臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1249號98年11月24日辯論終結原 告 恆錩建設有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 游朝義 律師複 代理 人 陳秀美 律師被 告 臺北市政府代 表 人 乙○○（市長）訴訟代理人 己○○（兼送達代收
庚○○
參 加 人 雲天社區管理委員會代 表 人 丙○○上列當事人間公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國98年4月28日臺內訴字第0980058521號訴願決定（案號：0000000000），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告係臺北市○○區○○路○○巷○○號建築物（雲天社區）之起造人，系爭建築物領有被告所屬工務局核發之民國（下同）94年11月11日（94）使字第0346號使用執照，惟原告迄今仍未會同參加人辦理共用部分與其附屬設施設備之點交。案經被告以96年11月21日府都建字第09635761100號函請原告於文到次日起30日改善或履行義務，並將處理情形以書面送至被告參辦，惟原告於期限內僅檢送其與參加人95年間之協調資料，被告認原告違反公寓大廈管理條例第57條規定，乃依同條例第49條第1 項規定，以97年1 月2 日府都建字第09674090900 號函裁處原告新臺幣（下同）4 萬元罰鍰，並限於文到次日起1 個月內改善或履行義務。原告不服，提起訴願，經內政部以97年6 月6 日臺內訴字第0970076875號訴願決定駁回在案。嗣被告再次接獲陳情稱原告迄未依公寓大廈管理條例第57條規定辦理共用部分與其附屬設施設備之點交，被告乃以97年10月20日府都建字第09772175800 號函請原告於文到起30日內進行改善社區內多項公共設施及履行移交義務，倘屆時尚未辦理公共設施修繕及不履行移交義務，即依法處罰並提高罰鍰額度且連續處罰至改善為止。原告逾期未有任何處理情形，被告認原告違反公寓大廈管理條例第57條規定，乃依同條例第49條第1 項規定，以97年12月15日府都建字第09736327700 號函（下稱原處分）處原告4 萬元罰鍰，並令原告於文到30日內主動邀集參加人等單位進行點交協商等相關事宜，屆期逾期尚未辦理及不履行義務者，得再連續處罰。原告對之不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）行政罰法第4條採處罰法定主義，被告係以原告有違反公寓大廈管理條例第57條之規定，即未依57條規定辦理共同部分與其附屬設施設備之點交，被告再依同條例第49條第1項第8款科處原告罰鍰。惟被告上開所述處分原因並不存在：
1.查原告就「雲天社區」建築物之公設部分，除機電及消防設備外，業經於95年11月27日點交予參加人管理使用在案，此有原告與參加人之公設點交書暨原告所出具之保固書可稽。
2.至於就「雲天社區」建築物關於機電及消防設備之點交，析述如下：⑴參加人前於95年11月27日以雲天95（函）字第95112701號函通知原告其委請眾鼎機電工程股份有限公司（下稱眾鼎機電公司）所作公設檢查，針對缺失提出改善報告書乙份計219頁，並請求原告於一個月內將缺失改善，俾進行複檢以利公設點交順利進行。⑵原告之承攬人億東營造股份有限公司（下稱億東營造公司）於95年12月
13 日發函通知參加人，載明依參加人提供之機電查表進行檢修，業已修繕完成，並通知參加人於95年12月15日進行驗收。⑶原告之承攬人億東營造公司於95年12月13日發函通知參加人，載明雲天社區消防工程經消防局檢驗合格，且交屋期間各項功能皆正常。⑷原告之承攬人億東營造公司於95年12月16日發函通知參加人，載明參加人委請眾鼎機電公司提供之機電查驗表進行檢修，業已修繕完成。億東營造公司於95年12月13日發文惠請參加人撥冗進行驗收，因參加人無派員參與查驗，故億東營造公司再次訂於95年12月22日進行驗收，請參加人如期參與，以利公設順利點交。⑸參加人前於95年12月30日以雲天95（函）字第951123001 號函通知原告關於機電及消防部分，已通知眾鼎機電公司代表參加人與億東營造公司於96年1 月3 日進行缺失改善複檢作業。⑹依原告承攬人億東營造公司與眾鼎機電公司就機電及消防公設部分分別於96年1 月3 日及同年1 月13日之查核紀錄表所示，系爭機電及消防公設業經眾鼎機電公司複驗無誤並簽認在案。⑺原告之承攬人億東營造公司於96年1 月16日發函通知參加人，載明億東營造公司於96年1 月3 日及96年1 月12日與眾鼎機電公司進行查核，業已驗收完成。為求設備正常運作，故億東營造公司謹訂於96年1 月20日下午2 點與參加人進行移交手續，請參加人撥冗執行，保固期間億東營造公司亦秉持負責、服務之理念履行保固之責。⑻原告之承攬人億東營造公司於96年1 月23日發函通知參加人，載明依億東營造公司億FA字第960116號函，原訂於96年1 月20日下午2 點與參加人進行機電設備移交，惟參加人均無回覆及派員參與辦理移交手續。綜上可知，系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設業經原告點交參加人使用迄今；況退萬步言，縱認系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設原告尚未點交完成（假設語氣），然如前所述此亦係可歸責於參加人於驗收後竟不於機電及消防設施之公設點交書面上用印使然，實不可歸責於原告。
3.另就內政部98年4月28日臺內訴字第0980058521號訴願決定之認定，惟如前述系爭眾鼎機電公司並非原告所委任之廠商，反而係受參加人所委任並代表參加人與原告之委任人億東營造公司就機電及消防公設進行缺失改善複驗，然參加人經眾鼎機電公司複驗無誤簽認後，竟無故拒不配合辦理機電及消防設施公設之點交，顯不可歸責於原告甚明。從而訴願決定機關上開所為事實認定顯有誤會，特此澄清。
（二）如前所述，系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設既經參加人委託專業機構即眾鼎機電公司與原告進行驗收及點交完成，並經參加人實際管理使用迄今，堪認系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設業已點交完成，僅參加人經原告多次催告卻拒不於機電及消防設施之公設點交書面上用印爾。另揆諸民法101條第1項規定，亦堪認系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設於法律上視為已點交，甚明。故本件原告就系爭「雲天社區」建物之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備均已點交予系爭參加人，並無違反公寓大廈管理條例第57條之情事，從而被告依公寓大廈管理條第49條第1項第8款科處原告4萬元罰鍰之處分顯非適法。
（三）被告代理人雖於本院98年8月31日準備程序筆錄陳稱：「
一、被告無法查核點交過程，只要雙方出具點交完畢之文書資料即可。二、若雙方可以達成共識點交即可，原告可以請建築師公會或土木技師公會針對公寓大廈管理條例第57條規定列項目點交，原告應提出點交完畢之書面資料給被告查核。」云云；惟：
1.原告否認被告於原處分前有告知原告可請建築師公會或土木技師公會針對公寓大廈管理條例第57條規定列項目點交之行政指導行為。
2.按被告98年9月21日行政訴訟補充答辯狀之主張，惟「公設點交」乃一事實行為，是否點交應以事實上是否經驗收及移交為認定基礎，被告自行以書面查核方式認定原告尚未點交公設，乃創設法律所無之限制，自不足採。另原告於98年8月26日準備書狀所提雲天社區第一屆第一次臨時區權人第二次會議紀錄聘請律師及專家與會共同會商公設點交案，其中說明：社區機電設施設備部分，參加人已委託眾鼎機電公司負責驗收點交。足認關於機電及消防設備之點交，參加人經區分所有權人會議決議係委託眾鼎機電公司負責驗收點交，從而眾鼎機電公司係參加人所委託之廠商，非如上開被告補充答辯狀所述係原告委託之廠商，故原告上開所述亦有誤會。
（四）被告雖提出97年11月13日系爭大樓消防安全檢查不合格改善通知單欲證明系爭社區消防公設確有瑕疵，參加人得拒絕點交云云；惟：
1.本系爭大樓原告於94年間即取得使用執照，而取得使用執照前必先通過消防檢查乃理所當然，故系爭大樓消防公設既經通過主管機關檢查而發予使用執照，何來瑕疵可言？
2.況系爭大樓於94年底陸續辦理交屋後，並分別通過被告所屬消防局95年及96年之消防安全檢查在案，此可請本院向被告所屬消防局函調系爭大樓上開年度之消防安檢資料即明。
3.至於被告所提97年11月13日消防安全檢查不合格改善通知單，究其原因實係系爭參加人管理使用該消防設施不當所致，非可歸責於原告，此觀原告委任之億東營造公司前於96年6月15日即曾發函參加人載明：消防總機部分樓層顯示斷線、火災乙事，均為當樓層住戶裝潢變更導致消防設備失常所致。應堪認定。
4.況依系爭大樓於96年6月13日被告所屬消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單所示，其違反之事實僅避難器具之「緩降機」及「標示」遭參加人拆除，其餘消防設備並無違失故障之情。故被告所檢附97年11月13日系爭大樓被告所屬消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單所示違反之事實包括：一、室內消防栓、泵浦組件故障。二、自動撒水設備、泵浦組件故障。三、泡沬滅火設備、泵浦組件故障。四、室內排煙、自然排煙口故障。實係因原告已點交予參加人之消防設備，因參加人未定期保養、檢測致設備故障，非原告於點交消防設備時之瑕疵，故參加人自無拒絕於機電及消防設備點交書上用印之理。
（五）至於原告之人員於97年11月20日參與參加人之會議雖表明：「貴社區各項消防、機電設備的缺失，若屬本公司原始施工上的責任時，本公司將負責完成。但屬例行性消耗品則應由社區或住戶自行處理。」；然此僅係重申原告就消防、機電設備之保固責任，並非自承上開設備於系爭會議當時尚未驗數點交。
（六）就證人之證詞陳述意見如下：
1.依證人戊○○於本院98年10月5日及98年10月19日之證詞之可知：
⑴系爭雲天社區機電及消防設備於第一屆參加人成立時已
初步點交，並已於該機電設備檢點表簽名僅未蓋參加人大章；嗣參加人以對機電設備不了解，乃再度委託眾鼎機電公司代為驗收測試功能。且於第一次點交時機電及消防設備已由參加人陸續使用中。此觀證人戊○○於本院98年10月5日準備程序筆錄稱：「（法官問：億東營造公司與眾鼎機電公司進行機電及消防設備驗前是否已就其餘公設與參加人點交完畢，並簽有點交書面？）對於泳池、電梯機械停車與景觀部分於第一次點交時已簽移交書面，完成點交程序，第一次也有點交機電、消防部分，但是參加人不承認。機電、消防部分因參加人不懂，所以才委託第三人眾鼎公司代為驗收，該部份點交資料就是起訴狀原證六。原證七參加人主委都沒有簽名蓋章，只有總幹事蓋章而已。」、「（法官問：眾鼎機械公司完成檢測後，為何僅有起造人與保全總幹事進行點交，為何參加人沒有出面點交？）第一屆管委會內部不合，不願意承擔責任，所以才委託眾鼎機械及保全總幹事進行點交。」⑵億東營造公司96年1月3日之查核紀錄表即為眾鼎機電公
司二次複驗之資料，查核紀錄表僅寫機電部分而未寫消防設備係因機電部分在工程上包含消防、排水、給水及電器設備均屬之，所以沒有另外寫明消防設備。另觀證人戊○○於本院98年10月19日準備程序筆錄證稱：「（法官問：96年1月13日查核報告第1-4項當天檢查出新增加的缺失，或是96年1月3日查核紀錄表中35項缺失未改善部分？）第1-4項是96年1月13日當天檢查出新增加的缺失。」、「（法官問：96年1月13日查核紀錄表第1-4項缺失是否已經全部改善？）除了第3項沒有改善，是因為那是住戶裝潢所致，我們沒辦法去處理，裝潢後已經變動原本設計的管線，並非售後服務範圍。其他項次均已以售後服務方式處理完畢。」足認原告就眾鼎機電公司所列之全部缺失項目均已改善完成。
2.依證人丁○○於本院98年10月19日準備程序筆錄證詞可知：
⑴其係受參加人委託辦理公設查核部分，億東營造公司96年1月3日之查核紀錄表上丁○○之簽名確係證人所簽。
⑵依證人丁○○於本院準備程序筆錄證稱：「（法官問：
就96年1月13日查核紀錄表第5項之缺失，是否是就96年1月3日查核紀錄表中臚列之35項缺失改善後的查核報告？）96年1月13日查核紀錄表第1-4項之缺失是之後又檢查出來新增缺失，我們並沒有針對新增之缺失檢查。第5項點就是針對96年1月3日查核後臚列之35項機電、消防設備缺失均已改善，另外該查核紀錄表中第1-4項是96年1月13日當日增加的缺失。關於第3項是因為住戶裝潢所致，沒有辦法作查驗。」故前揭查核紀錄表所列缺失除96年1月13日所新增之項目證人丁○○無法確認外，其餘部分均經證人丁○○查核改善完成；至於96年1月13日查核紀錄表所列1-4項缺失，誠如證人戊○○於本院同日筆錄證稱均已改善完成外，參照被告所屬消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單，96年消防安檢缺失改善項目並無上開1-4項所列缺失，益證原告確就該項缺失已改善完成之事實。
3.依證人辛○○於本院98年11月2日準備程序筆錄之證詞可知：
⑴其於本院準備程序筆錄證稱：其為第三屆主委，參加人
函文說明一「複檢結果另行通知貴公司」，我們不是說沒有點交，到目前因為複檢結果不清楚，因為眾鼎機械公司最後結果沒有出來，所以第二屆、第三屆簡管委會也都不知道點交情形。則證人辛○○於本院筆錄稱系爭機電、消防公設其任內並未點交云云，顯不實在，蓋其既不知是否業已點交已如前述，何能稱在其任內未點交之情。
⑵就證人辛○○指稱系爭公設除機電、消防外，其餘部分
亦未點交云云，亦不實在：蓋依原告95年11月27日公設點交書暨保固書影本所示，其上不僅蓋有主委、監委私章，尚有參加人之大印，堪認系爭公設除機電、消防外碓已點交完成無誤，此觀參加人95年11月27日雲天95（函）字第95112701號函文影本亦承認上開事實，故實不容證人辛○○以未蓋有副主委、財委印章而否認點交之事實。
⑶就證人辛○○指稱原告未交付點交清冊其無法辦理瑕疵
點交乙節：查本件檢舉人即為證人辛○○，其從未要求原告交付點交清冊辦理瑕疵點交，否則被告所提97年11月20日管理委員會會議紀錄，焉要求原告為缺失改善之理。故本件實係因檢舉人辛○○要求原告為給付公設補償金不成，始向被告檢舉，其於本院所為之證述均不實在而不足採信。
（七）本件參加人既已委請專業之眾鼎機電公司代表與原告進行機電及消防設備之驗收點交，而眾鼎機電公司就系爭機電消防公設雖於96年1月3日查核紀錄表共列舉35項缺失（查核紀錄表上之查核項目雖為「公設機電營建部分」，然揆諸查核意見說明欄第1項至35項所列內容可知其查核項目實為「機電及消防設備」），然揆諸眾鼎機電公司於91年
1 月13日之機電系統複查查核紀錄表依查核意見說明所示：「1.1 樓景觀燈跳電部分以另案處理。2.RF 1只LE燈損壞（以售服單處理）。3.消防總機斷線部份因裝潢所致，日前已發文貴管委會當層住戶專案處理。4.水池清潔與管委會協議當點交公設後一併處理。5.此次第二次機電複驗缺失部份業已修繕完成，確認完畢。6.已交付消防總機話筒乙支予管理員室。」綜上可知，查核意見說明欄第一項眾鼎機電公司同意原告以另案處理、第二項部分眾鼎機電公司同意原告以售服單處理、第三項部分眾鼎機電公司同意原告於當層住戶裝潢完成後再專案處理、第四項部分眾鼎機電公司同意原告於點交公設後處理而與原告完成系爭大樓機電及消防設備之驗收（查核意見說明欄第五項所稱「第二次機電缺失部份」即為96年1 月3 日查核紀錄表所列35項包括機電及消防設備之缺失內容），甚明。故本件參加人就系爭機電及消防公設點交，先於95年11月27日委託眾鼎機電公司針對社區機電及消防公設，提出219 項缺失，並發函要求於一個月內完成缺失改善；嗣經原告修繕完成後乃先後委請承攬人億東營造公司分別於95年12月13日、同年12月16日通知參加人進行驗收；參加人乃於95年12月30日發函通知原告其已委託眾鼎機電公司於96年1 月
3 日進行缺失改善複檢工作；96年1 月3 日由眾鼎機電公司代表丁○○、億東營造公司代表戊○○及橋正機電股份有限公司代表盧建益三方就系爭社區機電及消防公設缺失改善辦理第一次複驗，並自前開219 項缺失中列出35項未改善缺失；96年1 月13日再由上開原班人員辦理系爭社區機電及消防公設缺失改善辦理第二次複驗，針對第一次複驗所列35項缺失，確認均已完成改善而完成驗收，此並經社區總幹事張潔行用印確認無誤；詎嗣經原告委請億東營造公司分別於96年1 月16日、同年1 月23日通知參加人於系爭社區機電及消防公設點交書上用印，惟其均置之不理，從而系爭機電及消防公設既經參加人驗收且於驗收當時已實際管理使用迄今，應認系爭機電及消防公設於96年1月13日驗收完成時已完成點交；退步言，縱認未完成點交（假設語氣），然其亦非原告拒絕點交公設所致，實應歸責於參加人拒絕受領，則原告既未違反公寓大廈管理條例而拒絕移交公設，被告依公寓大廈管理條例第49條第1 項第8款所為處分即非適法。
（八）另就內政部98年4月28日台內訴字第0980058521號訴願決定書理由欄之認定部分，惟如前所述系爭眾鼎機電公司並非原告所委任之廠商，反而係受參加人所委任並代表參加人與原告之委任人億東營造公司就機電及消防公設進行缺失改善複驗，然參加人經眾鼎機電公司複驗無誤簽認後，竟無故拒不配合辦理機電及消防設施公設之點交書面上用印，顯不可歸責於原告甚明。從而訴願決定機關上開所為事實認定顯有誤會。
（九）為此，原告聲明求為判決：
1.原處分及訴願決定均撤銷。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）法令依據部分：依公寓大廈管理條例第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」同條例第49條第1項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，『得連續處罰』：……八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」
（二）被告依原告行政訴訟理由答辯如下：
1.本件原告起造坐落於本市○○區○○路○○巷○○號等316戶「雲天社區」建築物，領有臺北市政府工務局核發94年11月11日（94）使字第0346號使用執照，迄今尚未依公寓大廈管理條例第57條規定會同管理委員會辦理共用部分與其附屬設施設備之點交。被告前於97年10月20日府都建字第09772175800號函命原告於文到30日內進行改善社區內多項公共設施及履行移交義務，主動邀集「參加人」等單位進行點交協商等相關事宜，倘屆期逾期尚未辦理及不履行義務，被告即依法處罰並提高罰鍰額度，且連續處罰至改善為止。
2.案經原告曾於97年11月10日恆字第971030號函要求「參加人」，依「公寓大廈管理條例」之規定，「於文到30日內配合辦理社區消防及機電及共用部分與其附屬設施設備之點交或履行義務」。被告亦於97年11月18日府都建字第09735857300 號函復原告：其說明二：「查 貴公司起造本市○○區○○路○○巷○○號等316 戶雲天社區建築物，迄今尚未依公寓大廈管理條例第57條規定辦理共用部分與其附屬設施設備之點交或履行義務。現經 貴公司97年11月10日恆字第971030號函要求參加人，依『公寓大廈管理條例』之規定於文到30日內配合 貴公司相關人員辦理社區消防及機電點交作業案乙節，經『雲天社區管理委員會』97年11月11日雲管字第971111001 號函（諒達）回應期望貴公司在97年11月20日派員至該社區進行消防及機電點交作業。本案仍請 貴公司依本府97年10月20日府都建字第09772175800 號函，儘速進行辦理社區內多項公共設施及履行移交義務，並將本案處理情形於文到15日內以書面過府憑處。」。
3.按「參加人」於97年11月12日（被告限改前）、97年11月24日、97年11月24日雲管字第9711112001、971124001、971124002號函陳情多項公共設施迄未修繕及被告所屬消防局97年11月13日消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單，是以被告再以97年12月1 日府都建字第0973614590
0 號函復原告儘速進行辦理社區內多項公共設施及履行移交義務，並將本件處理情形於文到15日內以書面過被告憑處，惟查原告迄今仍尚未辦理共用部分與其附屬設施設備之移交及不履行義務，以致住戶權益受損。
4.另按內政部營建署95年11月24日臺內營字第0950807035號函釋：說明三表示……「倘建築物共用部分違法狀態之行為人為起造人，而非建築物所有權人或使用人，若該共用部分未完成移交」、「大廈管理委員會以共用部分現場設施未符合契約規定為由，拒絕與起造人完成移交」，該起造人得如何處理乙節，按公寓大廈管理條例第57條第1項規定，起造人或建築業者違反上開條例規定者，依同條例第49條第1項規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，『得連續處罰』」。
5.本件原告遲未完成共用部分相關設施及設備之改善，亦未會同參加人辦理移交手續，屢以自行委託廠商檢測系爭應移交之設備檢測結果，要求參加人配合點交，並以參加人不配合移交為由，推諉其法定義務；且原告於起訴狀內亦已自承未辦理點交（不管歸責狀態誰屬），其未點交之違法事實仍存在，因此被告依同條例第49條之規定「得連續處罰」以原處分處4萬元罰鍰，並無違誤。
6.被告無法查核點交過程，只要雙方出具點交完畢之文書資料即可。又就雲天社區第三屆管理委員會與原告消防機電點交會議記錄部份，若參加人與原告就消防機電雙方可以達成共識點交即可，原告可以請建築師公會或土木技師公會針對公寓大廈管理條例第57條規定列舉項目點交，原告應提出點交完畢之書面資料給被告查核。
（三）原告98年8月31日當庭所陳述之「【案由五】聘請律師及專家與會共同會商公設點交案。【說明】社區機電設施設備部分，管委會已委託眾鼎機電負責驗收點交。另對恆錩建設公司於銷售時，對設計不良同意改善事項及住戶專有部分等相關問題，仍須由社區聘請專業人士及律師針對建商提告訴賠償，要求改善。【決議】同意77票、不同意0票，表決通過聘請律師及專家協助管委會公設點交等咨詢服務。」原告認為決議同意全數通過聘請律師即是驗收點交之完成，應顯屬誤會。
（四）另依公寓大廈管理條例第57條第1項所規定之檢測移交事項，按內政部93年4月5日臺內營字第0930083022號函釋略以：「有關前項中所稱現場針對水電、機械設施、消防設備及各類管線進行檢測，該檢測之責任係由起造人負責，檢測方式，由起造人及管理委員會或管理負責人協議為之，政府主管機關派員會同，僅見證雙方是否移交，……於不能通過檢測或功能有明顯缺陷項目，除雙方達成協議外，如有爭議，得由管理委員會或管理負責人報請政府主管機關處理，經政府主管機關確認係起造人責任，應命起造人負責修改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續」。
（五）由於政府主管機關僅為見證角色，是為落實社區自治精神，經起造人與管理委員會雙方達成點交協議，被告對該協議內容自應予以尊重。惟被告係行政機關，基於「行政與技術分立」原則，無從派具專業知識及證照之技術人員會同勘驗，且基於建管人力考量，目前被告係採書面查核方式見證雙方「點交完成清冊（須由起造人與管理委員會兩造用印）」作為管理委員會申請公共基金之憑據。倘對檢測移交事項認有專業人員協助需要，可委由「社區建築師制度」或建築師公會、土木技師公會、結構技師公會舉薦專業人員之機制檢測解決。
（六）依答辯理由二、【案由五】聘請律師及專家與會共同會商公設點交案。足以說明原告遲未完成共用部分相關設施及設備之改善，亦未會同參加人辦理移交手續，屢以自行委託廠商檢測系爭應移交之設備檢測結果，要求參加人配合點交，並以參加人不配合移交為由推諉。
（七）再查原告98年8月26日所提準備書狀之會議紀錄影本係為96年3月11日之雲天社區第一屆第一次臨時區權人第二次會議紀錄，惟今被告是以原告仍未為履行點交義務，於97年間再次做行政處分；是以原告所提96年之舊事證並不能舉證是否已改善的事實。
（八）綜上理由，被告僅係採書面查核方式見證雙方點交完成清冊，且須由起造人與參加人兩造用印即可。而原告迄今仍未點交之違法事實仍存在，因此被告依同條例第49條之規定「得連續處罰」以97年12月15日府都建字第0973632770
0 號函處4萬元罰鍰，並無違誤。
（九）綜上所述，原處分及訴願決定均無違誤，並聲明求為判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
四、參加人未作任何陳述。
五、上開事實概要欄所述之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造所不爭執，並有原處分、被告97年10月20日府都建字第09772175800 號函、參加人97年11月12日雲管字第97111200
1 號函、被告97年11月18日府都建字第09735857300 號函、參加人97年11月24日雲管字第971124001 號函、雲天社區第三屆管理委員會與原告消防機電點交會議記錄、參加人97年11月24日雲管字第971124002 號函、被告所屬消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單及紀錄表、被告97年12月1 日府都建字第09736145900 號函及內政部95年11月24日臺內營字第0950807035號函、雲天溫泉行館公共設備檢點表、內政部93年4 月5 日臺內營字第0930083022號函、原告98年1 月13日訴願書及被告97年1 月2 日府都建字第09674090900 號函、被告所屬工務局使用執照存根及附表（94使字第0346號）、被告96年11月21日府都建字第09677539200 號函及內政部97年2 月26日臺內訴字第0970035075號函、公設點交書暨保固書、參加人95年11月27日雲天95（函）字第95112701號函、億東營造股份有限公司95年12月13日億FA字第951223號函及億FA字第000000-0號函、億東營造股份有限公司95年12月16日億FA字第951216號函、參加人95年12月30日雲95（函）字第95123001號函、查核記錄表、億東營造股份有限公司95年12月16日億FA字第951216號函、億東營造股份有限公司96年1 月23日億FA字第960123號函、雲天社區第一屆第一次臨時區權人第二次會議紀錄、被告所屬消防局94年
8 月31日北市消預字第09433277500 號函、公寓大廈組織報備資料、證人辛○○所提98年10月31日雲天社區現況照片及辦理公共基金所需資料、98年10月13日參加人對原告所提民事聲明暨準備書狀等件附於原處分卷、訴願卷及本院卷可稽，為可確認之事實。
六、歸納兩造上述之主張，本件爭執之重點在於：原告是否已點交系爭建築物之機電及消防設備予參加人？原告未點交系爭建築物之機電及消防設備予參加人，是否可歸責於原告？原處分有無違誤？茲分述如下：
（一）按公寓大廈管理條例第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」同條例第49條第1 項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、……八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」。次按「……六……（三）1 、……4 、對於不能通過檢測或其功能有明顯缺陷之項目，除雙方達成協議外，如有爭議，得由管理委員會或管理負責人報請政府機關處理，經政府主管機關確認係起造人之責任時，應命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。……」內政部93年3 月15日「研商有關公寓大廈管理條例執行疑義」會議紀錄內容可資參酌。
（二）次按內政部營建署95年11月24日臺內營字第0950807035號函釋：說明三表示……「倘建築物共用部分違法狀態之行為人為起造人，而非建築物所有權人或使用人，若該共用部分未完成移交」、「大廈管理委員會以共用部分現場設施未符合契約規定為由，拒絕與起造人完成移交」，該起造人得如何處理乙節，按公寓大廈管理條例第57條第1 項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7 日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」起造人或建築業者違反上開條例規定者，依同條例第49條第1 項規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4 萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，『得連續處罰』」。
（三）經查：本件原告起造坐落於本市○○區○○路○○巷○○號等
316 戶「雲天社區」建築物，領有被告所屬工務局核發94年11月11日（94）使字第0346號使用執照，迄今尚未依公寓大廈管理條例第57條規定會同管理委員會辦理共用部分與其附屬設施設備之點交。被告前於97年10月20日府都建字第09772175800 號函命原告於文到30日內進行改善社區內多項公共設施及履行移交義務，主動邀集參加人等單位進行點交協商等相關事宜，倘屆期逾期尚未辦理及不履行義務，被告即依法處罰並提高罰鍰額度，且連續處罰至改善為止。嗣經原告曾於97年11月10日恆字第971030號函要求參加人，依「公寓大廈管理條例」之規定，『於文到30日內配合辦理社區消防及機電及共用部分與其附屬設施設備之點交或履行義務』。被告亦於97年11月18日府都建字第09735857300 號函復原告：其說明二：「查貴公司起造本市○○區○○路○○巷○○號等316 戶雲天社區建築物，迄今尚未依公寓大廈管理條例第57條規定辦理共用部分與其附屬設施設備之點交或履行義務。現經 貴公司97年11月10日恆字第971030號函要求參加人，依『公寓大廈管理條例』之規定於文到30日內配合貴公司相關人員辦理社區消防及機電點交作業案乙節，經參加人97年11月11日雲管字第971111001 號函（諒達）回應期望 貴公司在97年11月20日派員至該社區進行消防及機電點交作業。本案仍請貴公司依被告97年10月20日府都建字第09772175800 號函，儘速進行辦理社區內多項公共設施及履行移交義務，並將本案處理情形於文到15日內以書面過府憑處。」惟參加人分別於97年11月12日（被告限改前）、97年11月24日、97年11月24日雲管字第9711112001、971124001 、97112400
2 號函陳情多項公共設施迄未修繕及被告所屬消防局97年11月13日消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單，是以被告再以97年12月1 日府都建字第09736145900 號函復原告儘速進行辦理社區內多項公共設施及履行移交義務，並將本件處理情形於文到15日內以書面過被告憑處，惟查原告迄今仍尚未辦理共用部分與其附屬設施設備之移交及不履行義務，以致住戶權益受損，故被告認原告違反公寓大廈管理條例第57條規定，乃依同條例第49條第1 項規定，以原處分裁處原告4 萬元罰鍰，並令原告於文到30日內主動邀集參加人等單位進行點交協商等相關事宜，屆期逾期尚未辦理及不履行義務者，被告即依法處罰並提高罰鍰額度，且連續處罰至改善為止等情，此有被告97年10月20日府都建字第09772175800 號函、參加人97年11月12日、97年11月24日、97年11月24日雲管字第9711112001、971124001 、971124002 號函、被告97年11月18日府都建字第09735857300 號函、被告所屬消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單及紀錄表及原處分附於原處分卷及本院卷可參，足見原處分揆諸前揭規定及說明，並無違誤。
（四）原告雖主張：系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設之所以尚未點交，實係可歸責於雲天社區管理委員會不配合點交之故，不可歸責於原告云云。經查：原告未於期限內會同參加人點交系爭建築物之機電及消防設備之違規事實，為兩造所不否認，洵堪信實，則未為系爭機電及消防設備之移交義務，是否可歸責於原告，實為本件爭點。次查：依據上開公寓大廈管理條例第57條規定及內政部會議結論，原告應將系爭建築物共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於參加人成立後7 日內會同被告及參加人等人員現場針對系爭建築物之水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，辦理移交。惟本件原告遲未完成共用部分相關設施及設備之改善，亦未會同參加人辦理移交手續，屢以自行委託廠商檢測系爭應移交之設備檢測結果，要求參加人配合點交，並以參加人不配合移交為由，推諉其法定義務；且原告於起訴狀內亦已自承未辦理點交，其未點交之違法事實仍存在。是被告認原告違反公寓大廈管理條例第57條規定，乃依同條例第49條第1 項規定，以原處分裁處原告4 萬元罰鍰，並令原告於文到30日內主動邀集參加人等單位進行點交協商等相關事宜，屆期逾期尚未辦理及不履行義務者，得再連續處罰。揆諸首揭法條規定，並無違誤。足見原告此部分之主張，不足採信。
（五）原告又主張：系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設既經參加人委託專業機構即眾鼎機電公司與原告進行驗收及點交完成，並經參加人實際管理使用迄今，堪認系爭「雲天社區」建築物機電及消防設施之公設業已點交完成，僅參加人經原告多次催告卻拒不於機電及消防設施之公設點交書面上用印云云，固據提出公設點交書暨保固書影本、參加人95年12月30日雲95（函）字第95123001號函、查核紀錄表、雲天社區第一屆第一次臨時區權人第二次會議紀錄為證。惟查：依原告所提出公設點交書暨保固書影本（見本院卷第21至第33頁），僅記載「泳池、SPA 設備數量、功能無誤。」、「景觀設備數量、功能無誤。」、「設備移交手冊、功能無誤。」等語，關於參加人接收之設備及數量，並未為明確之記載，且該公設點交書暨保固書，並未經參加人當時之副主任委員簽名或蓋章確認，自難認已點交完畢，若此時已點交完畢，參加人何必再委任眾鼎機電公司與原告所委任億東營造公司辦理公設點交事宜。次查：依原告所提出之參加人95年12月30日雲95（函）字第95123001號函（見本院卷第38頁）：「……本會秉持以上原則方針與貴公司先後點交完成升降、機械停車、泳池及土建等四部份已充分展現對點交工作積極處理之決心及誠意，其餘機電及消防部分也通知眾鼎機電代表本會億東營造於96年1 月3 日進行改善複檢作業，複檢結果另行通知貴公司。」此有該函文附於本院卷可參，足見原告並未點交機電及消防部分予參加人。又查：依原告所提之查核紀錄表（見本院卷第39至第40頁），其查核項目為公設、機電、營建部分，列出有35項缺失，另原告所提之查核紀錄表（見本院卷第41頁），其查核項目為機電系統複表（第二次複驗），仍列有4 項缺失，其第5 項已載明「此次第二次機電複驗缺失部分業已修繕完成，確認完畢」，足認對於公設及營建部分所列之缺失部分，仍未修繕完畢，自難認公設及營建部分業經眾鼎機電公司複驗無誤並簽認在案之事實。再查：依原告所提之雲天社區第一屆第一次臨時區權人第二次會議紀錄（見本院卷第67頁），其案由五記載：「聘請律師及專家與會共同會商公設點交案。說明：社區機電設施設備部分，管委會已委託眾鼎機電負責驗收點交。……決議：同意77票、不同意0 票，表決通過聘請律師及專家協助管委會公設點交等咨詢服務。」等語，此有該會議紀錄附於本院卷可，足見原告並未點交公設部分予參加人。此外，原告並未提出點交系爭建築物之機電及消防部分予參加人之書面資料給被告查核，自難認原告此部分已完成點交之義務。足見原告此部分之主張，洵非可採。
（六）原告另主張：原告已將系爭「雲天社區」建築物之機電及消防設備等公設點交予參加人所委請之眾鼎機電公司云云，固以證人丁○○及戊○○之證言為據。惟查：觀諸參加人所委任之眾鼎機電公司之證人丁○○於本院98年10月19日準備程序時，到庭作證：「（問：參加人是否把雲天社區建築物之機電、消防設備公設點交等事務委託眾鼎機電公司處理？）有，當時是作公設查核部分。（問：原告是否已將雲天社區建築物機電及消防設備等公設點交給眾鼎機電公司？）沒有。參加人有委託我們處理，我們有去雲天社區查核公設部分，並做出兩次缺失複驗，做了第2 次缺失複驗後就沒有再處理了。（問：如你所言已經點交完畢，為何參加人一直不簽名蓋章？）我們只有做了第2 次缺失改善，之後我們就沒有再處理了，有沒有點交我不清楚。（問：當初是否以原證七查核紀錄表點交？）不是，我們有提出2 份查核缺失報告書給原告，2 份查核缺失報告書中，頁數較多者為總報告，另一份頁數少者為有陳報參加人作書面報告之部分。原證七是從2 份查核缺失報告書中整理出之未改善的缺失。（問：原證七為何參加人主委沒有簽章？只有收發章？）在我的印象中當初參加人沒有參加，所以參加人主委沒有簽章，為何參加人沒有簽章我也不是很清楚。關於點交是否有正式文件我不清楚，要回去找找看。（問：依據原證七之查核缺失，改善之後續處理情形為何？）這個部分我不清楚，並不是我所處理的，聽說眾鼎公司與參加人合約在半年後就中止了，之後的處理情形我不知道。（問：96年1 月13日查核紀錄表第5項「此是第二次機電複驗缺失部分業已修繕完成，確認完畢」，機電部分是否已修繕完畢？）（提示本院卷第41頁）是的。只有機電設備部分修繕完畢，不包含消防部分。（問：96年1 月13日查核紀錄表第3 項「消防總機斷線部分因裝潢所致，日前已發文貴管委會專案處理」，消防部分缺失是否已改善？）消防設備仍有缺失，已另案處理，機電設備缺失已經改善沒錯。（問：該96年1 月13日查核紀錄表第1-4 項缺失是否已經改善？）後來我們沒有再檢查，所以不知道是否有再改善。」等語（見本院98年10月
19 日 準備程序筆錄）；又觀諸證人即參加人第三屆主任委員辛○○於本院98年11月2 日準備程序時，到庭作證：
「（問：原告是否將系爭雲天社區建築物之機電及消防設備等公設點交與參加人所委請之眾鼎機電公司？）我是第三屆主委，有接下一些文件，這是第一屆主委的事情，黃政一有委任眾鼎機電公司處理點交事務，眾鼎機電公司有去跟原告點交，但是大樓的機電設備實在太多了，原告所承作建築物系爭機電及消防設備應該可說只做了70、80％，這些是從遺留下來的文件看出來的，我當第三屆主委時，點交仍然沒有結束。我們管委會要去辦理請領公共基金時，辦理請領公共基金請領所須得資料（庭呈附卷），其中第5 點『點交完成清冊單』（起造人及管理委員會均要用印）、第6 點『點交清冊影本』（管委會大印），被告要我們提出點交清冊單，但是原告無法提出點交清冊影本給管委會。事實上，雲天社區有些公共設施還有問題，在我擔任第三屆主委時就與原告協調了，但是到現在都無法達成協議。原告還有游泳池（附圖設備未依照當初施工圖施工）、步道（步道與附近居民有土地糾紛，被附近居民檢舉，但目前臺北市政府以出具證明土地是屬於雲天社區沒有問題，但是原告把步道拆了）、13樓的SPA （竣工圖並沒有SPA 圖，但是原告賣房子的時候說有SPA ）、洗衣間（目前暫放在13樓樓頂電梯口，妨礙逃生門及逃生口，消防局說這樣違反消防法規定，但此部分沒有列入紀錄，但建商就說以前就是這樣作）、雲巔活力中心（即健身房，健身房部分在竣工圖沒有，所以被告就把健身房拆掉，賣房子當時有說有健身房，但是後來竣工圖沒有）、電梯（電梯規格有問題，電梯當初是成員11人，載重750 公斤，但原告實際交付，經測量後只能搭載7 人，最多載重70
0 公斤）。（問：原證六雲天社區管委會95年12月30日函說明一，參加人先後與原告點交完成升降梯、機械停車、泳池及土建等四部分已充分展現對點交工作積極處理之決心及誠意，其餘機電及消防部分也已通知眾鼎機電代表本會與億東營造於96年1 月3 日進行缺失改善複檢作業，複檢結果另行通知貴公司。關於『點交完成，並通知眾鼎機電進行缺失改善複驗』部分，有何意見？）（提示本院卷第38頁）參加人函文說明一『複檢結果另行通知貴公司』，我們不是說沒有點交，到目前因為複檢結果不清楚，因為眾鼎機電公司最後結果沒有出來，所以第二屆、第三屆簡管委會也都不知道點交情形。之前被告也有來函通知我們可以瑕疵點交，先點交後，做出點交清冊，事後再來協商，但我們要去領公共基金200 多萬時，沒有點交清冊單、點交清冊影本，所以不能領取。（問：原證一公設點交書暨保固書，關於泳池、spa 設備、景觀設備數量、功能之點交清冊有何意見？）（提示本院卷第21頁至第33頁）這些文件我有看過，這是在95年11月27日接收單位中，管委會之副主委、財務委員沒有蓋章，我們管委會規定在重大接收、點交及開會等文件，需要主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員同時蓋章才可以，這個文件並未齊備。被告在95年11月27日有來公文要拆步道，管委會怎麼可能會在95年11月27日去接收？而且原證一是接收單，而不是點交單，寫的太過於籠統，關於接收之設備及數量等記載的太過於簡略，不夠詳細，管委會要的是點交清冊單，原告只要給我們點交清冊單，讓我們去領公共基金200萬就好了。（問：對雲天社區公共設備檢點表，有何意見？）（提示原告訴代當庭所提雲天社區檢點表，庭提附卷）這是第一屆主委的事情，這份文件有部分我看過，部分沒有看過。這份公共設備檢點表，原告點交只請保全公司總幹事簽章，有一個主委簽章，但整份文件沒有送管委會核備。通常建商與管委會交接、點交過程中，若建商將所有公共設施施作完畢並列清冊，交送管委會開會決定是否點交，若已經點交清楚，就會用管委會大印，但該檢點表沒有用大印，可見該檢點表並沒有送管委會。」等語（見本院98年11月2 日準備程序筆錄），自難認原告已點交系爭建築物之機電及消防部分予參加人。至原告所委任之億東營造公司之證人戊○○於本院98年10月5 日準備程序時，固到庭作證：「（問：雲天社區機電及消防設備是否已由原告點交予參加人？）已經點交了，第一屆管委會成立時就已初步點交，針對機電設備數量在文件上有簽名，下次會帶相關文件資料。第一屆管委會有簽名，但是沒有蓋管委會大章，之後的管委會因為對機電、消防設備不了解，第二次點交參加人是委託眾鼎機電公司代為驗收測試功能，眾鼎機電公司在96年1 月13日驗收後，有寫驗收單、缺失單，總共列了35點缺失，就是起訴狀原證七之查核紀錄表，這是第一次複驗資料，原證七第3 頁是96年1 月13日第二次複驗資料，該查核紀錄表項次五有載明『此次第二次機電複驗缺失部份，業已修繕完畢，確認無誤』之字樣。（問：如你所述既已點交，為何參加人不出具書面證明給原告？）關於書面證明部分，由於參加人遲遲不出具書面證明給億東營造公司，所以我們有發函給參加人兩次請他們簽收，就是起訴狀原證八、原證九函文影本，發函後參加人還是不理會。（問：億東營造公司與眾鼎機電公司進行機電及消防設備驗收前是否已就其餘公設與參加人點交完畢，並簽有點交書面？）對於泳池、電梯機械停車與景觀部分於第一次點交時已簽移交書面，完成點交程序，第一次也有點交機電、消防部分，但是參加人不承認。機電、消防部分因參加人不懂，所以才委託第三人眾鼎機電公司代為驗收，該部份點交資料就是起訴狀原證六。原證七參加人主委都沒有簽名蓋章，只有總幹事蓋章而已。（問：既然已經驗收點交完，查核紀錄表為何參加人都沒有蓋章？）（提示本院卷第39頁）當初查核紀錄表只有參加人收發章，當時參加人是委託保全總幹事，主委沒有蓋章。（問：眾鼎機械公司完成檢測後，為何僅有起造人與保全總幹事進行點交，為何參加人沒有出面點交？）第一屆管委會內部不合，不願意承擔責任，所以才委託眾鼎機電公司及保全總幹事進行點交。」等語（見本院98年10月
5 日準備程序筆錄）。惟查：證人戊○○之上開證言，顯與證人丁○○及證人辛○○之上開證言，大相逕庭，且與原告所提出之上開證明文件不符〔理由詳見本判決五、（五）〕，而證人戊○○既係原告委任辦理系爭「雲天社區」建築物之機電及消防設備等公設點交予參加人事宜之億東營造公司之機電主任，為維護自身利益，其證言難免迴護原告，足見證人戊○○上開證言，不足採信。
七、綜上所述，原告主張各節，均無可採，本件被告所為原處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，至原告聲請本院向被告所屬消防局函調系爭大樓95年及96年度之消防安檢資料，本院核無必要；又兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 8 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 王立杰
法 官 楊得君法 官 許麗華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
書記官 林淑盈