃於96年12月14日以公處字第096178號處分書命原告自處分書送達之次日起，立即停止前項違法行為，並處原告罰鍰120萬元。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟，並主張系爭廣告中宣稱之「林蔭大道」寬25米，其中兩側各6.5米共13米之部分本屬原告所有之建築用地，而育德一街為小北開發區之中軸線，不但僅有12米寬且僅為一般道路，原無所謂林蔭大道之存在，係因原告於全開發區規劃之初，將育德一街兩側本屬原告所有之建築基地予以退縮設置人行步道，並自行綠樹植栽達300米長之樹木綠地，故認林蔭大道係由原告規劃而生並不為過，又系爭廣告「300米……人行其中，綠色視野無線延伸………」之用語，已直接告知係供行人行走，且左右各
6.5米亦屬原告之產權，消費者對上開事項已明確認知，系爭廣告自無致消費者產生錯誤而予以交易遭受損害可言，即無違反公平交易法第21條規定之情形，被告所為處分顯有違誤，自應予撤銷等語；被告則以系爭廣告之整體印象及效果，已足以使一般消費者以為居住在紐約57街可獨享私有之林蔭大道等錯誤認知，進而作出購買之決定，造成消費者之損害，故被告以系爭廣告之內容有虛偽不實及引人錯誤之表示，所命原告停止違法行為，並處以120萬元罰鍰之處分並無違誤等語資為答辯。茲兩造對於系爭廣告乃針對「紐約57街」預售屋所為之廣告一節並不爭執，本件爭點厥為原告於系爭廣告上是否確有對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示？經查：
㈠按公平交易法之主管機關即被告，發布有公平交易法第21條
案件處理原則，於第5點規定：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、第6點規定：「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、第7點規定：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：⑴表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品（服務）以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。⑵表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。⑶表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。⑷表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、第8點規定：「表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤應考量下列因素：⑴表示或表徵與實際狀況之差異程度。⑵表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。⑶對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」、第9點規定：「預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給．．．
等。」，經核上開處理原則乃公平交易法之主管機關即被告，基於法定權限，對於公平交易法第21條案件規定合於公平交易法維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法精神，予以援用判斷之參考，然個案仍依實況審查認定，係屬被告之執掌範疇，自無違誤。
㈡次按預售屋廣告是否為虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使
用廣告時之客觀狀況以予判斷，預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。倘事業在廣告上對於建物設施之興建與其合法性為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依公平交易法第21條規範之必要。再者，公平交易法第21條之表示或表徵是否虛偽不實或引人錯誤，以該表示或表徵之內容合併觀察之整體印象及效果，足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定為已足，故應考量表示或表徵與實際狀況之差異程度、表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定，以及對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響等。而一般消費者對廣告之認知，大皆為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法，並作為決定交易與否之依據，因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。故本件原告刊登系爭廣告，對象係針對不特定之消費者，具有一定之招徠效果，倘事業於商品或廣告上，對於商品之品質、內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反公平交易法第21條規定，又是否違反該規定，應以社會通念作為判斷之依據。
㈢經查本件原告主張系爭廣告係於92年底、93年初在台南建案
預售廣告屋（即台南市○○路○段接待中心）現場供參觀者索取之用，被告則依民眾之檢舉函及所附之廣告，認系爭廣告係於92年12月至93年1月間，在台南市○○路、和緯路之路口發放系爭廣告，兩造對系爭廣告發放發布之時間、地點及提供之對象等之陳述固有出入，惟對所謂系爭廣告係指原告訴願時所提之證物一、證物二，亦即被告於行政訴訟答辯狀所附之被證二、被證三，則均不爭執，自堪認為真正。第以系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道，係坐落於台南市○○○街（育德一街係位在系爭建案之中央），自台南市○○路○段（橫向）路口至育德路177巷（嗣改名為立賢路）路口，道路長度約295.445米，此參照原處分卷次號2甲第519頁台南市政府95年11月13日南市都計字第09516076210號函所附圖示亦明。經查原告對台南市○○○街早經劃定為都市○○道路，且僅寬約12公尺一節並無爭執，然以建商於開發規劃時，兩側各退縮6.5米，故寬度達25米，而兩側各6.5米之土地係原告自其百分之百持股之東豐企業股份有限公司取得產權云云資為主張。被告則辯以原告所稱寬25米之林蔭大道實係包括中間12米寬之計畫道路（即育德一街）及兩側各6.5米部分（係屬都市計畫之低密度住宅區之用地），中央12米都市○○道路所有權人為台南市，兩側各6.5米部分依台南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函說明欄所載，係屬系爭建案之法定空地等語。故本件所應審酌者在於系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道是否有不實及引人錯誤之情形？㈣第以預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用
廣告時之客觀狀況（如廣告主提供日後給付之能力、法令之規定等）予以判斷，若依當時之法令尚無法給付，復無法預知「日後法律必然變更、日後必可給付」，其廣告內容即屬不實及引人錯誤。經查系爭廣告所宣稱之25米林蔭大道，其中央12米都市○○道路為台南市所有，自該12米都市○○道路向左右各擴寬6.5米部分之土地使用分區係屬「低密度住宅區」，復為系爭建案之法定空地等情，業經被告向台南市政府查明屬實，此觀台南市政府（92）南工使字第1734號、
（92）南工使一字第01954號等使用執照（載明台南市○○段969之165等18筆系爭土地使用分區為「低密度住宅區」）及台南市政府96年6月1日南市工建字第09631048330號函暨系爭土地登記謄本即明，復為原告所不爭執，自堪認原告早於取得系爭建照執照之初，即對其「紐約57街」之預售屋廣告所載「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於社區私有」字樣，其中自該12米都市○○道路向左右各擴寬6.5米部分之土地使用分區因屬「低密度住宅區」而為『法定空地』，自無法為社區『私有』一節，甚為明瞭，徵之前揭說明，其廣告內容所宣稱『歸屬於社區私有』既無給付之可能性，即屬不實及引人錯誤，是原告既明知系爭「紐約57街」之預售屋廣告內容有上開所述之違法狀況，卻仍故為可擁有財產權（『歸屬於社區私有』）之廣告以招徠消費者，其有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之故意，至為顯然。
㈤又前述「低密度住宅區」『法定空地』既屬「預售屋廣告」
之一部分，本件依廣告整體內容（包括所附照片等）整體合併觀察，其在廣告上一再載明「在新府城內則植花種樹，留給紐約57街的住民運動閒逛。不讓成大的綠地專美於前，太子建設在社區內部擘畫『私家林蔭大道』………長達300米的手筆更是絕唱………」（原處分卷附件一之廣告單）、「長300米寬25米林蔭大道，比台北敦南更綠，而且歸屬於『社區私有』………提供紐約新移民以第一順位享用………」（原處分卷附件二之廣告單）等字樣，本易使消費者誤認系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道係包含於本件建案中，可比照公共設施規劃使用。且原處分卷附件一之一內之全區鳥瞰示意圖顯示所謂25米之林蔭大道部分，有設置中央分隔島，並在其上種植大樹（實際完工後之現場狀況並無中央分隔島，亦未於中央分隔島上種植大樹），益足使消費者錯以為系爭長300米、寬25米之林蔭大道部分依全區鳥瞰示意圖示，除上開設置中央分隔島並在其上種植大樹部分外，另於該林蔭大道內各規劃一個圓形及方形以磚塊設置，即在中央12米計畫道路部分（即現育德一街）作磚塊之施作（其上並無兩旁各6.5米之綠地），致誤認系爭建案之公共設施之興建涵蓋上開工程施作在內。惟實際上，系爭廣告中之林蔭大道部分現況並未為任何磚塊之施作，此由台南市政府95年11月27日南市工護字第09531092150號函所載，因考量將柏油路面刨除改設高壓彩晶連鎖磚，恐因重型車輛輾壓，易發生沉陷與破損，造成日後管理維護之困難，故未准許原告施作彩晶連鎖磚等節即知，此對照原告於97年10月22日所提準備暨陳報狀所附證物14系爭林蔭大道現場彩色照片列印，僅為雙向兩線道之道路，其兩旁所謂綠地部分除植有綠地外，並有明顯以木條四周圍繞遮掩（方形狀）之台電變電箱等設施，其間或有鋪設人行步道磚，或鋪設磚塊，或植樹木草花叢，或架設涼椅，或為地下停車場出入口，或停放汽機車之水泥磚塊施作路面等情亦明，是系爭廣告中所謂之「林蔭大道」，現場實況在中央12米道路部分仍為柏油路面，其旁仍係以左右各6.5米綠地為基礎之「法定空地」，應可確定。則原告在系爭廣告上一再宣稱之『25米私家林蔭大道』、「『長300米寬25米林蔭大道』，比台北敦南更綠，而且歸屬於『社區私有』」、「『25米的寬闊大道』，在其他地方是給車輛行走的，在新府城內則植花種樹，『留給紐約57街的住民運動閒逛』。不讓成大的綠地專美於前，太子建設在『社區內部』擘畫『私家林蔭大道』，．．．」字樣，與其全區鳥瞰示意圖互相輝映結果，自足使消費者產生系爭廣告所稱長300米、寬25米之林蔭大道確為本件建案之一部分，並歸屬該社區私有之認知，難謂並無虛偽不實或誤導他人之情形。
㈥原告雖稱其未謂12米計畫道路之產權係其所有，其在原處分
卷附件一之一廣告亦載明「……林蔭大道『像是』私人領域……」等字樣，即表示林蔭大道並非其所有，自難謂系爭廣告非屬公平交易法第21條之不實廣告云云。然查預售屋之廣告通知在描述建物之地段、外觀、整體環境、建築設計者、平面配置、內部裝潢配置及建材設備等情狀，除建築執照所附之平面施工圖外，消費者同時會參酌銷售廣告中之平面圖示等，而為承買與否之決定；且依一般常理，預售屋廣告中所描述之公共設施之配置，就整體建物之觀感及價值而言，攸關消費者決定是否購屋之因素之一，倘涉及公共設施（或如本件之法定空地）設置情事，一般消費大眾本難以知悉其原委及相關之建築法規，事後建商實際交付之標的物，如與廣告內容有相當之差距，自難為一般消費大眾所接受；又自預售屋之交易特性觀之，消費者端賴「預售屋廣告」予以認識、模擬未來建物之各項條件，建商所為之預售屋「廣告」，非惟係招攬買主之主要商業工具，其內容亦關乎銷售成績，況預售屋之價格遠高於一般消費品，消費者一生中購買預售屋之次數並不多，是對「預售屋廣告」自應有更嚴格於一般廣告之「真實性要求」，廣告主自不得以已於廣告或契約上載明該表示或表徵「僅供參考」等字樣而主張免責，亦不得以其有於其中一部分廣告揭示，即遽謂其已告知大眾或消費者必然知悉。本件原告所主張原處分卷附件一之一廣告，即記載「……林蔭大道『像是』私人領域……」等字樣之廣告，經查該廣告係以佐以全區鳥瞰示意圖等圖示為主要目的之廣告，在廣告首頁係篇幅達整版面4分之3左右之全區鳥瞰示意圖，藉以強調「太子建設斥資50億建設新府城」、「年輕人高坐紐約，寡占新府城整座天空」，在第2頁刊登同篇幅之「林蔭大道示意圖」（左上方為照片圖示、中下為文字敘述），第3頁則於版面中間以橫向（約占3分之1強）之「園道參考圖」凸顯「綠艷台南都心」、「搬來一座公園也搶不走的丰采」，原告所稱「……從外乍看，林蔭大道『像是』私人領域，……」等字樣即刊登於「搬來一座公園也搶不走的丰采」一欄中，係以比較小之字體呈現，自其前文「還沒跨進林蔭，嗅一嗅空氣的淡香，閉著眼就知道綠蔭有多濃」、後文「隱密而深邃，走進其中卻又豁然開朗，……」等文字記載相對照，可知該段敘述顯係描述形容之字彙文句，與一般廣告所揭示之土地或屬物「性質」截然有別，自難以該小字樣之形容、描述之字彙文句，即逕謂其意係指『林蔭大道並非私人領域』，並予以推翻另2份廣告以顯著、較大字體之『長300米寬25米林蔭大道』、『25米私家林蔭大道』、『25米的寬闊大道』等字樣所宣稱之內容，遑論消費者有無接獲該廣告及是否查悉其文宣所傳達之涵義為『林蔭大道並非私人領域』。況依一般公眾之認知，廣告就商品所為之表示或表徵當與事實相符，為避免消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損，並使同業競爭者喪失與之交易之機會，故企業經營者對廣告內容，不因其在廣告上或契約另為補充、補正說明而得主張免責。經查上開廣告僅記載「……林蔭大道『像是』私人領域……」等字樣，以其所使用字彙字眼，要難認係另為補充、補正說明『林蔭大道並非私人領域』，更無庸論及別無其他資料文據資為補充、補正說明，自不得援為主張系爭廣告非屬公平交易法第21條之不實廣告之引據，原告所稱殊無可取。
㈦準此，原告明知系爭預售屋廣告所載『25米私家林蔭大道』
、「『長300米寬25米林蔭大道』，比台北敦南更綠，而且歸屬於『社區私有』」、「『25米的寬闊大道』，．．．『留給紐約57街的住民運動閒逛』，．．．，太子建設在『社區內部』擘畫『私家林蔭大道』，．．．」等字樣，與當時申准之建造執照及相關法令規定不符，根本無履行給付之可能性，即原告使用系爭廣告時，已然明知其日後給付之內容勢將無法與廣告相符，竟仍於系爭廣告中，以前述文句字彙作為本件建案廣告之宣傳方式，致使一般消費者誤認該建案有該設計設施得以利用，進而在此考量下與原告進行買賣交易，本件合併觀察整體印象及效果，對具有普通知識經驗之一般大眾，已足以影響其合理判斷及交易之決定，而對其他競爭事業及與其交易之相對人之經濟利益，亦不能謂影響不大，核其情節確屬在其商品之廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示，堪以認定。是原告既於系爭廣告上確有對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，則被告予以處罰，自非無憑。又被告依公平交易法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，經查本件被告審酌系爭廣告之散布時間、本建案之相關情狀等因素，予以裁處原告罰鍰120萬元，並命立即停止該違法行為，經核被告之裁量已充分審酌一切情狀，其作成裁量尚無與法律授權之目的相違或出於不相關事項考量之裁量濫用，亦尚無消極不行使裁量權之裁量怠惰情事，復無違比例原則，所為處分於法要無不合。
綜上所述，本件被告以原告於系爭預售屋廣告上對商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，遂命原告立即停止該違法行為，並核處原告罰鍰120萬元，所為處分，揆諸首揭法條規定及上開說明，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。另兩造其餘之主張及陳述等，因與本件判決結果不生影響，爰不予一一指駁論究，併此述明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 27 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 張 瓊 文
法 官 王 碧 芳法 官 林 育 如上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 27 日
書記官 蘇 亞 珍